Ипотека (залог недвижимого имущества как средство обеспечения исполнения различных гражданско-правовых обязательств) традиционно служит в странах с развитой рыночной экономикой одним из важнейших факторов стабилизации гражданского оборота, эффективным инструментом поддержания на должном уровне финансово-платежной дисциплины, надежным гарантом прав и законных интересов кредиторов.
Ипотека несет в совеем содержании две составляющие – экономическую и правовую.
В экономическом отношении ипотека – это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически и коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.
В правовом отношении ипотека – залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита, когда имущество остается в руках должника.
Ипотечный кредит - это кредит (заем), предоставленный для приобретения недвижимости под залог данной недвижимости в качестве обеспечения обязательства. Права требования по кредиту могут удостоверяться и передаваться через закладную - именную ценную бумагу вексельного типа.
Рассматривая ипотеку как экономическую категорию, необходимо подчеркнуть, что она состоит из трех слагаемых и одновременно выражает:
Отношения собственности;
Кредитные отношения;
Финансовые отношения.
Отношения собственности выражаются в передаче титула и собственности, но не права на владение, до момента окончания платежей по долгу или на реализацию обязательств в случае отказа от платежа. Ипотека стимулирует оборот и перераспределение недвижимого имущества, обеспечивая реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы отчуждения в данных конкретных случаях нецелесообразны.
Кредитные отношения выражаются в предоставлении ипотечных кредитов под залог недвижимого имущества. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства. При этом особенности ипотечных кредитов заключаются в следующем:
1. Обязательность обеспечения залогом.
2. Длительность срока предоставления кредита.
3. Целевой характер.
4. Ипотечный кредит является относительно низкорисковой банковской операцией.
5. Нотариальное заверение и государственная регистрация.
Финансовые отношения выражаются в рефинансировании ипотечных кредитов, включая также и закладную, удостоверяющую право залогодержателя на недвижимое имущество и являющуюся ценной бумагой со всеми присущими ей признаками – обособленность имущественных прав, документарность и обращаемость. Финансовые отношения на базе ценной бумаги создают многоуровневый фиктивный капитал, так при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных закладных, производных ипотечных ценных бумаг происходит увеличение оборотных средств ни величину фиктивного капитала.
Система ипотечного жилищного кредитования – это система отношений по поводу формирования первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов и взаимоотношений с рынками недвижимости, страхования и ипотечных ценных бумаг, возникающих при активном взаимодействии субъектов, действующих на рынке ипотечных кредитов.
Система ипотечного жилищного кредитования должна состоят из следующих сегментов:
Рынок недвижимости, обладающий необходимыми характеристиками для участия в ипотечном кредитовании;
Первичный рынок ипотечных кредитов, охватывающий всю совокупность деятельности кредиторов и должников, вступающих между собой в соответствующие обязательственные отношения, при которых должник (залогодатель) в качестве способа исполнения предоставляет, а кредитор (залогодержатель) принимает в залог недвижимое имущество;
Вторичный рынок ипотечных кредитов, обеспечивающий передачу прав по закладным и ипотечным кредитам (продажа уже выданных ипотечных кредитов), а также реинвестирование уже выданных ипотечных кредитов. Вторичный рынок является связующим звеном между кредиторами на первичном ипотечном рынке и инвесторами на рынке ипотечных ценных бумаг, обеспечивая аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляя финансовые потоки в ипотечные кредиты;
Рынок ипотечных ценных бумаг, обеспечивающий трансформацию персонифицированных прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные доходные бумаги (облигации), и размещение их среди долгосрочных инвесторов. Другими словами на рынке ипотечных ценных бумаг происходит приобретение, накопление и размещение физическими и юридическими лицами ипотечных ценных бумаг, предлагаемых посредниками, в целях получения дохода по ним;
Страховой рынок, обеспечивающий страхование рисков в системе ипотечного жилищного кредитования.
Участники ипотечного кредитного правоотношения:
1. Заемщики - физические лица, заключившие кредитные договоры с банками (кредитными организациями), по условиям которых полученные в виде кредита денежные средства используются для приобретения жилья. Обеспечением исполнения таких договоров является ипотека приобретаемого жилья. Максимальный размер кредита для каждого заемщика определяется на основании оценки его платежеспособности и предоставленного обеспечения возврата кредита, а также с учетом его благонадежности и остатка задолженности по ранее полученным кредитам;
2. Продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие недвижимость, находящуюся в их собственности либо принадлежащую другим физическим или юридическим лицам и продающиеся по их поручению, в т.ч.
Строительные организации;
3. Кредиторы - основными кредиторами, безусловно, являются банки, которые могут быть специализированным (ипотечными) или универсальными. В качестве кредиторов могут выступать также иные юридические лица, предоставляющие гражданам целевые долгосрочные займы для приобретения жилья;
Таблица 1. Правовые основы регулирования банковской деятельности.
| Наименование | Содержание |
| Состав банковской системы | |
| Кредитная организация | Юридическое лицо, которое для извлечения прибыли как основной цели своей деятельности на основании специального разрешения (лицензии) ЦБ РФ имеет право осуществлять банковские операции, предусмотренные ФЗ «О банках и банковской деятельности». Кредитная организация образуется на основе любой формы собственности как хозяйственное общество |
| Банк | Кредитная организация, которая имеет исключительное право осуществлять в совокупности следующие банковские операции: привлечение во вклады денежные средства физических и юридических лиц, размещение указанных средств от своего имени и за свой счет на условиях платности, возвратности, срочности, открытие и ведение счетов физических и юридических лиц |
| Небанковская кредитная организация | Кредитная организация, которая имеет право осуществлять отдельные банковские, предусмотренные Федеральным законом. Допустимые сочетания банковских операций для небанковских кредитных организаций устанавливаются Банком России |
| Иностранный банк | Банк, признанный таковым по законодательству иностранного государства, на территории которого он зарегистрирован |
4. Операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию) - специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты. Операторы вторичного рынка, помимо рефинансирования кредиторов, выпускают эмиссионные ипотечные ценные бумаги, привлекают средства инвесторов в сферу жилищного кредитования, оказывают кредиторам содействие во внедрении рациональной политики ипотечного кредитования. Если агентства выкупают у кредиторов закладные, для осуществления их деятельности не требуется лицензии Банка России. Если агентства будут работать с правами требования по ипотечным кредитам, они должны обладать лицензией небанковской кредитной организации;
5. Органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которые регистрируют сделки купли-продажи жилых помещений, оформляют переход права собственности к новому собственнику, регистрируют договоры об ипотеке и права ипотеки, хранят и предоставляют информацию по правам собственности и обременении ипотекой жилых помещений;
6. Страховые компании, осуществляющие страхование заложенного жилья, личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;
7. Оценщики - юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки недвижимости, деятельность которых регулируется Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Деятельность профессиональных оценщиков является лицензируемой, и орган, выдавший лицензию, должен осуществлять контроль над соблюдением оценщиками законодательства.
При ипотечном кредитовании в случае возникновения спора о величине стоимости предмета ипотеки оценка является обязательной.
Оценочная деятельность является одним из немногих видов деятельности, для которой предусмотрено обязательное страхование гражданской ответственности оценщиков. В частности, оценщик не вправе заниматься оценочной деятельностью без заключения договора страхования. Страховым случаем будет являться причинение убытков третьим лицам в связи с осуществлением оценщиком своей деятельности, установленной вступившим в законную силу решением арбитражного или третейского суда.
8. Риэлтерская компания - профессиональный посредник на рынке недвижимости, оказывающий услуги по поиску объектов, оформлению договоров и подготовке пакета документов, необходимого для предоставления в банк. Риэлтерская деятельность является лицензируемой. В частности, о ней говорится в Законе о лицензировании отдельных видов деятельности. Кроме государственных органов, осуществляющих контроль над деятельностью риэлтерских фирм, его осуществляют также и общественные организации. К их числу относится Российская гильдия риэлтеров.
Недвижимость, выступающая в качестве товара особого рода, имеет определенную денежную оценку. Обычно эта оценка складывается стихийно, под влиянием субъективных факторов (в первую очередь под влиянием спроса и предложения). Вместе с этим при оценке любого недвижимого имущества существуют определенные объективные факторы, которые стороны должны учитывать при заключении конкретного договора.
На ипотечном рынке работает ряд профессиональных его участников. При этом, только высококвалифицированные специалисты, используя современные концепции управления финансами, производственной деятельностью и ресурсами предприятия, могут успешно адаптировать передовые управленческие методики к существующим экономическим условиям. Мировой опыт свидетельствует о том, что существенным системообразующим элементом ипотечного кредитования является деятельность кредитных организаций, в частности коммерческих банков, являющихся одним из наиболее важных субъектов рынка ипотечного кредитования.
Еще по теме 1.1. Понятие и сущность ипотеки и ипотечного кредита:
- ПРИЛОЖЕНИЕ 3. Условия ипотечного кредитования ОАО КБ «Региональный кредит» (программа «Ипотека»).
- § 4. Способ обеспечения,- Личное доверие. - Письменное обязательство. - Поручительство. - Акцепт. - Залог. - Ломбардный и ипотечный кредит. - Порядок ипотеки. - Старшинство закладных.
- 29. Банковский кредит. Государственный кредит. Коммерческий кредит. Потребительский кредит. Лизинговый кредит. Ипотечный кредит. Международный кредит
- 61. Ипотека и ее особенности как способа обеспечения исполнения обязательств. Правовое регулирование ипотеки.
- 3.3. Направления совершенствования маркетинга ипотечных кредитов Томского филиала ОАО КБ «Региональный кредит»
- 4.13. Особенности взыскания банковских кредитов: автокредиты, потребительские и ипотечные кредиты, кредиты малому, среднему и крупному бизнесу. Договорная подсудность и третейские суды
- Авторское право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Антимонопольно-конкурентное право - Арбитражный (хозяйственный) процесс - Аудит - Банковская система - Банковское право - Бизнес - Бухгалтерский учет - Вещное право - Государственное право и управление - Гражданское право и процесс - Денежное обращение, финансы и кредит - Деньги - Дипломатическое и консульское право -
Слюсаренко Диана Владимировна, 4 курс, 5 группа, "Финансы и кредит", Брянский государственный университет им. акад. И.Г. Петровского
Никонец Олеся Евгеньевна, к.э.н., доцент, научный руководитель
Сущность ипотечногокредитованияв России и тенденции его развития
Аннотация.В статье рассматриваются вопросы ипотечного кредитования и определяется их роль в современных условиях.Ключевые слова: ипотека, жилье,инструменты ипотечного кредитования.
В современных условиях существования рыночной экономики сложилась успешная практика приобретения жилья посредством ипотечного кредитования. Данное явление появилось в России (по сравнению с Западной Европой и США) относительно недавно, однако за последнее десятилетие приобреловысокую популярность среди наших соотечественников. Изначально слово «ипотека» (от греч. hypoteka–подставка, подпорка) появилось в законодательстве Солона(VIв. до н.э.)и имела следующие значение: «столб с надписью, гласящей, что эта земля служит обеспечениемправ кредитора на определенную сумму».В современном же российском законодательстве нет «прямого» определения ипотеки, между тем, анализ ст.334 Гражданского кодекса РФ позволяет сделать вывод, что ипотека –залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества.Также необходимо уточнить, что ипотека может использоваться как при приобретении жилья (квартиры, жилого дома, жилых помещений и т.д.) в кредит, так и по иным кредитам. По договору, который регулирует выдачу ипотечного кредита, банк является кредитором, а заемщик -должником.Классификацию основных ипотечных кредитовв России можно представить в следующей схеме(рис.1):Ипотечный кредит
По объекту недвижимости: По целям кредитования:
земельные участки; жилищное кредитование;
жилые дома, квартиры; на разработку земельного участка; предприятия (здания, сооружения), на развитие сельского хозяйства; используемое в предпринимательстве; на развитие производства; дачи, садовые участки. кредиты под залог, имеющегося имущества.
Таблица 1Ипотечные кредиторы
По статусу:По принадлежности:По степени специализации:БанковскиеНебанковскиеГосударственныеЧастныеОбщественныеУниверсальныеСпециализированные
Самый распространенный вариант использования ипотеки в России-это покупка физическим лицом квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. Нужно отметить, что ипотека-это публичный залог. При ипотеке недвижимости, органы, регистрирующие сделки, делают соответствующие записи о том, что имущество обременено залогом. Любое заинтересованное лицо может потребовать выписку из Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В этой выписке, если имущество заложено, обязательно будет указано, что имеется обременение: залог. При ипотечном кредитовании значительную роль играет выбор финансовых инструментов и технологий, применяемых на различных этапах финансового процесса. Виды инструментов ипотечного кредитования представлены на рис. 1.
Рис.1.Инструменты ипотечного кредитования
Основным законом, регулирующим отношения по поводу залога недвижимости, является Федеральный закон «Об ипотеки (залог недвижимости), которые устанавливает основания возникновения ипотеки, перечисляет имущество, которое может быть предметом ипотеки, определяет основные понятия в данной сфере, регламентирует процесс заключения договора об ипотекеи пр.Рынок ипотечного кредитования РФ является относительно молодым, но при этом активно изменяющимся. К сожалению, за 10 лет его существования переживает уже второй экономический кризис (кризис 2008 г. и кризис 20142015 гг.), что не могло негативно не сказаться на банковский сектор в целом и ипотеки в частности.Динамика роста рынка ипотечного кредитования наблюдалась, начиная с 2005 года, о чем говорит увеличение доли объемов выданных кредитов в ВВП страны (таблица 1) с 0,3% до 2,18% в 2013 году. Растет и задолженность по выданным кредитам –с 0,2% до 4% к ВВП в 2013 году, которая объясняется длительностью жилищных кредитов.Следующая таблица отражает динамику изменения ВВП РФ и показателей объемов ипотечного кредитования за период 20052013 гг.
Инструменты ипотечного кредитованияИнструменты, встраиваемые в различные ипотечные схемы:ипотека с дисконтом,ипотека с залоговым счетомИпотечные кредиты, предусматривающие финансовый интерес кредтора:ипотека с участием кредитора в приросте стоимости имущества,ипотека ссовместным участием заемщика и кредитораАльтернативные инструменты ипотеки:ипотечные кредиты с индексацией непогашенной суммы долгаипотечный кредит с переменной процентной ставкойСтандартный аннуитетный платежИпотечные кредиты с переменными выплатами:платежи с фиксированными выплатами "шаровые платежи"ипотечные кредиты с нарастающими платежамиКредиты под залог имеющейся недвижимости на различные нужды заемщика:обратная ипотекакредитные линии, обеспеченные жильем Таблица 2 Динамика ВВП РФ и показателей объемов ипотечного кредитования
за период 20052013 гг.
Показатель2005ВВП в текущих ценах, млрд руб.21609,826917,233247,541276,838807,246308,555967,262218,466755,3Объем выданных ипотечных кредитов к ВВП, %0,31,222,071,970,370,971,551,842,18Задолженность по выданным ипотечным кредитам к ВВП, %0,20,91,82,72,62,52,73,24
Проанализировав таблицу, можно сделать вывод о том, что число предоставленных ипотечных кредитов с 2006 года увеличилось в 2 раза. Следующий график отражает динамику изменения выданных ипотечных кредитов за 8 лет и 9 месяцев 2014 года.
Рис.2.Динамика выданных ипотечных кредитов в РФ
Исходя из рис.2, в 3ем квартале 2014 года число выданных ипотечных кредитов составило более 700 тысяч. Заметный спад объемов предоставленных кредитов произошел в 2009 году, когда показатель уменьшился на 77% по сравнениюс предыдущем годом, в связи с экономическим кризисом. Несмотря на это, с 2010 года мы наблюдаем устойчивый рост показателя, а в 2011 году был достигнут предкризисный уровень 2008 года.В России на ипотечном рынке активно работают не более ста банков, преимущественно московских. В ТОП5 ипотечных банков согласно рейтингу «Русипотеки» уже на протяжении нескольких лет входят Сбербанк, ВТБ24, ДельтаКредит, Банк Москвы, Россельхозбанк, что мы видим из следующей таблицы3.Исходя из данных таблицы3, мы видим отрицательный прирост объема выданных кредитов по отношению к Iполугодию 2014 года. Причины данного явления очевидны: экономический кризис во всех отраслях экономики, спад доходов населения, политические и экономические санкции стран Западной Европы и США, массовые сокращения и безработица, что вызывает психологическую «панику» у населения.Таблица 3Итоги работы ведущих ипотечных банков в Iполугодии в 2015 г.
№БанкОбъем выданных ипотечных кредитов, млн руб.Количество выданных ипотечных кредитов, штукПрирост объема выданных кредитов по отношению к Iполугодию 2014 года, %1Сбербанк304302197731
242ВТБ 247240938326
533Дельтакредит122434221
134Банк Москвы102445335
155Россельхозбанк92567015
Для борьбы с этим 13 марта2015 года начала действовать госпрограмма по льготному ипотечному кредитованию, в соответствии с которой на субсидирование ипотечной ставки в 12% из федерального бюджета выделено 20 млрд. К программе подключился ряд банков, во главе с самой крупной финансовой организацией России –Сбербанком. Выбор финансового учреждения никак не влияет на суть ипотеки с господдержкой, позволяющую минимизировать личные расходы на приобретение жилья за счет поддержки со стороны государства. Условия программы:кредиты выдаются с 23.03.2015 до 01.03.2016;первоначальный взнос: от 20% стоимости приобретаемого жилого помещения;срок кредита: от 12 месяцев до 30 лет (включительно);процентная ставка в рублях: от 11,9%* до и после регистрации ипотеки;валюта кредита: рубли.Ипотека с господдержкой по итогам первых месяцев справляется со своей задачей: спрос на жилищные кредиты и квартиры в новостройках превышает показатели конца прошлого года.Госпрограмма по субсидированию ипотечной ставки должна действовать до 31 марта 2016года. Минфин России не намерен продлевать сроки действия госпрограммы субсидирования ипотечного кредитования. Премьерминистр России Дмитрий Медведев на Международном инвестиционном форуме в Сочи допустил такой вариант развития событий.
Существует и ряд проблем, которые, несмотря на госпрограмму, остаются актуальными в вопросе ипотечного кредитования. Условно данные проблемы можно разделить на несколько групп:
общеэкономические проблемы ипотечного кредитования (экономическая и политическая нестабильность, безработица, недоверие граждан к ипотечному кредитованию);
инфляционные проблемы ипотечного кредитования;
ипотечные проблемы, связанные со сроками вложений;
проблемы ипотечного кредитования, связанные с монополиями;
проблемы ипотечного кредитования, связанные с альтернативой;
проблемы ипотечного кредитования, связанные с миграционной политикой.Таким образом, решение проблем ипотечного кредитования –это комплексная задача, затрагивающая макроэкономику страны, социальную и миграционную политику, строительный сектор, развитие банковских продуктов и многое другое. Такие цели не могут быть достигнуты сразу, для этого требуется длительное время. Однако рано или поздно экономика страны обязательно дойдет до того уровня, когда ипотечное кредитование вравной степени будет выгодно и банкам, и самому широкому кругу их клиентов.Помочь в достижении данного уровня могут следующие меры:
разработка программы по повышению благосостояния населения,
борьба с инфляцией,
повышение финансовой грамотности граждан,
борьба с безработицей,
обеспечение государством экономической и политической стабильности,
долгосрочное понижение процентной ставки,
борьба с монополизацией, создание льготных условий для развития данного направления бизнеса,
продление существующих и создание новых социальных программ,
выравнивание доходов, выделение государственных субсидий на строительство и покупку недвижимости в особенно нуждающихся регионах. В заключении можно сказать, что еще существует достаточно проблем в сфере ипотечного кредитования РФ, но тем не менее наблюдается решимость власти сделать ипотеку более доступной и массовой для граждан.Также хочется отметить, что со временем ипотека сможет развиваться при минимуме поддержки со стороны государства, если в России будут наблюдаться общеэкономические улучшения, резко возрастет количество возводимого жилья и снизятся цены на него и будет установлен низкий уровень (56%) инфляции.
2.Пункт 1 ст. 5 ФЗ №102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. (в последней редакции)3.Никонец О.Е. Инновационный тип развития банковской системы// Вестник Брянского государственного университета. 2012.№3(2). С. 293295.4.Никонец О.Е. Венчурный бизнес как основа инновационного развития экономики России// Научнометодический электронный журнал Концепт. 2014. Т. 20. С. 29412945.5.http://rusipoteka.ru–Аналитический Центр по ипотечному кредитованию и секьютеризации.
Воспользуйтесь формой поиска по сайту, чтобы найти реферат, курсовую или дипломную работу по вашей теме.
Поиск материалов
Сущность ипотечного кредитования
Финансы и кредит
ВВЕДЕНИЕ
В мировой финансовой практике ипотечное кредитование получило широкое распространение. В странах с развитой рыночной экономикой и высоким уровнем организации банковской системы сложились целые системы ипотечного кредитования, которые представлены различными экономическими субъектами - банками, агенствами по торговле недвижимостью, кредитными институтами, осуществляющими кредитование под залог недвижимости, страховыми компаниями, кредитными агенствами, предоставляющими информацию о кредитоспособности клиентов, компаниями, специализирующимися на изъятии заложенного имущества в случае неплатежа по ссуде.
Переход российской экономики на рыночный путь развития предполагает совершенствование банковской системы, которая должна быть адекватна потребностям рыночного хозяйства. Ипотечное кредитование является одним из перспективных направлений развития банковского кредитования,. поскольку ипотека представляет собой важнейший инструмент, усиливающий обеспечение кредита. Особое значение этот момент имеет для нашей страны, экономика которой, как известно, отличается высокой степенью риска и неопределенности. Обеспеченные же кредиты, по сравнению с бланковыми, являются более безопасными для банков, так как при их невозврате банк реализует залог и возвращает свои средства. Таким образом, ипотечное кредитование имеет большое значение непосредственно для функционирования, повышения стабильности и эффективности банковской системы страны.
Создание и развитие ипотечного кредитования будет способствовать формированию более цивилизованной, устойчивой банковской системы, которая бы отвечала принятым в мире представлениям о роли и месте банков в экономической жизни страны.
Вследствие вышеизложенного, исследование механизма ипотечного кредитования, мер по стимулированию развития данного вида кредитования в России, на наш взгляд, достаточно актуально. Ведь помимо экономической роли, ипотечное кредитование выполняет еще немаловажные социальные функции.
Следует подчеркнуть, что для этой цели необходимо изучать зарубежный опыт формирования системы ипотечного кредитования - опыт как развитых экономических стран, так и стран, в которых экономические процессы сходны с современным экономическим положением отечественной экономики - прежде всего это страны бывшего социалистического лагеря, а также ряд развивающихся национальных экономик.
Методологической базой для написания настоящей дипломной работы послужили труды современных отечественных и зарубежных экономистов, занимающихся проблемами совершенствования банковской системы в целом и проблемами развития ипотечного кредитования в частности. Проблемами подобного рода занимались Ю.Агаев, В.Бусов, О.Заднепровская, Л.Макаревич, Л.Рябченко и др. Их исследования нашли отражение в монографиях и статьях, опубликованных в периодической печати. Эмпирическую базу составили данные статистики, опубликованные в периодической печати, данные Госкомстата РФ.
Целью данного дипломного исследования является изучение состояния ипотечного рынка в условиях переходной экономики России и обоснование путей его дальнейшего развития и совершенствования. В соответствии с поставленной целью были выдвинуты следующие задачи:
Определить понятие ипотеки и субъектно-объектную структуру отношений ипотечного кредитования.
Выявить основные формы и виды ипотеки.
Охарактеризовать механизм ипотечного кредитования, выявив основные особенности ипотечного кредитования.
Исследовать первичный и вторичный ипотечный рынки, основные инструменты их функционирования.
Охарактеризовать специфику операций ипотечных банков.
Осветить процесс генезиса банковского ипотечного кредитования в России.
Выявить проблемы развития ипотечного кредитования в отечественной экономике и на этой основе обосновать основные направления его развития и совершенствования.
1. СУЩНОСТЬ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ.
1.1. ПОНЯТИЕ ИПОТЕКИ. СУБЪЕКТНО-ОБЪЕКТНАЯ СТРУКТУРА ОТНОШЕНИЙ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ.
Прежде всего необходимо обратить внимание на сущность ипотеки, ее отличительные черты, а значит, рассмотреть определения этого понятия. Согласно определению, которое дает И.Т.Балабанов, ипотека - это кредит, полученный под залог недвижимости. В классическом понимании ипотека - это не только выдача кредита, но и способ привлечения ресурсов, связанных с эмиссией ценных бумаг - закладных и облигаций. Таким образом, нам представляется очень удачным следующее определение: Ипотека представляет собой разновидность имущественного залога, служащего обеспечением исполнения основного денежного обязательства должником-залогодателем перед кредитором-залогодержателем, который приобретает право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом основного обязательства получить удовлетворение за счет заложенного недвижимого имущества, собственником (владельцем) которого является залогодатель. На наш взгляд, оно более точно и полно отражает сущность ипотеки как особых экономических отношений между кредитором и заемщиком.
В рыночной экономике использование ипотечного кредита широко распространено. Ипотечный кредит представляет собой долгосрочную ссуду, предоставленную банками под залог недвижимости.
Правовой смысл понятия ипотеки заключается в обременении имущественных прав собственности на объект недвижимости. Недвижимость - это земельный участок, строения или сооружения, которые настолько прочно связаны с землей, что не могут быть отделены от нее без существенного ущерба.
Это обременение происходит двумя путями: либо кредитор получает права залогодателя на объект залога с его последующей передачей заемщику с возможностью выкупа, либо используется собственно ипотека - залогодатель остается собственником объекта, а кредитору переходит только право востребовать залог.
Поскольку, как мы уже подчеркивали выше, ипотечное кредитование - это особый род взаимоотношений между получателем кредита и лицом, предоставляющим кредит, целесообразно было бы рассмотреть субъектно-объектную структуру этих отношений. Характеристика предметов ипотеки представлена в приложении 1.
Объектами ипотечного кредитования являются:
* Земельные участки;
* Жилые помещения, то есть квартиры, дома, коттеджи, дачи, здания и сооружения предприятий, занятых в социальной сфере;
* Офисные помещения, торговые центры, отдельные магазины, рестораны и другие объекты сервисного обслуживания коммерческой деятельности;
* Производственные помещения - склады, заводские здания и научно-исследовательские институты, объекты энергетики, гаражи и другие помещения производственного назначения.
Субъектами ипотечного кредитования являются:
* Заемщик;
* Кредитор;
* Инвестор, который вкладывает средства в ипотечные кредиты (не обязательно банк, выдавший ссуды);
* Правительство.
Нужно отметить, что перечисленные выше субъекты ипотечного кредитования преследуют различные цели. Рассмотрим цели субъектов ипотечного кредитования. Основной целью заемщика является максимизация объема привлечения дешевых финансовых ресурсов для организации или реконструкции действующего производства товаров. Если осуществляется кредитование покупки жилья для физических лиц, то основная цель заемщика заключается в приобретении по возможности лучшего и более дешевого жилья, при этом заемщик должен производить ежемесячные выплаты по кредиту.
Задача банка, то есть кредитора, заключается в максимизации прибыли и дивидендов своих акционеров. Таким образом, целями банка при ипотечном кредитовании являются максимизация доходности активных операций и ограничение рисков и обеспечение возвратности ссудного капитала.
Инвестор также стремится получить наибольшую прибыль, вкладывая свои средства в закладные или ценные бумаги, обеспеченные закладными. Таким образом, целью инвестора при использовании механизма залогового кредитования, является максимизация прибыли каптала, вкладываемого в закладные или ценные бумаги.
Одним из субъектов кредитования является правительство. В организации и развитии ипотечного кредита роль правительства заключается в создании условий, позволяющих банкам эффективно заниматься ипотечным кредитованием без неоправданных рисков. Собственными же целями правительства на рынке ипотечных кредитов являются:
* Капитализация недвижимого имущества и обеспечение его оборотоспособности;
* Неинфляционная поддержка сферы материального производства;
* Уменьшение разрыва между производительным и финансовым капиталом;
* Пополнение доходной части бюджета и обслуживание внутреннего долга;
* Создание условий для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования.
Сравнение целей основных субъектов рынка ипотечного кредита позволяет сделать вывод об их разнонаправленности.
По своему экономическому содержанию ипотека выполняет следующие функции:
1. механизма создания и привлечения дополнительных средств для поддержания и развития материального производства;
2. дополнительного инструмента обеспечения оборота и перераспределения имущества в случае, когда применение других механизмов оборота (например, купли-продажи и приватизации) юридически невозможно или экономически нецелесообразно;
3. создания многопорядкового мультиплицируемого фиктивного капитала на основе закладной и производственных и ипотечных ценных бумаг, а также институтов вторичного рынка ипотечных кредитов.
Рассматривая ипотеку как элемент экономики, следует выделить три наиболее характерные ее черты.
Первая - залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства. Вторая - ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) этого не осуществляют. И третья - создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).
С позиций закономерностей развития мирового банковского хозяйства ипотечное кредитование является неотъемлемым элементом рыночной экономики. Поэтому, на наш взгляд, целесообразно здесь рассмотреть сущность и общие принципы кредита.
Кредит - это система экономических отношений, в процессе которых происходит движение ссудного капитала. Данное определение основывается на специфическом характере ссудного капитала, состоящем в том, что последний, по словам К.Маркса, "отчуждается под условием", "не продается, а лишь отдается в ссуду".Ссудный капитал - это совокупность денежных средств, предоставляемых во временное пользование за плату.
Поскольку кредит, как мы подчеркивали выше, представляет собой экономические отношения, то можно выделить субъектно-объектную структуру этого отношения. В кредитной сделке субъектами отношений выступают кредитор и заемщик. Кредитор - сторона кредитных отношений, предоставляющая ссуду. Кредиторами выступают лица, предоставившие ресурсы в хозяйство заемщика на определенный срок. Заемщик - сторона кредитных отношений, получающая кредит и обязанная возвратить полученную ссуду. Исторически заемщиками были отдельные лица, испытывающие потребность в дополнительных ресурсах. Заемщиками выступают предприятия, банки, население и государство. Объектом кредита является ссуженная стоимость, как особая часть стоимости и представляющая собой своеобразную нереализованную стоимость.
Фундаментальным качеством кредита является сохранение стоимости. Стоимость, переходящая от кредитора к заемщику, сохраняется в своем движении. Сохранение стоимости достигается в процессе ее использования в хозяйстве заемщика. Последний должен передать кредитору равноценную стоимость (эквивалент, обладающий той же стоимостью и потребительной стоимостью).
Движение ссуженной стоимости можно представить следующим образом:
Рк - Пкз - Ик - Вр - Пкс,
где Рк - размещение кредита, Пкз - получение кредита заемщиками, Ик - использование кредита, Вр - высвобождение ресурсов, Вк - возврат временно заимствованной стоимости, Пкс- получение кредитором средств, размещенных в форме кредита.
Первая стадия движения ссуды - размещение кредита - представляет важный момент для экономической практики, поскольку кредитор должен быть уверен, что выдача ссуды именно данному заемщику представляет собой наиболее рациональное вложение ресурсов. Получение кредита заемщиком может использоваться для достижения разнообразных целей, в том числе погашения ранее образовавшихся долгов. Фундаментальное свойство данной стадии - получение кредита заемщиком удовлетворяет его временные потребности в денежных средствах, в то время как другая сторона кредитных отношений отчуждает, ссужает стоимость на определенное время. Переход стоимости во владение заемщика позволяет ему реализовать потребительную стоимость объекта передачи в процессе использования кредита. Высвобождение ресурсов характеризует завершение кругооборота стоимости в хозяйстве заемщика. Подобно тому, как аккумуляция временно свободных денежных средств предшествовала размещению кредита кредитором, так и высвобождение стоимости в хозяйстве заемщика, ее концентрация позволяют ему вернуть временно заимствованную стоимость. Данная стадия является материальной базой вступления кредита в следующую фазу. Возврат кредита выражает переход временно заимствованной стоимости от заемщика к кредитору. Получение кредитором стоимости, предоставленной во временное пользование - завершающая стадия движения кредита. Для кредитора важна не только полнота возврата ранее ссуженной стоимости (в товарной форме), но и сохранение ее потребительских качеств.
Совокупность рассмотренных стадий позволяет увидеть движение кредита как частей полного кругооборота ссуженной стоимости, включающего стадии, относящиеся не только к кредиту. Собственно кредитные отношения возникают в сфере обращения, поэтому к кредиту можно отнести только акты перехода стоимости от кредитора к заемщику и обратно.
Кредитные отношения в экономике базируются на определенной методологической основе, одним из элементов которой выступают принципы. Принципы кредитования должны строго соблюдаться при организации любой операции на рынке ссудных капиталов. Рассмотрим их.
1) Возвратность кредита. Этот принцип выражает необходимость возврата полученных от кредитора финансовых ресурсов после завершения их использования заемщиком. Он находит свое практическое выражение в погашении кредитной ссуды путем перечисления соответствующей суммы денежных средств на счет предоставившей ее кредитной организации, что обеспечивает возобновляемость кредитных ресурсов банка как необходимого условия продолжения его уставной деятельности.
2) Принцип срочности кредита отражает необходимость возврата кредита не в любое приемлемое для заемщика время, а в точно указанный срок, зафиксированный в кредитном договоре или заменяющем его документе. Нарушение указанного условия является для кредитора достаточным основанием для применения к заемщику экономических санкций в форме увеличения взимаемого процента, а при дальнейшей отсрочке (в нашей стране - свыше трех месяцев) - предъявления финансовых требований в судебном порядке. Частичным исключением из этого правила являются онкольные ссуды. В кредитном договоре в этом случае срок погашения не указывается. По онкольным ссудам устанавливается время, которое имеет в распоряжении заемщик с момента получения уведомления банка о необходимости возврата кредита, а это в какой-то степени обеспечивает соблюдение рассматриваемого принципа.
3) Платность кредита, которая выражается в виде ссудного процента. Этот принцип выражает необходимость не только прямого возврата заемщиком полученных от банка кредитных ресурсов, но и оплаты права за их использование. Экономическая сущность ссудного процента состоит в том, что заемщик, пользуясь дополнительными сроками, получает дополнительную прибыль, и она должна быть распределена между заемщиком и кредитором. Практическое выражение рассматриваемый принцип находит в процессе установления величины банковского процента.
4) Обеспеченность кредита. Этот принцип отражает необходимость обеспечения защиты имущественных интересов кредитора, т.к. заемщик может нарушить принятые на себя обязательства. В качестве такой защиты выступает залог, а также финансовые гарантии и поручительства со стороны третьих лиц.
5) Целевой характер кредита. Распространяется на большинство видов кредитных операций, выражая необходимость целевого использования средств, полученных от кредитора. В определенном разделе кредитного договора указывается целевое назначение кредита. Кредитное учреждение или банк контролирует целевое расходование средств. При нарушении применяются экономические штрафные санкции к заемщику в виде, например, увеличения ссудного процента или досрочного отзыва кредита или его части.
6) Дифференцированный характер кредита. Этот принцип означает дифференцированный подход со стороны кредитной организации к различным категориям заемщиков. Практическая реализация его может зависеть от индивидуальных интересов конкретного банка и от проводимой государством централизованной политики поддержки отдельных отраслей и сфер деятельности (например, малого бизнеса и пр.).
Однако, будучи частью целого, ипотечное кредитование имеет и свои особенности, которые вытекают из того, что ипотечное кредитование является специфической формой кредита. Рассмотрим основные особенности ипотеки.
Во-первых, ипотечный кредит представляет собой ссуду под строго определенный залог. В отличие от него, банковская ссуда может и не обеспечиваться залогом. В случае неуплаты займа заложенная недвижимость продается, и из вырученной суммы погашается задолженность кредитору. Тот факт, что залогом выступает недвижимость, существенно облегчает залогодержателю контроль за сохранностью предмета залога, однако усложняет реализацию залога в случае непогашения кредита, так как недвижимость не относится к высоколиквидным активам.
Во-вторых, большинство ипотечных ссуд имеет строго целевое назначение. Они используются для финансирования приобретения, постройки и перепланировки как жилых, так и производственных помещений, а также освоения земельных участков. В странах с развитой рыночной экономикой наибольшее распространение получили жилищные ипотечные кредиты. Например, в США они составляют более 60 % всего объема ссуд под залог недвижимости..
По мнению современных российских экономистов, в нашей стране приоритетной отраслью по размещению ипотечных ресурсов должно и может стать сельское хозяйство. Россия располагает для этого всеми необходимыми ресурсами: наличием обширных плодородных земель, мощным трудовым потенциалом. Особое значение здесь имеет принятие нового усовершенствованного земельного кодекса, легализация рынка земли. Это даст мощный импульс кредитованию сельского хозяйства под залог его главного имущества - земли. Главным достоинством ипотечного кредитования, на наш взгляд, является то, что залогом для его предоставления может служить та недвижимость, на покупку которой он берется.
В-третьих, ипотечные кредиты предоставляются на длительный срок, обычно на 10-30 лет, что позволяет уменьшить размер ежемесячных выплат, так как погашение кредита растягивается по времени.
Сроки погашения, величина кредита, средства его обеспечения предполагают значительный объем аналитической работы.
Таким образом, ипотечное кредитование представляет собой особую форму кредита. В ней сочетаются как общие основы кредитных отношений, так и специфические черты, свойственные только данной форме кредита.
1.2. ВИДЫ И ФОРМЫ ИПОТЕКИ
В мировой экономической практике ипотеку можно классифицировать по нескольким критериям. Наиболее часто встречающимися видами ипотеки являются следующие:
1. Оборотная ипотека - это ипотека с выдачей залогового свидетельства, что облегчает обращение такой ипотеки в коммерческом обороте.
2. Обеспечительная (книжная) ипотека не сопровождается выдачей свидетельства, а записывается в земельную книгу.
3. Ипотека вторая - это кредит под уже заложенную недвижимость.
4. Ипотека выплачиваемая - проценты и основная сумма которой выплачивается постепенно в течение определенного количества лет.
5. Ипотека закрытая - ипотечный займ, при котором запрещено досрочное погашение облигаций, вторичное использование того же обеспечения.
6. Ипотека "младшая" - это ипотека, которая по правам уступает первой и поэтому имеет более высокую процентную ставку.
7. Ипотека "нулевая" - это досрочная коммерческая ипотека с нулевым купоном, то есть с выплатой процентов и с основной суммы при погашении.
8. Ипотека обратная - ипотечный кредит, по которому заемщик периодически получает от кредитора оговоренные суммы в зависимости от стоимости недвижимости, являющейся обеспечением кредита; также схемы позволяют пополнить доходы пенсионерам, которые владеют собственностью. Существуют несколько видов таких ипотек: пожизненная рента, единовременная продажа дома за наличные, при которой продавец получает только право пожизненного проживания в нем, продажа дома с одновременной его арендой.
9. Ипотека обратная рентная - это ипотечный инструмент, позволяющий человеку (пожилому) получать пожизненную ренту в обмен на постепенную утрату прав на собственный дом.
10. Ипотека открытая - ипотека со следующей особенностью: залог, под который может быть получен дополнительный заем при условии сохранения на допустимом уровне соотношения между стоимостью заложенных активов и объемом привлеченных средств.
11. Ипотека первичная - ипотека в форме долгосрочной ценной бумаги (первичная ипотечная облигация, дающее приоритетное право на активы, представленные в качестве обеспечения)
12. Ипотека последующая - залог объекта недвижимости или земельный участок, относительно которого уже существовала ипотека. Общая сумма (по заложенному или перезаложенному объекту) двух кредитов, как правило, не превышает 80% продажной стоимости.
13. Ипотека постоянная - ипотечный кредит, по которому в течение всего срока платятся только проценты, а основная сумма выплачивается единовременно по истечению срока кредита.
14. Ипотека Ролл-оверная - периодический кредит с плавающей ставкой или периодическим рефинансированием.
15. Ипотека с дифференцированными платежами - ипотечный кредит с фиксированной ставкой, платежи в погашение которого ежегодно увеличиваются; график погашения в целом не изменяется, но платежи постепенно возрастают.
Еще одной классификацией ипотеки является классификация по предмету залога (она приведена на рис. 1)
Рис. Виды ипотеки по предмету залога.
По предмету залога выделяют ипотеку земельных участков, ипотеку предприятий и ипотеку жилых домов и квартир.
Ипотека земельных участков из состава сельскохозяйственного назначения допускается лишь для обеспечения исполнения кредитных договоров, связанных непосредственно с осуществлением или развитием сельскохозяйственного производства, городские земли, на которых в соответствии с градостроительными правилами запрещено возведение зданий и сооружений, не могут быть предметом ипотеки в качестве отдельного земельного участка. Здания, сооружения, которые находятся или будут возведены на закладываемом участке и принадлежат залогодателю, могут быть заложены одновременно с участком по той же закладной. Если ипотека установлена на земельный участок, на котором находятся здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а другому лицу, то при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его продаже с публичных торгов к покупателю участка переходят все права и обязанности. которые в отношении этого лица имел залогодатель.
В случае несвоевременного погашения ипотечного кредита земельный участок собственника может быть отчужден. Эта процедура называется "обращение взыскания". Следует отменить, что в законодательстве многих стран Европы установлена довольно сильная защита прав собственника.
Важную роль в ипотеке играет договорная документация по земельным участкам. Развитие ипотеки невозможно без точного обмера земельных участков и создания кадастровых и поземельных книг. При создании поземельных книг необходимо исходить из главного принципа: полноты регистрационных записей. Покупатель земельного участка и недвижимости на ней должен полностью доверять правильности записей и быть уверен в их полноте. Каждое из заинтересованных лиц должно иметь возможность быстро получить достоверную информацию о правовой ситуации по земельному участку. Информация кадастра должна точно соответствовать записям о правах собственника в поземельной книге для возможности в любое время провести идентификацию земельных участков и установить их правовой статус.
Предметом ипотеки предприятия является предприятие в целом как единый имущественный комплекс. В состав заложенного имущества предприятия входят все принадлежащие ему как юридическому лицу на праве собственности или полного хозяйственного ведения материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, патенты и другие исключительные права, а также долги предприятия. Передача предприятия в ипотеку допускается при наличии согласия собственника имущества, предприятия или уполномоченного им органа либо на основании решения органа, уполномоченного учредительными документами предприятия. Ипотекой предприятия может быть обеспечено денежное обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости активов предприятия. Не допускается передача в ипотеку предприятия, в отношении которого возбуждено дело о банкротстве либо принято решение о ликвидации или реорганизации, Залогодатель в праве продавать, обменивать сдавать в аренду, предоставлять взаймы и иным образом распоряжаться имуществом, вносить изменения в состав имущества предприятия, переданного в ипотеку, если это не влечет уменьшения общей стоимости его активов, указанной в закладной, и не нарушает других условий договора ипотеки.
Ипотека жилого дома или квартиры допускается для погашения обеспечения ссуды, предоставленной для строительства, реконструкции или капитального ремонта жилого дома (квартиры). Жилой дом (квартира) может быть предметом ипотеки также, если гражданин - его собственник и члены его семьи проживают в другом жилом доме. Дача, садовый домик и другие строения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях. Жилые комнаты, составляющие часть дома (квартиры) - не могут быть предметом ипотеки. В ипотеку может передаваться только жилой дом (квартира), принадлежащий залогодателю на праве собственности.
Залогодержателями жилого дома и квартиры могут быть только банки и другие кредитные учреждения, имеющие специальную лицензию.
Продажа заложенного жилого дома на публичных торгах обычно не является основанием для выселения покупателем проживающих в этом жилом доме залогодателя и его членов семьи. Между собственником, приобретающим жилой дом, и проживающими в нем такими лицами заключается договор аренды жилого помещения на условиях, обычных для данной местности.
Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, залогодатель вправе сдать нанимателю находящуюся в жилом доме свободную квартиру лишь с согласия залогодержателя. Лица, проживающие в жилых домах на условиях договора найма жилого помещения, договора аренды или иных основаниях, предусмотренных законом, не подлежат выселению при продаже заложенного дома с публичных торгов. Ранее заключенный с ними договор на проживание сохраняет силу, и такие лица имеют право на преимущественную покупку занимаемого ими дома.
Важно отметить, что в мировой практике распространено ипотечное кредитование под залог ценных бумаг (аннуитетный кредит) с фиксированной процентной ставкой, выплачиваемой равномерно по сумме ежемесячных платежей на протяжении всего срока кредитования. Каждые месячные (годовые) платежи но аннуитетному кредиту распадаются на 2 компоненты - выплачивается процент и часть основного долга. Это так называемая американская модель ипотеки. Например, выдача ссуды в размере 1000 долларов под 12% годовых в течение 12 лет. Это кредит со встроенным опционом, он имеет долгосрочное погашение. На графике приведена схема платежей по такому аннуитетному кредиту. Преимуществом такого кредитования является то, что этот кредит регулирует объем долговых обязательств.
Сумма, долл.
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
Номер периода
В счет основного долга в счет процентов
Рис. Объем платежей по аннуитетному кредиту.
В странах мирового рыночного хозяйства, где механизм ипотеки получил достаточно высокий уровень развития, существуют различные формы ипотеки. Основными из них являются следующие:
* "пружинная" ипотека - это кредит, предусматривающий осуществление равновеликих периодических платежей в счет погашения основной суммы, а также процентных выплат; соответственно с каждым периодом суммарный платеж снижается. "Пружинная" ипотека таким образом представляет собой самоамортизирующийся ипотечный кредит. Применение данного термина - "пружинный" - означает аналогию с действием пружины - чем сильнее ее растягиваешь, тем меньше ее можно растянуть.
* Ролл-оверная ипотека - при использовании данной формы ипотечного кредитования срок ипотечного кредита делится на временные отрезки (как правило, они составляют 3 или 6 месяцев), и для каждого из них с учетом конъюнктуры рынка устанавливается своя процентная ставка. Таким образом, ролл-оверный кредит - это кредит с плавающей процентной ставкой. Этим он отличается от кредита с фиксированной процентной ставкой. Одной из форм ролл-оверной ипотеки является ипотека с накапливаемой ставкой. В данном случае ставка процента корректируется с учетом преобладающих рыночных ставок через фиксированные интервалы времени.
* "Шаровая" ипотека - это ипотека с периодической выплатой только одних процентов. "Шаровой" платеж означает крупный итоговый платеж по кредитному долгу. В течение первых нескольких месяцев или лет основная сумма долга или не погашается, или погашается только малая ее часть. Затем наступает срок выплаты всего остатка. Владельцы недвижимости обычно стараются заранее договориться о новом кредите с тем, чтобы при наступлении срока самого крупного платежа не лишиться своей недвижимости из-за несоблюдения своих обязательств.
* Ипотека с обратным аннуитетом - в данном случае составляется финансовое соглашение, согласно которому кредитор производит периодические выплаты заемщику, остаток основной суммы кредита увеличивается на величину периодических выплат и всю сумму накапливаемых процентов.
Кроме того, существует такая форма ипотеки, как ипотека с участием в приросте стоимости - это ипотечный кредит, по которому кредитор участвует в приросте стоимости недвижимости.
Как видим, в странах с развитыми рыночными отношениями широко используются различные виды ипотечных кредитов. В условиях нашей страны, на наш взгляд, целесообразно использовать положительный опыт других стран. Особенно это относится с развитию различных видов и форм ипотечного кредитования в условиях трансформирующейся отечественной экономики, поскольку формирование развитого ипотечного рынка является неотъемлемым институтом рыночного хозяйства.
Таким образом, ипотечное кредитование является особой разновидностью выдачи ссуд. Вследствие этого для него характерны некоторые отличительные черты - долгосрочный характер, выдача под залог недвижимого имущества. Вместе с тем ипотечному кредитованию присущи и общие характеристики кредита, применимы его фундаментальные принципы.
В странах с развитой рыночной экономикой накоплен большой опыт функционирования ипотеки, существует многообразие ее форм и видов. В целом же нужно отметить, что операции ипотечного кредитования менее рисковые для коммерческих банков.
Все вышеперечисленное делает актуальным и необходимым развитие системы ипотечного кредитования в Российской Федерации в целях совершенствования структуры и механизма банковского кредитования в отечественной экономике, развития рыночной инфраструктуры.
2. МЕХАНИЗМ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ.
2.1. ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ. ДОГОВОР ИПОТЕКИ.
Как мы уже подчеркивали, ипотечное кредитование является разновидностью выдачи долгосрочных ссуд под залог недвижимости. Система ипотечного кредитования предусматривает кредитование под невысоким процентом с рассрочкой выплаты в длительный период. Ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество (отдельные предприятия, здания, земельные участки, дачи, квартиры). Предмет залога (см. приложение 1) может передаваться другому лицу только с согласия залогодержателя. В этом случае ипотека сохраняет силу, но все обязательства по договору ипотеки переходят к лицу, приобретающего право на предмет ипотеки.
Исполнению обязательств способствуют специальные меры, именуемые способами обеспечения исполнения обязательств. Данные способы устанавливаются в интересах кредитора. Хотя и не все способы обеспечения относятся к санкциям, но все они прямо или косвенно создают дополнительные обременения для должника. По действующему законодательству РФ исполнение обязательств может обеспечиваться залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. Один из важнейших способов обеспечения исполнения обязательств представляет собой залог.
Сущность залога состоит в том, что кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства, обеспеченного залогом, получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями. В ст.334 ПС и Законе РФ "О залоге" приведены аналогичные определения понятия залога. Залогодержатель имеет право на преимущественное удовлетворение своих требований "из стоимости заложенного имущества лица, которому принадлежит это имущество (залогодержателя)". Существуют два основных вида залога:
1) залог с передачей имущества залогодержателю (заклад);
2) залог с оставлением имущества у залогодержателя.
Ко второму виду залога относится ипотека - залог недвижимости. Под ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им. К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Заложить недвижимое имущество вправе только собственник, за которым сохраняется право пользования земельным участком, непосредственно связанным с находящейся на нем недвижимостью.
Так как ипотека является разновидностью залога, то на нее распространяются основные положения, относящиеся к залогу в целом. Залогом может быть обеспечено действительное требование, в частности вытекающее из договора займа, в т.ч. банковской ссуды, договоров купли-продажи, имущественного найма, перевозки грузов и иных договоров. Залог произведен от обеспечиваемого им обязательства. Существование прав залогодержателя находится в зависимости от судьбы обеспечиваемого залогом обязательства. В случае частичного исполнения должником обеспеченного залогом обязательства залог сохраняется в первоначальном объеме до полного исполнения обеспеченного им обязательства, если иное не предусмотрено законом или договором (ст.25 Закона РФ "О залоге"). Залогодержатель вправе в любое время до момента реализации предмета залога прекратить обращение взыскания на заложенное имущество посредством исполнения обеспеченного залогом обязательства. Вообще право залога, в т.ч. залога недвижимости, прекращается в следующих случаях:
1) при исполнении обеспеченного залогом обязательства;
2) при гибели заложенного имущества:
3) при истечении срока действия права, составляющего предмет залога;
4) при переходе прав на предмет залога и залогодержателю;
5) в иных случаях, предусмотренных законом.
При обеспечении исполнения обязательства залогом недвижимости необходимо заключение договора ипотеки, именующего определенное содержание и форму. В договоре должны быть указаны следующие существенные условия:
Предмет залога, его характеристика (наименование, качественные и количественные признаки);
Стоимость или оценка залога, определяемые соглашением сторон. Оценка заложенного имущества может быть пересмотрена, что оформляется составление дополнительного соглашения к договору;
Существо обеспеченного залогом обязательства. Если залогом недвижимости обеспечивается обязательство, возникшее из договора банковской ссуды; то в договоре yкaзывается, кто является заимодателем; кто заемщиком;
Размер обеспеченного залогом требования (например, размер ссуды, проценты за пользование кредитом);
Сроки исполнения обязательства (например, срок погашения кредита и уплаты процентов по договору банковской ссуды).
Существенными условиями договора ипотеки являются также те условия, относительно которых, по заявлению одной из сторон достигнуто согласие. Договор должен быть заключен в письменной форме в любом случае- Наиболее распространенный случай письменной формы - составление одного документа, скрепленного печатями. Договор ипотеки подлежит нотариальному удостоверению по закону. Так как залог недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, то договор о платеже считается заключенным с момента его регистрации.
Несоблюдение формы договора о платеже или обязанности регистрации договора влечет его недействительность. Права и обязанности у сторон по недействительному договору не возникают. Если по недействительному договору имущество передано в «залог» , то держатель вещи считается незаконным владельцем. Недействительность договора ипотеки не влияет на судьбу основного обязательства, которое предполагалось обеспечить залог.
Заключение договора ведет к установлению правовых связей между его участниками, то есть к установлению, изменению или прекращению гражданских прав и обязанностей. Права и обязанности залогодателя и залогодержателя определены Законом РФ "О залоге» (ст. 36-38). Залогодатель вправе самостоятельно распоряжаться полученными от использования предмета ипотеки плодами, продукцией, доходами, если закладной не предусмотрен иной порядок. С согласия залогодержателя залогодатель вправе распоряжаться предметом ипотеки: передавать имущество в хозяйственное ведение, сдавать в аренду, если это не ограничено законом. Для перехода предмета ипотеки по завещанию с согласия залогодержателя не требуется, в случае гибели, повреждения предмета ипотеки или прекращения права собственности на него на основании закона, изъятия по решению суда. залогодатель вправе в разумный срок восстановить предмет залога или заменить его с согласия залогодержателя другим недвижимым имуществом.
Залогодержатель обязан, если иное не предусмотрено договором:
страховать за свои счет от рисков утраты к повреждения предмет ипотеки в полной его стоимости:
Принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности предмета ипотеки, в т.ч. для защиты его от посягательств и требований со стороны третьих лиц;
Немедленно уведомлять залогодержателя о возникновении угрозы утраты или повреждения предмета ипотеки;
Истребовать предмет ипотеки из чужого незаконного владения. Залогодержатель имеет право:
Проверять по документам и фактически наличие, размер, состояние, условия хранения предмета ипотеки;
Требовать от любого лица прекращения посягательства на предмет ипотеки, угрожающего ему утратой, повреждением, иным ухудшением его состояния;
Преимущественно удовлетворять свои требования по основному обязательству из страхового возмещения за утрату или повреждение предмета ипотеки.
Основанием для обращения взыскания на заложенное имущество для удовлетворения требований кредитора является: неисполнение или ненадлежащее исполнение должником обеспеченного залогом обязательства. Если в установленный договором срок обязательство не исполняется должником по обстоятельствам, за которые он отвечает, то кредитор-залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество. Требования кредитора удовлетворяются из стоимости недвижимости по решению суда. Для обращения взыскания на заложенное имущество залогодержатель подает исковое заявление в суд, в арбитражный суд, третейский суд- Рассмотрение искового заявления осуществляется по общим правилам искового производства, установленным гражданско-процессуальным и арбитражно-процессуальным кодексами РФ. Удовлетворения требования залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества без обращения в суд допускается в случае, когда между залогодержателем и залогодателем заключено нотариально удостоверенное соглашение уже после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога. Однако, если при этом будут нарушены права какого-то лица. то суд, по иску этого лица, может признать такое соглашение недействительным
После обращения взыскания наступает реализация заложенного имущества. Реализация производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством. По просьбе залогодателя суд вправе принять решение об отсрочке продажи заложенного имущества на срок до одного года. Отсрочка не освобождает должника от исполнения своих обязанностей и возмещения, возросших за время отсрочки убытков кредитора и неустойки. В случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке начальная продажная цена заложенного имущества определяется решением суда. Имущество продается лицу, предложившему на торгах наивысшую цену.
Обычно стоимость заложенной недвижимости превышает размер основного обязательства. Размер основного обязательства составляет, как правило, 70-80% от стоимости предмета залога, что должно обеспечить удовлетворение требований кредитора в полном объеме, вымогая проценты, убытки, расходы. Если после удовлетворения всех требований кредитора в полном объеме за счет суммы, вырученной от реализации заложенного имущества, еще остаются средства, то они передаются залогодателю. Если сумма, вырученная при реализации предмета залога, недостаточна для покрытия требования залогодержателя, он вправе, при отсутствии иною указания в законе или договоре, получить недостающую сумму из другого имущества, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге. Как правило, залогодателю выгоднее исполнить основное обязательство, или допустить обращение взыскания на предмет залога.
Одним из элементов механизма ипотечного кредитования является ипотечно-инвестиционный анализ. Традиционной техникой которого является метод оценки в рамках доходного подхода. В соответствии с этой техникой стоимость собственности определяется как сумма ипотечного долга и стоимости собственного капитала. Стоимость собственного капитала равна сумме текущей стоимости ежегодных денежных поступлений за выбранный прогнозный период и текущей стоимости выручки от перепродажи в конце прогнозного периода. Сложение суммы ипотечного долга и стоимости собственного капитала дает оценку цены, которая, как ожидается, позволит инвестору и ипотечному кредитору получить определенные выгоды.
Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа является гибким методом, способным учесть любые ситуации, но помимо традиционной, существует также и техника Эллвуда.
Техника Эллвуда - это подход к ипотечно-инвестиционному анализу, который позволяет получить тот же самый результат, что и традиционная техника, при тех же допущениях. Техника Эллвуда дает краткую формулу расчета при заданном коэффициенте ипотечной задолженности и процентном изменении стоимости объекта, однако она может быть также применена, если известна основная сумма ипотеки и оценочная цена перепродажи. Техника может быть использована как в случае получения нового финансирования, так и при принятии покупателем уже существующей задолженности.
Техника Эллвуда дает мощный быстро реализуемый инструмент ипотечно-инвестиционного анализа. Ее основным преимуществом по сравнению с традиционной техникой является более высокая скорость и простота производимых расчетов при тех же допущениях.
В ипотечно-инвестиционном анализе ведущую роль играют коэффициент ипотечной задолженности и ипотечная постоянная.
Коэффициент ипотечной задолженности КЗ показывает долю ипотечного долга (то есть заемных средств) в общей стоимости недвижимой собственности. Он рассчитывается по формуле:
КЗ = (U / К)?100%,
Где U - сумма ипотечного кредита, выраженная в денежных единицах;
К - общая стоимость недвижимости, выраженная в денежных единицах.
Нужно сказать, что чем выше значение данного коэффициента, тем выше доля заемных средств и ниже доля собственных средств инвестора в финансировании сделки с недвижимостью.
С точки зрения кредиторов (например, ипотечного банка), более высокий коэффициент ипотечной задолженности означает более высокую степень риска нарушения заемщиком своих обязательств и лишения его права выкупа заложенной недвижимости.
Банки устанавливают и соблюдают определенные верхние пределы данного коэффициента. Обычно размер кредитов, выдаваемых банком гражданам на строительство, покупку и ремонт дома, не превышает 70 % сметы или стоимости покупки.
Для того, чтобы ипотечный кредит был полностью погашен, ипотечная постоянная должна быть выше номинальной ставки процента по кредиту. Превышение ипотечной постоянной над процентной ставкой обеспечивает выплату основной суммы кредита. Если ипотечная постоянная равна процентной ставке по ипотечному кредиту, погашение всей первоначальной суммы кредита произойдет так называемым «шаровым» платежом.
Когда ипотечная постоянная будет меньше размера процентной ставки, выплаты по кредиту не покроют даже проценты по нему. В этом случае невыплаченная часть процентов будет накапливаться вместе с основной суммой ипотечного долга и его остаток будет расти.
Ипотечная постоянная П представляет собой процентное отношение ежегодных платежей по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита:
П = (D / U) ? 100%,
Где D - годовая сумма платежей по обслуживанию долга в денежных единицах,
U - основная сумма ипотечного кредита в денежных единицах.
В качестве примера продемонстрируем примерный расчет вышеприведенных показателей. Пусть приобретен коттедж стоимостью 5 000 долларов США. При этом собственный капитал покупателя составляет 2 000 долларов США. Заемный капитал за счет взятого ипотечного кредита, соответственно составит 3 000 долларов США.
В этом случае коэффициент ипотечной задолженности равен:
КЗ = (3000/5000)?100 % = 60 %
Пусть годовая сумма платежей по обслуживанию долга составляет 150 долларов США при сумме ипотечного кредита в 30 000 годовых, который был взят на срок 10 лет при процентной ставке 5 % годовых. Тогда ипотечная постоянная равна:
П = (150/30000) ? 100% = 0,5 %.
В первом случае мы видим, что коэффициент ипотечной задолженности превышает 50 %, то есть более половины стоимости имущества. Однако с точки зрения банка, предоставляющего ипотечный кредит, эта величина вполне приемлема, поскольку, если заемщик окажется неплатежеспособен, у банка будет возможность вернуть сумму выданного кредита путем реализации коттеджа, на приобретение которого был выдан кредит. Таким образом банк сможет вернуть сумму долга, проценты по ней, а также компенсировать издержки, связанные с обслуживание долга и реализацией заложенного имущества.
Во втором примере ежегодные платежи по обслуживанию долга составляют 0,5 % от уровня основной суммы кредита. Это вполне приемлемая величина, на таких условиях заемщик возьмет предоставленный ипотечный кредит.
В схеме стандартного ипотечного кредитования проценты начисляются по сложной ставе процентов. Основные расчетные соотношения имеют вид:
1. Общий годовой платеж в году t: P (t) = (D (0)r(1+r))/ (1+r) - 1)
2. Процентный платеж в году t: P2(t) = D (t - 1) r
3. Платежи по погашению долга в году t: P1(t) = D (t-1) (1+r) - P (t)
Где: r - процентная ставка, по которой предоставляется ипотечный кредит;
D(t) - сумма долга в данном году$
D (0) - размер погашаемого кредита.
В приложении 2 рассчитаны данные показатели применительно к случаю, когда сумма кредита равна 24 000 долларов США. Он выдан на 20 лет, при ставке процента в 8,75% годовых в долларах США. Кредит выдается в размере 80% от стоимости имущества.
Нужно отметить, что подобная схема кредитования может быть использована в условиях инфляции и риска кредиторов, то есть применима к переходным условиях Российской экономики.
2.2. ПЕРВИЧНЫЙ И ВТОРИЧНЫЙ ИПОТЕЧНЫЙ РЫНКИ. ОСНОВНЫЕ ИНСТРУМЕНТЫ ИПОТЕКИ.
Различают первичный и вторичный ипотечный рынок. Их отличительные особенности указаны на рисунке 2.1.
Рис. 2.1. Структура ипотечного рынка
В настоящее время в США на первичном ипотечном рынке используются различные виды ипотечных инструментов, которые позволяют максимально учитывать специфические возможности и потребности заемщика. Причем превалирующим инструментом является кредит с фиксированной процентной ставкой, который выплачивается равными по сумме ежемесячными платежами на протяжении всего периода кредитования (аннуитет).
Назначение схемы ипотечного кредитования - обеспечение долгосрочными ресурсами кредиторов с целью увеличения объемов кредитования. Развитая ипотечная система представляет собой самодостаточный механизм, с одной стороны, доступный разным слоям населения, а с другой - прибыльный для всех взаимодействующих звеньев. При этом ключевую роль в этом процессе играет формирование и развитие вторичного рынка.
Нужно отметить, что крупнейшим в мире ипотечным рынком является ипотечный рынок США. Это один из наиболее развитых и сложных как по форме организации, так и по видам финансовых и ипотечных инструментов рынок.
Функционирование вторичного рынка ссуд, обеспеченных закладными, оказывает влияние на стабильность банковской системы. Наличие вторичного рынка ссуд под недвижимое имущество предоставляет коммерческим банкам большие возможности. Банк в случае необходимости может продать свои закладные. что приведет к повышению его ликвидности и платежеспособности. Для ипотечных банков продажа закладных служит источником средств для последующего кредитования. Потенциал вторичного рынка закладных велик. Этот рынок способствует переливу капитала в более рентабельную сферу экономики, а также уменьшает разницу между процентными ставками в различных географических районах, что способствует формированию единой цены капитала в масштабе всей страны.
Специфично оформление ипотечной ссуды. Так, в ряде стран необходимо составление двух основных документов: обязательства выплатить долг (договора о ссуде, векселя), а также закладной на недвижимость. В некоторых странах, в том числе в России и США, эти документы могут совпадать.
Оформляемая при получении ипотечной ссуды закладная является специальным кредитным соглашением, отличающимся от других его разновидностей. Нужно отметить, что закладные обращаются на вторичном рынке, задача которого состоит в том, чтобы обеспечить постоянный приток ресурсов для кредитования и перелив средств из регионов, испытывающих избыток кредитных ресурсов в те регионы, где наблюдается их дефицит.
Наиболее важным инструментом для заключения договора ипотеки является закладная. Закладная - это документ, удостоверяющий право временной передачи собственности от должника-заемщика к банку-кредитору в качестве обеспечения оплаты долга (ссуды). Переданное право утрачивает силу, если долг погашается полностью в установленный срок. Таким образом, лицо, выдавшее закладную, продолжает физически владеть предметом закладной, но право собственности принадлежит банку до погашения ипотечного кредита. Закладная должна быть нотариально удостоверена и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке вступает в силу с момента регистрации закладной, и настоящее время не существует единого порядка регистрации закладной. В России такая регистрация проводится: по земельным участкам - в территориальных органах комитета РФ ПО земельным ресурсам и землеустройству; по жилым домам и квартирам - в Бюро технической инвентаризации района (города); по предприятию - в органе, осуществляющем регистрацию этого предприятия, по другому недвижимому имуществу - в органе, проводящем регистрацию этого имущества. На регистрацию ипотеки представляется заявление залогодержателя, закладная, документы, название в закладной, в качестве приложения к ней, доказательства уплаты государственной пошлины за регистрацию. Регистрационная запись включает сведения о залогодателе; информацию о предмете ипотеки, указания на наличие предшествующих ипотек, срок действия ипотечного обязательства.
Закладная должна содержать:
Слово «закладная» , заключенное в название документа;
Наименование залогодателя и указание места его жительства либо, если залогодатель - юридическое лицо, его местонахождение;
Наименование залогодержателя и его местонахождение;
Название кредитного договора, исполнение которого обеспечивается по данной закладной, с указанием даты и места заключения такого договора;
Данные о должнике по основному обязательству, если должник не является залогодателем;
Указание суммы основного обязательства, обеспеченной ипотекой по данной закладной;
Указание срока или сроков уплаты суммы, обеспеченной ипотекой по данной закладкой;
Название и описание имущества, на которое установлена ипотека и его местонахождение;
Денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека по данной закладной;
Наименование права, в соответствии, с которым имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю и органа зарегистрировавшего это имущество, с указанием номера, даты и места регистрации,
Указание на то, имеются ли на имущество, являющееся предметом ипотеки, или на часть этого имущества другие закладные, сдано ли это имущество или его часть в аренду;
Подписи залогодателя и залогодержателя;
Наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, с указанием даты и места peгистрации.
Закладная, не содержащая каких - либо вышеназванных данных, не подлежит нотариальному удостоверению, а соответствующая ипотека - государственной регистрации. В случае регистрации такая закладная может быть признана судом недействительной по иску заинтересованного лица. Но соглашению залогодателя с залогодержателем в закладную могут быть включены также иные данные и условия. К закладной возможно приложение документов, определяющих условия ипотеки или необходимых для осуществления залогодержателем своих прав по этому договору. Если документы, прилагаемые к закладной, не названы в ней с такой степенью точности, которая достаточна для их идентификации, и в закладной не сказано, что они являются ее неотъемлемой частью, то данные документы не обязательны для лиц, к которым права по закладной перешли в порядке уступки требования в результате ее залога или иным способом
По своей экономической и юридической сущности закладные, являясь залоговыми свидетельствами, содержат в себе элементы кредитного договора, кредитного заявления и срочного обязательства. В соответствии с закладной ссудозаемщик обязуется выплачивать, с одной стороны, долг по кредиту и проценты по нему, с другой, выполнять все другие обязательства, связанные с владением недвижимостью, поддерживать ее в хорошем состоянии, выплачивать налоги, особые сборы и другие платежи. В этом документе, как и в кредитном договоре, могут быть обусловлены санкции к ссудополучателю или предусматриваться дополнительные возможности сохранения заложенного имущества. Являясь средством обеспечения долга, закладная приобретает реальное вещественное содержание, обладает стоимостью и как залоговое свидетельство может переходить из рук в руки, с передачей права взыскания долга другому лицу, становясь подобно акции и облигации ценной бумагой. Таким образом, закладные обращаются на вторичном рынке. Задача вторичного рынка закладных состоит в том, чтобы обеспечить постоянный приток ресурсов для кредитования и перелив средств из регионов, испытывающих избыток кредитных ресурсов, в те регионы, где наблюдается их дефицит.
2.3. ОПЕРАЦИИ, ОСУЩЕСТВЛЯЕМЫЕ ИПОТЕЧНЫМИ БАНКАМИ
Как мы могли заметить, ипотека представляет собой особый вид кредита. Этот факт обусловливает то, что деятельность ипотечных банков также специфична. Ипотечные банки - это кредитные учреждения, специализирующиеся на предоставлении ссуд под залог недвижимости. Это накладывает отпечаток на формирование пассивных и активных операций этих банков, которые существенно отличаются от операций коммерческих, сберегательных и инвестиционных банков. Свидетельство этому можно найти в специфике баланса ипотечного банка. В таблице 2.1. отражен подобный баланс ипотечного банка, характерного для стран с развитой рыночной экономикой.
Таблица 2.1.
Баланс ипотечного банка
1. Коммунальные облигации и закладные.
1. Наличность и счета в кредитных учреждениях.
2. Долгосрочные займы.
2. Долгосрочные кредиты.
3. Переходящие кредиты
3. Ценные бумаги.
4. Собственные средства.
4. Переходящие кредиты.
5. Прочее.
5. Прочее.
Более 50 % пассивных операций ипотечного банка составляет эмиссия в виде долгосрочных облигаций, затем идет привлеченные средства в виде долгосрочных займов и переходящих кредитов, а также собственные средства (включающие акционерный капитал, резервный фонд, и нераспределенную прибыль).
В активных операциях почти 85 % составляют долгосрочные кредиты, которые выделяются различным клиентам на жилищное и промышленное строительство, затем следуют переходящие кредиты (государственные средства - около 3 %, ценные бумаги - 0,5 % и прочие - 1,5%). Ипотечные банки также осуществляют депозитные операции и комиссионные операции с ценными бумагами. Длительное время (до 20-х гг.) ипотечные банки выдавали кредит в форме закладных, которые реализовывал сам заемщик, возврат кредита производился также закладными. В последующем ипотечный кредит стал выдаваться только наличными, а продажа закладных производиться банками. Как правило, обеспечением закладных могут быть ипотека, долгосрочное обязательство местных органов власти, гарантии банков, а также какое-то дополнительное резервное обеспечение, то есть фонд денежных средств, которые могут храниться в коммерческих банках.
В процессе реализации закладных ипотечные банки привлекают другие банки, в основном коммерческие, используя при этом их филиальную сеть.
В послевоенные годы произошли важные изменения в технике кредитования. Раньше банк выдавал кредит под ипотеку до момента реализации закладных, то есть за счет собственных средств. В настоящее время предварительное кредитование банками не применяется, поэтому средства для кредита они получают от реализации эмиссии закладных. Кроме того, в ряде стран в пассивных операциях ипотечных банков стали играть большую роль государственные средства, отраженные в балансе статей «переходящие кредиты».
Основной тенденцией развития ипотечных банков в период после Второй мировой войны стало падение доли собственных средств по отношению к закладным. В большинстве стран ипотечные банки не обладают правом выпускать закладные на сумму, превышающую их собственный капитал в 20-30 раз.
Острая конкуренция между ипотечными и коммерческими банками, а также другими кредитными институтами за сферу привлечения денежных сбережений и предоставление ипотечного кредита создала необходимость выхода ипотечных банков за рамки традиционных операций. Ипотечные банки получили возможность привлекать вклады физических лиц, осуществлять вложение своих средств в частные ценные бумаги, проводить лизинговые и факторинговые операции для увеличения своих доходов. Ипотечные банки, существующие в чистом виде, стремятся расширить свои операции в основном путем широкой диверсификации, поскольку их положение в настоящее время связано в основном с колебаниями экономической конъюнктуры. Малейшие спады в экономике западных стран, особенно в строительстве и сельском хозяйстве, негативно сказываются на положении банков, так как возникает вероятность невозврата долгов.
Итак, при ипотечном кредитовании заключается особое соглашение - договор ипотеки, определяющий содержание отношений между кредитором и заемщиком. Наиболее важным инструментом для заключения договора ипотеки является закладная, которая по своей экономической и юридической сущности содержит элементы кредитного договора, кредитного заявления и срочного обязательства.
Для становления и развития стабильной банковской системы в России большое значение имеет развитый функционирующий вторичный рынок ссуд, обеспеченных закладными. Именно наличие такого рынка предоставляет коммерческим банкам широкие возможности. На наш взгляд, это положение чрезвычайно важно для развития отечественной рыночной инфраструктуры, действенной банковской системы.
3. ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ ИПОТЕЧНОГО БАНКОВСКОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ.
3.1. СТАНОВЛЕНИЕ И РАЗВИТИЕ ИПОТЕЧНОГО БАНКОВСКОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ.
Ипотечные банки представляют собой специфический банковский институт, возникший в Западной Европе в конце XVIII века. Они получили развитие в Германии, где первый ипотечный банк был создан в 1770 году в Силезии. Это был государственный ипотечный банк, который осуществлял финансовую поддержку в основном в крупных помещичьих хозяйствах.
История банковского дела в России неразрывно связана с развитием ипотечного кредитования населения. Первые банки, выдававшие долгосрочные кредиты под залог недвижимости, появились в России в 50-х годах XVIII столетия. Ими стали государственные дворянские банки,которые функционировали таким образом: помещик, нуждавшийся в деньгах, обращался в банк с просьбой предоставить ему кредит под залог имения. Стоимость недвижимости (вместе с крепостными душами) оценивалась специальными комиссиями, и банк выдавал ссуды на 15, 28 или 33 года. Чаще всего кредит составлял 60-70 % от стоимости заложенного имущества.
Первый такой банк был учрежден в 1754 году с отделениями в Петербурге и Москве (капитал 750 тыс. руб.). Банк выдавал ссуды в размере от 500 до 1000 рублей сроком до трех лет (с 1761 года до 8 лет) из 6 % годовых под залог помещичьих имений и каменных строений. После реформы 1861 года были созданы новые дворянские банки, выдававшие долгосрочные кредиты под залог помещичьих имений исходя из цены земельного участка. К таким банкам относился Государственный дворянский земельный банк, основанный в 1885 году, который выдавал дворянам ипотечные ссуды на льготных условиях в размере 60 % стоимости их имений, сроком на 66 лет из условий низкого процента (сначала он составлял 5,75 %, а с 1897 года - понизился до 3,5 %) и предоставлял помещикам отсрочки платежей без взимания процентов. Кроме государственных, в царской России действовали и местные дворянские банки. Система дворянских банков просуществовала до середины Х1Х века, когда Александр II запретил выдачу государственных кредитов и ликвидировал разорившиеся дворянские банки.
Однако ипотечный кредит в России продолжал развиваться. Вскоре появились новые кредитные учреждения - городские кредитные общества и земельные банки.
В 1886 году в России были созданы Санкт-Петербургское и позже Московское городские кредитные общества. Их отличительной чертой было то, что выдавали кредиты не в денежной форме, а облигациями. Первоначально ипотечные облигации назывались закладными листами, которые заемщики продавали на рынке при посредстве тех же банков, за что им выплачивали компенсационное вознаграждение. Выкупались закладные листы как ипотечными бумагами, так и торгово-промышленными корпорациями.
Ипотечные облигации обеспечивались закладываемой недвижимостью, собственники которой объединялись в товарищества, внося в виде пая собственные доходные дома. Затем выпускались ценные бумаги общества, подтвержденные имеющейся недвижимостью. По ним гарантировался фиксированный доход (около 5 %). В последствии кредитные товарищества добились права конвертировать свои ценные бумаги в государственные обязательства (облигации).
Позднее Государственный банк России стал предоставлять кредиты под залог ипотечных облигаций (обычно с дисконтом 10 %), а также покупать и продавать их, поддерживая тем самым ликвидность вторичного рынка. В последующие годы была создана сеть губернских кредитных обществ, активную деятельность по выдаче ипотечных кредитов и облигаций стали осуществлять земельные банки, которые также как и городские кредитные общества стали выдавать кредиты ценными бумагами.
Некоторый застой земельного кредита был связан со спадом экономики в 1905 - 1907 гг. Возродил и ускорил развитие этого кредита экономический подъем 1909 - 1919 гг.
Таким образом, в начале ХХ века Россия имела широкую сеть ипотечных банков. Сформировался прогрессивный вторичный рынок ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимое имущество. Кстати, следует особо отметить, что многое из опыта российских ипотечных банков было использовано в развитии ипотечного кредитования в других странах.
Нужно указать на тот факт, что развитие ипотечного кредитования под залог недвижимости и прежде всего земли было приостановлено в октябре 1917 г. Советская власть, ликвидировав частную собственность, в том числе и на землю, практически устранила основу для ипотечного кредитования. В 1919 году декретом СНК все кредитные общества были ликвидированы, облигации аннулированы, а владельцы заложенного имущества (вернее, той его части, которая не была национализирована) были обязаны вносить платежи Народному банку. Российский рынок ипотечного кредитования прекратил свое существование.
Лишь семьдесят с лишним лет спустя понятие ипотеки вновь возродилось в России с развитием частных форм собственности.
Дореволюционный опыт ипотечного кредитования затрат на приобретение земли, мировой опыт и практика кредитования индивидуального жилищного строительства в советское время представляется надежным теоретическим фундаментом для выработки рекомендаций по ипотечному кредитованию в России в период перехода к рыночным отношениям.
Теоретически возможность использования ипотеки стала обсуждаться сразу после принятия Закона СССР "О собственности". В 1991 г. Президентом РФ были подписаны несколько указов по вопросам собственности на землю и землепользования, допускающие возможность ипотеки. Например, указом Президента России от 27 декабря 1991 г. "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР" крестьянским хозяйствам было предоставлено право залога земли в банках, а банкам разрешена выдача кредитов под залог. Однако эта возможность практически не могла быть реализована.
Вступивший в силу весной 1992 г. Закон РФ "О залоге" сделал применение ипотеки более реальным. Но этот закон не нашел продолжения в подзаконных актах и не получил конкретные механизмы реализации, что существенно снизило его эффективность.
На протяжении последних лет ипотека могла развиваться только там, где вопрос о собственности на землю не имел первостепенного значения. Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики" 1992 г. установил возможность залога недвижимости в жилищной сфере, и можно утверждать, что сегодня наибольшее развитие получила именно жилищная ипотека.
В 1992 году в России был создан инвестиционный земельный банк, который планировал заниматься ипотечными операциями. В мае 1992 года в Санкт-Петербурге был зарегистрирован Ипотекобанк. К концу 1993 года уже насчитывалось девять коммерческих ипотечных банков, предназначенных заниматься кредитованием жилищного строительства, в том числе семь - в Москве, один - в Санкт-Петербурге и один - в Новосибирске. В некоторых универсальных коммерческих банках были открыты отделы ипотечных операций. Таким, например, являлся московский коммерческий банк "Пересвет", который заключил с местными администрациями ряда регионов России договоры об организации на их территории соответствующих филиалов. К 1995 году в России было создано 15 ипотечных земельных банков в Москве, Санкт-Петербурге, Ростовской, Калининградской областях и в других регионах.
Координации работы по созданию сети ипотечных банков способствовала организованная в августе 1993 года Ассоциация ипотечных банков России. Она была зарегистрирована как общественная организация, имеющая образовательные и иные профессиональные цели. Ассоциация создана 14 учредителями, 10 из которых были представлены банками. Инициаторами ее создания были Акционерный ипотечный банк в Москве и Санкт-Петербургский Ипотекобанк. Одной из задач Ассоциации является создание оценочных компаний и вторичного рынка недвижимости. Ассоциация взаимодействует с государственными и коммерческими структурами, ее специалисты участвуют в разработке законопроектов и нормативных актов. Ассоциация вследствие отсутствия системы залоговых прав взяла на себя функцию учета закладных.
Ипотечные банки являются сложной структурой в области решения жилищной проблемы. Отношение Центрального банка и Правительства России к этой проблеме очень много значит для дальнейшего развития ипотечного бизнеса у нас в стране. Поэтому задача ассоциации - помочь на государственном уровне сформировать «поле», на котором могли бы работать ипотечные банки, развивая ипотечное долгосрочное кредитование.
С начала 1997 года активно начало действовать Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Кроме выполнения методологических задач, выработки единых стандартов и процедур ипотечного кредитования, это агентство занимается деятельностью по регулированию и контролю ипотек, защитой от рисков банков, ведущих ипотечное кредитование, контролем за выпуском ценных бумаг на заложенное имущество, приобретением закладных у коммерческих банков и выпуском под гарантии государства собственных ценных бумаг.
28 февраля 1996 г. Президентом РФ был подписан указ "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования". Он представлял собой изложение двух основных статей законодательств: "Об ипотеке" и "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество". Также он конкретизирует некоторые нормы Гражданского кодекса. Указ устанавливает, что регистрация прав на недвижимое имущество (кроме воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов) производится по формам государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним органами, осуществляющими на дату издания указа регистрацию и оформление документов о правах на недвижимое имущество. В настоящее время сделки с недвижимостью регистрируются органами землеустройства или муниципальными учреждениями.
Основные задачи, которые призваны решить все нормативные акты в области развития ипотеки в России - это создание условий как для крупномасштабного кредитования банками производственного сектора и инвестиций в жилищную сферу, так и для повышения эффективности и надежности ипотеки для кредитора-залогодержателя.
Важным этапом в развитии экономики России является создание отделов Регистрационного Управления (в Москве - Москомрегистрация, в Волгоградской области - Волгоградское Областное Регистрационное Управление (ВОРУ)). Ст. 334-2 ГК предусмотрено, что "залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом «Об ипотеке». Законопроект "Об ипотеке (залоге недвижимости)" был принят в первом чтении Государственной Думой РФ в июле 1995г., а Федеральный закон "Об ипотеке" принят 22 июня 1998 г.
Итак, с появлением и развитием частных форм собственности были созданы первые ипотечные банки в наиболее крупных городах России. Процесс их становления сложен и противоречив. Это связано со сложной экономической ситуацией в стране - дефицит кредитных ресурсов долгосрочного характера, высокие темпы инфляции и процентные ставки, делающие долгосрочные кредиты практически недоступными для подавляющей части населения. Несовершенство налоговой системы, законодательства и другие причины сдерживают развитие операций по предоставлению по предоставлению ипотечных кредитов в России.
3.2. ПРОБЛЕМЫ РАЗВИТИЯ И НАПРАВЛЕНИЯ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В ОТЕЧЕСТВЕННОЙ ЭКОНОМИКЕ.
Российские ипотечные банки, тщательно изучая дореволюционный опыт, практику других государств, стараются разработать банковские продукты, способные реально действовать в сложной экономической обстановке. Однако очень немногие вновь созданные ипотечные банки, в большинстве своем представляющие собой обычные универсальные коммерческие банки, могут констатировать действительное проведение операций по ипотечному кредитованию граждан.
В настоящее время целый ряд банков приступил к практическому кредитованию приобретения жилья населением. Сегодня только в Москве несколько десятков банков предлагают услуги по кредитованию покупки жилья. В начале 1990-х годов спрос на жилье был очень высоким. Но даже в Москве, являющийся сосредоточением финансовой и деловой активности, купить квартиру без рассрочки могло себе позволить лишь около 5 % населения. Естественно, развитие ипотеки в таких условиях обеспечит привлечение большого числа клиентов. Кроме того, для банков это представляет собой очень надежный и легко реализуемый вид залога - жилье. Вследствие этого уже в конце 1993 года несколько риэлтерских фирм Москвы совместно с банками начали операции по продаже квартир в рассрочку.
Однако большего развития эта услуга не получила. На наш взгляд, это вызвано следующими основными причинами: во-первых, были высоки проценты по кредиту банков (в 1993 году банки давали кредит под 40-50 % годовых на срок от 3-х до 6 месяцев). Позже, в 1994 году кредиты предоставлялись уже на год, потом на три и пять лет. Но при высоком проценте банка это означало, что обслуживание долга требует высокую доплату к основной сумме. Как нам представляется, даже пятилетний срок кредитования не может удовлетворить большинство потенциальных клиентов, желающих получить ипотечный кредит. Во-вторых, в России сохранился институт прописки. Человек в таких условиях, прописавшийся в квартиру, практически не может быть оттуда выписан. Чтобы избежать риска неплатежа, большинство фирм и банков использовали довольно сложную систему передачи квартиры в полную собственность, то есть сначала человек являлся арендатором приобретаемой жилплощади, а собственником он становился только после полного погашения ссуды. На практике получалось, что покупатель, заплатив 20-30% от стоимости квартиры, погашая ссуду в течение года, прав на квартиру имел очень мало. То есть в случае краха банка ему было очень сложно доказать, что эта квартира уже почти его. Это создавало массу проблем для развития ипотеки.
Мэр Москвы Ю.Лужков нашел рациональное решение данной проблемы. В 1998 году на международной конференции в Гарварде он достиг договоренности с представителями крупных банков США, включая «Чейз Манхэттен Банк», о предоставлении москвичам финансовых долгосрочных ипотечных кредитов, которые будут предоставляться под принятые во всем мире проценты и на установленные сроки. Так, в США средний процент под ипотечный кредит составляет 6-7% годовых, а срок кредитования - 30 лет. В случае, если семья, получив кредит на покупку новой квартиры, не сможет его погасить, то она будет обеспечена жильем в Москве, но меньшей площади. Таким образом, развитие ипотечного кредитования будет решать и важные социальные задачи по обеспечению жильем населения.
Из всех видов ипотеки в России наибольшее распространение получило ипотечное кредитование жилых домов и квартир. На данном этапе ипотечные кредиты выдают следующие банки: Инвестсбербанк (кстати, это единственный из уполномоченных банков, который сейчас работает по анонсированной Лужковым ипотечной программе, которую должны инвестировать западные инвесторы), Собинбанк, предоставляющий кредиты за счет собственных средств по совместной с департаментом внебюджетного финансирования строительства Москвы программе. Оба этих банка кредитуют по классической ипотечной схеме, когда кредит выдается в денежной форме. Заемщик в этом случае оплачивает 30 % стоимости квартиры, а на остальную сумму получает кредит, который должен выплатить за 10 лет по ставке 10% годовых в валюте. Московским сбербанком кредиты выдаются только москвичам на срок 10 лет под 10 % годовых в валюте и на сумму, соответствующую 50% стоимости квартиры. Сссудо-сберегательная касса кредитует всех желающих по ставке 8 - 12 % годовых в валюте сроком на 3-5 лет. Сумма кредита при этом не превышает половины стоимости квартиры. Пока говорить о массовом кредитовании рано: Инвестсбербанк выдал лишь 30 кредитов, Собинбанк кредитовал 25 человек, всего в Москве зарегистрировано 63 договора ипотеки.
Однако в регионах ситуация с ипотекой складывается хуже, чем в Москве. В целом можно сказать, что ипотечное кредитование в России не получило должного развития. На наш взгляд, одной из ключевых причин такого положения является то, что клиенту, обратившемуся в банк за кредитом, весьма не просто доказать свою платежеспособность. Так, по оценкам, всего лишь 15 % потенциальных клиентов заключают договор ипотеки - дело в том, что доказать свою платежеспособность человек может только обнародовав источники своих доходов.
В мировой практике ипотечного кредитования выгодность для банков и доступности для заемщиков ипотечных кредитов определяется стоимостью кредитных ресурсов для кредитора и долгосрочностью кредита. Ключевым здесь является слово «долгосрочность». Ведь банки и ранее выдавали кредиты на покупку недвижимости. Однако особенности нашей национальной экономики, ее нестабильность не позволяли банкам планировать бизнес на большом отрезке времени. У них просто не было ресурсов под длительные займы, что создавало клиентам практически невыносимые условия для возврата денежных средств.
Кроме того, доверие к банковской системе было значительно подорвано кризисами. Восстановление банковского реноме возможно теперь только через развитие возможностей долгосрочного кредитования. Ипотека способна сыграть в этом процессе не последнюю роль. Поскольку она обеспечивает высокий грамотно организованный и законодательно закрепленный возврат ссуд.
Нужно отметить, что особенно возросло значение ипотеки после банковского кризиса, когда обрушилась финансовая пирамида ГКО. Вследствие этого единственными ликвидными ценными бумагами на фондовом рынке России могут стать ипотечные ценные бумаги, появление которых может предопределить рост инвестиционной активности. Дело в том, что ипотечные ценные бумаги на 100 % обеспечены реальными квадратными метрами жилья.
Однако в целом нужно отметить, что развитие отношений ипотечного кредитования в России сдерживается рядом обстоятельств. Возникающие проблемы отчасти связаны с отсутствием должных механизмов реализации отмеченных законодательных актов, с недостаточностью и малой результативностью принимаемых соответствующими федеральными ведомствами мер, и другими «макроуровневыми» экономическими и политическими факторами.
Рассмотрим основные причины низкого развития ипотечного кредитования, на основании чего можно будет сделать выводы о направлениях совершенствования механизма ипотеки применительно к условиям переходного периода российской экономики.
Одним из главных вопросов является существование высоких кредитных рисков. Банки не без оснований считают долгосрочное ипотечное кредитование граждан сопряженным с непомерными затратами и слишком рискованным.
В этой связи следует отметить, что кредитование покупки жилья обычно вынужденно осуществляется банками на базе фиксированной процентной ставки в твердой валюте с оплатой рублями по валютному курсу (попытки же применять другие схемы, например, с задействованием переменной процентной ставки, учитывающей динамику центробанковской ставки рефинансирования, успеха не принесли). Довольно высокий, как правило, процент по кредитам с привязкой к курсу доллара (причем при небольших сроках кредитования) позволяет создавать достаточный резерв для погашения взаимного несоответствия показателей движения обменного курса и процентной ставки. Но очень высокая цена кредита делает его доступным лишь элитным слоям населения, и без того мало нуждающимся в ипотечном кредите.
В идеале вся система ипотечного кредитования должна строиться так, чтобы ссуда возвращалась своевременно, но с наименьшими потерями для ее получателя.
Во-вторых, нерешенность на федеральном уровне многих экономических и правовых вопросов обеспечения условий нормального развития ипотечных отношений привела к активизации соответствующих региональных поисков. Такого рода поиски активно ведутся, в частности, в Москве, в Московской, Нижегородской,Тамбовской, Тюменской и Новосибирской областях. В республиках Татарстан и Мордовия.
Поэтому основным направлением развития ипотечного кредитования в России является в обобщении накапливаемого в регионах опыта и в его тщательном анализе на предмет правообеспеченного соответствующими федеральными актами распространения в общероссийском масштабе.
Кроме того, на наш взгляд, представляется важным и необходимым изучение и творческое преломление к сегодняшним российским реальностям как современной мировой практики эффективного ипотечного кредитования, так и уникального отечественного исторического - дореволюционного - опыта, впоследствии во многом заимствованного странами Запада. В начале ХХ века в России функционировали более 15 тысяч активно поддерживавшихся центральной властью и губернскими земствами коорперативных кредитных учреждений; действовала разветвленная, многосубъектная и отлично правообеспеченная система ипотечного кредитования; имел место высокоразвитый рынок ипотечных ценных бумаг (уже к середине Х!Х века ипотечные закладные листы успешно конкурировали в биржевой торговле с облигациями государственных внутренних займов); использовались прототипы современных форм долгосрочных кредитов.
Конечно, этот опыт нельзя забывать, несмотря на то, что в советское время ипотечное кредитование не применялось.
Итак, для совершенствования системы ипотечного кредитования в России необходимо изучать и адаптировать к современным экономическим реалиям отечественной экономики богатый зарубежный и дореволюционный российский опыт. Кроме того, для развития системы ипотеки в нашей стране необходимо снижение кредитных рисков, общее оздоровление и укрепление российской экономики положительно должно сказаться на функционировании рыночной инфраструктуры, банковской системы России и возникновении ипотечных банков в частности.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В ходе проведенного дипломного исследования было выявлено, что ипотека представляет собой особую форму кредитования, имеющую характерные отличительные черты. В то же время ей присущи и общие, фундаментальные признаки и принципы кредита.
В странах мирового рыночного хозяйства банковское ипотечное кредитование имеет много видов и форм. Ипотечное кредитование выступает существенным фактором экономического и социального развития страны. Особенное его роль может быть заметна в период выхода из экономического кризиса. Примеры такого положения истории известны. В частности, «новый курс», предложенный Т.Рузвельтом в США, начался именно с развития жилищной ипотеки. Особенно это актуально для современного состояния экономики России.
Нужно отметить, что ипотека влияет на преодоление кризиса двумя путями. Во-первых, развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики, ведет к остановке спада производства в ряде отраслей промышленности. Во-вторых. Развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности, которая обычно сопровождает экономический кризис. Вследствие этого, действительно становится необходимым развитие такой формы кредитования в нашей стране.
Однако, как было выяснено в ходе исследования, распространение ипотеки в России сдерживается рядом факторов, но в первую очередь, несовершенством законодательной и нормативной базы. Следует, на наш взгляд, указать здесь на один немаловажный момент. Для использования системы ипотечного кредитования как мощного стимулятора стабилизации и роста современной российской экономики необходимо создавать именно систему ипотечного кредитования, а не просто ипотечное законодательство и ипотечные банки. Для полноценной работы системы ипотечного кредитования должны быть развиты такие обеспечивающие функции, как оценка стоимости недвижимости и страхование.
Кроме того, должна быть создана система специального лицензирования ипотечных банков. Мировая практика показывает, что во всех странах ипотечные институты подвергаются строгому надзору со стороны центрального банка. Только в условиях правовой защиты ипотечных банков и их клиентов, а также при наличии рационального государственного регулирования, которое в условиях рынка должно реализовываться косвенными методами, может развиваться ипотечное кредитование. Однако, как нам кажется, для нормального функционирования ипотечных банков и стимулирования ипотечных кредитов необходимо предоставлять ряд льгот ипотечным банкам. Например, освобождение от налогов с прибыли, полученной от ипотечных операций; сокращение налогооблагаемой базы на сумму ипотечных кредитов при условии установления определенных требований к такого рода кредитам; освобождение от налога с банковской прибыли, извлеченной в результате инвестирования в жилищное строительство.
Подобные налоговые льготы должны быть дополнены финансовыми стимулами, связанными с резервной политикой ЦБ РФ. Прежде всего это снижение нормы обязательного резервирования для банков, специализирующихся на ипотечном кредитовании и освобождение от резервирования средств, привлеченных на целевые жилищные сберегательные счета.
Создание развитого ипотечного рынка способствовало бы снижению социальной напряженности в нашем обществе, развитию рынка ценных бумаг (вторичного рынка закладных), а в целом - укреплению банковской системы России и рыночных отношений.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
2. Указ Президента РФ «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» // Коммерсант - 1996. - № 8. - С. 72-73.
3. Агаев Ю. Ипотека дышит в спину. // Финансист. - 1997. - № 8. - С. 10-14.
4. Агарков М.М. Основы банковского права. - М.: БЕК, 1997.
5. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. - М.: Финансы и статистика, 1996.
6. Балабанов И.Т. Основы финансового менеджмента. - М.: Финансы и статистика, 1997.
7. Банки и банковские операции. / Под ред. Жукова Е.Ф. - М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 1997.
8. Бездудный М.А., Юмашев Ю.М. Кредит под залог. - М.: Менатеп, 1997.
9. Большой экономический словарь.- М.: Институт новой экономики, 1998.
10. Букато В.И., Львов Ю.И. Банки и банковские операции в России - М.:Банки и биржи. ЮНИТИ, 1996.
11. Бусов В.И. Проблемы организации ипотечного бизнеса в России // Деньги и кредит. - 1996. - № 2. - С. 58-60.
12. Воробьев Ю., Караваева И., Скробов А. Залоговое кредитование: зарубежный опыт и российская действительность // Вопросы экономики.- 1996. - № 11. - С. 135-140.
13. Голубовский А.Е. Клад, зарытый в землю // Финансы - 1998. - № 1. - С. 4-7.
14. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Ф. Недвижимость, регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование. - М.: Филин, 1998.
15. Завьялов В.Ю. Бедность - это болезнь // ЭКО. - 1998. - № 12. - С. 161.
16. Заднепровская О. Всероссийская ипотека: старый дом // Мир и дом. - 1999. - № 4. - С. 72-73.
17. Заднепровская О. Ипотека: насущнее не бывает // Мир и дом. - 1999. - № 5. - С. 80 -81.
19. Иванов Г.И. О совершенствовании механизма ипотечного кредитования // Жилищное строительство. - 1999. - № 1. - С. 9.
20. Ипотечный кредит // OFFSHORE. - 1997. - № 1. - с. 28.
21. Канаков А.Б. К развитию залогового кредитования // Российский экономический журнал. - 1996. - № 5-6. - С. 52-55.
22. Копейкин А., Стеньенев Л., Пенкина И. Развитие ипотечного кредитования в России // РЦБ. - 1999. - № 8. - С. 25-30.
23. Кудрявцев В.А. Основы организации ипотечного кредитования. - М., 1998.
24. Лаврушин О. Ипотечное кредитование в Москве - новые перспективы и возможности // Бизнес. - 1998. - № 2. - С. 18-20.
25. Леонов В. Год без ипотеки // Коммерсант-деньги. - 1999. - № 37.
26. Леонов В. Ипотека получила господдержку // Коммерсант-Деньги. - 1999. - № 42.
27. Леонов В. Неразменный метр // Коммерсант-Деньги. - 1999. - № 43.
28. Лосев К. Организация выпуска ипотечных облигаций // РЦБ. - 1999. - № 8.
29. Макаревич Л.Н. О проблемах ипотечного кредитования // Деньги и кредит. - 1998. - № 6. - С. 44-50.
30. Мамаева О. Новое законодательство об ипотеке // Аудит и налогообложение. - 1999. - № 11. - С. 16.
31. Машинистова Е. Кредитные институты как субъекты ипотечных операций с жильем // РЭЖ. - 1996. - № 7. - С. 47-56.
32. Миронов В., Попова А. Рынок ипотечных облигаций // РЦБ. - 1998. - № 4. - С. 33-37.
33. Митрошина К. Использование секьюритизации в развитии ипотечного кредитования // РЦБ. - 1999. - № 4. - С. 27.
34. Общая теория денег и кредита / Под ред. Жукова Е.Ф. - М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 1995.
35. Рябченко Л.И. Ипотечное кредитование: проблемы и перспективы развития // Деньги и кредит. - 1997. - № 3. - С. 53.
36. Синько В., Черноусов Е. Ипотека в сфере промышленности // Экономист. - 1998. - № 8. - С. 83-88.
37. Сиротина И.А. Кредит под залог: техника получения. - М: Стрикс, 1997.
38. Смолянников А. Ипотека: теория сквозь призму законотворчества // Вопросы экономики. - 1997. - № 7. - С. 112-123.
39. Тепловодский М. Ипотечная корпорация Девид Кронхейм // Финансовый бизнес. - 1998. - № 1. - С. 57-59.
40. Терновская Е. Ипотека: проблемы, перспективы // Хозяйство и право. - 1997. - № 9. - С. 16-26.
41. Тосунян Г.А. Банковское дело и банковское законодательство в России: опыт, проблемы, перспективы. - М.: Дело, 1998.
42. Уринсон Л.О. О мерах по оживлению инвестиционного процесса // Вопросы экономики. - 1997. - № 1. - С. 73.
43. Фаерман Е.Ю. , Хачетурян С.Р., Локтионов В.М., Кирилова А.М. Ипотечное кредитование: анализ и моделирование // Аудит и финансовый анализ. - 1996. - № 2. - С. 156-157.
44. Фридман Дж., Ордуэй Н. Ипотечно-инвестиционный анализ / Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. - М.: Дело, 1997.
45. Цылина Г. Ипотечное кредитование: о достижениях и проблемах // РЭЖ. - 1999.- № 7. - С. 92-94.
46. Черных А.В. Залог недвижимости в российском праве. - М.: Изд-во МГУ, 1997.
47. Чиненков А.В. Правовые основы ипотеки и ипотечного кредитования // Бухгалтерия и банки. - 1996. - № 3. - С. 51.
48. Шадрин А. Рынок ипотечных ценных бумаг: опыт США и перспективы России // РЦБ. - 1998. - № 8. - С. 86-89.
Приложение 1.
НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ПРЕДМЕТ ЗАЛОГА (ИПОТЕКА)
Ипотечный кредит - долгосрочные ссуды, предоставляемые банками под залог недвижимого имущества. Ипотечный жилищный кредит позволяет заемщику получить в пользование жилье, оплатив относительно небольшую часть стоимости недвижимого имущества за счет собственных средств и внося процент банку за предоставленный кредит. Однако при этом собственник жилья не вправе распоряжаться им вплоть до полного возврата кредита, поскольку оно является объектом залога.
Одним из основных элементов системы ипотечного жилищного кредитования являются ее субъекты. К субъектам ипотечного жилищного кредитования можно отнести: заемщика, кредитора, риэлтерские и страховые компании, инвесторов, правительство и др. Все эти субъекты являются участниками рынка ипотечных жилищных кредитов.
Таблица 1. Субъекты рынка ипотечного кредитования, их цели и функции
|
Субъекты |
||
|
Заемщики (залогодатели) - физические и юридические лица, заключившие кредитные договоры с кредитными организациями или договоры займа с юридическими лицами - не являющиеся кредитными организациями, по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья |
Максимизация объема привлечения дешевых финансовых ресурсов для приобретения жилья по возможности лучшего качества при условии производить выплаты по кредиту, не составляющие слишком большую долю дохода |
Создание потребности в кредитных ресурсах, направление средств на приобретение жилья |
|
Кредиторы - банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты |
Максимизация доходности активных операций; ограничение рисков и обеспечение возвратности ссудного капитала |
Предоставление ипотечного кредита на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования. Оформление кредитного договора и договора об ипотеке. Обслуживание выданных кредитов |
|
Инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К ним относятся: инвестиционные банки, пенсионные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды |
Максимизация прибыли при вложении средств в закладные бумаги кредиторов и операторов вторичного рынка |
Приобретение ценных бумаг кредиторов и операторов вторичного рынка |
|
Правительство |
Капитализация недвижимого имущества и обеспечение его оборотоспособности; пополнение доходной части бюджета и обслуживание внутреннего долга; защита интересов инвесторов; обеспечение населения жильем |
Создание условий для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования; осуществление надзора за деятельностью кредиторов; инфляционная поддержка сферы материального производства; содействие некоторым группам семей в приобретении жилья |
|
Продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности. |
Реализация имеющихся жилых помещений и получение максимальной прибыли |
Обеспечение необходимого объема предложения жилья на рынке |
|
Операторы вторичного рынка - специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредитов |
Получение прибыли при продаже эмитированных ценных бумаг инвесторам |
Рефинансирование кредиторов на основе установленных стандартов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования. Выпуск эмиссионных ипотечных ценных бумаг. Привлечение средств инвесторов в сферу жилищного кредитования. |
|
Органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним |
Регистрация сделок купли-продажи жилых помещений, регистрация договоров об ипотеке, ведение реестра имущества, обремененного залогом |
Оформление перехода прав собственности к новому собственнику и прав ипотеки; хранение и предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка |
|
Страховые компании- компании, имеющие лицензии, осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка |
Получение максимальной прибыли |
Осуществление различных видов страхования имущества, ответственности, жизни и др. |
|
Оценщики - юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании |
Получение прибыли |
Осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании |
|
Риэлторские фирмы -юридические лица, получившие лицензии как профессиональные посредники на рынке купли-продажи недвижимости |
Получение прибыли |
Подбор вариантов купли-продажи жилья для заемщиков и продавцов жилья, помощь в заключении сделок по купле-продаже, организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья. Участие в организации проведения торгов по реализации жилья, на которое обращено взыскание |
|
Инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования - органы госрегистрации недвижимости (Регистрационная служба Министерства юстиции РФ) |
Защита прав участников ипотечного кредитования |
Обеспечение юридического сопровождения сделок с жилыми помещениями, регистрации граждан по месту жительства (в том числе и заложенных квартирах и домах), защиты прав несовершеннолетних и недееспособных граждан при заключении сделок с недвижимостью. |
Как видно из таблицы 1, на рынке ипотечных жилищных кредитов действует достаточно большое количество участников. Такое число участников рынка является одной из особенностей ипотечного жилищного кредитования, которая обусловлена спецификой обеспечения, предоставляемого по кредитамА.Киселев Предмет договора ипотеки//Нотариус 2003 №2.
Определяющим звеном рынка ипотечных жилищных кредитов является объект кредитования - один из фундаментальных элементов системы ипотечного жилищного кредитования. В зависимости от объекта кредитования ипотечные жилищные кредиты бывают трех видов: кредиты на приобретение земли под строительство, кредиты на строительство и реконструкцию недвижимости, кредиты на приобретение недвижимости С. Елин Ипотека в России: суровые реалии//Ипотечное кредитование Сборник статей Выпуск 2 - 2001.
2. Объекты ипотечного кредитования и условия ипотеки
|
Объекты ипотеки |
Условия ипотеки |
|
Здания и сооружения вместе с земельным участком или его частью; Земельные участки; Предприятия как единые имущественные комплексы, включая права требования; Жилые дома, квартиры и их части, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат, включая соответствующую долю в праве общей собственности на жилье; Дачи, садовые дома, гаражи и другие строения; Участки недр и многолетние насаждения; Воздушные и морские суда, Суда внутреннего плавания и космические объекты; Объекты незавершенного строительства |
Объект должен принадлежать заемщику на праве собственности или хозяйственного ведения либо приобретаться в собственность (не аренда и т. п.); Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких - либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства. Главная вещь считается заложенной вместе с ее принадлежностью как единое целое (здания, предприятия вместе с земельными участками); При общей совместной собственности на недвижимость необходимо нотариально удостоверенное согласие всех собственников; Участник общей долевой собственности может заложить свою долю без согласия других собственников; Право залога земельного участка распространяется на находящиеся на нем здания, если нет иного в договоре; Заемщик должен обладать достаточной кредитоспособностью; Обеспечение по ипотечному жилищному кредиту должно отвечать требованиям качества и полноты; Соблюдение интересов обеих сторон сделки (заемщика должны устраивать процентная ставка, схема погашения кредита, банк должна устраивать кредитоспособность заемщика, качество предоставляемого обеспечения и т. п.); соблюдение базовых принципов кредитования (срочности, платности, возвратности, целевого предоставления и использования кредита, причем кредит предоставляется только на покупку жилья) |
Можно выявить следующие отличительные особенности ипотечного кредита.
- 1. Обязательность обеспечения залогом (причем в качестве залога может выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит). Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.
- 2. Длительность срока предоставления кредита.
Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет).
- 3. Большинство ипотечных ссуд носят целевой характер.
- 4. Ипотечные кредиты выступают существенным фактором экономического и социального развития страны Ю. Булатецкий обеспечение кредитных обязательств с помощью ипотеки// Финансовые и бухгалтерские консультации. - 2000, №8..
Часть финансового рынка, на котором перераспределяется заемный капитал, обеспеченный залогом недвижимости, называется рынком ипотечного капитала. В качестве ценных бумаг на рынке ипотечного капитала выступают закладные - юридические документы, гарантирующие кредиторам получение платежей по кредиту, а также возможность возврата вложенных средств при невыполнении заемщиком своих обязательств за счет реализации объекта залога. Рынок закладных делится на первичный, где обращаются первичные закладные, и на вторичный, где покупаются и продаются закладные, полученные на первичном рынке. Кроме того, существует классификация рынков закладных в зависимости от типа недвижимости, выступающей в качестве залогового обеспечения, например: ипотечные рынки жилья, доходной недвижимости, коммерческой недвижимости, промышленной недвижимости и др.
Рисунок 1
Первичный ипотечный рынок включает в себя обращение первичных закладных, т.е. в финансовые отношения вступают заемщики-инвесторы и кредиторы, предоставляющие заемный капитал под залог той или иной недвижимости. Основным инструментом данного сектора являются закладные.
Механизм функционирования вторичного ипотечного рынка существенно отличается от механизма рынка первичного, поскольку на вторичном рынке закладные реализуются для перераспределения кредитных ресурсов. Вторичный ипотечный рынок представляет собой сферу, в которой формируется совокупный кредитный портфель ипотечной системы путем преобразования персонифицированных закладных в обезличенные ценные бумаги, размещаемые среди инвесторов. Субъектами вторичного рынка являются ипотечные банки или другие учреждения, занятые ипотечным кредитованием, профессиональные финансовые посредники, специализирующиеся на ипотечных операциях, и инвесторы.
Ипотечные банки, реализуя на рынке закладные, стремятся получить дополнительные ресурсы для ипотеки и сохранить за собой некоторую маржу по этим закладным.
Финансовые корпорации получают доход за счет выпуска более простых ценных бумаг по сравнению с профессионально ориентированными первичными закладными. Обычно, данные производные бумаги - это облигации с фиксированным процентом, обеспеченные приобретенными закладными. Как правило, размер эмиссионной деятельности таких корпораций ставится в строгую зависимость от объема приобретаемых ими первичных закладных. Доход таким корпораций формируется за счет разницы между суммой части платы за ипотечный кредит и части маржи ипотечных банков и объявленным к получению доходом инвесторов по таким ценным бумагам.
Вторичный ипотечный рынок является одним из способов рефинансирования ипотечного кредитования непосредственных заемщиков. Кроме этого, рефинансирование осуществляется путем получения денежных средств от государства на реализацию определенных программ при условии обязательного соблюдения определенных условий, а также традиционным способом - привлечением средств во вклады и займы.
При ипотечном кредитовании существуют следующие виды риска.
Кредитный риск -- потенциальные потери в случае, если заемщик не производит платежей. Невозврат кредита по субъективным причинам можно минимизировать посредством оценки вероятности погашения кредита -- андеррайтинга. В Великобритании и США страхование ипотечной задолженности покрывает этот вид риска.
Риск процентной ставки -- потенциальные потери, вызванные финансированием при несбалансированности периодичности пересмотра ставок процента по кредитам и заемным средствам (т.е. если ставка процента по кредиту корректируется менее часто, чем ставки процентов по привлеченным средствам в условиях роста процентных ставок). Управление риском процентных ставок осуществляется посредством их расчета, покупки ценных бумаг и выпуска долговых обязательств.
Риск альтернативного выбора -- потери при реинвестировании, вызванные ранним погашением ипотечного кредита с фиксированной ставкой процента (риск досрочного погашения);
Риск изменения условий мобилизации фондов -- потенциальные потери, вызванные изменением стоимости фондов (базовой ставки) при кредитовании с фиксированной надбавкой (относительно базовой ставки).
Риск ликвидности -- стоимость поддержания необходимого уровня ликвидности или потери, вызванные продажей ценных бумаг для получения наличных средств И.Довдиенко, В.Черняк. Ипотека. Управление. Организация. Оценка:- М.: Юнити-Дана, 2005.-154с..
К основным требованиям ипотечного кредита можно отнести следующие:
- * сумма кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья;
- * величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период;
- * при процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.
Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика.
Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации.
Стандартная процедура получения ипотечного кредита.
Стандартная процедура получения ипотечного кредита состоит из следующих основных этапов.
- 1. Предварительная квалификация (одобрение) заемщика. Заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и обязанностях при заключении кредитной сделки. Кредитор, в свою очередь, оценивает возможность потенциального заемщика возвратить кредит.
- 2. Оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы ипотечного кредита. При этом учитываются доходы заемщика, наличие собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. Данная процедура именуется андеррайтингом заемщика. Кредитор проверяет информацию, предоставленную заемщиком, оценивает его платежеспособность и принимает решение о выдаче кредита или дает мотивированный отказ. При положительном решении кредитор рассчитывает сумму кредита и формирует другие важные условия его выдачи (срок, процентную ставку, порядок погашения).
Подробнее остановимся на особенностях оценки кредитоспособности заемщиков при ипотечном кредитовании.
При ипотечном кредитовании физических лиц в качестве основного способа снижения кредитного риска банка применяется, как уже было отмечено выше, андеррайтинг - оценка вероятности погашения кредита, предполагающая анализ платежеспособности потенциального клиента в порядке, установленном банком, а также принятие решения по выдаче кредита.
Процедура андеррайтинга достаточно сложная и трудоемкая, в ней задействован целый ряд подразделений банка, связанных с операциями ипотечного кредитования.
Этап оценки кредитоспособности клиента основан на сборе и обработке информации о потенциальном заемщике, а также на оценках вероятности погашения кредита и рисков банка. На этом этапе анализ информации осуществляют сотрудники кредитного подразделения, специалисты по оценке залога (от банка и/или специализированной организации), юридическая служба и служба безопасности банка. Результаты проведенного анализа используются для того, чтобы определить в дальнейшем сумму ссуды, первоначальный взнос заемщика и предварительные сроки погашения кредита. В этих целях рассматриваются доходы заемщика (доходы супругов), а также их денежные обязательства (расходы).
Критерии оценки и условия предоставления ипотечных кредитов разрабатываются банком самостоятельно. В методику определения кредитоспособности заемщика и величины кредитного риска с учетом специфики ипотечного кредитования включаются различные количественные и качественные характеристики. Среди количественных характеристик выделяются отношение общей суммы ежемесячных обязательств заемщика к совокупному семейному доходу за тот же период, а также достаточность у заемщика денежных средств (исходя из расходов на содержание). Качественные характеристики включают доходы заемщика, стабильность занятости, кредитную историю, обеспечение кредита и т.п.
Максимальная сумма кредита рассчитывается при условии, что ежемесячные расходы, связанные с приобретаемой на кредитные средства квартирой не превышают 35-40% ежемесячных доходов (доходов супругов), а все постоянные ежемесячные расходы - в сумме не превышают 60% ежемесячных доходов (доходов супругов).
Размер регулярного платежа также зависит от дохода заемщика. Но на него еще влияет и срок кредитования: чем он дольше, чем меньший размер дохода необходим для выдачи одинакового по размеру кредита, т.к. количество платежей по кредиту будет выше, соответственно размеры платежей ниже.
Изначально возвратность ипотечного жилищного кредита обеспечивается регулярным получением дохода заемщиком - это первичный источник погашения. Но поскольку существует риск несвоевременного получения или неполучения дохода заемщиком, то банку необходим вторичный источник погашения кредита. В ипотечном кредитовании этим источником является залог. Если в качестве залога предлагается существующая квартира заемщика, то она является предметом изучения, если строящаяся квартира - то изучаются соответствующие документы заемщика на данные инвестиции, проектно-сметная документация, репутация фирмы-застройщика и другие моменты.
Ипотечные кредиты могут предоставляться под залог как жилой, так и коммерческой недвижимости. Обычно кредиты под залог жилой недвижимости отличают меньшие объемы каждого кредита, но большее количество заемщиков. Кредиты выдаются в основном под залог квартир в городской местности (где большинство квартир стандартны, а их оценка не представляет существенной сложности).
Кредиты под залог коммерческой (приносящей доход) недвижимости менее стандартизированы. Сроки кредитования под залог коммерческих объектов могут быть гораздо короче, чем по жилью, т.к. предполагается, что доход, который будет приносить заложенный объект, позволить вернуть кредит, выданный на короткий срок и под более высокие проценты.
Результаты андеррайтинга оформляются в виде справки или заключения, передаются на рассмотрение уполномоченного органа банка для принятия решения о выдаче ссуды или об отказе в ее представлении.
Оценивая методику андеррайтинга, можно сделать вывод, что здесь применяется системный подход к анализу заемщика. Положительная сторона методики - возможность банка к любому потенциальному заемщику выработать индивидуальный подход, в рамках которого будет учтено необходимое количество характеристик. Минус данной оценки - трудоемкость ее выполнения, требующая особой квалификации банковских сотрудников. Большинство банков предпочитают компенсировать кредитный риск с помощью повышения процентной ставки.
- 3. Подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора. Заемщик вправе подобрать себе жилье как до обращения к кредитору, так и после. В первом случае продавец жилья и потенциальный заемщик подписывают предварительный договор купли-продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественно право покупки данного жилья потенциальным заемщиком по согласованной сторонами цене в обусловленный сторонами срок. Как уже было отмечено выше, кредитор оценивает жилье с точки зрения обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму кредита исходя из доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и стоимости жилья. Во втором случае потенциальный заемщик, уже зная сумму кредита, рассчитанную кредитором, может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом сделку купли-продажи при условии, что кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего обеспечения кредита.
- 4. Оценка жилья -- предмета ипотеки с целью определения его рыночной стоимости. После подбора квартиры для покупки в кредит оценщик, услуги которого оплачивает заемщик, осуществляет независимую оценку выбранного заемщиком жилья, а кредитор соотносит ее с размером выдаваемого кредита.
- 5. Заключение договора купли-продажи квартиры. Этот договор заключается между заемщиком и продавцом жилья. В случае положительного решения кредитор заключает с заемщиком кредитный договор, а заемщик вносит на свой банковский счет собственные денежные средства, которые он планирует использовать для оплаты первоначального взноса. Это означает приобретение жилья заемщиком и переход его в залог кредитору по договору об ипотеке или по закону.
- 6. Проведение расчетов с продавцом жилого помещения. Заемщик осуществляет оплату стоимости жилого помещения по договору купли-продажи, используя сумму первоначального взноса и средства кредита. Целесообразно, чтобы кредитор непосредственно участвовал и полностью контролировал процесс расчетов по договору купли-продажи.
- 7. Страхование предмета ипотеки, жизни заемщика, а также прав собственника на приобретаемое жилое помещение. При принятии банком положительного результата о предоставлении кредита сотрудник банка предоставляет клиенту смету расходов по сделке.
Примерная смета расходов заемщика по сделке:
комиссионные риэлторской фирме;
оценка предмета залога;
получение документации по квартире;
нотариальный сбор за регистрацию договора купли-продажи;
сбор за государственную регистрацию залога квартиры (БТИ и др.);
страхование жизни заемщика;
страхование квартиры;
единовременные сборы банка за услугу предоставления кредита (за подачу заявления, проведение оценки имущества, проверку титула, консультационные услуги, регистрационный сбор за выдачу кредита, обработку документации по кредиту) И. Павлова Процесс оформления ипотечных жилищных кредитов в банке// Банковское дело в Москве. - 2001, №4..
Обеспечение кредита может быть оформлено следующим образом:
- · заключением договора по ипотеке приобретаемого жилого помещения с соответствующей государственной регистрацией возникающей ипотеки;
- · заключением трехстороннего «смешанного» договора купли-продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все три заинтересованные стороны последовательно и практически одновременно фиксируют, нотариально заверяют и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку данной квартиры в пользу банка кредитора;
- · «ипотекой в силу закона», когда ипотека приобретаемого на кредитные средства жилого помещения возникает автоматически при заключении сделки купли-продажи и формально не требует заключения договора и его регистрации.
Таблица 3
В зависимости от условий погашения ипотечного кредита и процентов по нему ипотеку делят на: пружинную, ролл-оверную, с выплатой только одних процентов, с обратным аннуитетом.
В современной практике применяются кредиты с переменными выплатами, которые предусматривают разную периодичность погашения основного долга и процентов, а также другие дополнительные условия.
К их числу относятся кредиты с так называемым шаровым платежом, предполагающие единовременный итоговый (шаровой) платеж, которые подразделяются на три типа.
Кредиты с замораживанием процентных выплат до истечения срока кредита. Погашение кредита и капитализированных процентов по нему производится в конце срока.
Кредиты с выплатой только процентов, т.е. предусматривается шаровой платеж основной суммы в конце срока, а проценты выплачиваются регулярно в течение всего срока кредита.
1. Кредиты с частичной амортизацией и итоговым шаровым платежом предусматривают частичную амортизацию до конца срока кредита.
Пружинные кредиты - например, в течение первых четырех лет предусматриваются выплаты только процентов, а в последующие три года выплачиваются проценты и основной долг.
Кредиты с участием - применяются при финансировании доходной недвижимости. И предполагает, что кредитор, регулярно получая основной долг и проценты по нему, участвует и в доходах от объекта.
Кредиты с нарастающими платежами (с нарастающим аннуитетом) - величина основного долга в некоторое время увеличивается, а далее уменьшается. Долг полностью погашается последним взносом.
Кредиты с переменной ставкой - обычно «привязанные» к одному из индексов денежного рынка, инфляции, валюты и т.п., позволяют оплачивать кредит по переменной ставке с ограничениями по минимальной и максимальной ее величине. Ипотека такого рода преследует цели учета колебаний на денежном рынке, так как даже в стабильной экономике предоставление кредита связано с определенным риском, в том числе с риском изменения уровня процентной ставки на денежном рынке И.Довдиенко, В.Черняк. Ипотека. Управление. Организация. Оценка:- М.: Юнити-Дана, 2005.-164с..
В условиях ипотечных программ некоторых российских банков все чаще стали появляться так называемые "плавающие" (изменяющиеся) процентные ставки, обозначаемые как LIBOR + 8%, LIBOR + 9%, LIBOR + 10,5% и т.д. LIBOR (London InterВank Offered Rate) представляет собой усредненную процентную ставку, по которой банки занимают денежные ресурсы у других банков на Лондонском межбанковском рынке. Другими словами, LIBOR - это средняя процентная ставка, по которой банки предоставляют ссуды друг другу на стандартный срок, например на год. Ставка LIBOR, рассчитываемая Британской банковской ассоциацией (British Banker"s Association - ВВА), является наиболее распространенным индексным показателем краткосрочных процентных ставок во всем мире Л.Грудцина Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в России//Законодательство и экономика 2005. N 10.
Некоторую страховку от такого риска обеспечивают условия ссуды с периодическим пересмотром процентной ставки (или канадского ролловера). Схема этой ссуды предполагает, что стороны каждые три -- пять лет возобновляют кредит на основе пересмотренного уровня процентной ставки. Разновидность этого вида кредита -- кредит с переговорной ставкой, который отличается тем, что помимо периодичности выплат заранее оговариваются предельные ставки процента. Таким образом, создается некоторая возможность адаптации сделки к имеющимся условиям денежного рынка. Этот вид ссуд под залог получил широкое распространение в Канаде и Англии.
Завершающие ипотеки - суть этого типа кредитования в том, что под уже проаккредитованную недвижимость предоставляется второй кредит, платежи по которому направляются в погашение первого кредита. Ставки по таким кредитам, как правило, выше, чем по первому кредиту.
Кредиты с добавленной процентной ставкой - предусматривают отнесение процентов на основной долг, а результат делится на число периодов погашения для выявления величины очередного платежа.
Ипотека с периодическим увеличением суммы взносов - является близкой к ссуде с ростом платежей. В этом случае по согласованному графику каждые три -- пять лет увеличивается сумма взносов.
Ипотека с залоговым счетом - объединяет черты традиционной ипотеки (для кредитора) и ссуды с ростом платежей (для заимодавца). Суть ее в следующем. Покупатель (должник) вносит на залоговый счет некоторую сумму и, кроме того, выплачивает периодические взносы. Последние производятся по схеме ссуды с ростом платежей, соответственно на начальных этапах они меньше, чем взносы, которые были бы необходимы при традиционной схеме взносов. Недостающая сумма поступает с залогового счета. Остаток на этом счете, разумеется, уменьшает фактический размер задолженности.
Проблему инфляции в связи с выдачей ипотечной ссуды пытаются решить и с помощью ссуд с дележом прироста стоимости имущества, которые стали распространяться в США с начала 80-х гг. Стороны при заключении контракта договариваются о том, что кредитор предоставляет ссуду по сниженной процентной ставке; в свою очередь, должник уступает ему часть инфляционного повышения стоимости имущества к концу срока сделки. Обычно ставка снижается на треть по сравнению с рыночной, такая же часть от стоимости залога имущества выплачивается кредитору в виде компенсации.
Существование такого множества сложных схем ипотечного кредитования обусловлено поиском наиболее гибких и привлекательных условий для клиентов и наименее рискованных условий для кредиторов.
Кредитная организация осуществляет контроль за целевым использованием ипотечной ссуды (покупкой или строительством жилья), а также за полнотой и своевременностью платежей по ипотечному кредиту. Кроме того, банк осуществляет контроль за исполнением заемщиком обязательств по выплате страховых премий по договорам страхования, являющимся обеспечением по ипотечному кредиту.
В России разработана и введена в действие система правового регулирования ипотечной деятельности, предусматривающая в том числе и страховые отношения как обязательный институт ипотеки.
При заключении ипотечного договора заемщик (залогодатель) обязан заключить одновременно договор страхования. Выгодоприобретателем по договору страхования должен быть кредитор (залогодержатель). Причем, даже если кредитор не является формальным выгодоприобретателем, он имеет право на получение возмещения непосредственно от страховщика. Если заемщик уклоняется от заключения либо пролонгации договора страхования, то это может служить основанием для досрочного завершения ипотечного договора.
Таким образом, при ипотечном кредитовании заключаются следующие договора и обязательства заемщика.
Таблица 4. Документы ипотечного кредитования
|
Документ |
Форма заключения |
|
Кредитный договор |
Простая письменная |
|
Договор поручительства (в том случае, если в сделке присутствует третье лицо - поручитель) |
Простая письменная |
|
Смешанный договор купли-продажи и ипотеки квартиры |
Простая письменная форма с последующей обязательной государственной регистрацией в органе регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним |
|
Обязательство заемщика и членов его семьи об освобождении квартиры в течение 30 дней, считая с даты предъявления новым собственником требования об освобождении квартиры |
Нотариальная |
|
Договор страхования квартиры |
Простая письменная |
|
Договор страхования жизни и потери трудоспособности |
Простая письменная |
|
Договор страхования риска утраты прав собственности |
Простая письменная |
|
Договоры на открытие и обслуживание счетов вкладов до востребования физического лица (как в рублях, так и в иностранной валюте) |
Простая письменная |
Ипотечное кредитования является специфичным инструментом, поскольку имеет ряд особенностей, отличающих его от других видов кредитования: исполнение обязательства об уплате процентов и возврату долга обеспечивается залогом недвижимого имущества; кредит предоставляется на длительный срок; право требования по основному обязательству (кредитному договору) может служить обеспечением по обязательствам кредитора; выдача ипотечного кредита может сопровождаться выпуском ипотечных ценных бумаг; имеет строго определенный целевой характер использования кредитных средств; часть обязательств заемщика может быть погашена третьими лицами (при так называемой «социальной ипотеке»).
Глава 5. Ипотечное кредитование
5.1 Сущность ипотечного кредитования
Ипотека – залог недвижимого имущества при получении ссуды в кредитном учреждении, дающий право кредитору преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного имущества
Ипотечный кредит – долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими или специализированными банками, кредитно-финансовыми учреждениями под заклад недвижимого имущества. При этом одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя .
Во всем мире ипотечное кредитование развивается и функционирует как форма долгосрочного финансирования жилищных программ. Ипотечное кредитование, с одной стороны, способствует решению ряда социальных и экономических проблем страны, и, прежде всего, проблемы обеспечения жильем, с другой - снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий.
Предметом ипотеки может быть следующее имущество:
- земельные участки, находящиеся в частной собственности;
- предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество;
- жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
- дачи, садовые дома, гаражи и т.д.;
- воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания
- одноуровневая модель ипотечного кредитования (немецкая модель);
- двухуровневая модель ипотечного кредитования (американская модель).
При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих основных видов договоров (см. рис.5):
- между заемщиком и кредитором – договор о накопительном жилищном вкладе и, затем, кредитный договор и договор об ипотеке;
- между заемщиком страховой организацией – договор страхования заложенного жилья;
- между заемщиком и продавцом (строителем) жилья – договор купли-продажи жилья.
Условные обозначения: 1 – договор о накопительном жилищном вкладе, 2 – кредитный договор, 3 – договор об ипотеке, 4 – договор страхования заложенного жилья, 5 – договор купли-продажи жилья, 6 – договор займа, договор купли-продажи закладных листов.
Рис. 5. Договорные отношения при одноуровневой схеме ипотечного кредитования
В качестве кредитора может выступать ипотечный банк или ссудно-сберегательное учреждение. Для кредитора возможно рефинансирование ипотечных кредитов за счет выпуска ценных бумаг – закладных листов и, тем самым, – минимизирование возможных рисков.
При нехватке средств для выдачи ипотечных кредитов кредитор (ссудно-сберегательное учреждение) использует внутренние системы накопления части капитала самим заемщиком.
При взаимодействии с ссудно-сберегательным учреждением заемщиком накапливается первичный (собственный) капитал, который является обязательным условием для выдачи ипотечного кредита (заемного капитала).
Количество обслуживающих организаций – минимально (как правило, это только страховая организация).
В двухуровневой модели ипотечного кредитования кроме заемщика и кредитора участвуют посредник (ипотечное агентство) и/или участник финансового рынка (ипотечная финансово-инвестиционная компания).
При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих основных видов договоров (см. рис.6).
Условные обозначения: 1 – кредитный договор, 2 – договор об ипотеке, 3 – договор страхования заложенного жилья, 4 – договор купли-продажи жилья, 5 – генеральное соглашение, 6 – агентский договор, 7 – договор переуступки прав требования по ипотечным кредитам, 8 – договор о порядке осуществления операций с ценными бумагами ипотечного агентства, 9 – договор страхования предпринимательского риска, 10 – договор купли-продажи ценных бумаг.
Рис. 6. Договорные отношения при двухуровневой схеме ипотечного кредитования
На первом этапе реализации договорных отношений между участниками двухуровневой модели ипотечного кредитования заключаются кредитный договор и договор об ипотеке основных участников – заемщика и кредитора.
После получения кредита заемщик заключает договор купли-продажи жилья с продавцом или его строителем, после чего число участников данной модели увеличивается с целью сведения риска основных участников к минимуму.
Со страховой организацией заключаются договора страхования предпринимательского риска и заложенного жилья.
На вторичном ипотечном рынке между кредитором и ипотечным агентством заключается соответствующее соглашение об уступке прав требования по ипотечным кредитам, а также договор доверительного управления приобретенными правами требования. Это позволяет кредитору продолжать четко контролировать заемщика, получать комиссионные за обслуживание кредита, а на средства, полученные от агентства, расширять кредитные операции.