ФАКТОРЫ, ОПРЕДЕЛЯЮЩИЕ ВЫБОР СХЕМЫ ИПОТЕКИ
На развитие и организацию ипотечного кредитования оказывают влияние определенные условия и факторы.
Основными политическими факторами являются: общая стабильность общественной системы, предсказуемость или, наоборот, непредсказуемость политического режима в стране, наличие или отсутствие внешней угрозы, возможность или невозможность экспроприационных мер. Естественно, что нестабильность и непредсказуемость политической ситуации негативно влияют на развитие ипотечного кредитования.
Успешному развитию ипотеки способствует предоставление целевых кредитных ресурсов и государственных гарантий в обеспечение ипотечных кредитов и займов, осуществляемых в рамках эмиссии ценных бумаг для вторичного рынка. Большую роль в развитии ипотеки играет многообразие форм адресной поддержки конкретных граждан или слоев населения, получающих ипотечные кредиты на строительство жилья или на развитие бизнеса.
Правовые факторы определяются общим состоянием правовой среды, способной защитить права собственников на свое имущество. К этой группе факторов относят наличие или отсутствие системы кадастра недвижимости, а также регистрации залога или иных обременении недвижимого имущества.
К экономическим факторам относят общее состояние и развитие кредитно-финансового рынка ценных бумаг в стране, твердость валюты, уровень инфляции и платежеспособность населения, которая определяет общий масштаб и динамику рынка недвижимости. Особое значение имеет система страхования рисков, связанных с владением, использованием и развитием объектов имущества, а также страхование ликвидности и доходности ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость.
К историческим факторам относятся традиции накопления средств и отношение к кредиту населения. На конкретные формы развития ипотеки оказали влияние земельный и экономический строй в стране.
В качестве базовых могут быть названы следующие виды организованных систем массовой ипотеки: усеченно-открытая система (Израиль, Испания и др.), расширенная открытая («американская») система, сбалансированная автономная («немецкая») система.
Усеченно-открытая система. Наиболее простой и одновременно наименее совершенной системой ипотечного кредитования следует считать усеченно-открытую модель.
Первой принципиальной характеристикой этой модели является то, что совокупная заявка всех клиентов банка на ипотечные ссуды может обеспечиваться банком из произвольных источников, в том числе за счет собственного капитала банка; средств клиентов, находящихся на депозитах; межбанковских кредитов и т. п
Вторая характерная особенность усеченно-открытой модели - прямая зависимость процентных ставок по ипотечным ссудам от общего состояния экономики страны, которая оказывает существенное влияние на масштаб и активность банков по ипотечному кредитованию в отдельные благоприятные и неблагоприятные периоды.
Изыскивая и привлекая кредитные ресурсы для ипотечных ссуд, банк в данной модели теоретически может вообще не использовать первичные закладные в качестве обеспечения под эти ресурсы.
Относительная простота организации ипотечного кредитования на базе усеченно-открытой модели обусловила ее достаточно широкое распространение во многих странах мира, и особенно в развивающихся странах. Однако по той же причине эта модель занимает существенную нишу на рынке ипотечных услуг и в развитых странах, таких, как Великобритания, Франция, Испания, Израиль и др.
На практике при применении данной системы редко ориентируются на какие-либо каноны или стандарты установления основных параметров ипотечных кредитов (продолжительности и стоимости): обычно они устанавливаются каждым ипотечным банком в зависимости от конкретных факторов. Причем в странах, где отсутствуют иные, более развитые модели организации ипотечного кредитования, а рынок ипотечных услуг ограничен, типичным является монопольное завышение ставок по кредитам при относительно непродолжительных сроках ссуд.
Очевидно, что механизм функционирования российской банковской системы на современном этапе наиболее близок к усеченно-открытой модели.
Расширенная открытая (американская) система. В этой модели основной приток кредитных ресурсов в систему ипотечного кредитования поступает со специально организованного для этой цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость.
Данная система обеспечения ипотеки ресурсами опирается на вторичный ипотечный рынок. В России он построен на базе трех ипотечных агентств: Федерального агентства ипотечного кредитования, Российской ипотечной ассоциации и Московского ипотечного агентства. Основная задача этих агентств - выкуп у банков ипотечных кредитов и выпуск на их основе собственных ценных бумаг.
Схема минимизации процентных ставок по ипотечным кредитам действует следующим образом. Банк выдает ипотечный кредит заемщику, т. е. перечисляет ему (а точнее, от его имени продавцу квартиры) свои средства в обмен на обязательство в течение определенного срока ежемесячно переводить в банк фиксированную сумму. Это обязательство заемщика обеспечено залогом приобретаемого жилья. Банк продает кредит одному из агентств, передавая при этом и обязательства по обеспечению. Агентство немедленно возмещает банку выплаченные заемщику средства и взамен просит переводить получаемые от него ежемесячные выплаты за вычетом маржи банка в агентство. Схематически это выглядит так, как изображено на рис. 5.
Выкуп ипотечных кредитов агентством у банков выгоден ипотечным агентствам прежде всего резким ускорением оборота средств - с нескольких лет до примерно 2 мес. Величину ежемесячных выплат, т. е. ставку, по которой агентство обязуется покупать ипотечные кредиты, устанавливает само агентство. Ставки эти публикуются ежедневно и действительны в течение 60 дней. Таким образом, начиная переговоры с клиентом, банк называет ему в качестве ставки по кредиту ставку агентства и свою маржу. В течение 60 дней банк завершает проверку клиента и жилья, выдает кредит, получает от агентства возмещение и в дальнейшем действует как посредник, передавая деньги от заемщика агентству, оставляя себе лишь маржу.
Таким образом, ставки по ипотечным кредитам оказываются не связанными ни со ставками по другим банковским кредитам, ни со стоимостью депозитов. Единственное, что их определяет - это ставка, по которой ипотечные кредиты покупаются агентством. В свою очередь, ставки агентств определяет третичный ипотечный рынок.
Рис. 5. Схема двухуровневой модели ипотечного кредитования
Все агентства, купив некоторое количество ипотечных кредитов у коммерческих банков, собирают их в пулы и создают на основе каждого новую ценную бумагу. Наиболее распространены ценные бумаги, обеспеченные ипотекой (MBS). Источником выплат по таким ценным бумагам служат платежи заемщиков по ипотечным кредитам. Однако MBS - это ценная бумага агентства, и выплаты по ней гарантированы этой структурой, а не залогом недвижимости. Агентства реализуют MBS на фондовом рынке и затем тоже выступают как посредники, передавая инвестору, купившему ценную бумагу, выплаты агентству от банка за вычетом своей маржи.
Следовательно, ставка, по которой агентства покупают ипотечные кредиты, зависит от той ставки доходности по ценным бумагам агентства, на которую согласны инвесторы. При этом ставки по ценным бумагам агентств ненамного выше ставок по государственным ценным бумагам.
Причина, по которой инвесторы соглашаются на низкую доходность по MBS, заключается в том, что обеспечением по ним являются не обязательства заемщика, а обязательства агентств, за которыми стоит государство. И каким бы массовым ни был «дефолт» заемщиков по ипотечным кредитам, свои обязательства перед инвесторами агентства с помощью бюджета выполнят. Это дает возможность рассматривать ценные бумаги ипотечных агентств как практически безрисковые и позволяет вкладываться в них самым консервативным инвесторам, например таким, как пенсионные фонды и страховые компании, что, в свою очередь, обеспечивает переток в ипотечные кредиты самых дешевых на рынке ресурсов. В конечном итоге низкие ставки по ипотечным кредитам в рамках американской модели ипотеки обеспечивает бюджет, т. е. налогоплательщики.
Система ипотечного кредитования, несмотря на имеющиеся в разных странах различия, сводится к механизму перераспределения денежных средств от конечного инвестора к заемщику - покупателю недвижимости.
Основными участниками в данной системе ипотечного кредитования являются:
заемщик, приобретающий кредит на покупку жилья;
кредитор (банк или другое учреждение), предоставляющий заемщику кредит под залог недвижимости;
посредник - специализированная организация, задача которой состоит в обеспечении механизмов привлечения свободного капитала для его последующего реинвестирования в ипотечные кредиты;
конечные инвесторы (в основном институциональные), приобретающие ценные бумаги, выпущенные на основе ипотечных кредитов.
Первичный рынок определяется взаимодействием заемщика и банка, а его инструментами являются собственно ипотечные кредиты. Цепочка «банк-посредник-инвестор» составляет содержание вторичного ипотечного рынка, инструментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Назначение схемы ипотечного кредитования - обеспечение долгосрочными ресурсами кредиторов с целью увеличения объемов кредитования. Развитая ипотечная система представляет собой самодостаточный механизм, с одной стороны, доступный разным имущественным слоям населения, а с другой - прибыльный для всех взаимодействующих звеньев. Ключевую роль в этом процессе играет формирование и развитие вторичного рынка, на котором действует механизм секьюритизации (securitization).
Под термином «секьюритизация» понимают выпуск ценных бумаг, обеспеченных пакетом (пулом) ипотечных кредитов. В пул обычно собираются однотипные ипотечные кредиты, совпадающие по условиям кредитования - периоду, схеме выплат, категории заемщиков, виду заложенной недвижимости. Ценные бумаги, выпущенные в процессе секьюритизации, носят название переводных ипотечных ценных бумаг (pass-through securities, pass-throughs).
Переводные ценные бумаги отличаются от традиционных финансовых инструментов тем, что периодичность и размер выплат по ним определяются поступлениями по ипотечным кредитам, обеспечивающим данный выпуск. Таким образом, при помощи переводной ценной бумаги платежи по ипотечным кредитам переводятся от заемщика к конечному инвестору за вычетом сборов посреднических структур (отсюда и название - переводная ценная бумага). Поскольку платежи по ипотечным кредитам включают в себя поступления в счет досрочного погашения, то главной особенностью переводных ипотечных бумаг является перенос на конечного инвестора риска досрочного погашения как специфического риска, связанного с владением ипотечными кредитами. Владельцу переводной бумаги заранее неизвестна сумма ежемесячных поступлений и, как следствие, точный период до погашения. Переводные бумаги создаются двумя основными способами, в каждом из которых посреднические структуры играют разную роль.
В первом случае переводные бумаги эмитируются непосредственно банком - первоначальным кредитором на основе его портфеля ипотечных кредитов. Во втором случае - посредником на основе ипотечных кредитов, приобретенных у банков-кредиторов.
Механизм секьюритизации по сравнению с программами рефинансирования за счет долговых обязательств позволяет:
привлечь больший объем частного капитала в жилищную сферу посредством предоставления своеобразных финансовых инструментов, пользующихся спросом на рынке;
снизить стоимость привлеченных ресурсов (а, следовательно, стоимость ипотечных кредитов) вследствие конкуренции среди инвесторов;
повысить стабильность жилищной финансовой сферы посредством гибкого распределения рисков, связанных с ипотечным кредитованием. Особенности переводных ценных бумаг для инвесторов по сравнению с традиционными финансовыми инструментами становятся очевидными при рассмотрении различных видов рисков, связанных с инвестированием в переводные инструменты. Владельцы переводных ценных бумаг несут четыре основных вида рисков: кредитный риск, риск ликвидности, риск досрочного погашения, процентный риск. Все виды рисков по переводным бумагам определяются спецификой ипотечных кредитов, лежащих в основе переводных бумаг.
Кредитный риск (риск банкротства заемщика) - это риск неуплаты или несвоевременной уплаты заемщиком обязательств по ипотечному кредиту. На современном этапе развития ипотечной системы этот вид риска сведен к минимуму для конечного инвестора - держателя как традиционных долговых инструментов, так и переводных бумаг - с помощью трех механизмов.
Первый - путем обязательного страхования заложенной недвижимости; в случае агентских переводных бумаг - путем предоставления гарантии со стороны агентств, выпускающих переводные облигации. Агентство предоставляет одну из двух возможных видов гарантий по переводным бумагам. Первый вид гарантирует своевременную выплату как процентов по закладным, так и основного долга, т. е. проценты и основной долг по бумагам выплачиваются в срок, даже если кто-то из заемщиков не исполнил свои обязательства по ипотечным кредитам. Переводные бумаги с гарантией такого типа называются полностью трансформированными переводными бумагами.
Второй вид гарантий подразумевает своевременное погашение процентов, в то время как основной долг выплачивается по мере поступления соответствующих выплат по ипотечным кредитам, но не позднее заранее оговоренного срока. Переводные бумаги такого типа называются трансформированными переводными бумагами. Гарантии агентств, таким образом, снижают кредитный риск инвестора. Все бумаги являются полностью трансформированными.
Третий механизм - установления пределов значений критериев андеррайтинга. Квалифицированные кредиты должны удовлетворять требованиям агентства по трем параметрам: максимальный PTI - отношение месячного платежа по кредиту к ежемесячному доходу заемщика (payment-to-income ratio); максимальный LTV - отношение суммы кредита к рыночной (или оценочной) стоимости залога (loan-to-value ratio); максимальная сумма кредита.
Риск ликвидности - риск ликвидности вторичного рынка из-за возможности существенной разницы между ценами покупки и продажи финансового инструмента. Сейчас переводные ценные бумаги активно котируются на вторичном рынке. Каждая бумага специфицирована по номеру и префиксу пула, на основании которого она была выпущена. Много сделок совершается также спереводными бумагами, пул ипотек для которых не определен на момент сделки. Этот вид операций называется «сделки с последующим объявлением».
Риск досрочного погашения для инвестора является специфическим риском, присущим переводным бумагам. Владелец долговых обязательств испытывает риск досрочного погашения, только если он имеет дело с облигациями, специально предусматривающими такую возможность. Можно выделить несколько основных причин досрочного погашения кредита заемщиком:
заемщик может досрочно погасить весь долг при продаже заложенной недвижимости, которая происходит в случае переезда, связанного с новым местом работы, покупки более дешевого дома, развода супругов, требующего продажи дома;
заемщику выгодно производить досрочное погашение, если рыночная ставка процента становится ниже ставки по кредиту;
в случае несостоятельности заемщика, когда заложенная недвижимость продается, а выручка от продажи идет на погашение кредита. Если кредит застрахован, то остаток непогашенной задолженности выплачивается кредитору страховой компанией;
если происходит повреждение заложенной недвижимости в результате страхового случая (пожара, наводнения и пр.), то ущерб возмещается страховой компанией.
Процентный риск - риск изменения стоимости ценной бумаги в зависимости от рыночной ставки процента. Он всегда присущ инвестициям в традиционные ценные бумаги, но может быть смягчен при использовании переменной купонной ставки. В случае ипотечных облигаций процентный риск усугубляется риском досрочного погашения. Чувствительность рыночной стоимости ипотечных облигаций к изменению процентной ставки аналогична соответствующей реакции облигаций с опционом досрочного погашения.
На нестабильных рынках недвижимости существует также рыночный риск при резком снижении цен на жилье (в принципе, пока к Московскому и подмосковному рынку он отношения не имеет, но тем не менее учитывается). Для заемщика это плохо, поскольку, если он приобретает в кредит дорогую квартиру, он рассчитывает, что ее стоимость, по крайней мере, не уменьшится за то время, пока он будет возвращать кредит. Иначе переплата за квартиру будет слишком велика. Кредитор при снижении цен не сможет компенсировать свои затраты на выдачу кредита из его стоимости в случае, если заемщик окажется неспособным вернуть долг. На развитых рынках, где цены на жилье меняются редко и медленно, рыночный риск невелик.
Сбалансированная автономная (немецкая) система. Ключевой отличительный признак данной модели - сберегательно-ссудный принцип ее функционирования, который заключается в том, что совокупный портфель кредитных ресурсов не заимствуется на от- крытом рынке, а целенаправленно формируется за счет привлеч ния сбережений будущих заемщиков по типу кассы взаимопомо щи (рис. 6).
В рамках этой модели право на получение ссуды возникает у заемщика только в том случае, если ранее он направлял в систему свои временно свободные денежные средства, причем сумма сбережений должна быть примерно равной сумме кредита, на которую он вправе рассчитывать. (Некоторые принципы «сбалансированной автономной модели» применяются и в России. В частности, накопительные жилищные вклады для физических лиц, которые практикуются в ряде российских банков.)
Данное ограничение третьей модели является существенным минусом, так как отодвигает во времени момент возможного приобретения недвижимости.
Однако у сбалансированной автономной модели есть и серьезные плюсы - потенциально данная модель совершенно не зависит от состояния финансово-кредитного рынка в силу своей автономности. Для ипотечного банка уже не стоит вопрос, где и по какой цене найти кредитные ресурсы, необходимо лишь установить разумную маржу за свои услуги. Ставки же по вкладам строй-сбережений и процент за пользование кредитом теоретически могут быть установлены на произвольном уровне. Банк может вообще не выплачивать доход на целевые сбережения, установить маржу, к примеру, в 3 % и объявить этот же процент в качестве цены кредита. Возможно, что доход на сбережения будет начисляться из расчета 10 %, и тогда процент по кредиту будет равен 13 %.
Таким образом, модель становится независимой не только от колебаний рыночной цены заемных денег, но и от общего уровня этой цены вообще. Это качество сбалансированной автономной модели имеет особенно важное значение для развития ипотечного кредитования в странах с неустойчивой экономикой с той лишь оговоркой, что все взаиморасчеты должны быть привязаны к курсам свободно конвертируемых валют. Плюсом данной модели является также и то, что в ее рамках кредитор имеет меньший риск невозврата ссуды, потому что есть относительно большие возможности для проверки реальной платежеспособности клиента на накопительном этапе взаимоотношений.
Исключительно важное достоинство «немецкой» системы стройсбережений состоит в том, что используемые в ее рамках процентные ставки, начисляемые банками на сбережения, и ставки, выдаваемые в рамках системы кредита, являются автономными и не зависят от общего состояния рынка. Основная характеристика данной схемы - ее замкнутость, т. е. в качестве источника предоставления кредита используются только те средства, которые были накоплены вкладчиками-участниками по контрактам стройсбережения. Банки, использующие эту систему, имеют возможность предоставлять кредиты на условиях ниже рыночных, выплачивая по сберегательным вкладам проценты ниже рыночных.
Уже при заключении договора вкладчик-участник приобретает право на предоставление ссуды, в которой ему не может быть отказано. Процентная ставка по этой ссуде в течение всего срока действия является стабильной и относительно низкой - от 4,5 до 8,5 %. Это объясняется тем, что вкладчиками и заемщиками строительно-сберегательных касс являются одни и те же люди - члены кассы. Низкая доходность депозита - своего рода плата за право получить ипотечный кредит по низкой ставке.
При системе стройсбережений не применяются скользящие или переменные процентные ставки. Вкладчику с самого начала предоставляется четкая калькуляция. Накопительный период занимает 2-10 лет, что обусловлено экономическими условиями и возможностями клиента. В период накопления на вклады начисляется процентная ставка, которая составляет 2,5-4,5 % в зависимости от социального статуса заемщика и условий договора о предоставлении ссуды.
Взаимодействие с кассой делится на два периода - период накопления и период кредитования. Сначала вкладчик - член кассы - заключает контракт, согласно которому берет на себя обязательство вносить в течение определенного времени деньги на депозит и хранить их, получая доход по оговоренной низкой ставке. Сумму ежемесячных выплат и срок накопления он выбирает сообразно своим возможностям и потребностям. Касса, в свою очередь, берет на себя обязательство предоставить ему по окончании периода накопления ипотечный кредит по низкой ставке.
Период кредитования начинается, когда член кассы накапливает приблизительно половину той суммы, что нужна на покупку жилья. Затем он получает накопленное и еще столько же в качестве кредита. На все эти средства член кассы покупает квартиру, оформляет ее в залог и начинает выплачивать кредит. Из-за невысокой ставки процента суммы ежемесячных выплат по кредиту оказываются приблизительно такими же, какими были его ежемесячные накопительные взносы.
Условия контракта основаны на расчете, который должен обеспечить соответствие пассивов и активов кассы по сумме и срокам Поэтому в контракт вводится понятие минимального срока накоплений (он составляет от 1,5 до 2 лет) и условие, что накопления должны достичь размера, соответствующего так называемому оценочному числу.
Рискованность таких кредитов значительно ниже, чем обычных ипотечных, так как они выдаются людям, не только формально подтвердившим свою кредитоспособность, но и на деле продемонстрировавшим, что они способны в течение длительного срока ежемесячно осуществлять фиксированные платежи, приблизительно равные ежемесячным платежам по кредиту.
Одно из достоинств системы - ее полная прозрачность. В отличие от вкладчика коммерческого банка, не имеющего ни малейшего понятия, как, на какие нужды и насколько рискованно используются его средства, вкладчик точно знает, кто и на каких условиях пользуется его деньгами.
Из вышесказанного следует, что суть ипотечной модели в том, что человек с определенным уровнем ежегодного дохода сразу приобретает готовое жилье, оплачивая, как правило, лишь незначительную часть его стоимости наличными, а всю оставшуюся - заемными деньгами специализированного ипотечного банка, выданными под залог либо приобретаемой недвижимости, либо недвижимости, уже находящейся во владении клиента. Возврат этого кредита в зависимости от дохода заемщика и избранного типа ипотеки осуществляется обычно в течение 10-30 лет (как показывает практика, кредиты выплачиваются в течение 4-5 лет).
Ипотечные банки не привлекают вклады в чистом виде, начальные операции финансируются за счет собственного капитала и срочных займов. Они выдают кредиты и обслуживают их. Затем банки перепродают портфель своих закладных крупным финансовым корпорациям, специализирующимся на выпуске и размещении высоколиквидных ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость. Эти корпорации продают ценные бумаги как крупным вкладчикам, например пенсионным фондам, страховым компаниям, так и мелким инвесторам, желающим разместить свои средства под более высокий, нежели банковский депозит, процент. Полученные от продажи портфеля закладных средства ипотечные банки вновь пускают в оборот, выдавая новые займы. В данном случае доход банка складывается из процентов за пользование кредитами и дополнительных платежей за их обслуживание. Даже когда ипотечные банки продают кредиты, за ними сохраняется ответственность за их обслуживание.
«Американская» модель с участием профессиональных агентов, осуществляющих секьюритизацию ипотеки (рефинансирование ипотечных кредитов с использованием ресурсов, привлекаемых на фондовом рынке путем размещения специальных ипотечных облигаций), привлекает многие банки тем, что дает принципиальное решение проблемы дефицита долгосрочных финансовых ресурсов.
В мировой практике сложились две основные схемы жилищного финансирования: существующие два основных подхода к организации системы ипотечного кредитования. Эти две базовые схемы различаются по следующим признакам: (Приложение 3).
- - по степени участия кредитных учреждений в процессе кредитования и инвестирования;
- - по участию или не участию заёмщика в образовании организационно - правовой формы кредитного института и его финансовых активов.
Мировой опыт формирования рынков ипотечного кредитования показывает, что они представляют собой сложнейшее экономико-правовое образование. Их деятельность зависит от множества экономических, психологических и юридических факторов. Обращение кредитных учреждений к ипотеке является отражением их стремления использовать в своей деятельности, апробированные и эффективные финансовые инструменты, отличаются друг от друга, прежде всего, способом рефинансирования выдаваемых кредитов: .
- - американская модель ипотеки - так называемая двухуровневая схема ипотечного кредитования, при которой ипотечные кредиты, выданные банками, переуступаются специально созданным ипотечным агентствам. Те, в свою очередь, пакетируют единичные кредиты, выпускают под сформированные пакеты (пулы) ипотечные ценные бумаги, продают их на фондовом рынке, опять покупают кредиты у банков и т.д. (развита, в частности, в США); .
- - немецкая модель ипотеки - так называемая одноуровневая модель ипотечного кредитования, при которой банк, выдавший ипотечный кредит, самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ипотечных ценных бумаг (применяется в Германии) .
Как уже было сказано под ипотечным кредитованием в общемировой практике понимается система, включающая в себя кредиты, выданные под обеспечение залогом недвижимости (ипотеки), регистрацию залога в государственном реестре прав на недвижимость, а также элементы рефинансирования кредиторов, выдавших ипотечный кредит . В результате массового применения механизма ипотечного кредитования в экономически развитых странах возникает рынок ипотечного кредита.
Рынок ипотечного кредита - рынок, где обращаются только долговые обязательства с ипотечными гарантиями, предоставленными с целью содействовать рефинансированию ссуд, выданных под надёжное обеспечение .
Рынок ипотечного кредитования подразделяется на первичный и вторичный.
Первичный рынок - это рынок, на котором представлены только кредиторы и заемщики, без учета ипотечных агентств (специализированные коммерческие организации, исключительным предметом деятельности которых является приобретение ипотечных кредитов у первичных кредиторов (чаще всего - у специализированных ипотечных банков) за счет средств, вырученных от эмиссии собственных ипотечных ценных бумаг) и других инвесторов, перекупающих кредиты у банков.
Вторичный рынок - часть фондового рынка, где осуществляется купля-продажа ипотечных закладных. Благодаря этой операции первичный кредитор (банк) имеет возможность продавать выданные им кредиты до наступления срока их полного погашения, получая тем самым средства для выдачи новых кредитов (рефинансирование).
Механизм рефинансирования при ипотечном кредитовании похож во всех развитых странах и отличается в основном организационными подходами. Например, кредитор может уступить права по ипотечному кредиту другому лицу (ценные бумаги, цессия). Этот механизм эффективен при наличии специальных институтов, которые специализируются на покупке ипотечных кредитов, формировании кредитных «пулов» и их продаже инвесторам на вторичном рынке ипотечного кредитования.
Другим вариантом рефинансирования может быть выпуск и размещение кредитором ценных бумаг для привлечения денежных средств. При этом в качестве обеспечения исполнения требования выступают требования по ипотечным кредитам. Правовой режим таких ценных бумаг регулируется специальным законодательством, а эмитирующие их инструменты являются строго специализированными и находятся под жёстким контролем государства.
Двухуровневая («американская модель») опирается на вторичный рынок закладных. Суть этой модели заключается в следующем. Банк выдает ипотечный кредит заемщику в обмен на обязательство в течении определенного срока ежемесячно переводить в банк фиксированную сумму. Это обязательства заемщика обеспечено залогом приобретаемого жилья. Банк продает кредит одному из агентств ипотечного кредитования, передавая при этом и обязательства по обеспечению. Агентства немедленно возмещают банку выплаченные заемщику средства и взамен просят переводить получаемые от него ежемесячные выплаты за вычетом прибыли банка в агентство. Величину ежемесячных выплат, то есть ставку, по которой агентство обязуется покупать ипотечные кредиты, устанавливает само агентство на основании требований инвесторов к доходности соответствующих финансовых инструментов. Ипотечные агентства, купив некоторое количество ипотечных кредитов у коммерческих банков, собирают их в пулы и создают на основе каждого новую ценную бумагу, источником выплат по которой являются платежи заемщиков. . Эти выплаты гарантированны не залогом недвижимости, а агентством как юридическим лицом. Агентства реализуют ипотечные ценные бумаги на фондовом рынке и затем также выступают посредниками, передавая инвестору, купившему ценную бумагу, выплаты агентству от банка за вычетом своей маржи.
Основными недостатками этой схемы являются: сложность структуры построения; невозможность прямого интегрирования в иные гражданско-правовые условия; дороговизна содержания, что увеличивает стоимость кредитных средств для заёмщика; сильная зависимость от колебаний на рынке ссудного капитала и экономической ситуации в целом; тесная взаимосвязь участников ипотечного рынка между собой по исполнению обязательств.
Положительными моментами двухуровневой схемы в первую очередь являются: существенное расширение источников финансирования операций по ипотечному кредитованию; перераспределение рисков между регионами и секторами экономики, что является существенным и для России .
Деление на две схемы рынка ипотечного кредитования достаточно условно, т. к. имеется тенденция к быстрому размыванию границ только первичного рынка. Часть кредитных институтов, работающих только на первичном рынке, начинает постепенно вводить элемент двухуровневой схемы - выход на вторичный рынок с продажей своих кредитов инвесторам или посредникам. В то же время инвестиционный институт, работающий по двухуровневой схеме, может основную часть кредитов оставлять у себя. А остальную часть продавать на вторичном рынке для пополнения кредитных фондов. Даже такие закрытые модели, как ссудо-сберегательные кассы, начинают трансформироваться в полуоткрытые институты с привлечением крупных кредитных займов и выдачей кредитов не только пайщикам, но и всем желающим .
Одноуровневая («немецкая модель) Суть одноуровневой системы ипотечного кредитования состоит в том, что выдавший ипотечный кредит банк самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ценных бумаг облигационного типа - закладных листов. Выпуск и обращение закладных листов регулируется специальным законодательством и отличается от регулирования выпуска облигаций. Деятельность эмитентов закладных листов, как правило, законодательно ограничена выдачей ипотечных кредитов и иными операциями, характеризующимися невысокой степенью риска. Выпускать ценные бумаги, именуемые «закладной лист», не может ни один другой эмитент, кроме упомянутых в законе. Деятельность ипотечных банков строго контролируется государством и органами банковского надзора .
Основной тип кредитного института классической континентальной модели - ипотечный банк. Для них характерно следующее: более 50% пассивных операций составляет эмиссия в виде долгосрочных облигаций, затем привлечённые средства в виде долгосрочных и краткосрочных займов и переходящих кредитов, в меньшей степени пассивы составляют собственные средства.
Закладные листы выпускаются в различных купюрах - 10, 20, 100, 200, 500, 1000 марок (иногда - 5000 марок), сроком 10 - 25 лет (максимальный срок действия немецких ценных бумаг - 30 лет). Закладные листы могут быть на предъявителя (в основном мелкие купюры) и именные. Процентные выплаты дохода по ценным бумагам практически соответствуют проценту по ипотечному кредиту с небольшой разницей на покрытие расходов и получение банковской прибыли. Выпуская ценные бумаги, ипотечные банки продают их через другие кредиты или финансовые учреждения, в основном коммерческие, по цене ниже их номинальной стоимости на несколько процентов. Закладные листы котируются на фондовых биржах .
Характерной чертой одноуровневой классической (континентальной) модели является её закрытость - источниками для кредитования являются собственные средства банка (кредитного учреждения) и средства, получаемые по банковским операциям (депозитные вклады, средства на счетах, краткосрочные и долгосрочные займы, эмиссия ценных бумаг).
В данной технологии происходит передача кредитором минимума своих функций и задействовано немного посреднических организаций. Весь инвестиционный процесс регулирует сам банк исходя только из собственных интересов, а также финансовой и экономической ситуации. Надёжность и стабильность банка, аккумулирование в одних руках всего процесса кредитования позволяют существенно снизить уровень процентной ставки, а большие риски долгосрочных операций снижаются путём различных ограничений, предусматриваемых кредитным договором .
Большие риски долгосрочных операций снимаются также различными ограничителями досрочных выплат, которые обычно связаны со сроком амортизации процентных выплат. Большинство технологий только после выплаты всей суммы процентов за кредит позволяет осуществлять досрочную выплату основного ипотечного долга. Таким образом, кредитный институт страхуется от недополучения прибыли от непосредственных убытков по операциям с данным клиентом. Обычно этот срок указывается в договоре исходя из применяемого инструмента.
Для увеличения сроков кредитования применяются следующая инвестиционная новация: финансовые средства ипотечных и сберегательных банков (или других кредитных учреждений) объединяется по разным технологическим схемам. По одной из них заёмщик берёт одновременно как бы два кредита, который он гасит последовательно, - кредит сберегательного банка погашается в течение первых 12 - 14 лет, и только затем кредит ипотечного банка (финансовая схема так называемых связанных между собой кредитов) .
Аналогичная инвестиционная объединяет помимо сберегательных и ипотечных банков также и другие финансовые учреждения. Так, несколько кредитных и финансовых институтов, в частности сбербанки, стройсберкассы, ипотечные банки, страховые компании и другие, объединяются в инвестиционную группу. Такая группа вырабатывает единую технологию работы с клиентом, которая получает своего рода синдицированный кредит (или комбинированный в различных вариантах пакет кредита) и все сопутствующие услуги. В реальности в результате таких объединений кредиторы могу осуществлять кредитование:
- - в более гибкой форме и более качественно;
- - происходит значительное уменьшение процентной ставки, увеличение ипотечной ссуды и увеличение срока кредитования;
- - облегчается чисто организационный процесс и осуществление всех сопутствующих ипотечному кредитованию операций, таких, как страхование, оценка, регистрация. При этом благодаря применению специальных общих технологий, в частности удвоенного контроля, общего (или комбинированного) страхования, увеличивается надёжность такого кредитования .
Основным условием развития одноуровневых ипотечных операций является надёжность ипотечных банков как гарантов выпускаемых ими ипотечных ценных бумаг, что достигается ограничением круга операций банков, которым дано право выпускать закладные листы, строгим соотношением размера эмиссии к объёму обеспечения и мероприятиями по оценке недвижимости в долгосрочной перспективе. Одноуровневая европейская модель организации ипотечного рынка исторически доказала свою устойчивость к самым разным изменениям экономических условий. В то же время одноуровневая модель предполагает достаточное количество собственных банковских финансовых ресурсов и стабильную работу всей банковской системы, устойчивость процесса накопления и сбережения населением, что исторически всегда было характерно для западноевропейских стран .
Вариантом одноуровневой схемы является модель ссудо-сберегательных учреждений, особенно развитых в Германии. В этой модели заёмщик сам одновременно является учредителем ссудо-сберегательного института. Ресурсные фонды для ипотечного кредитования формируются из взносов участников, а при их недостатке кредитные институты подключают классические технологии образования кредитных фондов. При этом участие заёмщика в формировании кредитных ресурсов служит дополнительной гарантией по кредиту. Кредитование при такой модели имеет гораздо меньшую зависимость от рынка капитала и действующих рыночных ставок, т. к. ресурсы в большей степени формируются внутри ссудо-сберегательного учреждения. Ставки по кредитам и депозитам обычно пониженные, фиксированные и действуют в течение длительного периода времени, выплаты также фиксированные и равномерные.
В контрактно-сберегательной системе источником дешевых средств для ипотечных кредитов служат специализированные целевые депозиты. Заключив соответствующий контракт со специализированной ипотечной кредитной организацией (строй сберкассой), клиент берет на себя обязательство в течение определенного времени ежемесячно вносить фиксированную сумму на целевой депозит под процентную ставку, величина которой существенно ниже среднерыночной. После окончания периода накопления, скопив приблизительно половину необходимых на покупку квартиры средств, клиент получает кредит на вторую половину средств, также под более низкую ставку .
Средства, предоставляемые клиентом, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления. Сам же клиент, в свою очередь, получает кредит из средств, которые вкладывают клиенты, пришедшие позже и находящиеся в это время на стадии накопления.
Очевидно, что вся эта процедура происходит в рамках очень строго регулируемых, контролируемых и часто гарантируемых государством специализированных кредитных организаций (строй сберкасс). Эти организации не имеют права осуществлять никаких активных операций, кроме предоставления кредитов своим бывшим вкладчикам. Рискованность таких кредитов значительно ниже, чем обычных ипотечных, ибо они выдаются людям, не только формально подтвердившим свою кредитоспособность, но и на деле продемонстрировавшим, что они способны в течение длительного срока ежемесячно осуществлять фиксированные платежи, приблизительно равные ежемесячным платежам по кредиту.
Таким образом, основными достоинствами одноуровневой модели являются:
- - практически автономное замкнутое существование системы, характеризующейся достаточной степенью стабильности в долгосрочном периоде;
- - простота финансового и правового механизма;
- - лёгкая адаптация к любым кредитным и финансовым системам.
- - лёгкая интегрируемость в национальное законодательство;
- - дешевизна организации и контроля;
- - отсутствие необходимости страховать кредитно-финансовые риски и прибегать к услугам рейтинговых агентств;
- - отсутствие затрат на выплату вознаграждений обслуживающим кредит банкам, а следовательно, относительная дешевизна стоимости кредита по совокупности факторов.
В то же время присутствует и целый ряд отрицательных факторов:
- - небольшие сроки кредитования;
- - обязательность длительного периода накопления значительного объёма собственного капитала;
- - низкие проценты по накоплению;
- - очерёдность заёмщиков в получении кредита;
- - сложность для кредитного института сохранить низкие процентные ставки в условиях быстро меняющейся экономики .
Ипотечного кредитования еще очень молод, однако наблюдается его активное развитие. Участники рынка усердно перенимают положительный опыт других стран, успешно внедряя жизнеспособные модели в свою деятельность. Идет эволюция кредитной системы страны.
Открытая ипотека – это форма залога, подразумевающая под собой имущество, которое должник закладывает, как гарант своей платежеспособности. При этом имущество остается собственностью должника, однако кредитор в случае отказа плательщика от выплат займа и процентов по займу, может на законных основаниях реализовать имущество в первостепенном порядке.
В России ипотекой пользуются преимущественно те граждане, которые хотят купить свое жилье, иными словами, ипотека и недвижимость в нашей стране стали тождественными понятиями.
О плюсах этой модели открытого кредитования:
- посредством использования вторичного рынка ценных бумаг по ипотеке, можно получить кредитные ресурсы на довольно большой промежуток времени;
- число кредиторов неуклонно растет, а вместе с кредиторами увеличиваются вариации и схемы кредитования, благодаря чему люди с разным уровнем достатка могут рассчитывать на кредит под покупку жилья.
О минусах этой модели:
- эта модель окажется эффективной только в тех странах, где есть стабильная экономика, и финансовый рынок развит на достаточно высоком уровне,
- наблюдается некоторая зависимость процентных ставок от того, на каком уровне стабильности находится финансовый рынок в данный момент времени.
Сбалансированно-открытая, немецкая модель кредитования
Немецкая модель ипотеки является одноуровневой. Отличие очевидно: и кредитор – одно и то же лицо – финансовое учреждение, кредитующее, выпускающее ценные бумаги и самостоятельно реализующее их. Но, чтобы реализовать такие ценные бумаги, нужно пройти через немалые трудности, связанные с индивидуальностью каждой банковской закладной.
Исходя из всего вышесказанного, банкам, работающим по немецкой сбалансированно-открытой системе, для поддержания баланса пассивов и активов нужно иметь и постоянно увеличивать масштабность уставного капитала. В идеале – чем больше , тем больше доверие к банку и к его закладным. Это связано с тем, что такие банки сами выступают эмитентами своих же ценных бумаг. К примеру, американская модель кредитования не требует такого.
Немецкая система стройсбережений
В Германии развита система стройсбережений, характеризующаяся удачным сочетанием накопительного процесса и кредитования населения. Государство поддерживает и продвигает этот вариант ипотечного кредитования. Потенциальному заемщику нужно открыть накопительный банковский счет и периодически делать на него взносы. Как только оплата части стоимости жилья будет накоплена, а это обычно 50%, то государство предоставляет будущему заемщику субсидии и дотации, которые обычно характеризуются льготным кредитом с более низкой процентной ставкой.
Система имеет сберегательно-ссудный принцип работы. Средства, полученные от заемщиков, идут на обеспечение ипотечного кредитования и не могут быть использованными для сторонних нужд.
Плюсы сберегательно-ссудной модели открытого кредитования:
- Модель полностью автономна, финансовый рынок не влияет на формирование ставок по ипотеке, банк устанавливает их, исходя из собственных интересов.
- Риск не возврата кредита сводится к минимуму.
- Такой ипотечный кредит будет доступен заемщикам разного социального уровня.
Минусы этой модели:
- Средства заемщиков, которые поступают от них на счет банка, могут быть нестабильными и разными.
- Кредит можно получить не раньше, чем энная сумма денег будет накоплена на счету. Это могут быть как месяцы, так и годы.
Ипотека усеченно-открытого типа
Эта модель успешно применяется в Англии, Италии, Испании и Франции. Ее используют страны с плохо развитым рынком ценных бумаг. Эта модель – самая простая, однако не очень совершенная и характеризуется работой исключительно в рамках первичного рынка ценных бумаг.
Эта модель подразумевает использование закладных, полученных от заемщиков по кредитам, только для того, чтобы привлечь внешнее финансирование. В тех странах, где работает только эта модель кредитования ипотеки, банки могут повышать процентную ставку искусственно. Также финансовые учреждения вправе уменьшить сроки кредитования, поскольку решения по этим вопросам они принимают самостоятельно. Усеченная модель применяется исключительно специализированными банками, занимающимися выдачей кредитов. Но только в том случае, если в банке присутствует подразделение по ипотеке.
Особенность этой модели открытого кредитования – чтобы привлечь средства на ипотеку, банк применяет все возможные источники: , депозиты и кредиты между банками.
Вторая и, пожалуй, самая яркая особенность - зависимость процента по ипотеке от финансового состояния страны. Данная зависимость оказывает сильное влияние на такие показатели, как активность ипотечного кредитования и его масштабность.
- минимальное число участников,
- нет вторичного рынка,
- не нужно создавать многоуровневые финансовые организации - ипотечные банки.
- ограничение числа привлекаемых ресурсов,
- отсутствие стандартов,
- зависимость ставки по кредитованию от финансового положения страны.
Ипотека - это залог недвижимого имущества при получении ссуды в кредитном учреждении, дающий право кредитору (залогодержателю) преимущественного удовлетворения претензий к должнику (залогодателю) за счет стоимости заложенного имущества. Залогодержатель в случае неисполнения залогодателем обязательства по возврату ссуды обретает право получить компенсацию за счет реализации заложенной недвижимости в первоочередном порядке (в сравнении с другими кредиторами).
Существует чистая ипотека (кредит на любые цели с залогом недвижимости) и целевая ипотека (кредит на покупку недвижимости, которая и будет предметом залога).
Существуют различные варианты сочетаний объекта залога и объекта кредитования: ссуда на строительство жилья под залог этого же жилья; ссуда на строительство жилья под залог земельного участка; ссуда на приобретение земельного участка под залог жилья и т.д. В качестве залога жилья может быть предоставлена другая (запасная) жилая площадь заемщика, либо единственная площадь, на которой он проживает.
Отличительными чертами нынешнего этапа становления в России системы ипотечного жилищного кредитования являются:
Спад жилищного строительства в результате кризиса;
Низкое качество кредитного портфеля, высокая доля невозвратов;
Рост процентных ставок по ипотечным кредитам;
Пересмотр условий договоров по ранее выданным кредитам.
Обычно операции на ипотечном рынке осуществляются в два этапа. На первом этапе, называемом первичным рынком, происходит предоставление кредитов под залог недвижимости. Поскольку банки предоставляют кредиты на длительный срок и под относительно невысокий процент, у них снижается объем доступных денежных ресурсов, которые необходимы для осуществления повседневной деятельности. Вопрос, как в кратчайшие сроки вернуть себе отданные на длительный срок деньги, называется проблемой рефинансирования выданных кредитов. Для решения этой проблемы возникает вторичный рынок ипотечного кредитования.
Основные способы рефинансирования кредитов сводятся либо к полной уступке прав по выданному банком ипотечному кредиту специализированной организации, либо к выпуску ценных бумаг самим банком, выдавшим кредит при оставлении требований по этому кредиту на своем балансе. Например, переуступка прав требования по закладной третьим лицам.
Исходя из способа рефинансирования ипотечных кредитов были построены базовые модели ипотечного кредитования - двухуровневая (классическая) и одноуровневая, которые именуются еще по названиям тех стран, где получили наибольшее развитие.
1. Классическая (двухуровневая) модель организации ипотечной системы была создана и получила наибольшее развитие в США. По инициативе американского правительства были созданы специальные правительственные структуры, которые страховали выдаваемые банками ипотечные кредиты. Это т.н. американская схема ипотечного кредитования, при которой ипотечные кредиты, выданные банками, переуступаются специально созданным ипотечным агентствам. Они свою очередь пакетируют единичные кредиты, выпускают под сформированные пакеты (пулы) ипотечные ценные бумаги, продают их на фондовом рынке, опять покупают кредиты у банков и т.д.
2. В отличие от классической модели ипотечного кредитования при одноуровневой модели банк, который выдал ипотечный кредит, самостоятельно выпускает ценные бумаги облигационного типа, обеспеченные, с одной стороны, выданными ипотечными кредитами, а с другой - недвижимостью, заложенной заемщиками для получения кредита. Эту модель еще называют немецкой моделью ипотеки. Одноуровневая система в большей степени распространена в странах Западной Европы. В отличие от американской, она сформировалась не благодаря решению правительства, а в процессе естественной эволюции европейской кредитной системы.
В России за основу принята двухуровневая модель ипотечного кредитования. Это отражено в принятой Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования.
Такой тип кредитования как ипотечное – получил широкое распространение на практике за рубежом. Существуют различные сложные и многогранные зарубежные модели . Они в реальной жизни становятся звеном, связующим человеческую потребность обладать собственным жильем и существующими ограничениями в области финансов у этого самого человека.
Особенно важную роль в становлении целой кредитной системы и формировании собственной модели ипотечного кредитования в России, сыграла возможность сравнения практики кредитования на территории федерации и за рубежом.
России для формирования наиболее эффективной модели ипотечного жилищного кредитования, просто необходимо с умом использовать накопившийся уже в достаточном объеме, опыт разнообразных зарубежных банковских систем в деле предоставления кредитов и их обслуживания.
Конечно, в деле формирования новой модели кредитования не следует использовать метод слепого копирования, в первую очередь по причине различных экономических ситуаций за рубежом и в России. Однако качественная сравнительна характеристика и анализ, позволят обнажить наиболее проблемные места в системе кредитования ипотеки на территории России.
Модели ипотечного кредитования распространенные за рубежом
Сегодня в США существует собственная американская модель ипотечного кредитования . Рынок недвижимости в Америке обслуживается практически полностью только двумя видами кредитов:
Строительный заем
Строительный заем – это модель кредитования, организованная следующим образом. Фирма-подрядчик собирает все необходимые документы и получает в банке строительный заем. Полученные средства используются для исполнения всех работ по проектированию, а также для выполнения строительных работ.
Ипотечный кредит
Схема данной модели выглядит следующим образом. Покупатель получает в банковской структуре кредит для покупки недвижимости, а точнее, жилья. Обеспечением для такого кредита служит покупаемая недвижимость.
Ипотечный кредит в таком случае оформляется как закладная на имущество или в виде акта о передаче в опеку. Эти самые документы и передают жилье банку в случае неуплаты по кредиту, с правом выкупа имущества заемщиком в период до двух лет, при условии полной выплаты оставшегося долга.
На территории Германии идея формировании ипотечного типа кредитования зарождалась еще в средние века, в те времена земля была наиболее ценным имуществом. Сегодня Германия – это страна с наиболее качественно налаженной системой поддержки заемщиков.
Таким образом, заемщики немецких банков могут получать дотации деньгами, в случае если у заемщика, к примеру, родился ребенок, или же получить непрямые льготы при оценке имущественного положения заемщика, полного состава его семьи пр.
Основные модели ипотечного кредитования
К классическим моделям кредитования ипотечного типа мирового масштаба можно отнести следующие:
- Одноуровневая модель ипотечного кредитования
Целый ряд стран западной Европы успешно применяют на практике данную модель, это такие страны как: Франция, Германия, Дания и т.д. Стоит отметить, что такого рода система имела место на территории России еще в дореволюционный период.
Одноуровневая модель предусматривает существование специализированных учреждений или структур, таких как – ипотечные банки. В общем своем числе организации, предоставляющие услуги по кредитованию ипотечного типа могут быть представлены в двух видах, в качестве банков, обладающих правом осуществления всего перечня услуг и операций как для лиц физически, так и для юридических и кредитные организации не банковского типа, обладающие правом осуществления всего нескольких операций.
Основным и наиболее привлекательным для России преимуществом в данной одноуровневой системе является легкость ее интеграции в законодательство. Такую модель достаточно легко и экономически выгодно организовывать и контролировать, особенно если сравнивать ее с двухуровневой моделью.
В одноуровневой модели нет нужды страховать возможные риски кредитно-финансового характера, пользоваться услугами различных рейтинговых агентств, и что самое главное, отсутствуют любые затраты на выплату вознаграждений агентам, ведущим работу по обслуживанию кредита, что делает размер кредита для самого заемщика ощутимо меньше.
- Двухуровневая модель ипотечного кредитования
Двухуровневая модель, именуемая также универсальной, предусматривает выдачу кредита заемщику, возврат которого обеспечивается закладной на купленную недвижимость. Впоследствии банковская структура может осуществить продажу требований по данному кредиту ипотечному агентству государственного типа.
А государственное агентство формирует из нескольких выкупленных кредитов пул, на основании данного пула выпускаются облигации.
В ходе применения такой модели кредитования, финансирование ипотеки происходит в основном уже за счет рынка ценных бумаг вторичного типа. Покупателями таких облигаций зачастую являются такие институционные инвесторы как – фонды пенсионные или инвестиционные, а также страховые компании и др.