В дальнейшем для общего обозначения затрат на воспроизводство (стоимости воспроизводства) или затрат на замещение (стоимости замещения) будем использовать термин «восстановительная стоимость».
Несмотря на то, что в составе федеральных стандартов оценки данный термин в настоящее время не определен, он хорошо знаком оценщикам как понятие, характеризующее стоимость, которая в бухгалтерском учете российских организаций используется для учета стоимости основных средств.
С учетом принятой терминологии процесс определения стоимости объекта недвижимости как земельного участка с улучшениями можно описать следующим выражением:
– стоимость оцениваемого объекта недвижимости, руб.;
– стоимость земельного участка, руб.;
– восстановительная стоимость улучшений (стоимость воспроизводства или стоимость замещения), руб.;
– предпринимательский доход (прибыль девелопера), руб.;
– накопленный износ объекта недвижимости, руб.
В свою очередь, величина накопленного износа представляет собой сумму трех составляющих – физического износа, функционального и внешнего устареваний:
– величина физического износа улучшений, руб.;
– функциональное устаревание улучшений, руб.;
– внешнее устаревание улучшений, руб.
Учитывая то, что при расчете значений износа и устареваний в качестве базы для расчета может использоваться стоимость строительства с учетом предпринимательского дохода в денежном выражении, дополнительно введем понятие полной восстановительной стоимости (ПВС) как суммы стоимости воспроизводства или стоимости замещения улучшений и величины предпринимательского дохода, рассчитанных на дату оценки:
Если величина предпринимательского дохода рассчитывается не в денежных единицах, а в относительных величинах , соответствующих ставке дохода на инвестиции, то выражение (6.3) примет следующий вид:
(4)
7. Этапы оценки недвижимости затратным подходом. В общем случае оценка объекта недвижимости, представленного земельным участком с улучшениями (зданием, сооружением или группой строительных объектов) на основе затратного подхода, включает следующие этапы:
1. Исследование рынка недвижимости с определением основных экономических и потребительских параметров сегмента, к которому относится объект оценки в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования.
2. Сбор и анализ информации о технических, экономических и прочих характеристиках объекта оценки и его окружения.
3. Расчет стоимости нового строительства (определение величины затрат на воспроизводство или замещение) улучшений на дату оценки.
4. Определение предпринимательского дохода на основе данных об инвестициях в строительство недвижимости соответствующего типа.
5. Оценка величины накопленного износа улучшений с учетом физического износа, а также функционального и внешнего устареваний (при их наличии).
6. Оценка стоимости земельного участка как свободного от улучшений и доступного для наиболее эффективного использования.
7. Определение расчетного значения стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости земельного участка, восстановительной стоимости, увеличенной на предпринимательскую прибыль и уменьшенной на величину накопленного износа улучшений с учетом варианта наиболее эффективного использования объекта.
Как и сравнительный подход, затратный основан на принципе замещения и является наиболее универсальным методом оценки
недвижимости.
Затратный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.
Таким образом, общая формула затратного подхода к оценке недвижимости принимает вид:
V = Ссозд - И , (19)
где Ссозд– стоимость создания объекта недвижимости; И – совокупный износ объекта.
Стоимость создания объекта недвижимости включает в себя все
затраты на его строительство, при этом эти затраты могут быть двух видов: затраты на воспроизводство или затраты на создание.
Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с
использованием применявшихся при создании объекта оценки
материалов и технологий.
Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.
Независимо от выбора затрат на воспроизводство или на замещение, все затраты принято разделять на следующие группы:
Затраты на земельный участок;
Затраты на строительство;
Затраты на предпринимательство.
Таким образом, формулу определения стоимости создания объекта недвижимости можно записать в виде:
Ссозд = Ззу + Зстр + Зпр , (20)
где Ззу- затраты на приобретение или аренду земельного участка;
Зстр- затраты на разработку проекта и возведение объекта;
Зпр – затраты на предпринимательское вознаграждение застройщику.
Затраты на земельный участок подразумевают приобретение вакантного земельного участка для возведения на нем оцениваемого объекта. В случае, если оценивается уже существующее здание, то земельный участок под ним оценивается, как вакантный, приобретаемый под строительство.
Расчет стоимости земельного участка может производится несколькими способами. Во-первых, если существует развитый земельный рынок, то стоимость участка возможно определить стандартной оценочной процедурой с помощью доходного или сравнительного подходов.
Во-вторых, если земельный рынок находится в фазе становления, а участок предоставляется в аренду из числа государственных (муниципальных) земель, то возможен расчет стоимости участка через утвержденную на соответствующем государственном уровне методику расчета величины выкупа права аренды земельного участка, предоставляемого для соответствующих целей.
Третий вариант может быть реализован в тех же условиях, что и второй, то в качестве затрат на приобретение земельного участка возможно взять величину кадастровой стоимости участка,
определенную в процессе Государственной кадастровой оценки
Стоимость земельного участка под оцениваемым торговым центром была рассчитана, как стоимость выкупа права аренды, рассчитанная по методикам правительства города и составила 38 миллионов рублей.
Определение затрат на строительство осуществляется одним из четырех наиболее распространенных способов: метод сравнительной
единицы, метод разбивки по компонентам, метод количественного
обследования.
В нашем случае, используется метод сравнительной единицы, который предполагает выделение единицы сравнения, в качестве которой обычно выбирается либо единица площади (1 м2), либо единица строительного объема (1 м3). После чего с помощью специальной справочной литературы подбирается аналогичное здание и определяется стоимость строительства сравнительной единицы данного здания.
Подбор необходимой справочной информации производится по представленным показателям объектов-аналогов, их техническим характеристикам и конструктивным элементам, наиболее близким к оцениваемому объектам.
При формировании полной стоимости строительства оцениваемого объекта после выбора справочного стоимостного показателя аналогичного здания их корректируют с помощью следующих коэффициентов:
На различие в конструктивных элементах зданий;
На различие в объеме зданий;
На сейсмичность;
На величину непредвиденных затрат;
На региональное различие в уровне цен;
На зональное различие в уровне цен;
На изменение цен после издания справочника.
Полученная таким образом общая стоимость строительства объекта оценки включает в себя затраты по строительству самих зданий, подведение и подключение наружных инженерных коммуникаций, благоустройству и озеленению территории, рассчитанные по укрупненным показателям. Стоимость строительства можно представить в виде следующей формулы:
Зстр = Збаз * Кконстр * Коб * Ксейсм * Кпр * К рег * К зон * Кинф , (21)
где: Збаз– базовая стоимость строительства аналогичного здания;
Кконстр– коэффициент конструктивных различий; Коб– коэффициент различий в объеме;
Ксейсм– коэффициент сейсмичности;
Кпр– коэффициент прочих и непредвиденных затрат; Крег– региональный коэффициент;
Кзон– коэффициент зональности;
Кинф– коэффициент инфляционного изменения цен в строительстве.
Метод сравнительной единицы в силу хорошего сочетания простоты и точности в настоящее время выступает наиболее часто используемым методом расчета стоимости строительства.
Базовая стоимость строительства торгового центра, аналогичного оцениваемому составила 39 000 руб/м2, коэффициент
различий в объеме – 0,95, коэффициент прочих и непредвиденных затрат – 1,14, коэффициент инфляции – 1,19. Таким образом, затраты на строительство оцениваемого торгового центра составят:
Зстр = 39000 * 0,95 *1,14 *1,19 * 9321 = 468492381 руб.
Затраты на предпринимательство представляют собой необходимую норму прибыли застройщика, вычисляемую по итогам анализа рынка, в настоящих условиях она составляет порядка 20%.
Таким образом, мы определили все виды затрат, относимых к стоимости создания объекта оценки. Но объект оценки является не новым объектом, а уже прошедшим какой-то срок своей службы, за который объект неминуемо потерял часть своей стоимости. Для учета этих потерь вычисляют совокупный износ.
Совокупный износ представляет собой сумму трех видов износа: физического, функционального и экономического:
И = Иф + И м + Ив , (22)
где: Иф – физический износ;
Им – функциональный (моральный) износ; Ив – внешний (экономический) износ.
Каждый вид износа отражает снижение стоимости объекта
недвижимости, вызванные различными причинами. Физический износ - это обесценивание объекта, вызванное ухудшением в процессе эксплуатации его физических характеристик под
воздействием природно-климатических факторов, а также
жизнедеятельности человека. Наиболее распространенный метод определения величины физического износа называется методом срока жизни:
где: ХВ – хронологический возраст; ФЖ – срок физической жизни.
По приведенной выше формуле величина физического износа рассчитывается в процентах от полной стоимости создания
оцениваемого объекта.
Функциональный износ (функциональное или техническое устаревание) – снижение стоимости оцениваемого объекта из-за несоответствия моде (духу времени), недостатка или избытка чего- либо (например, система отопления отстала от современных
стандартов, фундаменты более мощные, чем необходимо, или планировка квартиры предусматривала коммунальное заселение и т. д.). Данный вид износа, в основном, зависит от уровня научно- технического прогресса в промышленности, строительстве и архитектуре.
Стоимостным выражением функционального износа считается разница между затратами на воспроизводство и затратами на замещение, но подобный способ расчета слишком трудоемок. Поэтому в практической деятельности чаще всего используют метод, основанный на капитализации потерь, вызванных наличием функционального износа:
И = ПД , (24)
где: ПД – потери дохода, вызванные моральным
(функциональным) износом оцениваемого объекта.
Потери дохода могут быть рассчитаны путем сравнения дохода, получаемого с объекта оценки с аналогичными современными зданиями, полностью удовлетворяющим требованиям пользователей, т.е. с отсутствующим моральным (функциональным) износом.
Внешний износ (внешнее устаревание, экономическое устаревание или устаревание по местоположению, или устаревание из-за окружающей среды). Например, перегруженность улицы
автомобильным движением, строительство экологически вредного
предприятия вблизи объекта оценки, экономический спад производства,
Теоретически величина внешнего износа может быть определена, как разница между рыночной стоимостью объекта и
стоимостью создания, уменьшенной на величину физического и
морального износов. Практического применения подобный метод имеет мало, поэтому чаще всего внешний износ рассчитывается аналогично функциональному, с той лишь разницей, что при расчетах берутся потери дохода, вызванные именно экономическим износом.
Исходя из того, что причины возникновения внешнего износа никак не связаны с самим оцениваемым объектом, можно утверждать, что устранение его силами собственника объекта в большинстве случаев не представляется возможным. Таким образом, экономический износ бывает только неустранимы, но в некоторых
случаях воздействие, обуславливающее его наличие, может исчезнуть под влиянием внешних причин.
Оцениваемый торговый центр введен в эксплуатацию в 2008 г., соответственно его хронологический возраст составляет 4 года.
Нормативный срок службы аналогичных капитальных зданий составляет 75 лет, следовательно, физический износ здания
составляет 5,3%.
Учитывая недавнее время ввода объекта в эксплуатацию и отсутствие значительных изменений на окружающей территории, можно констатировать отсутствие у оцениваемого объекта морального и экономического износа.
Расчет стоимости объекта затратным методом произведен в таблице 15.
Таблица 15. Определение стоимости объекта недвижимости затратным методом
Стоимость объекта оценки, полученная затратным методом, с учетом округления, составит
573 миллиона 361 тысячу рублей.
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревании. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки ФСО№ 1 раз.2 п.23.
Затратный подход к оценке недвижимости определяет ее стоимость как сумму остаточной стоимости зданий и земельного участка. Подобно доходному и сравнительному подходам затратный основывается на сравнительном анализе, который в данном случае позволяет определять затраты, необходимые для воссоздания объекта недвижимости, представляющего точную копию оцениваемого объекта или замещающего его по назначению. Рассчитанные затраты корректируют на фактический срок эксплуатации, состояние и полезность оцениваемого объекта.
Существует ряд случаев, когда может быть применен затратный подход:
- -Когда оцениваются новые или недавно построенные объекты;
- - Когда необходимо определить вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земли;
- - Когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства;
- - Для оценки объектов незавершенного строительства;
- - Для оценки в целях выделения объектов налогообложения зданий, земельных участков;
- - Для оценки в целях страхования;
- - Для итогового согласования стоимости.
Основные этапы расчета стоимости с применением затратного подхода:
- 1. Оценка рыночной стоимости земельного участка;
- 2. Оценка полной стоимости воспроизводства замещения оцениваемого здания;
- 3. Расчет величины износа;
- 4. Определение стоимости воспроизводства или замещения объекта оценки;
- 5. Расчет итоговой стоимости объекта оценки путем суммирования стоимости воспроизводства или замещения строения со стоимостью земельного участка.
Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.
Стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.
Более предпочтительным является расчет стоимости воспроизводства, поскольку при замене определяются затраты на строительство здания, отличающегося от оцениваемого по многим характеристикам.
Выбор расчета стоимости замещения является обоснованным, если у оцениваемого здания имеются признаки функционального износа, что снижает коммерческую привлекательность для потенциального покупателя.
Рассмотрим методы определения стоимости воспроизводства или замещения.
Метод количественного обследования заключается в составлении смет затрат на все виды работ, которые необходимы для строительства отдельных конструктивных элементов объекта и объекта в целом: затраты труда, материалов, средств механизации работ. К этим затратам необходимо добавить накладные затраты и прибыль застройщика, а также затраты по проектированию, строительству, приобретению и монтажу оборудования, необходимые для воспроизводства оцениваемых улучшений. Метод количественного анализа наиболее точный, но и наиболее трудоемкий. Для его применения требуются высокая квалификация оценщика и большой опыт в составлении строительных смет.
Метод сравнительной единицы начинается с определения стоимости строительства сравнительной единицы аналогичного здания. Затем вносятся поправки на различие между оцениваемым и аналогичным объектом. Полная стоимость оцениваемого объекта определяется путем умножения скорректированной стоимости единицы сравнения на количество единиц сравнения. При выборе объекта-аналога необходимо учитывать единое функциональное назначение, близость физических характеристик, сопоставимый хронологический возраст сравниваемых объектов и другие характеристики.
Метод разбивки по компонентам по укрупненным видам работ оценки рыночной стоимости земельного участка отличается от предыдущего метода тем, что стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных строительных компонентов фундаментов, перекрытий, стен и др.
Можно выделить несколько вариантов метода разбивки по компонентам:
- - Метод субподряда основывается на том, что строитель обычно нанимает субподрядчиков для выполнения, по крайней мере, части работ. При использовании этого метода стоимость объекта находится путем сложения затрат по всем субподрядчикам.
- - Метод разбивки по профилю работ сходен с методом субподряда. Предполагает расчет затрат на наем отдельных специалистов.
- - Метод выделения затрат заключается в использовании разных единиц сравнения для оценки различных компонентов зданий, затем эти оценки суммируются.
Определение износа
Определение износа необходимо для того, чтобы учесть различия в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости.
Износ в оценке означает потерю полезности, а значит и стоимости объектом оценке по любой причине.
Выделяют три способа расчета износа:
- - сравнения продаж;
- - эффективного возраста;
- - разбиения на виды износа.
Наиболее распространенным является метод разбиения на виды износа.
В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний экономический. Физический и функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Экономический износ, как правило, неустраним.
Износ считается устранимым, если его устранение физически возможно и экономически целесообразно.
Выявление всех возможных видов износа - это накопленный износ объекта недвижимости.
Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем например: дефекты конструктивных элементов. Физический износ может возникать под воздействием эксплуатационных факторов или под воздействием естественных и природных факторов.
Существуют четыре основных метода расчета физического износа: экспертный, нормативный или бухгалтерск...
Сравнительный подход целесообразно применять, когда имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи по объектам-аналогам. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.
Затратный подход применим к оценке практически любых объектов недвижимости, однако не во всех случаях такое применение оправдано например, оценка приносящей доход недвижимости. Преимущество применения затратного подхода связано с тем, что недостаточность и недостоверность информации о состоявшихся сделках по купле-продаже объектов-аналогов или отсутствие доходов от объекта или отсутствие возможности их прогноза в ряде случаев ограничивает возможность использования других подходов к оценке.
Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, их функциональное соответствие текущему и тем более будущему использованию, связанные с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в неменьшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т.д.
Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение (О).
В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональный и внешний.
Физический и функциональный износ подразделяется на устранимый и неустранимый.
Устранимый износ – это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.
Выявление всех возможных видов износа – это накопленный износ объекта недвижимости. В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта.
Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина, используемого в бухгалтерском учете (начисление износа). Оценочный износ – один из основных параметров, позволяющих рассчитать текущую стоимость объекта оценки на конкретную дату.
Физический износ – постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.
Методы расчета физического износа зданий следующие:
Нормативный (для жилых зданий);
Стоимостный;
Метод срока жизни.
Нормативный метод расчета физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В качестве примера можно назвать Правила оценки физического износа жилых зданий (ВСН 53-86) Государственного комитета по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР. – М., 1990, применяемые бюро технической инвентаризации в целях оценки физического износа жилых зданий при технической инвентаризации, планировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности.
В указанных правилах даны характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка.
Физический износ здания следует определять по формуле
Q ф = (∑ q i · J i)/100,(3.15)
гдеQ ф – общий физический износ здания, %;
q i – фактический износ i-го конструктивного элемента в общей стоимости здания, %;
J i – удельный вес стоимости конструктивного элемента в общей стоимости здания, %.
Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания (в процентах) обычно принимают по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденных в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей, по их сметной стоимости.
Описанная методика применяется исключительно в отечественной практике. При всей наглядности и убедительности ей присущи следующие недостатки:
Невозможность изначально учесть нетипичные условия эксплуатации объекта по причине «нормативности»;
Трудоемкость применения по причине необходимой детализации конструктивных элементов здания;
Невозможность измерения функционального и внешнего износов;
Субъективность удельного взвешивания конструктивных элементов.
В основе стоимостного метода определения физического износа лежит физический износ, выраженный на момент его оценки соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.
Суть стоимостного метода определения физического износа заключается в определении затрат на воссоздание элементов здания.
Данный метод позволяет сразу рассчитать износ элементов и здания в целом в стоимостном выражении. Поскольку расчет обесценения производится на основе разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов до «практически нового состояния», результат по данному подходу можно считать достаточно точным. Недостатки метода – обязательная детализация и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания.
Определение физического износа зданий методом срока жизни . Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой
И = (ЭВ: ФЖ) · 100 = [ЭВ: (ЭВ + ОСФЖ)] · 100,(3.16)
гдеИ – износ, %;
ЭВ – эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом;
ФЖ – типичный срок физической жизни;
ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.
И = (ХВ: ФЖ) · 100,(3.17)
гдеИ – износ, %;
ХВ – эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния, отдельного элемента здания;
ФЖ – типичный срок физической жизни.
Применение формулы 3.17 также актуально при расчете процентных поправок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных продаж), когда оценщику не представляется возможным произвести осмотр выбранных аналогов для определения показателей, используемых в формуле 3.16.
Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здания в целом может быть переведен в стоимостное выражение (обесценение):
О = ВС · (И: 100),(3.18)
гдеИ – износ, %;
ВС – восстановительная стоимость.
На практике элементы сооружения, имеющие устранимый и неустранимый физический износ, делят на «долгоживущие» и «короткоживущие».
«Короткоживущие элементы» – элементы, имеющие меньший срок жизни, чем здание в целом (кровля, сантехническое оборудование и т.п.).
«Долгоживущие элементы» – элементы, у которых ожидаемый срок жизни сопоставим со сроком жизни здания (фундамент, несущие стены и т.д.).
Устранимый физический износ «короткоживущих элементов» возникает вследствие естественного изнашивания элементов здания со временем, а также небрежной эксплуатации. В этом случае цена продажи здания снижена на соответствующее обесценение, поскольку будущему собственнику необходимо будет произвести «ранее отложенный ремонт», чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения (текущий ремонт внутренних помещений, восстановление участков протекающей кровли и т.д.). При этом предполагается, что элементы восстанавливаются до «практически нового» состояния.
Устранимый физический износ в денежном выражении определен как «стоимость отложенного ремонта», т.е. затрат по доведению объекта до состояния, «эквивалентного» первоначальному.
Неустранимый физический износ компонентов с коротким сроком жизни – это затраты на восстановление быстроизнашивающихся компонентов, которые определяются разницей между восстановительной стоимостью и величиной устранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни этих элементов.
Устранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни определяется разумными затратами на его устранение подобно устранимому физическому износу элементов с коротким сроком жизни.
Неустранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни рассчитывается как разница между восстановительной стоимостью всего здания и суммой устранимого и неустранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни здания.
Функциональный износ . Признаки функционального износа в оцениваемом здании – несоответствие объемно-планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.
Функциональный износ подразделяют на устранимый и неустранимый. Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, которая исключает из рассмотрения функциональный износ.
Устранимый функциональный износ определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.
Причины функционального износа:
Недостатки, требующие добавления элементов;
Недостатки, требующие замены или модернизации элементов;
Сверхулучшения.
Недостатки, требующие добавления элементов, – элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении и без которых здание не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам. В связи с этим износ измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж.
Недостатки, требующие замены или модернизации элементов, – позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам (счетчики для воды и газа и противопожарное оборудование). Износ по этим позициям измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и стоимость монтажа новых элементов. Стоимость возврата материалов рассчитывается как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах (дорабатываемая остаточная стоимость).
Сверхулучшения – позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Устранимый функциональный износ в данном случае измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций «сверхулучшений» минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус ликвидационная стоимость демонтированных элементов.
Примером сверхулучшений может служить ситуация, когда собственник дома, приспосабливая его «под себя», вносил какие-либо изменения для собственного удобства (инвестиционная стоимость), не адекватные с точки зрения типичного пользователя. К ним можно отнести перепланировку полезной площади помещений под конкретное использование, обусловленное увлечениями владельца или родом его занятий. Устранимый функциональный износ в подобной ситуации определяется текущей стоимостью затрат на приведение измененных элементов к их первоначальному состоянию.
Кроме того, понятие сверхулучшений тесно связано с сегментом рынка недвижимости, где одни и те же улучшения могут быть признаны как соответствующими конкретному сегменту, так и избыточными с точки зрения типичного пользователя.
Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Признаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков. Кроме того, для адекватного архитектурного соответствия здания своему назначению необходим учет сложившихся на дату оценки рыночных условий.
В зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого функционального износа может определяться двумя способами:
Капитализацией потерь в арендной плате;
Капитализацией избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в надлежащем порядке.
Для определения необходимых расчетных показателей (величина арендных ставок, ставка капитализации и др.) используют скорректированные данные по сопоставимым аналогам.
При этом отобранные аналоги не должны иметь признаков выявленного у объекта оценки неустранимого функционального износа. Кроме того, общий доход, приносимый имущественным комплексом в целом (зданием и землей) и выражающийся в арендной плате, необходимо соответственно разделить на две составляющие. Для выделения части дохода, приходящегося на здание, можно использовать метод инвестиционного остатка для здания или метод анализа соотношения стоимости земельного участка и общей цены продажи имущественного комплекса.
Определение обесценения, вызванного неустранимым функциональным износом по причине устаревшего объемно-планировочного решения (удельная площадь, кубатура), осуществляется методом капитализации потерь в арендной плате.
Расчет неустранимого функционального износа методом капитализации избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для поддержания здания в хорошем состоянии, может быть произведен подобным образом. Данный подход предпочтителен для оценки неустранимого функционального износа зданий, отличающихся нестандартными архитектурными решениями, и тем не менее размер арендной платы в которых сопоставим с арендной платой по современным объектам-аналогам в отличие от величины эксплуатационных затрат.
Внешний (экономический) износ – обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым из-за неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.
Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:
Капитализация потерь в арендной плате;
Сравнительные продажи (парные продажи);
Срок экономической жизни.
Методом капитализации потерь в арендной плате расчет внешнего износа производится аналогично расчету функционального неустранимого износа.
Метод парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парные продажи). При этом предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономическим износом.
В отечественной практике методы расчета внешнего износа, основанные на элементах сравнительного анализа продаж, во многих случаях неприменимы по причине большой трудоемкости, а также отсутствия необходимой и достоверной информационной базы.
Причины сноса:
Необходимость перепланировки;
Расширение транспортных магистралей.
Следует учитывать техническое состояние сносимых зданий, что во многих случаях позволило бы их эксплуатировать в течение довольно длительного периода времени. Резкое сокращение оставшегося срока экономической жизни здания ведет к снижению инвестиционной привлекательности и, как следствие, обвальному падению вероятной цены продажи.
В таких случаях целью оценки является расчет не полных прав собственности на оцениваемое здание, а прав краткосрочной аренды на срок оставшейся экономической (физической) жизни при условии, если потенциальным инвестором просматривается какая-либо выгода от этого приобретения.
Таким образом, затратный подход для определения рыночной стоимости недвижимости является, с одной стороны, обязательным элементом процедуры определения рыночной стоимости, а с другой стороны, зачастую единственным инструментом для получения представления о стоимостной оценке недвижимости.
Вместе с тем считается, что затратный метод имеет существенные ограничения при оценке объектов со значительным сроком службы из-за трудностей с измерением величин накопленного износа и прибыли предпринимателя. Кроме того, результаты затратного метода отражают стоимость полного права собственности, поэтому при оценке частичных прав собственности необходима их корректировка.
Для повышения точности расчетных процедур как по определению восстановительной стоимости, так и по расчету износа необходима разумная компиляция нескольких методик по расчету указанных показателей.