Продолжаю рассматривать популярные программы банковского кредитования и сегодня предлагаю поговорить про кредит на строительство . Из этой публикации вы узнаете, как банки выдают кредиты под строительство дома , каковы ключевые условия кредитования, что требуется для получения кредита, выгодно ли это или нет, и т.д. Поскольку речь тут обычно идет о довольно серьезных суммах и обязательствах, то для принятия верного нужно очень тщательно взвесить все “за” и “против”.
Итак, кредиты на строительство, уже исходя из названия, предполагают конкретное целевое использование. А именно – оплату стройматериалов и строительно-ремонтных работ/услуг. Еще 10-15 лет назад банки преимущественно контролировали целевое использование средств, выданных по таким программам, то сейчас кредит на строительство жилья чаще всего разрешают использовать бесконтрольно, то есть, предоставлять банку какие-то квитанции, платежки и другие подтверждающие документы не понадобится.
Однако, если речь идет о конкретной целевой программе кредитования под строительство, то банк почти наверняка будет контролировать процесс строительства в общем плане, в частности, по его завершению необходимо будет предоставить документы, подтверждающие то, что дом построен и введен в эксплуатацию. К тому же, сотрудники банка могут периодически визуально проверять, как продвигается процесс строительства, а если будут возникать – то таких проверок будет больше. И если при этом будет выявлен факт нецелевого использования средств – у заемщика могут возникнуть серьезные проблемы, вплоть до повышения процентной ставки или требования досрочного возврата кредита (необходимо внимательно изучать , и смотреть, какие условия там обозначены по этому поводу).
Кредит на строительство дома обычно предполагает довольно внушительную сумму займа, и такие крупные суммы чаще всего выдаются только под залог. Ранее во многих банках существовала практика выдачи кредитов на строительство под залог земельного участка, на котором предполагалось возводить объект, с условием дальнейшей обязательной передачи в залог и самого недвижимого объекта, после того как он будет построен и сдан в эксплуатацию. Также отдельные банки кредитовали под залог незавершенного строительства, с целью его завершения. На сегодняшний день подобные программы кредитования под строительство если и сохранились, то их очень немного, и условия там довольно жесткие.
Дело в том, что механизмы закладывания земельных участков и незавершенного строительства довольно сложны, а во многих случаях это вообще невозможно, поэтому такое обеспечение по кредиту для банков нежелательно. Зато банки с удовольствием выдадут вам кредит на строительство под залог недвижимости, другой, уже имеющейся в собственности.
Таким образом, если вам необходим кредит на строительство дома – не обязательно искать именно такую целевую программу. Вы с таким же успехом можете взять традиционный потребительский в крупной сумме и потратить его на строительство нового объекта.
Это будет вполне приемлемым решением, поскольку такие кредиты выдаются и на длительные сроки, под достаточно низкие процентные ставки, и с довольно лояльными требованиями к заемщику.
Пару слов о том, в какой форме лучше брать кредит на строительство. Здесь наиболее интересным вариантом будет не простой кредит, а невозобновляемая кредитная линия. То есть, кредит под строительство выгодно брать траншами, необходимыми для оплаты тех или иных товаров и работ, по мере необходимости, так, чтобы проценты начислялись только на использованную часть линии, что позволило бы существенно сэкономить на кредитных расходах. Потому как строительство не осуществляется за 1 день или месяц, и если взять сразу всю сумму, то огромная ее часть будет долгое время “пролеживать”, в то время как проценты на нее уже будут начисляться.
Лучше всего брать кредит на строительство в форме невозобновляемой кредитной линии.
Теперь давайте поговорим о том, насколько целесообразно брать кредит под строительство. На мой взгляд, это один из тех немногих видов . Особенно – когда речь идет о периодах сильной : в такие моменты цены на стройматериалы и строительные работы растут очень быстро, а потому оплатить их заранее может быть выгоднее, чем накапливать собственные средства, даже с учетом переплаты по кредиту.
Однако, при этом нужно адекватно и объективно оценивать свои финансовые возможности. Речь идет о немалых суммах, и на протяжении долгих лет. Максимально возможные сроки кредитов под строительство близки к , хотя, как правило, несколько меньше. То есть, кредит на строительство жилья можно взять, как минимум, на 10 лет, и вы должны быть уверены в том, что однозначно сможете его погасить.
Оптимальным вариантом будет финансирование строительства за счет не только заемных, но и собственных средств, причем, чем больше там будет доля собственных, тем меньше будут ваши расходы по кредиту и меньше вероятность того, что вы не сможете его погасить.
После завершения строительства нужно стремиться погашать кредит досрочно с целью минимизации расходов, а вот до завершения лучше этого не делать, потому что всегда могут появиться новые внезапные расходы, на которые может не хватить средств.
Ну и в заключение традиционно рассмотри основные преимущества и недостатки кредитования под строительство.
Преимущества:
- Построить дом, как правило, дешевле, чем купить готовый;
- Благодаря кредиту можно начинать строительство сразу, не накапливая деньги с опасением, что их “съест” инфляция и девальвация;
- Условия кредитов на строительство при наличии твердого обеспечения достаточно лояльные в сравнении с многими другими программами кредитования.
Недостатки:
- Скорее всего, придется закладывать недвижимость, нести на это соответствующие дополнительные расходы;
- Есть риски потерять объект залога при проблемах с погашением;
- Есть риски недостроить планируемый объект (суммы кредита может не хватить из-за усилившейся инфляции).
Теперь вы имеете представление о том, что такое кредит на строительство дома, и можете сделать выводы, насколько вам интересны подобные программы кредитования. Если вы решитесь воспользоваться услугами банка, то очень хорошо обдумайте это решение и постарайтесь выбрать самый из всех имеющихся предложений (по ссылке можете почитать, как это сделать).
На этом все. Повышайте свою финансовую грамотность и учитесь выгодно выстраивать свои отношения с банками на сайте . Здесь вы найдете еще множество других полезных материалов, которые помогут вам в этом. До новых встреч на страницах сайта!
Основной тип жилых домов, строящихся в нашей стране, - это многоквартирные жилые дома. Кредитование их строительства очень специфично. Дело в том, что доход от проекта по строительству такого дома невозможно заранее четко определить. Доход возникает от продажи квартир, а в тот момент, когда начинается строительство, нельзя с уверенностью сказать, по каким ценам будут реализо-вываться квартиры ко времени его окончания. Помимо общих колебаний цен на рынке, на стоимость квартир влияют и непредсказуемые изменения в особенностях местности. Например, появление планов строительства станции метро или многоэтажного гаража рядом с домом обычно увеличивает стоимость квартир, а планов по строительству цементного завода - снижает.
Кроме того, затраты на строительство жилого дома тоже невозможно определить заранее. В ходе строительства всегда возникают так называемые непредвиденные работы и затраты, которые действительно невозможно предвидеть. Например, в одном из строящихся жилых домов прорвало водопровод на складированный в квартире цемент. За выходные квартира превратилась в очень крепкий бетонный куб. Можно себе представить, какое количество непредвиденных работ и затрат вызвало это событие.
Из-за этих особенностей кредитующие организации никогда не могут быть уверены в том, что здание будет достроено вовремя и в пределах бюджета, а жилье будет успешно реализовано. Соответственно, банки никогда не могут быть уверены в том, что у застройщика будет возможность погасить кредит, выданный на строительство. В связи с этим зарубежные банки, предоставляя кредиты на строительство многоквартирных жилых домов, традиционно применяют специальную схему, при которой большая часть рисков перекладывается на другие организации. Выглядит эта схема приблизительно следующим образом.
Застройщик за свой счет приобретает земельный участок (либо право аренды земельного участка). Затем он нанимает проектную организацию и заказывает ей проект Проектная организация выполняет проект и страхует его. При этом страхуется наличие в проекте таких ошибок и упущений, которые могут привести к увеличению стоимости строительства. Естественно, страховщики не работают с проектными организациями, часто допускающими ошибки, поэтому такие организации вынуждены уходить с рынка. Нельзя не отметить, что подобный метод отбраковки некомпетентных организаций очень эффективен.
Имея проект, застройщик объявляет конкурс по выбору строительной подрядной организации, которая должна представить гарантию выполнения контракта (performance bond). Еарантируется, что строительная организация сможет выполнить контракт в оговоренные сроки и за цену, указанную в конкурсном предложении. Еарантия дается обычно на сумму около 10% стоимости контракта с подрядчиком. Она может быть как в форме банковской гарантии (естественно, не того банка, который кредитует строительство), так и в форме страховки или поручительства. В Голландии, например, существует специальный гарантийный фонд, занимающийся исключительно предоставлением подобных гарантий строительным организациям.
Зная, во что ему должно обойтись строительство, застройщик анализирует ситуацию и тенденции на рынке жилья и готовит бизнес-план, т. е. документ, который должен убедить банк в рентабельности проекта. На все эти мероприятия, начиная от покупки земли и кончая подготовкой бизнес-плана, уходит до 30% стоимости проекта.
С бизнес-планом застройщик направляется в банк. В банке либо банковские специалисты, либо эксперты специально нанятой независимой фирмы изучают бизнес-план, результаты исследования рынка жилья и сравнивают предложение подрядной организации со средней себестоимостью строительства аналогичных объектов. В случае положительного заключения экспертов рекомендуется выдача кредита, приблизительно на 70% стоимости проекта. Ведь 30% затрат застройщик уже понес. Однако кредит не выдается. С застройщиком подписывают кредитный договор, который вступает в силу через некоторое время (обычно примерно через 2 месяца), при условии выполнения застройщиком ряда обязательств.
Этих обязательств может быть довольно много. В основном они сводятся к тому, что застройщик должен предоставить заключения независимых организаций, подтверждающих юридическую чистоту сделки по покупке земли, экологическую чистоту участка и т.д. Кроме того, могут быть и дополнительные обязательства.
В США, например, где банки в 1980-х гг. сильно пострадали от массовых банкротств застройщиков, обычно требуют, чтобы застройщик до получения кредита нашел покупателей хотя бы на 70% строящихся квартир, т. е. на часть здания, финансируемую банком. Потенциальные покупатели должны подписать договор, согласно которому они обязуются, в случае своевременной сдачи жилого дома, купить квартиру за оговоренную цену.
При этом их обязательство должно быть подтверждено предоплатой, обычно в размере 5% от стоимости квартиры. Эти «предоплатные» деньги застройщик не имеет права использовать на строительство объекта. В течение всего времени выполнения проекта они лежат на эскроу-счетах в банке-кредиторе. В случае если застройщик не выполняет своих обязательств, эти деньги возвращаются покупателям. Важно отметить, что банк признает действительным договор предпродажи только тогда, когда покупатель может подтвердить, что у него есть средства выкупить квартиру после окончания строительства.
Поскольку основная масса покупателей жилья во всем мире, кроме нашей страны, это люди, не имеющие возможности сразу оплатить стоимость квартиры, то каждый покупатель должен подтвердить возможность получения ипотечного кредита. В принципе, он может получить ипотечный кредит в любом банке, но обычно покупатели проходят процедуру андеррайтинга (проверки кредитоспособности) в том же банке, который финансирует строительство дома, и заключают с ним предварительный договор о выдаче ипотечного кредита.
Когда все обязательства заемщика по проведению юридических, экологических и прочих обследований выполнены, 70% квартир пред-продано, 5% от цены каждой квартиры зачислено на эскроу-счета и со всеми покупателями заключены предварительные договора о предоставлении им ипотечных кредитов, банк... нет, не начинает финансирование, а заключает с заемщиком договор залога. Несмотря на все предпринятые меры предосторожности, без залога финансирование не осуществляется.
Организации-застройщики - это обычно небольшие организации. Активов, соразмерных со стоимостью кредита, у них нередко нет, поэтому в залог застройщик передает само строящееся здание. При этом обязательно должны быть застрахованы как само здание, так и материалы на приобъектном складе и в пути, строительные машины и механизмы, жизнь и здоровье персонала и ущерб третьим лицам.
По мере финансирования и строительства стоимость заложенного здания возрастает и при этом все время остается на одну и ту же величину (30% общей стоимости проекта) больше, чем сумма средств, выделенная банком.
Чтобы обеспечить соответствие роста стоимости залога и суммы фактически выданного кредита, банк выделяет кредитные средства только на оплату завершенных работ, т. е. работ, увеличивающих стоимость заложенного здания. Кирпич, привезенный на стройплощадку, не оплачивается, ибо факт его привоза не увеличивает стоимости залога. Оплата производится только после того, как из этого кирпича выкладывают стену.
Таким образом, образуется многоуровневая система защиты банка, которая должна предохранить его от потерь как в случае успешного завершения проекта, так и в случае его провала - превышения запланированных сроков и себестоимости. Строительные риски перекладываются на страховые и гарантирующие организации, а риск снижения цен на рынке - на будущих покупателей жилья.
Если проект успешно завершен, заемщик должен вернуть кредит из доходов от продажи квартир. При продаже квартир покупатели осуществляют оплату на счет застройщика в банке - кредиторе строительства. Оттуда средства автоматически уходят в погашение кредита. Таким образом, при покупке каждой квартиры уменьшается величина залога - доля здания, находящаяся в собственности застройщика, и одновременно на ту же сумму снижается величина задолженности застройщика перед банком.
Если здание возводится несвоевременно, либо с превышением себестоимости, банк получает удовлетворение за счет залога, а потери застройщика в большинстве случаев покрываются страховщиками или гарантами.
Система эта хорошо отработана и с теми или иными вариациями применяется при кредитовании строительства практически всех многоэтажных жилых домов (кондоминиумов) за рубежом.
В нашей же стране ситуация совершенно другая. Строительство у нас практически никогда не финансируется из кредитных средств, а система финансирования жилищного строительства обычно основана на инвестициях покупателей квартир. В большинстве случаев с покупателями заключаются договора долевого участия в строительстве. На основании этих договоров покупатели-дольщики в ходе строительства вкладывают сумму, эквивалентную стоимости квартиры, а по окончании строительства получают квартиру в собственность.
Данная система черезвычайно рискованна для покупателей. Они фактически при этом из покупателей превращаются в предпринимателей и несут, соответственно, предпринимательские риски. Основным риском является риск того, что средств, собранных с дольщиков (покупателей), не хватит для завершения строительства дома. В этом случае дольщик окажется долевым владельцем незавершенного строительства и получить обратно свои вложенные средства ему скорее всего не удастся.
Более естественным было бы строить жилые дома не на средства дольщиков, а на заемные средства. Покупатели в этом случае приобретали бы квартиры в уже построенных домах и ничем бы не рисковали. Риск для банков, при условии применения описанной выше схемы, тоже был бы минимален. Тем не менее кредиты на строительство жилых зданий практически никогда не выдаются. Связано это вовсе не со злокозненностью банков, а с тем, что применить традиционную, снижающую риски, западную схему в нашей стране практически невозможно.
Этому есть несколько причин. Первая - очень узок круг тех застройщиков, которые могли бы получать кредиты по классической зарубежной схеме. Ведь им надо иметь достаточно собственных средств, чтобы профинансировать начальный этап, т. е. оформить участок, оплатить проектно-изыскательские работы, провести анализ спроса на рынке жилья и выбрать строительную организацию.
Кроме того, надо отметить, что найти подрядную организацию, готовую представить гарантию выполнения контракта, или проектную организацию, имеющую возможность застраховать риск наличия ошибок в проектной документации, практически невозможно.
Однако надо признать, что даже тем, кто имеет достаточно средств для проведения подготовительной работы, банки часто отказываются предоставлять кредиты из-за проблем с залоговым обеспечением. Дело в том, что у нас в стране взять в качестве залога само строящееся здание практически невозможно, а другого имущества, соразмерного с ним по стоимости, у большинства заемщиков нет.
До недавнего времени использование строительного объекта в качестве залога было невозможно в принципе, так как недостроенные здания, за исключением тех, строительство которых было прекращено из-за отсутствия финансирования, вообще не могли быть признаны объектами недвижимости. Сейчас ситуация несколько изменилась. Высший Арбитражный Суд в 1998 г. постановил, что к недвижимому имуществу могут быть отнесены любые «незавершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда». Таким образом, застройщики получили право регистрировать строящиеся объекты как недвижимое имущество и, следовательно, использовать их в качестве залога.
Проблема, правда, в том, что регистрировать надо до заключения договора подряда, когда еще ничего не построено и незавершенного объекта просто не существует как недвижимости. Следовательно, регистрировать и закладывать нечего.
Конечно, выход из положения есть. Договор подряда можно прервать после строительства части фундамента, здание зарегистрировать, заключить договор залога, а затем заново заключить подрядный договор. Эту операцию можно провести только потому, что подрядные договора никакой регистрации не подлежат. Ведь заключать договор подряда на завершение строительства заложенного здания нельзя. Дело в том, что при заключении подрядного договора генподрядчик тоже получает строящееся здание в залог. Если с ним не расплачиваются за выполненные работы, он имеет право (ст. 712 ГК РФ) удержать построенное здание.
Получается, что согласно нашему законодательству зарегистрировать строящееся здание и использовать его в качестве залога могут только застройщики, ведущие строительство своими силами. Им не надо заключать договора строительного подряда.
В результате, если банки и соглашаются взять в залог само строящееся здание, то обычно тогда, когда его оценочная стоимость на момент заключения залога выше, чем величина требуемого кредита, а застройщик одновременно является генеральным подрядчиком.
В тех немногих случаях, когда это происходит, серьезные трудности часто возникают на этапе реализации построенного жилья и возврата кредита. Как уже говорилось, в рамках принятой за рубежом схемы по мере продажи жилья кредит гасится, а проданные квартиры выводятся из-под залога. У нас, к сожалению, этого не происходит. Продажи квартир практически всегда осуществляются по схеме договоров долевого участия. Поскольку договора долевого участия не регистрируются, у банка нет возможности проконтролировать, сколько и на какую сумму их заключено. Соответственно, если продажи происходят раньше, чем планировалось, заемщик получает возможность не информировать об этом банк и не гасить досрочно кредит.
В практике автора несколько раз возникала ситуация, при которой к моменту наступления срока погашения кредита выяснялось, что все квартиры уже давно проданы физическим лицам (по договорам долевого участия), а полученные средства вложены заемщиком в следующий объект. Банк в этом случае оказывается перед дилеммой: либо
попытаться получить удовлетворение за счет залога, начав тяжбу с физическими лицами - покупателями квартир, либо оформить фиктивное гашение кредита и выдачу его тому же заемщику на строительство нового объекта. Банки обычно выбирают второе и подчиняются диктату заемщика, теряя при этом навсегда интерес к кредитованию жилищного строительства под залог строящегося здания.
Таким образом, в современных условиях использовать строящееся здание в качестве залога, с одной стороны, почти невозможно, а с другой - черезвычайно рискованно. В подавляющем большинстве случаев банки стараются предоставлять кредит на строительство жилья под другое обеспечение. Чаще всего кредиты предоставляются под залог других зданий и под поручительства местных администраций. Автору известен случай предоставления кредита на строительство жилого здания под залог парка строительных машин.
Очевидно, что предоставлять подобное обеспечение могут только очень крупные либо очень «близкие» к администрациям застройщики, да и те редко способны найти обеспечение больше, чем на один объект. Таким образом, застройщики вынуждены работать по схеме долевого участия, постоянно рискуя не набрать нужного объема средств и не довести строительство до конца.
Проблема может быть разрешена только на законодательном уровне. Кредитование жилищного строительства не будет развиваться, пока застройщики не получат возможность предоставлять в залог само строящееся здание и не потеряют возможность продавать квартиры из заложенного здания, не гася при этом кредит.
К сожалению, решением этой проблемы никто не занимается. Если судить по «Концепции развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» (раздел «Кредитование жилищного строительства»), принятой Правительством Российской Федерации в январе 2000 г., такой проблемы просто не существует.
В.М.Минц, кандидат экономических наук
Это денежная сумма, выдаваемая банком–кредитором на строительство объектов различного типа. Банки выдают такие кредиты под самого здания или же прав полной или частичной собственности на этот объект. За счет кредитных средств застройщики закупают материалы и оплачивают все необходимые работы, проводимые в процессе строительства.
Актуальность вопросов по расширению сферы кредитования строительства обусловлена отсутствием качественных и надежных построек. Это относится как к жилым помещениям, так и административным, торговым и другим зданиям. Это спровоцировало потребность в специалистах узкого профиля. Дело в том, что характерной особенностью строительных кредитов являются большие суммы денег, перечисляемые на счета потребителей. Оборот таких объемов денег тяжело проконтролировать, потому для ведения точного учета банки нанимают специалистов по кредитам в строительном сегменте.
Даже самые развитые компании, занимающиеся вопросами строительства, часто не имеют достаточной суммы свободных средств для того, чтобы начать строительство того или иного объекта. Банковские организации, в основном, заинтересованы в выдаче подобных кредитов. Во–первых, известные солидные компании вряд ли захотят портить репутацию плохой кредитной историей. Во–вторых, банковские средства для них являются практически неисчерпаемым источником финансов, потому портить отношения с банками они не станут. Но нужно отметить, что механизм кредитных отношений в данной отрасли не имеет в нашей стране должного развития.
Факторы, препятствующие развитию отношений в сфере строительного кредитования
Не все банковские учреждения готовы выдать кредит строительной организации, что обусловлено рядом факторов. Таких факторов довольно много. И среди них, в первую очередь, необходимо отметить следующие:
1) Часто бывает так, что застройщик планирует строительство нового объекта на не узаконенной земле. Сотрудничество банков с такими застройщиками не желательно, так как существует риск потерять огромную сумму денег. Незаконно построенный жилой дом, торговый или развлекательный центр, клиника или юридическая кантора не будут приносить финансовый доход для погашения кредитных средств, пока не будут узаконены права в соответствующем закону порядке.
2) В нашей стране так же не имеет должного развития система регистрации прав за землю, что почти всегда влечет за собой возникновение проблем разного масштаба, от мелких конфликтов до судебных разбирательств.
3) Кредитор, выдающий строительный кредит, будет обязан реализовать недостроенное здание, если этого не сможет сделать застройщик.
4) Ввиду вышеперечисленных причин банк–кредитор не может иметь стопроцентной гарантии выполнения кредитных обязательств клиентами. К тому же, всегда существует риск снижения ликвидности банков–кредиторов.
Какие законодательные шаги следует предпринять для развития строительного кредитования?
- Либерализация государственной политики в сфере передачи земли в частную собственность.
- Разработка новых законопроектов, регулирующих систему взаимоотношений в сфере строительного кредитования.
- Разработка нормативных актов, обеспечивающих учет прав на незавершенное строительство.
- Отмена правовых ограничений, усложняющих кредитные отношения на фоне возможного дефолта.
Для развития и усовершенствования системы кредитования в сфере строительства целесообразно ввести следующие положения:
1) Проценты по кредитным средствам должны погашаться застройщиком в процессе строительства, сама же сумма кредита – после того, когда здание начнет приносить .
2) Перед началом строительства искать потенциальных клиентов для реализации построенного объекта.
3) Банки, перед тем, как выдавать кредиты строительным компаниям, должны тщательно изучать потенциальный риск строительства.
Будьте в курсе всех важных событий United Traders - подписывайтесь на наш
Традиционно девелоперы заключали соглашение о предоставлении долгосрочного кредита до заключения соглашения с строительном кредите несмотря па то, что строительное финансирование предшествует долгосрочному финансированию. Строительный кредитор подтверждает выдачу строительного кредита, если будут взяты обязательства о его погашении в определенный срок за счет долгосрочного кредита.
Однако в начале 1980-х гг. когда процентные ставки взлетели вверх, получили распространение возобновляемые строительные кредиты (open-ended construction loans), длм получения которых нет необходимости рефинансирования их долгосрочными кредитам. В ожидании того, что ставки по долгосрочным кредитам упадут, стали выдаваться среднесрочные строительные кредиты с плавающей процентной ставкой (floating rate miniperms) на три-пять лез вплоть до начала периода эксплуатации, Мл самом деле так и произошло, когда процентные ставки по долгосрочным кредитам были почти на уровне 20 и упали до 12%, поэтому девелоперы, которые воспользовались среднесрочными кредитами, оказались в серьезном выигрыше.
Однако получение возобновляемых кредитов обычно зависит от опыта девелопера и состояния его финансовой отчетности. Начинающим девелоперам. не обладающим отличной кредитной историей, пока финансовые показатели их деятельности недостаточно хороши, обычно необходимо заключить соглашение о долгосрочном рефинансировании.
Строительный кредит характеризуется коротким сроком, очередностью выплат по кредиту, переменной процентной ставкой и единовременным погашением по завершении проекта, затем строительный кредит рефинансируется за счет долгосрочного кредита. По мере продвижения работы пал проектом девелопер ежемесячно оформляет- заявку на получение выплат по кредиту. Кредитор финансирует заявку, перечисляя деньги на счет, открытый пол проект девелопера. Зачем девелонер может расплатиться с подрядчиком.
Если объект не сдан в аренду полностью, а долгосрочный кредит не финансируется в установленные сроки, то строительный кредитор технически может предъявить кредит к досрочному взысканию - то есть потребовать от девелопера немедленного погашения кредита. Однако на практике строительные кредиторы не заинтересованы во взыскании просроченного кредита до тех пор. пока существует достаточная вероятность успешного завершения проекта. Если девелопер постоянно информирует строительных кредиторов о продвижении проекта и о причинах задержек, то они. скорее всего. согласятся продлить срок строительного кредита на б или 12 месяцев. Подобное продление почти всегда требует увеличения выплаты на одни или два процента.
Строительные кредиты страдают от высокой степени неопределенности: на ход строительства влияют задержки из-за погодных условий, проблемы С рабочей силой, нехватка материалов, перерасход средств. банкротства подрядчиков и субподрядчиков, риск сдачи в аренду (темп сдачи в аренду и поступления арендной платы ниже чем ожидалось). Вследствие этого кредиторы, обеспечивающие строительное финансирование, принимают особые меры предосторожности, чтобы обеспечить свою безопасность.
Более того, строительные кредиторы все больше сомневаются в возможности заключить соглашение о предоставлении долгосрочною финансирования. Долгосрочные кредиты иногда содержат настолько жесткие условия, которые девслопер должен выполнить, чтобы получить финансирование, что вероятность рефинансирования кредитов небольшая.
При Проведении переговоров о долгосрочном рефинансировании девелоперы должны позаботиться о том, чтобы заключенные ими соглашения были приемлемыми для строительных кредиторов с точки зрения предоставления строительного кредита.
Гарантиями для кредитора являются сам проект и репутация девелопера. Обычно от девелопера требуется нести личную ответственность по строительному кредиту, а размеры чистых активов должны быть по крайней мере равны сумме кредита. Во время экономических спадов требования но кредитованию могут быть еще более жесткими, и девелопер должен будет подтвердить ликвидность чистых активов (денежные средств;, акции и облигации) на сумму кредита.
Для девелопмента многоквартирных зданий срок разрешения строительного кредита обычно составляет от одною до двух лет, что должно соответствовать периоду строительства и сдачи в аренду. Процентные ставки зависят oi репутации девелопера и обычно превышают базовую ставку на 1-3% при 1% или 2%, уплачиваемых авансом/»
Если полная себестоимость проекта превышает сумму строительного кредита, то строительные кредиторы требуют от начинающего девелопера внести авансом необходимый для проекта собственный капитал до того, как он сможет получать выплаты по строительному кредиту. Таким образом, весь необходимый собственный капитал должен быть собран до начала строительства.
Проценты рассчитываются ежемесячно на основе среднесуточного непогашенного остатка кредита. Девелоиеры могут точно рассчитать средства, необходимые для выплаты процентов (как показано в табл. 4-10). но у банков существуют свои методы расчета процентных платежей. Например, сели общая сумма кредита сроком на один год под 10% составляет $1 млн. то для определения среднего непогашенного остатка кредита банк может применить такой высокий стандартный коэффициент, как 0,75, даже если девелопер может показать, что средний остаток кредита составляет 0,50 от конечной суммы. Этот коэффициент применяется для определения резерва для выплаты процентов, то есть $75 000 в пашем примере ($1 000 000 х 0.75 средний остаток х 10% х 1 год)
.
Институциональные кредиторы требуют преимущественною нрава удержания на собственность. Существующие кредиты автоматически обладают преимуществом перед последующими кредитами согласно правилу «первый по времени — первый по очереди». Таким образом, любые прошлые заимствования, например, финансирование продавца или кредит на девелопмент земли, должны быть выплачены и освобождены от залога в момент получения первой выплаты но строи тельному кредиту
Выплаты но строительному кредиту увязаны с этапами процесса строительства. Это называется процентом выполнения работ. Исходя из опенки объема работ, выполненных на определенную дату. Опенка производится девелопером, архитектором пли инспектором, нанятым кредитором. Если стоимость в процентном измерении оказывается ниже, то последующие выплаты по кредиту не разрешаются - вне зависимости от объема затраченных девелопером средств в денежном выражении. Девелопер составляет подробный постатейный бюджет расходов, понесенных за пределами участка (например, на улучшения улиц или дорожные знаки), расходов, понесенных на участке (например. асфальтирование или ландшафтные работы), и прямых расходов на строительство всего проекта. Например, он может сообщит!, кредитору, что на 30% выполнил бетонные работы и желает получить 50% финансирования по статье бетонных работ. Инспектор кредитора может проверить и сказать, что было произведено только 40% работ. Затем девелопер ведет переговоры или объясняет, почему работы в действительности выполнены на 50%. и стороны приходя) к соглашению.
Обычно строительные кредиты предоставлялись институциональными кредиторами, а именно коммерческими байками, а иногда также страховыми компаниями и пенсионными фондами. Институциональные кредиторы строю контролируются Федеральной резервной системой, которая тщательно отслеживает остатки по кредитам и резервы. Если кредит не погашен вовремя или если не производится выплата процентов, то кредит относят к отдельной категории, которая требует значительно большего резерва для возмещения потерь по кредитам (денежные средства, которые резервируются банком для предотвращения возможных убытков).
В самом начале кризиса рынка недвижимости в конце 1980-Х гг. был принят Закон о реформировании, оздоровлении и контроле финансовых институтов (Financial Institutions Reform. Recovery; and Enforcement Act - FtRRBA) от 1989 г.
Среди прочею он регулирует размер банковских резервов, необходимых дляпокрытия высоко рисковых ипотечных кредитов. Первоначально средний размер резервных фондов составлял 3%. НО затем был увеличен до 6%, чтобы свести к минимуму вероятность неплатежей, и ставки меняются в зависимости от тою, является ли кредит стандартным, на девелопмент, или спекулятивным. Многие юридические фирмы специализируются на выполнении требований FIRRHA.
Поскольку большие резервы для возмещения потерь но кредиту снижают прибыли банка, банки стараются избегать строительных кредитов с неоправданно высоким риском. Данная предосторожность еще сильнее усложняет получение финансирования для начинающих девелоперов, потому что кредиторы С еще большей, чем до кризиса, неохотой выдают кредиты девелоперам без достаточною опыта.
Задача поиска строительною кредитора становится намного проще, если девелопер уже заключил соглашение о рефинансировании долгосрочным кредитом строительного кредита в будущей. Джером Френк Младший утверждает, что, возможно, стоит объединить усилия с тем. у кого есть кредитная история и хорошие отношения с банком. Он подчеркивает, что поиски наименьшей ставки процента по кредиту менее важны, чем установление отношений С хорошим банкиром: «Четверть или полпроцента к ставке процента по кредиту не могут повлиять на заключение сделки.
Самое важное для девелопера не процент, а время; он должен договориться о достаточно длительных сроках, чтобы успеть завершить проект». Френк добавляет, что девелопер должен остерегаться будущих крупных единовременных платежей. «Убедитесь в том, что вас не застанет врасплох крупный платеж, под который нужно найти финансирование. Старайтесь начинать строительство тогда, когда вы с самою начала получили возможность возобновления или продления кредита, и выиграть для себя время».
Рэндольф Хауторн заметил, что между строительным и долгосрочным кредиторами всегда сохраняется
напряженность по поводу того, кто будет финансировать риск сдачи проекта в аренду «Сейчас все умеют строить со знанием дела, без значительного отставания от графика. Настоящий риск для всех категорий жилья возникает когда дело касается спроса, и зашили от того, насколько быстро жилье начнет сдаваться в аренду. что оказывает огромное влияние па прогноз.
В более оптимистичные времена можно найти множество вариантов возобновляемого строительного кредитования, так называемых среднесрочных кредитов без соглашения о будущем предоставлении долгосрочною финансирования. Когда рынок становится вялым или когда люди озабочены проблемами правового регулирования, ищут не возобновляемые строительные кредиты, а гарантии по долгосрочному финансированию».
Карл Завитковски говорит, что очень важно различать кредиты, предоставленные небольшими банками, и кредиты, предоставленные крупными банками. Небольшие региональные банки выдают такие кредиты, которые они планируют проводить через свою финансовую отчетность, тогда как крупные банки выдают синдицированные кредиты совместно с другими банками и как можно скорее списывают их со своего баланса.
Такие крупные девелоперы, как компании JP1 И Trammel Crow Company, зависят от банков с большими Кредитными возможностями, которые занимаются синдицированным финансированием проектов стоимостью от $15 до $20 млн. и выше. «Небольшие банки склонны устанавливать цены ниже, чем крупные институты; потому что у них. в отличие от крупных банков, нет ограничений по рискованным операциям. Крупные банки выдают кредиты с гибкими условиями кредитования для синдицированных сделок, которые оставляют за ними право повысить ставку процента. например, ставка устанавливается как LIBOR (лондонская межбанковская ставка кредита) плюс 200 базисных пунктов до LIBOR плюс 225 базисных пунктов.4 Даже при помощи таких инструментов почти невозможно создать синдикат по предоставлению рискованных кредитов из-за сложившейся ситуации в крупных финансовых институтах».
Строительство требует значительных капиталовложений, поэтому для его финансирования привлекается заемный капитал. Срок кредитования обычно равен сроку, который необходим для завершения строительства. Для финансирования нового строительства применяются ипотечные кредиты для осуществления нового строительства.
Условия кредитования нового строительства существенно отличаются от типичных условий для долгосрочных кредитов из-за более высокого риска, связанного с новым строительством. Долгосрочные кредиты предоставляются под залог реальных объектов, определить стоимость которых не составляет особого труда. При кредитовании нового строительства существует риск того, что строительство не будет завершено, а в случае завершения есть неопределенность относительно того, какова будет реакция рынка на этот новый объект. Стоимость строительства может оказаться более высокой, чем рыночная стоимость объекта.
Для снижения рисков применяются особые схемы финансирования нового строительства. Например, кредиты на строительство выдаются не единовременно, а поэтапно, причем только после подтверждения полного завершения согласованного объема строительно-монтажных работ. Другой вариант -- кредитор получает и оплачивает счета субподрядчиков за фактически выполненные работы. Банк совместно с застройщиком должны тщательно проанализировать комплекс факторов, включая спрос на данный тип объектов, емкость рынка, способность застройщика контролировать сроки и смету затрат в ходе строительства, чтобы при его завершении выйти на запланированные цены и, таким образом, выдержать предложенные первоначальные условия продажи жилья.
Кредит погашается «шаровым» платежом в конце кредитного периода за счет долгосрочного кредита или за счет выручки от продажи построенного объекта на рынке.
Наиболее распространенные варианты погашения кредита на строительство:
- -- выдача кредита только тогда, когда заемщик уже имеет договор о долгосрочном финансировании завершенного объекта;
- -- строитель одновременно является заемщиком и строительного, и долгосрочного кредита у одного кредитора;
- -- наличие предварительной договоренности между застройщиком и банком о возможности предоставления ипотечных кредитов потенциальным покупателям для приобретения построенных объектов, что эффективно сочетается с ипотечным кредитованием покупателей построенного таким способом жилья: получаемые ипотечные кредиты и собственные средства граждан используются для оплаты жилья, а застройщики получают возможность погасить ранее полученный строительный кредит.
Наряду с вышеперечисленными вариантами существует «Краткосрочное финансирование девелопмента». Предусматривается схема выдачи кредита на строительство при отсутствии договора о предоставлении долгосрочного кредита по завершении строительства. В этом случае кредитор и заемщик предполагают, что будет получен доход от продажи объекта, за счет которого будет погашен кредит. Высоки риски из-за проблем поиска долгосрочного кредитора в случае невозможности быстрой продажи объекта, что может повлечь невыполнение обязательств по краткосрочному кредиту .