(Кадастровая система)
«Как бы ни были решительны определения закона о власти собственника, как бы ни было твердо основание его права, право это не будет еще точное и определенное, если владение его не имеет определенных границ в самой вещи, на которую простирается.»
Таким образом, полноценная система охраны прав на недвижимое имущество состоит из охраны как характера прав на недвижимое имущество (система регистрации права), так и границ (состава) недвижимости (кадастр недвижимости). Из этого естественным образом вытекает, что система кадастра недвижимости должна быть столь же надежной, как и система регистрации права, а ее записи и описания должны иметь такую же юридическую силу.
В идеале обе эти системы в организационном смысле должны представлять собой единое целое, объединенное единым законодательством и единой администрацией. В Германии, Австрии и Швейцарии, Швеции и Финляндии и многих других европейских странах связь между кадастром и регистром права очень тесная, а в Нидерландах эти системы уже объединены в единую организацию.
Принципиально необходимым конструктивным элементом кадастра недвижимости является присвоение каждому объекту недвижимости
кадастрового номера. Этот номер является уникальным для каждого объекта и не повторяется ни для какого иного объекта недвижимости на территории всей страны, ни в настоящем, ни в будущем. Роль, которая отводится ему, состоит в следующем. Для записей в реестре прав необходима определенность в отношении какого именно объекта регистрируется право. Этой цели и служит кадастровый номер - все материалы и кадастра недвижимости, и реестра прав на недвижимость, и их архивов, относящиеся к одному объекту недвижимости, он связывает между собой. Это единственное сведение об объекте, которое обязательно должно повторяться на документах кадастра и реестра прав на недвижимость.
Таким образом, кадастр представляет собой системно упорядоченную (устроенную) опись публичных данных, касающихся собственности внутри района (округа) страны, основанная на съемке их границ. Такие участки упорядочение\" идентифицированы посредством уникальных для каждого участка
л -1
имен либо номеров. Общий вид таковых участков, находящихся в чьей-либо собственности, и идентифицированные номера участков обычно показаны на крупномасштабных картах, которые вместе с журналами регистрации могут показать для каждого отдельного участка его тип, вид, стоимость и права владения, относящиеся к участку, т.е. это дает ответ на вопрос «где?» и «как много?» .
В целом мировые кадастровые системы можно разделить на четыре группы по странам их применения:
страны с наполеоновской административной системой (страны южной, юго-западной и западной Европы): Франция, Испания, Италия, Греция и др.;
Здесь характерно разделение и тесное взаимодействие земельного кадастра и реестра недвижимости. В земельном кадастре собирается только необходимая для целей налогообложения информация, сгруппированная по земельным участкам. Специальные сведения, такие как: информация о грунтах, природных ресурсах и др., собираются в информационных системах Минсельхоза или Минэкономики. В реестрах недвижимости, предназначенных для регистрации и защиты прав собственности путем их публикации перед третьими лицами, регистрируются (по собственникам, а не по земельным участкам) реальные права собственника недвижимости, юридические акты, интересы третьих лиц и т. д.
страны с немецкой системой (страны центральной Европы): Германия, Австрия, Швейцария;
Для этой группы стран характерно выделение взаимосвязанных и взаимоконтролирующих подсистем: кадастровой, топографо-геодезической и регистрационной. Так, в Германии существует реестр собственности, который состоит из кадастровых карт, документов и записей о собственности; банк кадастровых карт и документации по топографо-геодезическим работам, затрагивающим землепользование и землеустройство; реестр документов, в котором хранятся соглашения и прочие правовые акты, касающиеся права собственности, ограничений и т. д.
скандинавские страны (страны северной Европы): Швеция, Дания, а также Норвегия, Финляндия, Исландия, страны Балтии;
Характерно тяготение к созданию единого, построенного на основе точных крупномасштабных топографических карт, многоцелевого кадастра с централизованным реестром собственности, созданным преимущественно по немецкому образцу. Реестры собственности содержатся центральными государственными офисами, тогда как картографирование участков недвижимости ведется на уровне провинций.
4) англоязычные страны: Великобритания, США, большинство провинций Канады, часть штатов Австралии и другие страны мира.
Характерно большее развитие не земельного кадастра, а системы регистрации прав (регистры дел), и в этом смысле, с континентальной точки зрения, в Великобритании земельного кадастра не существует вообще. Фактически можно сказать, что в Великобритании кадастр содержит только картографическую информацию о границах участка и составе недвижимости.
США. Сегодня основными владельцами источников информации о земельных участках являются частные компании страхования титула - те самые, которые специализируются на страховании сделок. Каждая такая компания работает преимущественно в одном штате и ведет свой собственный земельный учет. Записи составляются и корректируются штатом экспертов, ежедневно обобщающих соответствующую информацию из официальных записей. Причины такого положения вещей совершенно понятны - в отсутствие общественной (государственной, муниципальной) информационной системы нет возможности убедиться в правильности предъявляемых границ недвижимости, права на которую предстоит застраховать. Остается только один путь - самим обследовать границы владений клиента и вести собственную информационную систему.
Самым большим недостатком таких обследований является то, что они проводятся изолированно для каждого объекта собственности и только в связи с необходимостью страхования прав на него. Вопрос использования этих материалов для разработки публичных информационных систем, базирующихся на земельных участках, находится в США в стадии обсуждения.
Анализ различных систем землевладения (регистрации прав на недвижимость и учета объектов недвижимости) показывает, что, несмотря на все многообразие форм организации данных систем, существую две модели организации землевладения, которые различаются по степени государственного вмешательства в данный процесс:
европейская: где государство берет на себя ответственность за чистоту титула (путем ведения Поземельной книги (или аналогов) для регистрации прав и земельного кадастра для регистрации пространственных границ);
англо-американская, где ответственность за чистоту титула собственности возложена на собственника и поэтому не существует единой системы пространственных и правовых регистраций, а риски связанные с определением «чисты титула» обусловили создание таких рыночных институтов связанных с профессиональным исследованием чистоты титула и его страхованием.
Тем не менее, именно наличие систем землевладения, организованных в той или иной форме является основой для эффективного функционирования рынка недвижимости, и европейская система представляется более эффективной.
Еще по теме. Система учета недвижимости:
- Подходы к соотношению понятий недвижимая вещь, недвижимое имущество и недвижимость
- 10.2. ВЫБОР СПОСОБОВ ВЕДЕНИЯ БУХГАЛТЕРСКОГО УЧЕТА (ВАРИАНТОВ УЧЕТА И ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ УЧЕТА)
- 1.1. Сущность недвижимости и иерархия понятий рынка недвижимости
- §1. Недвижимость как объект инвестиций Понятие недвижимости
- 2.1. Недвижимость как финансовый актив. Рынок недвижимости
- 6.2. Система налогов и сборов в сфере недвижимого имущества
- Соблюдение преемственности российской системы управления рынком недвижимости
- Панова Анна Владимировна. СТРУКТУРНЫЕ СДВИГИ ИНОСТРАННОГО ИНВЕСТИРОВАНИЯ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ (НА ПРИМЕРЕ РЫНКА ГОСТИНИЧНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ), 2009
- § 2. Особенности возникновения и осуществления права собственности на недвижимое имущество. Значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
- 5.1.4. Государственный земельный кадастр как экономико-правовая система функционирования объектов недвижимости
- Авторское право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Антимонопольно-конкурентное право - Арбитражный (хозяйственный) процесс - Аудит - Банковская система - Банковское право - Бизнес - Бухгалтерский учет - Вещное право - Государственное право и управление - Гражданское право и процесс - Денежное обращение, финансы и кредит - Деньги - Дипломатическое и консульское право - Договорное право - Жилищное право - Земельное право - Избирательное право - Инвестиционное право - Информационное право - Исполнительное производство - История государства и права - История политических и правовых учений -
Базовым аспектом управления имущественными комплексами предприятий (нефинансовыми активами), безусловно, является достоверный учет, на основе которого реализуются иные аспекты управления (контроль, планирование, мотивация, финансирование). Одного бухгалтерского учета для целей управления недостаточно, так как он не только не отражает правовых и технических аспектов основных фондов, но порой даже само наименование объекта противоречит правовым документам и технической документации. Опыт приобретения дорогих автоматизированных систем управления (АИС) показал, что ее основой также является учет, а если он недостоверен, то и вся система управления будет выдавать сбой или ошибочные данные, которые использовать для целей управления опасно.
Чтобы навести порядок в учете, необходимо знать основные принципы всех видов учета объектов недвижимости (табл. 1) и классификационные признаки (табл. 2), отражающие особенности и характер использования активов, а также требования различных Общероссийских классификаторов (основных фондов, видов экономической деятельности, видов разрешенного использования). Важным аспектом учета является также разделение на группы по применяемости (в эксплуатации, в резерве, на стадии утилизации), полезности (используемые, неиспользуемые) и по месту использования. Для целей создания достоверной системы учета необходимо организовать специальную рабочую группу с привлечением специалистов по бухучету, технических (эксплуатация, обслуживание, ремонт) и правовых служб.
Таблица 1
Виды учета объектов недвижимости
|
Вид учета |
Принципы |
|
1. Кадастровый учет земель (кадастровый план) |
Присвоение кадастровых номеров. Целевое использование. Качественное состояние. Правовой режим |
|
2. Технический учет (техпаспорт) |
Присвоение номера и адреса. Целевое использование. Качественное и количественное состояние. Правовой режим |
|
3. Налоговый учет (отметки на документах, сводные расчеты и др. формы) |
Земля - на основе документов, списков землепользователей и сводных ежегодных расчетов. Плата за землю. Недвижимость - на основе правоподтверждающих документов и бухучета. Налог на имущество |
|
4. Бухгалтерский учет |
Присвоение инвентарных номеров. Первичная учетная документация. Отнесение к амортизационной группе. Оправдательные документы как основа бухучета. Распределение по службам и цехам. Оценка объекта по балансовой стоимости |
|
5. Правовой учет |
Госрегистрация правового режима и обременений: Регистрационная палата (земля и недвижимость); Органы ГАИ (автотранспорт) |
Таблица 2
Классификация имущественных объектов
|
Классификационный признак |
Вид имущественных объектов |
|
Характер имущества |
Движимое. Недвижимое |
|
Характер владения |
Собственные (с или без ограничений). На праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Полученные в аренду, лизинг, траст или безвозмездно. Переданные в аренду, лизинг или траст |
|
Роль в системе учета активов |
Внеоборотные активы (в том числе основные средства). Оборотные активы (оборотные средства) |
|
Применяемость |
Находящиеся в эксплуатации (потреблении). Находящиеся в резерве (консервации). Находящиеся в стадии утилизации (списания) |
|
Полезность |
Используемые. Неиспользуемые |
|
Место использования |
Относящиеся к основной производственной или сервисной единице. Относящиеся к вспомогательной, обслуживающей или исследовательской единице. Относящиеся к управляющей структурной единице. Относящиеся к непроизводственной единице |
Учет имущества по отношению к бухгалтерскому учету имеет вспомогательное значение и является составной частью учетной политики предприятия и его документооборота. Учитывая типичные недостатки в учете и управлении имуществом, связанные с отсутствием системы учета и управления (табл. 3), можно сделать вывод, что существующий бухгалтерский учет недостаточен для организации эффективного управления имущественным комплексом. Дополнение бухгалтерского учета учетом имущества позволяет повысить оперативность, достоверность и правовую обоснованность существующего бухучета, задачами которого являются правильное и своевременное отражение операций с основными средствами предприятия, достоверное определение доходов от продажи и выбытия, затрат на содержание и контроль за сохранностью основных средств.
Таблица 3
Состояние учета имущества
|
Типичные недостатки в учете и управлении имуществом предприятий, связанные с отсутствием системы учета и управления |
|
1. Несоответствие наименований объектов в плане приватизации, технической документации и бухгалтерском учете. 2. Неполное заполнение инвентарных карточек учета основных средств. Отсутствие ссылок на оправдательные документы и истории внесения изменений. 3. Ошибки в бухучете при начислении амортизации. Особенно на сложные объекты, состоящие из неоднородных объектов с разными нормами амортизации. 4. Техническая документация либо отсутствует по основным фондам, либо в нее не вносятся изменения при реконструкциях и модернизациях. 5. Отсутствуют правовые реестры имущества, т.е. распределение имущества по классификационным признакам, видам прав, обременениям. Это затрудняет закрепление правового статуса на объекты, представляющие собой добавочный капитал (сверх уставного). 6. Имущество распределено за цехами и службами номинально, но отсутствуют договоры о материальной ответственности (коллективной и индивидуальной), закрепление на ответственное хранение имущества. Эти факты приводят к потерям, хищениям и халатному отношению. 7. Не определены публичные и частные сервитуты по коммуникациям, автодорогам и ж/дорожным путям. 8. Отсутствует достоверная карта с местоположением объектов на ней (скорректированная съемка), пригодная для самостоятельных проектных проработок. Это затрудняет техническую эксплуатацию инженерного комплекса (энергообеспечение, водоснабжение, теплоснабжение, канализация, телефонизация и т.д.). 9. Отсутствует инвентаризация земель, т.е. баланс с выделением участков различного целевого назначения и качества. Положение границ не соответствует фактическому состоянию. Не определена санитарно-защитная зона. 10. Проблема ведомственных разрозненных архивов на бумажных и магнитных носителях затрудняет учет и приводит к образованию "информационных тромбов" |
Помимо возможных ошибок в бухгалтерском учете, отражающихся на финансовых результатах деятельности предприятия, несовершенство учетных технологий увеличивает уровень инвестиционных и управленческих рисков, снижает эффективность реструктуризации и кредитный рейтинг предприятия, препятствует выстраиванию корректных отношений с органами государственного и муниципального управления.
Основой создания системы учета и управления имуществом и ее первым этапом является проведение системной инвентаризации всего имущественного комплекса (земли, недвижимого и движимого имущества), результаты которой подлежат отражению в бухгалтерском учете. С этой целью в соответствии с инструкциями создаются специальные комиссии приказом руководства предприятия, но здесь особенно важен неформальный подход к проведению инвентаризации и принятию решений. При проведении инвентаризации важным аспектом является соблюдение признаков инвентарного объекта:
Объект со всеми приспособлениями и принадлежностями;
Отдельный конструктивно обособленный предмет, предназначенный для выполнения определенных самостоятельных функций;
Обособленный комплекс конструктивно сочлененных предметов, представляющих собой единое целое и предназначенных для выполнения определенной работы (которые не могут существовать самостоятельно, а только в составе комплекса).
При наличии у одного объекта нескольких частей, имеющих разный срок полезного использования, каждая часть учитывается как самостоятельный инвентарный объект.
В свою очередь, бухгалтерские документы различаются по назначению и характеру отражения операций:
Единственным подтверждением факта совершения хозяйственных операций и основанием отражения операций на счетах бухгалтерского учета для целей налогообложения являются первичные учетные документы. Неполное заполнение всех предусмотренных первичной формой документа реквизитов может привести к следующим ошибкам при отражении в учете хозяйственных операций:
Отражение не по тем счетам бухгалтерского учета (при неправильном указании содержания операции, характера операций и наименования объекта материального учета);
Неправильное отражение стоимостной оценки хозяйственной операции (отсутствие или ошибка в отражении стоимостных показателей);
Нарушение принципа временной определенности фактов (при отсутствии или неправильном отражении в первичном документе даты);
Отсутствие порядкового номера документа (что создает условия для его повторного оформления и отражения в бухучете).
Следствие ошибок бухгалтерского учета - искажение показателей финансовых результатов деятельности, бухгалтерской отчетности и налоговых расчетов. Грубые нарушения правил учета доходов и расходов объектов налогообложения, нарушения, выявленные в течение более одного налогового периода, а также нарушения, повлекшие занижение дохода, влекут штрафные санкции в соответствии со ст. 120 НК РФ. К подобным нарушениям относятся:
Отсутствие документов;
Признание документов недействительными как оправдательные (составлены с нарушением);
Систематическое несвоевременное отражение на счетах бухучета и отчетности;
Систематическое неправильное отражение на счетах бухучета и отчетности.
Все выявленные ошибки и нарушения подлежат устранению (табл. 4). Наилучшим способом минимизации ошибок в будущем является создание действенной системы контроля как за поступающей в организацию первичной документацией, так и за оформляемой самой организацией. С этой целью также приказом руководителя создается постоянно действующая комиссия, которая оформляет операции, связанные с движением основных средств.
Таблица 4
Устранение нарушений бухучета
|
Отсутствие первичного документа (признание недействительным) |
Несвоевременное принятие к учету и отсутствие в них необходимых реквизитов |
Арифметические и другие ошибки при составлении |
|
В качестве документов используются сведения в соответствии со ст. 64 АПК РФ (письменные доказательства, вещественные доказательства, заключения экспертов, показания свидетелей, объяснения лиц). Восстановление документов (комиссия назначается приказом и результат оформляется актом) |
При отсутствии реквизитов по приказу руководителя создается комиссия, результаты оформляются актом. При несвоевременном отражении оформляется справка бухгалтерии с указанием причин задержки и вводится корректировка налоговых расчетов |
В соответствии с п. 16 Положения по ведению бухгалтерского учета вносятся исправления в первичные документы и подтверждается верная запись |
Таким образом, создание достоверной системы учета имущества (нефинансовых активов) под силу любому предприятию с учетом поэтапной реализации следующих мероприятий:
Проведение системной инвентаризации недвижимого и движимого имущества и внесение по ее результатам необходимых исправлений в первичную документацию;
Создание совместимых с бухгалтерским учетом реестров недвижимого и движимого имущества и назначение ответственных лиц по их ведению;
Создание постоянно действующей комиссии по движению основных средств.
По результатам проделанной работы достаточно внести изменения в учетную политику и документооборот. Создание достоверной системы учета нефинансовых активов предприятия обеспечивает следующие результаты:
1) приведение в соответствие правовой, технической и бухгалтерской документации, создание реестров имущества;
2) полное взаимодействие с бухгалтерским учетом, что позволяет оптимизировать платежи и ускорить операции с имуществом, минимизировать ошибки бухучета;
3) возможность на основе самостоятельного мониторинга создать эффективную систему управления имуществом на предприятии.
Создание достоверной системы учета в полной мере соответствует интересам собственников и является обязательным условием формирования эффективной системы управления имуществом на предприятии.
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru/
Размещено на http://www.allbest.ru/
Введение
2. Понятие и содержание земельного кадастра
Заключение
учета регистрация недвижимость земля
Введение
Как известно, еще совсем недавно наше государство являлось исключительным собственником подавляющего большинства объектов недвижимости -- земли, ее недр, жилых и нежилых строений и тому подобное. Сделки с недвижимостью представляли собой перемещение таких объектов из "кармана в карман" названного собственника, причем без особого труда совершались на основе распоряжений правительственных структур и их подразделений. Главное внимание регистраторов уделялось не правам на недвижимость, а физическим ее параметрам. Сформировалась достаточно эффективная система соответствующего учета недвижимости: органы БТИ, Госстроя, Госкомзема.
Развитие рыночных начал экономики поставило принципиально новую задачу -- учитывать не только и не столько физические параметры недвижимых объектов, сколько права на них, иными словами, недвижимость стала превращаться из физической категории в юридическую.
Таким образом, потребность во введении норм права, устанавливающих государственную регистрацию вещных прав на недвижимые вещи возникла с развитием в России рыночных отношений и заключалась она в следующем.
Во-первых, хозяйственные товарищества и общества, которые приобрели недвижимость в частную собственность в процессе приватизации, желали получить доказательство данного факта от государства, поскольку оно являлось бывшим собственником имущества.
Во-вторых, в силу сложившейся психологии, участники гражданско-правовых отношений полагали, что право устанавливающие документы на недвижимое имущество может выдать только государственный орган.
В-третьих, из-за нехватки оборотных средств приватизированные предприятия или их собственники предпринимали попытки получить кредит от банков и иных кредитных учреждений, которым в свою очередь необходимы были весомые гарантии. В процессе переговоров с такими предприятиями банки, как правило, требовали в залог недвижимое имущество в качестве обеспечения исполнения обязательств заемщиком и, как следствие, право устанавливающие документы на это имущество.
Наконец, в связи с противоречивостью отдельных нормативных актов суды по-разному толковали момент возникновения права собственности, указывая в отдельных случаях момент передачи вещи или ее оплаты.
Впервые понятие государственной регистрации возникновения, перехода и прекращения права собственности на недвижимость и сделок с ним было введено новым Гражданским кодексом РФ. Во исполнение норм Гражданского кодекса РФ о государственной регистрации недвижимости Президентом РФ был подписан Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", который имеет исключительно важное значение для упорядочения и цивилизованного развития рынка недвижимости и, главное, для обеспечения гарантий прав собственников недвижимого имущества. В тексте Закона прямо не формулируются его цели и задачи, но из анализа норм очевидно, что основной задачей закона является стремление оздоровить рынок недвижимого имущества, сконцентрировать все его функции по инвентаризации, учету, регистрации, использованию и налогообложению в системе единого государственного органа.
Таким образом, правовой институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним призван создать принципиально новую регистрационную систему, которая в равной степени служила частным и публичным интересам.
1. Системы учета и регистрации недвижимости. Сущность, необходимость, цели и задачи
Согласно Федерального Закона Российской Федерации «О Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 недвижимое имущество (недвижимость) - земельные участки, участки недр и все объекты, которые прочно связаны с землей, так что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы.
Также к недвижимости относят подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Недвижимость «умеет» двигаться. Но движение это особенное, поскольку оно осуществляется не физически (перемещение в пространстве), а юридически (перемещение в правовом поле), путем передачи прав на недвижимость от одного субъекта рынка к другому.
В процессе своего «движения» недвижимость проходит ряд фиксированных состояний:
В физическом плане: объект недвижимости создается (уничтожается, видоизменяется) либо путем строительства, либо путем раздела (объединения) земельного участка;
В юридическом аспекте: права на объект недвижимости могут принадлежать одному лицу или группе лиц, права на объект недвижимости могут быть ограничены в пользу третьих лиц (сервитут), либо просто ограничены.
Поэтому для учета состояния недвижимости в данный момент времени необходима: система регистрации пространственных границ объекта и каждого предмета недвижимости, субъектов (обладателей прав на недвижимость) или юридическая процедура - ряд мероприятий, в результате которых осуществляется документальное подтверждение сведений об объекте присвоения, определяются его физические характеристики и стоимость, устанавливается правовой статус. Наибольшую сложность здесь представляет два момента: установление границ объекта недвижимости, которые должны быть “привязаны” к местной системе координат; подтверждение законности права собственности на недвижимость. В результате юридической процедуры объект недвижимости наделяется уникальными свойствами - единственными на всей территории страны. Именно это и позволяет в дальнейшем совершать с недвижимостью любые операции. Система регистрации прав отдельного лица или группы лиц на зарегистрированный объект или предмет недвижимости или юридическое оформление - юридический акт регистрации прав на недвижимость (или сделок с ней). Актом регистрации государство признает и подтверждает возникновение, переход или прекращение прав собственности на недвижимое имущество, а также устанавливает ограничения прав собственника по использованию недвижимости, если это необходимо (например, обязывает собственника сохранить на территории принадлежащего ему участка дорожку к водопроводной колонке). Причем это признание имеет силу не только на территории государства, но и признается международным правом.
Мировой опыт сводится к двум системам правового механизма регистрации прав:
Системе регистрации прав на недвижимое имущество (титульная система регистрации) - регистрация документов, минимальное участие государства,
Страхование титула, реестр «передающий - получающий»; Система регистрации документов, подтверждающих права на недвижимость (актовая система регистрации) - регистрация прав, регистрационные учреждения часть системы юстиции (судов), государственные гарантии (система Торренса, юридический кадастр, поземельная книга).
Титул - законное право собственности на недвижимость, имеющее документальную юридическую основу. Юридическая основа титула имеет в разных странах три формы:
Решение юриста, удостоверенное соответствующим образом;
Страховой полис на титул (страхование титула - защита собственника от финансовых потерь, возможных в случае наличия прав третьих лиц или каких-либо обременений, связанных с объектом недвижимости, существующих, но неизвестных собственнику в момент покупки страхового полиса);
Торренсова система удостоверения титула (система Торренса - разновидность системы юридического кадастра - метод регистрации титула, в котором чистота титула, устанавливается правительственным агентством, которое затем регистрирует титул и выдаёт собственнику удостоверение титула как юридическое обоснование его прав).
ГК РФ, Закон РФ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ориентируются на построение в РФ титульной системы регистрации. Однако практика применения закона позволяет говорить, что в России складывается титульная система регистрации, но с элементами актовой системы регистрации.
В РФ система учета недвижимости, регистрации прав на недвижимость и сделок является государственной, т.е. опирается на единую нормативно-правовую базу, единообразные процедуры формирования объекта недвижимости, его учета и регистрации, единую систему органов учета и регистрации и единую технологическую инфраструктуру.
Система учета недвижимости, регистрации прав на недвижимость и сделок с ней реализует две цели: для юридических и физических лиц: обеспечение гарантий прав собственности и создание условий для их полноценной реализации в хозяйственной деятельности, для Российской Федерации, субъектов Федерации и муниципальных образований: создание условий для вовлечения недвижимости в хозяйственный оборот в целях упорядочения налогообложения и увеличения доходов бюджета.
2. Понятие и содержание государственного земельного кадастра
Кадастр - это методологически упорядоченный государственный учет данных по земельной собственности в пределах определенного государства или района, базирующийся на результатах съемки границ участков собственности. Каждой собственности присваивается определенный номер - идентификатор. Следовательно, земельный кадастр - это система государственных мероприятий по всестороннему изучению правового, природного и хозяйственного положения земель путем проведения регистрации землепользований, учёта количества и качества земель, бонитировки почв и экономической оценки земель для организации их рационального использования в народном хозяйстве. Материалы земельного кадастра широко применяются при решении многих вопросов, связанных с использованием земельных ресурсов. С помощью земельно-кадастровых данных можно определить место земельных ресурсов в составе национального богатства страны, устанавливать задания по повышению продуктивности использования земельных ресурсов путем перевода земель из одной категории в другую, трансформации и улучшения угодий, мелиорации земель, борьбы с эрозией почв, кислотностью, засолением, заболачиванием земель, давать оценку экономической эффективности планируемых мероприятий.
Важнейшее значение земельного кадастра заключается и в том, что он необходим для организации наиболее полного, рационального и эффективного использования земель и их охраны, планирования народного хозяйства, размещения и специализации сельскохозяйственного производства, мелиорации земель и химизации сельского хозяйства, а также проведения других народнохозяйственных мероприятий, связанных с использованием земель. Материалы земельного кадастра находят широкое применение при межхозяйственном и внутрихозяйственном землеустройстве. Они используются при формировании землепользований, размещении отделений и хозяйственных центров в совхозах, бригадных массивов и производственных центров в колхозах, установлении состава соотношения угодий и севооборотов, их размещении, трансформации угодий, устройстве территории севооборотов и сельскохозяйственных угодий, размещении сельскохозяйственных культур в соответствии с экологической пригодностью земель для их выращивания. Данные земельного кадастра позволяют дифференцировать ценность земель для рационального использования и охраны по агропроизводственным группам почв природно-сельскохозяйственных зон страны. Тем самым земельный кадастр приобретает большую значимость на разных уровнях народнохозяйственного планирования и управления земельными ресурсами. Понятие земельного кадастра неразрывно связано с понятиями учета, оценки состояния и использования земельных ресурсов и в своей основе предполагает выделение и описание земельных участков, их территориальных границ с последующим картографированием и представлением количественных и качественных характеристик.
Государственный земельный кадастр ведется в целях защиты прав собственников земли и создания объективной основы для налогообложения, обеспечения рационального использования и охраны земель, планирования использования земельных ресурсов. Государственный земельный кадастр - это систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации, о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектах. Государственный земельный кадастр создается и ведется в целях информационного обеспечения:
Государственного и муниципального управления земельными ресурсами;
Государственного контроля за использованием и охраной земель;
Мероприятий, направленных на сохранение и повышение плодородия земель;
Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
Землеустройства;
Экономической оценки земель и учета стоимости земли в составе природных ресурсов;
Установления обоснованной платы за землю;
Иной связанной с владением, пользованием и распоряжением земельными участками деятельности.
Все эти функции государственного и муниципального управления имеют своей целью обеспечить средствами права рациональное использование и охрану земельных ресурсов страны, что, в свою очередь, является главной целью государственного земельного кадастра. К «иной деятельности» относят такие не менее важные функции государственного и муниципального управления, как планирование использования и охраны земель, зонирование и резервирование земель, мониторинг земель. Земельный кадастр служит инструментом реализации всех указанных государственных функций в области рационального землепользования, поскольку предоставляет достоверные и необходимые сведения органам управления и их должностным лицам.
Итак, земельный кадастр служит, прежде всего, публичным интересам государства о рациональном использовании и охране земельных ресурсов страны. Но как совершенно справедливо отмечают исследователи, нельзя забыть о служении земельного кадастра также частным интересам и целям собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земли. Так, всякое юридическое и физическое лицо, совершая сделку, предметом которой является земельный участок и находящееся на нем недвижимое имущество, не может ее совершить грамотно и с выгодой для себя, не получив от органов, ведущих земельный кадастр, достоверные сведения о кадастровой оценке данного земельного участка, законных правах его владельца, сервитутах и других обременениях и особенностях правового положения избранного предмета сделки.
Сбор и систематизация сведений осуществляется по единой методике и определенной системе, которые обеспечивают характеристику земельного фонда по следующим основным направлениям:
3. Распределение земель предприятий, организаций, граждан, занимающихся производством сельскохозяйственной продукции, по формам собственности.
4. Наличие земель предприятий, организаций, граждан, занимающихся производством сельскохозяйственной продукции.
5. Распределение общих площадей земель населенных пунктов по формам собственности.
6. Использование земель лесного фонда.
7. Состояние мелиорированных земель.
В соответствии с этим государственный земельный кадастр обеспечивает:
1) в области правовых отношений: государственную регистрацию прав на землю и сделок с ней и защиту прав землепользователей;
2) в сфере экономики: поступление земельных платежей в муниципальный бюджет, проведение кадастровой оценки земель, информационную и правовую поддержку рыночного оборота земли, а также создание фондового рынка ценных земельных бумаг;
3) в области управления земельными ресурсами: учет земель, анализ целевого использования, предоставление полной и достоверной информации для планирования и управления земельными ресурсами города, межведомственное взаимодействие при формировании объектов недвижимости, государственный контроль состояния и использования земли;
4) в сфере общеинформационных услуг: предоставление Правительству, его структурам, судам, банкам, другим юридическим и физическим лицам достоверной земельно-кадастровой информации, информационное обеспечение геодезических, проектно-изыскательских и других работ.
Таким образом, можно подытожить, что государственный земельный кадастр ведется в целях обеспечения реализации государственной политики эффективного и рационального использования и управления земельными ресурсами и иной недвижимостью в интересах укрепления национальной экономики, повышения благосостояния граждан, обеспечения государственных гарантий прав собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, формирования полного и достоверного источника информации об объектах недвижимости, а также на совершенствование государственных услуг, оказываемых организациям и гражданам, органам государственной власти и органам местного самоуправления на развитие системы земельного кадастра России.
2.1 Цели, задачи, содержание земельного кадастра
Государственный земельный кадастр создается и ведется в целях информационного обеспечения:
1. Государственного и муниципального управления земельными ресурсами.
2. Государственного контроля за использованием и охраной земель.
3. Мероприятий, направленных на сохранение и повышение плодородия земель.
4. Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
5. Землеустройства.
6. Экономической оценки земель и учета стоимости земли в составе природных ресурсов.
7. Установления обоснованной платы за землю.
8. Иной связанной с владением, пользованием и распоряжением земельными участками деятельности.
Для обеспечения достижения этих целей главной задачей земельного кадастра является создание организационно-территориальных, экономических, социальных, правовых и экологических условий, обеспечивающих рациональное использование и охрану всех земель общего земельного фонда Российской Федерации, защиту прав собственников земли, землепользователей, землевладельцев, объективный подход к установлению платного землепользования и функционирование земли в гражданском и рыночном обороте.
На уровне муниципального образования задача земельного кадастра заключается во всестороннем количественном и качественном описании каждого земельного участка, земельных ресурсов муниципального образования в целом, характеристике их природного состояния, хозяйственного использования и правого статуса, проведения оценки земель и использовании их результатов, обеспечении земельно-кадастровой информацией органов управления муниципального образования.
Решение этой задачи достигается посредством решения частных, к которым относятся:
1) организация кадастрового деления подведомственной территории;
2) кадастровый учет земельных участков;
3) кадастровый учет территориальных зон;
4) кадастровая оценка земель;
5) хранение, обработка и предоставление земельно-кадастровой информации.
Земельный кадастр содержит данные об объектах (земельных участках) и субъектах (гражданах, юридических лицах) земельной собственности, землевладельцах, землепользователях, арендаторах, о целевом назначении земельных участков и режиме их использования. Запись этих данных производится в регистрационных документах на основании решения компетентных органов власти о предоставлении земельных участков с определением их границ на местности, после оформления и выдачи документов, удостоверяющих право собственности, владения, пользования и аренды на земельный участок, то есть правоустанавливающих документов.
Земельный кадастр содержит данные количественного учета земель, которые характеризуют фактическое состояние и использование всех земель. Количественный учет подразумевает сведения о распределении земель по формам и субъектам земельной собственности, землепользователям и арендаторам, распределение по категориям земель, видам и подвидам угодий по районам, субъектам федерации и стране в целом. Все изменения количественных показателей фиксируются в учетной документации после их совершения в натуре, т.е. получения землями юридического статуса, правового оформления. Любые другие изменения в площадях, не закрепленные юридически, не могут служить основанием для внесения их в учет.
В земельном кадастре также содержатся сведения о качественном состоянии земель. Учет качественных характеристик производится по природным признакам на основе данных, полученных в результате проведения классификации земель по категориям пригодности и использования, классам и подклассам, агропроизводственным группам, а также в результате земельно-кадастрового районирования, зонирования оценочных территорий агроландшафтов. При этом учитываются их природные свойства и признаки (механический состав почв, подстилающие породы), рельеф, негативные процессы (эрозия, дефляция, засоление, солонцеватость, каменистость, заболоченность, переувлажненность и т.д.), технологические, градостроительные, экологические, энергетические и другие свойства.
С использованием количественных и качественных характеристик каждому земельному участку либо почвенной разновидности дается качественная оценка земельных угодий в баллах, что определяет сравнительную ценность (бонитировку) земель по их природным (естественноисторическим) свойствам.
Кроме данных, полученных в результате бонитировки, в документы земельного кадастра вносятся и данные экономической оценки земель, выраженные системой показателей, характеризующих степень использования одних земель по сравнению с другими по доходности.
В настоящее время земля стала выступать не только как объект хозяйствования, но и как объект недвижимого имущества с вовлечением ее в гражданский и рыночный оборот и применением в отношении нее всех имеющихся экономических рыночных атрибутов: кадастровой цены земли, земельного налога, арендной платы за землю, разрешения различных сделок с землей. В этой связи земельно-кадастровая информация является основой для проведения оценки кадастровой стоимости земельных участков как объектов недвижимого имущества и нормального функционирования их в гражданском и рыночном обороте.
2.2 Народнохозяйственное значение земельного кадастра
Особое положение земельного кадастра в ряду кадастров определяет объект учета и оценки, в качестве которого выступает земельный фонд, земельный массив, земельный участок, земельное угодье, т.е. земля как природный ресурс, как территориальный базис, как средство производства, как элемент товарно-денежных отношений. Как природный ресурс земля выступает в качестве важнейшей части окружающей природной среды, характеризующейся пространством, рельефом, почвенным покровом, растительностью, недрами, водами, формирующих определенные типы ландшафтов. При этом земля, в первую очередь, является социально- эколого-экономической категорией, обеспечивающей условия жизнедеятельности человека.
Традиционно земельный кадастр как система всестороннего изучения земельных ресурсов страны используется для организации наиболее полного, рационального и эффективного использования земель и их охраны, размещения и специализации сельскохозяйственного производства, а также для решения других народнохозяйственных задач.
Рациональное и эффективное использование земельных ресурсов - проблема народнохозяйственной значимости. Оно означает оптимальное распределение земли между отраслями народного хозяйства, максимальное получение необходимой обществу сельскохозяйственной продукции с единицы площади при минимальных издержках производства, сохранении и систематическом повышении плодородия почвы.
Основными направлениями земельного кадастра в управлении земельным фондом страны является:
1) обеспечение реализации аграрной и земельной реформ;
2) управление государственным земельным фондом страны;
3) повышение эффективности планирования развития городского землепользования и рационального использования городских земель других поселений;
4) поддержку залоговой и ипотечной системы кредитования собственников земельных участков и землепользователей с целью повышения эффективности целевого использования предоставленных земельных территорий;
5) поддержку сохранения окружающей среды и создание условий для экологической безопасности на прилегающих агроландшафтах;
6) информационное обеспечение органов управления всех уровней, юридических лиц и граждан;
7) развитие и контроль земельного оборота и рынка земли;
8) контроль по установлению эффективного налогообложения, кадастровой оценки стоимости земельных участков;
9) создание прочной нормативно-правовой базы, обеспечивающей эффективное использование земли, защиту прав собственников земли и землепользователей, а также объективное регулирование сделок с землей и разрешение земельных споров.
Несмотря на специфику ведения земельного кадастра, он тесно связан с отдельными видами народнохозяйственного учета. В основе этой связи лежит то обстоятельство, что отдельные виды учета, как и земельный кадастр, относятся к функции хозяйственного управления и направлены на осуществление процесса наблюдения, сбора, обработки и анализа данных для количественного отображения и качественных характеристик в целях контроля и воздействия на их развитие.
Земельный кадастр имеет, в первую очередь, производственное значение при выполнении организационно-хозяйственной функции. Его сведения играют важную роль в решении правовых и финансовых вопросов, вопросов развития рынка земли и совершенствования налоговой политики.
2.3 Проблемы развития учета недвижимости и земельного кадастра
В настоящее время системы учета земли и иной недвижимости разделены, что существенно увеличивает временные затраты правообладателей при учете недвижимости и регистрации прав на нее, а также при получении информации из систем учета, поскольку для постановки на государственный кадастровый учет земельного участка и прочно связанного с ним объекта недвижимости и получения информации об объектах недвижимости необходимо обратиться в каждую из систем. Срок постановки земельного участка на государственный кадастровый учет, а также предоставления сведений из государственного земельного кадастра составляет один месяц. Сведения об объектах недвижимости содержатся в базах данных систем государственного земельного кадастра, технического учета объектов градостроительной деятельности, а также водного, лесного и других природно-ресурсных кадастров. Кроме того, на практике, в системах учета имеют место дублирование функций и наличие погрешностей в сведениях об объектах недвижимости вследствие многократного ручного введения, различий в идентификации объектов и субъектов права, а также сложности проверки взаимного расположения объектов и непротиворечивости информации, содержащейся в разрозненных
Постановлением Правительства РФ от 13 сентября 2005 г. N 560 утверждена новая подпрограмма "Создание системы кадастра недвижимости (2006-2011 годы)" федеральной целевой программы "Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002 - 2008 годы)".
К концу 2011 года планируется закончить создание системы государственного кадастрового учета объектов недвижимости на всей территории Российской Федерации. Наряду с реализацией программы, в настоящее время, продолжается совершенствование законодательных основ государственного кадастра земельных участков.
Законопроект направлен на решение вопросов регистрации недвижимого имущества, информационного обеспечения процессов государственного контроля, управления, экономической оценки и налогообложения недвижимого имущества, а также совершенствование деятельности в области формирования недвижимого имущества. Как отмечается в пояснительной записке к проекту, в настоящее время в Российской Федерации действует сложная многоуровневая система реестров и кадастров недвижимого имущества. При этом учет недвижимого имущества осуществляется как учет объектов права либо объектов правления в зависимости от целей учета. Авторы проекта отмечают, что существующие системы учета не связаны между собой и не позволяют получить объективные сведения о недвижимом имуществе на территории Российской Федерации. Получение указанных сведений по Российской Федерации в целом связано со значительными материальными и трудозатратами. Существующая система также не позволяет эффективно реализовывать программы, предполагающие комплексный анализ различных видов недвижимого имущества Следствием отсутствия единой системы учета является также наличие большого количества неучтенных объектов, в том числе, объектов самовольной постройки и земельных участков, появившихся в результате самозахвата земель.
Заключение
Нельзя сказать, что к настоящему времени завершены работы по созданию земельного кадастра (как в техническом, так и законодательном плане), еще многое предстоит сделать. Но сам факт того, что работы постоянно ведутся, готовятся новые программы, совершенствуется действующее законодательство, говорят о том, что российский законодатель на правильном пути по построению цивилизованного рынка недвижимости, закреплению и гарантированию прав собственности на недвижимое имущество.
Резюмируя вышесказанное, можно констатировать, что в настоящее в российской Федерации происходит модернизация системы кадастрового учета земельных участков. Современное понятие земельного кадастра - как в России, так и во многих странах мира, постепенно сближается с понятием «земельной информационной системы», поддерживаемой государством и предназначенной для учета физических, экономических, правовых и специальных документированных сведений о единых объектах недвижимости. Мировая практика показывает, что земельно-кадастровые системы являются неотъемлемой частью управления, без их создания невозможно формирование рынка земли и недвижимости, а также развитие инвестиционного процесса. Актуальными направлениями по совершенствованию системы государственного кадастрового учета земельных участков, являются:
Продолжение работ по разработке и принятию нормативно-правовой базы, в том числе обеспечивающей введение в действие норм и правил создания и ведения государственного кадастра недвижимости, формирования объектов кадастрового учета, а также развитие института налоговой оценки объектов недвижимости;
Реализация переходных процессов по переносу информационных ресурсов из ранее созданных кадастров и реестров в базы данных государственного кадастра недвижимости.
Создание инфраструктуры государственного кадастрового учета, включая организационное развитие системы и внедрение на территории Российской Федерации автоматизированной информационной системы государственного кадастра недвижимости;
Осуществление мероприятий по совершенствованию структуры Федерального агентства кадастра объектов недвижимости и подведомственных ему организаций.
Список использованных источников
1. Федеральный закон "О государственном земельном кадастре недвижимости" от 24.07.2007 №221.
2. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 №122.
3. Постановление Правительства РФ «Об утверждении программы "Создание системы кадастра недвижимости (2006 - 2011 годы)" федеральной целевой программы "Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002 - 2008 годы)" от 13 сентября 2005 г. N 560
4. Варламов А.А., Гальченко С.А. Земельный кадастр. Учебно-практическое пособие. М., 2000г.
5. Земельное право/под ред. М.Ю. Тихомирова.2008г.
6. Земельный кадастр. Теория. Методика, практика. ГУЗ. Учебное пособие. М., 2000г.
7. Комментарий к ФЗ «О государственном земельном кадастре» (постатейный) / под ред. Е.А. Галиновской - М.: ЗАО Юстицинформ, 2008.
8. Шейнин Л.Б. Земельное право России: Учебное пособие - М.: Эскмо. - 2007.
Размещено на Allbest.ru
Подобные документы
Роль государственного кадастра недвижимости в системе гражданско-правовых отношений. Создание единой системы государственного кадастрового учета и регистрации прав на недвижимое имущество и сделки с ним. Нормативно-правовое регулирование системы ГКН.
курсовая работа , добавлен 21.05.2015
Цели, принципы и правовое значение государственной регистрации прав на недвижимость, основания для отказа. Понятие правоустанавливающих документов. Классификация объектов недвижимости. Характеристика системы регистрации прав на недвижимость в России.
курсовая работа , добавлен 17.06.2010
Состав сведений государственного кадастра недвижимости об объекте недвижимости. Кадастровый план территории. Проведение работ по межеванию, составление плана. Общее положение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
курсовая работа , добавлен 07.11.2013
Сущность, значение, задачи и процедура государственной регистрации сделок на недвижимое имущество в Российской Федерации. Полномочия Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Особенности государственной регистрации ипотеки.
курсовая работа , добавлен 17.10.2012
Законодательство Российской Федерации о роли сведений государственного земельного кадастра для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Правовая основа регулирования кадастровых отношений. Виды объектов недвижимости.
лекция , добавлен 12.11.2013
Ведение государственного кадастра недвижимости в административном районе. Порядок предоставления внесенных сведений в государственный кадастр недвижимости. Понятие и этапы межевания объекта недвижимости. Порядок государственной регистрации сделок.
курсовая работа , добавлен 26.10.2014
Общая характеристика недвижимости. Виды объектов права собственности на недвижимость. Форма и государственная регистрации сделок с недвижимостью. Понятие государственного кадастра недвижимости и государственного кадастрового учета недвижимого имущества.
дипломная работа , добавлен 21.11.2010
Состав сведений государственного кадастра недвижимости о прохождении Государственной границы и кадастровом делении территории Российской Федерации. Понятие и общие положения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
курсовая работа , добавлен 20.10.2014
История развития правового регулирования оборота недвижимости в России. Сущность и признаки недвижимого имущества. Понятие, основные принципы, правовая природа и порядок государственной регистрации сделок с недвижимостью и прав на недвижимое имущество.
дипломная работа , добавлен 24.07.2010
История создания Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, основные задачи и полномочия. Этапы проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Проблема защиты добросовестного приобретателя.
Из вышеприведенного обзора видно, сколь тесная связь существует между системами регистрации права на недвижимость и системой учета этой недвижимости. По существу это не самостоятельные различные системы, а единая система. Поэтому необходимо отвлечься на обзор и этой части мирового опыта.
Исторический обзор становления кадастровых стистем
До середины прошлого века понятие “Кадастр” употреблялось по преимуществу в связи с налогообложением недвижимости и означало, прежде всего, систему информации о налогооблагаемой недвижимости. Развитие капиталистических отношений, вызвавшее интенсивный процессы оборота недвижимости, инвестиций в недвижимость, получения кредитов под залог недвижимости, вывели на первый план проблему укрепления прав, из которой следовала надежность сделок, снижение рисков инвестиций. Это потребовало соответствующей модернизации систем регистрации прав и кадастровых систем (учета недвижимости).
Опыт античности и первого тысячелетия нашей эры рассмотрен нами ранее. Из самых ранних в нашем тысячелетии кадастровых проектов наиболее знаменитой была так называемая «Книга страшного суда» (Domesday Book), созданная в нормандской Англии по приказу Вильгельма Завоевателя в 1085-1086 годах. Сбор информации охватывал почти всю Англию. Эта информация включала:
¡ имена владельцев;
¡ площадь имения;
¡ характер использования;
¡ количество арендаторов и пр.
Эта информация собиралась в виде переписи. Картографических изображений описываемых имений не производилось.
Аналогичный осмотр всех налогооблагаемых земель был произведен в Швеции в 1540 году. В XVII веке в Швеции была создана служба кадастра (Land Survey) с задачей составлять карты для налогообложения.
Но настоящее осознание необходимости решать задачу определенности и защиты границ в глобальном плане пришло вместе с развитием капитализма и института защиты прав посредством их регистрации.
А до этого основные надежды сохранности владений возлагались в основном на незыблемость межевых знаков и суровость наказания за посягательства на них. Во всех странах древнего мира такое посягательство рассматривалось как надругательство над святыней. По закону древней Германии, где межевыми знаками, в числе прочего, служили зарубки на деревьях, человек, пойманный за изменением зарубок, подлежал казни - с него живого снимали кожу и ею восстанавливали испорченный межевой знак. Полагались также и на твердое знание того, где граница проходит в реальности. На Руси, чтобы навечно вбить в голову детям это знание, практиковалось устраивать телесные наказания их за различные проступки непосредственно на меже, ориентируя тело наказуемого в соответствии с ориентацией межи.
Серьезным шагом в установлении кадастра в современном его понимании в Европе явилась Миланская картографическая программа, созданная в 1720-1723 годах, когда по приказу императора Жозефа II производился кадастровый осмотр всей территории, принадлежавшей Австро-венгерской монархии.
К середине XIX века земельные дела в западноевропейских странах составляли 4 особые группы:
¡ дела, связанные с налогообложением земли или фискальный кадастр ;
¡ дела по юридическому укреплению границ земельной собственности, межевание - в дореволюционной литературе, или кадастр, обеспечивающий систему регистрации прав - в современной системе понятий;
¡ дела по переделу и перераспределению земельных владений, подготовки земельных участков для нового строительства или иного освоения, в том числе разверстание чрезполосных владений, раздел общинных земель, строительство дорог и канав, пересекающих земельные участки, установление и снятие сервитутов. В российской дореволюционной литературе эти дела известны под термином землеустройство ;
¡ дела по определению и укреплению прав на недвижимое имущество, известные в германских государствах как поземельные книги , в других европейских странах - как ипотечные книги, в России - как крепостные дела.
Уже в те времена эти группы дел стремились объединить в единую систему, хотя технические возможности того времени делали эту задачу трудновыполнимой. Землеустроительные работы тогда, как и теперь, требовали продолжительных согласований между землевладельцами, не говоря уже о том, что они сами по себе нередко были весьма сложными, требовали одновременного применения геодезических измерений, описаний, из которых следовала кадастровая оценка и прочего. Поэтому во многих государствах землеустроительные учреждения были обособлены от систем фискального и юридического кадастра. Тем не менее, любая землеустроительная работа либо заканчивалась отражением ее результатов в кадастре, либо восстанавливала в натуре утраченные или искаженные границы, основываясь на юридически достоверных сведениях о них, уже отраженных в кадастре. К середине XIX века кадастровые системы, применявшиеся в Европе и странах Северной Америки, можно сгруппировать в два вида: парцеллярный и реальный. Принципиальная разница между ними была порождена в способах исчисления налогооблагаемой стоимости земельных владений и в итоге состояла в том, что реальный кадастр отражал только границы всего имения, а парцеллярный выделял внутри имения земельные участки – парцеллы, отличающиеся монофункциональным использованием, как то: лес, пашня, усадьба. В свою очередь те тоже могли дифференцироваться по различным ценообразующим свойствам: плодородие почвы, пригодность для того или иного использования, а также по правовому режиму парцеллы - находится ли он в пользовании или аренде обрабатывающих эти земли крестьян и прочее. Парцеллярный кадастр получил распространение на континентальной Европе; реальный - в Англии и в США. Родиной парцеллярного кадастра следует считать Северную Италию, где он впервые был применен еще в начале XVIII века и откуда он был распространен практически на всю Европу.
Ключевым моментом в развитии современной кадастровой системы явилось установление Французского кадастра, введенного Наполеоном в 1807 году. Кадастровые записи содержали:
¡ номера участков;
¡ их площадь;
¡ использование;
¡ стоимость.
Французский кадастр основывался на кадастровых планах, производившихся систематически для каждого округа.
В течении XIX века большинство стран континентальной Европы установили аналогичные кадастровые системы. Исключением явились Англия и ее колонии, которые создали свои системы учета недвижимости. Но пока прервем свое путешествие по Европе и навестим Новый Свет.
Учет недвижимости в США
Системы укрепления прав на недвижимое имущество и соответствующего поземельного учета в англоязычных странах представляют интерес по многим причинам. Во-первых, эти системы оказали сильное влияние на страны прежних колоний и доминионов Англии. Кроме того, во многих отношениях они отличаются от систем континентальной Европы. По большей части, это связано с тем, что до недавнего времени кадастр был практически неизвестен в англоязычном мире.
В США официальная система укрепления прав на недвижимость , как было показано в предыдущей главе, основана на частной передаче и регистрации актов, на которых основана эта передача. При этом обычно объекты сделки каждый раз подлежат новому обследованию.
Еще в 1785 году Американское правительство начало обследование остававшихся вне частного владения земель с целью их кадастрового учета, в рамках прямоугольной системы, предусматривающей в качестве основы деление земли на квадранты миля за милей. Обследованные границы отмечались или устанавливались на земле. Ответственность за составление и хранение соответствующих полевых записей и планов нес Департамент внутреннего хозяйства. Тем не менее, кадастр так никогда и не был введен.
Период с середины XVIII до середины XIX века в США отмечен драматическими процессами выбора правовой системы – еще в 1856 году историк английского права Генри Мэн предсказывал уверенный успех системы европейского континентального права, однако страх выходцев из Англии перед ростом влияния французской диаспоры, особенно успешно эксплуатировавшей правовые конструкции этой системы, привел к резкой переориентации на английскую систему общего права. В контексте этого выбора достаточно серьезно рассматривались проблемы строительства Титульной системы регистрации прав на недвижимость.
Целью этих разработок была организация передачи земельных участков из общественного (по существу бесхозного) фонда частным лицам и обеспечение защиты их прав владения. В первые годы освоения европейцами континента “Общественной регистрации” как средству защиты частных прав и интересов в недвижимости уделялось большое значение – в новых колониях, местные власти в первую очередь назначали регистрационного чиновника (инспектора), вводили регистр документов. Описания первоначальных границ собственности подготавливались инспектором, а документы и другие договоры, касающиеся установленных владений, заносились в общественный регистр, постоянно открытый для общественного пользования.
Со временем этой практике стало уделяться все меньше внимания, так что многое осталось недоделанным или совсем невыполненным. Даже такая важная система, как система взимания налога на землю, явилась уже поздней разработкой, созданной независимо, и функционирующей по сей день с минимальным уровнем координации между налоговым управлением и регистрационными бюро. Информация о земле собиралась в различных, не связанных между собой бюро, и различных картотеках. По мере того, как количество записей возрастало, а сами они усложнялись, проблема доступности информации, касающейся конкретных земельных участков, значительно возрастала.
Сегодня основными владельцами источников информации о земельных участках являются частные компании страхования титула - те самые, которые специализируются на страховании сделок. Каждая такая компания работает преимущественно в одном штате и ведет свой собственный земельный учет. Записи составляются и корректируются штатом экспертов, ежедневно обобщающих соответствующую информацию из официальных записей. Причины такого положения вещей совершенно понятны – в отсутствие общественной (государственной, муниципальной) информационной системы нет возможности убедиться в правильности предъявляемых границ недвижимости, права на которую предстоит застраховать. Остается только один путь – самим обследовать границы владений клиента и вести собственную информационную систему, в которой постепенно накапливается информация о границах между соседними владениями, призванная облегчить в дальнейшем такие обследования, когда очередным клиентом этой компании окажется владелец соседней недвижимости.
Самым большим недостатком таких обследований является то, что они проводятся изолированно для каждого объекта собственности и только в связи с необходимостью страхования прав на него. При этом строгие стандарты заставляют частного землемера проводить очень точные полевые обследования собственности и составлять добротный план ее. Уполномоченный земельный инспектор удостоверяет страховщика, владельца, арендатора, и/или арендодателя о том, что границы собственности, отмеченные на этом плане, являются правильными. Но, увы, такой обследованный земельный участок плавает как остров среди других еще не обследованных владений. План участка становится собственностью частной страховой компании, которая хранит его в собственном банке данных для дальнейшего использования по своему усмотрению. Владельцы соседних участков редко знают о его существовании.
Вопрос использования этих материалов для разработки публичных информационных систем, базирующихся на земельных участках, находится в США в стадии обсуждения. Отчасти это связано с необходимостью создания более совершенных карт и записей с точки зрения налогообложения. Динамика этого обсуждения состоит в следующем:
¡ В 70-е годы рассматривалась широкомасштабная программа модернизации и интеграции всех земельных записей в архивы соответствующих округов, предусматривавшая добавление значительного количества соответствующих данных, ранее не включаемых ни в какие записи.
¡ Через несколько лет в Северной Каролине законодательно была утверждена программа ведения земельного учета, направленная на оказание технической и финансовой помощи развивающимся странам. Видимо, интеллектуальные продукты, добытые в ходе этого опыта могли бы послужить американцам основой для выбора модели для модернизации дел у себя дома.
¡ Через некоторое время после этого в нескольких штатах акцент делался на программы регистрации массивов обследованных земельных участков, основанной на использовании идентификатора каждого земельного участка и их центрального указателя. Например, это было сделано в округе Уайэндотт, штат Канзас, где была разработана система земельной регистрации на основе земельных участков. Основными составляющими системы были карты земельных участков, выполненные в масштабе 1:1200, подробная база данных, касающаяся характеристик 66000 земельных участков. Система является оперативной и обновляется ежедневно. Другим примером является система, разработанная в округе Лейн, штат Орегон. Все координаты и данные в системе основаны на одном комплекте базовых карт и управлении координатами. Система носит характер многоцелевой информационной системы. В картотеку земельных участков включены все владения и участки землепользования округа. Информационные слои включают карты налогов и номеров земельных участков, характера землепользования, количества жилых единиц, каталоги координат границ земельных участков и прочее. Кроме того, она содержит информацию о налогах и оценке стоимости (земли, улучшений, и т.д.).
В отношении недвижимости. Цель действий придать ей свойства и признаки вещи, товара.
К действиям относятся:
- сбор сведений об объекте, свидетельствующих, что он существует;
- выявление и описание характеристик, которые позволяют представить объект как вещь;
- внесение соответствующих записей в госреестр;
- внесение изменений;
- исключение объекта из реестра.
В ФЗ «О государственном кадастровом учете недвижимости» (№221, от 24 июля 2007г.) помимо определения учета определены основания его существования и цели учета. См. гл. 1 вышеуказанного закона. К основаниям, которые служат для возникновения учета, закон относит:
- само существование объекта. А так же его создание, возникновение, формирование;
- прекращение существования недвижимости;
- внесение изменений в записи в связи с изменением свойств, характеристик, признаков объекта.
Цели учета:
- придание недвижимости индивидуальности перед тем, как объект поступит в оборот;
- присвоение объекту кадастрового номера;
- подтверждение, что недвижимость существует в действительности;
- подтверждение прекращения существования объекта.
К объектам, которые подлежат кадастровому учету, закон относит:
- участки земли, земельные наделы;
- строения, здания, иные сооружения, жилые помещения;
- территории, которые используются на особых условиях, другие земельные зоны и территории; сложные объекты, состоящие, например, из участка земли и стоящего на нем строения.
Формирование
Формирование – это, по своей сути, документальное оформление объекта . Выявляются и описываются характеристики, свойства, признаки недвижимости, составные части, определяются размеры, границы, форма объекта. Полученные сведения вносятся в соответствующий документ, к примеру, кадастровый паспорт, объект заносится в реестр и недвижимости присваивается номер.
Формирование – обязательное условие для постановки объекта на кадастровый учет.
В указанном нами законе установлены общие требования к формированию недвижимости. Формирование должно быть проведено на основании заключенного договора между фактическим владельцем недвижимости и представителем, инженером, уполномоченного органа. Договором предусмотрено, что в ходе выполнения договора должны быть выполнены следующие работы:
- подготовительные, заявление, договор;
- установление границ, размеров участка и его составных частей;
- выявление, определение, описание характеристик, свойств, признаков, присущих только этому объекту;
- заключительный этап. Оформление акта формирования.
Подлежат обязательному формированию объекты, которые возникли впервые, разделились, возникли путем слияния нескольких объектов, незавершенные строительные объекты, поступившие в оборот, сданные в эксплуатацию, объекты, у которых изменились характеристики, прекратившие свое существование. Как поставить объект на кадастровый учет — читайте .
Любая недвижимость, которая существует де-факто, но не сформирована как объект недвижимости, государственному учету, не подлежит. Проще говоря, если оформлены документы в установленном порядке, то недвижимость нужно регистрировать. Нет на нее документов, то регистрировать ее не обязательно. Это, конечно, упрощенная трактовка, но в целом она соответствует действительности.
Определить какая недвижимость подлежит регистрации, а какая нет достаточно сложно, поскольку чаще всего мы имеем дело со сложными объектами. Например, недостроенное жилое здание. Это сложный объект, в состав которого входят земельный участок и строение. При этом земельный участок состоит на кадастровом учете, поскольку имеет все признаки недвижимости: целеназначение, границы и т. д, а строение — нет.
В эксплуатацию оно не сдано , поэтому вещью еще не является, потому что нет ее признаков, стоимости, завершенности и некоторых других. В этой ситуации здание регистрации не подлежит. Но, если оно вдруг поступит в оборот, то есть станет товаром и приобретет стоимость, тогда оно подлежит регистрации.
Однозначно можно говорить о том, что технические конструкции, входящие в общедомовое хозяйство, ограниченные в пространстве и имеющие отдельное помещение, к объектам недвижимости не относятся. Это подъезды, лестничные площадки, лестничные марши, кабины лифтов.
Осуществление кадастрового и технического учета
Технический и кадастровый учеты для некоторых видов недвижимости неразрывно связаны друг с другом. При этом технический учет предшествует кадастровому.
Сначала от заказчика поступает заявление на проведение всего комплекса работ. Затем с ним подписывается договор. После этого проводится технический учет. Он включает в себя:
- инвентаризацию недвижимости;
- формирование недвижимости как объекта. То есть документальное оформление его признаков, свойств, характеристик.
После завершения технического учета объект ставится на кадастровый учет, ему присваивается кадастровый номер, и заказчику выдаются документы, свидетельствующие о государственной регистрации. Зная кадастровый номер, вы всегда можете найти план земельного участка. О том, как это сделать — читайте .
Порядок кадастрового учета
При постановке недвижимости на учет законом предусмотрено, что владелец объекта в уполномоченный орган предоставляет собственноручно написанное заявление по установленной форме лично или через своего представителя, действующего от его имени и имеющего на руках нотариально заверенную доверенность.
К заявлению должны быть приложены копии правоустанавливающих документов , заверенные нотариально или в муниципальных органах, включая межевые планы участка, согласования с владельцами соседних участков, справки БТИ, акты технической инвентаризации, документы, свидетельствующие о праве на собственность.
Сроки осуществления
Согласно вышеприведенного нами закона о кадастре недвижимость уполномоченный орган обязан поставить на учет в срок не более чем 20 дней.
В целом постановка на кадастровый учет той или иной недвижимости одинакова для всех объектов недвижимости. Есть только некоторые тонкости для некоторых из них.
Природные
В данном случае, чаще всего, речь идет о так называемых бесхозных объектах . То есть такой недвижимости, у которой нет собственника. Не установлен, отказался, отсутствует. В этом случае объект ставится на учет по заявлению местного органа, на территории которого он расположен. Если в течение года собственник не будет установлен, то муниципалитет вправе в судебном порядке обратить эту недвижимость в свою собственность.
Капитальное строительство
При постановке на учет таких объектов в пакет документов обязательно должно присутствовать разрешение на ввод в эксплуатацию данного объекта. Если регистрируется многоквартирный дом, то на учет ставится каждое жилое помещение в отдельности и здание в целом, а так же все общее имущество дома.
Незавершенное строительство
В данном случае при постановке на учет незавершенного строительного объекта владелец его должен выполнить несколько условий. Объект должен строиться с целью получения на него права собственности. Т.е. для себя. Строиться он должен с соблюдением всех строительных норм .
И, самое главное, земельный участок, на котором возводится строение, должен находиться в собственности владельца объекта строительства. В противном случае строение на кадастровый учет поставлено не будет.
Заключение
При оформлении недвижимости в собственность, постановке на кадастровый учет надо знать, что регулируют имущественные отношения, связанные с недвижимостью, несколько кодексов.
Это Земельный, Гражданский, Лесной и Жилищный Кодексы. Поэтому сначала нужно определиться к какому виду недвижимости относится ваш объект, потом заглянуть в соответствующий кодекс, посмотреть, какой он устанавливает порядок действий с данной недвижимостью, а затем прочитать закон о кадастровом учете, как именно регистрируется ваша недвижимость, и действовать в соответствии установленными нормами и порядком.