Особенности методики оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, подлежащего реконструкции. Расчет рыночной стоимости

Для определения рыночной стоимости земельных участков используется несколько методов, порядок применения которых установлен распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г. № 568-р «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков». На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения и метод распределения. На доходном подходе - метод капитализации земельной ренты, метод остатка и метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

Метод сравнения продаж применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условием его применения является наличие рыночной информации о ценах на схожие с оцениваемым земельные участки. Порядок определения рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж представлен на рис. 3.5.

Рис. 3.5.

На первом этапе определяются элементы сравнения, к которым относятся ценообразующие факторы и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками. К факторам, влияющим на рыночную стоимость земель, относятся:

Характеристики сделок с земельными участками включают в себя:

  • условия финансирования (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления займа);
  • условия платежа (расчет денежными средствами, векселями и т.п.);
  • обстоятельства совершения сделки (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);
  • изменение цен за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливается путем прямого сопоставления каждого аналога (по каждому элементу сравнения) с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками.

Корректировки цен аналогов определяются либо в расчете на единицу измерения площади земельного участка (гектар, метр квадратный), либо на участок в целом. Корректировки могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.

Величина корректировки может определяться различными способами. Самым простым способом является прямое попарное сопоставление цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения. Сложность при использовании этого способа может заключаться в подборе таких аналогов. Вторым способом является прямое попарное сопоставление дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определение корректировки путем капитализации разницы в доходах. Третьим способом является корреляционно-регрессионный анализ связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов, а затем определение уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка. Четвертый способ основан на определении затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки. Пятый способ представляет собой экспертное обоснование корректировок цен аналогов.

В результате внесения корректировок цены аналогов должны быть близки друг к другу, в противном случае нужно выбрать другие аналоги, пересмотреть элементы сравнения либо уточнить значения корректировок.

Метод выделения применяется для оценки застроенных земельных участков. Особенностью метода является то, что в нем используются данные по единым объектам недвижимости, под которыми понимается земельный участок и все его улучшения - здания, сооружения, сети и т.п.

Применение метода выделения возможно при следующих условиях:

Порядок определения рыночной стоимости земельного участка методом выделения представлен на рис. 3.6.


Рис. 3.6.

При расчете стоимости улучшений оцениваемого земельного участка учитываются затраты на их замещение или воспроизводство. Затратами на замещение являются затраты, необходимые для создания аналогичных улучшений с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки. Затратами на воспроизводство считаются затраты, которые требуются для создания точной копии улучшений с использованием применявшихся при их создании материалов и технологий.

Затраты могут определяться с использованием укрупненных или элементных стоимостных показателей. К укрупненным относятся показатели, характеризующие параметры объекта в целом, - квадратный, кубический, погонный метр, а также показатели по комплексам и видам работ. К элементным стоимостным показателям относятся элементные цены и расценки, используемые при определении суммы затрат на создание улучшений. Укрупненные и элементные стоимостные показатели, приведенные в базисном уровне цен, пересчитываются с использованием текущих и прогнозных индексов изменения стоимости строительства в уровень цен на дату оценки.

Расчет затрат на создание улучшений с использованием элементных стоимостных показателей может осуществляться также с использованием ресурсного и ресурсно-индексного методов. Эти методы основаны на калькулировании в текущих (прогнозных) ценах всех ресурсов (элементов затрат), необходимых для создания улучшений.

В состав затрат на создание улучшений земельного участка включается также прибыль инвестора - величина наиболее вероятного вознаграждения за инвестирование капитала в создание улучшений. Прибыль инвестора может рассчитываться как разность между ценой продажи и затратами на создание аналогичных объектов либо как отдача на капитал при его наиболее вероятном аналогичном по уровню рисков инвестировании.

При определении стоимости замещения или стоимости воспроизводства учитывается величина накопленного износа улучшений - сумма физического, функционального и части экономического износа, относящегося к улучшениям.

Физическим износом является потеря стоимости улучшений, обусловленная ухудшением их физических свойств. Функциональный износ представляет собой потерю стоимости в результате несоответствия объемно-планировочного решения, строительных материалов и инженерного оборудования, качества произведенных строительных работ или других характеристик улучшений современным рыночным требованиям, предъявляемым к данному типу улучшений. Экономический износ - это потеря стоимости единого объекта недвижимости, обусловленная отрицательным воздействием внешних по отношению к нему факторов.

Физический и функциональный износ могут быть устранимыми и неустранимыми. Экономический износ, как правило, является неустранимым. При этом износ является устранимым, если затраты на его устранение меньше, чем увеличение стоимости объекта недвижимости в результате его устранения.

Рыночная стоимость земельного участка по данному методу определяется как разность между стоимостью единого объекта недвижимости, в состав которого входит оцениваемый участок, и стоимостью его улучшений.

С применением метода распределения оценивается рыночная стоимость застроенных земельных участков, т.е. аналогами служат, как и в предыдущем методе, единые объекты недвижимости.

Условия применения метода таковы:

  • наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок;
  • наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;
  • соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Порядок определения рыночной стоимости земельного участка методом распределения представлен на рис. 3.7.


Рис. 3.7.

Как видно из рисунка, алгоритм этого метода отличается от метода выделения незначительно: в данном случае расчет рыночной стоимости земельного участка основан не на разнице между стоимостью единого объекта недвижимости и стоимостью улучшений земельного участка, а на доле земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости. Отсюда следует, что для применения этого метода нужно определить эту долю на основе рыночных данных об аналогичных объектах.

Метод капитализации земельной ренты применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Для его применения необходимо одно условие - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка. Метод предполагает последовательность действий, представленную на рис. 3.8.


Рис. 3.8.

Величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на земельном рынке.

Коэффициент капитализации может определяться двумя способами:

  • 1) путем деления величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи;
  • 2) путем увеличения безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.

При этом под безрисковой понимается ставка отдачи при наименее рискованном инвестировании капитала (например, ставка доходности по депозитам банков высшей категории надежности или ставка доходности к погашению по государственным ценным бумагам).

Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на коэффициент капитализации.

Метод остатка применяется для оценки как застроенных, так и незастроенных земельных участков. Условием его применения является возможность застройки оцениваемого участка улучшениями, приносящими доход. Определение рыночной стоимости земельного участка методом остатка может быть осуществлено по двум вариантам (рис. 3.9 и ЗЛО).

Согласно приведенному алгоритму на первом этапе рассчитывается стоимость воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка.

На втором этапе осуществляется расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый участок. Такой доход рассчитывается за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы. Чистый операционный доход представляет собой разность между действительным валовым доходом и операционными расходами, которые несет арендодатель. Действительный валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь от простоя помещений и потерь от неплатежей за аренду. Потенциальный валовой доход равен доходу, который можно получить от сдачи всей площади единого объекта недвижимости в аренду при отсутствии потерь от невыплат арендной платы.


Рис. 3.9.

Расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты

При оценке земельного участка арендные ставки за пользование единым объектом недвижимости рассчитываются на базе рыночных ставок арендной платы (наиболее вероятных ставок, по которым объект оценки может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине ставки арендной платы не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства).

Для пустующих и используемых собственником для своих нужд помещений также используются рыночные ставки арендной платы. В потенциальный доход включаются и другие доходы, получаемые за счет неотделимых улучшений недвижимости, но не включенные в арендную плату.

Величина операционных расходов определяется исходя из рыночных условий сдачи в аренду единых объектов недвижимости. Операционные расходы подразделяются на постоянные - не зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости, переменные - зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости и расходы на замещение элементов улучшений со сроком использования меньше, чем срок использования улучшений в целом (далее - элементов с коротким сроком использования). В состав операционных расходов не входят амортизационные отчисления по недвижимости и расходы по обслуживанию долговых обязательств.

Расчет расходов на замещение элементов улучшений с коротким сроком использования производится путем деления суммы затрат на создание данных элементов улучшений на срок их использования. Управленческие расходы включаются в состав операционных расходов независимо от того, кто управляет объектом недвижимости - собственник или управляющий.

На третьем этапе осуществляется расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, который определяется как произведение стоимости воспроизводства или замещения улучшений на коэффициент капитализации доходов от улучшений. При расчете коэффициента капитализации учитываются наиболее вероятный темп изменения дохода от улучшений и наиболее вероятное изменение стоимости улучшений (например, при уменьшении стоимости улучшений учитывается возврат капитала, инвестированного в улучшения).

На четвертом этапе рассчитывается величина земельной ренты, которая равна разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости и чистого операционного дохода от улучшений.

На пятом этапе определяется рыночная стоимость земельного участка путем деления величины земельной ренты на коэффициент капитализации земельной ренты.

Второй вариант расчета рыночной стоимости земельного участка по методу остатка содержит четыре этапа (см. рис. 3.10).


Рис. ЗЛО. Алгоритм метода остатка (вариант 2)

Как видно из приведенного алгоритма, первые два этапа расчетов аналогичны варианту 1. На третьем этапе определяется рыночная стоимость единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода за определенный период времени, т.е. путем деления чистого операционного дохода на коэффициент капитализации. Рыночная стоимость земельного участка, рассчитываемая на завершающем этапе, равна разности рыночной стоимости единого объекта недвижимости и стоимости воспроизводства или замещения улучшений.

Метод предполагаемого использования применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условием его применения является возможность использования земельного участка способом, приносящим доход. Метод предполагает последовательность действий, представленную на рис. 3.11.


Рис. 3. 77.

Согласно алгоритму вначале определяются затраты, которые необходимо осуществить для того, чтобы земельный участок можно было использовать наиболее эффективным способом. Это могут быть затраты на создание улучшений земельного участка или на его разделение на части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Такие затраты могут быть распределены во времени, что необходимо учесть.

Затем рассчитываются доходы, которые можно получить при использовании земельного участка наиболее эффективным способом. Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное использование земельного участка или единого объекта недвижимости либо их продажа в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости. Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет дохода от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Для получения доходов должны производиться расходы, поэтому они определяются на следующем этапе.

Особенностью этого метода является учет фактора времени при расчете доходов и расходов, что достигается с помощью дисконтирования. Под дисконтированием понимается процесс приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки по определенной ставке дисконтирования. Величина ставки дисконтирования соответствует уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок. Такие ставки могут определяться на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций.

На завершающем этапе рассчитывается стоимость земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с его использованием.

Рыночная оценка - это оценка рыночной стоимости имущества, а также других объектов гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Оценка рыночной стоимости

Рыночная стоимость недвижимости и ее расчет является самым распространенным видом рыночной оценки. Оценка рыночной стоимости включает в себя определение стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта, например, права аренды, права пользования и т.д. Зачастую, рыночная стоимость недвижимости является очевидной для ее владельцев или возможных покупателей. Однако, после проведения оценки рыночной стоимости, ее цена может быть значительно скорректирована. Для определения этой реальной стоимости и производится оценка недвижимости.

В оценочной практике под оценкой недвижимости принято понимать :

Оценка недвижимости проводится в отношении таких объектов, как здания промышленного, социального или культурного назначения, производственные комплексы; жилые дома, квартиры, комнаты и иные жилые помещения; офисные, складские и производственные помещения; земельные участки, многолетние насаждения - сады, парки, скверы, освоенные участки в садовых и дачных товариществах; сооружения - дороги, мосты, подъездные пути, резервуары, ограждения и т.п.; объекты незавершенного строительства, включая объекты с приостановленным строительством, законсервированные объекты и объекты с прекращенным строительством.

Наша компания проводит определение рыночной стоимости объектов недвижимого имущества для оформления взноса в уставной капитал предприятий, оформления залога (ипотеки), изменения учетной стоимости основных средств в бухгалтерском учете, заключения договоров страхования и для любых иных целей, требующих установления стоимости объекта независимым оценщиком.

Выделяют три основных метода оценки рыночной стоимости недвижимости: метод сравнения, затратный метод и метод капитализации доходов.

Методы рыночной оценки

Основной метод рыночной оценки - это метод сравнительных продаж. Этот метод применим в том случае, когда существует рынок земли и недвижимости, существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача оценщиков заключается в том, чтобы анализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи и таким образом получать рыночную стоимость оцениваемого объекта. Метод построен на сопоставлении предлагаемого для продажи объекта с рыночными аналогами.

Метод оценки рыночной стоимости по затратам к земле практически не применим. Может использоваться лишь в исключительных случаях оценки земли неразрывно от произведенных на ней улучшений. Считается, что земля постоянна и не расходуема, а затратный метод применяется для оценки искусственных объектов, созданных человеком. При оценке этим методом стоимость земли складывается со стоимостью улучшений (зданий, сооружений), а земля оценивается отдельно другими методами.

Рыночная оценка необходима также в рамках региональной налоговой политики. Во всем мире основой системы местного налогообложения служит налог на недвижимость, за счет этого налога формируется часть местного бюджета. Конечно, с развитием самого рынка, с появлением реальных стоимостей возможен переход к такой системе налогообложения, которая бы стимулировала развитие рынка недвижимости и обеспечила бы вместе с тем пополнение местных бюджетов. Этим объясняется и безусловный интерес к рыночной оценке, проявляемый со стороны местных администраций.

Если Вам нужно получить рыночную оценку стоимости имущества - обратитесь к нам, используя контактную информацию . Звоните, поможем!

Установить стоимость товаров, работ или услуг так, чтобы претензий к ее обоснованности у налоговиков не возникло – задача весьма нетривиальная. Особенно если речь о продукции, не имеющей аналогов на рынке.

Общим принципом определения цены любой сделки в целях налогообложения является ее соответствие уровню рыночных цен. А таковой исходя из пункта 4 статьи 40 Налогового кодекса признается цена, сложившаяся при взаимодействии спроса и предложения на рынке идентичных (а при их отсутствии – однородных) товаров, работ, услуг в сопоставимых экономических условиях.

Особенности расчета рыночной цены, а также случаи, когда налоговики получают возможность вмешиваться в ценообразовательный процесс, довольно четко изложены в упомянутой статье. Впрочем, споры по поводу применения тех или иных ее положений –тоже не редкость. И большинство из них связано именно с порядком определения рыночной цены товара.

Ищем идентичные товары

Итак, если на соответствующем рынке имеют место сделки с идентичными (однородными) товарами, работами или услугами, то их рыночная цена определяется на основании информации, приведенной в официальных источниках (п. 11 ст. 40 НК). Это может быть официальная информация о биржевых котировках на ближайшей к месту нахождения продавца или покупателя бирже, а также котировки Минфина по государственным ценным бумагам и обязательствам. Подойдут и сведения из государственных органов по статистике и органов, регулирующих ценообразование, а также пригодится информация о рыночных ценах, опубликованная в печатных изданиях или средствах массовой информации. Кроме того, оценка рыночной цены на товары, работы или услуги может быть осуществлена в соответствии с Законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» имеющим лицензию оценщиком.

Как следует из пункта 9 статьи 40 Налогового кодекса, при определении рыночных цен учитывается информация о сделках с идентичными или однородными товарами в сопоставимых условиях. Это означает, что должны приниматься во внимание такие условия сделок, как количество поставляемых товаров, сроки исполнения обязательств, условия платежей и иные условия, если они могут оказывать влияние на формирование цен.

Обязательность учета условий сделок при осуществлении контроля цен подтверждается и арбитражной практикой. Большинство дел о доначислении налогов исходя из размера рыночных цен было проиграно налоговыми органами именно потому что они не смогли представить веских доказательств наличия сопоставимых условий сделок, совершенных фирмой – плательщиком налогов, и сделок, при осуществлении которых применялась рыночная цена (см., например, постановление ФАС Северо-Западного округа от 3 июня 2005 г. по делу № А56-43517/04, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 12 марта 2008 г. № Ф04-1672/2008 (1943-А03-42)).

Расплата за «уникальность»

Основные сложности в вопросе проверки цены на ее соответствие рыночному уровню возникнут у компаний, реализующих товары, работы или услуги, не имеющие аналогов. Если на соответствующем рынке сделки по идентичным товарам отсутствуют, либо определение рыночной цены невозможно в силу отсутствия или недоступности информационных источников, то для определения таковой используется метод цены последующей реализации.

Сущность метода цены последующей реализации состоит в определении рыночной цены реализуемых ценностей на основе установления покупателем цены их перепродажи по следующей формуле:

Ц1 = Ц2 – (З2 + П2),

Ц1 – рыночная цена товара;

Ц2 – цена реализации (перепродажи) товара последующим покупателям;

З2 – затраты, понесенные покупателем товара при его дальнейшей реализации (перепродаже) и продвижении на рынок (без учета цены приобретения товара);

П2 – обычная прибыль покупателя товара при его дальнейшей реализации (перепродаже).

Как следует из самого названия, метод цены последующей реализации может использоваться только в случае наличия факта перепродажи товаров, работ или услуг. Если же и этот метод применить нельзя, то «на крайний случай» фирма вправе воспользоваться затратным методом. Его использование сводится к определению рыночной цены товара по следующей формуле:

Ц = З + П,

Ц – рыночная цена товара;

З – прямые и косвенные затраты продавца на производство (приобретение) и (или) реализацию товара, а также затраты на транспортировку, хранение и иные подобные затраты;

П – обычная прибыль продавца.

Нужно также отметить, что оба приведенных метода имеют существенный недостаток: они не учитывают влияния инфляции на уровень рыночных цен. И в условиях значительного роста цен полученные с помощью данных методов значения должны быть скорректированы на изменение индекса цен. Однако возможность такой корректировки Налоговым кодексом не предусмотрена. Еще одним «камнем преткновения» является тот факт, что в налоговом законодательстве отсутствуют четкие определения таких терминов, как «обычные затраты» или «обычная для данного вида деятельности прибыль».

Казалось бы, чтобы избежать возможных ошибок при самостоятельном расчете тех или иных показателей, фирме и в этой ситуации логичнее всего было бы обратиться к независимому оценщику. Однако в своем недавнем письме от 2 июля 2008 года № 03-02-07/1-243 специалисты Минфина запретили это делать, озвучив мнение, которое сводится к тому, что проводить оценку рыночной цены товара, работы или услуги, не имеющую аналогов на рынке, независимые оценщики не могут.

Впрочем, те же разъяснения оставляют за судом право учесть любые факторы, имеющие значение для определения результатов сделки, не ограничиваясь обстоятельствами, перечисленными в статье 40 Налогового кодекса.. Причем что интересно – к аналогичным выводам и раньше приходили арбитражные судьи (постановление ФАС Уральского округа от 11 апреля 2006 г. № Ф09-2564/06-С6 по делу № А76-5970/2005).

Таким образом, даже если компании придется столкнуться с претензиями налоговых органов, «мириться с судьбой», если на то нет действительно весомых оснований, вовсе не обязательно. Всегда существует возможность отстоять свои интересы с помощью судей, которые в вопросе методологии определения рыночной цены для целей налогообложения зачастую оказываются именно на стороне налогоплательщика.

Методика определения рыночной стоимости объекта недвижимости и другого имущества основывается на идентичности товаров и принципе сопоставимости коммерческих условий. Какие факторы при этом следует учесть? Какие способы существуют в этом подходе оценки объектов? Рассмотрим основные варианты расчеты рыночной стоимости.

Вычислить стоимость объекта так, чтобы в будущем контрольные органы не признали контракт недействительным, а налоговую базу заниженной или завышенной – непростая задача. Оценка рыночной стоимости осуществляется для обоснования цены договора текущим условиям рынка однородной продукции. Будь то сделки с бизнесом как имущественным комплексом или реализация недвижимых объектов, либо продажа ценных бумаг существует еще много ситуаций, когда необходимо узнать цену.

Как определяется рыночная стоимость и почему нельзя использовать данные кадастрового учета? Ответ очень прост – предназначение цены, указанной в документации Росреестра или БТИ, заключается совсем в другом и необходимо для постановки объекта на учет, а также последующего налогообложения. Рыночная же стоимость позволяет установить реальную цену любого товара в денежном эквиваленте на текущий период. Этот показатель может меняться и, в первую очередь, зависит от экономического положения в стране, от спроса и имеющихся предложений.

Точное определение дают Федеральные стандарты, где указано, что задачей оценки может быть определение рыночной стоимости, то есть самой вероятной цены реализации актива на настоящий момент. При этом должны выполняться обязательные условия:

  • Предмет договора доступен к обращению на свободном рынке.
  • Сделка заключается на добровольных условиях, без принуждений по отношению к покупателю и/или продавцу.
  • Стоимость в контракте устанавливается без давления форс-мажорных обстоятельств.
  • Информация о договоре считается исчерпывающей.

На конечный результат расчетов влияет множество факторов, среди которых – территориальное расположение недвижимого объекта; наличие транспортной, коммуникационной и социальной инфраструктуры; экологическое благополучие площадей, состояние, размер и технические характеристики имущества и пр.

Методы определения рыночной цены:

  1. Сравнительный – удобный и простой способ оценки, при котором за основу берется весь массив данных продаж за текущий период по идентичным объектам. В процессе мероприятия проводятся следующие этапы – исследование и сбор данных, проведение анализа и сопоставления информации по интересуемым объектам, корректировка показателей на влияющие факторы. За источники данных берутся общедоступные ресурсы: публикации, государственная информация, риэлтерские базы и пр. При выборе идентичных объектов оценщик ориентируется на критерии – по праву собственности, местоположению, условиям исполнения контракта, физическим характеристикам имущества, месту и времени продажи. При необходимости применяются специальные понижающие или повышающие цену коэффициенты, а также поправки на реалии рынка в России.
  2. Затратный – оптимально подходит для анализа цены новой и недавно введенной в эксплуатацию недвижимости, для страхования, реконструкции и выбора максимально эффективного варианта использования имущества. Основан на оценке совокупных расходов по созданию идентичного объекта. В процессе применяется принцип замещения, то есть предположение, что покупатель не должен переплачивать за готовый объект, если может получить за те же деньги возведение нового и аналогичного по качественным параметрам. Предусматривает расчет цены земли (приобретения либо аренды), оценку объемов необходимых восстановительных работ, определение износа (физического и функционального, внешнего), итоговое вычисление суммы стоимости с поправками на размер износа. Оценка участков производится независимо от недвижимости.
  3. Капитализации доходов (ренты) – этот способ применяется в целях оценки уже действующих объектов. Рыночная стоимость недвижимости рассчитывается, исходя из условий, что объект не нуждается в дополнительном финансировании по реконструкции и/или ремонту. Основывается на возможном размере выгоды при сдаче имущества в аренду. Расчеты ведутся с использованием коэффициента капитализации, получаемого на основании текущих данных рынка в первый год, а затем делаются прогнозы на последующие периоды. Способ не может считаться достаточно достоверным для российских условий в отличие от зарубежных по причине непрозрачности отечественного рынка и сложностей в сборе правдивой информации. Тем более, когда речь идет о нескольких годах, прогнозы становятся очень относительными.

Определение рыночной стоимости предприятия

Хозяйственная деятельность может приносить владельцам бизнеса разные сюрпризы, требующие получения реальных данных о денежном измерении объектов. Определение рыночной стоимости недвижимого имущества предприятия необходимо при совершении сделок купли-продажи; во время разрешения имущественных споров, включая судебные разбирательства; в процессе одобрения ипотечного займа или оформления кредитной линии в финансовом учреждении; при реорганизационных мероприятиях; для привлечения стороннего финансирования частных инвесторов и во многих других случаях.

Процедуру оценки, как правило, проводят специализированные оценочные экспертные компании с предоставлением официального отчета, но, в зависимости от конечной цели, можно провести необходимые расчеты самостоятельно, подтвердив результаты актуальной информацией. При этом оценка бизнеса в целом и его объектов по отдельности, как и любого прочего имущества, заключается в процессе определения реальной рыночной цены на текущий период времени. Выбирая оптимальный метод, следует предварительно проанализировать все исходные условия и влияющие факторы.

Расчет рыночной стоимости акций

Достоверное определение рыночной стоимости акций можно найти на открытых интернет-ресурсах. Чтобы ориентироваться в полученных данных, помните о том, что курс акции вычисляется одним из приведенных выше методов с учетом положения на рынке. Самым распространенным считается затратный способ, при котором учитываются активы и обязательства эмитента, и рассчитывается чистый доход на 1 акцию. Также применяются доходный (с учетом будущих поступлений) и сравнительный методы (проводится сопоставление с другими аналогами). При последнем способе берутся общедоступные данные.

Расчет рыночной стоимости облигации – формула

Для получения информации о фактической рыночной цене облигаций применяются специальные формулы. Одна из них приведена ниже:

Цена рыночная облигации = Сумма купонных платежей х ((1 – 1 / (1 + рыночная ставка на текущий момент) в степени n) / рыночная ставка на текущий момент + Стоимость облигации по номиналу / (1 + рыночная ставка на текущий момент).

Сумма купонных платежей = купонная ставка в % х Стоимость облигации по номиналу.

n – срок (в годах) до погашения облигации.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

Теоретические основы интересуют многих людей.

Если вы хотите узнать больше о данной процедуре, нюансах выполнения, тонкостях процесса, то стоит прочитать нашу статью.

Правовые основы оценки рыночной стоимости недвижимости

Оценка – услуга, которая предоставляется квалифицированными специалистами. В рамках данной процедуры устанавливается стоимость конкретного объекта недвижимости. Составляется заключение, которое подтверждает указанные параметры.

Дополнительно существует Закон об оценочной деятельности. Он регулирует взаимоотношения между компаниями и клиентами, создает основания для дальнейшего применения данных.

В рамках исследования устанавливается юридический факт – стоимость объекта. После оценки недвижимости и земли можно свободно пользоваться этими данными для различных целей. Отчеты применяются не только в частном порядке, но и в государственных инстанциях.

Зачем необходима процедура?

С какими целями проводится оценка объектов недвижимости и определение рыночной стоимости ? Существует множество оснований для ее назначения. Необходимо перечислить причины выполнения:

  1. Наследование имущества и последующая уплата налогов.
  2. Определение текущей стоимости объекта.
  3. Последующая продажа и установление оптимальной цены.
  4. Передача в аренду.
  5. Имущество выступит в качестве залога по займу.
  6. Недвижимость переходит в уставной капитал.
  7. Вы хотите выполнить различные операции с ней.
  8. Желаете застраховать объект.
  9. Происходит оспаривание кадастровой стоимости.

Учитывая огромное количество направлений, данная процедура всегда пользуется повышенным спросом. Но важно правильно провести исследование, чтобы предотвратить возникновение недочетов.

Методика оценки рыночной стоимости недвижимости

Существуют различные принципы оценки рыночной стоимости недвижимости . Данная сфера широка, применяется множество способов для проведения процедуры и получения наиболее точной информации.

Все методы можно поделить на три типа. Именно эти способы чаще всего используются во время оценки:

  1. Затратный.
  2. Доходный.
  3. Сравнительный.

Это ключевые подходы и основные методы оценки рыночной стоимости недвижимости . Важно рассказать о каждом варианте, чтобы вы получили общее представление об особенностях направлений.

Нередко применяется затратный метод. При его использовании учитываются расходы на содержание и восстановление объекта. Определяется обоснованность покупки, сколько средств нужно дополнительно вкладывать в поддержание.

Оценка стоимости объекта коммерческой недвижимости часто осуществляется доходным методом. Определяется прибыль, которую можно получить от владения за конкретный промежуток времени.

Для коммерческой недвижимости нужно учесть ряд важных параметров, в том числе:

  1. Наличие необходимой базы для успешной работы в помещении.
  2. Расположение. Если компания принимает клиентов, то это крайне важный показатель.
  3. Площадь.
  4. Соответствие конкретному типу объектов и возможность применения в коммерческих целях.
  5. Устанавливается вероятный доход от использования.

В большинстве случаев применяется рыночный подход в оценке стоимости недвижимости . Причин этому несколько:

  1. Он отлично подходит для жилого фонда и ряда коммерческих объектов.
  2. Удается установить реальную стоимость в случае продажи.
  3. Полученные параметры наиболее приближены к рыночной ситуации.

Сравнительная методика проста. Специалисты изучают основные параметры объекта. Они находят на рынке схожие варианты. Происходит сравнение и устанавливается оптимальная стоимость имущества.

Какой вариант обладает наибольшей точностью? Методика подбирается индивидуально для каждого конкретного случая. Нужно учесть особенности объекта и сопутствующие факторы.

Оценочные компании по недвижимости в Москве

Вам нужно установить стоимость объекта недвижимости? Тогда необходимо обратиться к нам! Наша компания обладает значительным опытом в данной сфере. Вы сможете рассчитывать на профессиональную помощь и получить подробный отчет от специалистов.