Предоставление жилых помещений по договору найма. Регламент предоставления жилого помещения по договору социального найма: основания и нормы

Предоставление жилого помещения по договору социального найма на сегодняшний день представляет одну из самых актуальных тем в сфере жилищного права. Регулируется данный вопрос Жилищным кодексом РФ. Теме посвящена отдельная статья источника права 49, которая раскрывает собой все правовые нюансы предоставления жилья для граждан России.

Коммерческий найм государственного и муниципального жилья

Получение жилья по соцнайму - одна из самых противоречивых проблем современности, в которой разобраться пытаются все практикующие юристы. Это обусловлено самим порядком предоставления социального жилья.

Если обратиться к статье Жилищного кодекса, то можно понять, что предметом договора о социальном найме могут выступать только жилые помещения, которые находятся в государственной или же муниципальной собственности.

Квартиры из жилищного фонда, находящегося в ведомстве государства или муниципалитетов, предоставляются для граждан только с учетом их конечной цели.

В частности, социальный найм подразумевает предоставление помещений не только для жилого использования, но и для коммерческого.

Коммерческий найм социального жилья подразумевает составление договора. Заключается он между двумя сторонами: наймодателем, в роли которого может выступать как частное лицо, так и публичное лицо (например, муниципалитет), и нанимателем. Чтобы коммерческий найм был заключен, необходимо соблюдение главного условия: волеизъявление сторон должно быть полностью свободным. В отличие от социального найма, коммерческий не подразумевает соблюдение участниками договора определенных условий предоставления в пользование подобных объектов, прописанных в российском законодательстве.

Получение жилья по договору соцнайма для коммерческих целей не противоречит «букве» закона. Подобная вариация допускается в соответствии со ст. 19 ЖК РФ. Однако если проанализировать кодифицированный источник права, то можно сделать вывод, что представление жилья для граждан из государственного или муниципального жилфонда не должно происходить с коммерческими целями, которые подразумевают извлечение прибыли.
Подобные коллизии российского законодательства позволяют говорить о его несовершенстве, которое должно быть устранено в минимальный временной период.

Как получить жилье по договору соцнайма

Вопрос о том, как получить жилье согласно договору о социальном найме с дальнейшим правом его приватизировать, поднимается с особой периодичностью. Закон гласит о том, что осуществить подобную сделку с государством имеют право только отдельные категории граждан, которые смогут соблюсти основополагающие условия найма.

Во-первых, предоставление государственного жилья по договору найма с возможность приватизировать его в дальнейшем может быть осуществлено только следующими категориями граждан:

• малоимущие семьи;
• лица, которые не имеют собственного имущества, но при этом не пользуются социальными квартирами;
• иностранцы или лица без определенного гражданства, что подтверждается международным договором;
• иные категориям граждан.

Во-вторых, получить жилье по договору найма можно лишь в порядке очереди, о чем гласит ЖК РФ ст. 57. Подобный порядок очередности возникает с момента постановки граждан на учет в государственном или муниципальном органе, который отвечает за предоставление жилья в социальный найм.

• граждан, чьи жилищные условия не соответствуют нормам, в частности, если постройка признана аварийной, что делает ее ремонт или реконструкцию невозможной;
• детей-сирот и детей, которые остались без попечения родителей;
• граждан РФ, страдающих тяжелыми заболеваниями, перечень которых закрепляет закон, в частности, Постановление Правительства РФ;
• инвалидов I или II нерабочей группы, а также людей, которые получили инвалидность в результате ликвидации последствий на ЧАЭС;
• военнослужащих, которые получили серьезные увечья, повлекшие за собой инвалидность, во время выполнения профессиональных задач;
• ветеранов ВОВ;
• граждан, которые признаются жертвами природных и техногенных катастроф.

Чтобы получить жилье по договору найма от государства, необходимо соблюсти следующий порядок действий:

• Встать на учет в орган муниципальной или государственной власти, соблюдая законодательные нормы.
• Представить документы, которые необходимы для подтверждения статуса малоимущей семьи, инвалидности и др. Какие документы необходимы для этого, чтобы соблюсти законодательный порядок, можно узнать в Департаменте жилищного фонда.
• Выждать время, пока подойдет очередь на предоставление малоимущей семье жилья, после чего повторно собрать документы признания граждан нуждающимися и представить их в областной Жилищный фонд.

При этом важно помнить о том, что закон категорически запрещает предпринимать какие-либо действия, которые влекут за собой ухудшение условия проживания в том или ином помещении, с целью получить жилплощадь по договору социального найма с дальнейшим правом приватизировать госсобственность. Предоставление компетентными органами свидетельства о том, что жилищные условия были намерено ухудшены, является основанием для отказа выделения жилья по соцнайму даже для малоимущей семьи с маленькими детьми.

Предоставление жилья малоимущим и иным гражданам

Гарантии предоставления жилого помещения для малоимущей семьи и иным категориям граждан прописаны в Жилищном кодексе РФ. Закон гласит о том, что жилье выделяется в порядке очереди в найм по социальному договору. При этом признанные нуждающимися семьи и физические лица имеют право в дальнейшем приватизировать муниципальную квартиру.

Первоначально жилье в найм предоставляется для малоимущей семьи, которой нужны жилищные условия для нормальной жизни и воспитания подрастающего поколения. При этом, какие семьи будут признаны нуждающимися в первую очередь, определяет региональный закон, принятый в том или ином субъекте РФ.

Закон РФ гласит о том, что за предоставление жилья в найм для малоимущей семьи или другой категории нуждающихся граждан, которые имеют на то заключение, осуществляется определенная плата. Иными словами, плата это финансовая сделка между участниками договора, которую предусматривает законодательный порядок.

Плата представляет собой коммерческий взнос, который направляется в казну уполномоченного органа. В большинстве случаев плата зачисляется на счет муниципалитета.

Кроме того, договор, заключенный между участниками сделки, подразумевает то, что на нанимателя возлагается плата за коммунальные услуги, которыми пользуются все члены семьи. Но даже несмотря на это, плата за жилплощадь для семьи, полученную в социальный найм, будет намного ниже, чем плата за арендуемую квартиру у частных собственников или юридических лиц.

Плату и ее размер для малоимущей семьи и нуждающихся категорий физических лиц определяют документы, подтверждающие сделку социального найма. При этом нормы финансовых расходов не могут превышать показатели, закрепленные законодателем 1 марта 2015 года. Кроме того, плата не может повышаться чаще, чем 1 раз в три года.

Закон устанавливает возможность для граждан, нуждающихся в жилплощади, приватизировать помещение, предоставленное в социальный найм. Для этого нужны следующие документы:

• договор, заключенный о социальном найме жилья с уполномоченным органом;
• выписка, которая получена из распоряжения о выделе жилплощади;
• технический паспорт с экспликацией;
• документы, удостоверяющие личность каждого из нанимателей;
• документы, утверждающие семейное положение нанимателей;
• заявление, чтобы приватизировать квартиру, в письменной форме;
• документы, подтверждающие согласие всех жильцов приватизировать жилплощадь.

Кроме того, должны быть соблюдены и другие правовые нормы. В частности:

• Наниматель должен проживать в данном помещении не менее 5-10 лет. Точный срок устанавливает программа социального найма конкретного региона, а также договор, подписанный в законном порядке.
• Должна осуществляться своевременная оплата, которую предусматривает закон, за социальный найм. В большинстве случаев оплата должна быть перечислена в казну до 10 числа каждого месяца.
• Жилье, на которое распространяется приватизация, должно содержаться в приемлемом состоянии.

Таким образом, приватизировать социальное жилье могут лишь те граждане, которые соблюдают нормы владения и пользования подобной жилплощадью.

Основания признания граждан малоимущими

Так как программа социальной защиты граждан предусматривает первоочередную помощь в обеспечении жильем малоимущих лиц, то закон закрепляет четкую процедуру признания их таковыми.

Основания признания граждан малоимущими сформулированы в ст. 51 ЖК РФ. Кроме того, порядок признания дополняется региональными законами, действие которых распространяется на конкретный регион.

Процедура признания в большинстве случаев происходит с учетом доходов граждан, нормы которых разнятся в зависимости от субъекта проживания. При этом учитывается прожиточный минимум.

Кроме того, процедура признания граждан малоимущими зависит и от стоимости и площади имущества, которым обладают субъекты правоотношений. Если уполномоченный орган установит, что площадь жилой недвижимости на каждое лицо превышает необходимую норму, то процедура признания может быть завершена.

Таким образом, предоставление жилья по договору о социальном найме возможно только в том случае, если прошла процедура признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Вопрос-ответ

Бесплатная онлайн юридическая консультация по договору социального найма

Задайте вопрос бесплатно и получите ответ юриста в течение 30 минут

Спросить юриста

Жильё соцнайма

Малоимущими признали, нуждающимися в жилье тоже,в очередь поставили. А ребенок-инвалид,с хроническим заболеванием, имеет право на первоочередное получение жилплощади. Мои дальнейшие действия? Куда обращаться? И что мне делать? Спасибо!

Ирина 04.03.2019 15:33

Дубровина Светлана Борисовна 14.03.2019 09:28

Задать дополнительный вопрос

Согласна с коллегой.

Захарова Елена Александровна 15.03.2019 10:00

Задать дополнительный вопрос

Также вам будут полезны следующие статьи

• Пользование жильем по договору найма жилого помещения жилищного фонда социспользования
• Выселение из жилья, предоставленного по договору найма социального использования
• Прекращение договора найма специализированного жилого помещения
• Наймодатель по договорам найма жилья жилищного фонда социального использования
• Порядок предоставления иного жилья в связи с необходимостью освободить нанимаемое
• Условия, при которых обмен жильем между нанимателями по договорам социального найма не допускается
• Учет законных интересов граждан при предоставлении жилья по договорам соцнайма
• Предоставление жилья по договорам найма жилых помещений социального использования
• Права и обязанности сторон договора найма жилья жилищного фонда социального использования
• Срок договора найма жилья жилищного фонда социального использования
• Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору найма жилья жилищного фонда социального использования
• Учет наймодателем заявлений о предоставлении жилья по договорам найма жилищного фонда социального использования
• Выселение нанимателя и членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилья
• Право нанимателя на заключение договора найма жилья жилищного фонда социального использования на новый срок
• Предоставление другого благоустроенного жилья по договору соцнайма в связи с выселением
• Наниматель по договору найма жилья жилищного фонда социального использования
• Выселение гражданина из помещения с предоставлением другого жилья по соглашению о найме социального типа
• Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору соцнайма
• Учет граждан, нуждающихся в предоставлении жилья по договорам найма социального использования
• Выселение нанимателя и его семьи из жилого помещения с предоставлением другого жилья по договору соцнайма
• Предмет договора найма жилья жилищного фонда социального использования
• Сохранение договора найма жилья жилищного фонда социального использования при переходе прав на жилье или изменении наймодателя
• Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования
• Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения

• Полное отсутствие места для проживания.
• Жилое помещение имеет недостаточную площадь на каждого члена семьи (меньше нормы установленной законом).
• Помещение не соответствует нормам безопасности или находится в аварийном состоянии.
• Гражданин или кто-то из членов его семьи страдают тяжелой формой заболевания, при котором совместное проживание не допускается.

Основания для отказа

Решение об отказе в постановке на учет выдается в течении 3-х рабочих дней со дня подачи заявления. В таком документе обязательно указывают причину отказа, это может быть:

1. Сознательное ухудшение условий проживания за последние 5 лет, а именно:
   • обмен благоустроенного жилья на аварийное;
   • продажа или передача в дар пригодной для проживания недвижимости;
   • подселение к себе третьих лиц (исключение – супруги, родители и дети);
   • доказаная вина гражданина в причинении вреда собственному жилищу.
2. Предоставление не полного или не действительного пакета документов.
3. Собранные документы не подтверждают право кандидата, претендовать на социальное жилье.

Внимание! Отказ в постановке на учет можно обжаловать в судебном порядке.

Порядок действий

1. Необходимо обратиться в исполнительный комитет и подать заявление и комплект документов.
2. После сдачи и рассмотрения заявки гражданина ставят в очередь на получение жилья.
3. Получение подтверждения наступления очереди в письменном виде.
4. Сбор документов для заключения договора.
5. Обращение в муниципалитет для подписания .
6. Вселение в предоставленное жилое помещение.

Кому выдаётся муниципальная квартира?

Граждане, имеющие право претендовать на выделения жилплощади из государственного фонда, подразделяются на категории:

• Малоимущие.
• Военнослужащие.
• Многодетные семьи.
• Жильцы ветхих и аварийных домов (процедуру переселения из ветхого жилья по договору социального найма мы подробно рассматриваем ).
• Дети-сироты.
• Ветераны и инвалиды ВОВ.
• Граждане с тяжелыми хроническими заболеваниями.

Государственные нормы предоставляемой площади

Размер жилья, передаваемого гражданину в найм, определяется государственными нормами. Каждый субъект РФ устанавливает свои нормативы, на формирование которых влияет соотношение двух параметров:

• количество свободной муниципальной недвижимости в регионе;
• списочная численность очередников.

Обратите внимание! Если в семье нанимателя на момент постановки на учет есть беременная женщина, площадь выдаваемого жилья увеличивается минимум на 15 кв.м.

Для определения потребности гражданина в расширении жилплощади, существует понятие учетной нормы.

Данный норматив также самостоятельно устанавливается администрацией каждого субъекта РФ и регламентируется статьей 50 ЖК РФ .

Учетная норма - это минимальный размер площади, который должен приходится на каждого проживающего в доме, комнате или квартире. Размер жилой площади помещения необходимо разделить на количество зарегистрированных в ней жильцов, и сравнить полученный результат с учетной нормой.

В случае, когда полученный результат меньше установленного норматива, гражданин имеет право претендовать на улучшение условий проживания.

Документы необходимые для постановки на учет

Для того чтобы стать в очередь на получение жилья в , необходимо собрать и предоставить следующие документы:

1. заявление на предоставление жилья, в нем необходимо детально обосновать свою потребность и объяснить невозможность самостоятельного решения жилищного вопроса. Заявление подписывают все члены семьи;
2. копии идентификационных документов для всех членов семьи:
   • удостоверение личности (паспорт, ИНН, пенсионные свидетельства);
   • подтверждение родственных связей (свидетельства о браке, свидетельства о рождении);
3. документы подтверждающие права владения текущем жильем (выписка из единого госреестра недвижимости, договор социального найма);
4. справки о доходах и налогооблагаемом имуществе каждого заявителя;
5. актуальная выписка из домовой книги;
6. справка о постановке заявителя и его семьи на учет в качестве нуждающихся в жилье;
7. письменное согласие на обработку данных;
8. другие дополнительные справки и выписки, индивидуальные для каждого отдельного случая.

Сроки исполнения

Предоставление жилого помещения по осуществляется в порядке очереди, которая разделена на три группы:

1. Внеочередное получение.
2. Первая очередь.
3. Получение на общих основаниях.

Правовыми актами не установлен ни минимальный, ни максимальный срок, в течение которого жилье должно быть предоставлено.

Внимание! Можно проверить очередность предоставления жилья по спискам, обратившись с жалобой в прокуратуру.

Стоимость и оплата

жилого помещения состоит из двух частей:

• содержание жилья, то есть оплата коммунальных услуг;
• плата непосредственно за наем, устанавливается органами местного самоуправления в расчете на 1 квадратный метр жилой площади.

Внеочередное получение жилого помещения

Право получит жилье вне очереди, получают следующие категории граждан:

• проживающее в ветхом и аварийном жилье;
• больные тяжелыми заболеваниями, опасными для окружающих;
• действующие и ушедшие в отставку судьи со стажем работы в должности не менее 20 лет, либо ставшие инвалидами в период работы;
• прокуроры и сотрудники Следственного комитета РФП;
• спасатели, профессионально работающим в аварийно-спасательных службах;
• сотрудники ОВД РФ, не имеющие жилого помещения по месту службы;
• граждане, выселяемые из социального жилья в связи со сносом домов для размещения объектов инфраструктуры чемпионата мира по футболу FIFA 2018 г.

Данный список не является полным, так как государственные органы управления могут предоставляет право первоочередного получение жилья и другим категориям граждан.

С января 2013 г. дети-сироты не имеют права на получение жилья вне очереди.

Льготы

На государственном уровне разработаны программы поддержки граждан, решивших приобрести жилье. Существует категории лиц, имеющих право на субсидии, жилищные сертификаты или земельные участки под строительство:

• молодые семьи;
• многодетные семьи;
• молодые научные сотрудники;
• работники образовательных и медицинских учреждений;
• молодые люди, готовые работать в сельской местности;
• инвалиды и дети-инвалиды;
• пенсионеры;
• матери-одиночки;
• военнослужащие.

Обратите внимание! Сумма выплаты не одинаковая для всех. В каждой категории свои критерии отбора и свои суммы компенсации.

В заключении необходимо напомнить, что жилье, переданное гражданину в социальный найм, может быть приватизировано им в любой момент, при условии, что он первый раз в жизни участвует в переводе муниципального жилья в личную собственность.

1.2. Предоставление жилых помещений по договору коммерческого найма

Договор коммерческого найма жилого помещения предоставляет собой гражданско-правовое соглашение, по которому одна сторона (именуемая наймодатель), обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 671 ГК РФ).

При рассмотрении договор коммерческого найма жилого помещения следует иметь в виду, что ряд положений являются сходными с договором социального найма жилого помещения. Так, например понятийный аппарат относительно коммерческого найма закрепляется нормами ЖК РФ, регулирующими отношения социального найма, а именно понятия «жилое помещение», «виды жилых помещений» и т. д. Несмотря на это, имеется ряд существенных отличий.

Сторонами договора коммерческого найма жилого помещения, как видно из ст. 671 ГК РФ, являются наниматель и наймодатель. В отличие от договора социального найма на стороне наймодателя выступают не Российская Федерация и субъекты РФ, а собственник недвижимого имущества (гражданин или частная организация). На стране нанимателя могут быть любые индивидуальные субъекты, в отличие от договора социального найма. Юридическим лицам, как и по договору социального найма, жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основании договора аренды или иного договора. Однако юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан (ч. 2 ст. 671 ГК РФ). Гражданский кодекс РФ по-новому определяет круг лиц, имеющих право пользования жилым помещением. Вместе с нанимателем по договору коммерческого найма имеют право пользования жилым помещением постоянно проживающие с ним лица (ст. 677 ГК РФ), в числе которых, кроме членов семьи нанимателя, могут быть и другие лица, не входящие в состав семьи нанимателя, при этом в договоре коммерческого найма должны быть указаны все граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем в жилом помещении. В случае, если в договоре не указаны некоторые граждане, их вселение в жилое помещение производится с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно проживающих с ним в жилом помещении. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется (ст. 677, 679 ГК РФ). Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения (ч. 3 ст. 671 ГК РФ).

Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут известить наймодателя о заключении с нанимателем договора о том, что они несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае все такие граждане являются сонанимателями. Поэтому в случае исполнения полностью одним из сонанимателей солидарной обязанности все остальные сонаниматели по закону освобождаются от исполнения кредитору (наймодателю), а сонаниматель, исполнивший солидарную обязанность (например, внесший плату за жилье и коммунальные услуги), имеет право регрессного требования к остальным сонанимателям в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого (ст. 325 ГК РФ).

Гражданский кодекс РФ при регулировании жилищных отношений использует понятие «объект» договора коммерческого найма, ЖК РФ применяет термин «предмет». Разницы между ними ровным счетом никакой, поскольку они являются синонимами.

Предметом (объектом) договора коммерческого найма является жилое помещение. Согласно ст. 673 ГК РФ объектами договора найма жилого помещения могут быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания: квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома. Неизолированное жилое помещение не может быть объектом (предметом) договора найма. В многоквартирном доме объектом договора коммерческого найма наряду с жилым помещением, занимаемым нанимателем по договору, является также часть общего имущества собственников квартир (ст. 290, ч. 2 ст. 673 ГК РФ), причитающаяся собственнику сдаваемого внаем жилого помещения. Кроме того, в ГК РФ устанавливается, что соответствующее жилье должно быть пригодным для проживания. Порядок определения пригодности жилых домов для этой цели установлен в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома – аварийным и подлежащим сносу, которое утверждено Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. № 47.

Жилое помещение по данному договору предоставляется из жилого фонда, который именуется фондом коммерческого использования. В соответствии со ст. 19 ЖК РФ фондом коммерческого использования признается совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.

Форма договора – простая письменная, никого предварительного порядка или процедуры, таких как постановка на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий и стояние в очереди на получение жилого помещения, получение ордера на вселение в жилое помещение и иное, для его заключения не требуется, достаточно лишь достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора. Такой договор не требует нотариального удостоверения. Но несоблюдение простой письменной формы договора найма жилого помещения не влечет ее недействительности, поскольку согласно ст. 162 ГК РФ, такие последствия наступают в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон. Однако несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (п. 1 ст. 162 ГК РФ).

Условие о сроке договора коммерческого найма четко установлено ГК РФ. Так, в соответствии со ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий 5 лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на 5 лет. Таким образом, законодатель при определении характера срочности данных правоотношений определяет лишь верхний предел. Это означает, что договор коммерческого найма может быть заключен и на 1 год. При такой ситуации данные отношения приобретают статус краткосрочного найма. Условия о сроке договора коммерческого найма существенно отличаются от аналогичных условий по договору социального найма, где срок действия не устанавливается, т. е. договор социального найма носит бессрочный характер.

Таким образом, в зависимости от того, на какой срок заключается договор найма жилого помещения, законодательство различает два вида договора (п. 2 ст. 683 ГК РФ):

1) краткосрочный наем, т. е. заключенный на срок до 1 года;

2) долгосрочный наем, т. е. заключенный на срок от 1 года до 5 лет.

По договору краткосрочного найма права нанимателя уже, чем по долгосрочному договору.

По договору краткосрочного найма наниматель не имеет права:

1) вселять временных жильцов, не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок, сдать жилое помещение в поднаем;

2) передать права нанимателя другому гражданину, совместно с ним проживающему.

Совместно проживающие с ним граждане не могут быть сонанимателями.

До принятия нового ГК РФ на практике встречались случаи, когда во время существования жилищных правоотношений происходил переход права собственности на жилое помещение от одного лица к другому (замена наймодателя), в связи с чем договор найма жилого помещения расторгался либо изменялись условия договора. Это нередко влекло за собой нарушение жилищных прав нанимателей и членов их семей.

Новый Гражданский кодекс РФ в ст. 675 ГК РФ содержит важную гарантию сохранения стабильности договора найма жилого помещения в таких случаях. Так, переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма (ст. 675 ГК РФ). Данное положение дублирует ст. 64 ЖК РФ, которая регулирует отношения по договору социального найма.

Вопрос оплаты жилья по данному виду договора имеет большое практическое значение. Определение размера оплаты жилья по данному виду договора найма является диспозитивной возможностью сторон, т. е. он решается по взаимному соглашению контрагентов. Но в соответствии с ч. 2 ст. 682 ГК РФ в случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, то действует презумпция жилищного пава, согласно которой плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном ЖК РФ (ст. 682 ГК РФ).

Договор найма жилого помещения, в том числе и коммерческого найма, является двусторонним договором, в котором стороны имеют права и несут соответствующие обязанности. В договоре коммерческого найма права и обязанности сторон, как правило, определяются соглашением сторон. Отдельные права и обязанности сторон установлены законом. В число обязанностей наймодателя по договору коммерческого найма входят:

1) обязанность удовлетворять жилищные потребности нанимателя и членов его семьи. Поэтому наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания;

2) обязанность осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

3) обязанность предоставлять или обеспечивать нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг;

4) обязанность обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении (ст. 678 ГК РФ).

5) обязанность проводить капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения, если иное не установлено договором найма жилого помещения (ст. 681 ГК РФ).

Круг обязанностей нанимателя по договору коммерческого найма значительно расширен по сравнению с обязанностями нанимателя по договору социального найма.

Обязанности нанимателя жилого помещения регламентированы в ст. 678 ГК РФ:

1) использовать жилое помещение только для проживания;

2) обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии;

3) не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя;

4) своевременно вносить плату за жилое помещение;

5) самостоятельно вносить коммунальные платежи (если договором не установлено иное).

Гражданский кодекс РФ устанавливает не только обязанности сторон, но и права. Так, в круг прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма входят следующие:

1) с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется. Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей (ст. 679 ГК РФ);

2) наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать 6 месяцев. Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель. Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, то не позднее 7 дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим (ст. 680 ГК РФ);

3) по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за 3 месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее 1 года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения. Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение 1 года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор (ст. 684 ГК РФ)).

4) проводить текущий ремонт сданного внаем жилого помещения (ст. 681 ГК РФ). Это правило применяется, если договором не установлено иное;

5) переоборудовать жилой дом, в котором находится сданное внаем жилое помещение. Если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя оно не допускается (ст. 681 ГК РФ);

6) сдавать в поднаем жилое помещение. Данное право возможно лишь с предварительного согласия наймодателя. Согласно ст. 685 ГК РФ по договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Договор поднайма жилого помещения является возмездным. Срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора найма жилого помещения. При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения. На договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок (ст. 685 ГК РФ)).

Права наймодателя по договору коммерческого найма:

1) право требования своевременного оплаты жилого помещения по договору;

2) право требования своевременного внесения коммунальных платежей, если по данному договору это является обязанностью нанимателя;

3) право требования произвести соответствующий текущий ремонт;

4) право требования использовать жилое помещение только для проживания;

5) право требования обеспечения сохранности жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии;

6) право на запрет без предварительного согласия на производство переустройства и реконструкции жилого помещения.

Если при регулировании отношений социального найма законодатель использует термин «изменение договора социального найма» , то при коммерческом найме жилого помещения применяется понятие «замена». По своему содержанию данные термины идентичны. Данное положение регулируется ст. 686 ГК РФ, согласно которой по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями (ст. 686 ГК РФ). Как видно из содержания статьи, условия изменения договора коммерческого найма отличаются от условий изменения договора социального найма.

Порядок расторжения договоров найма жилого помещения (как коммерческого, так и социального) исходит из наличия лишь судебного порядка.

Нанимателю предоставляются широкие права по расторжению договора найма: он может расторгнуть договор в любое время, он не обязан мотивировать это расторжение. Наймодателю, напротив, очень трудно расторгнуть договор найма: для этого нужно, чтобы наниматель либо был злостным неплательщиком, либо разрушал и портил жилое помещение, использовал его не по назначению, систематически мешал жить соседям. Но даже и при этих условиях наймодатель должен расторгать договор через суд, а суд может давать нанимателю отсрочки для устранения нарушений.

Законодатель в ст. 687 ГК РФ устанавливает, что наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за 3 месяца. Таким образом, наймодателю предоставляется возможность быть заблаговременно проинформированным.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение за 6 месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме – в случае невнесения платы более 2 раз по истечении установленного договором срока платежа;

2) разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Важной новеллой является правило п. 4 ст. 687 ГК РФ о возможности отсрочки судом принятия решения о расторжении договора найма, т. е. по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более 1 года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более 1 года.

В ч. 3 ст. 687 ГК РФ закреплено, что договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

1) если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

2) в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

В соответствии с ч. 4 ст. 687 ГК РФ, если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.

Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абз. 4 п. 2 ст. 687 ГК РФ (ст. 687 ГК РФ).

Последствиями расторжения договора коммерческого найма является положение, согласно которому наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда (ст. 688 ГК РФ).

ДОГОВОР коммерческого найма квартиры

г. Москва, тринадцатого декабря тысяча девятьсот девяносто восьмого года.

Мы, нижеподписавшиеся, гр. Иванов Иван Иванович, проживающий: г. Москва, ул. 5-я Советская д. 100, кв. 1, и гр. Петров Петр Петрович, проживающий: г. Москва, ул. Несоветская, д. 12, кв. 73, заключили настоящий договор о нижеследующем.

Я, Иванов Иван Иванович, сдал внаем Петрову Петру Петровичу принадлежащую мне на праве собственности квартиру, находящуюся по адресу: г. Москва, ул. Новосоветская, д. 1 кв. 2, состоящую из двух комнат, общей площадью 40,2 кв. м, в том числе жилой площадью 27,4 кв. м.

Указанная квартира принадлежит мне, Иванову Ивану Ивановичу, на праве собственности, что подтверждается договором передачи № 6666-77777, выданным жилищно-эксплутационным управлением № 66 Южного округа г. Москвы 8 августа 1995 г. и зарегистрированным Департаментом муниципального жилья 13 сентября 1995 г. и свидетельством о собственности на жилое помещение от 13 сентября 1995 г. за № 1234567.

Указанная квартира сдается внаем сроком на шесть месяцев с ежемесячной оплатой в сумме 500 (пятьсот) рублей. Оплата за каждый месяц производится не позднее 15 числа этого месяца.

Квартира сдается Петрову П. П. для проживания, и ему запрещается использовать жилое помещение по другому назначению, а также сдавать его в поднаем. Вместе с Петровым П. П. постоянно проживать в указанной квартире имеют право члены его семьи – жена Петрова Анна Семеновна и дочь Петрова Мария Петровна.

Квартира сдается Петрову П. П. вместе с установленной в ней бытовой техникой: стиральной машиной «Аристон» и газовой плитой «Индезит», а также кухонной мебелью.

Петров П. П. обязуется уплачивать коммунальные услуги по указанной квартире, электроэнергию, телефон. Он обязан содержать квартиру в чистоте, оборудование – в исправности, а в случае приведения в непригодность или ухудшения их состояния произвести за свой счет необходимый ремонт.

При нарушении п. 6 настоящего договора Иванов И. И. вправе досрочно расторгнуть договор.

Срок действия настоящего договора устанавливается с тринадцатого декабря тысяча девятьсот девяносто восьмого года (13 декабря 1998 г.) по тринадцатое июня тысяча девятьсот девяносто девятого года (13 июня 1999 г.).

Иванов И. И.

Петров П. П.

Из книги Справочник по доказыванию в гражданском судопроизводстве автора Решетникова И. В.

2.3. Дела о предоставлении жилых помещений по договору социального найма 2.3.1. Дела о предоставлении жилых помещений гражданам, имеющим право на получение жилья в пределах определенного законом срока Вновь принятый ЖК РФ существенно изменил порядок предоставления жилых

Из книги Жилищный кодекс Российской Федерации. Текст с изменениями и дополнениями на 1 октября 2009 г. автора Автор неизвестен

Статья 57. Предоставление жилых помещений по договорам социального найма гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях 1. Жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке

Из книги Жилищное право. Конспект лекций автора Ивакин Валерий Николаевич

Статья 59. Предоставление освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире 1. Освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, на основании их заявления предоставляется по договору

Из книги Предоставление жилья по договорам найма автора Андрияхина Анна Михайловна

Статья 85. Выселение граждан из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма Граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в

Из книги Жилищное право автора Крашенинников Павел Владимирович

Глава 10. ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫХ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ И ПОЛЬЗОВАНИЕ ИМИ Статья 99. Основания предоставления специализированных жилых помещений 1. Специализированные жилые помещения предоставляются на основании решений собственников таких помещений (действующих

Из книги Новый Закон «Об образовании в Российской Федерации». Текст с изменениями и дополнениями на 2013 г. автора Автор неизвестен

Статья 104. Предоставление служебных жилых помещений 1. Служебные жилые помещения предоставляются гражданам в виде отдельной квартиры.2. Категории граждан, которым предоставляются служебные жилые помещения, устанавливаются:1) органом государственной власти Российской

Из книги Полный юридический справочник владельца квартиры, агента по недвижимости, покупателя жилья автора Бирюков Борис Михайлович

Статья 105. Предоставление жилых помещений в общежитиях 1. Жилые помещения в общежитиях предоставляются из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека.2. Договор найма жилого помещения в общежитии заключается на период трудовых отношений,

Из книги автора

Статья 106. Предоставление жилых помещений маневренного фонда 1. Жилые помещения маневренного фонда предоставляются из расчета не менее чем шесть квадратных метров жилой площади на одного человека.2. Договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается на

Из книги автора

Статья 107. Предоставление жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения Порядок, условия предоставления жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения и пользования такими жилыми помещениями устанавливаются федеральным

Из книги автора

8.1. Виды жилых помещений специализированного жилищного фонда и их предоставление Особый правовой режим законодательством установлен для специализированного жилищного фонда, который представляет собой совокупность жилых помещений, предоставляемых отдельным

Из книги автора

1.1. Предоставление жилых помещений по договору социального найма Договор социального найма жилого помещения – это гражданско-правовое соглашение, по которому одна сторона – собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного

Из книги автора

§ 2 Общие положения о договорах найма жилых помещений Основным договором, с помощью которого жилые помещения передаются в возмездное владение и пользование, является договор найма жилого помещения.Права и обязанности участников данной сделки регулируются гл. 35 ГК РФ и

Из книги автора

Статья 39. Предоставление жилых помещений в общежитиях 1. Организации, осуществляющие образовательную деятельность, предоставляют каждому нуждающемуся в жилой площади обучающемуся по основным образовательным программам среднего профессионального и высшего

Из книги автора

Риски на рынке найма жилых помещений Любая сделка с недвижимостью несет в себе долю определенного риска. В этом отношении рынок жилья давно вышел в криминальные лидеры, а аренда жилья по числу афер и мошенничества держит пальму первенства среди операций на рынке

Из книги автора

Предоставление освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире Освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, на основании их заявления предоставляется по договору социального найма

Из книги автора

Предоставление жилых помещений по договорам социального найма иным категориям граждан, признанных нуждающимися в жилых помещениях Жилые помещения по договорам социального найма предоставляются иным определенным федеральным законом, указом Президента Российской

20.02.2019

Понятие — договор найма жилого помещения

Законодательно отношения по договору найма закреплены в главе 35 Гражданского кодекса РФ и в разделах III-IV Жилищного кодекса РФ.

Лицо, которое передает жилое помещение, называется наймодатель. Наймодателем может быть собственник жилого помещения или лицо, которое собственник специально уполномочил на совершение таких действий.

Лицо, которое принимает жилое помещение в пользование, называется наниматель. Нанимателем может быть любой совершеннолетний дееспособный гражданин. Юридическое лицо не может выступать на стороне нанимателя жилого помещения. В случае с юридическими лицами заключается договор аренды жилого помещения.

Общие положения о договоре найма жилого помещения приведены в главе 35 Гражданского кодекса РФ, кроме того, для регулирования отношений по социальному найму применяются положения Жилищного кодекса РФ. Стороны при заключении договора найма вправе предусмотреть в нем дополнительные условия, регулирующие их взаимоотношения. Однако дополнительные условия не должны противоречить законодательству.

Выбираем договор найма

Собственник дома, квартиры или комнаты может сдать это жилое помещение или его часть для проживания других граждан. В этом случае заключается договор аренды жилья или договор коммерческого найма.

Если есть жилье в муниципальном или государственном жилье, то его можно сдать по договору поднайма. По договору поднайма можно сдать и жилье предоставленное по договору коммерческого найма.

Жилье, которое предоставляется муниципальными или государственными органами власти передается по договору социального найма.

Особенности договора найма жилья

Договор найма может быть заключен только в отношении изолированного жилого помещения. То есть нельзя сдавать в наем нежилые помещения, имущество общего пользования (подвал, чердак, помещения на лестничной клетке), вспомогательные помещения (кухни, коридоры, чуланы, санузлы), смежные комнаты, часть комнаты или койко-место.

Договор найма жилого помещения обязательно должен быть оформлен в письменной форме. Несоблюдение письменной формы договора не влечет признание его недействительным, однако в случае спора по условиям найма могут возникнуть проблемы с доказыванием.

Договор найма может заключаться на любой срок, оговоренный сторонами. В настоящее время нам известны договорные отношения по предоставлению жилья на сутки или на 1 час – это тоже договора найма. Любой договор найма, заключенный на срок до 1 года, называется краткосрочным наймом. При краткосрочном найме нельзя вселять других граждан, наниматель не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок.

Максимальный срок, на который может быть заключен договор найма – 5 лет. Если стороны не предусмотрели в договоре условий о сроке, считается, что он заключен на 5 лет.

Договор найма жилого помещения, заключенный на срок более 1 года, подлежит регистрации в Росреестре, как обременение прав собственника на жилое помещение. Такие обременения права возникнут только с момента государственной регистрации обременения.

Договор социального найма

По договору социального найма передается муниципальное или государственное жилье в порядке очереди, нуждающимся гражданам. Договор социального найма регулируется нормами Жилищного кодекса РФ.

Жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, в порядке очередности, исходя из времени принятия их на учет и включения в списки на получение жилых помещений. Для некоторых категорий предусмотрено внеочередное предоставление жилых помещений по договору социального найма.

При заключении договора социального найма в нем указываются все члены семьи. К членам семьи нанимателя относятся его супруг, дети и родители. Другие граждане могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство, а их отношения носят семейный характер. Члены семьи имеют одинаковые с нанимателем права на жилое помещение и несут одинаковые обязанности по его содержанию. В первую очередь это касается оплаты за содержание жилья и коммунальные услуги.

Если граждане прекращают семейные отношения, но продолжают проживать вместе, их права на жилье не прекращаются, выселить их оттуда не получится.

Договор коммерческого найма

По договору коммерческого найма собственник жилья передает нанимателю жилое помещение за договорную плату во временное пользование для проживания. В таких отношениях нанимателем может выступать любое лицо. Не нужно обращать внимания на нуждаемость, очередность и площадь квартир. Чаще всего в договор коммерческого найма вступают между собой граждане, которые сдают квартиры на определенный срок за деньги.

В договоре коммерческого найма должны быть указаны все граждане, которые будут постоянно проживать в квартире. Граждане, постоянно проживающие с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Права и обязанности участников договора определяются главой 35 Гражданского кодекса РФ.

По истечении срока действия договора коммерческого найма наниматель имеет преимущественное право заключать договор на новый срок. В законе предусмотрено, что не позднее чем за три месяца до истечения срока действия договора наймодатель обязан предложить нанимателю один из вариантов:

• заключить договор на новый срок на прежних условиях
• заключить договор на новый срок, но на иных условиях
• предупредить о желании прекратить действие договора

Следует учесть, что заключение договора найма на новых условиях возможно только с согласия нанимателя. Прекращение договора найма возможно только при условии, что наймодатель не будет сдавать жилое помещение в срок не менее одного года.

Если в течение трех месяцев до момента истечения срока действия договора никаких предложений от наймодателя не поступит, а сам наниматель, в свою очередь, никаких возражений против заключения договора на новый срок не представит, договор будет считаться заключенным на прежних условиях и на новый срок.

Права и обязанности сторон по договору коммерческого найма жилья

Наймодатель обязан передать свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. Его обязанностью является капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения. Для наймодателей жилых помещений в многоквартирных домах устанавливается обязанность осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств, находящихся в жилом помещении. Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.

Наниматель обязан использовать жилье только для проживания. При этом он должен обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать его в надлежащем состоянии, своевременно производить оплату. Если стороны не договорились о другом, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Наниматель и члены его семьи вправе разрешить безвозмездное проживание временным жильцам сроком до шести месяцев. У временных жильцов нет права пользования жилым помещением, всю ответственность за их действия несет наниматель. Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении срока проживания.

Размер платы по договору коммерческого найма устанавливается по соглашению сторон. Изменение размера оплаты возможно только по взаимному соглашению сторон. Наймодатель не вправе изменять эту сумму без согласия нанимателя до прекращения договора коммерческого найма.

Порядок расторжения договора коммерческого найма жилого помещения

Расторжение договора найма возможно по взаимному согласию сторон, по желанию нанимателя, который должен предупредить об этом наймодателя за 3 месяца. Наймодатель может расторгнуть договор коммерческого найма только через суд в установленных случаях:

• невнесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
• разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
• если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния.

Последствием расторжения договора является выселение из жилого помещения нанимателя, членов его семьи и всех временных жильцов.

Нередко жилищные споры приходится решать в суде, предъявляя:

Договор поднайма жилого помещения

Наниматель имеет право предоставить занимаемое им жилое помещение или его часть за плату другому лицу для проживания. Такие отношения называются поднаймом жилого помещения. Договор поднайма заключается только с согласия наймодателя.

Для сдачи жилья, предоставленного по договору социального найма, также требуется согласие членов семьи нанимателя. Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.

Заключение договора поднайма возможно при условии соблюдения нормы жилой площади на одного человека.

Срок договора поднайма не может быть больше срока действия заключенного договора найма, он прекращает свое действие при прекращении договора найма.

Поднаниматель жилья не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок.

Договор аренды жилого помещения

Договор аренды и договор найма жилого помещения имеют много общего. Главным различием является то, что пользователем жилого помещения при заключении договора аренды является юридическое лицо. То есть, если пользователем выступает гражданин, то это договор найма жилого помещения, если юридическое лицо, то это договор аренды жилого помещения.

Поскольку жилье предназначено исключительно для проживания граждан, единственная возможность использования жилища арендатором — сдать арендованное жилое помещение в субаренду (поднаем) своим сотрудникам или иным гражданам. Поскольку законом предусмотрена необходимость получения согласия арендатора на заключение договора поднайма, такую возможность следует сразу указывать в договоре аренды жилого помещения.

Договор аренды жилого помещения заключается в простой письменной форме, и если срок договора превышает год, то, в отличие от договора найма, он подлежит обязательной государственной регистрации.

Срок действия договора аренды жилого помещения определяется соглашением сторон, если же срок в договоре не указан, то считается, что он заключен на неопределенный срок. В последнем случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за три месяца. При этом договором может быть установлен другой срок для такого предупреждения.

Арендатор имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора на новый срок. Для соблюдения преимущественного права арендатору необходимо не позднее времени, указанного в договоре, предложить арендодателю заключить договор на тех же или иных условиях.

Если арендодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение в аренду, но в течение года со дня истечения срока договора заключил аналогичный договор с другим лицом, арендатор вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору или возмещения убытков.

Договор аренды жилого помещения обязательно должен предусматривать размер арендной платы, если плата не указана, договор считается незаключенным.

Передача жилого помещения по договору арены осуществляется по акту приема-передачи.

При прекращении договора аренды жилого помещения арендатор обязан вернуть жилище в том состоянии, в котором его получил, с учетом нормального износа. В договоре может быть заложено условие, что арендатор обязан выполнить ремонт перед возвращением жилья.

Общий шаблон договора найма жилого помещения

ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ г. ________________ «___»__________ ____ г. Я, ___________________________________________________________, именуемый в дальнейшем «Наймодатель», с одной стороны, и я, ___________________________________________________________, именуемый в дальнейшем «Наниматель», с другой стороны, заключили договор о следующем: ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА 1.1. По настоящему Договору Наймодатель обязуется предоставить Нанимателю во владение и пользование свободное изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания в нем за определенную настоящим Договором плату 1.2. По настоящему Договору предоставляется жилое помещение: __________________, общей площадью ________ кв. м. расположенное по адресу: ________________________________________________________, именуемое в дальнейшем «Помещение». 1.3. Вместе с Нанимателем в Помещении по настоящему Договору будут проживать следующие граждане: _____________________________________________. 1.4. Граждане, постоянно проживающие совместно с Нанимателем, имеют равные права по пользованию Помещением. Отношения между Нанимателем и такими гражданами определяются законодательством Российской Федерации. Ответственность перед Наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих с Нанимателем, в случае нарушения ими условий настоящего Договора найма несет Наниматель. ПЛАТА ЗА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ 2.1. Плата за Помещение составляет сумму в размере _______ рублей. Вносится в следующем порядке и в следующие сроки: ______________________________. 2.2. Одностороннее изменение размера платы за Помещение не допускается, кроме случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации. ВСЕЛЕНИЕ ГРАЖДАН, ПОСТОЯННО ПРОЖИВАЮЩИХ С НАНИМАТЕЛЕМ 3.1. Другие граждане могут быть вселены в Помещение с согласия Наймодателя, Нанимателя и граждан, постоянно проживающих с Нанимателем, в качестве постоянно проживающих с Нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется. 3.2. Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства Российской Федерации о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей. ВРЕМЕННЫЕ ЖИЛЬЦЫ 4.1. Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением Наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в Помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства Российской Федерации о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать 6 (шести) месяцев. 4.2. Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования Помещением. Ответственность за их действия перед Наймодателем несет Наниматель. Временные жильцы обязаны освободить Помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее 7 (семи) дней со дня предъявления соответствующего требования Нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН 5.1. Наймодатель обязуется: 5.1.1. Передать Нанимателю свободное Помещение в состоянии, пригодном для проживания. 5.1.2. Осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем Помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление Нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта (в случае сдачи внаем квартиры/части квартиры в многоквартирном жилом доме — общего имущества многоквартирного дома) и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в Помещении. 5.1.3. Производить капитальный ремонт Помещения. 5.1.4. Не позднее чем за 3 (три) месяца до истечения срока найма по настоящему Договору предложить Нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить Нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года Помещение внаем. Если Наймодатель не выполнил этой обязанности, а Наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. 5.2. Наймодатель не вправе производить переоборудование Помещения без согласия Нанимателя, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования Помещением. 5.3. Наниматель обязуется: 5.3.1. Использовать Помещение только для проживания, обеспечивать сохранность Помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. 5.3.2. Своевременно вносить плату за Помещение. 5.3.3. Самостоятельно вносить коммунальные платежи. 5.3.4. Осуществлять текущий ремонт Помещения. 5.4. Наниматель не вправе производить переустройство или реконструкцию Помещения без согласия Наймодателя. ПОДНАЕМ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ 6.1. Наниматель вправе заключить договор поднайма. По договору поднайма Помещения Наниматель с согласия Наймодателя передает на срок часть или все нанятое им Помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования Помещением. Ответственным перед Наймодателем по договору поднайма Помещения остается Наниматель. 6.2. Договор поднайма Помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства Российской Федерации о норме жилой площади на одного человека. 6.3. Договор поднайма Помещения является возмездным. 6.4. Срок договора поднайма Помещения не может превышать срока настоящего Договора, указанного в п. 7.1 настоящего Договора. 6.5. При досрочном прекращении настоящего Договора одновременно с ним прекращается договор поднайма Помещения. 6.6. На договор поднайма Помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок. СРОК НАЙМА ПОМЕЩЕНИЯ 7.1. Настоящий Договор заключен сроком на ______ года. 7.2. По истечении срока найма Помещения по настоящему Договору Наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма Помещения на новый срок. РАСТОРЖЕНИЕ НАСТОЯЩЕГО ДОГОВОРА 8.1. Наниматель вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть настоящий Договор с письменным предупреждением Наймодателя за 3 (три) месяца. 8.2. Настоящий Договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию Наймодателя в случаях: — невнесения Нанимателем предусмотренной Договором платы более 2 (двух) раз по истечении установленного настоящим Договором срока платежа; — разрушения или порчи Помещения Нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. 8.3. Настоящий Договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из Сторон в случае: — если Помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; — в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством Российской Федерации. 8.4. Если после предупреждения Наймодателя о необходимости устранения нарушения Наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, продолжают использовать Помещение не по назначению или нарушать права и интересы своих соседей, Наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть настоящий Договор. 8.5. В случае расторжения Договора в судебном порядке Наниматель и другие граждане, проживающие в Помещении к моменту расторжения Договора, подлежат выселению из Помещения. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ 9.1. По требованию Нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия Наймодателя Наниматель в настоящем Договоре может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с Нанимателем. 9.2. В случае смерти Нанимателя или его выбытия из Помещения Договор продолжает действовать на тех же условиях, а Нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним Нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в Помещении, становятся сонанимателями. 9.3. Переход права собственности на Помещение не влечет расторжения или изменения настоящего Договора. При этом новый собственник Помещения становится наймодателем на условиях настоящего Договора. Наиболее частые вопросы юристу по договору найма Сдаю в аренду свою квартиру. Какой договор мне составить: договор аренды или договор найма? Если вы сдаете квартиру частному лицу, то заключается договор найма. Если сдаете юридическому лицу для проживание его сотрудников, то заключается договор арены жилья. Если в договоре, заключенном на 1 год указана сумма оплаты, может ли наймодатель повышать ее по своему усмотрению и в связи с чем? Размер оплаты по договору коммерческого найма жилья определяется только договором. Если в договоре не указана возможность одностороннего повышения платы. то наймодатель не имеет права этого делать в течение всего периода действия договора. Педагог, работающий в сельской местности, снимает квартиру у физлица — собственника квартиры. Какой договор надо заключить, чтобы педагогу компенсировались платежи согласно действующему законодательству? В этом случае заключается договор коммерческого найма жилого помещения. Какой образец договора найма выбрать, если хочу сдавать свою квартиру другим людям? Для вашей ситуации можно взять образец договора коммерческого найма жилого помещения.

Среди граждан по-прежнему пользуется популярностью жилье, которое предоставляется в наем. После получения социального жилья многие граждане в дальнейшем могут претендовать на его приватизацию, что делает такую сделку весьма заманчивой. Рассмотрим, что представляет собой социальный найм жилья, а также какие документы нужны для оформления данной сделки.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

Что такое социальный найм жилья?

Социальный найм – это сделка, в результате которой граждане получают в пользование квартиры, дома и другие жилые помещения на особых льготных условиях .

Порядок предоставления и пользования таким жильем регулируется жилищным законодательством, а именно гл.7 и 8 ЖК РФ.

Лица, для которых доступно социальное жилье, определены местным и федеральным законодательством.

Если решение о выделении жилья исходит от федеральных органов власти, то выделяться жилое помещение будет из резервов государственного фонда, а если решение принял муниципалитет, то он и будет выделять недвижимость .

Предоставление происходит в порядке очередности – граждане, которые подходят под установленные критерии, подают документы, становятся на специальный учет и ждут своей очереди.

Важным моментом при подписании договора социального найма является, что полученное жилье можно приватизировать на общих основаниях.

Приватизация квартиры по договору социального найма позволит жильцу получить больше прав на имущество – для его продажи, обмена, дарения, сдачи в наем и т.п.

Граничные сроки приватизации все время продлеваются, поэтому съемщики социального жилья еще имеют возможность оформить на него полноценное право собственности.

Возможно Вас заинтересует статья о том, как правильно снять квартиру, чтобы не обманули, прочитать об этом можно .

Кому предоставляются жилые помещения?

Право на получение такого жилья есть у малоимущих граждан, которые официально определены как нуждающиеся в помещении для проживания . Для этого должны быть следующие основания:

• Граждане и члены их семьи не являются съемщиками помещений по договорам социального найма;
• Граждане относятся к нанимателям социального жилья (или являются членами их семьи), однако имеющееся у них жилье меньше установленной нормы;
• Проживают в жилых помещениях, которые не соответствуют установленным требованиям.

1. Дети, которые являются сиротами или остались без родительского попечения ;
2. Лица, страдающие тяжкими формами хронических заболеваний (их перечень установлен законодательно);
3. Лица, проживающие в помещениях, признанных непригодными для дальнейшего использования и не подлежащими ремонту .

Получить квартиру из государственного фонда также имеют право следующие категории граждан, которые определены специальными федеральными законами:

• Инвалиды I и II групп ;
• Лица, ставшие инвалидами в связи с ликвидацией последствий Чернобыльской аварии ;
• Ветераны Великой Отечественной Войны ;
• Жертвы катастроф и стихийных бедствий, которые утратили свое жилье ;
• Военнослужащие, получившие увечья вследствие профессиональной деятельности .

Куда обратиться для заключения договора?

Чтобы стать на учет для получения социального жилья, гражданам из перечисленных категорий необходимо подать в соответствующий государственный орган заявление и документы, подтверждающие их материальное положение.

Все услуги, связанные с оформлением договора социального найма жилого помещения предоставляются бесплатно и срок предоставления не должен превышать 1 месяц.

Для заключения договора необходимо обратиться в администрацию муниципального образования . Нужно представить документы:

1. О составе семьи (копии паспортов, свидетельств о рождении, свидетельства о браке и т.п.);
2. Решение муниципалитета о выделении жилья ;
3. Заключение о сносе здания или переведение его в нежилой фонд, о признании его аварийным и т.п.;
4. Выписку из домовой книги по месту регистрации всех членов семьи ;
5. Выписку о состоянии финансового лицевого счета ;
6. Справки с Росреестра об отсутствии у всех членов семьи в собственности жилых помещений .

После сдачи документов, вам будет выдана расписка в их получении и назначен день для подписания договора.

Если вы хотите узнать, можно ли выписать человека из квартиры без его согласия, советуем вам прочитать .

Договор социального найма

Предметом договора обязательно должно быть обособленное имущество – комнаты общего пользования или неизолированные помещения предоставляться в социальный найм не могут.

К жилым помещениям относятся (ст. 16 ЖК):

• Жилой дом, часть жилого дома;
• Квартира, часть квартиры;
• Комната.

В соответствии с договором найма, собственник жилья предоставляет его другому лицу во временное пользование и за определенную плату. Сторонами договора в этом случае являются:

1. Наймодатель — владелец имущества. В случае с социальным жильем им является соответствующий государственный или муниципальный жилищный фонд .
2. Наниматель — гражданин, который будет использовать имущество и вносить за него плату .

Для договора социального найма предусмотрено четкое указание предмета сделки . То есть, в документе должно быть отмечено:

• Какое именно жилье предоставляется в найм – дом, квартира или их доля;
• Размер жилья, его месторасположение (адрес, этаж);
• Описание помещения, а также имущества, которое в нем находится и т.п.

Договор социального найма является бессрочным, т.е. заключается без установления срока его действия (статья 60 Жилищного кодекса РФ).

Однако в некоторых случаях он может быть прекращен раньше. Основания для этого напрямую зависят от того, кто выступает инициатором прекращения договора.

Права и обязанности сторон по договору

Как и при заключении любой другой сделки, договор социального найма предусматривает возникновение у его сторон определенных прав и обязанностей .

Для нанимателя

Регулируются в соответствии со ст.67 ЖК РФ.

Обязанности :

• Использование жилья по назначению и лишь в тех пределах, которые допускаются законодательством;
• Обеспечение сохранности сдаваемого помещения, а также имущества, которое в нем находится;
• Поддержание жилья в надлежащем состоянии;
• Проведение текущего ремонта в жилом помещении;
• Внесение платы за пользование помещением – своевременно и в полном объеме.

Необходимо информировать наймодателя об изменениях, которые могут происходят у съемщика жилья, это может стать причиной для перемены условий и оснований, по которым жилье предоставляется ему в социальный найм .

Права :

1. Сдавать полученное помещение в аренду третьим гражданам (поднаем);
2. Вселять в жилье других лиц;
3. Требовать от наймодателя исполнения своих обязанностей (в частности, сюда относится предоставление коммунальных услуг, а также проведение капитального ремонта помещения);
4. Разрешать временное проживание в помещении других людей;
5. Обменивать занимаемое жилье на другое.

При ненадлежащем исполнении условий договора со стороны наймодателя съемщик может требовать уменьшения размера оплаты за помещение или возмещения расходов и убытков.

Для наймодателя

Регулируются ст.65 ЖК РФ.

Обязанности :

• Передача съемщику помещения, которое свободно от прав на него со стороны других лиц;
• Обеспечение коммунальных услуг надлежащего качества;
• Осуществление капремонта;
• Принятие участия в мероприятиях по обеспечению надлежащего состояния жилого помещения и дома, в котором оно находится.

Права :

1. Получать от нанимателя оплату за жилье, предоставленное в наем;
2. Требовать от съемщика внесения оплаты за пользование коммунальными услугами.

Наймодатель может требовать от жильца возмещения ущерба причиненного имуществу, а в некоторых случаях и расторжения договора .

Кроме этого, жилищным законодательством и самим договором социального найма для обеих сторон сделки могут быть предусмотрены и другие права и обязанности, возникающие как у нанимателя, так и у наймодателя.

Читайте статью, как выселить человека из квартиры .

Алгоритм действий, которые необходимо пройти, чтобы получить квартиру по договору социального найма

1. Постановка гражданина на специальный жилищный учет в качестве малоимущего или нуждающегося в жилом помещении.
2. Получение положительного решения от государственного органа о предоставлении соответствующего жилья. Оно выдается в письменном виде и является основанием для дальнейшего заключения договора.
3. Сбор и подача необходимых документов .
4. Подписание договора .
5. Вселение в жилое помещение (основанием для этого является подписанный договор).

Жилье, которое предоставляется гражданам по договору социального найма, должно находиться в пределах того населенного пункта, где он проживает.

Плата по договору

В совокупности плата за социальное жилье состоит из таких элементов:

• Арендная плата по договору. В большинстве случаев граждане, с которыми заключен договор социального найма, являются малоимущими, а поэтому от необходимости такой оплаты освобождаются.
• , которыми пользуется жилец. В соответствии с договором эта обязанность полностью ложится на жильца. Размер оплаты устанавливается либо на основании данных с измерительных приборов, либо при помощи нормативов и показателей, установленных для каждого вида предоставляемой услуги.
• Платежи на оплату услуг по содержанию и ремонту жилого помещения . Сюда относится оплата услуг управляющих компаний и покрытие расходов, необходимых для проведения ремонтных работ. Конкретный размер устанавливается органами местного самоуправления и зависит от многих факторов: площади жилья, уровня благоустройства дома, его месторасположения и т.д.

Получение социального жилья является хорошей альтернативой для граждан, которые проживают в неблагоприятных условиях или не имеют возможности приобрести собственную квартиру или дом.

В соответствии с договором социального найма жилье предоставляется на бессрочной основе и в размерах не меньше установленных нормативов. Как правило, единственной финансовой обязанностью жильца в этом случае является оплата коммунальных услуг и текущего ремонта в помещении.

Если вам отказывают в заключении договора социального найма. Предлагаем посмотреть видеоролик.