Ипотечный банк - кредитная организация, специализирующаяся на выдаче долгосрочных ипотечных кредитов под залог недвижимости (земли, различных строений и других объектов недвижимости). Ресурсы ипотечного банка складываются из собственных накоплений и средств, полученных от реализации ипотечных облигаций - долгосрочных ценных бумаг, выпускаемых под обеспечение недвижимым имуществом и приносящих фиксированный процент.
В зависимости от объекта кредитования, кредитной политики и организационной структуры каждый коммерческий бакан определяет технологию ипотечного кредитования. При многовариантности различных элементов организации процесса кредитования можно констатировать во всех банках наличие пяти основных этапов технологии выдачи и погашения ипотечного кредита:
- - предварительное рассмотрение заявки на кредит и собеседование с предполагаемым заемщиком;
- - андеррайтинг;
- - принятие решения о выдаче ипотечной ссуды;
- - оформление кредитного договора и договора о залоге;
- - сопровождение кредита и контроль за исполнением кредитного договора.
На первом этапе банк разъясняет заемщику условия выдачи ипотечного кредита и предлагает заполнить ему заявление, которое по существу можно рассматривать как анкету, содержащую сведения, представляющие интерес для банка с точки зрения минимизации рисков, связанных с кредитованием. Уже на первом этапе процесса кредитования важно более полно оценить риски. Если в ходе собеседования кредитный работник не получит удовлетворительные ответы на ключевые вопросы, то просьба о его выдаче отклоняется, при этом необходимо аргументировано объяснить причины, по которым кредит не может быть предоставлен. Если же кредитный работник принял положительное решение, он информирует возможного заемщика о том, какие документы и сведения необходимы банку для дальнейшего рассмотрения кредитной заявки.
Второй этап заключается в том, чтобы оценить потенциальную возможность заемщика вернуть кредит и оценить степень его обеспечения. На этом этапе учувствуют специалисты банка или фирмы по оценке залога, юридическая служба и служба безопасности банка. Если в качестве залога предлагается квартира заемщика, то изучаются: состав помещений, планировка, общая и жилая площадь; продолжительность эксплуатации; состояние конструкций, стен, полов и потолков; состояние инженерный коммуникаций - отопление, водоснабжение, электроснабжение, канализация и др.; необходимость ремонта или модернизации в настоящий момент либо в будущем. В результате изучения этих факторов определяется стоимость предполагаемого залога. В качестве залога могут быть предложены и другие виды недвижимости, например земельный участок или летний дом, а также движимое имущество, например автомашина, ювелирные изделия или коллекций произведений искусства. Специалисты оценивают каждый предмет. Если в качестве залога предлагается строящаяся квартира, то изучается проектно-сметная документация, сроки строительства, репутация фирмы - застройщика и подрядной организации. Следует отметить, что в настоящее время в России получил развитие ипотечный жилищный кредит, когда денежные средства предоставляются на покупку квартиры, под залог имеющегося жилья.
Результаты анализа используются для того, чтобы определить в дальнейшем сумму ссуды, возможный первоначальный взнос собственных средств и предварительные сроки погашения кредита. В этих целях рассматриваются следующие доходы: заработная плата, премии, доход в форме комиссионного вознаграждения, доход в виде дивидендов и процентов, пенсионные выплаты, доход в виде арендной платы и др., а также финансовые обязательства: оплата жилья, коммунальные платежи, налоги, страховые выплаты, ранее принятые долговые обязательства, медицинское страхование и др.
Результаты андеррайтинга оформляются в виде справки или заключения и передаются на рассмотрение кредитного комитета.
На третьем этапе кредитный комитет рассматривает материалы, полученные в процессе андеррайтинга, и изучает соответствующие документы, после чего принимает решение о выдаче ссуды или об отказе в ее представлении. При положительном решении кредитного комитета соответствующий работник составляет для клиента примерную смету расходов, связанных с оформление ипотечного кредита. В смете могут быть предусмотрены следующие статьи: комиссионные риэлторам, расходы по оценке залога, оплата за получение документов о залоге из органов регистрации недвижимости, нотариальный сбор за регистрацию договора купли-продажи, нотариальный сбор за регистрацию договора залога, страхование предмета залога.
На четвертом этапе банк заключает с заемщиком кредитный договор. При заключении договора стороны руководствуются основными положениями, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации, с учетом особенностей кредитной политики банка.
По кредитному договору банк кредитор обязуется предоставить денежные средства, т.е. кредит, в размерах и на условиях, предусмотренных в договоре, заемщик же обязуется возвратить в срок полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее. В каждом кредитном договоре помимо таких разделов, как данные о сторонах, заключивших договор, имеются разделы, регламентирующие права и обязанности сторон:
- - сумма кредита и размер банковского процента;
- - порядок и сроки выдачи кредита;
- - порядок и сроки погашения процента;
- - описание и цена обеспечения, предусматриваемые в отдельном договоре залога;
- - размер санкций, уплачиваемых стороной, нарушивший условия договора.
Одновременно с заключением кредитного договора заключается договор залога и оформляется закладная, а также заключается договор страхования в пользу банка. Без этих документов не может быть начата выдача ипотечного кредита.
На пятом этапе осуществляется сопровождение кредита, которое включает:
- - выдачу кредита в порядке, предусмотренном в кредитном договоре;
- - контроль за целевым использованием кредита в период строительства или реконструкции объектов кредитования;
- - наблюдение за сохранностью и состоянием залога, принятого в обеспечение кредита;
- - контроль за регулярными, в соответствии с ранее согласованными при заключении договора, сроками возврата кредита и начисленных процентов.
При нарушении сроков погашения кредита и уплаты процентов банки в отдельных случаях предоставляют отсрочки для выполнения заемщиком своих обязательств с начислением за период пользования отсроченной ссуды более высокого процента. При нарушении повторных сроков погашения кредита ссуда перечисляется на счет просроченных ссуд, и начинаются операции по реализации залога.
В настоящее время российская экономика все больше интегрируется в мировую, и это требует освоения и использования новых финансовых инструментов, которые применяются в ведущих промышленных странах.
Как правило, переход рыночной экономики из фазы кризиса в фазу подъема начинается с активизации жилищного строительства. Жилищный же сектор требует долгосрочных инвестиций, а те, в свою очередь, отражают уверенность населения и компаний в стабильности доходов в долгосрочном плане.
Ипотечный кредит - это денежные средства, предоставляемые банком клиенту взаймы под залог недвижимости. За пользование предоставленным кредитом клиент должен заплатить банку проценты, а также ежемесячно производить возврат заемных средств в сроки, установленные кредитным договором. Ипотечный кредит обычно выдается на длительный срок.
В соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 23.07.1998 в ред. от 11.02.2002 ипотечный кредит предоставляется банками на территории Российской Федерации юридическим и физическим лицам на строительство (реконструкцию) жилья, обустройство земельных участков, а также на приобретение жилья при условии залога недвижимого имущества.
Ипотека как метод кредитования зародилась еще в середине XVIII в. в Пруссии. Земля в ту пору была надежнейшим залогом, который не мог быть уничтожен в ряде опустошительных войн. За предоставленный капитал выдавались документы, в которых был точно обозначен земельный участок. В случае просрочки возврата денег по кредиту землевладения переходили в собственность земельной (государственной) кредитной кассы в качестве компенсации долга. Первой кредитной ассоциацией, созданной по прусской модели, стала в 1790 г. рыцарская кредитная организация княжества Люксембург, которая позволила сделать шаг вперед в развитии ипотечного рефинансирования, так как давала возможность (в отличие от предшествующих ипотечных организаций) осуществлять немедленные выплаты по договорам из специального фонда.
Следующий важный этап в развитии ипотечных отношений был связан с учреждением в 1852 г. Credit Fonder de France (CFF). Этот институт облегчил получение кредитов на нужды сельского хозяйства. В основу его была положена идея централизации ипотечного кредитования по всей территории Франции. В выдаваемом документе уже не указывалось конкретное имущество, отвечающее по конкретной ценной бумаге. Обладатель закладного листа мог теперь выдвигать непосредственные требования только к эмитенту. В результате была создана новая система ипотечного кредитования, и в Европе появились первые ипотечные банки.
Первый специализированный по кругу операций ипотечный банк был организован в 1831 г. в Бельгии. На рубеже XIX-XX столетий ипотечные банки занимали значительное место на рынке. Они были третьей по значительности группой кредитных учреждений после сберегательных и частных коммерческих банков.
Однако Первая мировая война, инфляция и мировой экономический кризис 1930-х гг. нанесли серьезный урон ипотечному кредитованию. Вслед за кратким периодом подъема разразилась Вторая мировая война, за которой последовала валютная реформа 1948 г. После этих событий ипотека начала свое новое развитие, характерной чертой которого стало заметное увеличение сроков кредитования.
Вплоть до конца 1960-х гг. закладные листы выпускались на срок, превышающий 30 лет, и заемщикам соответственно предлагалась ипотека с фиксированной процентной ставкой на более длительный срок. Но экономическая ситуация в мире, сложившаяся в начале 1970-х гг., привела к снижению спроса покупателей на долгосрочные закладные листы; возникла тенденция к сокращению сроков на рынке капитала. В результате ипотечные банки перешли на кредитование, осуществляемое в рассрочку в течение 5-10 лет.
Таким образом, несмотря ни на какие испытания закладные листы зарекомендовали себя как надежное средство привлечения капиталов на рынок недвижимости, продемонстрировали свою жизнестойкость и способность адаптироваться к любым экономическим условиям.
Основные модели ипотечных рынков
Для обеспечения полноценного правового регулирования рынка ипотечного кредитования необходимо создание законов и других правовых актов. Эти акты должны урегулировать правовое положение банков и иных субъектов рынка ипотечного кредитования, порядок эмиссии, обращения ипотечных ценных бумаг и т.д. Содержание и направленность указанных законов и правовых актов будут зависеть от того, какая модель ипотечного рынка будет конструироваться ими.
В истории развития ипотеки выделяют две основные модели рынка ипотечного кредитования.
Первая модель получила название «двухуровневой» и применяется в англо-американских странах. Суть двухуровневой системы состоит в том, что ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке (рынок, где предоставляются кредиты под залог недвижимости), переуступаются специально созданным агентствам. В зависимости от обстоятельств эти агентства вправе распорядиться полученными ипотечными кредитами так:
1) переуступить их вторичным инвесторам;
2) сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотек или же права участия (доли) в подобных пулах;
3) выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги.
Вторая, одноуровневая модель рынка ипотечного кредитования получила свое распространение в Европе и заключается в том, что банк, выдавший ипотечный кредит, самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ценных бумаг облигационного типа - закладных листов. Выпуск и обращение закладных листов регулируется специальным законодательством; это регулирование отличается от регулирования выпуска облигаций.
Деятельность эмитентов закладных листов, как правило, законодательно ограничена выдачей ипотечных кредитов и иными операциями, которые характеризуются невысокой степенью риска. Выпускать ценные бумаги, именуемые «закладной лист», не может ни один другой эмитент, кроме тех, которые указаны в законе. Традиционной схемой кредитования является кредитование через банк. Большинство ипотечных программ осуществляется именно по этой схеме. Участниками отношений по этой схеме являются Инвестор, Банк, Продавец, Покупатель (схема 2.29).
Инвестор - это финансовый институт (финансовая компания, фонд). В ипотечной программе его функция заключается в поиске ресурсов на вторичном рынке ценных бумаг и последующее их инвестирование. Эти ресурсы должны стать «дешевыми» и «длинными». Природа этих ресурсов может происходить на вторичном рынке ценных бумаг, где формируются инвестиционные портфели страховых, пенсионных компаний, или от специализированных фондов, поддерживаемых государственными ресурсами. Банк - специализированная кредитно-финансовая организация, имеющая соответствующую лицензию ЦБ РФ. В ипотечной программе он играет роль оператора, который выдает ипотечные кредиты покупателям жилья, с одной стороны, и продает закладные покупателей финансовому инвестору - с другой.
Покупатель - главный субъект рынка ипотечного кредитования. Он потребитель товарной массы на рынке жилья, покупатель кредитов в ипотечном банке и является первоисточником потребительского спроса и поэтому приводит весь механизм ипотечного кредитования в движение. Как правило, покупатель использует при покупке наряду с заемными средствами собственные средства. Расчет за кредит он производит из средств текущего заработка в течение, как правило, 10 и более лет.
Продавец - это владелец жилья. В этой роли может выступать строительная или риелторская компания, которая специализируется на торговле недвижимостью на рынке.
Деятельность ипотечных банков строго контролируется государством и органами банковского надзора.
Виды ипотечных займов
В современной мировой практике наиболее широкое распространение получили следующие виды ипотечных займов:
традиционные ипотечные займы с фиксированной процентной ставкой и сроком погашения в течение 30 лет;
ипотечные займы быстрого погашения в течение 15 лет;
ипотечные займы с возрастающей суммой выплат в счет погашения;
ипотечные займы с увеличением собственного капитала;
ипотечные займы с изменяемой процентной ставкой, с «шаровой выплатой», двухступенчатые.
Традиционная закладная со сроком погашения в 30 лет
Ее процентная ставка и сумма выплат не изменяются, и через 30 лет она полностью погашается. Это самый популярный ипотечный заем, и при процентной ставке менее 10% большинство заемщиков получают традиционную закладную со сроком погашения в 30 лет.
Например, при ипотечном займе в 100 ООО долл. со сроком погашения в 30 лет под 8% заемщик выплачивает ежемесячно 733,77 долл. основной суммы и процента. Часть выплаты составляет процентная ставка. Остальная часть выплаты сокращает непогашенную основную часть долга, постепенно погашая его полностью. Займы, которые погашаются постепенно в течение длительного срока, называются долгосрочными ссудами.
Преимущества. Основным преимуществом традиционной закладной с фиксированной процентной ставкой является уверенность в том, что ежемесячные выплаты основной суммы и процентной ставки не увеличатся. Сумма выплат останется неизменной в течение 30 лет.
Недостатки. Если рыночные процентные ставки понизятся, процентная ставка по традиционной закладной не уменьшится вместе с ними. Для того чтобы воспользоваться более низкими процентными ставками, заемщику придется осуществить рефинансирование, а это стоит тысячи долларов. Таким образом, заем с фиксированной процентной ставкой - палка о двух концах: он хорош, когда рыночные ставки повышаются, но плох, когда они снижаются.
Закладная с быстрым погашением в течение 15 лет
Закладная, погашаемая в течение 15 лет, завоевывает популярность, когда процентные ставки низкие, поскольку потребители стремятся рефинансировать свои закладные с помощью 15-процентных займов. Этот заем почти не отличается от традиционного 30-летнего займа, за исключением того, что его ежемесячные выплаты выше и он погашается через 15 лет.
Преимущества. Ввиду того, что кредиторы возвращают свои деньги раньше, чем в случае с традиционными закладными, они взимают более низкую ставку за займы с погашением в течение 15 лет. Разница ссуды у каждого кредитора индивидуальна, однако если ссуды с 30-летним погашением предоставляются под 8%, то ссуда с 15-летним сроком погашения может выдаваться под 7,75%.
Так как ссуда выплачивается раньше, то практически она меньше, и в течение срока погашения ссуды в целом ссудозаемщик выплачивает меньше по проценту - более чем на 50%.
Недостатки. Сумма ежемесячной выплаты намного выше (при ипотечном займе в 100 000 долл. ежемесячные выплаты составят 941,28 долл., что на 28% больше, чем при 30-летнем займе). По этой причине нужно иметь более высокий годовой доход, чтобы предоставление займа было утверждено.
Несмотря на то что 15-летние займы усиленнопредлагаются, многие считают, что 30-летние займы предпочтительнее. При традиционных закладных заемщик может всякий раз, когда пожелает, осуществлять дополнительные выплаты для сокращения суммы остатка долга. В зависимости от величины и частоты дополнительных выплат можно погасить долг намного быстрее, чем за 30 лет. Например, если делается 13 выплат в год вместо 12, можно погасить 30-летнюю закладную приблизительно за 20 лет.
Закладная с повышающейся суммой выплат в счет погашения долга
Эта закладная предназначена для того, чтобы быть более доступной по стоимости в первые годы, чем традиционная закладная. Ее ежемесячные выплаты поначалу низки, а затем с каждым годом увеличиваются на фиксированный процент в течение пяти лет.
Например, по займу в 100 ООО долл. по закладной с повышающейся суммой выплат в счет погашения долга под 8,75% начальные ежемесячные выплаты составляют 593,45 долл. - в сравнении с 733,77 долл. по традиционной закладной. Выплаты по ней увеличиваются на 7,5% с каждым годом, пока не достигнут 851,97 долл. на шестом году. С этого момента сумма выплат остается неизменной до погашения.
При этом в течение первых пяти лет остаток долга немного повышается, тогда как в традиционном займе происходит неуклонное понижение. Это называется отрицательным погашением, которое имеет место, когда ежемесячная выплата слишком мала для покрытия процента, выплачиваемого кредитору, поэтому сумма, которую предстоит выплачивать, повышается и включает в себя невыплаченный процент.
Непогашенный остаток основной суммы долга по закладной с повышающейся суммой выплат в счет погашения долга достигает максимума в 104 050 долл. на пятом году, прежде чем снова начать движение вниз.
Преимущества. Основное преимущество закладной с повышающейся суммой выплат в счет погашения долга заключается в ее доступности. Благодаря небольшому размеру суммы первичных выплат по ней можно получить более крупный заем при сравнительно невысоком доходе.
С помощью рассматриваемой закладной заем в 100 000 долл. можно получить, имея доход на 20% ниже требуемого. Такая закладная идеально годится для заемщиков, доход которых, как правило, возрастает в соответствии с увеличением суммы выплат по закладной благодаря продвижению по службе и прибавкам жалованья.
Недостатки. Во-первых, по такой закладной кредитор взимает более высокий процент. Процентная ставка по закладной с повышающейся суммой выплат в счет погашения долга обычно на 0,75-1% выше, чем по традиционной закладной.
Во-вторых, кредиторы обычно требуют, по меньшей мере, 10% первоначального взноса по сравнению с 5% при традиционной закладной.
Закладная с возрастающим собственным капиталом (GEM)
GEM - также известная как закладная с быстрым приобретением собственности представляет собой закладную с повышающейся суммой выплат в счет погашения долга, сумма выплат по которой продолжает увеличиваться вплоть до полного его погашения. Сумма выплат не устанавливается на фиксированный уровень.
Закладные с возрастающим собственным капиталом весьма разнообразны. Как правило, ежемесячные выплаты первого года в них такие же, как и у традиционной закладной с 30-летним сроком погашения. Их величина ежегодно увеличивается на фиксированный процент. При займе на сумму 100 ООО долл. под 7,5% выплаты первого года составляют 716,41 долл. Они повышаются на 4% с каждым годом до 1 240,59 долл. на 15 году, до полного погашения займа.
Преимущества. Подобно 15-летней закладной, GEM погашается быстро и ее типичная процентная ставка на 0,25-0,50% меньше, чем у традиционной закладной. К тому же, как и при 15-летнем займе, заемщик выплачивает меньше средств по проценту за весь срок погашения займа.
В отличие от 15-летней закладной, получить утверждение займа GEM не труднее, чем по традиционной закладной, так как сумма начальной ежемесячной выплаты займа невелика. GEM хорошо подходит тем, чей доход увеличивается и кто планирует уйти на пенсию через 15 лет.
Недостатки. По закладной с возрастающим собственным капиталом выплаты продолжают увеличиваться независимо от того, повышается ваш доход или нет.
Закладные с изменяемой процентной ставкой (ARM)
Эти закладные получили популярность в начале 1980-х гг., когда процентные ставки были намного выше. Кредиторы предоставляли закладные с фиксированной ставкой в 15-16% и более 60% заемщиков предпочитали ARM с процентными ставками, начинающимися с 12-13%. ARM удобны тогда, когда вы полагаете, что процентные ставки упадут до таких уровней, которые окажутся значительно ниже сегодняшних.
Очевидным различием между закладной с изменяемой процентной ставкой и традиционной закладной с фиксированной ставкой является то, что при ARM ставка повышается и понижается ежегодно в течение срока погашения.
Закладные с изменяемой процентной ставкой имеют некоторые базовые свойства и ряд свойств по выбору.
Базовые свойства:
интервал изменения ставки;
начальная процентная ставка. Свойства по выбору:
ограничение процентной ставки в течение всего срока погашения;
периодическое лимитирование процентной ставки в течение всего срока погашения;
ограничение изменения ежемесячной выплаты;
обращаемость в закладную с фиксированной ставкой.
Базовые свойства
Интервал изменения ставки. Процентная ставка закладной типа ARM варьируется в установленных интервалах. Это называется интервалом изменения ставки. У различных закладных бывают различные интервалы изменения ставки. Процентная ставка большинства закладных типа ARM трансформируется раз в год, однако для некоторых закладных предусматриваются изменения раз в месяц, раз в полгода, раз в три года или в пять лет.
Иногда первый интервал изменения ставки длится дольше или короче последующих интервалов. Например, процентная ставка закладной может первые три года не варьироваться вовсе, но затем изменяться ежегодно.
Начальная процентная ставка. Базовым свойством всех закладных с изменяемой процентной ставкой является начальная процентная ставка. Это ставка, которую вы выплачиваете до конца первого интервала. Начальная процентная ставка определяет также размер вашей начальной ежемесячной выплаты, которую кредитор обычно использует для утверждения предоставления займа.
Свойства по выбору
Большинство закладных с изменяемой процентной ставкой имеют варианты защиты, ограничивающей величины, на которые могут возрастать ваша процентная ставка и ежемесячная выплата. Такая защита называется ограничением предельных уровней и определяет максимальную и минимальную процентную ставку, которую с вас взимают в течение срока погашения займа.
Ограничение процентной ставки в течение срока погашения. Ограничение на весь срок погашения иногда выражается в процентах в отношении к начальной процентной ставке. Например, «5-процентное ограничение процентной ставки в течение срока погашения» означает плюс 5% по отношению к начальной ставке.
Периодическое ограничение процентной ставки. Вторым типом подобного лимитирования является периодическое ограничение процентной ставки. Оно устанавливает пределы для величины, на которую эта процентная ставка может изменяться от одного интервала котировки до следующего.
Ограничение величины ежемесячной выплаты - третий тип ограничения. Оно лимитирует величину, на которую может измениться ежемесячная выплата от одного интервала корректировки до другого. ARM с ограничениями по выплатам, как и традиционные закладные, могут стать причиной отрицательного погашения, однако если закладная с изменяющейся процентной ставкой имеет ограничение в течение всего срока погашения, то отрицательное погашение будет минимальным.
ARM обычно имеют ограничение по размеру ежемесячной выплаты основной суммы долга или периодическое лимитирование процентной ставки, однако не то и другое вместе.
Любое из этих ограничений предоставляет заемщику хорошую защиту от крайних увеличений размера ежемесячной выплаты.
Ограничение ежемесячной выплаты дает более надежную защиту, чем периодическое ограничение процентной ставки, но из-за отрицательного погашения выплачивается повышенный процент за более надежную защиту. Но несмотря на это, если кредитор предлагает закладную с изменяемой процентной ставкой без ограничений, то заемщику стоит проявить осторожность.
Если клиент ищет долгосрочный заем, то лучше воспользоваться закладной с фиксированной процентной ставкой или ARM с ограничениями.
Четвертым свойством по выбору заемщика, которое может дать ощутимый выигрыш, является обращаемость в закладную с фиксированной ставкой.
ARM с таким свойством могут быть обращены по усмотрению заемщика в закладную с фиксированной ставкой без рефинансирования. Условия обратимости у каждого кредитора существенно отличаются. Некоторые ARM с подобным свойством обратимы в любое время, другие - только в течение первых пяти лет, а иные - только в конце пяти лет.
Заем с фиксированной ставкой, в который вы можете обратить свой заем, вполне вероятно, не будет иметь «рыночную ставку» на тот момент.
Большинство кредиторов прибавляют наценку к существующей фиксированной ставке при обращении, из-за чего обращенная фиксированная ставка начинает превышать рыночные ставки. Условия обращения указываются кредитором в долговом обязательстве.
Кредиторы часто взимают предварительный сбор в размере одного пункта за возможность обращения закладной, делая это в самом начале, в момент обращения или - в обоих случаях. Свойство хорошей обратимости стоит дополнительного сбора.
Большинство людей, которые выбирают ARM, в момент высоких процентных ставок отдают предпочтение закладной с фиксированной процентной ставкой.
С закладной с изменяемой процентной ставкой следует подождать до падения ставок, после чего обратить закладную в заем с фиксированной процентной ставкой.
Преимущества. У закладной с изменяемой процентной ставкой ставка повышается и понижается. Если ставки высоки и есть вероятность того, что они никуда не упадут, то это преимущество. Если ставки низки и существует вероятность того, что они повысятся, то это недостаток. ARM имеют другие привлекательные свойства, однако прогноз процентной ставки должен быть основным фактором в принятии решения о том, получить ли заем с изменяющейся ставкой или нет.
Если может возникнуть ситуация, при которой процентные ставки сдвигаются вниз, то следует предпочесть ARM. В противном случае следует выбрать закладную с фиксированной процентной ставкой. Если процентные ставки стабилизируются или упадут, то ARM будет менее дорогостоящей, чем закладная с фиксированной процентной ставкой на длительный срок.
Начальная процентная ставка ARM обычно на 2-3% ниже традиционных фиксированных ставок. ARM в основном бывают более доступны в первые два года, и не нужно иметь такой большой доход, чтобы соответствовать критериям на получение ARM, как для традиционного займа с фиксированной процентной ставкой.
Недостатки. При ARM процентная ставка и величина ежемесячной выплаты могут и, вероятнее всего, увеличатся в течение срока погашения займа. Например, начальная процентная ставка, равная 5% в первый год, может подняться до 10% к шестому году. Такой рост процентной ставки приведет к 65-процентному увеличению ежемесячной выплаты даже при наличии всех защитных ограничений.
Особые ипотечные пакеты
В конце 1980-х гг. в мировом масштабе были внедрены три новых варианта жилых ипотечных займов: «займы с шаровым погашением», «двухступенчатый» ARM, ARM 3/1 (а также ARM 5/1, 7/1 и 10/1).
Все эти займы имеют одно общее свойство: в течение первых нескольких лет выплаты по ним и процентные ставки являются фиксированными. После начального периода в три, пять, семь или десять лет их процентные ставки и величина выплат изменяются различным образом для каждого типа займа.
Преимущества. Каждый из этих типов займов поначалу имеет более низкую процентную ставку и меньшую величину ежемесячной выплаты, чем 30-летний заем с фиксированной процентной ставкой. Процентная ставка для «шаровой выплаты» через 7 лет обычно на 0,5% ниже сопоставимой ставки 30-летнего займа с фиксированной процентной ставкой. Это значительно снижает уровень требований по соответствию критериям, а также делает выплату по займу более доступной в течение первых критических нескольких лет выплат по нему. В сравнении с традиционной закладной типа ARM такие займы предоставляют более длительный начальный период стабильных процентных ставок и ежемесячных выплат.
Недостатки. После окончания начального периода фиксированной процентной ставки и выплаты новые процентная ставка и размер выплат неизвестны.
Займы с шаровой выплатой
Заем с шаровой выплатой подобен традиционному займу на 30-летний срок погашения с фиксированной процентной ставкой, но при этом имеет одну специфическую особенность. В конце пятилетнего, семилетнего или десятилетнего срока (в зависимости от «условий шарового погашения») заем подлежит погашению и выплате. Заем с шаровой выплатой погашается подобно традиционному займу с фиксированной процентной ставкой.
После наступления срока погашения заемщик должен выплатить эту сумму наличными или рефинансировать заем. При некоторых займах с шаровой выплатой, но не всегда, требуется, чтобы кредитор рефинансировал заем, когда наступает срок его погашения, по процентным ставкам, действующим на данный момент, при условии, что заемщик соответствует критериям для предоставления нового займа. Заемщик должен повторно оплачивать издержки на закрытие сделки и предоставить всю информацию по доходам, работе, задолженности и т.п. При выборе займа с шаровой выплатой следует внимательно прочесть договор об ипотечном кредитовании и разобраться с условиями рефинансирования. При каких обстоятельствах следует отдавать предпочтение займу с шаровой выплатой со сроком погашения в 30 лет по фиксированной ставке?
Даже если клиент уверен в том, что будет продавать дом или рефинансировать заем до того, как наступит срок полного погашения займа, следует подобрать такой заем с шаровой выплатой, по условиям которого кредитор обязан рефинансировать заем в том случае, если планы заемщика могут измениться.
Двухступенчатые займы
Это займы, которые представляют собой закладную с изменяемой процентной ставкой, однако их ставка варьируется только один раз в течение 30-летнего срока погашения. В течение первых семи лет, которые называются начальным периодом, ставка фиксируется в вашем долговом обязательстве. В конце начального периода ставка корректируется, как и в любом другом займе с изменяемой ставкой. Эта новая ставка сохраняется в неизменности в течение остальных 23 или 25 лет. В конце 30-летнего срока заем полностью погашается.
Преимущество двухступенчатого займа заключается в том, что, как при займе с шаровой выплатой, начальная процентная ставка невелика, но при этом не требуется рефинансировать заем в конце начального периода, что вам пришлось бы делать при шаровом займе. Благодаря этому двухступенчатый заем является более желательным по сравнению с займом с шаровой выплатой.
Двухступенчатые займы подходят тем, кто желает получить заем с фиксированной ставкой, но предпочитает допустить некоторую степень риска в будущем, чтобы иметь более низкую и приемлемую процентную ставку ежемесячных выплат в течение начального периода.
Займы типа 3/1 с изменяемой процентной ставкой
Заем типа 3/1 с изменяемой процентной ставкой представляет собой закладную с изменяемой ставкой с начальным трехгодичным интервалом корректировки. В течение первых трех лет ставка и сумма ежемесячной выплаты являются неизменными. В конце трехгодичного периода и впоследствии ежегодно величина ставки и сумма ежемесячной выплаты варьируются, как и у закладной с изменяемой ставкой. Существуют также займы с изменяемой ставкой типа 5/1, 7/1 и 10/1 с периодами начальной корректировки в пять, семь и десять лет соответственно.
Если процентная ставка по займу с фиксированной ставкой слишком высока, чтобы соответствовать критериям для получения желаемой суммы займа с неизменной суммой выплат, по крайней мере, на первые несколько лет, то займы типа 3/1, 5/1 или 7/1 могут вполне соответствовать требованиям заемщика. Уровень начальной ставки по ним будет ниже, чем при займах с фиксированной ставкой, что облегчает возможность соответствия критериям, и выплаты по этим займам остаются на том же уровне в течение нескольких лет.
Прочие программы ипотечного кредитования
Помимо традиционных 30- и 15-летних закладных с фиксированной ставкой, изменяемой ставкой, с шаровой выплатой и т.д. имеются и другие, менее используемые программы по ипотечному кредитованию.
Двухнедельные ипотеки
Выплаты по ним осуществляются на двухнедельной основе (через каждые две недели), а не один раз в месяц. Выплата вычисляется делением ежемесячной суммы выплаты на два. Ввиду того, что выплаты производятся два раза в месяц, делается выплата за дополнительную неделю каждый год, что значительно погашает сумму общего займа. Кроме того, при истинной двухнедельной ипотеке заем погашается на основе двухнедельных выплат, поэтому влияние графика выплат фактически намного больше, чем осуществление простой дополнительной выплаты за одну неделю каждый год. Для большинства двухнедельных ипотек требуется, чтобы двухнедельная выплата вычиталась кредитором непосредственно с текущего банковского счета заемщика. Если недостаточно средств на текущем счету, то при определенных обстоятельствах долг будет обращен в традиционную закладную.
Ипотечные кредиты с обратным аннуитетом
Эти кредиты предоставляются ушедшим на пенсию домовладельцам. Они предусматривают минимальные выплаты по обслуживанию долга или вообще их отсутствие вплоть до продажи собственности или смерти собственника, а также до тех пор, пока коэффициент ипотечной задолженности не превысит установленный уровень. Предполагаемый временной период может быть ожидаемым оставшимся сроком жизни собственника-пользователя или же периодом, который определен контрактом. Ипотечные кредиты с обратным аннуитетом конструируются таким образом, что домовладелец будет получать заемные средства ежемесячно, вплоть до наступления даты погашения долга.
Западно-европейская практика ипотечного кредитования излагается здесь столь подробно для того, чтобы активизировать фантазию читателей с целью разработки новых банковских продуктов.
Ипотека в России в настоящее время
В условиях экономической нестабильности, которая характеризует ситуацию в стране в настоящее время, недвижимость остается единственным привлекательным направлением инвестирования.
В период реформ 1990-1998 гг. в сфере жилищного финансирования произошли серьезные изменения. Коренным образом трансформировалась структура вводимых в эксплуатацию жилых домов, как по форме собственности, так и по источникам финансирования. Значительно возросла доля частного сектора, вследствие чего государство перестало быть главным участником этого рынка. Доля вводимого в эксплуатацию жилья, находящегося в государственной и муниципальной собственности, существенно сократилась.
В сложившихся условиях одной из главных задач стало формирование платежеспособного спроса различных слоев населения на рынке жилья.
Но, как известно, жилье - дорогостоящий товар длительного пользования и поэтому его приобретение не может производиться за счет текущих доходов потребителей. Поэтому в большинстве стран основной формой решения жилищной проблемы для населения и базовой сферой экономической деятельности стало приобретение жилья в кредит. Государство при этом выполняет регулирующую роль: создает правовую основу, обеспечивает эффективное взаимодействие всех участников процесса жилищного кредитования, а также оказывает помощь в привлечении частных инвестиций в жилищную сферу.
Состояние финансовой системы России до сих пор остается весьма сложным. Многие банки, которые реализовывали до кризиса ипотечные программы, были вынуждены отказаться от них по причине либо закрытия самого банка, либо сокращения именно ипотечного кредитования. Связано это было именно с тем, что в тех условиях риск невозврата кредита стал слишком высоким; продать же заложенное жилье было практически невозможно, так как цены на него резко упали.
Концепция ипотечного кредитования в своем первоначальном варианте опиралась на двухуровневую американскую модель, которая предполагает: выдачу уполномоченными банками кредитов; создание ипотечного агентства; выпуск ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами; выкуп кредитов; разработку стандартов и правил, обязательных для всех участников этой системы.
Однако к 2000 г. экономическая ситуация в стране начала стабилизироваться, уровень доходов населения стал постепенно расти, что дало основания государству вновь уделить внимание ипотечному жилищному кредитованию.
В настоящее время в Российской Федерации существует множество способов, посредством которых можно постепенно приобрести жилье, но эти схемы нельзя назвать ипотечными, так как в большинстве из них или почти отсутствует, или присутствует в зачаточном состоянии сама ипотека. Тем не менее квазиипотечные модели носят важный переходный характер и соответствуют современному этапу развития российской экономики. На нынешнем этапе они необходимы, ибо благодаря им постепенно активизируется и цивилизуется рынок жилья, а в перспективе им предстоит стать отправными точками для формирования и развития полномасштабной системы ипотечного жилищного кредитования.
Несмотря на немалое число вариаций этих систем, их можно классифицировать и выделить основные, так называемые квазиипотечные.
Специфика основных моделей ипотечного кредитования на российском рынке недвижимости
Классификацию существующих схем ипотечного кредитования можно произвести по схожим признакам и выделить основные модели:
1. Первая модель - долевое строительство и продажа жилья в рассрочку. Данная схема, которую разработали строители, привлекательная, но
рисковая. Толчком для ее создания послужили два объективных фактора - сокращение количества домашних хозяйств, чьи сбережения позволяют приобрести жилье с единовременной оплатой всей стоимости, и отсутствие долгосрочного банковского кредитования.
В целом по России по этой схеме рассрочка предоставляется в среднем на сумму 30-50% от стоимости покупаемого жилья. Эта модель привлекательна для населения (жилье обходится дешевле на стадии строительства и при этом привлекаются «живые» деньги, а не суррогаты). Однако эту схему сопровождает ряд рисков, как криминального характера (ею умело пользовались мошенники), так и естественные - затягивание и не завершение строительства, инфляция.
2. Эта схема представлена региональными программами с использованием бюджетных средств.
Организуется фонд поддержки жилищного строительства, который является финансовой основой территориальной жилищной программы. В этом фонде содержится значительная доля бюджетных средств. Предпочтение отдается тем семьям, которые имеющееся жилье продают фонду. Вырученные средства составляют в среднем 50-60% цены нового. 20-25% стоимости нового жилья покрывается за счет сбережений, а на остальные 15-30% предоставляется рассрочка.
В некоторых регионах население кредитуется по ставке ниже рыночной. Инвесторы не заинтересованы в таких вложениях, и зависимость от возможностей местных бюджетов здесь очень высокая (такая нагрузка при нынешних их дефицитах является весьма обременительной).
К примеру, в Самарской области создается модель ипотечного кредитования, ориентированная на население в качестве инвестора. Предусматривается оформление обязательств заемщика в виде закладных, которые банки в дальнейшем смогут обменять на обязательства специально созданной эмиссионной компании, действующей за счет администрации области в качестве ее агента.
В Оренбургской области для реализации государственных жилищных программ была создана «Оренбургская ипотечная жилищная корпорация», которая совместно с Оренбургским ипотечным коммерческим банком «Русь» осуществляет кредитование строительства жилья с привлечением сбережений граждан, бюджетных и внебюджетных средств, а также банковских кредитных ресурсов.
Развивается ипотека также в Татарии, Чувашии, Белгородской и Ростовской областях, в Новосибирске.
3. В этой схеме используются муниципальные жилищные облигации со сроком погашения 10 лет. Заем дает возможность накапливать по 0,1 кв. м. Накопив необходимый пакет облигаций, можно его обменять на квартиру.
4. Согласно этой модели предприятия предоставляют своим сотрудникам заем на приобретение жилья. Здесь речь идет о крупных процветающих предприятиях (таких как «Норильский никель», «Череповецкий металлургический комбинат» и др.), проводящих активную социальную и кадровую политику и проявляющих заботу о сохранении ценных кадров. Работники получают заем от предприятия, как правило, на льготных условиях на длительный срок (до 10-15 лет) в размере 70-80% стоимости приобретаемого жилья, а остальные 20-30% они оплачивают из своих накоплений.
5. На предприятиях, имеющих непосредственное отношение к строительству, встречается вариант продажи жилья по себестоимости строительства либо с оплатой всего 20-40% стоимости приобретаемого жилья. Однако подобная льготная политика обычно увязывается с дополнительными обязательствами работников (относительно длительности работы на предприятии, иных условий по контрактам для менеджеров высокой квалификации).
Что касается объектов кредитования, то в настоящее время, с возвращением частной собственности, их кредитуют больше, чем в советскую эпоху. Это связано с наличием достаточно развитого рынка жилья (первичный и вторичный) и с тем, что жилье приобретается в собственность граждан и может быть предметом залога при ипотечном кредитовании. Постепенно возвращается опыт привлечения долгосрочных кредитных ресурсов через выпуск ипотечных ценных бумаг, существовавший еще в дореволюционной России. Хотя в целом, опыт ипотечного жилищного кредитования в России сейчас используется недостаточно широко. В основном проявляется ориентация на заграничный опыт: пытаются внедрить различные элементы американской и немецкой моделей ипотечного жилищного кредитования.
Но пока, несмотря на значительную потребность в жилье и высокий уровень его приватизации, укрепляющий основу для сделок с недвижимостью, ипотечное кредитование развивается медленно.
Среди главных сдерживающих факторов следует выделить:
высокую стоимость ссуд при низкой платежеспособности населения;
недостаток доверия к заемщикам, нехватку опыта в ипотечных операциях;
рассогласованность правил пользования жилым помещением, заложенным в качестве обеспечения ссуды;
несовершенство законодательной базы и др.
Так, Федеральным законом от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп. от 9 ноября 2001 г., 11 февраля 2002 г.) предусмотрено, что после обращения взыскания на заложенный жилой дом (квартиру) и реализации этого имущества залогодатель и проживающие совместно с ним члены его семьи обязаны по требованию собственника в течение одного месяца освободить занимаемое помещение. Однако Гражданский кодекс (ст. 292) сохраняет в таких ситуациях право пользования жилым помещением членам семьи прежнего собственника. В этой связи в отдельных регионах создается специализированный жилищный фонд - фонд временного проживания, используемый для переселения неплатежеспособных заемщиков при выселении их из заложенного жилого помещения. При этом в своих договорах банки предусматривают, что в случае обращения взыскания на заложенную квартиру собственник (заемщик) и члены его семьи утрачивают право пользования указанной квартирой согласно данному ими нотариально удостоверенному обязательству об ее освобождении. Благодаря такой практике и созданию отселенческого жилого фонда суд в соответствующих конфликтных ситуациях должен принять сторону банка-кредитора.
Существенно замедляет развитие ипотеки острый дефицит долгосрочных ресурсов кредитования. Из-за реальной угрозы потерять ликвидность банки проявляют сдержанность в осуществлении долгосрочных вложений за счет привлечения краткосрочных средств. Банк не может самостоятельно привлечь ресурсы, необходимые для ипотеки на срок от 2 до 5 лет. Сегодня кредитование на эти сроки реально производится только за счет собственных ресурсов банка. Поэтому без государственной поддержки ресурсной части подобных сделок объем предложения по ипотечному кредитованию еще долго не сможет приблизиться к объему спроса.
В настоящее время при активном участии Банка России разрабатываются механизмы, позволяющие использовать инструменты ипотечного кредитования. Так, ЦБ РФ рассматривает возможность переучета закладных; после проведения этой операции созреют условия для перекредитования коммерческих банков, т.е. пополнения их оборотных средств.
По оценкам специалистов, технически Банк России может приступить к реализации этой схемы по истечении квартала с момента принятия решения об ее внедрении. Кроме того, в ЦБР исследуется возможность работы с долгосрочными долговыми ипотечными бумагами.
Если одна проблема связана со срочностью и стоимостью привлекаемых ресурсов, то другая - отсутствие вторичного рынка закладных - возникает в результате неподготовленности отечественного законодательства к процессу ипотечного жилищного кредитования.
Залог недвижимости может быть высоколиквидным видом обеспечения кредитов. Но сегодня в России он не применяется. Остаются неясными многие налоговые аспекты.
При анализе различных систем ипотечного кредитования в западных странах возникает вопрос, какая конкретно польза может быть извлечена для формирующейся в России системы ипотеки. Ведь различия между российской и западной юридическими и экономическими системами весьма существенны. Нам представляется, что следует руководствоваться общими началами построения системы ипотечных отношений за рубежом, учитывая национальные особенности российской экономики.
Анализ зарубежного опыта позволяет назвать следующие исходные принципы, которые могут быть использованы при формировании системы ипотечного кредитования в России:
обеспечение защиты интересов кредитора и должника в ипотечных отношениях. Для выполнения этого условия служат специальные правительственные программы, процедура обращения взыскания на заложенное имущество, страхование и т.д.;
создание условий доступности ипотечных кредитов. Это может быть выделение отдельных категорий населения и разработка льготных правил и норм выдачи и погашения ипотечного кредита;
создание особенных условий в кредитной сфере для организаций, специализирующихся на ипотеке;
предоставление налоговых льгот и более свободных финансовых форм деятельности на рынках ипотеки и ценных бумаг;
обеспечение государственного контроля над деятельностью организаций, осуществляющих ипотечное кредитование. Государство должно проводить не только льготную налоговую политику в этой области, но и уметь контролировать;
создание системы нормативных актов ипотечного кредитования, устранение между ними противоречий.
Все законы и подзаконные нормативные акты об ипотеке должны быть согласованы между собой, иметь единую цель и давать возможность заемщику приобрести недвижимость, а кредитору получить прибыль.
Таким образом, можно сделать вывод: полноценному развитию ипотечного кредитования в России препятствует большое количество факторов. Пока эти факторы, сдерживающие развитие ипотеки, не будут устранены, коммерческие банки смогут вкладывать в ипотечное жилищное кредитование весьма ограниченные средства.
Ипотечное жилищное кредитование – это форма ипотечного кредитования, целевым назначением которого является приобретение гражданами жилья. По способу организации кредитных отношений такое кредитование представляет собой разновидность ипотечных кредитов со всеми присущими им признаками: долгосрочный характер, обеспеченность объектами недвижимости, погашение в рассрочку, особая система рефинансирования. По своему целевому назначению они могут рассматриваться как элемент розничного банковского бизнеса, поскольку обслуживают потребности населения в привлечении заемных средств на приобретение жилья. Их развитие, основные характеристики и риски определяются уровнем доходов населения, стандартами жизни, социальной стабильностью, в то время как ипотечные кредиты, обеспеченные залогом коммерческой недвижимости, в большей степени зависят от кредитоспособности и рентабельности предприятий-получателей.
Во всех странах ипотечные кредиты играют большую роль в обеспечении населения жильем и улучшении жилищных условий. Широкое развитие ипотечных кредитов становится фактором социальной стабильности, создает предпосылки для роста жилищного строительства и смежных с ним отраслей, а также стимулирует спрос на мебель, бытовую технику, предметы интерьера и т.п. Человек, имеющий собственный дом или квартиру, психологически более устойчив, он может создавать семью, растить детей. Обеспечение хорошими жилищно-бытовыми условиями приводит и к улучшению здоровья нации, увеличению продолжительности жизни, что, в свою очередь, повышает трудоспособность населения. Развитие ипотечного жилищного кредита способно смягчить проблемы безработицы, увеличивая мобильность трудовых ресурсов.
В Российской Федерации потребность в ипотечных кредитах исключительно велика. Общий объем жилищного фонда России составляет около 3,5 млрд кв. м, а средняя обеспеченность жильем – порядка 20 кв. м на человека, что значительно ниже аналогичных показателей в развитых странах.
Формирование системы ипотечного жилищного кредитования – одно из приоритетных направлений современной государственной жилищной политики. Объемы выдаваемых ипотечных кредитов растут, увеличиваясь ежегодно в два раза.
Ипотечное жилищное кредитование – это целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных жилищных кредитов, который может успешно функционировать только при наличии развитой ипотечной системы, позволяющей четко устанавливать достоверность прав владельцев на определенную недвижимость и создавать условия для предоставления им долгосрочного кредита под залог жилой недвижимости. В тех странах, где существуют надежные ипотечные системы, такое кредитование стало не только фактором социально-экономического развития, но и условием стабильного и эффективного функционирования банковской системы. При развитой, устойчиво функционирующей системе ипотечного кредитования достигается наилучшее согласование интересов всех участников данного процесса, что снижает риск банковских операций.
Существуют различные модели ипотечного жилищного кредитования. Обычно выделяют три модели, получившие наиболее широкое развитие и доказавшие свою эффективность в зарубежных странах: контрактно-сберегательная модель, модель ипотечного банка и модель вторичного ипотечного рынка.
Исторически первой появилась контрактно-сберегательная модель ипотечного жилищного кредитования. При этой модели формирование ресурсов ипотечного кредитования происходит за счет целевых накопительных депозитов. Потенциальный заемщик заключает с банком контракт, согласно которому берет на себя обязательство ежемесячно вносить в течение определенного срока на депозит определенную сумму, т.е. реализовать так называемый план накоплений. Банк, в свою очередь, берет па себя обязательство после выполнения плана накоплений предоставить клиенту ипотечный кредит на заранее согласованных условиях. Важно подчеркнуть, что при этой модели процентные ставки и по депозитам, и по кредитам являются фиксированными и не зависят от движения рыночных ставок процента. Обычно они несколько ниже последних.
Данная модель позволяет банкам решать одновременно две задачи: привлекать долгосрочные ресурсы по фиксированным ставкам и минимизировать кредитный риск, поскольку, накапливая средства, клиент демонстрирует наличие у него постоянного источника дохода, подтверждая кредитоспособность и кредитную историю. Это делает данную модель привлекательной для тех стран, где отсутствуют устоявшиеся традиции долгосрочного кредитования частных лиц. На ее основе, как правило, реализуются программы государственной поддержки малообеспеченных слоев населения (субсидирования первоначального взноса и процентных ставок, гарантирование возврата кредитов и др.). Недостатками данной модели являются требование предварительного накопления определенной суммы, в силу чего клиент не может получить ипотечный кредит, когда ему это требуется, и ее "нерыночный" характер. Замкнутость конкрактно-накопительной модели и фиксированные ставки в условиях развитых рынков искажают рыночные приоритеты и ограничивают конкурентные начала на кредитном рынке.
В большинстве стран мира контрактно-сберегательная модель в той или иной форме использовалась, когда у граждан еще не было кредитной истории, а у банков – достаточных долгосрочных пассивов. В развитых странах эта модель сохранилась лишь во Франции, Германии, Австрии благодаря государственным субсидиям.
В модели ипотечного банка источником ресурсов для ипотечного кредитования является выпуск ипотечных облигаций (закладных листов), обеспеченных залогом недвижимости, под которую предоставлены ипотечные кредиты (так называемая масса ипотечного покрытия). Проценты но ипотечным облигациям выплачиваются за счет доходов, получаемых банками от ипотечных кредитов, и соответственно погашаются они за счет сумм, поступающих в погашение этих кредитов. Ипотечные облигации являются одним из наиболее надежных видов ценных бумаг, поскольку обеспечены потоком денежных средств от выданных ипотечных кредитов, гарантиями ипотечного банка и залогом недвижимости.
Все находящиеся в обращении закладные листы одного ипотечного банка обеспечены общей для всех облигаций массой ипотечного покрытия. Деятельность ипотечных банков, как правило, регулируется особыми законодательными и нормативными актами, круг разрешенных им операций обычно ограничен. Например, в Германии для обеспечения своей платежеспособности ипотечный банк обязан соблюдать принцип соответствия кредитных требований и обязательств, удостоверенных закладными листами, по объемам, процентным ставкам и срокам обязательств и требований. Ипотечные банки получили наибольшее развитие в странах континентальной Европы, особенно в Германии, Дании и Швеции.
Суть модели вторичного ипотечного рынка состоит в том, что банк, выдав ипотечный кредит, тут же продает его специальной организации – кондуиту. Ипотечный кредит при этом переходит на баланс последнего. С момента продажи банк не несет никаких рисков по этому кредиту. Кондуит собирает купленные кредиты в пулы и на их основе выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, которые продает инвесторам. Таким образом создается вторичный рынок закладных. При этом кондуит дает инвестору гарантию своевременной выплаты основного долга и процентов по этим ценным бумагам, т.е. страхует от кредитного риска.
В основе данной модели лежит процесс секьюритизации активов, т.е. превращения кредитных требований в форму обращаемых на рынке ценных бумаг. Эта модель характерна для США, где создана специальная ипотечная корпорация "Fannie Мае", акции которой котируются на Нью-Йоркской фондовой бирже. Она выпускает на рынок широкий спектр ценных бумаг, которые приобретаются пенсионными и взаимными фондами, страховыми компаниями и коммерческими банками. Наряду с этой крупнейшей корпорацией в США действует еще целый ряд корпораций и агентств, обслуживающих выпуск и обращение закладных на вторичном рынке и предоставляющих гарантии по ценным бумагам, обеспеченным пулом закладных.
Вторичный рынок закладных способствует переливу капитала в экономике, уменьшает разницу между процентными ставками в различных географических регионах, что способствует формированию единой цены капитала в масштабе всей страны.
Ипотечное кредитование является одним из перспективных способов решения жилищной проблемы, а также является важным элементом в области инвестиционной деятельности.
В рамках рассмотрения основ организации ипотечного кредитования следует различать такие понятия как залог, ипотека и ипотечный кредит.
Залог - это способ обеспечения обязательства, возникающий из договора или закона. Кредитор вправе при невыполнении должником обязательства, обеспеченного залогом, получить компенсацию из стоимости заложенного имущества путем его продажи.
Ипотека - это разновидность залога недвижимого имущества (земли и строений) в целях получения ссуды ; это договор, составленный в письменном виде, который накладывает добровольный залог на объект недвижимости заемщика в качестве гарантии осуществления им платежей по его задолженности кредитору.
Под ипотечным кредитом понимается ссуда в денежной форме, предоставляемая на условиях возвратности, срочности, платности в целях приобретения жилой недвижимости для удовлетворения жилищных потребностей граждан, которая становится объектом залога. Сущность ипотечного кредита состоит не просто в предоставлении недвижимости в качестве обеспечения, а в его целевом использовании - приобретении или строительстве недвижимости .
Ипотечный кредит -- это сложная финансово-кредитная категория, под которой понимается совокупность экономических отношений, складывающихся по поводу движения ссуженной стоимости и ее рефинансирования. В зависимости от ссуженной стоимости ипотечный кредит относится к денежной форме кредита.
Ипотечный кредит -- один из самых древних видов кредита. Объективной основой его появления и развития стало выделение частной собственности на землю и другую недвижимость, которую можно было закладывать с целью получения ссуды. Недвижимое имущество во все времена считалось самым надежным видом обеспечения займа.
Особую роль, особенно при создании системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования населения, играет государство. Оно определяет концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования, формирует правовую базу для функционирования системы ипотечного кредитования, создает механизмы социальной защиты заемщиков, проводит налоговую политику, направленную на стимулирование участников рынка ипотечного кредитования и др. . Целью развития ипотечного кредитования служат улучшение жилищных условий населения, а также стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства .
Ипотечное кредитование включает два блока операций:
а) выдачу ипотечных кредитов на цели решения жилищных вопросов;
б) уступку прав требований по ипотечным кредитам в целях привлечения дополнительных кредитных ресурсов.
Ипотечные жилищные кредиты имеют ряд особенностей:
а) ипотечные жилищные кредиты выдаются сроком до 30 лет. Ипотека позволяет приобрести жилье сегодня и оплачивать его стоимость в течение нескольких последующих лет. Кредит и проценты по нему выплачиваются в форме ежемесячных платежей, рассчитанных по формуле аннуитетных платежей. Это удобно и для заемщика, поскольку позволяет планировать бюджет, и для кредитора, так как способствует периодическому поступлению денежных средств на счет банка, совершая операции с которыми банк получает прибыль ;
б) цель, объект и обеспечение ипотечного жилищного кредита совпадают. Сумма выдаваемого кредита составляет не более 60-70% рыночной стоимости жилья, которое при этом является предметом залога ;
в) согласно постановлению правительства № 28 «О мерах по развитию ипотечного жилищного кредитования в РФ» величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30 - 35 % совокупного дохода заемщика и созаемщиков (если они имеются) за соответствующий расчетный период ;
г) средства для предоставления кредитов ипотечный банк получает от продажи закладных листов. Ипотечные банки являются специализированными кредитными организациями, кредитующими под залог недвижимости и осуществляющие эмиссию закладных листов . В соответствии с Законом «Об ипотеке» закладная - это именная ценная бумага, которая удостоверяет право ее владельца на получение обеспеченных ипотекой средств и право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество» . Закладные используются как инструмент рефинансирования ипотечных кредитов, следовательно ипотечные жилищные кредиты вовлечены в фондовый рынок .
Закладные листы обычно продаются на основе биржевого курса долговых обязательств и, как правило, ниже номинала. Однако, курс продажи, не соответствует чистой выручке, получаемой банком от продажи закладных листов. Основная причина состоит в том, что ипотечные банки вынуждены продавать свои ценные бумаги через другие банковские учреждения. За эту посредническую операцию ипотечный банк платит пошлину - бонификацию.
Ипотечный рынок делится на первичный и вторичный. На первичном рынке активы продаются лицом, создавшим эти активы, т.е. происходит взаимодействие между заемщиком и банком, а инструментами являются ипотечные кредиты. Что касается вторичного рынка, то - это рынок, на котором выпускаются ипотечные ценные бумаги, в которые инвесторы вкладывают временно - свободные денежные средства, то есть наблюдается цепочка «банк - посредник - инвестор», а инструментами данного рынка являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами .
Ипотечные кредиты выполняет следующие функции:
Функцию стимулирования: повышают платежеспособный спрос на рынке недвижимости и стимулируют все сопряженные с ним секторы;
Функцию движения капитала: обеспечивают перемещение денежных средств из финансовой сферы в реальную экономику;
Функцию экономии издержек обращения: ускорение оборачиваемости капитала ведет к экономии издержек обращения;
Экономико - социальную функцию: ипотека позволяет решить проблему обеспечения населения жильем, повышает платежеспособный спрос, увеличивает темпы экономического роста в стране .
Система ипотечного кредитования характеризуется достаточно большим количеством участников, что является одной из особенностей ипотечного кредитования. Основными субъектами кредитных отношений являются кредитор и заемщик. Условием, при котором становится возможным появление кредитных отношений между этими субъектами, является наличие достаточной ресурсной базы у кредитора. Помимо кредитора и заемщика участниками рынка ипотечного жилищного кредитования являются:
а) продавцы жилья;
б) операторы вторичного рынка ипотечных кредитов - специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов. Рефинансирование - это процесс преобразования растянутых во времени потоков денежных средств, в результате которого за короткие сроки производится возврат денежных средств, выданных в виде долгосрочных кредитов.
Выделяют следующие методы рефинансирования:
Продажа пула кредитов. При продаже сформированного пула кредитов активы списываются с баланса банка и полностью переходят на баланс приобретающей его организации. При этом кредитор осуществляет возврат денежных средств, выданных в виде кредитов. Пулы закладных образуют для дальнейшей перепродажи;
Выпуск обеспеченных облигаций. Банковские структуры осуществляют привлечение дополнительных финансовых ресурсов в целях расширения своей деятельности. В таком случае активы остаются на балансе банка, который продолжает обслуживание кредитов или передает их сервисному агенту. Платежи по облигациям инвесторам, разместившим в них свои свободные средства, формируются банком в соответствии с платежами заемщиков по кредитным договорам, включенным в пул;
Секьюритизация ипотечных кредитов. В системе ипотечного кредитования под секьюритизацией понимается продажа и вывод активов с рисковыми характеристиками с баланса кредитора в целях дальнейшего выпуска
ипотечных ценных бумаг как инструмента привлечения долгосрочных ресурсов в систему ипотечного кредитования ;
в) органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
г) страховые компании;
д) оценщики;
е) риэлтерские фирмы;
ж) инвесторы;
и) инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования - нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т.д.
Следует отметить, что обязательное участие в сделках риэлторских компаний, органа регистрации прав на недвижимое имущество, органов опеки и попечительства присуще только ипотечному кредитованию.
Что касается стандартов классификации ипотечного кредита, то их не существует, в связи с чем выделим основные: объект кредитования; схема погашения кредита; способ рефинансирования, вид используемой кредитной ставки . Схема классификации видов ипотечного кредитования, существующих в России, представлена на рисунке 1.
Рисунок 1 - Классификация ипотечных кредитов [Авторская систематизация с учетом научных исследований Е.Н. Радовича, И.И. Шмидта]
Рассмотрим более подробно ипотечные кредиты с переменными выплатами, которые предполагают разную периодичность погашения основного долга и процентов.
К таким кредитам относятся кредиты с «шаровыми» платежами. Данный вид кредитов предполагает крупную выплату основной суммы долга в сроки, указанные в кредитном договоре.
Помимо этого, выделяют кредиты с выплатой только процентов. В данном случае, предусматривается шаровой платеж основной суммы в конце срока, а проценты выплачиваются регулярно в течение срока кредита.
Также выделяют кредиты с частичной амортизацией - разновидность кредитов с шаровым платежом, которые предусматривают частичную амортизацию до конца срока кредита.
Кредит с замораживанием процентных ставок вплоть до истечения срока кредита предполагает, что на протяжении срока займа н основная сумма кредита, ни проценты не выплачиваются.
Кредиты с нарастающим платежом (с нарастающим аннуитетом) предусматривают равнопеременные выплаты в течение всего срока и используются в расчете, что платежи будут увеличиваться .
Ипотечный кредит предоставляется в порядке, предусмотренным законодательством. Стандартная процедура получения ипотечного кредита состоит из следующих основных этапов:
а) заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и обязанностях при заключении кредитной сделки. В свою очередь кредитор оценивает возможность потенциального заемщика возвратить кредит;
б) кредитором проводится процедура андеррайтинга, то есть оценивается вероятность погашения ипотечного кредита и определяется максимально возможная сумма ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса (как правило, 30-40%) и оценки предмета ипотеки;
в) осуществляется подбор квартиры. Заемщик имеет право подобрать себе жилье как до обращения к кредитору, так и после. В первом случае продавец жилья и потенциальный заемщик подписывают предварительный договор купли - продажи жилого помещения. Во втором случае потенциальный заемщик, зная сумму кредита, может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом сделку купли - продажи;
г) оценщик проводит независимую оценку жилья, выбранного заемщиком;
д) между заемщиком и продавцом жилья заключается договор купли - продажи квартиры. Затем, в случае положительного решения, кредитор заключает с заемщиком кредитный договор, заемщик вносит на свой банковский счет денежные средства, которые будут направлены на оплату первоначального взноса.
Обеспечение кредита может быть оформлено:
Договором об ипотеке приобретенного жилого помещения;
Трехсторонним договором купли - продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все три заинтересованные стороны нотариально заверяют и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора;
Договором приобретения жилого помещения за счет кредитных средств, когда ипотека приобретаемого жилого помещения возникает в силу закона в момент регистрации договора купли - продажи;
е) заемщик, используя сумму первоначального взноса и средства кредита, осуществляет оплату стоимости жилого помещения по договору купли - продажи;
ж) осуществляется процедура страхования предмета ипотеки, жизни заемщика, а также по возможности прав собственника на приобретаемое жилое помещение.
В дальнейшем кредитор производит обслуживание кредита, то есть принимает платежи от заемщика, ведет бухгалтерские записи о погашении основной задолженности и процентов, осуществляет все необходимые действия по обслуживанию выданного ипотечного кредита.
Схема кредитования физического лица через ипотечный банк представлена на рисунке 2.
Рисунок 2 - Схема кредитования через ипотечный банк
Приобретенное в кредит жилье передается в залог кредитору и является обеспечением по кредиту. В случае выполнения обязательств по кредитному договору кредит считается погашенным и ипотека прекращается. Об этом делается соответствующая запись в государственном реестре.
В случае невыполнения заемщиком и залогодателем условий кредитного договора или договора об ипотеке, кредитор взыскивает заложенное жилье и в последствии реализует его с целью погашения задолженности заемщика перед кредитором . Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.
Таким образом, ипотечное жилищное кредитование является перспективным направлением развития банковского сектора. Оно связывает между собой и строительные компании, представляющие реальный сектор экономики, и домохозяйства, которые обеспечивают перераспределение жилищного фонда при приобретении жилой недвижимости на вторичном рынке недвижимости или его воспроизводство при предъявлении спроса на жилую недвижимость на первичном рынке, и финансовых посредников различных типов. Перейдем к рассмотрению моделей ипотечного кредитования.
Введение
1. Теоретические основы ипотечного кредитования в РФ
1.1 История развития и сущность ипотечного кредитования в РФ
2 Рынок ипотечного кредитования в РФ
3 Нормативно - правовое регулирование ипотечного кредитования в России в РФ
2.1 Организационно - экономическая характеристика ВТБ 24 (ЗАО)
2 Проблемы и предложения по повышению эффективности ипотечного кредитования переселенцев с ближнего зарубежья в ВТБ 24 (ЗАО)
Заключение
Список литературы
Приложения
Введение
В настоящее время, в Российской Федерации складывается не стабильная экономическая ситуация. Ввиду этого, строить точные прогнозы финансово-экономического развития отдельных секторов экономики, в том числе финансового сектора (неотъемлемой частью которого является ипотечное жилищное кредитование) невозможно.
Актуальность ипотечного кредитования состоит в способности решить социальные проблемы граждан. Присутствует неотъемлемая связь между наличием у людей собственного жилья и экономической развитостью страны.
Приобретение жилья в кредит является распространенной практикой во многих странах мира. Это как раз то, что делают большинство россиян, когда приобретают новое жилье. Выплаты по кредиту, отложенные на много лет, включаются в текущие расходы, что дает возможность эффективно планировать семейный бюджет и направлять часть средств на другие долгосрочные цели: крупные покупки, образование детей, путешествия.
В свою очередь, ипотечные кредиты помогают коммерческому банку диверсифицировать свою клиентскую базу, привлечь депозиты и найти источники доходов, дополняющие и компенсирующие риск по кредитам и депозитам предпринимательских фирм.
Действительно, в последние годы многие российские банки уделяют все большее внимание ипотечному кредитованию, стремясь избежать или ослабить воздействие экономических циклов, приводящее к периодическому снижению объемов традиционного банковского кредитования предпринимательской деятельности, а также избежать острой конкуренции со стороны иностранных банков.
Залог недвижимости всегда являлся одним из наиболее надежных способов обеспечения надлежащего исполнения обязательств. Сущность ипотеки состоит в том, что кредитор (он же залогодержатель) вправе в случае не исполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного обязательства; обратить взыскание на предмет ипотеки и получить из порученной от продажи суммы причитающийся ему долг. Недвижимость обладает высокой стоимостью и считается одним из наиболее удачных - способов вложения капитала, в связи с тем, что цена на нее не подвержена значительным и непредсказуемым колебаниям.
Важнейшим фактором, определяющим рост рынка ипотечного кредитования, стали меры ЦБ РФ по повышению устойчивости финансовой системы страны. Учитывая высокий уровень накопленных рисков, ЦБ РФ предпринял ряд мер по ужесточению регулирования деятельности банков в части кредитования без залога, ранее являвшегося, по сути, локомотивом развития банковского сектора - были пересмотрены нормативы обязательного резервирования и коэффициенты риска по потребительским кредитам.
В этих условиях все больше банков корректируют свои стратегии на рынке розничного кредитования в сторону расширения более надежного кредитования, обеспеченного залогом. Таким образом, ипотечное кредитование может стать не только продуктом - локомотивом банковской системы страны.
Тема выпускной квалификационной работы является весьма актуальной, так как развитие системы ипотечного кредитования как фактор решения жилищных проблем граждан напрямую связан с необходимостью повышения уровня экономического состояния России и решением важнейших социальных задач.
Цель выпускной квалификационной работы - рассмотреть теоретические аспекты ипотечного кредитования, а также разработать мероприятия по совершенствованию ипотечного кредитования в коммерческом банке.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
?рассмотреть основные элементы ипотечного кредитования в России;
?проанализировать законодательную базу по данному вопросу;
?дать краткую организационно - экономическую характеристику коммерческого банка;
?выявить проблемы ипотечного кредитования в ВТБ 24 (ЗАО);
?предложить пути совершенствования ипотечного кредитования в банке.
Объект исследования -рынок ипотечного кредитования коммерческого банка ВТБ 24 (ЗАО).
Предмет исследования?совокупность экономических отношений, возникающих в процессе осуществления ипотечного кредитования в коммерческом банке.
Научной и методической основой выпускной квалификационной работы послужили законодательные и иные нормативные акты, работы отечественных ученых и специалистов по ипотечному кредитованию таких, как С.Е. Андреева, Н.Г.Антонова, О.И. Лаврушина, В. А. Кудрявцева и других.
Теоретическая значимость работы. Представленные в данной работе теоретические исследования позволяют получить более детальное представление о возможностях применения ипотечного кредитования в России.
Практическая значимость работы состоит в том, что содержащиеся в ней теоретические и научно-практические положения по совершенствованию состояния российского рынка ипотечного кредитования анализированы, что дает возможность для формирования более благоприятных условий для его развития.
Аналитической базой обоснования концептуальных положений выпускной квалификационной работы, обеспечения достоверности содержащихся в ней выводов и предложений явились статистические данные Госкомстата РФ, эмпирические данные, материалы периодических изданий.
В ходе исследований в рамках выпускной квалификационной работы применялись различные методы: логический анализ, системный подход, метод экспертных оценок, ретроспективный анализ, табличный метод и другие.
1.Теоретические основы ипотечного кредитования в РФ
1 История развития и сущность ипотечного кредитования в РФ
Определение "ипотека" (в пер. с греческого "hipotheca" - подставка, подпорка) появилось в Древней Греции в VI в. до н.э. и применялось, чтобы охарактеризовать ответственность должника перед кредитором в виде залога определенного участка земли.
В России ипотечное кредитование зарождалось вместе с возникновением права частной собственности на землю. Уже в XIII веке существовал залог, к XV-му относятся упоминания о возможности вторичного залога имения в другие руки, а в XVI веке в залог стали отдавать чужие земли. В 1754 г. по Указу Императрицы Елизаветы Петровны были открыты два государственных ипотечных банка - Заемный банк для дворянства и Банк для купечества Петербургского порта. Эти банки просуществовали около 30 лет и активно кредитовали земельную аристократию под залог недвижимости из расчета 6% годовых.
Рассвет ипотечное кредитование приобрело в конце XIX века.
На рубеже столетий рост ипотечных операций продолжается, и ипотека как вид займа приобретает массовый характер: клиентами земельных банков становятся две трети частных владельцев земли. Существенно увеличивается количество товариществ мелкого кредита: если в 1905 году их было более 500, то к 1915 году - уже 15450.
К этому времени существенно изменяется целевое назначение ипотеки. Если раньше она шла на развитие промышленного и банковского предпринимательства или на биржевые игры, то к началу XX века стала чаще применяться в сельском хозяйстве. Значительная часть ссуд была истрачена на покупку земли (30% купленных и 50% проданных дворянами земель прошли через Дворянский банк). К 1915 году площадь крестьянских земель, купленных при посредничестве Крестьянского банка, превышала дворянские, находившихся в залоге у Дворянского банка.
Наибольшего расцвета ипотека достигла к 1914 году. В начале 1915 года число выданных ссуд возросло почти до 508 тыс., их сумма - до 3,322 млрд. рублей, а площадь принятой в залог земли составила 56% от всей, что была в частной собственности. Пальму первенства по площади заложенных земель и сумме выданных ссуд удерживали земельные банки: в 1915 году они выдали 90% ссуд.
К 1917 году в России уже существовали 21 земельный банк, Государственный Крестьянский Поземельный Банк, Дворянский Банк, Особый Отдел Государственного Дворянского Банка и 18 частных банков.Но историю ипотеки прервала Октябрьская революция - после переворота частная собственность оказалась под запретом. В ходе национализации банки были закрыты, а кредитные отношения централизованы. К концу 1918 года ипотечного кредитования уже не существовало. Точку в его развитии поставил Декрет Совета Народных Комиссаров от 17 мая 1919 года "О ликвидации городских и губернских кредитных обществ". В итоге понятие "ипотека" было забыто на 70 с лишним лет.
Возродилась ипотека только в начале 1990-х годов, а законодательное обеспечение получила в 1998-м, когда вышел Федеральный закон №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". С 2005 года ипотечный рынок в России вошел в стадию активного роста: за год было выдано кредитов на 30 млрд. рублей. В период экономического кризиса 2008-2010 гг. - коммерческие банки стали ужесточать требования к заемщикам: повысили процентные ставки, практически свернули программы кредитования без первоначального взноса и ужесточили требования по страхованию залога. И только к началу 2011 года ипотека подошла к очередному этапу своего развития.
Согласно современной экономической энциклопедии под редакцией профессора Л.И. Абалкина, ипотека - это передача в залог земли и другого недвижимого имущества с целью получения кредита, называемого ипотечным.
Аналогичное определение дается в работах С.Е. Андреева, Н.Г.Антонова, О.И. Лаврушина, В. А. Кудрявцева и др.
Другое определение этого понятия находится в Законе РФ "О залоге" "Ипотека - залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с земельным участком или правом пользования им".
Можно выделить следующие отличительные черты ипотеки:
1) предметом ипотеки всегда является недвижимое имущество;
) предмет ипотеки остается во владении должника. Последний остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества;
) договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом - закладной, которая также подлежит государственной регистрации;
) при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека);
5) при неисполнении обязательства, обеспеченного ипотекой кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов.
Обязательство, обеспеченное ипотекой, может возникать в рамках: кредитного договора, договора займа, договора купли - продажи, аренды, подряда, возмещения вреда и т. д.
Следует различать понятия "ипотека" и "ипотечное кредитование".
Ипотечный кредит - это долгосрочное обязательство заемщика, исполнение которого обеспечивается залогом недвижимого имущества (ипотекой).
Классифицировать ипотечный кредит можно по различным признакам:
1.По объекту недвижимости. В данном случае выделяют ипотечные кредиты в зависимости от предмета ипотеки, а именно:
?земельные участники;
?предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
?жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
?дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
?воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты; объекты незавершенного строительства.
.Поцелям кредитования:
?жилищное кредитование:
?приобретение готового жилья (квартиры, дома), приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку;
?на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей);
?строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций. Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом. Кредитование строительства жилья происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения очередного этапа строительства;
?наразработкуземельногоучастка;
?наразвитиесельскогохозяйства;
?кредиты под залог имеющейся недвижимости на различные нужды заемщика.
По виду заемщиков:
?кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;
?кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;
4. По форме предоставления кредита:
?кредиты, предоставляемые разовым платежом;
?кредиты, предоставляемые в форме кредитной линии;
5. По виду кредитора.
Таблица 1- Классификация ипотечных кредиторов.
По способу погашения долга выделяют:
?ипотечные кредиты, выплачиваемые разовым платежом;
?ипотечные кредиты, выплачиваемые периодическими выплатами.
7. По виду платежей (способу амортизации) по ипотечному кредиту выделяют:
постоянныйипотечныйкредит;
кредит с переменнымивыплатами;
кредит с единовременным погашением, согласно особым условиям.
8.По виду процентной ставки:
?кредит с фиксированной процентной ставкой;
?кредит с переменной процентной ставкой.
9.По возможности досрочного погашения:
?с правом досрочного погашения;
?без права досрочного погашения;
?с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.
10.По величине первоначального платежа:
Сумма кредита может составлять от 30 до 100% стоимости заложенного имущества.
Кроме того, ипотечные кредиты могут быть:
?обычными и комбинированными (выдаваемыми несколькими кредиторами);
?субсидируемыми и выдаваемыми на общих условиях;
?обеспеченные первыми или последующими ипотеками (младшие, старшие закладные).
11.По виду источника средств для кредитования.
Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключаются в способе формирования ресурсной базы, часть которой или она вся используется для кредитования (табл. 2).
Таблица 2 - Источники формирования ресурсов.
12. По способу предоставления кредита (жилищное ипотечное кредитование):
?Немецкая модель. Для получения ипотечного кредита заемщик в течение определенного времени накапливает оговоренную в договоре денежную сумму, которая составляет 40-50% от суммы, обозначенной в контракте. После этого он имеет право на получение кредита.
?Американская модель. Заемщик вносит первоначальный взнос в размере 20-30% от стоимости приобретаемой недвижимости. На недостающую сумму ему предоставляется кредит. При этом в качестве первоначального взноса может быть принято в зачет имеющееся жилье или жилищные сертификаты.
Отличительные особенности Немецкой модели - основанной на системе сбережений от Американской модели - основанной на системе вторичного рынка ипотечных ценных бумаг, приведены в таблице3.
Следует признать, что с точки зрения экономического прогресса наиболее эффективной выглядит классическая американская модель. Благодаря перепродаже выданных кредитов и развитому рынку ипотечных ценных бумаг ничто не ограничивает рост "ипотечного" капитала.
Ипотечные кредиты всегда обусловливаются залогом недвижимости - ипотекой.
Развитие ипотеки невозможно без существования собственника предмета залога, поскольку закладывать землю и недвижимость может только собственник предмета залога, а также его права свободного отчуждения находящейся в собственности недвижимости.
В российском законодательстве ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.
Выше было отмечено, что ипотечное кредитование - это особый род взаимоотношений между получателем кредита и лицом, предоставляющим кредит, теперь нужно рассмотреть субъективно-объективную структуру этих отношений.
Таблица 3 - Модели ипотечного кредитования.
Объектами ипотечного кредитования являются: земельные участки; жилые помещения, офисные помещения, производственные помещения и т.д.
Субъектами ипотечного кредитования являются: ипотечный кредитор, заемщик (собственник недвижимости), инвестор, специализированные посредники, правительство. В качестве инвесторов могут выступать другие кредитные и финансовые организации, страховые компании, пенсионные фонды, а также население. Каждый из участников ипотечного рынка имеет свои собственные цели, и только при согласовании интересов всех участников система ипотечного кредитования достигает своего наилучшего развития.
Фактически РИК является объектом, на котором и происходит формирование системы финансово-экономических отношений, возникающих по поводу организации, продажи и обслуживания ипотечных кредитов, т.е. ипотечного кредитования.
Классификация рынка ипотечного кредитования:
) в зависимости от инструмента выделяют первичный рынок и вторичный рынок ипотечного кредитования;
2) в зависимости от предмета ипотеки выделяют ипотечные рынки жилья, доходной недвижимости, коммерческой недвижимости, промышленной недвижимости и т.д.
1.2 Рынок ипотечного кредитования в РФ
В настоящее время в России рынок ипотечного кредитования растет, но темпы роста замедляются.
По данным ЦБ РФ в России на рынке ипотечного кредитования на 01.07.2014 работает 676 банков.
За первые пять месяцев 2014 года российские банки выдали ипотечных кредитов на 627,3 млрд рублей. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года прирост составил 44% (192,2 млрд рублей).
При этом наблюдается замедление темпов роста выдачи жилищных кредитов: в мае 2014 года их было выдано на 131,1 млрд рублей - это на 19% (на 30,4 млрд рублей) меньше, чем было выдано в апреле 2014 года. Это можно объяснить майским праздниками.
По количеству выданных ипотечных кредитов прирост в 2014 году составил 36%: если за первые пять месяцев 2013 года было выдано 270,1 тыс. кредитов, а за январь - май 2014 года - 367,4 кредитов, на 97,3 тыс. больше.
Стоит заметить, что из общего объема выданных кредитов 624,16 млрд рублей приходится на кредиты в рублях, тогда как в иностранной валюте кредитов было выдано только на 3,18 млрд рублей - это 0,5% от общего объема выданных кредитов. Из этого следует, что российские заемщики практически прекратили брать ипотечные кредиты в иностранной валюте.
Повышенный спрос на ипотеку участники рынка называют следствием экономической и политической нестабильности, резко усилившейся в начале года из-за украинского кризиса. Ситуацию осложнило ужесточение политики Центрального банка РФ, результатом чего стал отзыв лицензий у ряда банков.
В этих условиях приобретение жилья стало рассматриваться как наиболее надежный способ сохранности сбережений, в том числе, - с помощью ипотеки.
Кроме того, ухудшение экономической ситуации в стране стало поводом опасаться повышения процентных ставок по ипотечным кредитам. Это стимулировало поспешить с приобретением жилья тех, кто планировал сделать это в ближайшем будущем.
Основная масса ипотечных сделок приходится на сделки по приобретению квартир, доля загородного жилья остается небольшой, около 5% от общего объема выданных кредитов.
Таблица 4 - Характеристика рынка ипотечного кредитования в РФ.
Таким образом, РИК делится на первичный и вторичный рынки, первичный рынок охватывает деятельность кредитных институтов по кредитованию юридических и физических лиц под залог объектов недвижимости. На вторичном рынке происходит возобновление кредитных ресурсов, с помощью которых потом можно выдать кредит следующему заемщику. Закладная может храниться у кредитора как обеспечение обязательств должника, может быть реализована на вторичном рынке с целью привлечения ресурсов, на ее основе (точнее, на основе пула закладных) могут быть выпущены ипотечные ценные бумаги. Кроме того, ипотечный кредит может быть выдан в форме закладной.
Доля закладных, рефинансируемых на вторичном рынке, зависит от модели ипотечного кредитования, которая преимущественно используется в данной стране в определенный исторический период.
В соответствии с п. 2 ст. 13 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" закладная - именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее владельца:
Право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства;
Право залога на имущество, обремененное ипотекой.
В соответствии со ст.13 (пп.3, 5) указанного закона обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель, если залогодатель - это третье лицо. Составляется закладная залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству.
Вторичный рынок ипотечного кредитования охватывает процесс купли-продажи закладных, выпущенных на первичном рынке.
По сути, вторичный рынок становится связующим звеном между инвесторами и кредиторами на первичном ипотечном рынке, обеспечивая аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляя финансовые потоки (через выпуск облигаций и их размещение на фондовом рынке) в ипотечные кредиты. Важная задача вторичного рынка - дополнительная гарантия вложенных им средств, поскольку они обеспечены закладными.
Основные участники вторичного ипотечного рынка инвесторы, ипотечные агенты и операторы, последние - специализированные организации, осуществляющие рефинансирование ипотечных кредиторов, выдающих ипотечные жилищные кредиты. В России к операторам относятся Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, региональные операторы АИЖК и сервисные агенты.
Региональные операторы выкупают стандартные закладные у банков - первичных кредиторов и формируют пулы закладных для передачи Агентству.
Сервисные агенты осуществляют выдачу ипотечных кредитов (кредитные организации) или, если это не кредитная организация, выкупают стандартные закладные у банков и формируют пулы закладных для передачи Агентству (например, ООО "Межрегиональное ипотечное агентство").
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), было создано в 1997 году по решению Правительства РФ. 100% акций АИЖК принадлежит государству в лице Федерального агентства по управлению федеральным имуществом.
Главная задача Агентства заключается в реализации государственной политики по повышению доступности жилья для населения России. Деятельность Агентства направлена на создание равных возможностей для получения ипотечных кредитов (займов) всеми гражданами России, независимо от социального положения, образования, состава семьи, уровня доходов, профессии, вероисповедания, места проживания или регистрации. Особое внимание Агентства уделяется формированию рынка ипотеки в регионах, где наименее развиты рынки жилья и ипотеки.
Агентством создана система двухуровневого рефинансирования ипотечных жилищных кредитов (займов), участниками которой являются банки - первичные кредиторы, региональные операторы и сервисные агенты.
Основные функции Агентства:
Заключение долгосрочных договоров с партнерами на рефинансирование ипотечных жилищных кредитов и займов с фиксированными условиями с целью обеспечения предсказуемости развития ситуации для участников рынка;
Внедрение различных финансовых инструментов и механизмов для повышения ликвидности и снижения рисков участников ипотечного рынка;
Привлечение финансовых ресурсов на ипотечный рынок путем выпуска и размещения на открытом рынке корпоративных облигаций и ипотечных ценных бумаг;
Стандартизация порядка предоставления, оформления и обслуживания ипотечных жилищных кредитов и займов с целью обеспечения равной доступности ипотечных кредитов и займов для населения на всей территории России.
Предоставление технической и консультационной помощи участникам рынка ипотечного жилищного кредитования в организации, подготовке и проведению операций, связанных с выдачей и рефинансированием ипотечных кредитов, покупкой и продажей закладных, выпуском ипотечных ценных бумаг и т. п.[ 21]
Последние две функции относятся к регулированию рынка ипотечного кредитования. Также особую роль в этой области играет государство, которое:
Определяет концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования и формирует правовую базу для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования;
Создает механизм социальной защиты заемщиков;
Проводит налоговую политику, стимулирующую участников рынка ипотечного кредитования;
Создает необходимые институты (операторы рынка, например АИЖК) для организации рынка и участвует в управлении ими;
Предоставляет поручительства инвесторам по ценным бумагам.
Официально в России за основу принята двухуровневая модель ипотечного жилищного кредитования. Это отражено в принятой Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования. По замыслу Правительства российская двухуровневая ипотечная система не предполагает диктата федерального центра и лишь способствует осуществлению контроля, выработке рекомендаций, оказанию методической помощи и внедрению единых общепринятых мировых стандартов и технологий. По мере развития системы в регионах могут создаваться собственные ипотечные операторы, не зависимые от федерального центра.
С введением закона от 11.11.2003г. № 152-ФЗ " "Об ипотечных ценных бумагах", в котором предусмотрена возможность банкам самостоятельно выпускать закладные, стало возможным активно развивать и одноуровневую модель ипотеки.
Кроме того, активно развиваются жилищно-строительные кооперативы, которые функционируют по образу немецкой системы контрактных стройсбережений.
Поэтому, на сегодняшний день однозначно сделать вывод о том какая модель основная в России, не представляется возможным.
Средняя сумма ипотечного кредита, по данным за первые пять месяцев 2014 года, составила 1,7 млн рублей - на 97 тыс. рублей больше аналогичного показателя за 2013 год.
Что относительно задолженности по ипотечным кредитам, то по данным ЦБ РФ на 1 июня 2014 года её объем в целом по России составил около 3 трлн рублей. Прирост с начала 2014 года составил 12% (324,4 млрд рублей). По сравнению с данными на ту же дату за прошлый год объем задолженности по ипотеке вырос на 10,9% (на 759,1 млрд рублей). За май 2014 год объем задолженности по ипотеке увеличился на 2% (68,3 млрд рублей).
Удельный вес просроченной задолженности в общем объеме задолженности по ипотеке не только держится на минимальном уровне уже несколько лет, но и снизился по сравнению с данными за прошлый год.
Если на 1 июня 2013 года просрочка по ипотеке составляла 42,2 млрд рублей, то на 1 июня 2014 года - 40,7 млрд рублей, уменьшившись на 3,6% (на 1,5 млрд рублей). С начала 2014 года объем просроченной задолженности снизился на 2,6% (на 1 млрд рублей).
В то же время, в ипотечном портфеле российских банков почти 50% составляют кредиты, выданные с первоначальным взносом менее 30%, причем 34% кредитов выдано с первоначальным взносом менее 20% от суммы кредита. Такие кредиты относят к зоне повышенного риска.
В то же время, стоит иметь в виду, что для российского рынка характерно преобладание альтернативных сделок по приобретению жилья, когда новое жилье приобретается на средства от продажи старого. Поэтому часть заемщиков, получив кредит с небольшим первоначальным взносом, затем досрочно погашает значительную часть кредита за счет средств от продажи имеющегося жилья.
Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях в 2014 году колебалась в диапазоне от 12 до 12,3% годовых. На 1 июня 2014 года этот показатель составил 12,2% годовых - ровно столько же, сколько и в начале года, на 1 января.
В начале прошлого года средневзвешенная ставка была выше - 12,7% годовых, но с июля 2013 года наблюдалось ее неуклонное снижение, которое приостановилось в начале этого года.
В конце первого - начале второго квартала наблюдался рост ставок, но с началом лета многие банки объявили о снижении ставок в рамках сезонной акции. Акции по временному или фрагментарному снижению ставок - по отдельным продуктам или для отдельных групп клиентов активно используются банками, чтобы гибко реагировать на изменение ситуации на рынке и сохранять позиции в конкурентной борьбе.
Средневзвешенная ставка по кредитам в иностранной валюте составила 9,6% годовых - на 0,5 п.п. ниже, чем годом ранее.
1.3 Нормативно - правовое регулирование ипотечного кредитования в России в РФ
Ипотечное кредитование в России регулируется следующими нормативно - правовыми актами:
) конституция РФ, в которой закреплены права гражданина на жилье и на охрану частной собственности;
) ГК РФ устанавливает общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, положения о праве собственности и других вещных правах на другие помещения, основания обращения взыскания на заложенное имущество и др.;
) Федеральный закон от 21.07.1997г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", который был принят во исполнение требований ГК РФ;
) Федеральные законы "Об оценочной деятельности", "О кредитных историях", "О жилищных накопительных кооперативах", "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" и т.п.;
) отношения по поводу залога недвижимости регулируются Федеральным законом "Об ипотеке", который:
устанавливает основание возникновения ипотеки и ее регулирование;
определяет имущество, которое может быть предметом ипотеки;
определяет понятие закладной и порядок ее обращения и погашения;
регламентирует процесс заключения ипотечного договора и государственной регистрации ипотеки;
определяет права и обязанности залогодателя при ипотечном кредитовании; устанавливает порядок последующей ипотеки;
) отношения, возникающие при выпуске, выдаче и обращении ипотечных ценных бумаг, регулируются Федеральным законом 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах".
В соответствии с данным законом в России к ипотечным ценным бумагам относятся облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия. При этом отдельно выделяются жилищные облигации с ипотечным покрытием, т.е. обеспеченные залогом жилых помещений.
Ипотечный сертификат участия - именная ценная бумага, удостоверяющая:
долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие;
право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием;
право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие;
иные права.
Ипотечное покрытие могут составлять:
обеспеченные ипотекой требования о возврате основной суммы долга и об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа, в том числе удостоверенные закладными;
ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю их владельцев в праве общей собственности на другое ипотечное покрытие;
денежные средства в валюте Российской Федерации или иностранной валюте;
государственные ценные бумаги;
недвижимое имущество.
Деятельность кредитных организаций в сфере ипотечного кредитования также регулируется банковским законодательством, а именно Федеральным законом "О центральном банке" и "О банках и банковской деятельности".
2. Анализ ипотечного кредитования на примере банка ВТБ 24 (ЗАО)
1 Организационно -экономическая характеристика ВТБ 24 (ЗАО)
Банк ВТБ 24 (закрытое акционерное общество) (прежнее название - Закрытое акционерное общество "Коммерческий банк развития предпринимательской деятельности "ГУТА-БАНК") создан на основании решения общего собрания Участников Коммерческого банка развития предпринимательской деятельности "ГУТА-БАНК" (общество с ограниченной ответственностью) (протокол №77 от 31 марта 2000 года о преобразовании общества).
Кредитная организация является правопреемником КБ "ГУТА-БАНК" ООО по всем его правам и обязанностям в соответствии с передаточным актом.
ВТБ 24 (ЗАО) имеет генеральную лицензию № 1623 от 15.10.2012 г., выданную Центральным банком Российской Федерации на проведение банковских операций в рублях и в иностранной валюте с юридическими и физическими лицами, лицензию на осуществление операций с драгоценными металлами, лицензию дилера на рынке ценных бумаг, лицензию брокера на рынке фьючерсов и опционов и т.д.
Акционерами ВТБ 24 (ЗАО) являются Банк ВТБ (открытое акционерное общество) - доля в уставном капитале 99,9117%, миноритарные акционеры - общая доля в уставном капитале - 0,0883%. Уставный капитал ВТБ 24 (ЗАО) составляет 85 547 070 081 (Восемьдесят пять миллиардов пятьсот сорок семь миллионов семьдесят тысяч восемьдесят один) рубль.
Банк ВТБ24 (ЗАО) является одним из крупнейших участников российского рынка банковских услуг. Он входит в международную финансовую группу ВТБ (ОАО) и специализируется на обслуживании физических лиц, индивидуальных предпринимателей и предприятий малого бизнеса.
ВТБ24 (ЗАО) предлагает клиентам основные банковские продукты, принятые в международной финансовой практике. В числе предоставляемых услуг: выпуск банковских карт, ипотечное и потребительское кредитование, автокредитование, услуги дистанционного управления счетами, кредитные карты с льготным периодом, срочные вклады, аренда сейфовых ячеек, денежные переводы.
Организационная структура офисов ВТБ 24 (ЗАО) стандартная, она приведена вв соответствии с рисунком 1 (см. приложение 1)из которого следует, что организационная структура ВТБ 24 (ЗАО) может быть охарактеризована как функциональная. Руководство работой анализируемого отделения банка возложено на Управляющего банком, который имеет Первого заместителя и двух заместителей.
Группа развития бизнеса осуществляет сбор, обобщение, систематизацию и координацию работ по обслуживанию всех клиентов банка (юридических и физических лиц). Данное подразделение осуществляет разработку розничных и корпоративных продуктов.
Казначейство обеспечивает дилинг, осуществляет привлечение ресурсов, проводит аналитическую работу по операциям банка с ценными бумагами, обобщает и анализирует информацию по осуществленным операциям, проводит операции, связанные с покупкой, продажей, хранением ценных бумаг.
Высшим органом управления банка является общее собрание акционеров банка, принимающее важнейшие решения. Состав наблюдательного совета ВТБ24 (ЗАО) был избран 27.08.2012 единственным акционером банка в новом составе (решение единственного акционера от 27.08.2012 № 03/12). Члены наблюдательного совета ВТБ24 (ЗАО) участия в уставном капитале ВТБ24 (ЗАО) не принимают, обыкновенными именными акциями ВТБ24 (ЗАО) не владеют.
Председатель совета директоров банка - Костин Андрей Леонидович.
Во главе Банка стоит президент - председатель правления Задорнов Михаил Михайлович.
Головной офис Банка ВТБ24 (ЗАО) располагается по адресу: город Москва, улица Мясницкая, дом 35.
Перейдём к экономическим характеристикам. В целях контроля за состоянием ликвидности банка, то есть его способности обеспечить своевременное и полное выполнение своих денежных и иных обязательств, вытекающих из сделок с использованием финансовых инструментов, устанавливаются нормативы мгновенной, текущей, долгосрочной ликвидности, которые регулируют (ограничивают) риски потери банком ликвидности и определяются как отношение между активами и пассивами с учетом сроков, сумм и типов активов и пассивов, других факторов.
Динамика активов представлена в Таблице 5(см. приложение2).
За анализируемый период (01.01.2012-2014) совокупные активы увеличились на 73,12 % и достигли 2 029 498 877 тыс. руб. Основой роста являлись кредиты клиентам и вложения в ценные бумаги.
Доля средств находящаяся в Центральном Банке РФ постепенно увеличивалась в среднем на 39% и на 01.01.2014 составила 6 0601 489 тыс.руб. по сравнению с 01.01.2013 43 516 995 тыс. руб. (01.01.2012- 37 858 702 тыс.руб.). Данная тенденция связана с нестабильным курсом доллара.
Чистые вложения в ценные бумаги за 2012 год возросли на 16% и составили на 01.01.2013 - 30 472 489 тыс. руб..После реализации портфеля ОБР объем ценных бумаг сократился на 40% и на 01.01.2014 составил 18 368 420 тыс.руб.
Денежные средства уменьшились с 60396974 тыс.руб. за 2012 год на 12% и составили на 01.01.2013 - 53109101 тыс.руб. В период до 01.2014 произошел их рост и по состоянию на 01.01.2014 данное значение равно 75391362 тыс. руб., что почти на 42% больше показателя предыдущего года.
Из таблицы 5 видно, что активы в целом с каждым анализируемым годом увеличивается с 01.01.2012 по 01.01.2013 на 26%, а с 01.01.2013 по 01.01.2014 на 38%.Значительный опережающий рост кредитного портфеля Банка позволил ВТБ 24 (ЗАО) компенсировать относительное отставание по показателю доли кредитов в активах и обеспечить повышение устойчивости бизнеса.
Структура активов за период 2011-2013 г. Представлена на рисунках 1, 2, 3(см. приложение 3).
Анализ составлен по данным бухгалтерского баланса (по состоянию на 01.01.2012-01.01.2014)
За анализируемый период (01.01.2012-01.01.2014) совокупные пассивы увеличились на 41% за 2013 год и достигли 1890995642 тыс.руб. Основой роста являлись кредиты клиентам (58,7% в 2013 году) и средства Центрального Банка РФ (66% за это же год).
Сумма выпущенных долговых обязательств возросла в 2012 году почти на 363% и составила на 01.01.2013 - 48058247 тыс.руб.(01.01.2012 - 48058247 тыс.руб., 01.01.2014 - 49610457 тыс.руб. что на 3,23% больше чем в предыдущем году).
Средства кредитных организаций за 2013 год возросли на 40804392 тыс.руб. и на 01.01.2014 составили 110300419 тыс.руб. (01.01.2012 - 1556596651 тыс.руб., 01.01.2013 - 69496027 тыс.руб.)
Выпущенные долговые обязательства увеличились на 362% за 2012 год и еще на 3,23% за 2013, и составили на 01.01.2012 - 49610457 тыс.руб.
Резервы на возможные потери увеличились за 2012 год на 68% (01.01.2012 - 475393 тыс.руб., 01.01.2013 - 797007 тыс.руб.), а за 2013 возрос на 157% (01.01.2014 .-.2055771 тыс.руб.).
Структура пассивов за период 2011-2013 г. Представлена на рисунках 5, 6, 7 (см. приложение 5).
Капитал Банка, рассчитываемый по Положению Банка России №215-П, увеличился в 2012 году на 32%, а в 2012 году на 5,8%. . Источник роста капитала - заработанная чистая прибыль в Таблице 7(см. приложение 6).
Централизованно установленные экономические нормативы включают следующие показатели:
·норматив достаточности капитала
·нормативы ликвидности баланса кредитной организации
·нормативы ограничения крупных рисков области привлечения и размещения ресурсов.
Посредством экономических нормативов регулируется, во-первых, абсолютный и относительный уровень собственного капитала кредитной организации, во-вторых, ликвидность баланса, в-третьих, диверсификация активных и пассивных операций кредитной организации, в-четвёртых, создание каждой кредитной организацией централизованных резервов для обеспечения финансовой устойчивости банковской системы в целом.
На отчетную дату (01 Января 2014 г.) величина активов-нетто банка ВТБ 24 составила 2131.76 млрд.руб. За год активы увеличились на 27,83% . Прирост активов-нетто отрицательноповлиял на показатель рентабельности активов ROI: за год рентабельность активов-нетто упала с 3.52% до 1.61% .
Ликвидными активами банка являются те средства банка, которые можно достаточно быстро превратить в денежные средства, чтобы возвратить их клиентам-вкладчикам. Для оценки ликвидности, рассмотрим период примерно в 30 дней, в течение которых банк будет в состоянии (или не в состоянии) выполнить часть взятых на себя финансовых обязательств (т.к. все обязательства вернуть в течение 30 дней не может ни один банк). Эта "часть" называется "предолагаемым оттоком средств". Ликвидность можно считать важной составляющей понятия надежности банка.
Кратко структуру высоколиквидных активов представим в виде таблицы8 (см. приложение 7).
Из таблицы ликвидных активов мы видим, что увеличились суммы средств в кассе, сильно увеличились суммы средств на счетах в Банке России, корсчетов НОСТРО в банках (чистых), высоколиквидных ценных бумаг РФ, высоколиквидных ценных бумаг банков и государств, сильно уменьшились суммы межбанковских кредитов, размещенных на срок до 30 дней, при этом объем высоколиквидных активов с учетом дисконтов и корректировок (на основе Указания №3269-У от 31.05.2014) уменьшился за год с 156.46 до 127.22 млрд.руб.
Структура текущих обязательств приведена в таблице 9 (см. Приложение 8).
За рассматриваемый период с ресурсной базой произошло то, что незначительно изменились суммы остальных вкладов физ.лиц (в т.ч. ИП), увеличились суммы вкладов физ.лиц со сроком свыше года, депозитов и прочих средств юр.лиц, в т.ч. текущих средств юр.лиц (без ИП), обязательств по уплате процентов, просрочка, кредиторская и прочая задолженность, сильно увеличились суммы межбанковских кредитов, полученных на срок до 30 дней, сильно уменьшились суммы корсчетов ЛОРО банков, собственных ценных бумаг, при этом ожидаемый отток денежных средств увеличился за год с 166.12 до 215.28 млрд.руб.
На рассматриваемый момент соотношение высоколиквидных активов (средств, которые легко доступны для банка в течение ближайшего месяца) и предполагаемого оттока текущих обязательств дает нам значение 59.09% <#"justify">Анализ финансовой деятельности и статистические данные за прошедший год кредитной организации Банк ВТБ 24 (публичное акционерное общество) свидетельствуют о наличии некоторых негативных тенденций, способных повлиять на финансовую устойчивость банка в перспективе.
Анализируя данные таблицы, видим, что объем выданных кредитов увеличивается на протяжении всего анализируемо периода.
На основании данных таблицы 10 покажем на рисунке 8 динамику объемов кредитного портфеля.
Итак, кредитный портфель ВТБ 24 (ЗАО) увеличился в 2013 году по сравнению с 2011 годом на 16028026 тыс.руб. или 1,07% и на конец 2013года составляет 1518513001 тыс. руб.
Такое увеличение было обусловлено увеличением объемов ипотечного
Рисунок 8 - Динамика кредитного портфеля ВТБ 24 (ЗАО)
кредитования в 2013году по сравнению с 2011годом на 21003884тыс.руб. или 6,77%, потребительских кредитов на 9313733 тыс. руб. или 3,87%, автокредитов на 8658189 тыс. руб. или 10,03%, и кредитов корпоративных клиентов на 16028026 тыс. руб.или 10,97%.
Однако на общем фоне значительного увеличения всех направлений кредитования мы можем наблюдать снижение объемов по кредитным картам на -44304802тыс. руб., темп снижения составил 8,16% и объемы кредитов малому предпринимательству на-793938 тыс.руб. или 0,66%. Не смотря на это снижение данные направления кредитования являются значимыми для ВТБ 24 (ЗАО) и для их увеличения руководству необходимо проводить активную политику стимулирования сбыта данных направлений кредитования. Далее в таблице 17 проведем анализ структуры кредитного портфеля ВТБ 24 (ЗАО).
Таблица 17 - Анализ структуры кредитного портфеля ВТБ 24 (ЗАО)
Проведя анализ структуры кредитного портфеля ВТБ 24 (ЗАО) представленной в таблице 17видим, что значительных изменений в структуре портфеля не произошло.
Наибольший удельный вес приходится на кредитные карты, они занимают 32,82% всего кредитного портфеля в 2013году, 58,65% в2012году и 36,15% в 2011 году.
На ипотечные кредиты приходится 21,8% кредитного портфеля в 2013 году, 2,43% в 2012году и 2,07% в 2011 году. Как видим, доля ипотечного кредитования значительно увеличилась, что связано со строительством нового жилья для молодых семей и государственными программами по ипотечному кредитованию.
Доля потребительского кредитования в кредитном портфеле банка также значительна, она составляет 16,48% в 2013году, 1,77% в 2012году и 1,6% в 2011году., что связано с повышением уровня жизни.
Доля кредитов корпоративному бизнесу в структуре кредитно портфеля банка составляет 14,76% в2013 году, 16,59% в 2012 году и 13,44% в 2011 году.
Наименьший удельный вес в структуре кредитного портфеля приходится на автокредитование и кредиты малому бизнесу, их удельный вес составляет 6,26% и 7,85% в 2013 году.
Кредитные продукты Банка популярны среди его клиентов: большая сумма займа, отсутствие залога и поручителей, умеренные ставки и высокий уровень обслуживания привлекают многих потенциальных заемщиков. Все это позволяет банку занимать одни из лидирующие позиций на рынке розничного кредитования. Тенденция развития потребительского рынка России однозначна: кредиты станут доступнее, удобнее и выгоднее. Банки будут заинтересованы в долгосрочном сотрудничестве, установлении стабильных и лояльных отношений со своими заемщиками.
В 2013 году, с целью увеличения доли активных карт в портфеле, Банк планирует дальнейшее проведение активационных кампаний (конкурсные мероприятия) среди держателей карт, развитие совместных программ с партнёрами Банка, в том числе создание новых ко-брендинговых карточных продуктов. Банк намерен продолжать реализацию мероприятий по улучшению пакета услуг, оказываемых в рамках карточного обслуживания.
В соответствии с политикой Группы розничные кредиты, а именно кредиты на покупку автомобиля, потребительские кредиты и кредитные карты, просроченные более чем на 90 дней, считаются полностью обесцененными. Кредиты малому бизнесу и ипотечные кредиты, просроченные более чем на 90 дней, оцениваются на обесценение с учетом статистики возврата сумм основного долга и процентов по данным кредитам за счет частичного или полного восстановления платежеспособности заемщика, а также за счет реализации предметов залога по данным кредитам после выхода заемщика на просрочку свыше 90 дней. Кредиты малому бизнесу и ипотечные кредиты считаются полностью обесцененными, если убытки от обесценения, рассчитанные в соответствии с политикой Группы, равны текущей стоимости кредитов.
Анализ просроченных кредитов по срокам, прошедшим с момента задержки платежа, представлен далее. В рамках данного анализа просроченной считается вся сумма кредита, платежи по которому были просрочены.
Анализ просроченных, но индивидуально не обесцененных кредитов по периодам просрочки в разрезе классов финансовых активов за 2013 год представлен в таблице 18.
Таблица 18 - Анализ просроченных кредитов ВТБ 24 (ЗАО) за 2013 год
Итак, из таблицы можно сделать вывод, что наибольшее количество просроченных кредитов являются потребительские кредиты. Их по максимальному сроку (более 90 дней) 22 846 штук.
В связи с тем, что товарные кредиты не практиковались в банкеВТБ 24 (ЗАО), хотелось предложить схему кредитования физического лица с использованием товарного кредита.
По итогам трех лет видно, что ВТБ 24 (ЗАО) не перестает занимать 2 позицию в рейтинге по объему выданных ипотечных кредитов. И всячески увеличивает свои обороты. Так с 2011 по 2012 объем выдаваемых ипотечных кредитов возрос на 96,1%, а с 2012 по 2013 на 54,4%.
Одной из причин роста ипотечного рынка в 2013 году является наблюдающаяся со второго квартала прошлого года тенденция снижения ставок по ипотечным кредитам. Достигнув своего максимума в марте (12,9%), месячные ставки начали постепенно снижаться - со второго квартала их снижали почти все ведущие игроки ипотечного рынка. Этому способствовало снижение стоимости фондирования и улучшение ситуации с ликвидностью по сравнению с 2012 годом. К концу 2013 года средневзвешенные месячные ставки по ипотеке снизились достаточно существенно (на 0,8 п.п.) и составили 12,1% в декабре (на 0,6 п.п. ниже уровня декабря 2012 года). Отметим, что этот показатель соответствует значениям, достигнутым в апреле 2011 г. и марте-апреле 2012 г., когда средневзвешенная месячная ставка выдачи по ипотечным кредитам составляла также 12,1%.
В этих условиях в 2013 году зафиксирован рост доступности приобретения жилья для населения: доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств, составила, по
Рисунок 10 - Доли комерческих банков и АИЖК на рынке ипотечного кредитования 01.01.2014
предварительным оценкам АИЖК, 28 - 30% по сравнению с 26,5% в 2012 году.
Проанализируем долю коммерческих банков таких "гигантов" как:
Сбербанк России ОАО, ВТБ 24 (ЗАО), Газпромбанк (ОАО), ЗАО "Коммерческий банк ДельтаКредит", АИЖК на рынке ипотечного кредитования (в объеме выдачи).
Из диаграмм видно, что на протяжении трех лет с 01.01.2012 по 01.01.2014 год несомненным лидером по ипотечному кредитованию в регионах является Сбербанк России ОАО, а что касаемо ВТБ 24 (ЗАО), то его положение весьма не стабильно.
Столь большой процент (56% - 2011 год) можно объяснить экономическим кризисом и, как не печально для ВТБ 24 (ЗАО), большим доверием населения кСбербанк России ОАО. Но дальше мы видим, с медленным, но верным восстановлением экономики России, ВТБ 24 (ЗАО) набирает свою долю с 7% (2011 год) до 11% (2013).
Рисунок 11 - Доли комерческих банков и АИЖК на рынке ипотечного кредитования 01.01.2013
Нельзя не заметить уменьшение доли АИЖК. Данная ситуация вызвана тем, что в связи с полным восстановлением первичного рынка ипотечного жилищного кредитования после кризиса 2008 - 2009 годов
Рисунок 7 - Доли комерческих банков и АИЖК на рынке ипотечного кредитования 01.01.2012
на рынке ипотеки сконцентрирована на развитии следующих сегментов: социальных ипотечных программ, рынка ипотечных ценных бумаг и механизмов кредитования жилищного строительства и арендного жилья.
Таблица 20 - Основные конкуренты ВТБ 24 (ЗАО)
Основные существующие и предполагаемые конкуренты ВТБ 24 (ЗАО) по основным видам деятельности, включая конкурентов за рубежом:
Основными конкурентами ВТБ 24 (ЗАО) являются кредитные организации, входящие в ТОР-30 и занимающие лидирующие позиции на рынке розничных услуг.
Основными факторами конкурентоспособности ВТБ 24 (ЗАО) являются:
высокая степень интеграции в группу ВТБ (ОАО) и специализация кредитной организации - эмитента в группе на розничном банковском бизнесе;
наличие хорошего потенциала роста на российском рынке розничных финансовых услуг;
доступ к заимствованиям на международном рынке капитала;
клиентоориентированность, удобный режим работы и наличие широкой сети продаж во всех регионах Российской Федерации;
гибкая тарифная политика и широкий выбор предоставляемых услуг, количество которых постоянно увеличивается;
простота, удобство и оперативность принятия решений при предоставлении потребительских кредитов;
Экономия, обусловленная ростом объемов предоставляемых услуг.
В результате реализации стратегии ВТБ 24 (ЗАО) был создан ряд конкурентных преимуществ, являющихся платформой для дальнейшего успешного развития.
Возможность предложить клиентам полный перечень продуктов на ключевых финансовых рынках, как в России, так и за рубежом является уникальным преимуществом ВТБ 24 (ЗАО).
Подтвержденная способность к четкой реализации стратегии и достижению выдающихся показателей роста.
В результате 20-летней деятельности на российском банковском рынке бренд ВТБ приобрел известность и доверие. Так, по состоянию на начало 2014г. по всем основным параметрам Группа ВТБ занимает второе место после Сбербанк России ОАО, опередив ЗАО "Банк Русский Стандарт" и ОАО "АЛЬФА-БАНК". В соответствии с рейтингом компании BrandFinance, по итогам 2013г.
2.2 Проблемы и предложения по повышению эффективности ипотечного кредитования переселенцев с ближнего зарубежья в ВТБ 24 (ЗАО)
Ипотечное кредитование в ВТБ 24 (ЗАО) осуществляется по следующим направлениям: на покупку готового жилья, квартиры в строящемся доме, под постройку собственного дома, покупку загородной недвижимости и приобретения гаража. Действуют специальные льготные программы кредитования: ипотека ВТБ 24 (ЗАО) с государственной поддержкой, оформление ипотеки с использование материнского капитала, а также ипотечное кредитование для военных семей. В таблице 21(см. приложение17) представлены популярные программы ипотечного кредитованияВТБ 24 (ЗАО) и банках конкурентах. АНАЛИЗ!!
Общими условиями на оформление ипотечного кредита в ВТБ 24 (ЗАО) следующие: первоначальный взнос от 10%, процентная ставка от 9,9%, самый длительный возможный срок кредитования среди всех банков - до 50 лет, минимальная сумма займа от 500 тыс. рублей.
Займ может быть предоставлен в рублях, евро или долларах США. В банке предусмотрены различные способы выплат по кредиту, а также возможность досрочного погашения задолженности без начисления дополнительных процентов или комиссии.
Граждане других стран должны быть налоговыми резидентами Российской Федерации: проживать в России более 183 дней в году и платить налоги в Российской Федерации. Доходы граждан других стран должны быть максимально понятны банку. Чтобы предоставить клиентам Банка максимально возможную сумму займа для ипотечного кредита, банк ВТБ 24 (ЗАО) рассматривает в разделе "доход" не только заработную плату, но также и все возможные дополнительные источники дохода: доход членов семьи и ближайших родственников, премии, сверхурочные и т.д.
ВТБ 24 (ЗАО) на всех этапах оформления кредитного договора предоставляет своим клиентам услуги высококвалифицированных специалистов: страхование, оформление налоговых выплат, а также услуги лучших риелторов, непосредственно, при подписании договора - услуги юриста.
Ипотека без первоначального взноса в ВТБ 24 (ЗАО) не предусмотрена.
Обеспечение по кредиту:
?Залог приобретаемой квартиры (оформляется закладная).
?Страхование (в аккредитованной страховой компании):
жизни и трудоспособности заемщика;
приобретаемой квартиры от рисков утраты и повреждения;
риска утраты права собственности на квартиру (только в течение первых 3 лет).
?Страховая премия составляет в среднем 0,8-1,2% от суммы кредита, увеличенной на размер годовой процентной ставки.
Возможность снизить процентную ставку на 0,3% в руб.(1% в долларах или евро) есть:
у зарплатных клиентов банка;
у владельцев пакета "Привилегия" или "Прайм".
Предложение не применяется в рамках программы "Ипотека для военных" "Витрина залогового имущества" не суммируется с другими дисконтами и промо-предложениями.
Реальные ставки для большинства категорий граждан стартуют от 13,35% годовых.
Ипотеку в ВТБ 24 (ЗАО) могут оформить граждане в возрасте от 21 года, имеющие общий трудовой стаж не менее 1 года, и продолжительность работы на последнем рабочем месте не менее 1 месяца с момента окончания испытательного срока.
Для того чтобы максимально сократить процедуры оформления кредита кредитными учреждениями разработаны стандартные формы документов. Основное внимание здесь уделяется качеству управления недвижимостью, оценке способности объекта генерировать доход, необходимый для погашения кредита. Для этого, в частности, анализируется величина операционных расходов, их распределение между заемщиком и арендатором; изучается репутация и бизнес арендаторов, профессионализм управляющего недвижимостью; выясняется влияние налоговых и других последствий заемного финансирования на инвестиционный проект.
Несмотря на хорошие показатели, ВТБ 24 (ЗАО) сталкивается с проблемами, которые не позволяют в полном объёме осуществлять кредитование строительства и покупку жилья. Решение этих проблем даст возможность увеличивать объемы кредитования, а также постепенно снижать ставки по кредитам, что будет способствовать росту степени доступности ипотеки. На основе проделанного анализа ранее, автором выявлены следующие проблемы кредитной политики ВТБ 24 (ЗАО).
Основной проблемой для ВТБ 24 (ЗАО) при выдаче ипотечного кредита является низкая платежеспособность потенциальных клиентов, что обусловлено нестабильной социально- экономической ситуацией.
Низкие объемы и невысокое качество нового жилого строительства в субъектах Российской Федерации обуславливают недостаточность предложений и высокую стоимость квартир на рынке жилья. Как известно, существуют первичный и вторичный рынок жилья. Жилищный фонд РФ (вторичный рынки) катастрофически стареет, и даже достаточное количество ветхих и аварийных домов не может стать основой для ипотечного кредитования. К тому же при купле и продаже таких квартир часто возникают правовые споры о собственности на жилье.
Значит, основной упор в развитии ипотеки нужно делать на новостройки. Но при малом, как сейчас, объеме строительства возникнет риск, что с развитием ипотечного кредитования и увеличением спроса населения на покупку жилья цены на квартиры резко возрастут. Ситуацию усложняют и неблагоприятная экономическая ситуация в стране, и растущая инфляция, и недостаточная законодательная база. Потому банки боятся долгосрочных кредитов или, страхуя себя, назначают высокие годовые проценты.
Еще одной немало важной проблемой является инфляция. В России до сих пор наблюдаются резкие колебания годовых инфляционных показателей. В договоре об ипотечном кредитовании фиксируется определенный процент на весь или почти весь срок заключения договора. Между тем, инфляция за это время может резко снизиться, а условия кредитования банк пересматривать не будет. Указанные факторы оказывают существенное влияние на эффективность банковского ипотечного кредитования.
Неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства. Традиционными участниками жилищного рынка являются строительные компании, банки, производители строительных материалов, страховые компании, риэлтерские и оценочные агентства. При фактическом наличии данных структур в России не отлажена технологическая схема их взаимодействия и, как следствие, невысока эффективность системы в целом, завышены расходы при совершении сделок.
Психологические факторы, главным из которых является национальная особенность большинства нашего населения - нежелания жить в долг ("берешь деньги чужие, - а отдавать приходится свои, или долговая кабала".).
Для нормального функционирования ипотечного рынка, необходимо следующее:
?привлечение инвестиций в строительство нового жилья;
?усовершенствование системы налогообложения при проведении ипотечных операций;
?достоверная публичная информация о состоянии рынка ипотечных операций;
?упорядочивание системы передачи страховых возмещений в погашение кредитов за заемщиков;
?сделать инструменты секъюритизации допустимыми активами для инвестирования накопительной части пенсии;
?развитие цивилизованного рынка ипотечного кредитования, разработка Кодекса ипотечного кредитора;
?создание механизмов социальной защиты при выселении граждан из жилых помещений в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение;
?уточнение порядка заключения сделок с жилыми помещениями, права на которые имеют несовершеннолетние граждане.
Основные проблемы ипотечного кредитования в ВТБ 24 (ЗАО) переселенцев с ближнего зарубежья представлены в таблице 22.
Линейка продуктов ипотечного кредитования ВТБ 24 (ЗАО), насчитывающая всего шесть видов ипотечных кредитов, не может охватить в полной мере потребности клиентов. Рынок ипотеки развивается и сегментируется достаточно быстро, в связи с чем ассортимент ипотечных продуктов должен успевать за потребностями клиентов.
Таблица 22 - Проблемы и пути развития системы ипотечного кредитования в ВТБ 24 (ЗАО)
Отметим следующие направления совершенствования ипотечного кредитования ВТБ 24 (ЗАО) в Алтайском крае:
?расширениеассортиментаипотечныхпродуктов;
?снижениепроцентнойставки;
?ориентация на современные зарубежные и российские тенденции ипотечного рынка;
?создание льготных программ ипотечного кредитования для нуждающихся.
Исходя из проведенного анализа и с учетом ключевых элементов развития ипотечного кредитования для коммерческих банков, ВТБ 24 (ЗАО) можно предложить новые продукты ипотечного кредитования (табл.23 и 24).
Программа ориентирована на приобретение жилья для молодых семей на выгодных условиях прибывших из ближнего зарубежья.
Следующим разработанным продуктом ипотечного кредитования является программа "Стимул". Данная программа оформлена в таблице 24.
Программа ориентирована на приобретение жилья на доступных для Россиян условиях оплаты.
Участниками программы могут быть граждане, либо семьи, в которых хотя бы один из супругов признан нуждающимся в улучшении жилищных условий.
Отличием данных программ от остальных является, то, что приобретаемая недвижимость является собственностью банка и сдается в аренду за равный платеж. В рамках этого вида ипотечного кредита жилье можно будет приобрести без первоначального взноса и подтверждения дохода. Согласно условиям ипотечного кредита, клиент сначала выбирает желаемую для приобретения квартиру из аккредитованных банком домов. Затем банк покупает выбранную квартиру и предоставляет ее клиенту в аренду с последующим выкупом, с рассрочкой не более чем на 10-20 лет.
Оплата будет осуществляется ежемесячными равными платежами в течение всего срока рассрочки. При этом ежемесячный платеж будет разделен на две части: одна часть будет идти в счет аренды за жилье, а вторая - в счет выкупа квартиры. Размер ежемесячного платежа будет зависеть от стоимости приобретаемого жилья, срока рассрочки, а также от наличия и размера первоначального взноса (он необязателен, но при желании его можно внести, в этом случае размер платежа будет меньше). Условия данного продукта предполагают и возможность досрочного выкупа жилья с комиссией 5% от стоимости жилья. Переход права собственности к клиенту будет происходить после полной оплаты по договору.
Целевая аудитория данной программы - это экономически активное население, трудоспособное, имеющее определенные доходы и готовое зарабатывать, однако в силу определенных жизненных обстоятельств пока не имеющее возможность купить жилье за счет собственных либо заемных средств. Поэтому появление такого вида ипотечного кредитования - это для них еще один вариант решения жилищного вопроса в короткие сроки, что очень удобно для переселенцев из ближнего зарубежья, у которых нет возможности внести первоначальный взнос и времени копить его на новую квартиру.
В таблице 25 изложен примерный анализ предложенных ипотечных программ.
Таблица 25 - Сравнение предложенных ипотечных программ
Различия предложенных программ состоят в возрасте заёмщиков, в максимальном сроке кредитования и минимальной процентной ставке арендной платы.
На основании данных предложенных в таблице 26 видно, что в обоих программах при равных условиях сумма к выплате по кредиту равная и составляет за весь период 871 804,45 рублей.
Таким образом, расширение линейки ипотечных кредитов приведёт к росту спроса на них. Однако рост спроса обострит проблему просрочки ипотечных кредитов.
В данной ситуации ВТБ 24 (ЗАО) можно предложить следующее:
)Более строго регламентировать процедуру андеррайтинга (проверки платежеспособности клиента);
2)Проводить ипотечную сделку только в случае предоставления полного пакета документов.
Таблица 26 - Анализ предложенных ипотечных программ
Риск неплатежа (или кредитный риск) - это риск несвоевременной уплаты или неуплаты обязательств по ипотечному кредиту. Для кредитора это значит, что он не получит ожидаемых денежных доходов в связи с некредитоспособностью заемщика при правильном расчете этого вида риска, который можно произвести еще на стадии определения условий кредита и размера регулярных платежей, он не представляет особой опасности для кредитора. Но для этого важна квалифицированная работа тех служб, которые занимаются андеррайтингом, т.е. проверяют кредитоспособность потенциального заемщика. Для снижения риска неплатежа применяются различные ограничения. Например, отношение месячного платежа заемщика к ежемесячному доходу, который приходится на каждого члена семьи, не должно превышать 25-45%.
Для развития ипотечного кредитования в нашей стране можно выделить следующие благоприятные факторы для субъектов ипотеки:
) для населения:ипотечный кредитование банк переселенец
разгосударствление жилищного фонда (доля государственной собственности составляет около 8%) и сосредоточение домовладений в личной собственности (около 46%), что позволяет гражданам использовать доходы от продажи имеющегося жилья для оплаты взносов за вновь приобретенное жилье;
возникновение среднего класса (около 16% населения), т.е. слоя населения, имеющего высокую кредитоспособность и достаточные доходы для обслуживания и возврата ипотечных кредитов;
изменение структуры спроса населения на жилье, обусловленное не только требованиями к размеру жилой площади, а все большими требованиями к планировке и качеству жилья, типу и местоположению здания, социальному положению соседей;
повышение подвижности населения в пределах территории страны;
рост понимания значимости недвижимости как объекта вложения сбережений, важного условия стабильности жизни и обеспечения старости;
) для предпринимателей:
разгосударствление строительного комплекса и обострение конкуренции, в т. ч. со стороны иностранных подрядчиков;
острая заинтересованность в преодолении спада в экономике и увеличении объемов жилищного строительства;
стремление к модернизации предприятий стройиндустрии и улучшению технологий строительства для обеспечения возросших потребностей покупателей жилья и укрепления конкурентоспособности в соперничестве с иностранными подрядчиками и поставщиками;
понимание необходимости удешевления строительства при относительном росте качества для повышения доступности жилья и расширения масштабов жилищного строительства;
возникновение сети новых предпринимательских структур, обслуживающих рынок жилья (риелторы, оценщики, регистраторы и др.), заинтересованных в увеличении покупок населением жилья на основе ипотечного кредитования;
) для банков и других субъектов хозяйства:
укрепление законодательной и нормативной базы ипотечного кредитования;
выполнение ведущими банками пробных (пилотных) проектов ипотечного кредитования и обучения специалистов ипотечному делу;
стимулирование со стороны государства финансирования реального сектора экономики и инвестиционных потребностей населения;
активизация государственных и местных органов власти в поддержке проектов ипотечного кредитования граждан;
сокращение сферы спекулятивного вложения капитала;
ограниченность объектов инвестирования для финансовых инвесторов в условиях нестабильности фондового рынка;
повышение привлекательности ипотечного кредитования и операций по привлечению сбережений населения в условиях финансового кризиса;
создание инфраструктуры рынка недвижимости;
рост конкуренции;
создание структур вторичного рынка ипотечных кредитов (Агентство по жилищному ипотечному кредитованию);
) для органов государственной и местной власти:
появление новой возможности решения жилищной проблемы;
укрепление и расширение среднего класса, рост занятости населения и связанное с этим повышение социальной стабильности в обществе;
оживление деловой активности на рынке жилья, в строительной отрасли и других связанных с ней секторах народного хозяйства;
рост налоговых поступлений и расширение финансовой базы для обеспечения социальным жильем населения с низким уровнем доходов;
выполнение градостроительных планов.
Отметим еще один действенный экономический фактор, стимулирующий со стороны государства развитие первичного ипотечного рынка, это - наличие налоговых льгот, связанных с ипотечным жилищным кредитованием, позволяющих существенно увеличить доступность долгосрочных ипотечных кредитов для населения.
Однако в настоящее время ипотечные отношения в нашей стране не приобрели того размаха и той зрелости, какими им надлежит быть. Поэтому актуален анализ причин, сдерживающих становление и развитие таких отношений.
Многие специалисты склонны видеть причины проблем не в самой ипотечной системе, а в общих экономических показателях. Мировая практика свидетельствует, что ипотека перспективна там, где годовая инфляция не превышает 6% в национальной валюте. До тех пор, пока разница между доходами населения и стоимостью недвижимости будет столь велика, массовость не станет ее отличительной чертой. Иными словами,
Заключение
В последнее время ипотечное кредитование стало неотъемлемой частью в решении жилищной проблемы в России. Ипотечное кредитование - это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости.
Следует отметить, что ипотечное кредитование способно положительно сказываться на экономическом и социальном развитии страны, что проявляется в следующем:
) влияние на реальный сектор экономики: ипотечное кредитование промышленных предприятий позволяет модернизировать производство, повышать качество и конкурентоспособность продукции практически во всех отраслях народного хозяйства, что, в свою очередь, наращивает экономический потенциал страны;
) стимулирование развития многих отраслей экономики: реализация программы жилищного строительства способствует непрерывности производства в строительстве, а также вызывает спрос на многие комплектующие изделия, например, производство строительных материалов и конструкций, строительное и дорожное машиностроение, деревообработка и производство мебели, обоев, электрооборудования, металлоизделий и др. С другой стороны, складываются предпосылки для развития транспортной инфраструктуры;
) повышение инвестиционной активности хозяйствующих субъектов и банковской системы: благодаря ипотечному кредитованию в систему кредитных отношений вовлекаются различные собственники недвижимости (как юридические, так и физические лица), что позволяет осуществить замещение государственного финансирования банковским кредитом;
) формирование инвестиционных ресурсов: высокая стоимость жилья стимулирует сберегательный процесс;
) влияние на уровень инфляции: при ипотечном кредитовании значительные объемы денежных средств отвлекаются из текущего оборота во внутреннее накопление;
) решение проблемы занятости: привязка строительства жилых и нежилых объектов к определенным территориям способствует вовлечению дополнительных местных трудовых ресурсов;
) повышение трудоспособности населения: обеспечение хорошими жилищно - бытовыми условиями повышает уровень здоровья и продолжительность жизни нации.
Таким образом, ипотечное кредитование выполняет определенные функции, которые дают ему преимущества перед другими видами кредитов, а именно:
?функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;
?функция обеспечения возврата заемных средств;
?функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;
?функция рынка закладных, производных ипотечных ценных бумаг.
В настоящей работе рассмотрено несколько вопросов, касающихся ипотечного кредитования. В частности рассмотрена его сущность и особенности. Российское законодательство за последнее время сделало несомненно огромный шаг в плане создания условий для развития ипотеки, однако, ряд нерешенных проблем все еще ставит дальнейшее ее развитие под вопрос.
Общие условия на ипотеку в ВТБ 24 (ЗАО) следующие: первоначальный взнос от 20%, процентная ставка от 9,9%, самый длительный возможный срок кредитования среди всех банков - до 50 лет, минимальная сумма займа от 500 тыс. рублей.
Заемщиками могут быть граждане не только Российской Федерации, Республики Беларусь, но и граждане другого государства, не имеющие судимости или судимость должна быть снята или погашена.
Не лишним будет добавить, что в ходе анализа финансовой деятельности ВТБ 24 (ЗАО), выявлены следующие данные:
В структуре активов доминирующей статьей на протяжении всего анализируемого периода являются Денежные средства, а остальные показатели имеют незначительный удельный вес, но все же формируют суммарные активы. Рост активов банка за весь анализируемый период свидетельствует о расширении масштабов деятельности банка.
Основной ресурсной базой Банка остаются депозиты физических лиц, доля которых в общих обязательствах составляет наибольший процент.
Традиционно основным источником средств фондирования операций Банка оставались средства клиентов. По итогам 2013 года их объем увеличился на 40,98% и составил около 1677433384 тыс. руб.
В структуре пассивов доминирующей статьёй на протяжении всего анализируемого периода является Средства клиентов, в незначительной доли средства Центрального Банка РФ, кроме 01.012014 на это период удельный вес этой стати увеличился до 14%. Остальные показатели имеют незначительный удельный вес, но все же формируют суммарные пассивы.
Капитал Банка, рассчитываемый по Положению Банка России №215-П, увеличился в 2012 году на 32%, а в 2012 году на 5,8%.
Основным показателем капитала являются средства акционеров, в 2013 их доля достигла своего максимума 54%, в 2012 году доля средств акционеров в общем капитале равна 39%, что связано с неиспользованной прибылью, её доля в 2012 году сравнялась с цифрой 28% по сравнению с 2013 годом, где она была 14%.
Доля просроченных ссуд в течение года имеет тенденцию к увеличению, однако за последнее полугодие имеет тенденцию практически не меняться. Доля резервирования на потери по ссудам в течение года имеет тенденцию к незначительному росту, однако за последнее полугодие имеет тенденцию практически не меняться.
Основными конкурентами ВТБ 24 (ЗАО) на всех рынках являются следующие кредитные организации: Сбербанк России ОАО, ОАО "Российский Сельскохозяйственный банк", ОАО "АЛЬФА-БАНК", Газпромбанк (ОАО), ОАО АКБ "РОСБАНК", ЗАО "Коммерческий банк ДельтаКредит".
Для обеспечения устойчивости банковской системы Центральный банк РФ устанавливает ряд экономических нормативов, т.е. определённых коэффициентов с заданным уровнем.
Во многом развитее ипотечного кредитования в России зависит от политической и экономической ситуации в стране. Развитие ипотечного кредитования в России осложнено такими факторами, как: низкая платежеспособность потенциальных клиентов, высокая стоимость квартир на рынке жилья, инфляция, психологические факторы, постоянный рост цен на жилье и т.п. Конечно, все эти проблемы жилищного ипотечного кредитования требуют комплексного решения. В данной ситуации одним из вариантов решения этих вопросов является новый ипотечный продукт - "Новый соотечественник" и "Земляк". В рамках этих видов ипотечного кредита жилье можно будет приобрести без первоначального взноса и подтверждения дохода.
Список используемых источников
1.Астапов К.Л. Ипотечное кредитование в России и за рубежом (законодательство и практика) // Деньги и кредит. - №4. - 2009, с.42-48.
Воробьев Ю., Караваева И., Скробов А. Залоговое кредитование: зарубежный опыт и российская действительность // Вопросы экономики. 2010. № 11, с.23-25.
Гарипова З.Л. Рынок жилищной ипотеки: развитие специальных кредитных институтов // Банковское дело. 2009. № 1, с. 20-23.
Гарипова З.Л. Развитие институтов регулирования на рынке жилищного кредитования // Деньги и кредит. - № 6. - 2010, с.51-55.
Голицин Ю. Вечный квартирный вопрос. // Эксперт. - №12. - 2012, с.35-40.
Деньги, кредит и банки. Учебник / Под редакцией О.И. Лаврушина, 3-е изд., перераб. и доп. - М.: Финансы и статистика. 2008. - с.433.
Журкина Н. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения // Финансы. - 2008 г. - №6. - с.17-30.
Ким Л Г., Суетин С.Н., Шишкин М.И. Механизмы повышения эффективности ипотечного кредитования: Монография. - Ижевск: Ассоциация "Научная книга", 2008. - 248 с.
Ким Л.Г. Экономическое содержание и перспективы современной жилищной системы // Научный журнал Российского Государственного педагогического университета им.А.И. Герцена, выпуск "Аспирантские тетради" Спб., 2009. - № 16 (40) - С.117-119.
Лексис В. Кредит и банки. Пер. с нем. - М.: Перспектива. 2010. - с.235.
Мартынова Т. Ипотека делает жилье недоступным // Банковское обозрение. - № 4. - 2011, с.10-12.
Нугаев Р.А., Кириченко Е.Г. Региональные схемы ипотечного кредитования и проблемы их дальнейшего развития // Деньги и кредит. - № 10. - 2008, с.24-29.
Опыт и проблемы развития ипотечного жилищного кредитования в регионах России. /Под ред.Н. Н. Рогожиной. - М.: Фонд "Институт экономики города", 2008. - 128 с.
Орлова Н. Ипотека может подталкивать рост цен на жилье // Финансовые известия. - 27 февраля 2009, с.2-4.
Павлова И.В. Основные элементы системы ипотечного жилищного кредитования // Деньги и кредит. - № 3. - 2010, с.57-62.
Сергеев Д. Система массового ипотечного кредитования в РФ: адаптация мирового рынка // Рынок ценных бумаг. - 2012. - № 4 (235). - с.28-30.
Столярова, А.В. Особенности формирования и реализации нормативной правовой базы регулирования рынка ипотечного жилищного кредитования на уровне субъектов Российской Федерации /А.В. Столярова. // Юрист. - 2008. - № 6. - С.47 - 53.
Цылина Г.А. Ипотечное кредитование и риски // Жилищное строительство. 2009. № 5. с. 20.
Приложение 1
Рисунок 1 - Организационная структура ВТБ 24 (ЗАО)
Приложение 2
Таблица 5 - Динамика активов за период 2011-2013.
Приложение 3
Рисунок 2 - Структура активов ВТБ 24 (ЗАО) на 01.01.2012
Рисунок 3- Структура активов ВТБ 24 (ЗАО) на 01.01.2013
Рисунок 4 - Структура активов ВТБ 24 (ЗАО) на 01.01.2014
Приложение 4
Таблица 6 - Динамика пассивов за период 2011-2013.
Приложение 5
Структура активов за период 2011-2013 годы.
Рисунок 5- Структура пассивов ВТБ 24 (ЗАО) на 01.01.2012
Рисунок 6- Структура пассивов ВТБ 24 (ЗАО) на 01.01.2013
Рисунок 7 -Структура пассивов ВТБ 24 (ЗАО) на 01.01.2014
Приложение 6
Таблица 7 - Динамика капитала банка ВТБ 24 (ЗАО) за 2011-2013 г.г., тыс. руб.
Приложение 7
Таблица 8 - Ликвидные активы ВТБ 24 (ЗАО)за период 01.01.2012 - 01.01.2014.
Приложение 8
Таблица 9 - Структура текущих обязательств ВТБ 24 (ЗАО)за период 01.01.2012 - 01.01.2014
Приложение 9
Таблица 10 - Динамика показателей ликвидности ВТБ 24 (ЗАО)за период 01.01.2012 - 01.01.2014
Приложение 10
Таблица 11 - Структура доходных активов ВТБ 24 (ЗАО)за период 01.01.2012 - 01.01.2014
Приложение 11
Таблица 12 - Динамика показателей ликвидности ВТБ 24 (ЗАО)за период 01.01.2012 - 01.01.2014
Приложение 12
Таблица 13 - Динамика показателей ликвидности ВТБ 24 (ЗАО)за период 01.01.2012 - 01.01.2014
Приложение 13
Таблица 14 - Динамика нормативов ликвидности ВТБ 24 (ЗАО)за период 2013 год.
Приложение 14
Таблица 15 - Динамика показателей кредитного риска ВТБ 24 (ЗАО)за 2013.
Приложение 15
Таблица 16 - Анализ кредитного портфеля ВТБ 24 (ЗАО)за период 01.01.2012- 01.01.2014.
Приложение 17
Таблица 21 - Программы ипотечного кредитования ВТБ 24 (ЗАО) и банках конкурентах.
Алтайский институт труда и права (филиал)
Образовательного учреждения профсоюзов
высшего профессионального образования
"Академия труда и социальных отношений"
Финансово-экономический факультет
(Заочная форма обучения)
Кафедра бухгалтерского учета и финансов
Направление подготовки 080100.62 "Экономика"
Профиль "Финансы и кредит"
на выполнение выпускной квалификационной работы
Студенту________________________
Научный руководитель выпускной квалификационной работы
Тема выпускной квалификационной работы
_______________________________
Утверждена приказом ректора от _____________№ _____________
1. Основные вопросы, подлежащие разработке (исследованию) или краткое содержание выпускной квалификационной работы
Оборотная сторона задания
2. ГРАФИЧЕСКИЕ МАТЕРИАЛЫ:
КАЛЕНДАРНЫЙ ГРАФИК РАБОТЫ СТУДЕНТА ПО ВЫПОЛНЕНИЮ ВЫПУСКНОЙ КВАЛИФИКАЦИОННОЙ РАБОТЫ
Задание выдано
научным руководителем "___"__________2014 ______ /____________/
подпись Ф.И.О.
Задание принято студентом "___"______2014 ______ /____________/
подпись Ф.И.О.
научного руководителя на выпускную квалификационную работу студента финансово-экономического факультета, направления подготовки "Экономика" профиль "Финансы и кредит", ____ группы 4 курса ___________
на тему ______________________
1. Актуальность и научная новизна, теоретическая и практическая значимость темы исследования, принципиальное отличие от ранее разработанных аналогов.
Общая оценка содержания выпускной квалификационной работы с описанием его отдельных направлений по разделам: оригинальности решений, логики переходов от раздела к разделу, обоснованности выводов и предложений и т.д.
Характеристика деятельности студента в период выполнения выпускной квалификационной работы (степень самостоятельности, работоспособности, ответственности, аккуратности и т.д.), а также соблюдения им сроков представления отдельных разделов в соответствии с заданием.
4. Положительные стороны работы и замечания по её содержанию и оформлению, рекомендации по возможной доработке выпускной квалификационной работы.
Правильность и грамотность изложения и оформления материала.
Возможность внедрения на производстве и в учебный процесс, или целесообразность уже проведенного внедрения, полученный эффект.
7. Предварительная оценка выпускной квалификационной работы.
Научный руководитель: __________________
(ученая степень, ученое звание, должность, место работы)
____________________________________________________________________________________
"____" ______________20__г.
________________________ /___________________/
ОТЗЫВ РУКОВОДИТЕЛЯ ВЫПУСКНОЙ КВАЛИФИКАЦИОННОЙ РАБОТЫ
Тема выпускной квалификационной работы______________
Факультет Финансово-экономический
Кафедра
Направление подготовки Экономика
Профиль Финансы и кредит
Руководитель_______________________________
(Ф.И.О., должность, ученое звание, степень)
____________________________________
Оценка соответствия требованиям ФГОС подготовленности автора выпускной квалификационной работы
Требования к профессиональной подготовкеСоответствуетВ основном соответствуетНе соответствуетУметь корректно формулировать и ставить задачи (проблемы) своей деятельности при выполнении выпускной квалификационной работы, анализировать, диагностировать причины появления проблем, их актуальностьУстанавливать приоритеты и методы решения поставленных задач (проблем)Владеть компьютерными методами сбора, хранения и обработки (редактирования) информации, применяемой в сфере профессиональной деятельностиУметь рационально планировать время выполнения работы, определять грамотную последовательность и объем операций и решений при выполнении поставленной задачиУметь объективно оценивать полученные результаты расчетов, вычислений, используя для сравнения данные других направленийУметь анализировать полученные результаты Уметь осуществлять деятельность в кооперации с коллегами, находить компромиссы при совместной деятельностиУметь делать самостоятельные обоснованные и достоверные выводы из проделанной работыУметь пользоваться научной литературой профессиональной направленности
Отмеченные достоинства_______________
Отмеченные недостатки__________
Заключение_______
"____"_____________________20__г.
Руководитель _______________/___________________/
подпись Ф.И.О.
РЕЦЕНЗИЯ
на выпускную квалификационную работу студента финансово-экономического факультета, направления подготовки "Экономика"
профиль "Финансы и кредит", ______ группы 4 курса __________
(фамилия, имя, отчество студента)
1.Актуальность, практическая направленность и значимость темы выпускной квалификационной работы (как для того предприятия, на материалах которого выполняется работа, так и для других предприятий отрасли и народного хозяйства).
.Краткая характеристика структуры выпускной квалификационной работы.
.Достоинства работы, положения, в которых проявилась самостоятельность студента, его эрудиция, уровень теоретической подготовки и т.д.
.Глубина исследования темы, качество проведенного анализа.
.Анализ предложений и выводов, сделанных дипломником, имеют ли эти выводы практическую значимость, могут ли быть внедрены в производство или в учебный процесс.
.Недостатки в теоретической части исследования, в разработанных мероприятиях по внедрению предложений и рекомендаций, и их реализации.
.Логичность изложения материала, взаимосвязь разных разделов выпускной квалификационной работы, стиль и качество оформления.
.Предложения по дальнейшей разработке темы или расширению внедрения решений.
.Общая оценка выполненной студентом выпускной квалификационной работы.
Рецензент:_________________________________
(должность, место работы, ученая степень, ученое звание)
__________________
"_____"___________________ 20__
М.П.___________________ /___________________/
(подпись) (Ф.И.О.)
РЕЦЕНЗИЯ
НА ВЫПУСКНУЮ КВАЛИФИКАЦИОННУЮ РАБОТУ
Факультет Финансово-экономический
Кафедра бухгалтерского учета и финансов
Направление подготовки Экономика
Профиль Финансы и кредит
Наименование темы:__________________
Рецензент _________________________
(Ф.И.О., место работы, должность, ученое звание, степень)
ОЦЕНКА ВЫПУСКНОЙ КВАЛИФИКАЦИОННОЙ РАБОТЫ
№ п/пПоказателиОценки5432*1.Актуальность тематики работы2.Степень полноты обзора состояния вопроса и корректность постановки задачи3.Уровень и корректность использования в работе методов исследований, математического моделирования, расчетов4.Степень комплексности работы, применение в ней знаний общепрофессиональных и специальных дисциплин5.Ясность, четкость, последовательность и обоснованность изложения6.Применение современного математического и программного обеспечения, компьютерных технологий в работе7.Качество оформления (общий уровень грамотности, стиль изложения, качество иллюстраций, соответствие требованиям стандартов)8.Объем и качество выполнения графического материала, его соответствие тексту9.Обоснованность и доказательность выводов10.Оригинальность и новизна полученных результатов, научно-исследовательских или производственно-технологических решений
* - не оценивается (трудно оценить)
Отмеченные достоинства __________________
Отмеченные недостатки _________________
Заключение_______________________________
"____"_____________20__ г.
Рецензент _________________ /______________________/
подпись Ф.И.О.
о результатах внедрения решений,
разработанных в выпускной квалификационной работе студентом
АИТиП (филиал) ОУП ВПО "АТиСО"
_____________________________________________
(Ф.И.О. полностью)
В процессе работы над выпускной квалификационной работой по теме
студент __________ принял непосредственное участие в разработке
В настоящее время методические разработки, включающие результаты данной выпускной квалификационной работы,________________________
(находятся в стадии внедрения или включены в инструктивные материалы)
Руководитель организации или подразделения_______________
Репетиторство
Нужна помощь по изучению какой-либы темы?
Наши специалисты проконсультируют или окажут репетиторские услуги по интересующей вас тематике.
Отправь заявку
с указанием темы прямо сейчас, чтобы узнать о возможности получения консультации.