Строительство требует значительных капиталовложений, поэтому для его финансирования привлекается заемный капитал. Срок кредитования обычно равен сроку, который необходим для завершения строительства. Для финансирования нового строительства применяются ипотечные кредиты для осуществления нового строительства.
Условия кредитования нового строительства существенно отличаются от типичных условий для долгосрочных кредитов из-за более высокого риска, связанного с новым строительством. Долгосрочные кредиты предоставляются под залог реальных объектов, определить стоимость которых не составляет особого труда. При кредитовании нового строительства существует риск того, что строительство не будет завершено, а в случае завершения есть неопределенность относительно того, какова будет реакция рынка на этот новый объект. Стоимость строительства может оказаться более высокой, чем рыночная стоимость объекта.
Для снижения рисков применяются особые схемы финансирования нового строительства. Например, кредиты на строительство выдаются не единовременно, а поэтапно, причем только после подтверждения полного завершения согласованного объема строительно-монтажных работ. Другой вариант -- кредитор получает и оплачивает счета субподрядчиков за фактически выполненные работы. Банк совместно с застройщиком должны тщательно проанализировать комплекс факторов, включая спрос на данный тип объектов, емкость рынка, способность застройщика контролировать сроки и смету затрат в ходе строительства, чтобы при его завершении выйти на запланированные цены и, таким образом, выдержать предложенные первоначальные условия продажи жилья.
Кредит погашается «шаровым» платежом в конце кредитного периода за счет долгосрочного кредита или за счет выручки от продажи построенного объекта на рынке.
Наиболее распространенные варианты погашения кредита на строительство:
- -- выдача кредита только тогда, когда заемщик уже имеет договор о долгосрочном финансировании завершенного объекта;
- -- строитель одновременно является заемщиком и строительного, и долгосрочного кредита у одного кредитора;
- -- наличие предварительной договоренности между застройщиком и банком о возможности предоставления ипотечных кредитов потенциальным покупателям для приобретения построенных объектов, что эффективно сочетается с ипотечным кредитованием покупателей построенного таким способом жилья: получаемые ипотечные кредиты и собственные средства граждан используются для оплаты жилья, а застройщики получают возможность погасить ранее полученный строительный кредит.
Наряду с вышеперечисленными вариантами существует «Краткосрочное финансирование девелопмента». Предусматривается схема выдачи кредита на строительство при отсутствии договора о предоставлении долгосрочного кредита по завершении строительства. В этом случае кредитор и заемщик предполагают, что будет получен доход от продажи объекта, за счет которого будет погашен кредит. Высоки риски из-за проблем поиска долгосрочного кредитора в случае невозможности быстрой продажи объекта, что может повлечь невыполнение обязательств по краткосрочному кредиту .
Кредитование строительства является особым видом кредитной деятельности. Поскольку практически всегда частичным обеспечением кредита на строительство является залог недвижимости (земельного участка и строящегося объекта), то с формально-правовой точки зрения данный вид кредита обеспечен ипотекой и может называться ипотечным кредитом. Но, в силу особенностей кредитования строительства и наличия, кроме ипотеки, других видов обеспечения, на практике и в литературе этот вид кредитования выделяется отдельно от ипотечного кредитования, под которым обычно понимают ипотечное жилищное кредитование граждан на цели приобретения готового жилья под залог (ипотеку) этого жилья.
Как показано на рис. 24.1, только залог земельного участка с расположенном на нем строящимся объектом недостаточен для обеспечения банковского кредита. С учетом повышенных рисков строительных проектов банки редко поднимают уровень отношения размера кредита к оценочной стоимости заложенного имущества (LTV) на уровень выше 50%. Таким образом, предположительно, застройщик для получения кредита должен иметь активы, сопоставимые по стоимости с кредитом, который он планирует получить, или использовать другие дополнительные виды обеспечения.
Рис. 24.1. Экспертная оценка соотношения произведенных затрат и стоимости объекта недвижимости (земельный участок со строящимся на нем объектом) на различных стадиях реализации проекта жилищного строительства
Кредитование жилищного строительства во многом связано с долгосрочным ипотечным жилищным кредитованием, которое было подробно рассмотрено в предыдущих разделах. Действительно, объектом кредитования в этом случае является создание жилых единиц, т.е. квартир или домов, которые в дальнейшем, после завершения строительства, становятся предметами купли-продажи и предметами обеспечения ипотечных жилищных кредитов.
Тем не менее кредитование строительства в целом (как жилья, так и коммерческих объектов) - совершенно особый вид кредитной деятельности, поскольку обладает целым рядом только ему присущих черт.
Во-первых, заемщиками по строительным кредитам являются, как правило, не частные лица, стремящиеся улучшить свои жилищные условия, а коммерческие предприятия-застройщики, профессионально занимающиеся реализацией строительных проектов. Исключение составляет кредитование индивидуального жилищного строительства, когда частное лицо получает кредит на строительство жилого дома, в котором затем собирается жить.
Во-вторых, срок строительных кредитов определяется длительностью строительного цикла и, следовательно, в нормальных условиях не может в среднем для обычных проектов превышать 3?5 лет, а в случае жилищного строительства? 1?2 года, т.е. является среднесрочным кредитом. Исключением опять-таки является индивидуальное жилищное строительство, когда кредит выдается частному лицу, с последующим его погашением в течение длительного срока, аналогичного срокам стандартных жилищных ипотечных кредитов. Но при этом следует помнить, что последний тип кредита не может быть безоговорочно отнесен к группе строительных, поскольку он обладает специфическими характеристиками как среднесрочного строительного кредита, так и долгосрочного ипотечного жилищного кредита.
В-третьих, строительные кредиты характеризуются целым рядом особых процедур подготовки, выдачи и управления, каждая из которых обусловлена первыми двумя указанными особенностями. В этой главе мы более подробно познакомимся с особенностями процедур в случае кредитования строительства, в том числе многоквартирных жилых домов, а также кредитования индивидуального жилищного строительства.
И наконец, обеспечением по этим кредитам является не только ипотека - залог недвижимости (в зарубежных странах? обычно земельного участка и вновь возводимого жилого дома), но и другие активы застройщика.
Таким образом, при анализе кредитования строительства (как жилья, так и коммерческих объектов) имеется в виду совершенно особый вид кредитной деятельности, который может быть в самом общем виде определен следующим образом.
Кредитование строительства - это предоставление кредитными организациями юридическим или физическим лицам целевых кредитов, предназначенных для осуществления подготовительных, строительно-монтажных и пуско-наладочных работ, которые связаны со строительством вновь создаваемых объектов жилой и коммерческой недвижимости или завершением строительства (реконструкцией) уже существующих объектов недвижимости.
Обеспечением по таким кредитам могут являться залог земельных участков, на которых ведется строительство, вновь создаваемые на этих земельных участках объекты недвижимости в процессе строительства (ипотека), строительные материалы, права по соответствующим договорам подряда и поставки стройматериалов, а также любые иные виды обеспечения, допускаемые законодательством
Традиционно девелоперы заключали соглашение о предоставлении долгосрочного кредита до заключения соглашения с строительном кредите несмотря па то, что строительное финансирование предшествует долгосрочному финансированию. Строительный кредитор подтверждает выдачу строительного кредита, если будут взяты обязательства о его погашении в определенный срок за счет долгосрочного кредита.
Однако в начале 1980-х гг. когда процентные ставки взлетели вверх, получили распространение возобновляемые строительные кредиты (open-ended construction loans), длм получения которых нет необходимости рефинансирования их долгосрочными кредитам. В ожидании того, что ставки по долгосрочным кредитам упадут, стали выдаваться среднесрочные строительные кредиты с плавающей процентной ставкой (floating rate miniperms) на три-пять лез вплоть до начала периода эксплуатации, Мл самом деле так и произошло, когда процентные ставки по долгосрочным кредитам были почти на уровне 20 и упали до 12%, поэтому девелоперы, которые воспользовались среднесрочными кредитами, оказались в серьезном выигрыше.
Однако получение возобновляемых кредитов обычно зависит от опыта девелопера и состояния его финансовой отчетности. Начинающим девелоперам. не обладающим отличной кредитной историей, пока финансовые показатели их деятельности недостаточно хороши, обычно необходимо заключить соглашение о долгосрочном рефинансировании.
Строительный кредит характеризуется коротким сроком, очередностью выплат по кредиту, переменной процентной ставкой и единовременным погашением по завершении проекта, затем строительный кредит рефинансируется за счет долгосрочного кредита. По мере продвижения работы пал проектом девелопер ежемесячно оформляет- заявку на получение выплат по кредиту. Кредитор финансирует заявку, перечисляя деньги на счет, открытый пол проект девелопера. Зачем девелонер может расплатиться с подрядчиком.
Если объект не сдан в аренду полностью, а долгосрочный кредит не финансируется в установленные сроки, то строительный кредитор технически может предъявить кредит к досрочному взысканию - то есть потребовать от девелопера немедленного погашения кредита. Однако на практике строительные кредиторы не заинтересованы во взыскании просроченного кредита до тех пор. пока существует достаточная вероятность успешного завершения проекта. Если девелопер постоянно информирует строительных кредиторов о продвижении проекта и о причинах задержек, то они. скорее всего. согласятся продлить срок строительного кредита на б или 12 месяцев. Подобное продление почти всегда требует увеличения выплаты на одни или два процента.
Строительные кредиты страдают от высокой степени неопределенности: на ход строительства влияют задержки из-за погодных условий, проблемы С рабочей силой, нехватка материалов, перерасход средств. банкротства подрядчиков и субподрядчиков, риск сдачи в аренду (темп сдачи в аренду и поступления арендной платы ниже чем ожидалось). Вследствие этого кредиторы, обеспечивающие строительное финансирование, принимают особые меры предосторожности, чтобы обеспечить свою безопасность.
Более того, строительные кредиторы все больше сомневаются в возможности заключить соглашение о предоставлении долгосрочною финансирования. Долгосрочные кредиты иногда содержат настолько жесткие условия, которые девслопер должен выполнить, чтобы получить финансирование, что вероятность рефинансирования кредитов небольшая.
При Проведении переговоров о долгосрочном рефинансировании девелоперы должны позаботиться о том, чтобы заключенные ими соглашения были приемлемыми для строительных кредиторов с точки зрения предоставления строительного кредита.
Гарантиями для кредитора являются сам проект и репутация девелопера. Обычно от девелопера требуется нести личную ответственность по строительному кредиту, а размеры чистых активов должны быть по крайней мере равны сумме кредита. Во время экономических спадов требования но кредитованию могут быть еще более жесткими, и девелопер должен будет подтвердить ликвидность чистых активов (денежные средств;, акции и облигации) на сумму кредита.
Для девелопмента многоквартирных зданий срок разрешения строительного кредита обычно составляет от одною до двух лет, что должно соответствовать периоду строительства и сдачи в аренду. Процентные ставки зависят oi репутации девелопера и обычно превышают базовую ставку на 1-3% при 1% или 2%, уплачиваемых авансом/»
Если полная себестоимость проекта превышает сумму строительного кредита, то строительные кредиторы требуют от начинающего девелопера внести авансом необходимый для проекта собственный капитал до того, как он сможет получать выплаты по строительному кредиту. Таким образом, весь необходимый собственный капитал должен быть собран до начала строительства.
Проценты рассчитываются ежемесячно на основе среднесуточного непогашенного остатка кредита. Девелоиеры могут точно рассчитать средства, необходимые для выплаты процентов (как показано в табл. 4-10). но у банков существуют свои методы расчета процентных платежей. Например, сели общая сумма кредита сроком на один год под 10% составляет $1 млн. то для определения среднего непогашенного остатка кредита банк может применить такой высокий стандартный коэффициент, как 0,75, даже если девелопер может показать, что средний остаток кредита составляет 0,50 от конечной суммы. Этот коэффициент применяется для определения резерва для выплаты процентов, то есть $75 000 в пашем примере ($1 000 000 х 0.75 средний остаток х 10% х 1 год)
.
Институциональные кредиторы требуют преимущественною нрава удержания на собственность. Существующие кредиты автоматически обладают преимуществом перед последующими кредитами согласно правилу «первый по времени — первый по очереди». Таким образом, любые прошлые заимствования, например, финансирование продавца или кредит на девелопмент земли, должны быть выплачены и освобождены от залога в момент получения первой выплаты но строи тельному кредиту
Выплаты но строительному кредиту увязаны с этапами процесса строительства. Это называется процентом выполнения работ. Исходя из опенки объема работ, выполненных на определенную дату. Опенка производится девелопером, архитектором пли инспектором, нанятым кредитором. Если стоимость в процентном измерении оказывается ниже, то последующие выплаты по кредиту не разрешаются - вне зависимости от объема затраченных девелопером средств в денежном выражении. Девелопер составляет подробный постатейный бюджет расходов, понесенных за пределами участка (например, на улучшения улиц или дорожные знаки), расходов, понесенных на участке (например. асфальтирование или ландшафтные работы), и прямых расходов на строительство всего проекта. Например, он может сообщит!, кредитору, что на 30% выполнил бетонные работы и желает получить 50% финансирования по статье бетонных работ. Инспектор кредитора может проверить и сказать, что было произведено только 40% работ. Затем девелопер ведет переговоры или объясняет, почему работы в действительности выполнены на 50%. и стороны приходя) к соглашению.
Обычно строительные кредиты предоставлялись институциональными кредиторами, а именно коммерческими байками, а иногда также страховыми компаниями и пенсионными фондами. Институциональные кредиторы строю контролируются Федеральной резервной системой, которая тщательно отслеживает остатки по кредитам и резервы. Если кредит не погашен вовремя или если не производится выплата процентов, то кредит относят к отдельной категории, которая требует значительно большего резерва для возмещения потерь по кредитам (денежные средства, которые резервируются банком для предотвращения возможных убытков).
В самом начале кризиса рынка недвижимости в конце 1980-Х гг. был принят Закон о реформировании, оздоровлении и контроле финансовых институтов (Financial Institutions Reform. Recovery; and Enforcement Act - FtRRBA) от 1989 г.
Среди прочею он регулирует размер банковских резервов, необходимых дляпокрытия высоко рисковых ипотечных кредитов. Первоначально средний размер резервных фондов составлял 3%. НО затем был увеличен до 6%, чтобы свести к минимуму вероятность неплатежей, и ставки меняются в зависимости от тою, является ли кредит стандартным, на девелопмент, или спекулятивным. Многие юридические фирмы специализируются на выполнении требований FIRRHA.
Поскольку большие резервы для возмещения потерь но кредиту снижают прибыли банка, банки стараются избегать строительных кредитов с неоправданно высоким риском. Данная предосторожность еще сильнее усложняет получение финансирования для начинающих девелоперов, потому что кредиторы С еще большей, чем до кризиса, неохотой выдают кредиты девелоперам без достаточною опыта.
Задача поиска строительною кредитора становится намного проще, если девелопер уже заключил соглашение о рефинансировании долгосрочным кредитом строительного кредита в будущей. Джером Френк Младший утверждает, что, возможно, стоит объединить усилия с тем. у кого есть кредитная история и хорошие отношения с банком. Он подчеркивает, что поиски наименьшей ставки процента по кредиту менее важны, чем установление отношений С хорошим банкиром: «Четверть или полпроцента к ставке процента по кредиту не могут повлиять на заключение сделки.
Самое важное для девелопера не процент, а время; он должен договориться о достаточно длительных сроках, чтобы успеть завершить проект». Френк добавляет, что девелопер должен остерегаться будущих крупных единовременных платежей. «Убедитесь в том, что вас не застанет врасплох крупный платеж, под который нужно найти финансирование. Старайтесь начинать строительство тогда, когда вы с самою начала получили возможность возобновления или продления кредита, и выиграть для себя время».
Рэндольф Хауторн заметил, что между строительным и долгосрочным кредиторами всегда сохраняется
напряженность по поводу того, кто будет финансировать риск сдачи проекта в аренду «Сейчас все умеют строить со знанием дела, без значительного отставания от графика. Настоящий риск для всех категорий жилья возникает когда дело касается спроса, и зашили от того, насколько быстро жилье начнет сдаваться в аренду. что оказывает огромное влияние па прогноз.
В более оптимистичные времена можно найти множество вариантов возобновляемого строительного кредитования, так называемых среднесрочных кредитов без соглашения о будущем предоставлении долгосрочною финансирования. Когда рынок становится вялым или когда люди озабочены проблемами правового регулирования, ищут не возобновляемые строительные кредиты, а гарантии по долгосрочному финансированию».
Карл Завитковски говорит, что очень важно различать кредиты, предоставленные небольшими банками, и кредиты, предоставленные крупными банками. Небольшие региональные банки выдают такие кредиты, которые они планируют проводить через свою финансовую отчетность, тогда как крупные банки выдают синдицированные кредиты совместно с другими банками и как можно скорее списывают их со своего баланса.
Такие крупные девелоперы, как компании JP1 И Trammel Crow Company, зависят от банков с большими Кредитными возможностями, которые занимаются синдицированным финансированием проектов стоимостью от $15 до $20 млн. и выше. «Небольшие банки склонны устанавливать цены ниже, чем крупные институты; потому что у них. в отличие от крупных банков, нет ограничений по рискованным операциям. Крупные банки выдают кредиты с гибкими условиями кредитования для синдицированных сделок, которые оставляют за ними право повысить ставку процента. например, ставка устанавливается как LIBOR (лондонская межбанковская ставка кредита) плюс 200 базисных пунктов до LIBOR плюс 225 базисных пунктов.4 Даже при помощи таких инструментов почти невозможно создать синдикат по предоставлению рискованных кредитов из-за сложившейся ситуации в крупных финансовых институтах».
Даже аналитикам, далеким от рынка застройки, понятно, что в условиях текущих экономических реалий многие строительные компании испытывают недостаток оборотного капитала и хотели бы получить адекватную помощь от кредитно-финансовых организаций. Однако для банков сотрудничество с компаниями строительной отрасли не выглядит перспективным, несмотря на всеми отмечаемый высокий « отложенный спрос» на жилье, а так же прогнозируемые возможности в сфере коммерческой недвижимости.
« Спрос на кредиты со стороны строительных организаций сравнительно велик, однако предпочтение отдается структурам со сравнительно низкой долговой нагрузкой на бизнес и хорошим качеством залогов, которыми выступают объекты строящейся недвижимости. При этом желательно, чтобы проект был завершен на 80%», — описывает ситуацию главный экономист УК « Финам Менеджмент» Александр Осин.
Эксперты всех направлений признают, что у отрасли большой потенциал роста, за счет высокого уровня « отложенного спроса» на российском жилищном рынке. Однако завышенные в результате кредитного бума цены на жилую недвижимость и значительные коррупционные и бюрократические издержки сдерживают развитие сегмента. В связи с этим аналитики убежденно заявляют, что жилищное строительство не окажется в числе отраслей — лидеров восстановления российской экономики в перспективе ближайших кварталов. Конечно в более длительном периоде оно вполне может занять это место благодаря усилению мер административного контроля за ценообразованием и исполнением законодательства РФ в данном инвестиционном сегменте. Только на ситуацию, которая разворачивается здесь и теперь, это никак не влияет.
Опрос среди банкиров о том, кому из строителей они готовы выдавать сегодня крупные займы, позволяет сложить достаточно четкую картину. Согласно данным Олега Никитенко, заместителя директора дирекции корпоративных продаж ОТП Банка, рассматриваются заявки от потенциальных клиентов, представляющих собой симбиоз строительных и девелоперских компаний. В чистом виде девелоперам получить крупные денежные средства сегодня сложно. О трудностях взаимодействия с кредитно-финансовыми организациями сегодня заявляют и сами участники строительного рынка. Как отмечает Василий Брязкуха, финансовый директор инвестиционно-девелоперской компании « Сити — XXI век», банки неохотно идут на рефинансирование ранее выданных кредитов, поэтому до последнего пытаются получать с девелоперов живые денежные средства в погашение обязательств. Эта стратегия просматривается в основном у крупных, так называемых системообразующих, банков, сравнительно неплохо чувствующих себя на современном рынке. Если реструктуризация все же одобряется, то это ведет к увеличению процентной ставки и требованию дополнительных ликвидных залогов. По существу, у девелоперов сегодня очень ограниченный инструментарий по снижению кредитного бремени в силу складывающихся тенденций на строительном рынке. Рефинансировать свои долги могут единицы, не говоря уже о выходе на рынок капитала. Поэтому многим компаниям приходится рассчитывать на свои силы и заниматься, по сути, увеличением продаж через изменение ценовой и маркетинговой политики. Последний фактор во многом зависит от текущего состояния самого девелопера, его кредитного портфеля, а также портфеля проектов и степени готовности объектов.
Банки готовы предоставлять кредитные средства на ремонт, реконструкцию либо завершающий этап строительства коммерческой недвижимости, при этом приоритетными являются проекты, связанные с эксплуатацией торговых объектов. Условием предоставления финансирования является наличие достаточной залоговой базы из существующих объектов и взвешенная политика заимствований. Также заинтересовать банки могут проекты, связанные со строительством объектов специального назначения, в финансировании которых участвует государство, например возведение социально значимых объектов для энергетической, телекоммуникационной, транспортной и других отраслей.
« С большой вероятностью можно говорить о том, что заявки „девелоперов“, скорее всего, удовлетворены нашим банком не будут, — говорит Татьяна Иванова, заместитель начальника кредитного департамента коммерческого банка „Открытие“. — А вот заявки собственно строительных компаний, осуществляющих комплексные инжиниринговые или строительные работы, рассматриваются, решения принимаются индивидуально в зависимости от реализуемого проекта, заказчика-инвестора, объема уже выполненных работ».
Для получения крупной ссуды специализация заемщика в части коммерческого или жилищного строительства не принципиальна, важнее состояние его кредитного портфеля и стоимость имеющихся активов. Какой именно заемщик-строитель сегодня больше выгоден для банка — занимающийся коммерческой или жилой недвижимостью, вопрос тем не менее многогранный. « Полагаю, что и тот и другой сегмент ощутили на себе в последние годы негативное влияние спекулятивной активности, — делает вывод Александр Осин. — С учетом спада в производстве и потреблении, вероятного сокращения темпов их роста в перспективе ближайших лет строительным организациям при поддержке государства в обоих случаях предстоит провести существенную работу по снижению реальной себестоимости возводимых объектов. На этом фоне, на мой взгляд, риски инвестиций на рынке жилой и коммерческой недвижимости сейчас сопоставимы. Банк в данном случае подходит к каждому проекту индивидуально».
Маловероятно, что в краткосрочной перспективе кредитование строительных организаций вернется к докризисному объему в связи с нестабильностью на рынке и существующей тенденцией к снижению стоимости недвижимости. Как следствие, очень высока возможность утраты заемщиком способности обслуживать долг из-за падения выручки. Таким образом, ситуация с кредитованием заемщиков-строителей сложная и в ближайшее время не изменится. В целом бизнес-кредит участнику этого рынка в индивидуальном порядке выдать могут, но залог и процентная ставка будут включать в себя все риски, которые банк заложит в высоковероятное неисполнение застройщиком своих обязательств по выплате кредита.
Виды кредитования недвижимости в особых целях
Кредит с добавленной процентной ставкой
Канадский ролловер
Данный вид ипотеки характеризуется переменными ставками процента через заранее оговоренные промежутки времени (3-5 лет). Разновидность этого кредита – кредит с переговорной ставкой, когда кроме периодов изменения ставки процента оговариваются предельные ставки.
Кредит с перезакладываемым залогом (завершающая ипотека)
Эти методы основаны на схемах финансирования, которые предусматривают возможность продажи недвижимости, являющейся залоговым обеспечением кредита, еще не погашенного на момент продажи собственности. Обязательства по кредиту в этом случае принимает на себя покупатель.
При отсутствии достаточного количества денежных средств на оплату сделки покупатель может взять новый кредит по рыночной ставке.
Возможно использование двух методов финансирования сделки:
Прямая оплата остатка кредита и взятие нового кредита на сумму, позволяющую полностью оплатить собственность;
- принятие обязательств по существующему кредиту и взятие нового кредита на сумму, недостающую для оплаты сделки, причем обеспечением второго кредита будет та же недвижимость, позиция второго кредитора будет значительно рискованнее, что повлечет установление более высокой процентной ставки по кредиту.
Такие схемы финансирования вложений в недвижимость могут быть использованы и для рефинансирования: владелец может взять новый кредит под эту же собственность под более высокую норму процента, выплатить обязательств по старому кредиту, а разницу использовать для своих срочных нужд.
Однако при этом увеличивается риск заемщика, связанный с возможной потерей права выкупа заложенной собственности: соблюдение заемщиком графика платежей при расчетах со вторым кредитором не гарантирует того, что этот кредитор выполняет обязательства по платежам первому кредитору, вследствие чего заемщик может потерять право выкупа.
Такой вид кредита предусматривает отнесение процентов на основной долг, а результат делится на число периодов погашения для определения величины платежа. Данная ипотека используется для кредитования личной собственности и предусматривает досрочное погашение долга.
Строительство требует значительных капиталовложений, поэтому для его финансирования привлекается заемный капитал. Срок кредитования обычно равен сроку, который необходим для завершения строительства. Для финансирования нового строительства применяются ипотечные кредиты для осуществления нового строительства.
Условия кредитования нового строительства существенно отличаются от типичных условий для долгосрочных кредитов из-за более высокого риска, связанного с новым строительством. Долгосрочные кредиты предоставляются под залог реальных объектов, определить стоимость которых не составляет особого труда. При кредитовании нового строительства существует риск того, что строительство не будет завершено, а в случае завершения есть неопределенность относительно того, какова будет реакция рынка на этот новый объект. Стоимость строительства может оказаться более высокой, чем рыночная стоимость объекта.
Для снижения рисков применяются особые схемы финансирования нового строительства. Например, кредиты на строительство выдаются не единовременно, а поэтапно, причем только после подтверждения полного завершения согласованного объема строительно-монтажных работ. Другой вариант - кредитор получает и оплачивает счета субподрядчиков за фактически выполненные работы. Банк совместно с застройщиком должны тщательно проанализировать комплекс факторов, включая спрос на данный тип объектов, емкость рынка, способность застройщика контролировать сроки и смету затрат в ходе строительства, чтобы при его завершении выйти на запланированные цены и, таким образом, выдержать предложенные первоначальные условия продажи жилья.
Кредит погашается «шаровым» платежом в конце кредитного периода за счет долгосрочного кредита или за счет выручки от продажи построенного объекта на рынке.
Наиболее распространенные варианты погашения кредита на строительство:
Выдача кредита только тогда, когда заемщик уже имеет договор о долгосрочном финансировании завершенного объекта;
- строитель одновременно является заемщиком и строительного, и долгосрочного кредита у одного кредитора;
-наличие предварительной договоренности между застройщиком и банком о возможности предоставления ипотечных кредитов потенциальным покупателям для приобретения построенных объектов, что эффективно сочетается с ипотечным кредитованием покупателей построенного таким способом жилья: получаемые ипотечные кредиты и собственные средства граждан используются для оплаты жилья, а застройщики получают возможность погасить ранее полученный строительный кредит.
Наряду с вышеперечисленными вариантами существует «Краткосрочное финансирование девелопмента». Предусматривается схема выдачи кредита на строительство при отсутствии договора о предоставлении долгосрочного кредита по завершении строительства. В этом случае кредитор и заемщик предполагают, что будет получен доход от продажи объекта, за счет которого будет погашен кредит. Высоки риски из-за проблем поиска долгосрочного кредитора в случае невозможности быстрой продажи объекта, что может повлечь невыполнение обязательств по краткосрочному кредиту.