Полная восстановительная стоимость определяется затратами, которые необходимы для воспроизводства основных фондов в новом виде при выполнении переоценки. В этом случае устраняется несопоставимость цен, что позволяет создавать единообразные экономические условия на всех предприятиях при определении сумм амортизации, уточнении норм амортизационных отчислений, изучении объемов основных фондов и их динамики.
Восстановительная стоимость совпадает с первоначальной в момент ввода основных фондов в действие. В дальнейшем различие величин первоначальной и восстановительной стоимостей зависит от изменения цен на отдельные элементы основных фондов. Обычно, чем больше разрыв между вводом в действие и определением восстановительной стоимости основных фондов, тем больше разница между величинами их оценок. При этом величина восстановительной стоимости может быть как больше, так и меньше первоначальной в случае снижения в современных условиях стоимости воспроизводства рассматриваемого вида основных фондов.
Первоначальная стоимость за вычетом износа (остаточная) соответствует полной первоначальной стоимости за вычетом суммы износа, образовавшейся к данному моменту, т.е. части стоимости, которая была перенесенана продукцию в ходе функционирования основных фондов.
Сумму износа, необходимую для определения остаточной стоимости, показывают в пассиве бухгалтерского баланса; остаточную стоимость основных фондов приводят в годовом отчете.
Восстановительная стоимость за вычетом износа соответствует сумме, на которую может быть оценен каждый объект в современных условиях воспроизводства с учетом его фактической изношенности на момент переоценки основных фондов. Поэтому износ является важным фактором, изменяющим состояние основных фондов, сведения о котором необходимы для правильного расчета нормативов амортизационных отчислений.
Первоначальная стоимость за вычетом износа отражает стоимость основных фондов в первоначальной оценке после определенного периода функционирования с учетом физического и морального износа.
Восстановительная стоимость за вычетом износа отражает реальную стоимость основных фондов после определенного периода их функционирования с учетом физического и морального износа. Другими словами, она отражает стоимость воспроизводства в современных условиях оставшейся после определенного периода функционирования части основных фондов.
Если первоначальная стоимость наличных основных фондов относится к разным годам их ввода в действие и часто несопоставима, то восстановительная стоимость, определяемая на основе проведенной переоценки основных фондов, относится к одному и тому же году переоценки, а потому является единой и сопоставимой для фондов производства разных лет. Она более точно характеризует состояние основных фондов и их реальную стоимость, т.е. заключенный в них потенциал.
Для расширенного воспроизводства, правильного исчисления затрат на производство продукции и определения результатов хозяйственной деятельности предприятий необходима единообразная оценка основных фондов. С течением времени изменяются условия их воспроизводства, происходят значительные сдвиги в экономической ситуации. В результате образуются расхождения между первоначальной и восстановительной стоимостью основных фондов. Чтобы устранить различия в стоимостной оценке, необходимо проводить переоценку основных фондов. Оценку и сопоставление объемов основных фондов целесообразно осуществлять на основе их восстановительной стоимости, полученной в результате переоценки.
Общая характеристика затратного подхода к оценке недвижимости.
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта͵ аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.
Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости (Соб) определяется как суммы стоимости участка земли (Суз) и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости (Свс) за минусом накопленного износа (Сиз):
Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих этапов:
· оценка рыночной стоимости земельного участка;
· оценка восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания, в т.ч. оценка величины предпринимательской прибыли;
· расчет выявленных видов износа;
· расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.
Определение стоимости участка земли, входящего в состав оцениваемой затратным методом недвижимости, основано на предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования как свободного от застройки.
Для оценки рыночной стоимости земли применяют следующие методы:
· метод сравнения продаж;
· метод распределения;
· метод выделения;
· метод разбивки на участки;
· техника остатка для земли;
· капитализации чистой земельной ренты.
Метод сравнения продаж при наличии крайне важно й информации является наиболее предпочтительным и общеприменимым. Основными элементами сравнения для земли являются:
· права собственности;
· условия финансирования;
· условия продажи;
· условия рынка;
· месторасположение;
· физические характеристики;
· доступные коммунальные услуги;
· условия зонирования;
· наилучшее и наиболее эффективное использование.
При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости.
Метод распределения основан на положении о том, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Такое соотношение наиболее достоверно для новых улучшений, которые отражают наилучшее и наиболее эффективное использование земли.
В теоретическом плане под полной восстановительной стоимостью строений принято понимать смета затрат, стоимость возведение копии оцениваемого здания на дату оценки.
Оценка полной восстановительной стоимости здания на дату оценки может производиться по стоимости воспроизводства либо по стоимости замещения.
Стоимость воспроизводства представляет смету затрат на строительство точной копии оцениваемого здания с учетом всех его недостатков и избыточных элементов по текущим ценам на дату оценки с использованием тех же строительных материалов, стандартов, дизайна, проекта͵ качества работ и др.
Стоимость замещения представляет собой смету затрат на строительство здания, имеющего эквивалентную полезность с оцениваемым объектом, при этом предусмотрено использование современных строительных материалов, технологий, действующих стандартов, дизайна и проекта.
Полная восстановительная стоимость зданий включает прямые и косвенные строительные затраты, а также предпринимательский доход.
К прямым строительным затратам относят полную сметную стоимость строительно-монтажных работ, которая, в свою очередь, включает прямые и накладные расходы, а также прибыль подрядной строительной организации.
К косвенным затратам относят расходы, необходимые для строительства, но не входящие в состав подрядного строительного договора. Косвенные затраты могут включать:
· проектно-изыскательские работы;
· оценку, консалтинг, бухгалтерский учет и юридические услуги;
· расходы на финансирование за счёт кредита;
· страхование всех рисков;
· налоговые платежи в течение строительства и др.
Предпринимательский доход – часть рыночной стоимости здания, которая представляет сумму предпринимательской прибыли, возникающей в ходе выполнения строительных работ, компенсирующей возникающие при этом риски и реализуемой при смене собственника. Предпринимательский доход (фактически реализованный) определяют, как разницу между ценой продажи или рыночной стоимостью объекта и общими затратами.
Полная восстановительная стоимость (ПВС) улучшения определяется по формуле:
Полная восстановительная стоимость строений. - понятие и виды. Классификация и особенности категории "Полная восстановительная стоимость строений." 2017, 2018.
Прежде, чем начать разговор об оценке основных средств, выскажем мысль, суть которой выглядит несколько даже крамольной. Она заключается в том, что для бухгалтера термин «основные средства» предполагает, прежде всего, стоимостное отражение наличия имущественного капитала, которым располагает организация. Вещественное же наполнение этого словосочетания в бухгалтерском учете весьма вторично.
На самом деле, в учетной работе нет принципиальной разницы, сколько каких-либо изделий планируется сегодня произвести на конкретном станке, установленном в цехе. Его вещественные показатели служат в учетной работе лишь в качестве идентификаторов, позволяющих «персонифицировать» объект. Все учетные процедуры в отношении любого объекта совершаются в его денежном, стоимостном выражении.
Именно это и придает оценке основных средств особую значимость для всех аспектов работы бухгалтера по учету основных средств.
Виды оценок основных средств
В управленческой деятельности любой организации используется нормативно установленная система оценок стоимости имущества, применяемых для различных целей стоимостных измерений – учета, анализа, прогнозирования, формирования данных бухгалтерской, статистической и налоговой отчетности.
Любые частные ситуации, такие как продажа, передача в счет бартерных сделок, получение организацией кредита по залоговым схемам, определение размера страхового возмещения или судебное урегулирование имущественных споров, ведутся на основании данных, определяемых в этой системе оценок имущества.
Существует три базовых вида оценок стоимости, применяемых к основным фондам предприятия:
- Первоначальная;
- Восстановительная;
- Остаточная.
Здесь сразу следует упомянуть и термин «балансовая стоимость», применяемый в бухгалтерском учете для обозначения оценки. В практической деятельности часто подразумевают, что первоначальная и балансовая стоимости полностью идентичны. Однако это не совсем соответствует действительности.
Пограничным моментом, вносящим различия между ними, является случай переоценки основных средств. Стоимость объектов, прошедших переоценку, является восстановительной, по ней в дальнейшем и учитываются эти объекты в балансе.
Приобретенные же после проведения переоценки имущественные объекты принимаются на баланс в своей первоначальной оценке. Сумма, по которой учтены и те и другие основные средства, балансовая. Однако по экономическому содержанию балансовая стоимость одних является восстановительной, а других – первоначальной.
Это является свидетельством того, что на практике бухгалтерский учет имущества ведется в смешанной форме оценок. Далее, для обозначения той стоимости, по которой учитываются основные средства, будем использовать понятие «балансовая стоимость», при необходимости указывая категорию её наполнения, первоначальную или восстановительную.
Первоначальная
Определяет ту стоимость, по которой имущественная единица поступила в учет, в качестве основного средства. Формирование первоначальной оценки имущества состоит в прямой зависимости от способа его поступления.
При покупке или создании или постройке, первоначальная сумма формируется по совокупности фактических затрат на приобретение или создание. В случае поступления в виде вклада в уставный капитал, первоначальную стоимость устанавливают по согласованной учредителями оценке. Основой формирования первоначальной суммы при поступлении по договорам мены (бартеру) является сумма передаваемых взамен материальных ценностей. Если же объекты получены безвозмездно, в качестве первоначальной признается текущая рыночная цена аналогичных.
Кроме того во всех случаях при формировании первоначальной суммы учитываются затраты на доставку, хранение и установку, а так же прочие, относящиеся непосредственно к внедрению объекта, расходы.
В дальнейшем первоначальная балансовая стоимость, как правило, остается неизменной. Изменение первоначальной суммы может происходить в процессе её уточнения при переоценке или проведении мероприятий, существенно изменяющих состояние объекта. При этом таким изменением может быть как увеличение, в случаях капитального ремонта или модернизации, так и уменьшение при частичной ликвидации.
Восстановительная
На практике возникают ситуации, когда текущая балансовая стоимость перестает отвечать реально складывающейся экономической ситуации на рынке. В таком случае организация может воспользоваться своим правом на проведение переоценки имущества. В ходе переоценки балансовая оценка основного средства уточняется с учетом данных о рыночной стоимости затрат на создание или покупку объекта, идентичного переоцениваемому.
В результате переоценки устанавливается восстановительная стоимость основных средств. Именно восстановительная сумма с этого момента принимается, как их балансовая стоимость. Для установления суммы объекта в восстановительной оценке могут применяться различные источники сведений, в том числе:
- Информация компаний-производителей идентичных объектов;
- Сведения об уровне цен, полученные в государственных организациях или специальных публичных источниках;
- Экспертная оценка независимыми специалистами
- Следует отметить, что в дальнейшем ранее переоцененные основные средства должны обязательно переоцениваться, чтобы по переоцениваемым объектам не возникало существенных отличий по текущей восстановительной стоимости.
Остаточная
Для полноценного управления хозяйственными процессами важную роль имеет экономическая информация о состоянии имущественного капитала. Одним из главных её показателей является остаточная оценка имущества, определяемая как разница между балансовой (первоначальной или восстановительной) стоимостью основных средств и суммой амортизационных отчислений.
Таким образом, остаточная оценка объекта отражает ту долю стоимости основного средства, которая в текущий момент ещё не перенесена на производимый продукт.
По остаточной стоимости определяют степень изношенности имущества и выявляют необходимость проведения его обновления. Фонды с нулевой остаточной стоимостью следует выводить из состава имущества, ввиду их экономической неэффективности.
В случаях проведения реконструкции, модернизации, капитальных ремонтов, достройки основных фондов, происходит увеличение их остаточной стоимости в размере, рассчитываемом по суммам затрат на эти мероприятия.
Некоторые моменты, связанные с оценкой основных средств в налоговом учете
И в бухгалтерском и в налоговом учете действует одна система категорий – первоначальная, восстановительная и остаточная стоимости. Однако следует обратить внимание, что итоговые результаты формирования первоначальной стоимости для бухгалтерских и налоговых регистров могут иметь различия.
Часто это связано с моментом учета суммовых (курсовых) разниц, возникающих в процессе приобретения объектов, плату за которые определяют в привязке к иностранной валюте. Суммовая (курсовая) разница в таких случаях определяется, как разница между рублевыми эквивалентом задолженности по оплате в валютном выражении на дату ее возникновения и на дату её погашения. Исчисление разниц ведется по официальному курсу, устанавливаемому ЦБ РФ.
В Положении, определяющем порядок учета основных средств, разница между курсами валют, возникшая в период расчетов за приобретаемое имущество, включается в состав затрат, понесенных предприятием при поступлении основных средств. В то же время налоговый кодекс, а именно статья 256, однозначно трактует курсовую разницу, как относящуюся к категории внереализационных доходов или расходов.
Результатом становится увеличение или уменьшение «бухгалтерской» первоначальной балансовой стоимости основных фондов по отношению к первоначальной оценке, рассчитываемой в целях налогообложения.
Также пищу для разночтений дает и статья 264 налогового кодекса. Ряд видов затрат, в соответствии с этой статьей относимые в целях налогообложения в соответствии с этой статьей к прочим расходам, связанным с производством и реализацией, на основании ПБУ тоже могут быть включены в состав первоначальной стоимости имущества.
Не менее важно учитывать ограничения, накладываемые налоговым кодексом, на порядок определения восстановительной суммы объекта. Главой 25 установлено, что включение в состав доходов или расходов, учитываемых при налогообложении, включаются только те результаты переоценок, которые приняты к учету до 01.01.2002 года.
Результаты переоценок, произведенные позже, либо результаты переоценок, произведенных до указанной даты, но принятые к учету после неё, не принимаются для определения восстановительной стоимости и расчета амортизации в целях налогообложения.
В качестве объекта оценки выбрано здание (сооружение) картофелехранилища, расположенного в пригороде Санкт-Петербурга. Дата оценки (условно) - 1 января 2000 г.
Описание объекта оценки:
Объект представляет собой действующее картофелехранилище со складскими помещениями.
Здание - отдельно стоящее, имеет прямоугольную форму, год постройки - 1970 г., группа капитальности - 2, количество этажей - 1.
Общая оцениваемая площадь:
- здания в плане - 532 м²;
- полезная площадь - 480 м². Высота здания - 4,5 м. Строительный объем - 2394 м³.
Сведения о конструктивных особенностях здания:
- фундамент:
под колонны - железобетонный, стаканного типа,
под стены - ленточный, сборные железобетонные блоки;
Колонны - железобетонные;
- наружные стены - кирпичные;
- несущие конструкции - полный железобетонный каркас;
- перекрытия - сборные железобетонные плиты;
- ворота - деревянные;
- перегородки - кирпичные;
- кровля - мягкорулонная в три слоя;
- полы - бетонные.
Инженерные сети - электроосвещение, вентиляция (естественная). Для рассматриваемого объекта: территориальный пояс - 1 (первый), климатический район - 2 (второй), отрасль - сельское хозяйство.
Рассмотрим расчет восстановительной стоимости улучшений объекта оценки всеми четырьмя методами: базисно-индексным, ресурсным, модульным и методом сравнительной единицы.
В качестве приложения дадим классификацию зданий на группы тотальности в зависимости от материала капитальных конструкций: фундаментов, стен и перекрытий (табл. 11.2, 11.3):
1. Расчет восстановительной стоимости базисно-индексным методом
Последний раз базовые цены в строительстве в нашей стране были установлены в 1991 г. (СНиП 4.03.91). На практике сметные расчеты строительно-монтажные работы чаще составляются в базисных ценах 1984 г., так как нормативная документация (СНиП IV-4-82) была разработана наиболее подробно. Кроме того, региональные индексы пересчета сметной стоимости от базисных к текущим ценам, которые в Санкт-Петербурге разрабатывает Региональный центр по ценообразованию в строительстве Санкт-Петербурга, определяются именно для пересчета от базисного уровня 1984 г. Эти индексы публикуются в ежемесячном бюллетене «Стройинформ СПб.».
Согласно нормам 1984 г. и ныне действующим, сметная стоимость строительства объекта определяется сводным смешно-финансовым расчетом, включающим 12 глав:
Глава 1. Подготовка территории строительства (норма затрат - 1-10%).
Глава 2. Основные объекты строительства.
Глава 3. Объекты подсобного и обслуживающего назначения. Глава 4. Объекты транспортного хозяйства и связи. Глава 5. Объекты энергетического хозяйства. Глава 6. Наружные сети и сооружения.
Глава 7. Благоустройство территории строительства и озеленение (всего инфраструктура объекта по главам 3-7 имеет ориентировочную норму затрат 3-30%).
Глава 8. Временные здания и сооружения (регламентируется обычно 1-4% от суммы глав 1-7).
Глава 9. Прочие работы и затраты (обычно около 4-10% от суммы глав 1-8):
- удорожание работ в зимнее время (1,5-3,5%) от суммы глав 1-8;
- налог на пользование автодорогами (примерно 2,5%) от суммы глав 1-12 и др.
Глава 10. Содержание дирекции (технический надзор), авторский надзор (от суммы глав 1-9):
- технический надзор (со стороны заказчика) 3-5% от суммы глав 1-9;
- авторский надзор (со стороны проектировщика) 3-10% от суммы глав 1-9.
Глава 11. Подготовка эксплуатационных кадров (глава вводится, если есть потребность в специально обученных кадрах, не нормируется и не регламентируется. Может отсутствовать, если объект типовой).
Глава 12. Проектные и изыскательские работы. В зависимости от суммы прямых затрат обычно около 1,5-11% от суммы глав 1-11.
Основу расчета составляет глава 2, которая включает в себя данные локальных сметных расчетов (смет) на отдельные виды строительно-монтажных работ: земляные работы, фундаменты, стены, полы, проемы, кровля и т.д. Для составления локальных смет используются ЕРЕР-84 и сборники средних районных сметных цен на материалы, изделия и конструкции (приложение к СНиП IV-4-82). В настоящее время РЦЦС разработана новая база 1998-1999 гг. — ПРС-98, ПРР-98, ПРМ-98, ЕРС-99, ЕРР-99, ЕРМ-99.
Последовательность расчета
1. Данные расчетов локальных смет группируются по элементам прямых затрат: материалам (М84), основной заработной плате основных рабочих (ЗПМ) и эксплуатации машин и механизмов (ЭМиМ84).
2. Определяются прямые затраты в текущих ценах:
3. Определяются затраты на накладные расходы и прибыль подрядчика по региону. Причем накладные расходы могут определяться от прямых затрат или от фонда оплаты труда (ФОТ) в процентах.
Накладные расходы в соответствии с рекомендациями Регионального центра по ценообразованию в строительстве Санкт-Петербурга от ФОТ определяются по формуле
Норма прибыли подрядчика установлена Госстроем России в размере 12% (8% для базы 1984 г.).
4. Суммированием вышеназванных затрат определяется стоимость строительно-монтажных работ (итог главы 2) V .
5. По данным проектно-сметнои документации определяются затраты на создание инфраструктуры объекта (главы 1, 3-7).
6. Затраты по главе 8 определяются по нормативам от итога по главам 1-7 (временные здания и сооружения).
7. Затраты по главе 9 определяются по нормативам от итога по главам 1-8 (зимнее удорожание и прочие затраты).
8. Затраты по главе 10 определяются по нормативам от итога по главам 1-9.
9. Затраты по главе 12 определяются по нормативам от итога по главам 1-11.
10. Суммированием затрат по главам 1-12 и плюс НДС определяется стоимость строительства объекта Сстр.
Дополнительные косвенные издержки застройщика оцениваются в диапазоне 0,5-10% от затрат по главам 1-12.
Затем восстановительная стоимость улучшений объекта определяется увеличением С на величину предпринимательского дохода (ПП).
При использовании базисно-индексного метода расчеты стоимости строительства проводились в базисных ценах 1991 г. на основе укрупненных показателей базисной стоимости по видам работ (УПБС BP).
Переход от цен базисного 1991 г. к текущим осуществлялся с помощью индексов удорожания (индексный метод), а последние в свою очередь определялись с учетом фактических биржевых цен на материалы и энергоносители. При расчете индексным методом стоимостные показатели ресурсов брались по данным РЦЦС на дату проводимой оценки - 1 января 2000 г.
Расчеты выполнены в среде электронных таблиц Excel с использованием программы АРМ-оценщика Ар-Рго-2.0. Результаты расчетов приведены в таблице.
Таким образом, восстановительная стоимость улучшений объекта оценки, рассчитанная базисно-индексным методом, округленно составляет 877 000 руб.
2. Расчет восстановительной стоимости ресурсным методом Последовательность расчета восстановительной стоимости ресурсным методом:
1) по данным проектной документации, технических паспортов или натурных обмеров определяется расход основных строительных материалов, изделий и конструкций для данного здания;
2) определяется текущая стоимость строительных материалов изделий и конструкций на дату оценки по данным предприятий мелкооптовой и оптовой торговли Санкт-Петербурга;
3) вычисляются затраты на оплату основных рабочих и эксплуатацию строительных машин и механизмов с учетом среднестатистических данных по строительству в данном регионе. Принимается во внимание, что затраты на оплату труда для зданий, выполненных преимущественно из сборных элементов, ниже, чем для объектов из монолитного бетона или кирпича;
4) определяются затраты на накладные расходы и прибыль подрядчика по данному региону:
HP = (Зс + Зм) х Ин: 100,
где Ин - норматив накладных расходов от фонда оплаты труда, составляющий в зависимости от вида строительства объекта на весь комплекс работ по видам строительства: промышленное - 92%, жилищ-но-гражданское - 94%, крупнопанельное и объемно-блочное жилищное строительство - 143%, транспортное - 86%, водохозяйственное - 84%, энерготехническое - 93%, сельскохозяйственное - 94%, прочие отрасли - 90%.
Норма прибыли подрядчика: для жилищно-гражданского строительства - 11%, промышленного - 10,7%, сельскохозяйственного - 11%, прочих отраслей - 11% (СтройИнформ. 1999. № 7);
5) восстановительная стоимость строительно-монтажных работ определяется суммированием вышеназванных затрат;
6) вычисляются затраты на создание инфраструктуры объекта (наружные сети, подготовку территории строительства, благоустройство, проектно-изыскательские работы и т.п.);
7) с учетом затрат на инфраструктуру и НДС вычисляется стоимость строительства объекта;
8) восстановительная стоимость улучшений определяется увеличением строительства на величину предпринимательского дохода.
Результаты расчетов приведены в таблице
Таким образом, восстановительная стоимость улучшений объекта оценки, рассчитанная ресурсным методом, округленно составляет 888 000 руб.
1. Расчет восстановительной стоимости методом сравнительной единицы основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств (1м² площади, 1 м³ строительного объема, 1 стояночного места и т.д.) оцениваемого объекта со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового объекта.
При применении этого метода для определения восстановительной стоимости используются показатели единичных стоимостей, взятые из специальных справочников и сборников. К нормативной базе рассматриваемого метода относятся сборники «Укрупненные показатели восстановительной стоимости» (УПВС). Эти сборники содержат данные о восстановительной стоимости типовых объектов (единицы потребительских свойств) по информации на 1969 г.
При проведении расчетов использована электронная программа (написанная на базе сборников УПВС) для нахождения и анализа типовых объектов, дальнейшей корректировки на отличия по конструктивным решениям от объекта оценки.
Корректировка на дату оценки проводилась с использованием индексов (дефляторов) ежеквартально публикуемым Региональным центром ценообразования в строительстве Санкт-Петербурга. Эта корректировка производится двойным пересчетом цен с 1969 г. на 1984 г. и с 1984 г. на дату оценки.
Далее проведена корректировка на отличия в составе и типах инженерного оборудования.
Во время расчетов было выбрано и рассмотрено несколько вариантов объектов-аналогов (теплиц), схожих по своему назначению, конструктивным решениям, по составу и типам инженерного оборудования. Из них окончательно выбирался один аналог как типовой.
Были проведены корректировки объекта-аналога на отличия от объекта оценки и приведение скорректированной стоимости 1969 г. на дату оценки - 1 января 2000 г.
Таким образом, восстановительная стоимость улучшений объекта оценки, рассчитанная на основе укрупненных показателей восстановительной стоимости с использованием метода сравнительной единицы, округленно составляет 826 000 руб.
4. Расчет восстановительной стоимости модульным методом
При использовании модульного метода выбранные показатели ресурсов также выбирались на указанную дату оценки.
В качестве основного конструктивного модуля для расчета стоимости рассматриваемого объекта - картофелехранилища - выбираются кирпичные стены.
Рассчитанный объем кирпичной кладки - 177,7 м³.
Прямые затраты рассчитаны для данного модуля ресурсным методом в подходе, дают расчеты, выполненные ресурсным методом, так как используют ценовую рыночную информацию на указанную дату.
По данным техпаспорта на рассматриваемое сооружение - картофелехранилище, удельный вес рассчитанного модуля (кирпичные стены) в стоимости всего объекта составляет 32%.
Тогда стоимость всего объекта: 289 358: 0,32 = 904 243 руб.
Таким образом, восстановительная стоимость объекта оценки, рассчитанная модульным методом, округленно составляет 904 000 руб.
Сводная таблица результатов расчета восстановительной стоимости улучшений картофелехранилища имеет следующий вид:
Расчеты, проведенные модульным методом , хотя и используют текущие рыночные данные (цены), но только частично, на отдельный модуль, а окончательная стоимость определяется по удельному процентному отношению в стоимости всего объекта. Поэтому можно считать точность результатов, полученных этим методом, несколько ниже, чем при расчете ресурсным методом, хотя в абсолютном выражении значение оцениваемой стоимости получилось наибольшим среди всех рассмотренных методов оценки.
Метод сравнительной единицы и базисно-индексный метод основаны на выбираемом базисном уровне цен на ресурсы, приводимом к текущему (на дату оценки) уровню, посредством индексации данных по объекту оценки. Это приводит к относительно большей погрешности результатов расчета (особенно для метода сравнительной единицы) по отношению к расчету ресурсным методом.
На основании вышесказанного можно сделать вывод, что расчет восстановительной стоимости улучшений ресурсным методом дает наиболее точную оценку стоимости, однако это наиболее трудоемкий метод из всех рассмотренных.
Определенная одним из методов восстановительная стоимость улучшений оцениваемого объекта является основой для определения рыночной стоимости затратным подходом. Именно с уровня восстановительной стоимости (или стоимости замещения) улучшений, моделирующей их стоимость как если бы они были новыми на дату оценки, производится начисление совокупного износа, позволяющее получить в итоге оценку улучшений в их реальном состоянии на дату оценки.
Однако восстановительная стоимость лежит в основе расчета и стоимостей в использовании затратным подходом. В таком случае затраты на воссоздание (воспроизводство) оцениваемых улучшений объекта на дату оценки рассчитываются с использованием не рыночных, а договорных цен и сметных расценок на проведение строительно-монтажных работ, оптовых цен на строительные материалы, топливо, энергию, машины, оборудование, инвентарь и т.п. Информация об удельных или единичных показателях стоимости также должна носить договорной, нормативный, расчетный (по факту) характер, а не рыночный. При этом сохраняются все параметры эксплуатационных качеств, присущих данному объекту (с учетом эргономических, санитарно-гигиенических, экологических и других норм, действовавших на момент ввода здания/сооружения в эксплуатацию).
Наконец, оценщик должен осознавать, какую из двух стоимостей он оценивает, - восстановительную или замещения, - мотивировать свой выбор и последовательно отследить его реализацию (по соответствующим изменениям в проекте, наборе конструктивных элементов, моделях оборудования и т.п.). При этом при выборе как основы для расчетов затратным подходом стоимости замещения необходимо представить доказательство того, что используемая для оценки модель действительно имеет эквивалентную полезность с оцениваемым объектом.