Оценка экономической эффективности инвестиций. Оценка инвестиций в недвижимость. Инвестиции физических лиц

На сегодняшний день инвестирование в объекты недвижимости являются одним из самых популярных способов вложения средств. Это можно объяснить тем, что недвижимость пользуется постоянным спросом и имеет стабильную стоимость, независимую от состояния экономики. Для того чтобы определить насколько прибыльным является вложение в тот или иной вид имущества, необходима адекватная оценка инвестиций в недвижимость.

Виды вложений

В зависимости от вида объекта, вложения различают

в жилую. Приобретение квартир с тем, чтоб в дальнейшем сдавать их в аренду, либо реализовать в будущем за большую стоимость;
в коммерческие объекты. Покупка площадей в торговых и офисных центрах в тех же целях;
в земельные участки. В дальнейшем на приобретенных участках возводятся жилые или коммерческие объекты.

Каждый из этих видов пользуется примерно одинаковой популярностью – , к которой относятся торговые центры и офисные центры, жилые объекты, инвестирование в землю: при правильном выборе объекта вложения хорошая прибыль гарантирована.

Что необходимо знать для оценки эффективности инвестирования в недвижимость

Методы оценки инвестиций в недвижимость предполагают анализ следующих критериев:

период окупаемости – срок, за который сумма, вложенная в объект, полностью окупится и он начнет приносить прибыль;
чистый дисконтный доход – разница между прибылью, приносимой объектом и затратами на его строительство;
ставка доходности (или индекс рентабельности) – сумма чистого дохода на единицу затрат.

Кроме этого, при оценке эффективности инвестиций в недвижимость рассматриваются такой параметр, как местоположение объекта. Например, коммерческие и жилые площади приносят большую прибыль в больших городах, нежели в сельской местности. Земельные участки в разных областях тоже отличаются по стоимости и прибыльности. Хороший инвестиционный доход на сегодняшний день приносит .

В любом случае, оценивать эффективность инвестиций следует по нескольким параметрам и в сравнении, поскольку рассматривая только один критерий, невозможно увидеть полную картину.

Эффективность инвестиций в недвижимость по сравнению с другими видами вложений

Вложения в недвижимость сегодня пользуются наибольшей популярностью среди других видов инвестиций, поскольку для них характерны следующие особенности:

Стабильность инвестиций в условиях инфляции. и пользуется спросом;
Высокая перспективная доходность. При правильном подходе доход от такого вида инвестирования будет не только высоким и стабильным, но и долгосрочным.
Защищенность от инфляции. Стоимость недвижимости растет пропорционально инфляции. Вложения такого рода защищены от экономической нестабильности, в отличие от вкладов в акции и иные ценные бумаги.
Недвижимости невозможно лишиться в результате кражи – как, например, золота, или других драгоценных металлов.

Каждый инвестор желает знать… Действительно, все инвесторы хотят знать, стоит ли вкладывать средства в проект, каков риск не возврата вложенного капитала, сколько дивидендов принесет проект, и в течение какого срока они будут поступать ему.

Иногда на эти вопросы получить ответы просто, а иногда очень затруднительно. Это зависит от величины и сложности инвестиционного проекта. Для небольших проектов достаточно упрощенных технико-экономических расчетов, к тому же полное исследование проекта и разработка его бизнес-плана в этом случае может по стоимости оказаться сопоставимой с вложениями в сам проект. Для крупных проектов все исследования необходимы еще и потому, что потребители инвестиций достаточно часто завышают потребности в них, снижая соответственно их эффективность. Это делается сознательно для получения в свое распоряжение дополнительных средств, иногда не на цели инвестиционного проекта.

Общий алгоритм оценки инвестиционных проектов зависит еще и от момента такой оценки . На прединвестиционной стадии инвестор принимает решение об инвестировании в проект, самый ответственный для него момент, на котором он оценивает максимальное количество параметров инвестиционного проекта. На стадии инвестирования производят уточняющие расчеты ряда показателей: необходимый дополнительный объем инвестиций и соответственно, расчет изменения других . В течение времени стабильной работы инвестиционного объекта рассчитываются денежные потоки, определяется текущая чистая прибыль и размер дивидендов, поступающих инвестору. По окончании жизненного цикла инвестиционного проекта рассчитываются все показатели эффективности, и проводится сравнительный анализ с расчетами предыдущих стадий.

На основании расчетов на прединвестиционной стадии инвестор проводит сравнение доходности проекта с максимальными депозитными ставками банков, естественно, доходность должна быть выше этой ставки.

Если нет, дальнейший анализ не имеет смысла, проект инвестором отклоняется.

В случае наличия альтернативных проектов, инвестор проводит их сравнительный анализ по объемам потребных инвестиций, срокам реализации проектов и срокам их жизни и по показателям экономической эффективности.

Эффективность инвестиций не определяется каким-то одним показателем. Особенно если речь идет о большом и сложном инвестиционном проекте. Воздействие такого проекта может быть разнообразным:

на окружающую среду - экологическая эффективность;
на социальную среду - социальная эффективность;
на технический потенциал предприятия или страны — техническая эффективность;
на финансовое состояние предприятия - коммерческая эффективность;
на экономику предприятия и страны - экономическая эффективность;
воздействие проекта на экономику города, региона или страны в целом — бюджетная эффективность.

Оценивают инвестиционные проекты и с позиций укрепления независимости страны и ее обороноспособности.

Для инвесторов конечное значение имеет оценка экономической эффективности инвестиций, именно при ее определении инвестор получает ответы на основные его вопросы о целесообразности инвестирования в данный конкретный проект. Решение инвестора выглядит просто: вкладывать средства в проект или нет. Это решение он принимает на основании целого ряда показателей эффективности инвестиционного проекта.

Показатели эффективности инвестиционного проекта

Показатели эффективности инвестиционного проекта условно подразделяются на статические и динамические показатели.

Статические показатели отражают срез эффективности проекта в конкретный момент или в целом без учета фактора времени.

Динамические показатели отражают изменение эффективности проекта во времени и с учетом приведения показателей на этой основе к какой-то конкретной дате проекта.

Соответственно и методы оценки экономической эффективности инвестиций подразделяются на методы статические и динамические.

К статическим показателям экономической эффективности инвестиционных проектов относят:

инвестиций (PP), показывает время, через которое инвестиции возвращаются к инвестору;
эффективности инвестиций(ARR), отражает соотношение полученных денежных поступлений по инвестиционному проекту к инвестициям за весь период жизни проекта;
Чистые денежные поступления (net receipts), денежные поступления за период жизни инвестиционного проекта за вычетом издержек, затрат на материалы и сырье, налоги.

Методы оценки инвестиций на основе статических показателей отличаются простотой расчетов и используются для предварительной оценки инвестиционного проекта. В ряде случаев эти показатели не дают возможности оценить реальную эффективность проекта. При сравнении нескольких инвестиционных проектов при одинаковых статических показателях могут быть различными риски в проектах, сроки жизни инвестиционного проекта, которые реально влияют на эффективность проекта.

Динамические методы оценки эффективности инвестиций основываются на следующих основных показателях:

Чистая приведенная стоимость () показывает чистый приведенный доход компании от инвестиционного проекта за конкретный период времени;
Индекс рентабельности инвестиций (PI) отражает соотношение между чистой приведенной стоимостью и размером первоначальных инвестиций в проект;
Внутренняя норма рентабельности инвестиций (IRR) показывает предельный уровень доходности, которую должен обеспечить инвестиционный проект.

Для оценки эффективности динамическими методами, при которых учитывается фактор времени в денег, в качестве ставки дисконтирования инвестор выбирает среднюю депозитную ставку банков, а также средневзвешенную стоимость капитала WACC. Ставка дисконтирования по банковскому депозиту отсекает все проекты с уровнем внутренней нормы рентабельности ниже этой ставки, а по стоимости капитала все проекты ниже доходности действующего капитала.

Инвестиционная привлекательность и методы ее оценки

Еще до оценки эффективности инвестиционного проекта инвесторы оценивают инвестиционные объекты с позиции привлекательности их для инвестирования.

Методы оценки инвестиционной привлекательности предприятий имеют специфические особенности, главной из которых - проводятся исследования не инвестиционного проекта, а инвестиционного объекта и окружающей его среды.

При этом зарубежного инвестора интересуют условия инвестирования на государственном уровне (налоговая система, возможность свободного вывоза дивидендов, ставка рефинансирования Центрального Банка). Собственно они и определяют уровень инвестиционной привлекательности на государственном уровне. Оценивают также и региональную инвестиционную привлекательность, в которой учитываются наличие необходимых инвестору ресурсов для инвестиционного проекта, уровень местных налогов, наличие свободных трудовых ресурсов и уровень их квалификации и другое.

Оценка инвестиционной привлекательности предприятия осуществляется:

методами анализа финансового состояния предприятия;
методами экономического анализа деятельности предприятия;
методами оценки доходности и риска деятельности предприятия.

Для зачастую достаточен анализ финансовых коэффициентов деятельности предприятия, по которым он оценивает имущественное положение, устойчивость и финансовую ликвидность активов, деловую активность и рентабельность производства на предприятии.

Методы экономического анализа включают финансовый анализ в сочетании с анализом экономического состояния предприятия: оценку основных фондов, степень их износа, уровня их загрузки; уровня организации труда на производстве; оценки структуры управления предприятием и многое другое.

Методы оценки доходности и риска сочетают в себе экономический анализ деятельности предприятия с оценкой инвестиционного риска. Инвестиционный риск определяется как возможность появления финансовых потерь у инвестора при вложениях в данный инвестиционный объект. Оценка рисков сложный и многофакторный процесс, который осуществляют специалисты. Достаточно сказать, что оценивают инвестиционные риски предприятия, только после оценки инвестиционной привлекательности государства, региона или отрасли к которой принадлежит инвестиционный объект.

Цель такого исследования - определить соотношение доходности и риска для данного инвестиционного объекта, определить премию за риск и возможность с такой нагрузкой эффективно реализовать инвестиции.

На основании таких оценок инвесторы составляют ранжированные списки объектов инвестирования и определяют основные объекты для их вложений. После выбора объекта инвестирования проводятся расчеты методами оценки эффективности вложений в выбранный объект.

Инвестиции – это средства или затраты, которые идут на развитие и расширение производства и увеличение материальных запасов, что в итоге приносит рост выгоды и прибыли, при этом прирост капитала должен быть достаточным, чтобы:

Компенсировать инвестору изъятие собственных средств из потребления в настоящем;
Перекрыть риски;
Возместить потери от инфляции.

Решения об инвестировании не принимаются спонтанно, предварительно человеку или компании требуется просчитать возврат с вложенных в проект средств.

Эффективный инвестиционный проект должен:

Обеспечивать сам себя деньгами – своевременно и в полном объеме производить все выплаты, связанные с его реализацией;
Сохранять и преумножать вложенные в него средства.

Оценка эффективности финансовых инвестиций заключается в определении абсолютной и относительной величины дохода, который будет получен в результате инвестирования. Любые инвестиции имеют стоимостную характеристику, сущность инвестиционного процесса включает два аспекта:

Затраты капитала;
Результаты.

В основе экономической оценки инвестиций лежит соизмерение этих элементов, что может осуществляться разными методами, их делят на 2 группы:

Простые или статические;
Динамические.

Начнем с динамических методов оценки, так как именно они сегодня признаны в международной финансовой практике, как способ получения наиболее точной оценки приемлемости инвестиций.

2 Динамические методы оценки эффективности финансовых инвестиций

Инвестиции – это вложение средств «сегодня» с расчетом получить прибыль «завтра». До сих пор распространена следующая практика расчета эффективности: допустим, вы вкладываете 100 условных денежных единиц в продукт, который начинает приносить 10 у.е. в год. Через 10 лет вы вернете вложенную сумму, и при прежней стоимости продукта 10 у.е. в год, в следующие 10 лет заработаете еще 100 у.е. Такой подход не верен, так как не учитывает временную стоимость денег – time value of money.

Характеристики входящих в инвестиционный проект объектов, затрат и результатов не остаются статичными, со временем деньги обесцениваются, что обусловлено инфляцией, изменениями курсов валют, нестабильностью экономики. По статистике, обесценивание денег составляет 6-15 % в год, поэтому сегодня вы можете купить на 100 у.е. товара больше, чем на эту же сумму через год, и поэтому рубль, который вы можете потратить сегодня, стоит больше чем тот, который вы сможете заработать когда-нибудь потом.

Чтобы суммировать затраты и результаты за определенный промежуток времени, эти величины денежного потока должны быть приведены к сопоставимому виду - дисконтированы. Это позволит определить, сколько реально стоят «будущие деньги», то есть поступающий денежный поток, в «сегодняшних деньгах», с учетом рисков, инфляции, альтернатив.

3 Принципы оценки экономической эффективности инвестиций

В международной практике оценка эффективности инвестиций проводится на основе следующих принципов:

Получаемая прибыль сопоставляется с размером исходных инвестиций;
Инвестируемый капитал, так же как и входящий денежный поток, приводится к настоящему времени или определенному расчетному году, то есть дисконтируется;
Дисконтирование входящих и исходящих денежных потоков проводится по различным ставкам, в зависимости от особенностей конкретного инвестиционного проекта.

4 Параметры оценки эффективности инвестиций

В качестве ставки дисконтирования обычно принимают:

Величину средневзвешенной стоимости капитала WACC;
Величину среднерыночной доходности;
Величину ставки рефинансирования;
Данные экспертной оценки.

Определив денежные потоки и ставку дисконтирования, можно рассчитать следующие показатели, которые также являются критериями принятия решения при выборе наиболее предпочтительного проекта из всех имеющихся альтернатив:

NPV (Net Present Value) – чистый приведенный доход – итоговая сумма доходов и расходов (денежного потока) на всех этапах проекта, приведенная к текущей стоимости. При прочих равных условиях выбирают проект с большим чистым дисконтированным доходом;
IRR (Internal Rate of Return) – внутренняя норма доходности – показатель, численно равный ставке дисконтирования, при которой чистый дисконтированный доход равен 0. При прочих равных условиях выбирают проект с большей внутренней нормой доходности;
PI (Profitability Index) – индекс рентабельности – отношение приведенной стоимости проекта к затратам, показывает во сколько раз увеличиться вложенный капитал в ходе реализации проекта. При прочих равных условиях выбирают проект с более высокими показателями рентабельности.

5 Формулы расчета показателей эффективности инвестиций

Чистый приведенный доход рассчитывается по формуле:

NCFi – чистый денежный поток на расчетный период

Inv – размер начальных инвестиций

r – принятая ставка дисконтирования (или стоимость привлеченного капитала).

Внутренняя норма доходности – это значение ставки дисконтирования, при которой NPV равен 0, то есть для определения этого показателя нужно привести предыдущее равенство к следующему виду:

Экономический смысл IRR заключается в следующем:

Чем выше значение этого показателя, тем выше доходность инвестиций;
Показывает максимальную цену (например, процентную ставку по кредиту при использовании заемных средств), по которой имеет смысл привлекать средства, чтобы проект оставался прибыльным.

Индекс рентабельности рассчитывается по формуле:

Уже при PI>1 инвестиции считаются рентабельными.

Теперь рассмотрим статические методы оценки эффективности инвестиций. Они использовались еще до появления и распространения концепции дисконтирования денежных потоков и до сих пор применяются достаточно широко. Это объясняется, во-первых, простотой расчетов, а во-вторых, возможностью получения дополнительной информации, что никогда не бывает лишним, когда речь идет об инвестициях.

6 Расчет окупаемости при оценке эффективности инвестиций

Окупаемость инвестиций может быть оценена по двум параметрам:

PP (Payback Period) – срок окупаемости инвестиций – временной промежуток, в течение которого сумма полученных доходов сравняется с суммой затрат. При прочих равных условиях выбирают проект с меньшим сроком окупаемости;
ROI (Return On Investment) – коэффициент окупаемости инвестиций – показатель оценки рентабельности вложений, который демонстрирует, является ли вложение средств в определенный проект прибыльным или убыточным. При прочих равных условиях выбирают проект с более высоким ROI.

Payback Period
Расчет срока окупаемости инвестиций проводят по следующей формуле:

Этот показатель позволяет определить:

Возместятся ли инвестиции в течение срока экономического жизненного цикла инвестиционного проекта;
Когда инвестор может рассчитывать на получение прибыли.

Return On Investment
Для расчета этого показателя необходимы следующие данные:

Размер инвестиции – суммарное количество вложенных денежных средств;
Цена продажи – стоимость инвестиции к концу расчетного периода
Доход – любая прибыль, полученная в период владения инвестиционным активом (например, проценты по облигациям).

Формулы выглядит следующим образом:

Например, вы планируете вложить в покупку товара 100 у.е., этот товар в течение года принес вам 5 у.е. и на конец года его стоимость будет равна 105 у.е. Рентабельность такого инвестиционного проекта составит:

ROI = ((105 + 5)-100)/100 = 0,1 или 10 %, что значит, что на каждую условную денежную единицу, вы получите 0,1 у.е. прибыли.

Расчеты показателей ROI и PP просты и показательны, но, как уже было сказано, имеют существенный недостаток – они не учитывают неодинаковую стоимость денежных средств во времени.

7 Издержки и риски при расчете эффективности инвестиций

При оценке эффективности инвестиций следует учитывать не только временную стоимость денег и инфляцию, но и риски, которые делятся на 3 группы:

Общие риски – колебания курса валют, ухудшение экономической обстановки и т.п.;
Риски, характерные для конкретной сделки – отраслевые риски, несоблюдение сроков, гарантий, ненадежность продавца и т.п.;
Собственные риски – оценка эффективности предыдущих принятых вами решений (например, если ваш предполагаемый бизнес-партнер несколько раз вкладывал средства в различные проекты, которые каждый раз с треском проваливались, вам следует задуматься, стоит ли вкладывать деньги в очередной заинтересовавший его проект).

Обычно, более рискованные вложения в активы (акции, недвижимость и т.п.) имеют в перспективе большую рентабельность инвестиций ROI, но при неудачном повороте событий они могут обернуться гораздо большими убытками.

Также необходимо учитывать все издержки на поддержание инвестиционного проекта. Например, вы купили квартиру за 1 млн. рублей, а через несколько лет продали ее за 2 млн. рублей. Кажется, что коэффициент окупаемости вложений ROI составил 100 %, но при этом не учтены издержки на содержание квартиры до момента продажи, оформление документов, страхование т.д.

У любого человека (или предприятия), у которого появились сбережения, возникают мысли о том, как не только сохранить деньги , но и приумножить их. Чтобы увеличить объем денежных средств, существуют инвестиции . Для выбора способа вложения требуется оценка эффективности инвестиций всех видов. Чтобы получить прибыль, любимый метод наших соотечественников — хранить деньги дома, не подходит. Они обесцениваются из-за высокого уровня инфляции.

занимаются финансовые консультанты, различные фонды и банки. Ваши деньги они вкладывают в ценные бумаги, драгоценные металлы и камни, а также валюту иностранных государств. Реальные инвестиции — это вложение средства в нематериальные и материальные активы различных предприятий. Есть целый ряд разновидностей реального инвестирования средств.

Начальные инвестиции средств при организации предприятия.
Вложение денежных средств собственников компании в основные фонды или оборудование, для того чтобы повысить эффективность производства.
Экстенсивные вклады собственников, которые будут способствовать расширению производства.
Вклады в чужое предприятие, для того чтобы получить прибыль от одного или нескольких конкретных проектов.
Вложение в процессы, связанные с безопасностью и соблюдения различных стандартов и требования производства.
интеллектуальные вклады (в обучение сотрудников).

По сроку вложения все вклады делятся на долгосрочные (3-5 лет), среднесрочные (1-3 года) и краткосрочные (до 12 месяцев).

В зависимости от того, кто вкладывает средства, инвестиции делятся на:

государственные – вклады государства в развитие экономики;
частные – вложения юридических и физических лиц;
смешанные – совместные вложения государства и частных предприятий;
иностранные – вклады иностранных предприятий или физических лиц в экономику России;
совместные – вклады отечественных и иностранных инвесторов в совместное предприятие.

По уровню ликвидности инвестиции делятся на:

неликвидные (долгосрочные вклады в ценные бумаги);
низколиквидные (объекты, для реализации которых требуется длительное время);
среднеликвидные (объект можно реализовать за полгода);
высоколиквидные (объект можно реализовать за очень короткий срок).

Основной результат инвестиций – доходность. По этому параметру инвестиционные вклады делятся на:

бездоходные (социальные и экологические проекты);
низкодоходные – прибыль не превышает уровня инфляции;
среднедоходные – доход соответствует среднему показателю на рынке;
высокодоходные – прибыль гораздо выше среднего показателя на рынке.

Инвестиции физических лиц

Домашнее хозяйство, так же, как и предприятие, имеет определенные доходы и расходы . Доходы образуются не только от наемного труда и социальных выплат, но и как результат инвестирования сбережений. Ведь не зря в экономической теории домашние хозяйства относятся к основным поставщикам финансов в экономику государства.

Домохозяйства и отдельные частные лица могут своими сбережениями распорядиться следующим образом.

Поместить на депозиты отечественных и зарубежных банков (практически безрисковый, но низкодоходный вид инвестирования).
Вложить в ПИФы (передать в доверительное управление) – купить пай в виде ценных бумаг, предпочитают те, кто не обладают большим объемом сбережений и не уверены, что смогут правильно оценить ситуацию на рынке.
Передать в фонд банковского управления.
Поместить в негосударственный пенсионный фонд.
Самостоятельно приобрести ценные бумаги успешных предприятий.
Открыть на эти деньги собственное предприятие или вложить средства в чужое.
Использовать возможности венчурного инвестирования (вложить сбережения в уникальный проект)
Приобрести антиквариат, предметы искусства или дорогие редкие монеты.
Заняться Интернет-трейдингом.
Вложить деньги в золото и другие драгоценные металлы.

Недвижимость относится к материальным ценностям, поэтому достаточно хорошо защищена от инфляции. Ее можно использовать многообразно: сдавать в аренду , перепродать. Но это актив с низким уровнем ликвидности и требует больших расходов на приобретение и содержание. Наиболее выгодными считаются вклады в строящуюся жилую недвижимость, так как ее стоимость по ходу строительства повышается. Однако этот вид инвестирования все таки относится к рискованным.

Самые низкие риски при размещении сбережений на банковских депозитах. Если не превышать сумму, на которую распространяется государственное страхование, то они приближаются к нулю. Но и доходность только немного превышает инфляцию. Повысить ее можно, если поместить средства на длительный срок с капитализацией процентов. Если говорить о ПИФах, то при правильном выборе управляющего их доходность выше, чем у депозитов. Однако не стоит забывать, что и риски выше. Уровень доходности зависит от экономической ситуации, стоимости ценных бумаг на рынке, качества работы банковской системы, изменений в налоговом законодательстве.

ОФБУ в какой-то степени схож с ПИФ, но вместо ценной бумаги (пая) выдает сертификат, свидетельствующий о долевом участии. Пай можно продать, сертификат – нет. Хотя возможности для инвестирования у ОФБУ шире, чем у ПИФ, риски тоже выше – возможна потеря стоимости Фонда. Негосударственные пенсионные фонды относятся к самым надежным финансовым институтам. В отличии от государственного фонда, они могут диверсифицировать портфель и сотрудничать с многими управляющими компаниями. Если даже негосударственный фонд ликвидируется, накопления будут переведены а ПФР и инвесторы средства не потеряют. Но высокую доходность от вкладов в негосударственные фонды никто не гарантирует.

Критерии отбора объекта инвестиций

Автор советов — Андрей Зотов - управляющий партнер ADJ Consulting. Что может сподвигнуть инвестора купить долю в вашем бизнесе? Каковы критерии отбора инвестором тех фирм, на развитие которых они намерены выделять средства?

Самые популярные критерии для отбора объекта инвестиций:

инвестор четко понимает бизнес-идею (технологию производства);
прозрачность стратегии и реальность, достижимость поставленных целей;
личность лидера внушает доверие и веру в успех;
логично построенное управление бизнесом, определенность бизнес-процессов;
сотрудники ориентированы на общие цели, цели понятны для них, работники мотивированы;
учет строится таким образом, что результаты за текущий период поддаются логическому объяснению, а видимость перспективы как минимум на несколько лет вперед;
есть несколько продуманных возможностей свернуть бизнес, и как минимум одна выгодна.

Понятно, что есть случаи, когда некоторые критерии не берутся в расчет. Например, неэффективно построенный финансовый учет. Но этот недостаток легко исправить.

Намного больше исследований на тему, какие же критерии достаточны для того, чтобы стать кандидатом на инвестирование. Единого четкого набора таких критериев не существует: и портфельный инвестор подыскивает для себя следующую цель, обращая внимание на некоторую внутреннюю стратегию (компании или фонда, например), которая меняется с течением времени. Но есть около сотни проектов, в которых участвовали специалисты нашей фирмы, вот представлен «короткий список» условий этой достаточности:

лидер проекта, который внушает доверие к своей персоне;
четкая модель бизнеса;
прозрачность финансового состояния организации;
уровень оценки, подходящий для инвестора;
инвестиционные показатели, которые способны заинтересовать.

Не факт, конечно, но если попробовать убрать лишь один из этих критериев и подумать, будут ли у инвестора поводы для приглашения на переговоры об основных пунктах сделки. Нужные критерии успешной сделки обозначаются на первоначальных стадиях – подготовка, сбор исходной информации, знакомство с лидерами. И тут появляется вопрос взаимоприемлемой оценки.

На этом этапе успеху инвестиционной сделки препятствуют и иные обстоятельства: предприниматель и инвестор могут совершенно по-разному воспринимать смысл и результаты предстоящей сделки. Нужно оговориться, что ситуация изначально не равновесна, поскольку инвестор – это профессионал в сфере покупки/продажи долей в бизнесе.

В большинстве инвестиционных фондов трудятся специалисты, которые не только сами успешно привлекали капитал в свои бизнес-проекты, но участвовали в заключении сотен инвестиционных договоров, тогда как предприниматель иногда ищет инвестиции впервые или во второй раз после крайне неприятного первого… Как не обращать внимания на предрассудки? Это несложно: пользуйтесь принципом «предупрежден – значит, вооружен»: попытайтесь понять, что побуждает инвестиционного партнера до начала конкурентных переговоров. Вот самые типичные внутренние барьеры, которые преодолевает сам предприниматель:

нежелание оценивать стоимость бизнеса, трудности в выделении долей;
невозможность тотального контроля проекта;
нежелание показывать свои неудачи, ошибки и недостатки;
страх лишиться части управленческих полномочий, отсутствие опыта работы в коллегиальных органах управления;
много накладных расходов на то, чтобы привлечь капитал и построить взаимоотношения с инвесторами (время-деньги: всё нужно пояснять);
необходимость формулировки и обоснования стратегии, создания убедительной для инвестора документации;
неясность стратегии инвестора (что он задумал?);
необходимость корпоративного управления по мировым стандартам (для чего, мы и так хороши!);
уменьшение прибыльности при прозрачности финансового учета.

Инвестиции юридических лиц

Инвестиции юридических лиц тоже делятся на реальные и портфельные. Реальные инвестиции представляют из себя капиталовложения, для того чтобы создать новые фонды или для воспроизводства уже существующих. Также они чаще всего используются просто для увеличения объема оборотных средств. Портфельные инвестиции образуют прежде всего основной капитал данного предприятия.

Виды реальных инвестиций

Вклады в материальные активы: земельные участки, имущественные комплексы (сооружения, здания), новое строительство, модернизацию, реконструкцию, оборудование, машины, вычислительную технику, транспортные средства.
Вклады в нематериальные активы: лицензии, авторские права, технологии, патенты, товарные знаки, программное обеспечение, права на пользование землей и другими ресурсами, исследования, маркетинг, обучение персонала, социальные программы.

К портфельным инвестициям предприятия относятся: вклады в ценные бумаги (облигации, акции, паи), целевые банковские депозиты, долговые права.

Кроме того, инвестиции делятся на начальные и реинвестиции, активные (на расширение) и пассивные (поддержание процесса производства).Принципы выбора вида вклада для предприятия практически не отличаются от принципов выбора частного лица – требуется получить доход при минимальном уровне риска. Чтобы достичь поставленной цели, применяются два способа: тщательный выбор финансовых инструментов и диверсификация (распределение денежных средств между различными видами активов).

При выборе финансовых инструментов обязательно соблюдаются два правила: гарантированный, но не очень большой доход можно получить практически без риска, а при росте доходности неизменно повышается риск. Важно достичь оптимального соотношения в комбинации «доходность-риск». Для любого предприятия вопросы, связанные с инвестированием, имеют огромное значение. Поэтому формируются долгосрочные цели, определяются самые оптимальные способы их достижения, а также способы их коррекции, в том случае если изменятся внешние экономические обстоятельства. На крупном предприятии разрабатывается общая стратегия (для всего предприятия) и отдельные стратегии для каждой хозяйственной единицы.

Качество инвестиций, рентабельные инвестиционные объекты, минимизация рисков при капиталовложении, основные характеристики эффективного вложения – информация об уровне гипотетической доходности инвестиции является ключевой при совершении капиталовложений. Поэтому в данной статье указываются основные параметры, которые способны подтвердить экономическую целесообразность инвестиций в конкретный объект, а также представляется полная информация о рентабельных инвестиционных инструментах.

Параметры, на основании которых производится оценка качества инвестиций

Качество инвестиций – это показатель, который характеризует степень доходности капиталовложения в конкретный инвестиционный сегмент и объект. Фактически, под качеством понимают несколько ключевых характеристик, которые присущи определенному объекту инвестирования:

Рентабельность – это показатель общей доходности инвестиции по отношению к объему расходов;
Период окупаемости – это показатель, определяющий доходность за конкретный период владения инвестиционным активом. В зависимости от сроков возврата капитала инвестиции делятся на краткосрочные вложения (до 1-го года), среднесрочные (1-3 года), долгосрочные (более 3-5 лет);
Ликвидность. Качество инвестиций также определяется по степени ликвидности объекта, то есть, по его способности в краткие сроки конвертировать совершенное вложение в денежный эквивалент, максимально близкий к среднерыночному. В зависимости от степени ликвидности принято различать: высоколиквидные, среднеликвидные и низколиквидные инвестиционные объекты;
Риски. Риски сопровождают любую инвестиционную деятельность, минимальные риски влияют на качество инвестиций.Наиболее рисковыми считаются капиталовложения в спекулятивные объекты (валюты, акции, облигации, сертификаты, драгметаллы), а также в финансовые активы (ценные бумаги через ПИФы, кредиты или лизинги) Дело в том, что на важнейший параметр эффективной инвестиции – рентабельность, в данном случае будут влиять колебания на валютном или фондовом рынке. То есть, общий уровень доходности, период окупаемости, ликвидность, будут сильно зависеть от макроэкономических факторов. Более качественнымиинвестициями считаются вложения в реальный сектор – недвижимость или жилищное строительство. В данном случае риски будут более прогнозируемыми, соответственно, инвестор сможет корректнее оценить степень изменения рентабельности, период окупаемости вложений и т.д. Главные риски при капиталовложениях во вторичную и первичную недвижимость, являются региональные (спрос, конкуренция на рынке, девальвация и инфляция в конкретном регионе).

Именно поэтому наибольшие объемы мировых инвестиций поступают в первичную и вторичную недвижимость. Качество инвестиций при этом зависит от рынка. В целом, первичная и вторичная недвижимость дорожает в мире на 5%-7%. Согласно последним аналитическим данным, в России рост стоимости объектов пошел на спад ввиду стагнации рынка, растущей инфляции и девальвации рубля – годовой прирост капитала объектов при этом снизился до 5%.

Наибольшим приростом к капиталу обладает недвижимость Лондона – в среднем он достигает 10%-12% для фешенебельной недвижимости и 9% для новостроек. Поэтому первичную и вторичную недвижимость Лондона поступает около 47% от общего объема иностранных инвестиций по отношению к европейскому рынку. Непосредственно русскоговорящие вкладчики являются лидерами покупки недвижимости в Сити ценой от £1,200,000, также каждый 15-й объект в самом дорогом районе Лондона (Белгравии) ценой в £10,000,000-£15,000,000, является собственностью соотечественников. Ввиду высокого качества инвестиций вкладчики из СНГ получили третью позицию по доходности вложений в недвижимость Лондона, которая составила 34% в 2014 году.

Новостройки Лондона как объекты, дающие высококачественные инвестиции

С экономической точки зрения наиболее выгодными считают вложения в первичную недвижимость Лондона, то есть, в новостройки. Такие объекты обеспечивают высокую рентабельность, минимальные расходы при вложениях, так как может оплачиваться только депозит или осуществляться полный выкуп квартиры с «финансовым плечом» без учета роста цен. Кроме того, покупка квартир в новостройках Лондона является оптимальной как для краткосрочных инвестиций (на 1-2 года), благодаря перепродаже недвижимости, так и для долгосрочных вложений с дальнейшей сдачей объекта в аренду.

Высокое качество инвестиции обеспечит капиталовложение в элитный сектор первичной недвижимости – к такому сектору относятся все новостройки, расположенные в Южном Кенсингтоне, Мэйфере, Белгравии, Челси, Ноттинг Хилле, Вестминстере, Сити, Найтсбридже и т.д. При этом квартиры должны находиться в ценовом диапазоне от £5,000,000-£7,000,000 – это обеспечит максимальный прирост капитала в размере 10%-12%, а также интенсивный рост арендных ставок, который к 2015 году колеблется в пределах 10%-14%.

Оптимальными станут новостройки, расположенные на главных улицах британской столицы – на Риджент Стрит, Бонд Стрит, Оксфорд Стрит, Пикадилли и т.д. Такие объекты будут не только высокодоходными, но и ликвидными, ввиду высокой конкуренции покупателей на один жилой объект – свыше 12,1 человека. Аналитики крупнейшего агентства JonesLangLaSalleтакже подтверждают данное мнение – эксперты спрогнозировали, что жилой фонд в новостройках данных районов возрастет в цене на 18% к началу 2017 года.

Учитывая высокое качество инвестирования первичной недвижимости Лондона, становится понятной тенденция роста объемов русских капиталовложений, которые в 2014 году составили £109,400,000 в элитный сегмент новостроек. Крупнейшие русифицированные агентства по продаже недвижимости в британской столице также отметили растущий спрос на первичные квартиры премиум класса у инвесторов из СНГ. В частности, лидирующее агентство, специализирующееся на продаже квартир в лондонских новостройках - Лондон Консалтинг преимущественно проводило сделки продаж высоколиквидных жилых объектов. Наиболее активными клиентами компании Лондон Консалтинг оказались инвесторы из 4-х стран СНГ: России, Азербайджана, Казахстана и Украины, осуществивших покупку первичных квартир ценой от £5,000,000 и более.

Преимущества покупки первичной недвижимости Лондона, которые повышают инвестиционное качество

Качество инвестиций в первичную недвижимость Лондона основано на многих показателях. Основными из них считаются:

Высокая доходность. Оценку рентабельности капиталовложений целесообразнее рассмотреть на конкретном примере. Допустим, что квартиру в новостройке можно купить за 10% депозита до момента завершения строительства. При этом перепродажу осуществить через 1-н год после вложения, за который стоимость объекта успеет возрасти на 7%. В данном случае ежегодный доход капиталовкладчика будет следующим: 7/10=70%;
Возможность получать пассивный доход. Инвестиции в новостройки дают качественный пассивный доход от роста арендных ставок. К началу 2015 года по отношению к 2014 году прирост к аренде достиг рекордных отметок в 10%-14%. Аналитики от The Telegraph провели опросы среди собственников, после чего было установлено, что свыше 10% собственников готовы поднять аренду еще на 10% вначале 2016 года;
Низкий объем расходов. Высокая рентабельность, а также краткий период окупаемости инвестиций в новостройки во многом связан с экономией на вложениях в первичную недвижимость. Так, инвестор имеет возможность оплатить только 20% от цены квартиры (для депозита) и затем перепродать ее в фазе строительства, или имеет право полностью выкупить квартиру с «финансовым плечом» по старой цене, «замороженной» на первых этапах возведения;
Экономия на налогах. Повышению качества инвестиций в новостройки также способствует налоговая система, которая не облагает ставкой сделки перепродажи квартир в комплексах, которые не сдались в эксплуатацию. Размер экономии варьируется от 1% до 5%;
Гарантии. При полном выкупе апартаментов вкладчик получает десятилетнюю гарантию от Национальной Комиссии Жилого Строительства.