2.13 Обоснование отказа от использования затратного подхода к оценке
В процессе работы над определением стоимости объекта оценки я (далее Оценщик) пришёл к выводу, что использование одного из трёх существующих подходов (затратного) является некорректным. Поэтому Оценщик принял решение отказаться от использования этого подхода при расчёте величины стоимости объекта оценки и использовать только два - сравнительный и доходный. Ниже приводится краткое обоснование данного решения. Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме. Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, Оценщик не располагает. В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам, СНИПам и т.п. с учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и «вычленения» стоимости единицы площади квартиры приведёт к большой погрешности при вычислениях. Кроме того, Оценщику абсолютно не известны случаи подобного «изощрённого» приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал в собственность одну квартиру в многоквартирном доме посредством его строительства. Принимая во внимание весомость приведённых выше аргументов против использования затратного подхода, Оценщик принял решение отказаться от его применения в рамках данного Отчёта.
Анализ методик оценки инвестиционной привлекательности регионов России
Регион - сложная система, состоящая из элементов (подсистем), каждая из которых имеет свои характеристики, влияющие на заинтересованность инвестора в осуществлении инвестиционных вложений...
Обоснование рыночной стоимости помещения столовой, расположенного по улице Вагнера, дом 80 в Ленинском районе города Челябинска
Затратный подход основывается на принципе замещения, согласно которому человек поступает неоправданно, если он платит за объект недвижимости сумму большую, чем та...
Определение рыночной стоимости здания магазина смешанной торговли затратным подходом
В соответствии со стандартами, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат...
Определение стоимости объекта недвижимости
Затратный метод основан на том...
Оценка рыночной стоимости недвижимости
Оценка рыночной стоимости помещения по адресу г. СПБ, ул. Гороховая, д.9
Применение затратного подхода предпочтительнее, а иногда и единственно возможно в следующих случаях: 1. Когда оцениваются новые или недавно построенные объекты. В этом случае стоимость строительства таких объектов (с учетом прибыли инвестора)...
Оценка стоимости недвижимости
В общем виде алгоритм оценки недвижимости на основе затрат выглядит следующим образом: 1. Определяется стоимость нового строительства здания (сооружения), которая может выступать либо в виде восстановительной стоимости...
Оценка стоимости пакета акций компании с учетом его размера и ликвидности (на примере ОАО "Строительство и связь")
(asset based approach) - оценка на основе анализа активов. Рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесённых издержек В следствии различных факторов, таких как инфляция, изменение рыночной конъюнктуры, используемых методов учета...
Оценка стоимости склада
Затратный подход, используемый для оценки недвижимости, основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств...
Подходы и методы, применяемые в оценке бизнеса
Затратный подход предусматривает совокупность методов оценки стоимости бизнеса, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта, с учетом его износа. Методы...
Рыночная оценка жилого дома с земельным участком в деревне Искра Дновского района Псковской области
На 1 мая 2012 года с учётом инфляции стоимость объекта недвижимости составила 19896 руб. Кадастровая стоимость земельного участка равна 284241,65 руб. Стоимость объекта = стоимость объекта недвижимости + стоимость земли (кадастровая) = 19896+284241,65=304137...
Техника применения затратного подхода
Затратный подход - Методы оценки при затратном подходе - Износ - Применение затратного подхода - Основные положения доходного подхода - Анализ доходов и расходов - Применение доходного подхода - Оценка земли - Анализ - Категории земель -...
Техника применения затратного подхода
Определение рыночной стоимости имущества, подлежащего оценке, осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемого объекта...
7. Определяется текущая стоимость остаточной стоимости объекта недвижимости.
8. Рассчитывается сумма текущей стоимости чистой прибыли с амортизационными отчислениями и текущей остаточной стоимости объекта недвижимости.
Каждый из этих методов приводит к получению ценовых характеристик объектов. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных методов и установить окончательную оценку объекта собственности на основании данных того метода или методов, которые расценены как наиболее надежные.
2.13 Обоснование отказа от использования затратного подхода к оценке.
В процессе работы над определением стоимости объекта оценки я (далее Оценщик) пришла к выводу, что использование одного из трёх существующих подходов (затратного) является некорректным. Поэтому Оценщик принял решение отказаться от использования этого подхода при расчёте величины стоимости объекта оценки и использовать только два – сравнительный и доходный. Ниже приводится краткое обоснование данного решения.
Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме. Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, Оценщик не располагает.
В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам, СНИПам и т.п. с учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и «вычленения» стоимости единицы площади квартиры приведёт к большой погрешности при вычислениях.
Кроме того, Оценщику абсолютно не известны случаи подобного «изощрённого» приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал в собственность одну квартиру в многоквартирном доме посредством его строительства.
Принимая во внимание весомость приведённых выше аргументов против использования затратного подхода, Оценщик принял решение отказаться от его применения в рамках данного Отчёта.
2.14 Определение стоимости объекта оценки с помощью сравнительного подхода
Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с объектом оценки. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки (корректировки), отражающие существенные различия между ними.
При использовании сравнительного подхода Оценщиком были предприняты следующие шаги:
1. сбор данных, изучение рынка недвижимости, отбор аналогов из числа сделок купли-продажи и предложений на продажу (публичных оферт);
2. проверка информации по каждому отобранному аналогу о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и иных условиях сделки;
3. анализ и сравнение каждого аналога с объектом оценки по времени продажи (выставлению оферты), местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;
4. корректировка цен продаж или запрашиваемых цен по каждому аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ним и объектом оценки;
5. согласование скорректированных цен аналогов и вывод показателя стоимости объекта оценки.
На этапе сбора информации Оценщику не удалось собрать достаточное количество документально подтверждённых данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов.
Причиной послужила распространённая в российском деловом обороте практика сохранения подобной информации в режиме конфиденциальности, т.е. отсутствие свободного доступа к базам данных (листингам), где хранится документально подтверждённая информация об условиях сделок по продаже объектов жилой недвижимости.
При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов Оценщик использовал данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов и т.п.). Такой подход, по мнению Оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемой квартиры, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.
При отсутствии в свободном доступе баз данных (листингов) с ценами реальных сделок, на которые опираются в своей работе оценщики большинства стран мира, Оценщик справедливо сделал вывод, что данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям российского законодательства в области оценки.
Таким образом, Оценщиком в процессе расчётов были использованы данные, именуемые в ГК РФ как «оферта» и «публичная оферта» (Ст. 435 и 437). Следовательно, Оценщик гипотетически (с учетом соответствующих корректировок) предполагал, что лицо, «сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение».
На момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько аналогов с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. Данные об аналогах проанализированы Оценщиком и сведены в расчётную таблицу, которая приведена ниже.
В ходе анализа к ценам аналогов были внесены корректировки на различия, существующие между аналогами и объектом оценки. Отрицательная корректировка вносится в случае, если по данному показателю аналог превосходит объект оценки, а положительная - если по данному показателю аналог ему уступает.
Величина корректировки определялась Оценщиком экспертным путем.
Таблица расчёта стоимости объекта оценки
| Показатель | Объект оценки | Аналог №1 | Аналог №2 | Аналог №3 |
|||
| Сумской пр., д. 12, корп.3. м. «Чертановская» | Сумской пр., д. 8, корп1. м. «Чертановская» | Чертановская ул., м. «Чертановская» | Чертановская ул., м. «Чертановская» |
||||
|
Цена/об. пл./дол. США | |||||||
|
Источник информации | Агенство недвижимости «У красных ворот» | Агенство недвижимости «У красных ворот» |
|||||
|
Имущественные права | Право собственности | Право собственности | Право собственности | Право собственности | |||
|
Скорректированная цена | |||||||
|
Условия финансирования | Рыночные | Рыночные | Рыночные | Рыночные | |||
|
Скорректированная цена | |||||||
|
Условия продажи | Свободная продажа | Свободная продажа | Альтернативная продажа | Свободная продажа | |||
|
Скорректированная цена | |||||||
|
Условия рынка | Открытый | Открытый | Открытый | Открытый | |||
|
Скорректированная цена | |||||||
| Вид корректировки | |||||||
| Панельный | Панельный | Панельный | Панельный | ||||
|
Дата предложения | Апрель 2004 | Апрель 2004 | Апрель 2004 | Апрель 2004 | |||
|
Год постройки дома | |||||||
|
Всего этажей | |||||||
|
Общая площадь квартиры, кв.м. | |||||||
|
Площадь кухни, кв.м. | |||||||
|
Вид из окон квартиры | |||||||
|
Наличие балкона/лоджии | В наличии | В наличии | Отсутствует | В наличии | |||
|
Состояние и уровень отделки квартиры | Евроремонт | Евроремонт | Требуется косметический | Требуется косметический | |||
| В наличии | В наличии | В наличии | В наличии | ||||
|
Отопление | Центральное | Центральное | Центральное | Центральное | |||
| Раздельный | Раздельный | Раздельный | Совмещенный | ||||
|
Мусоропровод | В наличии | В наличии | В наличии | В наличии | |||
| В наличии | В наличии | В наличии | В наличии | ||||
|
Удаленность от метро | 05 мин. транспортом | 05 мин. транспортом | 05 мин. пешком |
05 мин. пешком | |||
|
Наличие металл. двери | В наличии | В наличии | В наличии | В наличии | |||
|
Состояние подъезда | |||||||
|
Стоимость-индикатор дол. США | |||||||
|
Весовые доли | |||||||
Кроме затратного, используются сравнительный и доходный подходы в оценке недвижимости и иного имущества. Сравнительный определяет цену объекта путём мониторинга рынка недвижимости, с выявлением объектов аналогов – сходных по характеристикам с оценивающимся.
Доходный – учитывает все нюансы возможностей использования объекта, рассматривая перспективы инвестирования. В отличие от перечисленных вариантов оценки, затратный подход ориентирован на определение окупаемости приобретённого или вновь возведённого строения, а так же иной недвижимости.
Основные отличия затратного метода оценки недвижимости следующие:
- Не ориентирован на рентабельность инвестиций в объект и перспективы его эксплуатации в коммерческих целях.
- Является базовым при определении степени затрат на возведение планирующегося объекта.
- Не использует ориентацию на стоимость зданий или помещений с аналогичными характеристиками.
Так же, как альтернативные способы оценки, регулируется положением Федерального закона № 135-ФЗ, принятым 29.07.98 г. В Москве действуют отдельные нормы закона, принятого 11.02.98 г., под № 3.
Особенности применения
Для проведения расчётов стоимости объекта по принципу метода затратного подхода в оценке недвижимости, не обязательно обращаться к специалисту в лице независимого оценщика, с лицензией на исполнение данных услуг.
Если же такое обращение целесообразно – требуется предъявить пакет документации, отражающий объём затрат на приобретение или постройку недвижимости. Если приобретённый объект подлежал реконструкции, что существенно улучшило его качество и увеличило стоимость, требуется представить затраты на реконструкцию и первичные траты на приобретение.
Кроме определения и суммирования затрат, учитывается амортизационный износ помещения или здания, который определяется на основании инвентаризационных сведений об объекте. А так же – вложения, необходимые для восстановления полезных свойств объекта (при необходимости).
При планировании коммерческой застройки участка или зоны населённого пункта, позволяет определить перспективы и объём затрат, требующийся на проведение работ.
Самостоятельные расчёты допускают приблизительности. Но иногда, при оценке новостройки, являются предельно точными. По преимуществу собственник может по памяти восстановить все расходы, вложенные в строительство, даже не имея соответствующих подтверждающих документов.
Плюсы и минусы
- относительную простоту расчётов;
- не привязанность к условиям рынка;
- доступность сведений для оценки.
При возведении промышленных зданий, новостроек или торговых площадей является единственно возможным способом, допускающим рассмотрение потенциальных расходов на строительство.
Однако и здесь допускается ряд нюансов, которые могут заставить произвести отказ от затратного подхода при оценке недвижимости, для достижения тех или иных целей лица, заинтересованного в приобретении недвижимости.
Например:
- необходимость в полной информации по расходам;
- затруднительность использования для старых зданий;
- отсутствие сведений о перспективах использования;
- отсутствие учёта тенденций рынка.
Для того чтобы использовать преимущества и компенсировать недостатки, целесообразно ориентироваться так же на остальные способы ценообразования.
Этапы
Алгоритм оценки строится на последовательности этапов, каждый из которых даёт основания для формирования ценообразования объекта. В их числе:
- Определение стоимости земельного участка, если земля находится в собственности. Арендуемые участки обычно в расчёт не принимаются, кроме случаев коммерческой застройки населённого пункта.
- Суммирование затрат на возведение капитального строения, учёт возможности получения предпринимательской прибыли путём экономии на строительных субсидиях, полученных скидках на строительные материалы и т.п.
- Определение степени износа и суммирование затрат на восстановление утраченных полезных свойств объекта.
- Определение разницы между затратами, произведёнными в прошлом и требующимися в перспективе затратами.
- Проведение корректировок и поправок, что допускает обращения к сравнительному рыночному анализу и доходности приобретения объекта.
Проведение расчётов и применение методик
Базовым способом расчёта является суммирование расходов на приобретение участка и застройку. Если объект является вновь возведённым, с проведением всех требующихся коммуникаций – этого может оказаться достаточно.
Корректировки в данном случае допускаются при использовании метода сравнения продаж. Например, сравнивается стоимость строительного материала, которая приобреталась собственником здания и его текущая стоимость, с учётом наценки или инфляции, что допускает получение прибыли.
Если недвижимость оценивается для коммерческой деятельности, требуется обращение к специалисту, который сможет применить методы доходного подхода, определяющие капитализацию ренты при инвестировании, с учётом восстановительных затрат.
При определении степени износа, допустимо ориентироваться на варианты:
- инвентаризационного износа;
- сравнительного анализа;
- комиссионного определения износа.
Инвентарная оценка износа может определяться на основании бухгалтерской документации или посредством проведения инвентаризации техником БТИ.
Сравнительный анализ ориентируется на методики расчёта стоимости объектов, по соответствию году сдачи в эксплуатацию. Комиссионное определение износа – наиболее подробный метод определения утраты полезных свойств не только здания, но и его элементов. Определяется комиссией, в которую входят компетентные специалисты, и оформляется официальным актом.
После определения степени износа учитывается процент непоправимого износа, который выражается в гибели соразмерной части полезных свойств объекта. Стоимость этой части помещения вычитается из потенциально предусматриваемой цены на недвижимость. Поправимый износ рассчитывается с учётом расходов, требующихся на восстановление полноценного функционирования таковых. Предусматриваемые расходы так же подлежат вычитанию из потенциально установленной стоимости.
Когда требуется использование
В двух случаях данный способ ценообразования не имеет аналогов и требует безусловного применения:
- Оценка планирующегося строительства с коммерческой целью, при использовании максимальных вложений застройщика в строительство промышленных, торговых, культурно-спортивных или жилых зданий.
- Оценка вновь возведённого, полностью уникального здания, не имеющего аналогов на рынке недвижимости.
В остальных случаях допускается его применение по усмотрению собственника или покупателя недвижимости. Для оценки устаревших зданий с высокой степенью износа, от его применения целесообразно отказаться.
Заключение. Затратный подход ориентируется на окупаемость инвестиций при возведении капитального строения или приобретении недвижимости. Опирается на уже произведённые и (или) предусматривающиеся затраты.
ПРИМЕР ОБОСНОВАНИЯ ОТКАЗА от использования затратного и доходного подходов при оценке квартиры. Фрагмент из отчета об оценке квартиры.
В процессе оценки оценщик принял решение отказаться от использования затратного и доходного подходов при расчёте величины стоимости объекта оценки и использовать только один – сравнительный.
Обоснование отказа от использования затратного подхода оценки
Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства (ФСО 1, Часть IV. п. 23).
Необходимое условие для использования затратного подхода – достаточно детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта недвижимости с последующим учётом износа оцениваемого объекта. Строительство отдельно взятой квартиры – невозможно. Сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, оценщик не располагает. В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам и т.п. с учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и выделения стоимости единицы площади квартиры приведёт к большой погрешности в вычислениях.
Оценщику не известны случаи подобного приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал квартиру в многоквартирном доме путём его строительства. Кроме этого, у собственника объекта оценки отсутствует выделенный в натуре земельный участок, а в наличии только доля в праве аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора (Статья 36 Земельного Кодекса РФ), что не дает возможности корректного расчета стоимости земельного участка оцениваемой квартиры.
Таким образом, в силу изложенных выше причин, оценщик принял решение отказаться от применения затратного подхода в рамках данного отчёта.
Обоснование отказа от использования доходного подхода оценки
Доходный подход рассматривает недвижимость с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода. Необходимо учитывать, что использование ряда параметров, определяемых экспертно в доходном подходе (потери на недобор арендной платы, ставка капитализации и др.), снижает достоверность определяемого значения стоимости и, соответственно, может искажать результаты оценки. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы (ФСО 1, Часть IV. п. 21). На момент проведения оценки оценщик не располагал достоверной информацией, позволяющей прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. Например, отсутствует подтверждённая заказчиком в установленном порядке (ФСО 3, Часть IV. п. 11) информация о расходах, связанных с владением объектом оценки.
Против использования доходного подхода, как некорректного в данной ситуации, у оценщика также имелось несколько аргументов. Прежде всего – это информация, полученная от Заказчика, что данные квартиры будут использоваться исключительно для целей проживания, то есть будущие собственники не планируют сдавать их в аренду с целью извлечения дохода. Во-вторых, несмотря на существующий в регионе развитый рынок аренды жилья, он продолжает в основном оставаться «черным». Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы. Это обстоятельство не позволяет оценщику собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам-аналогам. Использовать же информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования оценщик посчитал невозможным.
В процессе работы над определением стоимости объекта к оценки Оценщик пришел к выводу, что использование доходного подхода является некорректным. Поэтому Оценщик принял решение отказаться от использования этого подхода при расчете величины стоимости объекта оценки. Ниже приводится краткое обоснование данного решения.
В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения.
Против использования доходного подхода как некорректного в данной ситуации у Оценщика также имелось несколько аргументов. Несмотря на существующий в Подмосковном регионе развитый рынок аренды жилья, он продолжает в основном оставаться «черным». Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы. Это обстоятельство не позволяет Оценщику собрать достаточное количество достоверной информации о размере
арендной платы и ставок аренды по объектам – аналогам. Использовать же информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования, Оценщик посчитал невозможным. Поэтому доходный подход был исключен из расчетов.
Определение стоимости объекта оценки с помощью
Сравнительного подхода
Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами – аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом – аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
| Изм. |
| Лист |
| № докум. |
| Подпись |
| Дата |
| Лист |
| КР 120703 - 01 - 41.15.ПЗ |
Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов – аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:
А. Выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта – аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту – аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единицы сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;
Б. Скорректировать значения единицы сравнения для объектов – аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта – аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен вести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования
единицы сравнения не должны меняться от одного объекта – аналога к другому;
В. Согласовать результаты корректирования значений единицы сравнения по выбранным объектам – аналогам. Оценщиком должен обосновать схему согласования скорректированных цен объектов – аналогов.
В рамках сравнительного подхода к оценке наиболее часто применяются метод парных продаж, метод относительного сравнительного анализа продаж, метод балльной оценки (метод нормировки), метод анализа иерархий, метод корреляционно – регрессионного анализа. В данном Отчете мы использовали метод сравнения продаж, как наиболее объективный, что связано с высокой развитостью рынка офисного сегмента недвижимости в регионе.
Расчет методом сравнения продаж:
· Вносятся поправки в цены продаж сопоставимых объектов.
· Согласовываются скорректированные цены объектов – аналогов, выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.
Метод сравнения продаж основан на сопоставлении и анализе информации по продаже аналогичных объектов. Основополагающим принципом метода сравнительных продаж является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких объектов инвестор не заплатит за данный объект больше стоимости имущества аналогичной полезности. Под полезностью понимается совокупность характеристик объекта, определяющих назначение, возможность и способы его использования, а также размеры и сроки получаемого в результате такого использования дохода. Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации. Он подразумевает изучение рынка, выбор листингов (предложение на продажу) по объектам, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом, и внесение соответствующих корректировок для приведения объектов сопоставимых по характеристикам, к оцениваемому объекту.
| Лист |
| № докум. |
| Подпись |
| Дата |
| Лист |
| КР 120703 - 01 - 41.15.ПЗ |
· Условия финансирования . При нетипичных условиях финансирования сделки купли – продажи объекта недвижимости (например, в случае ее полного кредитования) необходим тщательный анализ, в результате которого вносится соответствующая поправка к цене данной сделки.
· Условия и время продажи . Поскольку рассчитать поправку на условия финансирования и налогообложения на передаваемые юридические права и ограничения, а также условия продажи затруднительно, то лучше по возможности не рассматривать для анализа и сравнения подобные сделки. В противном случае поправки на эти характеристики делаются в первую очередь
· Местоположение . Необходимый элемент сравнения сопоставимых продаж, поскольку оказывает существенное воздействие на стоимость оцениваемого объекта.
· Физические характеристики . Физические характеристики объекта недвижимости – размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта и другие характеристики, на которые также вносятся поправки.
Классификация вводимых поправок основана на учете разных способов расчета корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектов и сопоставимым аналогом. Можно выделить следующие виды корректировок:
· Процентные относительные;
· Процентные абсолютные;
· Стоимостные относительные.
Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта – аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта – аналога и оцениваемого объекта. Если
| Изм. |
| Лист |
| № докум. |
| Подпись |
| Дата |
| Лист |
| КР 120703 - 01 - 41.15.ПЗ |