Становление оценки и оценочной деятельности в мире и в россии. Различия в организации оценочной деятельности в ведущих промышленных странах

Различия в организации оценочной деятельности в ведущих промышленных странах

Петер Хин (Германия, RIGS)

Вопрос о прозрачности рынка земельных участков и других объектов недвижимости приобретает новое значение в условиях процессов глобализации. Потребность в международной сравнимости отчетов об оценке постоянно возрастает не только в связи с развитием международных инвестиционных фондов, но и в силу роста мобильности всех частных капиталов. Одним из проявлений этих процессов является стремление разработать и принять единые стандарты оценочной деятельности, например в рамках объединенной Европы. Однако имеющиеся результаты такой активности большинством экспертов оцениваются скептически. В основе этого лежат объективные трудности, связанные с особенностями самого рынка недвижимости. Неразрывная связь с землей формирует локальность данного рынка, не позволяя непосредственно сравнивать его различные территориальные и отраслевые сегменты. Однако не меньшую сложность представляет отказ от сложившихся в каждой стране уникальных требований к проведению и самой практики оценочной деятельности. Данный фактор нельзя не учитывать, особенно на фоне сохраняющихся культурно-исторических традиций оценочной деятельности.

Если рассмотреть эти различия более детально, то можно отметить, что они касаются всех аспектов организации деятельности экспертов-оценщиков. Наиболее важные для нашего анализа особенности касаются следующих аспектов:

1. Принципы и порядок получения оценщиками права на проведение работ.

2. Наличие системы саморегулирования оценочной деятельности и открытость баз данных.

3. Применение утвержденных стандартов оценки и государственные требования к достоверности результатов.

4. Результаты деятельности с точки зрения итоговой открытости и доступности данных по рынку для потребителей - граждан, государства и бизнеса.

В данном случае именно последний критерий является наиболее обобщенным показателем эффективности деятельности оценочного сообщества в различных странах. Деятельность оценщиков в США и Канаде в малой степени регулируется государственными органами. В основе деятельности лежат в основном принципы саморегулирования, прежде всего в рамках таких организаций, как Аррrаisal Institute (www.aррrаisal - institute.org) и Аррrаisal Foundation. Если Институт оценки отвечает за подготовку и образование самих оценщиков (в частности, проводит их подготовку и переподготовку, лицензирование различного уровня и в качестве высшей степени присваивает членство - МАI), то Фонд оценки отвечает за выработку единых принципов оценки (Standarts of Professional Аррrаisal Practice). Такая система была создана в 70-е годы как ответ на нараставшие кризисы на рынке банковских кредитов под залог недвижимости в силу несравнимости применявшихся до этого различными банками и оценщиками подходов к оценке. Эти же организации широко публикуют данные о рыночных процессах (цены продаж, аренды, доходности), что при минимальных усилиях государства по регулированию оценочной деятельности в итоге обеспечивает хорошую прозрачность рынка недвижимости.

В Великобритании формально оформленные оценочные работы проводятся членами RIGS (Rоyаl Institution of Chartered Surveyors). Требования к оценщикам предполагают их высокую квалификацию на базе высшего образования. Существуют и считаются самыми разработанными во всем мире стандарты оценки («красная книга» - Аppraisal&Valuation Manual). Государственное регулирование как таковое отсутствует, но конечные результаты работы оценочного сообщества, в частности активная публикация систематизированных данных о рынке, делает рынок открытым и доступным. Самообразование в рамках RIGS пользуется признанием во всех странах, поэтому их центры открываются во всех ведущих странах.

Рынок оценочных услуг в Германии традиционно считается одним из самых регулируемых в мире. Активность государства проявляется не через лицензирование оценочной деятельности (для получения права на такую деятельность достаточно зарегистрироваться в торгово-промышленной палате), а через достаточно подробные стандарты оценки (основу которых задает строительный кодекс) и не обязательные теоретически для негосударственных организаций рекомендации по оценке недвижимости, разработанные финансовым ведомством. На практике же эти рекомендации используются всеми частными оценщиками. С другой стороны, государство и муниципалитеты объединяют свою работу с частными оценщиками в рамках экспертных комитетов в крупных городах и регионах. При этом главная задача этих комитетов - это дать на основе обработки всех цен сделок на рынке и по другим данным подробный анализ состояния рынка земельных участков и других объектов недвижимости. Эти отчеты ежегодно публикуются и являются одной из наиболее эффективных форм регулирования рынка, присущих именно Германии. В последние годы развитие получили различные формы сертификации оценщиков (например, для целей оценки залогового имущества), а также объединение оценщиков в ряд ассоциаций.

В других европейских странах, например, во Франции и Испании , оценщиков утверждают судебные органы после 5-летней практики последних. При этом отсутствуют другие формы защиты титула оценщика, а многочисленные объединения оценщиков не выработали единых методических рекомендаций по оценке. В итоге и разработка баз данных ведется каждым оценщиком фактически самостоятельно, рынок недвижимости серьезно ощущает отсутствие такой системной информации. Для Италии и Нидерландов характерно отсутствие самого утвержденного звания «Оценщик». При этом в Италии оценщиков утверждает суд без обязательных экзаменов. В обеих странах функционируют объединения экспертов, вырабатывающие свои правила оценки. Но они в большей степени касаются процедуры заключения договоров и их оплаты, самих требований к отчетам, чем непосредственно методик оценки. Недостаток организации оценочной деятельности в Нидерландах частично компенсирован активностью муниципалитетов части крупных городов, публикующих свои обзоры рыночных данных. В Италии же рынок недвижимости признается экспертами одним из самых непрозрачных в Европе и только за счет деятельности крупных международных риэлторских компаний и фондов недвижимости этот пробел частично заполняется.

В итоге, в настоящее время назрела необходимость выработать единые правила к сбору и анализу рыночной информации, обеспечивающие работу оценщиков и других экспертов, равно как все участников рынка достоверными данными. Основой этого стало признание оценщиками во всем мире единого понимания понятия «рыночная стоимость».

Оценка как новое направление рыночной инфраструктуры возникла в связи с необходимостью разрешения имущественных споров, в которых стороны для определения объективной стоимости того или иного имущества были вынуждены прибегать к услугам независимых ценовых арбитров.

Как всегда спрос породил предложение, и вскоре оценка начала бурно развиваться в современной России уже не только как прикладная отрасль рыночной экономики, но и как научно-методическое направление прикладной экономической науки.

В нашей стране в течение семидесяти с лишним лет профессии оценщик не было, и быть не могло. Стоимость любого объекта собственности устанавливалась государством раз и навсегда. Но, объективно, политическая и экономическая ситуация в России, развивающийся рынок требовали правового регулирования формировавшейся оценочной деятельности.

Однако в секторе гражданско-правовых отношений неповоротливый федеральный механизм принятия законов послужил серьезным препятствием к развитию института оценки.

Официально Министерством труда и социального обеспечения, профессия “оценщик” (эксперт по оценке) введена в конце ноября 1996 года, и потребуется еще немало времени для того, чтобы придать этому роду деятельности именно “профессиональный” характер, создать полноценный законодательный механизм работы экспертов по оценке собственности.

1.Развитие оценочной деятельности в России.

Оценка недвижимости, как элемент государственной экономической политики, начала формироваться в России в середине XVIII века в связи с изменением общественно-экономического строя. Прежде всего, это обуславливалось необходимостью создания фискального кадастра, то есть описания и оценки недвижимого имущества для целей налогообложения.

Формирование системы оценки недвижимости для целей налогообложения происходило в России под непосредственным влиянием аналогичных работ, уже выполненных в странах Западной Европы к этому времени.

Поводом для создания систем налогообложения недвижимости в большинстве стран служила неравномерность распределения налогов при переходе от подушного налогообложения к подоходному. Основу таких систем составляли кадастры, содержащие материалы описания и оценки недвижимого имущества.

С отменой крепостного права в 1861 году в России возникли предпосылки проведения кадастровых работ, неотъемлемой составной частью которых являлась оценка недвижимости. Изданное в 1864 году "Положение о земских учреждениях" предусматривало изменение базы налогообложения и частичный переход на налогообложение имущества граждан России. Для пополнения государственного бюджета была сохранена подушная система налогообложения, а для формирования земского бюджета предметами налогообложения становились "земли, фабрики, заводы, промышленные и торговые заведения и вообще недвижимые имущества в уездах и городах, а также свидетельства на право торговли".Размер налогообложения определялся "доходностью и ценностью облагаемых имуществ". К 1888 году подушный налог был отменен окончательно.

Современные подходы к вопросам оценки, культивируемые в развитых странах рыночной экономики, практически повторяют в своей основе концептуальные положения, заложенные создателями русской оценочной статистики. К началу XX века методические разработки и организационные подходы к оценке в России, впитавшие в себя передовые идеи и опыт развитых стран того времени, позволили добиться в вопросах оценки недвижимости выдающихся результатов, зачастую не имеющих аналогов в мире. Анализ исторических фактов позволяет обоснованно сделать вывод о том, что стараниями своих выдающихся ученых Россия, с точки зрения методологии и организации оценки недвижимости, была одной из ведущих стран.

Пик оценочной деятельности в России пришёлся на вторую половину 90-х годов, когда подготовкой профессиональных оценщиков впервын начал заниматься Институт экономического развития Всемирного банка реконструкции и развития.

Были созданы 58 структурных региональных единиц, которые объединяли 70 регионов России и стран ближнего зарубежья. Данной организацией была создана Академия оценки интеллектуальной собственности, которой до 2000 г. было подготовлено 15000 оценщиков. Российским обществом оценщиком, было положено начало созданию нормативной базы российской практики оценки имущества.

В июне 1994года на отчетно - выборной конференции РОО были приняты: Декларация РОО, Стандарты профессиональной деятельности в области недвижимого имущества, Кодекс профессиональной этики членов РОО. Следующим шагом в июне 1995 г. стала регистрация системы стандартизации в Госстандарте РФ. В этот же период совместно с Госкомимуществом РФ и Российской Гильдией риэлторов принято Положение о лицензировании риэлторской деятельности в РФ, в котором оценочная деятельность была определена в качестве самостоятельного вида деятельности и выведена из-под лицензирования риэлторской деятельности.

В 1996 году появилась новая организация - Национальная коллегия оценщиков (НКО), в которую вошли фирмы, занимающиеся оценкой. С конца 1996 года профессия оценщика в России уже имела официальный статус. Министерство труда и социального развития РФ своим постановлением от 27.11.96 г. № 11 утвердило квалификационную характеристику должности «оценщик», в которой устанавливаются должностные обязанности и перечень нормативно - правовых и методических документов и иных сведений, которые должен знать оценщик.

Основными должностными обязанностями оценщика являются установление рыночной стоимости или иной стоимости объектов гражданских прав, исследование потребностей оценки и установление деловых контактов с клиентами, составление письменного отчета об оценке, использование всех известных методов оценки, создание информационной базы, необходимой для профессиональной деятельности. Установлены и квалификационные требования по данной должности: высшее профессиональное образование, дополнительное образование и стаж работы по профилю не менее 1 года.

На сегодняшний день в России деятельность оценщиков на федеральном уровне регламентируется соответствующим Федеральным законом от 29.07.98 г. № 135 - ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (приложение).

Развивается методологическая база оценки, учитывающая международный опыт, а также особенности развития экономики и правового регулирования в России.

Сложился единый рынок оценочных услуг. В настоящее время в рамках единых требований на основании федеральной лицензии оценочную деятельность осуществляют более 5300 юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.

Сформирована система государственного регулирования оценочной деятельности, основанная на Федеральном законе “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” и включающая контроль над соблюдением оценщиками требований и условий, стандарты оценки и методические рекомендации, требования к образованию специалистов.

Развиваются саморегулируемые организации оценщиков. Налажено их взаимодействие с Минимуществом России по всему спектру проблем развития рынка оценки.

Но можно выделить и недостатки, присущие сегодняшней практике в области оценки имущества России:

1.Отсутствие методологической базы;

2.Несоответствие зарубежной методологии рыночным отношениям в России;

3.Недоверие заказчиков к менеджерам - оценщикам, занимающихся на практике данной деятельностью;

4.Отсутствие достаточного количества высококвалифицированных экспертов - оценщиков в регионах;

5.Недостаток практического опыта оценочных работ у фирм;

6.Отсутствие единых стандартов оценки.

Литература.

1.Тестина М.Ф. Экономические основы оценки недвижимости. Учебное пособие. Шахты.2005.

2.Федеральный закон № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Практическое задание.

Практическая ситуация № 8

Определите восстановительную стоимость объекта недвижимости, если стоимость строительно-монтажных работ в ценах 1991 года составила 153 тыс. р., а поправочные коэффициенты: плановых накоплений – 1,08 накладных расходов – 1,18, непредвиденных расходов – 1,015, на временные здания и сооружения – 1,01, зимних удорожаний – 1,66, прочих работ – 1,008. Индекс перевода на дату оценки 40,094.

Определим восстановительную стоимость объекта недвижимости по формуле:

где Ф в2010 – восстановительная стоимость;

Ф смр. 1991 – стоимость строительно-монтажных работ в ценах 1991 г., тыс., р.;

– удорожающие коэффициенты; – индекс перевода цен стоимости на дату оценки. 153*1,08*1,18*1,015*1,01*1,66*1,008*40,094=13410,1185 тыс.,р.

Применяется во всех странах мира.

В Австралийском государстве нет строгих требований к отчёту об оценке недвижимости на законодательном и деловом уровне. Результаты могут выступать в роли одностраничных заключений и подробных отчётов. Отчёт формируется в зависимости от вида оценки и цели. Он в любой форме должен быть простым, логично составленным и содержательным.

В Великобритании требования по оценочным отчётам и свидетельствам по оценке излагаются «RICS». Здесь выступают другие требования к отчёту. Он должен быть полным со всей необходимой информацией по идентификации оцениваемого объекта и расчётами для выяснения реальной стоимости.

В Италии закон предусматривает концепцию стоимости. Её обязаны придерживаться все оценщики недвижимости. Оценка недвижимости, городская застройка и общественные работы взаимосвязаны между собой и отображаются в актах Мер-лони. Специфика законов заключается в описании передачи одной из сторон права на владение недвижимостью. Это даёт право подрядчику частично или в полной мере возместить затраты на строительство. Процесс правильного определения стоимости включает в себя оценку и налоговые правила, что делает управление
недвижимостью и инвестирование трудоёмким.

С 1998 года Латвийская ассоциация оценщиков издала требования к отчёту об оценке объектов. Но даже в нынешнее время при оценивании залог а для финансово-кредитных организаций экспертом составляется заключение.

В новой Зеландии специалисты проводят оценку под руководством общего кодекса этики и руководством, изданным Институтом.

Во Франции результаты по оценке предоставляются в виде отчёта. Здесь содержатся допущения и условия, описание расположение объекта, анализ рынка, качественная и количественная оценка , состав оцениваемых правил. В некоторых случаях оценщик может проводить экспертные заключения:
актуализация составленного отчёта, проведение промежуточного оценивания;
экспертное оценивание объекта каждые пять лет;
экспертиза отчёта об оценивании имущества;
аудит недвижимости.

В российском государстве требования к отчётам оценочных работ прописываются в Федеральном законе и стандарте оценки под номером 3. Отчёт должен быть полным, содержательным, раскрывать всю информацию по объекту (месторасположение, факторы для оценивания, экономическая ситуация). В России может составляться экспертное заключение, чтобы определить масштабы стоимости различных объектов.

При сравнении российских и европейских оценщиков, можно увидеть некоторые нюансы. В Европе оценщиками берутся во внимание слабые места в управленческом учёте при оценке предприятий или бизнес а. В России ещё пока не разработан полный, реальный учёт с экономическими отношениями. Сначала нужна перестройка в управленческом учёте предприятий по международным стандартам. Это будет соответствовать странам с развитой экономикой. Если в России проводятся оценочные работы по международному образцу, то они имеют высокий
уровень и класс исполнения.

Основные виды оценки, проводимые в Германии:
для бухгалтерской отчётности;
для заключения сделок;
в целях ипотечного кредитования;
для наследования и налогообложений;
для оценивания портфелей недвижимости.

Результаты оценки необходимы для риелторов, финансовых организаций, налоговых служб и физических лиц.

Большой процент Сингапурских оценщиков работают в агентствах недвижимости или являются их сотрудниками. В зависимости от размеров предприятия эксперт занимается оценкой или совмещает эту деятельность с услугами консультанта по управлению и вопросам о недвижимости. Определённая часть экспертов-оценщиков работает на госструктуры или банки. Такие оценщики не предлагают свои услуги клиентам со стороны, а проводят только внутреннее оценивание. Вся деятельность относительно управления недвижимым имуществом в Сингапуре
осуществляется согласно с Законом о лицензировании.

Основные виды оценки, проводимые во Франции:

Для бухгалтерского отчёта компаний на бирже;
при выдаче ссуд под залог;
при оплате налогов с недвижимого имущества;
принудительное оценивание при изъятии налогов.

В Чехии наблюдаются две группы оценщиков. Первые – судебные эксперты, которые зарегистрированы в реестре судов. Они назначаются для проведения оценки председателем суда. Вторые – физические лица со статусом сертифицированных оценщиков. Деятельность каждого эксперта регулируется законом «О судебных экспертах и переводчиках».

Оценщики могут иметь различные лицензии.

1. На оценивание недвижимого имущества.
2. На оценивание движимого имущества.
3. Лицензия на оценивание финансовых активов.

В экономических условиях Чехии потребителями в этом виде деятельности являются банки. Оценки необходимы при слияниях и поглощениях, задолженностях по кредитам, оценке ценных бумаг и для определения размеров налога на недвижимость.

В России осуществляется оценка стоимости предприятия, бизнеса, ценных бумаг, активов, основных фондов, недвижимого имущества, оборудования, транспортных средств, нематериальных активов и инвестиционных проектов. В зависимости от формирования рынка недвижимости и рыночных условий, в России наблюдается множество потребителей по оценочным услугам. Основными потребителями в этой сфере были крупные организации-предприятия. Рынок активно развивается в связи с подъёмом экономики, выходом на международные рынки, процессами
приватизации. Осуществляются программы ипотечного кредитования.

В условиях кризиса потребительское отношение в услугах оценивания изменилось. Снизились кредитования под залог и доля инвестиционных компаний. Наибольшим спросом в услугах экспертов-оценщиков пользуются банковские и страховые предприятия с целью кредитования и залогов. Оценочная деятельность в РФ сформировалась несколько позже по сравнению с европейскими странами, но она хорошо развивается.

1.1.1. Оценочная деятельность в Российской Империи
В России история развития оценочной деятельности, как и всего рынка недвижимости, распадается на два периода: дореволюционный и современный, которые разделяет примерно семидесятилетний промежуток существования советской власти и СССР.
Первоначально оценка недвижимости проводилась для целей налогообложения. Упоминания о первых в мире по-пытках такой оценки относится к XVII веку. В начале XIX в. кадастровые работы, включающие описание, регистрацию и оценку недвижимого имущества проводились в большинстве стран Западной Европы.
В ходе оценочных работ первой половины XIX века важное место занимала не только оценка земли, но и ее переоценка, временные границы между которыми обычно лежали в пределах 10 лет.
11
С отменой крепостного права в 1861 г. в России возникли предпосылки проведения кадастровых работ, неотъемлемой частью которых являлась оценка недвижимости. Новым подходом к оценке земель стало определение стоимости крестьянского землевладения по установленной цене выкупного платежа. Для формирования земского бюджета предметами налогообложения становилось недвижимые имущество. Размер налогообложения определялся доходностью и ценностью облагаемого имущества.
В результате земской реформы 1864 г., проведенной с целью организации местного самоуправления «для заведования делами, относящимися к местным хозяйственным пользам и нуждам каждой губернии и каждого уезда», оценочная деятельность была отнесена к компетенции земских губернских и уездных учреждений. Под руководством земств в 1860-1880-х г. были осуществлены массовые оценочные работы в сфере недвижимости по всей территории Российской Империи.
С началом земской оценочной деятельности было связано зарождение земской оценочной статистики, включавшей статистические работы по обследованию и оценке земель сельского хозяйства в целях налогообложения.
Для этого были разработаны методы:
определения характерных статистических параметров
для массовой оценки;
сбора и анализа массовых оценочных данных.
Основным способом сбора оценочных сведений были
опросные листы, рассылаемые по уездам, волостям и отдельным домовладениям. А с 1874 г. в практику оценочно- статистических работ вводится экспедиционный способ.
Земская статистика дает возможность не только показать плательщику налогов конкретную цифру оценки земли, но и убедить его в правильности, обоснованности и объективности оценочных выводов. С появлением мануфактурного производства наравне с другими податями «все фабрики платят в казну известный доход, а именно: одни с каждого стана по одному рублю в год, а другие по одному проценту с капитала» (Указ Екатерины II от 1769 г.). Преобразование сельского хозяйства, развитие промышленности, образование крупных городов изменяют источники дохода и структуру налогообложения. Увеличивается доля налога с недвижимых имуществ и с доходов предприятий, определением «ценности и доходности» которых занималась оценка собственности.
Отмена подушного налога в России с 1 января 1887 г. и переход к подоходному налогообложению потребовали создания новых законодательных основ и структур, методик проведения оценочных работ земельной собственности, а также других видов недвижимости.
Для успешного проведения оценочных работ в новых экономических условиях 8 июня 1893 г. был издан закон об оценке недвижимого имущества, возложивший организацию, финансирование и проведение оценочных работ по земельной собственности на специальные губернские и уездные оценочные комиссии.
Характерной чертой методик оценки земли конца XIX - начала XX вв. являлась оценка земельных угодий одновременно как источника дохода и предмета сделки купли-продажи. При оценке возможного земельного дохода учитывались характер почв и климатические условия, структура сельскохозяйственных угодий и способы ведения хозяйства, близость транспортных коммуникаций и рынков сбыта, особенности эксплуатации земли ее последним владельцем. Самым надежным способом использования земли считалась сдача ее в аренду, причем предпочтение отдавалось долгосрочной аренде.
В методике конца XIX в. свои особенности имела оценка лесов и лесных земель. Здесь предлагалось производить их оценку по «совершенно особым основаниям». Иными слова- ми, два участка лесной почвы, из которых один покрыт лесом, а другой представляет собой вырубку, оценивались различно. «Это связано с тем, что в вырубке ценится чисто одна лесная почва, то есть такая площадь, с которой покупатель надеется впоследствии получить определенное количество древесины. Можно оценить деревья по их действительной, или, как говорят, потребительной стоимости, а землю, подобно сельскохозяйственным угодьям, капитализацией возможного ежегодного дохода. Но так можно поступать только в том случае, если все насаждения достигли того возраста, в котором их можно с выгодой срубить, а почва по своим свойствам допускает возможность культуры сельскохозяйственных растений, и к ее оценке возможно применять те нормы, которыми пользуются при оценке других угодий. Однако обыкновенно в лесу наряду со старыми насаждениями, рубка которых выгодна, имеются и молодые, которые иногда не стоит и рубить, так как продажа полученных малоценных материалов не может окупить работы, затраченной на производство рубки. С другой стороны, под лесом весьма часто находятся так называемые абсолютно лесные почвы, то есть почвы, не пригодные ни для какой иной культуры. Оценку таких почв придется производить капитализацией дохода от лесного пользования как единственного на них возможного» .
Развитие в России в XIX в. промышленности и торговли, повлекшее за собой образование крупных городов, вывело оценочную деятельность на новый качественный уровень. В это время предметом налогообложения и оценки становятся разнообразные фабрики и заводы, торгово-промышленные заведения, жилые и хозяйственные постройки, пароходства, земля и другое недвижимое имущество в городах и сельской местности.
По Инструкции Министерства финансов от 8 июля 1894 г. оценка городского недвижимого имущества состояла из двух частей: нахождение стоимости построек и определение цен-ности земельного участка, занятого этими постройками. Для выполнения этих работ в городах и поселках проводилась перепись всего недвижимого имущества с указанием стоимости различных построек (по показаниям их владельцев), суммы страхования, продажи и залога. Однако применять такие данные (стоимость здания или постройки) для оценки построек с неизвестной стоимостью было бы неправильно, так как в большинстве случаев между постройками имелись те или иные различия, которые не позволяли проводить аналогию. Чтобы можно было воспользоваться данными переписи, общую стоимость построек разбивали на элементы, из которых они состоят, и затем применяли эти элементарные величины для оценки построек с неизвестной стоимостью. Другими данными для оценки были нормы на стоимость отдельных элементов, из которых складывалась общая стои-мость каждой постройки, установленная на основании местных исследований.
В конце XIX в. быстрый рост числа фабрик и заводов, развитие добывающей и перерабатывающей промышленно-сти и их парка машин и механизмов дали иное направление оценочным работам, способствовали появлению новых видов и форм оценки. В хозяйственной практике появилось множество случаев, когда возникала необходимость произвести оценку конкретных станков, механизмов или другого фабрично-заводского оборудования. С появлением в жизни общества механизированных орудий труда (различные фабричные станки, мельницы, паровые котлы и т. п.) государство облагало налогами владельцев машин и оборудования, приносивших определенный доход.
В 1903 г. выходит в свет «Проект правил для оценки оборудования фабрик и заводов». Этот и другие нормативные документы позволили ввести в оценочные работы известное единообразие и придать им необходимую устойчивость введением некоторого минимума общих правил. Многолетняя практика земств в деле оценки недвижимых имуществ показала, что невозможно достигнуть полного однообразия в оце-ночных работах при разрозненной поуездной организации.
15
Учитывая это, губернское земство признало необходимым иметь при управе специалистов, обладающих знанием и опытом в собирании и разработке оценочных данных, чтобы указаниями и консультациями таких лиц пользовались уездные управы при постановке организации и ведении дела оценки на местах, и этим самым привести оценочные работы в необходимое единообразие. С возникновением работ по оценке стоимости на оценщиков (ценовщиков) возлагались определенные обязанности и ответственность. «Оценщик, действуя как третья незаинтересованная сторона при проведении работ, должен выполнять ее объективно, без преследования личных интересов. Важно при проведении оценочных работ придерживаться утвержденных правил оценки, давать анализы, делать выводы в доступной для заказчика форме, чтобы он при желании мог убедиться в правильности, обоснованности и объективности оценочных выводов» .
Таким образом, в конце XIX и в начале XX вв. в России бы-ли разработаны и реализованы на практике методы оценки земли и городской недвижимости по уровню доходности, как это требовалось для целей налогообложения.
Статистическое отделение Московской городской управы в ходе обработки материала решало наиболее сложную задачу - выявление основных и дополнительных признаков, определяющих доходность квартир, а также количественную зависимость между доходностью квартиры и отдельными признаками.
Проведенные группировки позволили выявить большое влияние местонахождения квартиры на уровень ее доходности. Таким образом, уже в то время выявилось, что главным фактором стоимости недвижимости является местоположение.
Анализ сильных и слабых сторон оценочной практики в дореволюционной России представляет значительный интерес и сегодня, особенно при рассмотрении вопросов кадастровой оценки недвижимости, оценки в целях налогообложения и массовой оценки при купле-продаже квартир. 1.1.2. Оценочная деятельность в СССР
С ликвидацией в 1917 г. частной собственности на землю и средства производства оценочная деятельность утратила общественный интерес. По существу, сохранились лишь отдельные ее элементы, преобразованные в одну из функций бюро техниче-ской инвентаризации (БТИ) и Земельного кадастра.
Однако потребности государственного управления имуществом способствовали развитию разветвленной системы директивных норм и нормативов, всесторонне регламентирующих условия воспроизводства основных фондов. Одним из наиболее важных для оценщика сводных документов такого рода являются строительные нормы и правила (СНиП), впервые введенные для всеобщего применения в 1955 г.
Кто хотя бы раз в жизни сталкивался с работой бюро технической инвентаризации (например, готовясь к обмену или продаже квартиры), скорее всего, вспоминает это с содро-ганием. Отсутствие доступной информации, невозможность получить внятную консультацию, очереди и неразбериха, крайняя неоперативность в выполнении заказов, и как следствие такой организации работы - существование «прилипал», предлагающих все устроить и утрясти за отдельную плату.
В советский период (1918 - 1991 гг.) оценку объектов недвижимости производили с использованием нормативных методов, основанных на определении их сметной и балансовой стоимости, типичных для экономики командно-администра-тивного типа, то есть не связанных с рыночными условиями хозяйствования.
К 1998 г. эти методы утратили былую доминирующую роль и только частично продолжают применяться в основном на «первичном» рынке недвижимости. Для развития современной оценки рыночной стоимости недвижимости их ценность весьма ограничена.
1.1.3. Оценочная деятельность в наше время
История оценочной деятельности на российском рынке возобновилась примерно 12 лет назад (в 1993 г.). За это время сформировались профессиональные общественные объединения, появились специализированные издания, были разработаны образовательные программы и методики, и оценка заняла свое место в ряду новых профессий, появление которых продиктовано развитием рынка в России.
Можно сказать, что современный этап развития рынка оценочных услуг во многом напоминает период, уже пройденный Россией в конце прошлого века. Поэтому всесторонний учет последнего поможет избежать повторения старых ошибок.
Начало подготовки профессиональных оценщиков в нашей стране было положено Институтом экономического развития Всемирного банка реконструкции и развития. Силами Института осуществлялось обучение, основанное на учебных материалах, разработанных Американским обществом оценщиков. Базируясь на подобных программах, получили развитие се-минары, проводимые российскими общественными организациями, например, Институтом независимых оценщиков. Эти шаги послужили процессу становления и развития оценочной деятельности в России, но к их недостаткам следует отнести ориентацию на зарубежные разработки в области оценки, которые в силу специфики российского бизнеса требуют серьезной адаптации.
Мощным импульсом развития оценочной деятельности стали переоценки основных фондов 1995 - 1997 гг., в ходе которых разрешалось привлечение независимых экспертных организаций для определения рыночной стоимости имущества предприятий. В последнее время неуклонно возрастает интерес к проблемам, связанным с оценкой объектов собственности, как со стороны органов власти и управления, так и самих предпринимателей.
18 Развитие оценочной деятельности можно наглядно проследить, наблюдая за созданием и развитием фирм, занимающихся оценкой. Первоначально наиболее часто встречались оценщики, задачей которых была оценка квартир и автомобилей, то есть тех объектов собственности, которые наиболее широко участвовали в процессе купли-продажи на развивающемся рынке. Как ни странно, проведение всеобщей приватизации не вызвало значительного повышения интереса к оценке, т. к. методики проведения приватизации предполагали иные вари-анты перераспределения собственности. Бум оценочной деятельности пришелся на вторую половину 90-х годов.
По мере развития и становления профессии оценщика все более явной стала необходимость привлечения к процессу оценки экономистов-бухгалтеров (или аудиторов) для того, чтобы они могли дать обоснованное заключение о порядке учета активов предприятия, правильности формирования их балансовой стоимости, произведенных переоценках. В связи с этим все большее количество аудиторских и экспертных ком-паний стало оказывать услуги по оценке.
Анализируя опыт работы отечественных оценочных компаний, можно отчетливо проследить как изменение целей заказываемой оценки, так и все возрастающий уровень требований к качеству осуществляемой работы. Раньше во многих компаниях формирование уставного капитала зачастую осуществлялось путем внесения учредителями по согласованной стоимости нематериальных активов, которыми являлись «знания и умение», «деловая репутация» и т. п. Такого рода операции, хоть и были разрешены законодательством, но использовались, как правило, с целью увеличения доли одного или нескольких учредителей в уставном капитале без осуществления реальных вложений. В последнее же время к услугам оценочных компаний все чаще обращаются за помощью в реальной, осуществленной по всем стандартам и правилам оценке прав, вытекающих из авторских и иных договоров на произведения науки, литературы, на программы для ЭВМ, из патентов на изобретения, прав на «ноу-хау» и др.
В начале осуществления оценочной деятельности большая часть выполняемых работ была связана с переоценкой основных фондов предприятия. Ныне, когда балансовая стоимость большинства предприятий уже претерпела ряд переоценок, произведенных как с участием независимых оценщиков, так и самостоятельно самими предприятиями, все чаще требуется выполнение работ по оценке отдельных объектов собственности, таких как объекты недвижимости или дорогостоящее оборудование, не имеющее рыночных аналогов.
После финансового кризиса 1998 г. многие ранее вполне успешные предприятия вынуждены принимать участие в процессах разделения, слияния, ликвидации. Все больше появляется банкротов, предприятий, которые вынуждены продавать свой бизнес в целом или часть имущества для того, чтобы рассчитаться со своими кредиторами. Какой бы удручающей не выглядела данная ситуация, но без помощи оценщиков здесь не обойтись.
Наиболее часто встречаемой формой стоимости является рыночная стоимость - максимальная в денежном выражении цена, которую принесет реализация объекта собственности на открытом рынке при соблюдении всех условий, присущих справедливой сделке. Учитывая, что рыночная стои-мость является неким идеальным стандартом, который в жизни не всегда достижим, реальная рыночная цена сделки зачастую существенно отличается от рыночной стоимости. Таким образом, понятия «стоимость» и «цена» в оценке часто разграничивают, т. к. стоимость - это некая ожидаемая мера, которая должна быть достигнута в результате сделки, то есть мера того, сколько покупатель будет готов заплатить за данный объект, а цена - это реальный результат отражающий, сколько фактически было затрачено (в денежном эквиваленте) при приобретении реального аналогичного объекта в совершившейся сделке.
20 В силу того, что в основе определения рыночной стоимости имеется целый ряд допущений, оценщику, как правило, поручается найти наиболее вероятную продажную цену объекта оценки. Такой показатель является менее жестким, чем определение рыночной стоимости и предполагает составление прогноза возможной цены сделки в недалеком будущем.
На первый взгляд, при определении рыночной цены можно принять за рыночную стоимость суммы предыдущих сделок с аналогичными объектами без проведения дополни-тельного анализа, однако такой подход является ошибочным, т. к. цена сделки не характеризует мотивы продавца и покупателя, отсутствие или наличие какого-либо внешнего воздействия, условия финансирования и т. п. До тех пор, пока оценщиком не проведен анализ условий конкретной сделки, нельзя говорить о проведении квалифицированной оценки.
Если говорить об основных фондах предприятий, то в российской практике наиболее привычным видом стоимости является балансовая, то есть та стоимость, по которой имущество числится в регистрах бухгалтерского учета и контроля, является базой для налогообложения (уплаты налога на имущество) .
Аналогичный порядок действовал и ранее. Балансовая стоимость определялась на основании затрат по приобретению или созданию объекта учета. Начиная с 1992 г., объекты основных средств, находящихся на балансе предприятий, подвергались ежегодным переоценкам по установленным коэффициентам, и только с 1995 г., помимо рекомендованных коэффициентов, было разрешено для проведения переоценок привлекать экспертов. Сегодня в результате переоценок стоимость имущества предприятий в большинстве случаев не имеет ничего общего с рыночной стоимостью. Полученная таким образом балансовая стоимость имущества используется для целей бухгалтерского учета и налогообложения. Налогооблагаемой базой при исчислении налога на имущество для физических лиц, владельцев недвижимости (например, жилых квартир) является инвентаризационная стоимость, определяемая БТИ, и также не имеющая ничего общего со стоимостью рыночной.
Стоимость, в зависимости от вида операций, которые планируется осуществлять с имуществом, различается. Речь, в частности, идет о стоимости использования (субъективной стоимости), отражающей намерения владельца, не связанные с выбытием, передачей в аренду и т. п. К стоимости использования можно отнести такие виды стоимости, как инвестиционная, балансовая, стоимость для целей налогообложения и т. п. Объективный характер носит и стоимость, служащая для осуществления операций с имуществом на открытом рынке: купли-продажи, сдачи в аренду, передачи в залог и т. п. К стоимости обмена относят такие виды, как рыночная, ликвидационная, страховая, арендная и др.

Независимая оценка стоимости является информационной основой для принятия эффективных решений, как в частном, так и государственном секторах экономики, способствует защите имущественных прав участников гражданских отношений. Таким образом, развитие оценочной деятельности является в современной России важным аспектом развития гражданского общества и рыночных отношений в экономике.

Вместе с развитием рынка в России за последние 10 лет оценочная деятельность прошла “с нуля” путь становления и к настоящему времени сформировалась как самостоятельная сфера деятельности в экономике.

Сформирована система государственного регулирования оценочной деятельности, основанная на Федеральном законе “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” и включающая контроль за соблюдением оценщиками требований и условий, стандарты оценки и методические рекомендации, требования к образованию специалистов.

Развиваются саморегулируемые организации оценщиков. Налажено их взаимодействие с Минимуществом России по всему спектру проблем развития рынка оценки. Появляется первый опыт взаимодействия саморегулируемых организаций оценщиков с различными группами потребителей услуг по оценке. Осуществляется взаимодействие с международными профессиональными объединениями оценщиков: Международным комитетом по стандартам оценки (IVSC), Европейской группой ассоциаций оценщиков (TEGoVa). Представительство российских оценщиков в этих организациях, постоянный обмен информацией, перевод Международных и Европейских стандартов оценки, участие в международных научных конференциях содействует развитию национальной системы оценки в России, а также согласованности в развитии оценки в странах СНГ.

Саморегулируемыми организациями оценщиков приняты стандарты профессиональной деятельности, документы об этике бизнеса оценщика, проведении контроля качества профессиональной деятельности оценщиков, входящих в ту или иную саморегулируемую организацию. Предприняты шаги к объединению ряда саморегулируемых организаций оценщиков.

Развивается методологическая база оценки, учитывающая международный опыт, а также особенности развития экономики и правового регулирования в России. Минимуществом России в развитие стандартов оценки утверждены методические рекомендации об определении рыночной стоимости интеллектуальной собственности, земельных участков, права аренды земельных участков. Ряд методических материалов, обобщающих опыт проведения оценочных работ в России, издан Торгово-промышленной палатой Российской Федерации. Российским обществом оценщиков переведена последняя редакция Европейских стандартов оценки. За последние годы в России издано большое количество научной и учебной литературы по оценке. Все вместе это способствует преодолению методического вакуума в оценочной деятельности.

Развитие оценки в Российской Федерации было бы невозможно без системы подготовки, переподготовки и повышения квалификации специалистов-оценщиков. Одним из важных событий на этапе становления оценочной деятельности в России стало проведение в 1993 году семинаров по оценочной деятельности, организованных Институтом экономического развития Всемирного Банка. Заметный импульс развитию образования в сфере оценки был дан в ходе формирования и развития лицензионных требований к деятельности оценщиков. В настоящее время подготовка, профессиональная переподготовка повышение квалификации оценщиков осуществляется более чем в 70 расположенных на всей территории Российской Федерации образовательных учреждениях, прошедших согласование базовых образовательных программ в Минимуществе России.

В России формируется опыт оценки в ходе реорганизации крупных имущественных комплексов с участием международных и российских оценочных компаний. Обсуждение этой работы на ее различных этапах способствует росту культуры оценки, а также культуры управленческих решений в Российской Федерации. С развитием экономической реформы в России, ростом частной инициативы, ростом конкуренции, увеличением количества сделок с разнообразными экономическими ресурсами растет востребованность независимой оценки стоимости. Многосторонний анализ наиболее эффективного использования различных объектов, проводимый в ходе работы оценщиков, применение различных методик оценки способствуют в целом росту культуры управленческих решений в сфере экономики. Специалисты, обладающие знанием технологии оценки, являются интеллектуальным капиталом, необходимым для осуществления экономических преобразований. Вместе с этим, востребованность оценки предъявляет растущие требования к качеству работы оценщика. Решение этой ключевой для рынка оценки задачи решиться при тесном взаимодействии государства, саморегулируемых организаций оценщиков, образовательных учреждений, потребителей оценочных услуг.

1.Развитие оценочной деятельности в России.

Литература.

Практическое задание.

Популярное