В 2017 году в области законодательства, регулирующего отношения застройщиков с дольщиками, произошли достаточно серьезные изменения. С начала года вступили в силу поправки, принятые в рамках закона №304 (О внесении изменений в ФЗ-214 и еще ряд законодательных актов), однако механизм внедрения этих поправок в жизнь расписан не был, так что они носили, скорее, декларативный характер.
Летом, 29 июня Дума приняла очередной пакет поправок, и Президент РФ подписал документ (на 146 страниц, номер № 139186-7), в котором уже достаточно подробно описан порядок реализации закона. Итак, каким же образом изменения в законодательстве отразятся на застройщиках, на рынке долевого строительства и на рынке новостроек вообще в 2018 году?
В чем суть основных изменений?
Напомним: среди нововведений – создание компенсационного Фонда, средства из которого будут направлены на завершение строительства в том случае, если застройщик окажется неспособным выполнять свои обязательства (банкротство, пр.). Функционировать Фонд будет в формате публично-правовой компании под контролем Счетной Палаты. Фонд будет сформирован средствами, которые застройщики должны отчислять в обязательном порядке до того, как приступить к строительству. Размер взноса составит 1,2% от совокупной суммы, всех ДДУ, которые были заключены с дольщиками.
Мерами, направленными на защиту интересов дольщиков, являются определенные условия, которые должны быть выполнены застройщиком до того, как он будет иметь право привлекать деньги на строительство.
Размер собственного капитала застройщика должен быть не менее 10% от стоимости проекта, застройщик должен иметь весь пакет документов, включая разрешение на строительство. Вместо собственного капитала могут быть привлечены поручители. На сайте застройщика обязательно должна быть проектная документация, а также все разрешительные документы, все бумаги должны быть оформлены оказаться на сайте еще до того, как застройщик будет начинать рекламную компанию.
Все документы должны быть выписаны на имя компании, которая привлекает деньги. Некоторые недобросовестные застройщики в данный момент нарушают это положение, и вступление закона в силу должно это исправить. В законе прописано, что все привлекаемые средства должны быть направлены только на строительство данного жилого комплекса. Деятельность застройщика будут контролироваться через банковские структуры – все платежи должны проходить через единственный счет, открытый в кредитной организации. Законно перебрасывать деньги на дочерние структуры и другие проекты уже не получится.
Поправки также устанавливают ограничения, связанные с репутацией застройщика – среди менеджмента не может быть лиц с неснятой судимостью по экономическим статьям. Планируется создание Единого Реестра застройщиков, это будет государственный информационный портал со свободным доступом, где будет собрана информация, касающаяся деятельности всех застройщиков, предлагающих свои услуги на территории РФ.
Портал “Новостроев” уверен, что вступившие в силу в текущем году и принятые поправки приведут к определенным изменениям на рынке новостроек, и обратился к самим застройщикам с просьбой прокомментировать возможные изменения.
Комментарии экспертов
Роман Сычёв
Генеральный директор ТЕКТА GROUP
Новые правки, несомненно, отразятся на всех участниках отрасли и повысят прозрачность рынка новостроек. Действия большинства девелоперов станут понятными, а покупательские риски сократятся. Нововведения предусматривают работу застройщика по принципу «одно юридическое лицо – один объект». При этом размер уставного капитала компании должен составлять от 2,5 млн рублей, опыт работы – не менее 3-х лет, а объем введенного жилья – более 10 тыс. кв. м. Покупатели будут подстрахованы компенсационным фондом, в который девелорперы начнут отчислять средства в размере 1,2% от суммы ДДУ. В случае возникновения у застройщика финансовых проблем дольщики смогут получить компенсацию. Конечно, изменения прибавят бумажной работы, а также приведут к росту числа юридических лиц. Тем не менее, новые правки позволят отсеять недобросовестных застройщиков, сократить количество обманутых покупателей и сделать рынок новостроек более цивилизованным. Можно ожидать, что изменения примут очертания уже в 2018 году.
Кирилл Игнахин
Генеральный директор Level Group
Полагаю, самым главным изменением, которое серьезно повлияет на деятельность застройщиков, станет требование создать резерв на расчетном счету застройщика, составляющий не менее 10% от планируемой стоимости строительства. Поскольку эти средства придется заморозить до начала привлечения средств дольщиков по ДДУ, это может поставить в затруднительную ситуацию девелоперов с небольшими финансовыми резервами.
В этом случае на рынке останутся только те игроки, которые смогут провести максимально «тонкую настройку» своего бизнеса, оптимизировать затраты и правильно оценить свои силы. Вместе с тем, повышенные требования к финансам могут спровоцировать уход слабых игроков. В целом мы относимся к ужесточению требований к долевому рынку с пониманием – речь идет об очень большой отрасли и рисках рядовых граждан, для которых жилищный вопрос – это зачастую проблема всей жизни. Поэтому, конечно, многим игрокам придется не просто, но с точки зрения «здоровья рынка» и защиты покупателя, все меры, предпринимаемые властями, оправданы. В конечном счете, все застройщики выиграют от нововведений, ведь вырастет доверие клиентов к долевому строительству и многие из тех, кто сегодня считает вложение в строящееся жилье неадекватным риском, придут на рынок. Главным образом, новые правила работы потребуют изменения подхода к финансированию и отчетности. И к первому, и ко второму мы абсолютно готовы.
Наталия Нестерова
Коммерческий директор девелоперской компании "Тройка РЭД"
Не секрет, что принятые поправки в ФЗ-214 призваны защитить права дольщиков и избежать повторения ситуаций, когда покупатель, заплатив за квартиру, остается в итоге без жилья. В частности с этой целью создается компенсационный фонд, куда застройщик будет обязан отчислять 1,2% от каждого заключенного ДДУ. Сумма в 1,2% сравнима со стоимостью страхования, т.е. это нововведение никак не отразится на себестоимости квартир, однако, покупатели при этом действительно получают гарантии того, что их квартиры будут построены и сданы в эксплуатацию.
Напомню, история не знает примеров, когда жилой комплекс был достроен на деньги страховой компании после банкротства застройщика. Таким образом, создание компенсационного фонда действительно может быть эффективным инструментом по защите прав дольщиков. Что касается введения эскроу-счетов, цель которых также дать покупателю гарантию, что в итоге он не станет обманутым дольщиком, то, на мой взгляд, вряд ли данная система будет востребована в 2018 году. С точки зрения теории схема является рабочей: собственник квартиры условно замораживает свои средства, при этом стоимость квартиры не увеличивается по мере готовности объекта, а в случае, если застройщик становится банкротом, и дольщики не проявляют желания достраивать объект, покупатель получает свои средства обратно. Однако для застройщика данная схема работы не является интересной. Кроме того, здесь важно понимать, что сохранность денежных средств в банках тоже необходимо гарантировать: только с начала 2017 года лицензии были отозваны у более чем 30 банков. На мой взгляд, это возможно сделать при участии банков, подконтрольных государству.
Отмечу, что все изменения в совокупности с учетом введения минимального размера уставного капитала, зависящего от совокупности стоимости объектов, оказывают серьезное влияние на финансовое положение застройщиков. В итоге мы получаем картину, когда небольшим девелоперским компаниям будет сложнее осуществлять свою деятельность. Как результат, это может привести к укрупнению игроков на рынке. С одной стороны эту тенденцию можно рассматривать также как дополнительную гарантию для дольщиков – крупные, финансово устойчивые компании с большей вероятностью выполнят свои обязательства по строительству объектов. Однако сам процесс монополизации рынка может понести за собой и негативные для покупателей последствия – в частности, рост стоимости жилья. Кроме того, застройщики, не имеющие возможности привлекать средства дольщиков, которые фактически выступали для них беспроцентным кредитом, будут вынуждены либо строить на собственные средства, либо привлекать кредитные. Как следствие, застройщик будет вынужден включить в себестоимость квартир свои затраты, в том числе и на привлечение проектного финансирования.
Мария Литинецкая
Управляющий партнер "Метриум Групп"
На мой взгляд, 2018 год станет адаптационным периодом для всей строительной отрасли. Главным образом, застройщикам придется привыкать к ужесточенным требованиям по финансовой устойчивости своих организаций, а также к взаимодействию с компенсационным фондом. Последний не только сможет собирать отчисления от заключаемых в стране ДДУ, но и получит контрольные функции, скажем, сможет запрашивать у застройщиков на регулярной основе информацию о состоянии организации. По сути, создается дополнительный контролирующий орган.
В целом ужесточение требований к застройщикам в конечном счете приведет к дополнительным расходам – те же 10% от стоимости реализации проекта где-то нужно взять. Соответственно, усилится зависимость девелоперов от банковского кредита. В конечном счете, себестоимость строительства из-за перенапряжения проектных финансов неизбежно вырастет, и в этой ситуации застройщику придется делать выбор между повышением цен и снижением собственной маржи. Однако не стоит забывать, что ситуация в отрасли в целом остается непростой. По данным Росстата, в конце II квартала 2017 года 72% всех опрошенных в стране руководителей строительных организаций оценивали обстановку как «удовлетворительную». Среди главных проблем они называли тяжелое налоговое бремя, низкую платежеспособность населения, постоянные перемены в «правилах игры» в отрасли. Одновременно напомню, что по итогам I полугодия 2017 года число заключенных ДДУ в России не выросло, как в 2016 году, а сократилось на 6%. То есть спрос на жилье все еще не восстановился, поэтому, на мой взгляд, в такой сложной обстановке отрасли нужно взять «тайм-аут» и воздержаться от очередных пересмотров законодательства.
Андрей Колочинский
Управляющий партнер ГК "ВекторСтройФинанс"
В целом направленность изменений в 214-ФЗ ясна – требования ужесточаются, защищенность дольщиков возрастает. Однако среди поправок есть и такие, которые вызывают много вопросов. В частности, в текущей редакции 214-ФЗ само определение застройщика получило более четкую трактовку, которая, тем не менее, не до конца ясна. В частности, застройщиком может считаться только юридическое лицо или его дочерние организации, которые уже имеют опыт строительства многоквартирных домов не менее трех лет. По сути, новые участники на рынке появиться не смогут исходя из данной формулировки.
Также вызывает вопросы правило «один застройщик – одно разрешение на строительство», которое может привести к удорожанию крупных проектов. Раньше при многоэтапном строительстве большого жилого комплекса для каждой очереди девелопер мог получить отдельные разрешения. Соответственно, он мог привлекать средства дольщиков и выстраивать график начала строительства и ввода в эксплуатацию, сообразуясь исключительно с финансовой-экономической ситуацией в проекте и своем бизнесе. Теперь же каждую очередь придется строить и вводить в эксплуатацию исключительно за счет текущего потока привлеченных средств. Это вынудит разбивать один комплексный проект на несколько этапов, которые придется строить и завершать последовательно, а не одновременно. Соответственно, это приведет к растягиванию сроков реализации. Причем каждый последующий этап будет начинаться как новый – снова придется замораживать средства в уставном капитале, откладывать не менее 10% стоимости строительства до начала продаж и т.д. В конечном итоге, это может усилить зависимость застройщика от «длинных» денег и приведет к удорожанию проекта.
Валентина Епифанова
Концерн ЮИТ, вице-президент по правовым вопросам
Первые нововведения в отношении новых проектов, запущенных в продажу, начнут действовать уже этой осенью, когда начнет функционировать Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства. Безусловно, это важный шаг в отношении защиты прав дольщиков, однако отчисления в Фонд в размере 1,2% от стоимости договора для многих застройщиков будут выше (хотя и не существенно), чем действующее в настоящий момент страхование, что в конечном итоге повлияет либо на цены, либо на уровень маржинальности застройщиков.
В целом же, «гладкость» перехода застройщиков на новую схему по новым проектам будет во многом зависеть от организации работы и налаживания межведомственного электронного взаимодействия Фонда, в первую очередь с Росреестром, в течение ближайших трех месяцев. Что касается поправок, которые вступят в силу с 1 июля 2018 года, то они практически для всех участников рынка оказались полной неожиданностью и фактически развернули на 180 градусов тот подход к долевому строительству, который содержался в предыдущем пакете поправок, вступивших в силу с 1 января 2017 года. Так например, если предыдущий пакет поправок был направлен на «укрупнение» застройщиков, обладающих достаточным капиталом, то грядущие изменения фактически закрепляют подход, когда застройщик создается под один проект в рамках одного разрешения на строительство и полностью зависит от банковского финансирования.
При этом, на банки возлагается не свойственная им функция контроля за строительными сметами, а застройщик по сути становится «заложником» банка, в котором у него открыт единственный расчетный счет. Такой подход обезопасит граждан, вкладывающих деньги в строительство конкретного дома, однако приведет к существенному удорожанию строительства как за счет банковского финансирования, так и за счет увеличения операционных затрат застройщиков на поддержание новой структуры. Ожидается, что в течение первого полугодия большинство застройщиков постараются запустить в продажу максимальное число объектов по «старым» правилам.
Алексей Зубик
Коммерческий директор компании BSA
Новые правки в закон о долевом строительстве, принятые с июля этого года, не могут не отразиться на рынке недвижимости. Требования к застройщикам только ужесточаются, растет как финансовое давление, так и контроль со стороны государства. С одной стороны, новые правки в законе помогут обезопасить дольщиков, с другой – не могут не отразиться на цене. Резкого роста цен, конечно не будет, поскольку сейчас, когда конъектура рынка низкая, не многие застройщики пойдут на повышение цен.
К 2018 году застройщики уже адаптируются к новым правилам рынка и при стабилизации ситуации со спросом на новостройки, цена квадратного метра возрастет. Конечно, при покупке жилья на начальных этапах строительства повышение цен не будет бросаться в глаза, но чем ближе объект будет подходить к итоговой стадии строительства, тем больше застройщик будет поднимать стоимость квартир. Ожидается также уменьшение предложения, но это скорее плюс, чем минус. На рынке будет больше качественных проектов, а небольшие компании-застройщики либо будут объединяться, либо уйдут с рынка.
Ольга Павлова Директор Департамента продаж и оформления компании "Магистрат"
Новые поправки в 214-ФЗ вступили в силу уже дважды за текущий год. Главная цель данных нововведений защита интересов дольщиков, путем введения дополнительных требований к застройщику: увеличения размера уставного капитала, страхование ответственности, эскроу-счета, обязательное отчисление 1,2 % средств в компенсационный фонд, ограничение использования полученных от дольщиков денежных средств (целевые траты, предусмотренные законом), повышение прозрачности деятельности застройщика путем раскрытия информации.В результате чего, требования к застройщику и его деятельности существенно ужесточились, расходы заметно выросли. Также законопроект предполагает выдачу новых разрешений на строительство «по одному в руки», т.е. одного разрешения на одну компанию. Таким образом, на каждый новый объект придется создавать отдельное юрлицо, что также несет дополнительные финансовые издержки, поскольку застройщики редко ведут один проект, в следствие чего, последует разрастание группы лиц застройщика и увеличение внутригрупповых расходов. Жесткий контроль необходим, но на фоне общего экономического спада дополнительные требования и ужесточения могут вынудить уйти с рынка небольшие строительные компании, а рост издержек, однозначно отразится на стоимости кв. метра, что еще более усугубит довольно непростую ситуацию на рынке.
Игорь Василенко
В России планируется переход на новую схему приобретения строящегося жилья - вместо долевого строительства придет проектное финансирование. «РБК-Недвижимость» объясняет, чем новая схема отличается от продаж по ДДУ
Президент России Владимир Путин до 15 декабря этого года меры по поэтапному замещению долевого строительства банковским кредитованием и другими источниками финансирования. Переход на схему проектного финансирования застройщиков жилья, которая должна минимизировать риск граждан, займет три года.
Это означает, что в будущем девелоперы не смогут привлекать средства дольщиков для финансирования строительства. Подобная практика ограниченного участия физических лиц в жилищном строительстве действует во многих зарубежных странах и предполагает финансирование стройки за счет банков.
Основная цель нововведений — решить проблему обманутых дольщиков. «Граждане не будут рисковать своими средствами, а приобретать уже построенное жилье, которое сразу можно оформить в собственность. Но при этом нужно сделать так, чтобы цена за квадратный метр не стала заоблачной, а банки были готовы давать кредиты под щадящие проценты», — так в комментарии «РБК-Недвижимости» объяснил необходимость изменений глава Минстроя России Михаил Мень.
Редакция «РБК-Недвижимости» разобралась, какие риски для покупателей новостроек снимет новая схема финансирования и как это повлияет на рынок жилья в России.
Альтернатива долевому строительству
В настоящий момент порядка 80% новостроек в России реализуются посредством заключения договоров долевого строительства (ДДУ). Эта схема предполагает, что строительство жилья ведется на средства дольщиков — частных лиц, которые, по сути, разделяют все риски с застройщиком.
Сегодня есть три источника финансирования любого строительного проекта: средства дольщиков, банковское (проектное) финансирование и собственные средства девелоперов. «Собственные средства девелопера составляют от 20% до 40% всего объема капитальных вложений, которые требуются для строительства [отдельного жилого комплекса], средства дольщиков — около 50%. Остальное — заемные средства от кредитных организаций (проектное финансирование, не более 50%)», — говорит заместитель генерального директора концерна «Крост» Марина Любельская. Но на практике девелопер выбирает не более 30% от выделенного кредитного лимита на проект, а продажи будущих метров по ДДУ стартуют с момента начала стройки, дополняет партнер международной консалтинговой компании Colliers International Владимир Сергунин.
Проектное финансирование, на которое планируется полностью перейти через три года, предполагает, что стройку будет в большей степени финансировать банк. При этом конкретные схемы и условия взаимодействия банков, застройщиков и покупателей новостроек пока не озвучены. На развитых рынках недвижимости (см. врез ниже) при данной схеме банк вкладывает средства в реализацию жилых проектов, которые и выступают обеспечением долговых обязательств, а возврат средств кредитной организации происходит не за счет активов девелопера, а за счет денежных потоков, формируемых новым проектом. Иными словами, строительство дома ведется на деньги банка. При этом проектное финансирование не означает кредитование: ставки при проектном финансировании могут быть гораздо ниже, чем по текущим кредитам для строителей.
«Новая схема снимет для граждан риск потерять свои вложения в строящееся жилье, не получив в результате квартиру. Для застройщиков упростится механизм привлечения средств на строительство (вместо многочисленных физических лиц это будет один-два банка и ограниченное количество профессиональных инвесторов). Кроме того, снимутся риски несоответствия объемов привлекаемого финансирования стадиям строительства — финансирование будет осуществляться в пределах одобренного объема по мере необходимости», — рассказал Михаил Мень.
Схема банковского финансирования жилого строительства снижает риски и для государства — минимизирует «вероятность возникновения потребности в бюджетной поддержке отрасли», добавил министр. Это означает, что дома в случае невыполнения обязательств строителями будут достраиваться не за счет госбюджета, а на деньги банков, профинансировавших проект, или страховых компаний.
Как будут переходить к новой схеме
Первым этапом перехода от долевого строительства к проектному финансированию стало появление Фонда защиты прав дольщиков, в Минстрое. Вторым этапом станет вступление в силу с 1 июля 2018 года норм 218-ФЗ, которые подразумевают изменения в законодательство о долевом строительстве. Также на этом этапе планируется создание единой системы контроля за долевым строительством в регионах.
На следующем этапе в целом будет оцениваться, как банки станут вести финансирование строительства жилья. «Если в этой сфере оно себя оправдает, то в перспективе, с учетом грамотной оценки рисков и снижения стоимости кредитных ресурсов, это даст возможность поэтапной замены долевого строительства на проектное финансирование с учетом сохранения доступности жилья», — рассказал «РБК-Недвижимости» Михаил Мень.
Глава Минстроя отметил, что инвестиции частных лиц в жилищное строительство составляют порядка 3,5 трлн руб. на текущий момент. «Прежде всего мы должны получить ответ от банковского сектора: за какой срок и по какой цене денег банки смогут заместить эти 3,5 трлн руб. По силам ли банковской системе такой объем финансирования? И если да, то за какой период? Необходимо посчитать, прежде чем переходить к более цивилизованному отношению, когда строительство жилья финансируются не гражданами, а банками», — прокомментировал глава Минстроя.
Долевое строительство в России
Сегодня около 80% возводимого в России жилья финансируется за счет средств участников долевого строительства — по 214-ФЗ. По всей стране на третий квартал 2017 года зарегистрировано около 1,1 млн действующих ДДУ. По данным Банка России, задолженность граждан по ипотеке, взятой под залог ДДУ, составляет около 1 трлн руб., а с учетом средств первого взноса эта сумма возрастает до 1,5 трлн руб.
Еще 20% — в основном реализация квартир в готовых домах по предварительным договорам купли-продажи, также встречается выдача жилищных сертификатов (крайне редко) либо схема жилищно-строительных кооперативов, которые еще не успели полностью уйти с рынка.
Страхи застройщиков
В целом девелоперы и риелторы, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости», согласны с позицией властей, что проектное финансирование снимет все риски для покупателей и государства в плане появления новых обманутых дольщиков. В то же время некоторые игроки рынка недвижимости , что переход на новую схему увеличит стоимость жилья, в том числе из-за дорогих кредитов для застройщиков.
Особых трудностей и препятствий для перехода на проектное финансирование не видит президент ГК «Основа» и бывший глава «Мортона» Александр Ручьев. По его словам, уже сегодня рынок по такой схеме работает, и вполне успешно — без удорожания стройки и роста цен. «Мы, например, реализуем проект в Подмосковье с привлечением проектного финансирования Сбербанка России. Да, при этом привлекаем деньги дольщиков, но они не имеют влияния на финансирование стройки, и мы от них не зависим», — говорит Ручьев. По его мнению, небольшие компании, не имеющие запаса устойчивости, лишатся возможности привлечь деньги у банков и, возможно, уйдут с рынка.
Теоретически долевое финансирование можно заместить проектным, считает Марина Любельская, но отмечает условие: эффективная ставка такого проектного финансирования должна равняться размеру инфляции плюс справедливое вознаграждение. Таким образом, если инфляция равна 4% годовых, то вкупе с вознаграждением за риск итоговая ставка должна составлять не больше 8%. «Эта ставка позволит, сохранив сложившийся уровень цен на рынке для конечных потребителей, заместить значительную долю проектов с привлечением средств дольщиков проектным финансированием без потери для маржинальности девелопера», — поясняет она.
Чтобы избежать роста цен, по мнению Натальи Шаталиной, необходимо запустить программу господдержки проектного финансирования, в рамках которой застройщики смогут получать кредиты по более доступным ставкам. Основными причинами возможного роста цен на жилье Наталья Шаталина называет отсутствие возможности приобрести возводимые объекты по более доступным ценам — например, на начальной стадии строительства приобрести квартиру можно на 25-30% дешевле, чем в готовом доме. Если же рассматривать только готовые дома, то можно предположить удорожание до 10% исходя из существующих ставок по кредитам для девелоперов, прогнозирует она.
В то же время, по мнению руководителя по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet Романа Родионцева, резкого скачка цен точно не ожидается ни в случае отказа от долевого строительства, ни по какой-либо еще причине. Эксперт это объясняет тем, что ежеквартально на столичный рынок выходит большой объем нового предложения по невысоким ценам, что сдерживает общий уровень стоимости предложения в новостройках. «Даже если новые проекты будут выходить уже с проектным финансированием, на рынке останется пласт жилья, реализуемого по договорам долевого строительства. На реализацию только тех 3,4 млн кв. м жилья, которые сейчас предлагаются в новостройках, при нынешних темпах продаж понадобится не менее четырех лет», — резюмирует Родионцев.
В будущем наверняка сохранится индивидуальный подход к определению процентной ставки, так как все проекты имеют различную привлекательность и различный уровень рисков, спрогнозировали в пресс-службе Минстроя. Профессиональному застройщику станет выгодно работать по модели проектного финансирования, потому что упростится механизм привлечения средств на строительство как процедурно, так и в плане гарантированного притока денежных средств на строительство от инвестора, считают в строительном министерстве.
Как продают строящееся жилье за рубежом
В Западной Европе проектное финансирование используется как основная схема привлечения средств на строительство. Строительство жилья ведется на заемные средства, а деньги покупателей поступают на специальные эскроу-счета банков, которые раскрываются только после ввода объектов в эксплуатацию, и только тогда застройщик получает прибыль.
В Германии существуют строительные сберегательные кассы — будущий покупатель недвижимости сначала вкладывает денежные средства в сберегательные кассы, а через несколько лет может оформить жилищный кредит для приобретения жилья. Средства со счетов сберегательных касс могут направляться исключительно на строительство домов.
В Великобритании жилая недвижимость продается по следующему принципу: в течение цикла строительства проекта девелопер сам финансирует стройку и может позволить себе взять предоплату до 5% за квартиру, остальное — собственные и заемные средства девелопера или инвестора. Полную оплату он получает при вводе объекта в эксплуатацию, причем в большинстве случаев объекты сдаются с отделкой. Стоимость проектного финансирования для застройщиков не превышает 5-6%, а стоимость ипотечных займов — 1,5-3%.
В Израиле схема долевого финансирования распределена во времени: 10% от стоимости квартиры дольщик отдает на этапе выдачи разрешения на строительство, следующую часть — на момент выхода объекта из земли, оставшуюся часть — при завершении всех работ. То есть платеж дольщика привязан к строительной готовности объекта.
Какое самое главное пожелание нашим читателям в Новый год? Конечно, удачно решить квартирный вопрос! Идеальные условия для продажи-покупки жилья на рынке складываются редко, а жизнь не ждет и заставляет нас принимать важные решения уже сегодня. Правда, наступающий год обещает быть благоприятным для покупателей. Но в любом случае нам важны прогнозы экспертов, касающиеся цен, условий ипотеки, строительных планов и новых законов.
Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Накануне праздника «Портал о недвижимости сайт» обратился к профессионалам рынка с просьбой аргументировано ответить на вопрос: «Почему надо покупать квартиру в 2018-м году?». Эксперты отметили несколько важных моментов, о которых следует знать покупателям недвижимости.
Цены: пока ничего не дорожает
В принципе, покупатели могут спокойно ориентироваться на сегодняшнюю стоимость квадратного метра. В Москве, напомним, она где-то 165-167 тысяч рублей в среднем. Цены держатся примерно на этом уровне давно, можно сказать с весны. Судя по всему, в ближайшие месяцы ценовые потрясения нас не ждут, даже, несмотря на предстоящие в марте выборы президента России (обычно перед выборами отмечается всплеск спроса и некоторый «подскок» цен вверх). Хотя, конечно, это событие надо иметь в виду.
Сегодня предложений жилья много, есть большой выбор, и первая половина года для покупателей обещает быть благоприятной, отмечает : «Перед Новым годом и в первые месяцы после праздников собственники вторичных квартир лояльны в переговорах, торг может привести к хорошим скидкам. Кроме того, застройщики также предлагают бонусы и проводят акции». «Сегмент недвижимости изобилует предложением с привлекательной стоимостью квадратного метра. Застройщики лояльны, поэтому для покупателей действуют интересные акции и спецпредложения… Можно осуществить выгодную сделку сейчас», - соглашается с коллегой директор по продажам компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева .
«Первая половина 2018-й года самое хорошее время для покупки жилья - наличие качественных проектов, конкуренция между застройщиками и банками и как следствие - низкие (стартовые) цены на жилье, новогодние и рождественские скидки от застройщиков» - поддерживает общее мнение .
Ипотека: ставки ниже
Уходящий год для ипотечного кредитования стал очень важным: впервые, за всю «историю наблюдений», - а российской ипотеке, напомним, в 2018 году исполнится 20 лет, - ставки по кредитам достигли самых низких показателей – 9-10% годовых.
«Сейчас и в начале будущего года будут самые выгодные предложения по ипотечным кредитам с момента появления рыка недвижимости в России: просто решившись платить из своего ежемесячного бюджета по 15 тысяч в месяц ипотечного кредита, вы можете переехать в квартиру на одну комнату больше», - советует Николай Лавров, руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге».
Буквально все опрошенные порталом сайт комментаторы заостряют внимание потенциальных покупателей на доступной ипотеке, при этом можно ожидать, что ставки будут продолжать снижаться, по крайней мере, на это нацелена политика Центробанка РФ. Нужно ли этого ждать? Профессионалы рынка напоминают, что уже сегодня можно оформить кредит на приглянувшуюся квартиру по субсидированной ставке от застройщика под 6-7 % годовых.
«А тем клиентам, кто уже купил квартиру в ипотеку, - 18-й год тоже преподнесет подарок, - обещает Николай Лавров. - Вы сможете рефинансировать свои кредиты по сниженным ставкам, которые появляются уже сейчас, и уменьшить свои платежи, ничего не меняя».
И еще существенный момент: в 2018 году ЦБ собирается ввести новые правила, которые ужесточат выдачу кредитов с низким первоначальным взносом (ПВ). В частности, по таким кредитам будут повышены ставки. То есть, наиболее приятные условия будут сохранены для заемщиков, у которых есть сумма от 20% от стоимости жилья. Они смогут рассчитывать и на дальнейшее снижение ставок, и на лояльное к себе отношение. Многие эксперты считают такое решение правильным, - все-таки ипотека без ПВ или с низким ПВ для заемщиков часто оборачивается тяжелой ношей.
Социальные инициативы для семейных покупателей
В будущем году государство продолжает социальные проекты поддержки семей и запускает новые. До 2021 года будет продлена программа материнского капитала (МСК). Напомним, что часто молодые родители используют его в качестве как раз ипотечного первоначального взноса. Также МСК можно направить на погашение ипотеки, оплату договора долевого участия или строительство дома. Сумма МСК составляет 453 тысячи 26 рублей. Кроме того, государство собирается субсидировать ипотеку семьям, где рождается второй и третий ребенок. В результате для семьи процентная ставка будет 6% годовых. Ну а если семья с первенцем озабочена квартирной проблемой – снимает жилье, копит на первый взнос или уже расплачивается, то хорошим подспорьем для них станет ежемесячное пособие на первенца – в среднем по стране это около 10,5 тысяч рублей. Такая программа будет распространяться не на всех, а только на те семьи, где среднедушевой доход ниже составляет менее полутора прожиточных минимумов трудоспособного населения. В Москве, например, семья из трех человек, претендующая на эти выплаты должна получать меньше 84,3 тысяч рублей, а пособие может составить около 14 тысяч. Николай Лавров (ГК «Недвижимость в Петербурге») советует пользоваться теми льготами, которые дает государство сейчас и называет 2018-й «новым годом новых возможностей на рынке недвижимости».
Новые законы стимулируют застройщиков
Если первые месяцы года обещают быть спокойными, то уже с июля для застройщиков начнут меняться правила игры, что не может в будущем не отразиться на рынке. «В 2018 еще сохранится схема продаж квартир по договорам долевого участия, которая позволяет приобретать квартиры на ранней стадии строительства с существенным дисконтом. Но в перспективе нас ждет очень серьезное изменение рынка долевого строительства» - предупреждает Алексей Харитонов, директор по продажам бизнес-сегмента «Жилищное строительство, Россия» концерна ЮИТ . В июле 2018-го вступают в силу изменения в 214-й закон о долевом строительстве, ужесточающие требования к застройщикам, к минимальному уставному капиталу, собственным средствам, банковскому контролю над сделками в строительстве. «И это может привести к росту цен, - считает эксперт. - В дальнейшей перспективе, в 2019 году, ожидается продолжение изменения цен, фактором роста станет отказ от долевого строительства и переход к проектному финансированию. Банковские ставки проектного финансирования еще не определены, называются самые противоречивые цифры. Но есть понимание, что затраты девелопера на строительство вырастут, как минимум на расходы, связанные с обслуживанием кредита и выплатой процентов. И, конечно, это отразится на ценах, наш прогноз +15%».
Ну, до 2019-го года надо еще дожить, да и власти обещают все-таки реформировать рынок постепенно и в одночасье от «долевки» не отказываться. А «2018-й год будет переходным периодом, когда покупатели могут очень выгодно приобрести квартиру -уверена Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group , - потому что в интересах застройщиков поскорее реализовать проекты, начать строительство на ранее приобретенных участках, заставить активы приносить доходы, и все это – чтобы успеть до вступления в силу поправок в 214-ФЗ». Эксперт предполагает, что большая часть девелоперов презентует новые проекты по привлекательным ценам, - так что многие смогут сделать выгодные покупки. Генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова тоже ожидает, что на рынок выйдет много интересных новостроек: «Это, несомненно, приведет к еще большему ужесточению конкуренции среди девелоперов и будет способствовать появлению новых маркетинговых кампаний, акционных предложений, скидок».
А Лариса Инченкова, директор по развитию экспертного бюро и первого бутика элитной недвижимости «МК-Элит» подчеркивает, что насыщенная конкуренция заставляет застройщиков искать новые решения привлекательности продукта: «так что можно увидеть настоящий калейдоскоп планировочных решений, множество привлекательных условий».
Генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова , отмечает, что качественные и продуманные проекты, создают принципиально новое пространство для жизни, а устаревшие планировки будут уходить в прошлое вместе со сносимыми по программе реновации пятиэтажками.
Максим Каварьянц, вице-президент по девелопменту SDI Group
подчеркивает, что сегодня застройщики могут предложить не только квартиры с отделкой, но и с мебелью.
Как говорится, всё для вас!
Проекты, на которые стоит обратить внимание
Выбрать квартиру можно не откладывая, благо предложений много. Покупателям, интересующихся массовым сегментом (эконом и комфорт), директор по продажам компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева советует присмотреться к новостройкам в Московской области: кварталу « », мкр. «Красногорский», ЖК «Ленинградский». Если речь идет о Москве, то это такие объекты, как ЖК Silver, жилой дом Дуэт, ЖК «Город», ЖК « », апарт-комплекс Nord.
Евгений Большаков, коммерческий директор квартала апартаментов бизнес-класса ONLY, Central Properties сообщает, что компания уже построила все восемь корпусов квартала и продала 630 (67%) расположенных в нем апартаментов. И пять месяцев уже нового, 2018-го года потратит на то, чтобы приготовить каждый из 930 апартаментов ONLY к новоселью - сделает полную отделку и установит кухонные гарнитуры и бытовую технику. «А в июне наши покупатели получат ключи и начнут новую жизнь в своем новом доме. Как видите, времени и апартаментов для того, чтобы стать обладателем одного из них, осталось не так уж и много – всего 141 день и 300 апартаментов. ONLY не ждет!», - поторапливает покупателей Евгений Большаков.
Генеральный директор «Биг Риэлти» Светлана Лапшина предлагает недвижимость для тех, кто задумывается о будущем своих детей: «У нашей компании есть два ноу-хау - возможность организовать для покупателей приобретение дешевых студий, в том числе в центре Москвы. Мы продаем квартиру, предварительно поделив ее на 4 студии, таким образом, получая недорогое жилье и отличную первую квартиру для ребенка или молодой семьи. Также предлагаем нашим клиентам участие в Европейских программах - в Бельгии, Франции, Германии по обеспечению каждого человека, который связывает свою учебу или работу с этими странами, жильем».
Рекомендует тем, кто хочет качественно поднять свой уровень жизни, приобрести квартиры в сегментах бизнес и бизнес+. Такие проекты готовы предложить высокий статус, интересную концепцию фасадов, входных групп и придомовой территории, эксклюзивные варианты квартир. В частности « », расположенный на Кутузовском проспекте, обладает всеми характеристики сегмента бизнес+. Сейчас здесь действует специальная цена квадратного метра - от 193 000 рублей и скидки на машино-места.
Мария Котова, руководитель департамента жилой недвижимости GORN Development приглашает покупателей в жилой комплекс премиум-класса «НЕСКУЧНЫЙ HOME & SPA». Воспользовавшись ипотекой по рекордно низкой ставке - 6% годовых, можно приобрести квартиру мечты.
Дмитрий Лобов, коммерческий директор проекта Lifedeluxe.ru считает, что у покупателей дорогой недвижимости будет возможность выбирать и торговаться, обсуждая с застройщиками и специальные цены, и специальные условия выплат.
Наши эксперты не только советуют покупать квартиры, но и поздравляют читателей с Новым годом.
Так, Алексей Лопатин, директор проектов по оценке XLPartners , напоминает, что 2018-й – это год собаки - благородного, дружелюбного и самого верного друга человека: «Если у вас нет собаки, то самое время ее завести. Пустить щенка в дом, это значит наполнить домашнюю атмосферу - теплом, любовью и добром. И лучше если это будет новый дом или квартира».
Генеральный директор ООО « » Игорь Пономарев желает, чтобы во время праздников у вас царила «атмосфера добра, надежд на счастье и добрых перемен – вплоть до переезда в новую квартиру».
Директор по продажам компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева пожелала нам «гармонии, семейного счастья, хорошего настроения, реализации всех сокровенных желаний и, конечно, своей идеальной квартиры», а генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова – «удачных и выгодных покупок, надежных партнеров, правильных решений, успеха во всех начинаниях и домашнего уюта!».
А теперь обещанный сюрприз от наших самых креативных экспертов – новогодние пожелания в стихах.
От Ирины Черниковой, директора управления информации, рекламы и PR компании SDI Group:
Пусть этот год будет ярким и светлым.
Принесёт много новых идей!
И проектом на рынке заметным
Мы порадуем всех москвичей.
У него необычная форма,
Утонченный, изысканный вкус.
Восхищение им – это норма.
И в локации есть тоже плюс!
На проспекте Вернадского будет
МФК бизнес-класса расти.
Раз увидев, никто не забудет,
Да и мимо не сможет пройти.
От коллектива первого бутика элитной недвижимости «МК-Элит»:
Элитной квартиры в Новом году
Желаем мы вам! Имейте в виду,
Сегодня - тот самый момент, чтоб купить,
Освоить, отделать, влюбиться - и жить!
Вот он, самый лучший момент для покупки:
Застройщики рады идти на уступки,
Борясь лишь за вас в конкурентной борьбе
(Кто гибок - готовься к счастливой судьбе).
Опять же, растет вариантов объем...
Мы к дому мечты вас кратчайшим ведем:
Освоиться в море элитных продаж
Способствует 20-летний стаж.
На рынке давно. Свой пул экспертов.
Задачу любую решаем совместно.
Заказчик - партнер. Нюансы знакомы.
Отличного вам года и дома!
Рэп от команды Kalinka Group:
Покупка квартиры до Нового года
Станет подарком особого рода:
Это и праздник, и крутые инвестиции,
Которые улучшат ваши финансовые позиции.
Покупателю в Новый год всякий рад -
Собственники идут на уступки, застройщики становятся в ряд
И предлагают бонусы, дарят скидки, -
Это серьезнее, чем праздничные открытки!
С Нового года все дорожает,
Кто покупает в конце декабря квартиру – тот правильно поступает!
Покупатель с большим бюджетом!
Купи «Царев сад» - не пожалеешь об этом!
С Новым годом! Раунд!
От Дениса Попова, управляющего партнера Contact Real Estate:
Пусть Новый год подарит Вам
Побольше выгодных вложений!
Элитный рынок принесет
Вам капитала умножение.
Пока снижалась волатильность,
Он демонстрировал стабильность
И будет дальше продолжать
Объем проектов пополнять.
При этом цены, наше мнение,
Продолжат плавное снижение…
Пусть Вам удача улыбнется,
Недвижимость мечты найдется!
От девелопера «Тройка РЭД»:
Поздравляет «Тройка РЭД»,
Покупателю совет:
В 18-ом году
Не упустите выгоду.
Покупать квартиры нужно,
Пока цены с нами дружат.
В год собаки домовитой
Девелоперы открыты.
И даем мы вам подсказку:
Цены будут словно в сказке.
Скидки, акции, рассрочка,
Кредитных платежей отсрочка.
В облаках мы не витаем,
В январе их открываем.
В Люберцах новый ЖК
Под названьем «Облака».
Яркий комплекс – 6 домов,
Пара лет – и он готов.
Ждет клиентов старт продаж.
Не пропусти ажиотаж!
От пресс-центра VSN Realty:
Идеальное время для покупки квартиры
К нам приходит в Новом году:
Ипотека все ниже, а проекты доступней,
Президент говорит про семью.
18-й год все подхватит мотивы,
Снегопадом пойдут цены вниз.
VSN Realty поздравляет коллег и клиентов -
Пусть квартира придет в вашу жизнь!
В первой половине 2018 года на московский рынок новостроек готовится выйти рекордное число жилых комплексов
Фото: ИТАР-ТАСС/ Интерпресс/ Татьяна Тимирханова
Девелоперы стремятся запустить в продажу как можно больше жилых комплексов до вступления в силу новых требований к застройщикам жилья, рассказали опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости» девелоперы и риелторы. По их прогнозам, наибольший объем новостроек в этом году выйдет на московский рынок до 1 июля.
Совокупный объем проектов, которые появятся в продаже в 2018 году, будет примерно в 1,5 раза больше, чем в прошлом, прогнозирует директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов. Если опираться на опыт прошлых лет, то, скорее всего, пик вывода новых объектов на рынок придется на март—апрель, отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина. В целом, по ее оценке, увеличение объема предложения по итогам года должно произойти во всех сегментах.
«До 75% от годового объема (около 1,5 млн кв. м в Москве) могут выйти на рынок в первые шесть месяцев этого года. Соответственно, оставшаяся доля будет выпущена на рынок во втором полугодии», — говорит директор по маркетингу Urban Group Татьяна Калюжнова.
Ранее эксперты «Метриум Групп» «РБК-Недвижимости», что московскими застройщиками сейчас разрабатывается порядка 140 новых проектов. «В первой половине 2018 года в продажу предположительно выйдет по крайней мере около 30 объектов, а с учетом возможного ускорения старта новых ЖК их число может достигнуть 40-50», — рассказала управляющий партнер компании «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. Для сравнения: в 2017 году на столичном рынке новостроек началась реализация 80 новых комплексов, тогда как в 2016-м их число достигло 71, а в 2015-м — 66.
Во второй половине 2018 года наверняка произойдет существенный спад девелоперской активности из-за радикальных изменений правил игры на рынке новостроек, считает Литинецкая. «Далеко не все застройщики смогут адаптироваться к новым условиям ведения бизнеса ввиду возросших расходов. Старт некоторых проектов придется отложить на более поздние сроки», — прогнозирует она.
Что стимулирует девелоперов
Застройщики, если позволяет стадия проекта, стараются не упустить возможность пройти экспертизу и получить разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, отмечает Павел Брызгалов. Многие девелоперы хотят успеть до перехода на новую схему финансирования строительства привлечь наибольшее количество средств дольщиков по договорам ДДУ, добавляет управляющий директор «Группы ЛСР» Юрий Ильин. «Для застройщиков старые правила игры более понятны. Кроме того, новые поправки в 214-ФЗ, которые вступают в силу с 1 июля, изменят финансовую модель ведения проекта», — поясняет Павел Брызгалов.
В то же время Татьяна Калюжнова пока не наблюдает тенденции к ускоренному выводу новых проектов, так как сегодня застройщики с осторожностью подходят к увеличению объемов предложения на рынке на фоне ситуации, близкой к затовариванию. При этом она не исключает, что новые требования, вступающие в силу с 1 июля, могут повлиять на скорость вывода корпусов в продажу.
Как изменятся требования к застройщикам
С 1 июля 2018 года вступают новые требования к застройщикам жилья в России. Почти все они касаются финансовой стороны бизнеса. Застройщик не менее чем 10% средств от стоимости строительства жилого комплекса к моменту утверждения проектной декларации. Кроме того, размер собственных финансов, направляемых в строительство, не должен быть меньше 10% от объема инвестиций. Административные расходы не могут превышать 10% от проектной стоимости строительства, а общая сумма авансовых платежей — не более 30%. Не связанные со строительством обязательства застройщика ограничены 1% от общего объема инвестиций.
Девелопер лишается права привлекать какие-либо займы помимо целевого кредита на проект. Все финансирование строительства должно идти через единый расчетный счет, который можно открыть только в уполномоченном властями банке. Кроме того, застройщик не может выпускать акции и облигации, обеспечивать обязательства третьих лиц своим имуществом, создавать коммерческие и некоммерческие организации.
Также ограничили возможность привлекать средства одновременно по нескольким разрешениям на строительство. Проще говоря, вводится принцип «один застройщик — одно разрешение на строительство». Соответственно, для крупных проектов, насчитывающих несколько этапов строительства, разрешительную и проектную документацию придется утверждать до старта реализации, а это повлечет за собой увеличение расходов.
«Данные новеллы в итоге спровоцируют заметный рост себестоимости строительства, что в будущем приведет либо к росту цен, либо к снижению доходности девелоперского бизнеса. Учитывая текущую ситуацию на рынке, где ощущается переизбыток предложения, часть застройщиков будут вынуждены свернуть свою деятельность либо серьезно пересмотреть ее параметры», — считает Мария Литинецкая.
Как изменятся цены на новостройки
Эксперты, опрошенные редакцией, не ожидают значительного на новостройки Москвы и области в этом году. По мнению Павла Брызгалова, большой ввод объектов на рынок в первом полугодии вряд ли окажет существенное влияние на цены, поскольку прохождение экспертизы и получение разрешения на строительство еще не означает, что проект будет выведен в продажу. Кроме того, за счет вывода большого количества новых проектов в первом полугодии во втором мы получим некоторое снижение, добавляет он.
В то же время Мария Литинецкая считает, что увеличение объема предложения, особенно его скачкообразный характер, нанесет тяжелый удар по слабой позитивной динамике цен, которая наметилась в отдельных сегментах в 2016-2018 годах. Скорее всего, из-за роста предложения цены снизятся в первом полугодии, так как девелоперы постараются перехватить клиентов у конкурентов за счет привлекательных расценок, прогнозирует эксперт.
В целом незначительную динамику в сторону повышения в 2018 году ожидает и Наталья Шаталина. «Что касается тех жилых комплексов, которые все же поступят на рынок во второй половине года, то в силу увеличенной себестоимости цены в них могут возрасти, однако девелоперы, скорее всего, постараются предотвратить это. Полагаю, что крупные застройщики смогут удержать цены на привлекательном уровне и при этом не отступят от выполнения требований 214-ФЗ», — резюмирует Мария Литинецкая.
Фото: Алексей Александронок
Будет ли жизнь на первичном рынке после 1 июля 2018 года – момента вступления в силу самых суровых норм 214-ФЗ – волнует всех. Застройщики уверены, что в указанных рамках работать невозможно. Чиновники призывают вовсе обойтись без средств дольщиков.
Новации в долевом строительстве стали одной из центральных тем обсуждения на круглых столах и конференциях о строительстве, прошедших в ходе .
Банкротство за рубль
Застройщики уже третий месяц переваривают изменения 214-ФЗ, которые способны сильно строительного мироздания. Пакет столь обширен, что юристы до сих пор анализируют последствия применения новых норм на практике. Их оценки впечатляют.
Так, вице-президент по правовым вопросам ГК «ЮИТ» Федор Цуринов указывает, что ряд норм могут поставить любого застройщика вне закона и привести к краху проекта, причем абсолютно по формальным причинам.
Одно из новых требований - полное отсутствие у застройщика любой налоговой задолженности: она в течение всего периода строительства дома должна равняться нулю. Даже при появлении недоимки в размере одного рубля (к примеру, в случае технического сбоя в базе УФНС) по новой букве закона застройщик признается не соответствующим требованиям закона (пункт 7 части 2 статьи 3 214-ФЗ).
Далее ситуация будет развиваться следующим образом. Контролирующий орган (в Петербурге - комитет по строительству) обязан по новому закону в течение одного рабочего дня уведомить Росреестр. Это ведомство автоматически прекратит регистрировать новые ДДУ и уведомит всех уже зарегистрированных дольщиков о том, что их застройщик утратил право привлекать средства. У дольщиков в этом случае появляется право расторгнуть ДДУ и потребовать назад свои деньги с процентами.
«Вы можете себе представить реакцию дольщика, который получает такое уведомление от самого Росреестра? Он сразу бежит к застройщику вытаскивать свои деньги. Это означает только одно: банкротство компании и крах проекта на пустом месте. Вот лишь один из примеров того, как написан этот закон», - говорит эксперт.
Впрочем, в новой версии обнаружился и плюс для застройщика: количество избыточных требований к проектным декларациям существенно уменьшилось. Теперь нет нужды подробно описывать каждую квартиру в будущем доме, инженерные элементы и прочие позиции, превратившие проектную декларацию в многостраничный том.
«Застройщику будет проще ее составлять, а потребитель в состоянии будет в ней разобраться. Но это единственный положительный момент, который нам удалось отыскать в 218-ФЗ», - говорит Федор Цуринов.
Что исправят
Главные бои за долевку впереди. Кулуарные дискуссии давно ведутся, а первые официальные обсуждения возможных корректировок пройдут в середине октября, в рамках рабочей группы при Совете Федерации. Напомним, что Минстрой уже согласился выслушать строителей и , правда, пока речь идет о технических правках.
Главная интрига грядущих дискуссий - в какой мере законодатель готов услышать и разделить плач строителей
Как замечает председатель совета Межрегионального объединения организаций специального строительства, профессор РАНХиГС при Президенте РФ Михаил Викторов, пока авторы 218-ФЗ признали ошибочность только одной нормы - «один застройщик - одно разрешение на строительство».
«Это очень противоречивая норма, так как в принципе закон направлен на определенную централизацию в строительстве. После 1 июля малых и средних компаний на рынке не будет: многие застройщики в регионах сейчас пересматривают свои стратегии вплоть до закрытия своего бизнеса. Одновременно дается огромный шанс крупным технологичным компаниям. Но при этом закон заставляет их дробиться на десятки, если не сотни юридических лиц», - объясняет Михаил Викторов.
По его словам, спорное положение будут корректировать в привязке к элементам планировочной структуры. То есть одному застройщику могут разрешить получать несколько разрешений на строительство, как минимум в пределах одного квартала, в рамках проекта планировки территории. В том числе это даст возможность тратить деньги дольщиков на строительство инфраструктуры за пределами одного участка.
По поводу других спорных положений - непонятно. Хотя многие финансовые требования разрушают сложившуюся структуру расходов застройщика и значительно их увеличивают. К примеру, неизвестно, как быть с затратами на покупку земли, изыскания, проектирование, инженерию и пр., - девелоперов лишили возможности компенсировать эти работы за счет средств дольщиков. При этом затраты строителей в регионах на «упаковку» участка довольно существенны и сильно разнятся. По словам Михаила Викторова, у калининградских застройщиков на эти цели уходит до 8-9% от общей стоимости проекта, а в московском регионе - до 30%.
Многие ограничения участников рынка вводят в ступор. Такова обязанность класть на банковский депозит 10% собственных средств. «Неясно, это разовая демонстрация финансовых возможностей и потом деньги можно будет тратить на проект, или этот депозит неснижаемый. Точных разъяснений на этот счет до сих пор нет», - отмечает Михаил Викторов.
Почем гарантии
Как подчеркивает заместитель председателя комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленобласти Олег Островский, помимо существующих контролеров на строительном рынке появляются два новых. Это банки, которые будут следить за целевым расходованием долевых средств, и компенсационный фонд, который наряду с широкими финансовыми полномочиями получит возможность контролировать ход строительства объектов и финансировать в случае необходимости их достройку. «Это пойдет на благо дольщикам. Компенсационный фонд - более серьезная защита дольщиков, чем страхование гражданской ответственности», - уверен он.
Правда, в отношении новой структуры, которая начнет собирать средства с застройщиков чуть ли не с ноября, остается по-прежнему много вопросов и сомнений. Исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций Санкт-Петербурга Олег Бритов уверен, что без создания региональных филиалов фонду не обойтись. «С одним расчетным счетом в Москве фонд полноценно работать не сможет. Кроме того, нужно создавать отделы андеррайтинга - без этого риски всех участников фонда увеличиваются в разы», - говорит он.
«С учетом того, что в России зарегистрировано 300 тысяч строительных компаний, запуск механизма андеррайтинга - оценки рисков - слишком дорогое удовольствие. По моим прогнозам, уже в следующем году размер отчислений в фонд будет установлен на уровне 3%. При самых пессимистичных раскладах эксперты называют цифру в 6-7%. Это уже уровень банковских гарантий, банковского попечительства», - говорит генеральный директор СК «Респект» Александр Артамонов.
Напомним, что размер взносов застройщиков в фонд пока определен в размере 1,2% от цены каждого договора долевого участия. Власти обещают менять эту ставку не чаще раза в год.
Есть в законе и альтернативный механизм.
«Эскроу-счета - это будущее первичного рынка с точки зрения прогрессивности и безопасности сделок», - утверждает начальник центра ипотечного кредитования филиала ВТБ 24 в Санкт-Петербурге Татьяна Хоботова.
По ее словам, деньги дольщика на эскроу-счетах будут защищены и в случае отзыва у банка лицензии. Уже в 2018 году законодатели пропишут, что размещенные на эскроу-счетах средства не будут входить в конкурсную массу при санации банка в случае его банкротства. И дольщик сможет получать свои деньги в полном объеме, а не 1,4 млн руб. по страховке АСВ.
Впрочем, от эскроу-схемы, означающей полный переход проекта на заемные деньги, застройщики пока открещиваются. Руководитель проектов компании «Норд Вест Девелопмент» Владимир Грибков представил расчеты, как меняется структура финансирования одного и того же инвестпроекта при разных схемах, в том числе при применении проектного финансирования с использованием эскроу-счетов.
«При проектном финансировании по ставке 15% прибыль застройщика снижается в десять раз. А чтобы получить такую же рентабельность проекта, как и при использовании средств дольщиков, ставки по кредитам должны быть на уровне 4,5-4,7%. Или нужно поднимать продажную стоимость жилья минимум на 15%», - говорит Владимир Грибков.
Некоторые эксперты уверены, что в новых условиях банки сумеют значительно расширить свое присутствие на строительном рынке, так как застройщикам будет выгоднее включать их в состав своих акционеров - в этом случае проектное финансирование обойдется в разы дешевле.
А может, без долевки?
Интересно, что на прошедшем форуме прозвучало немало высказываний и о вреде долевки.
«Каждый год в 214-ФЗ вносятся изменения и правки. Но нельзя бесконечно улучшать то, что с самого начала не работает. Продажа квартиры в строящемся доме - это улыбка чеширского кота», - говорит заведующий кафедрой менеджмента недвижимости Санкт-Петербургского государственного экономического университета Сергей Максимов.
Настроены решительно главным образом чиновники, перед которыми стоит задача остановить увеличивающийся в кризис вал проблемных объектов. Первый заместитель председателя комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Александр Сидякин заявил, что эти поправки «выстраданные» - в стране уже 1200 вызывающих опасения объектов, где приобрели жилье 130 тысяч граждан.
А власти Ленобласти вовсе предлагают отказаться от долевого строительства. Вице-губернатор 47-го региона Михаил Москвин на открытии Всероссийского жилищного конгресса призвал застройщиков огласить условия, при которых застройщики смогут продавать квартиры только в готовых домах, а также необходимые для этого меры поддержки от властей Ленобласти.
Отклика на этот призыв, судя по всему, областные чиновники так и не дождались. И на днях выступили с инициативой внесения в уже распухший от корректировок 214-ФЗ. Наряду с мерами по более эффективному решению проблем недостроев (новые критерии проблемных объектов, ускоренная процедура банкротств, которую смогут запускать сами власти и т. д.) чиновники хотят предложить рынку нового контролера - уже в виде госбанков. Те должны будут не только следить за расходом средств дольщиков, но и осуществлять полный контроль за ходом строительства.
Как показывает практика, 214-ФЗ выдержит не одну переписку. Но застройщикам слишком часто стали намекать, что, может, им и впрямь лучше обойтись без средств дольщиков.