• 13.03.19

  Комментарий к Постановлению АС УО от 26.12.2018 № Ф09-7821/18. 691

• 04.10.18

  Глава НК о налоге на имущество не содержит определения понятия "движимое" и "недвижимое имущество", констатировала ФНС. Поэтому необходимо использовать определения, содержащиеся в иных отраслях законодательства. Согласно нормам ГК, вещи, не относящиеся к недвижимости, признаются движимым имуществом. К недвижимым вещам относятся земельные участки и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба... 1 404

• 04.10.18

  Письмо ФНС России от 01.10.2018 N БС-4-21/19038@ "О критериях разграничения видов имущества (движимое или недвижимое) в целях применения главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации" 921

• 11.09.18

  Письмо ФНС от 27.08.2018 г. № СД-4-3/16501@ 907

• 05.02.18

  Приказом Минфина РФ от 14.11.2017 № 189н (далее – Приказ № 189н) внесены изменения в Инструкцию № 33н. Новшества необходимо учитывать уже при составлении бухгалтерской отчетности за 2017 год. Что это за изменения, расскажем в данной статье. 7 273

• 02.02.18

  В ноябре 2017 года Приказом Минфина РФ № 189н внесены изменения в правила составления и представления бухгалтерской отчетности бюджетными и автономными учреждениями, то есть в Инструкцию № 33н. Рассмотрим в статье основные поправки в указанной инструкции, которые необходимо учесть при составлении отчетности за 2017 год. 7 888

• 13.12.17

  Счетная палата РФ сообщила о проверке администрирования налоговыми органами имущественных налогов (земельного и транспортного налогов и налога на имущество физлиц) за 2014 и 2015 годы. Чиновники обратили внимание, что не установлена обязанность физлиц, приобретающих в собственность объект недвижимости, в определенный срок обратиться насчет госрегистрации прав. Это искажает информацию в базах данных, сведения из которых направляются в... 3 3 130

• 28.11.17

  Письмо Минфина России от 02.11.2017 № 03-07-11/72106 792

• 10.07.17

  Письмо ФНС России от 19.06.2017 N БС-4-21/11567@ "О форме представления сведений о недвижимом имуществе, зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним" 667

• 07.07.17

  Поговорим о четырех важных новостях по налогу на прибыль. 2 999

• 23.06.17

  Информация ФНС России 2 603

• 02.06.17

  ФНС выпустила информацию об особенности налогообложения объектов незавершенного строительства, находящихся в собственности у физлиц. Такие объект отнесены НК к отдельному виду объектов налогообложения по налогу на имущество. В зависимости от применяемой налоговой базы установлены следующие особенности налогообложения таких объектов. Если в субъекте РФ налог исчисляется с учетом кадастровой стоимости, то для объектов незавершенного... 1 325

• 02.06.17

  Информация ФНС России "Об особенности налогообложения объектов незавершенного строительства" 1 376

• 16.05.17

  Письмо Минфина от 24.03.2017 г. N 03-05-06-01/17081 903

• 30.03.17

  НК РФ позволяет учесть в составе внереализационных расходов затраты на ликвидацию объектов незавершенного строительства и иного имущества, монтаж которого не завершен, но не стоимость самого ликвидируемого объекта. Однако арбитры иногда разрешают сделать это налогоплательщикам. В каких случаях? 3 515



• 03.02.17

  В письме от 20.01.17 № 03-03-06/1/2486 Минфин напомнил, что в состав внереализационных расходов включаются расходы на ликвидацию выводимых из эксплуатации основных средств, на списание нематериальных активов, а также расходы на ликвидацию объектов незавершенного строительства и иного имущества. Таким образом, затраты на ликвидацию объекта незавершенного строительства и иного имущества подлежат включению в состав внереализационных расходов.... 885

• 03.02.17

  Письмо Минфина от 20.01.2017 № 03-03-06/1/2486 1 091



• 06.12.16

  ВС выпустил обзор судебной практики от 30 ноября 2016 года по делам, связанным в оспариванием в проведении кадастрового учета. Среди прочего, из документа следует, что кадастровому учету не подлежат: объекты без наличия прочной связи с землей, демонтаж либо перемещение которых нанесут существенный ущерб конструкции, исключающий возможность использования объекта по назначению; асфальтобетонное покрытие, не отвечающее признакам... 3 248

• 28.11.16

  Понятие недвижимости одно из самых широчайших, всеобъемлющих, многосторонних понятий в экономике государств. Это понятие, в связи с тем, что оно касается животрепещущих интересов подавляющего большинства жителей страны, должно быть сформулировано как можно более грамотно, выверенно, корректно, соответствовать целям, в которых его используют. 6 737

• 15.11.16

  В письме от 17.10.16 № 03-05-06-01/60401 Минфин указал, что на основании статьи 401 НК объекты незавершенного строительства признаются объектом налогообложения по налогу на имущество физлиц. Налоговый кодекс связывает возникновение обязанности по уплате налога на имущество физлиц с моментом приобретения физлицом права собственности. Право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество возникают у физлица с момента госрегистрации... 2 952

• 15.11.16

  Письмо Минфина от 17.10.2016 № 03-05-06-01/60401 793



• 10.11.16

  В письме от 07.10.16 № 03-03-06/1/58471 Минфин напомнил, что в силу норм статей 256 и 257 НК затраты капитального характера формируют первоначальную стоимость основного средства и списываются в состав расходов, учитываемых для целей налогообложения прибыли, путем начисления амортизации. Объекты незавершенного капитального строительства не подлежат амортизации в соответствии с пунктом 2 статьи 256 НК. Кроме того, пунктом 5 статьи 270 НК... 568

• 10.11.16

  Письмо Минфина от 07.10.2016 № 03-03-06/1/58471 990

• 30.06.16

  В письме от 06.06.16 № 03-04-05/32662 Минфин рассмотрел ситуацию: в 2013 году налогоплательщик получил разрешение на строительство жилого дома, а в 2015 году - оформил свидетельство о собственности на объект незавершенного строительства. В общем случае налогоплательщик имеет право на имущественный вычет в размере фактически произведенных расходов на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилых домов, квартир, комнат или доли... 738

• 30.06.16

  Письмо Минфина от 06.06.2016 № 03-04-05/32662 1 217

• 03.06.16

  Письмо УФНС России по г. Москве от 06.05.2016 N 16-15/048499
  2 872

• 04.04.16

  Компания приобрела объект незавершенного строительства, планируя использовать его в своей деятельности. Однако затем приняла решение его демонтировать в целях обеспечения требований охраны труда и безопасности деятельности и использовать освободившиеся земельные участки. Стоимость ликвидированных объектов была учтена во внереализационных расходах, а со стоимости подрядных работ по демонтажу объекта был заявлен вычет по НДС. По результатам... 608

• 24.11.15

  Компания демонтировала принадлежащий ей спортивный комплекс в 2008 году и включила расходы на демонтаж в первоначальную стоимость нового объекта незавершенного строительства в 2010 году, в момент его реализации. Компания ссылается на положения статей 257 и 270 НК, а также на ПБУ 6/01 Учет основных средств. По результатам выездной проверки ИФНС доначислила налог на прибыль, пени и штраф, указав на неправомерное отнесение расходов,... 1 056

• 21.10.15

  Компания приобрела недвижимое имущество, в том числе незавершенный строительством объект (торгово-гостиничный комплекс). Объект был оприходован в 4 квартале 2013 года на бухгалтерском счете 08 «Вложения во внеоборотные активы». В январе 2014 года компания ликвидировала объект и заявила вычет НДС в налоговой декларации за 4 квартал 2013 года. По результатам камеральной проверки инспекция отказала в вычете, поскольку незавершенный... 732

• 11.09.15

  Письмо Минфина от 13.08.2015 г. N 03-07-11/46755 1 834

• 22.06.15

  В качестве вклада в уставной капитал компания получила объект незавершенного строительства, который возводился для обеспечения транспортной инфраструктуры для отгрузки продукции, выпускаемой компанией. Данное имущество не было достроено и разрушалось, возможность его завершения строительством физически отсутствовала. Поэтому объект был исключен из проектно-сметной документации, компанией принято решение о его ликвидации. Стоимость объекта... 1 132

• 22.01.15

  Также суды указали, что реализация "незавершенки" жилого дома не освобождена от уплаты НДС. 3 121



• 26.08.14

  В письме от 17 июля 2014 г. N 03-03-06/1/35104 Минфин рассказал об особенностях определения налоговой базы по доходам, получаемым при передаче имущества в уставный (складочный) капитал согласно статье 277 НК. Имущество (имущественные права), полученное в виде взноса (вклада) в УК организации, в целях налогообложения прибыли принимается по стоимости (остаточной стоимости) полученного в качестве взноса (вклада) в УК имущества (имущественных... 1 591

• 22.08.14

  Письмо Минфина России от 17.07.2014 N 03-03-06/1/35104 2 313

• 20.06.14

  ЗАО приобрело у ООО земельный участок с незавершенным строительством автосалона. Однако право собственности продавца на строение не проходило госрегистрацию. ООО принимало меры для признания в судебном порядке права собственности на спорный объект незавершенного строительства, однако суды отказали в удовлетворении требований. ЗАО в налоговой декларации по НДС за 2 квартал 2012 года заявило налоговый вычет по указанному имуществу. По... 1 148

• 14.10.13

  Письмо ФНС от 02.10.2013 года № БС-4-11/17701 2 381

• 23.04.13

  Письмо Минфина от 12.04.2013 № 03-11-06/2/12261 1 682

• 08.04.13

  Письмо Минфина от 27.03.2013 № 03-05-05-01/9648 6 891

• 19.03.13

  Рассмотрев спор о вычете НДС по этапам работ, направленным на создание объекта НМА, судьи ВАС РФ приняли сторону налоговых инспекторов. Они отказали компании в вычете на том основании, что использовать актив можно только после перехода исключительных прав на него. 4 629

• 04.03.13

  Незавершенные строительством здания и помещения не могут являться объектом налогообложения налогом на имущество организаций. Такой вывод можно сделать из письма Минфина России от 11.02.13 № 03-05-05-01/3265. Как известно, объектами налогообложения налогом на имущество организаций признается движимое и недвижимое имущество, которое учитывается на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения... 1 794

• 16.10.12

  По мнению Минфина России, облагать реализацию недостроенных домов нужно. Арбитражная практика противоположна: суды на стороне компаний. 5 447

• 07.09.12

  Организация приобрела объект незавершенного строительства (степень готовности - 90%, имеется свидетельство о государственной регистрации). На данный момент осуществляются достройка здания и его внутренняя отделка. Разрешения на ввод в эксплуатацию данного объекта нет. Часть помещений используются под кабинеты, часть - сдана в аренду. Должен ли объект незавершенного строительства, частично используемый по договору аренды, облагаться налогом на имущество? 13 632



• 04.07.12

  Организация не должна платить налог на имущество в отношении объектов незавершенного строительства. Об этом напомнил Минфин России в письме от 25.06.12 № 03-05-05-01/28. Чиновники ссылаются на положения статьи 374 Налогового кодекса. В ней сказано, что объектами налогообложения признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета. ... 1 003

• 27.03.12

  В Градостроительном кодексе РФ не так давно появилось определение технического заказчика. Отразится ли это на отношениях между застройщиком и заказчиком и на порядке ведения ими бухгалтерского учета? 8 031

• 24.02.12

  Для демонтажа недостроенного здания организация привлекла подрядчика. Сможет ли организация учесть сумму налога на добавленную стоимость, предъявленную подрядчиком по демонтажным работам? Нет, не сможет, считают в Минфине России. Разъяснения - в письме от 12.01.12 № 03-07-10/01. Аргументы по поводу невозможности вычета НДС, предъявленного подрядчиком, следующие. В пункте 6 статьи 171 Налогового кодекса прямо сказано, что вычетам подлежат... 969

• 26.01.12

  Письмо Минфина России от 12.01.2012 N 03-07-10/01 1 131



• 25.01.12

  Объекты незавершенного строительства не облагаются налогом на имущество организаций (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 03.11.11 № А53-3766/2011). Суть дела такова. Налоговая инспекция доначислила организации налог на имущество и пени (всего более 2 млн. руб.). Причина - при расчете налога компания не учитывала стоимость здания торгового центра, строительство которого, по мнению налоговиков, уже было завершено. Вывод о... 2 304

• 19.01.12

  6 023

• 23.12.11

  Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 23.11.2011 г. N 03-03-06/1/772 Об отнесении на расходы стоимости ликвидируемых объектов незаконченного капитального строительства 1 425

• 03.10.11

  Затраты на демонтаж и разборку ликвидируемого объекта незавершенного строительства - это внереализационные расходы, а стоимость самого объекта - нет (постановление ФАС Северо-Западного округа от 17.08.11 № А56−60650/2010). Организация начала строить центр по приему вторичного сырья. На строительство она истратила более 1 млн. руб. Однако так и не смогла его завершить, так как местная администрация решила возвести на этом земельном... 1 1 008

• 12.09.11

  1 459

• 05.09.11

  Организация строила торговый центр. Затраты на его строительство, то есть первоначальную стоимость центра, она отражала на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы». До тех пор пока возведение центра не было завершено, компания не включала его стоимость в облагаемую базу по налогу на имущество. Налоговая инспекция установила, что еще до окончания строительства часть помещений этого центра организация сдала в аренду. В деле разбирался ФАС... 1 153

• 15.07.11

  С 2011 года в правилах бухгалтерского учета и отчетности произошли значительные изменения. Их обсуждению уделялось большое внимание в период подготовки отчетности за I квартал 2011 года, в том числе в официальных разъяснениях Минфина России. Это позволило глубже разобраться в нововведениях. Тем не менее, как показывает моя аудиторская и лекторская практика, целый ряд вопросов требует дальнейшей проработки для того, чтобы у компаний не было проблем со сдачей полугодовой отчетности. Об этом мы и поговорим в ходе семинара. 5 789

• 26.05.11

  По всей видимости, еще до окончания переходного периода, то есть до 2013 года, «незавершенка» будет поставлена на госучет. Совет Федерации одобрил законопроект, положения которого дают право органам нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений «пересчитать» такие объекты досрочно. Предлагается, что осуществлять государственный учет объектов капстроительства в переходный период будут бюджетные учреждения, подведомственные... 1 197

• 25.05.11

  Совет Федерации сегодня одобрил федеральный закон "О внесении изменений в статьи 7 и 8 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости". Об этом сообщила пресс-служба верхней палаты парламента. Федеральный закон вносит изменения в порядок регулирования отношений, связанных с осуществлением государственного учета зданий, сооружений,... 726

• 13.04.11

  Ликвидация незавершенного строительства – это не только экономическая неудача, но и сплошные потери с налоговой точки зрения. В подтверждение тому – очередное разъяснение Минфина России. 2 706

• 07.02.11

  При ликвидации объекта капиталовложений в налоговых расходах единовременно можно учесть всю сумму накопленных инвестиций. К такому выводу пришел Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в постановлении от 07.09.10 № А38-7141/2009. 1 029

• 07.02.11

  При ликвидации объекта капиталовложений в налоговых расходах единовременно можно учесть всю сумму накопленных инвестиций. К такому выводу пришел Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в постановлении от 07.09.10 № А38-7141/2009. В рассмотренном судом деле налоговики придерживались мнения, что в силу подпункта 8 пункта 1 статьи 265 НК РФ во внереализационные расходы включаются лишь затраты на ликвидацию объектов незавершенного... 761

• 19.01.11

  По результатам камеральной проверки уточненной налоговой декларации по НДС за март 2006 года налоговая инспекция отказа компании в возмещении НДС. По мнению налоговиков, компания нарушила требования подпункта 3 пункта 6 статьи 171 НК РФ, согласно которым вычетам подлежат суммы НДС, исчисленные в соответствии с главой 21 НК РФ. Строящаяся многоэтажная автостоянка организации предназначалась и использовалась в деятельности, облагаемой ЕНВД, в... 687

• 30.12.10

  В настоящем обзоре представлены новые документы (разъяснения Минфина России, налоговых органов и иные), в которых выражены позиции этих ведомств по вопросам налогообложения и бухгалтерского учета. Знание позиций налоговых органов, финансистов и мнения профессионального сообщества необходимо бухгалтеру для принятия решений и планирования работы. Обзор поможет быстро сориентироваться в рассматриваемых проблемах и принять взвешенное решение с учетом всех возможных вариантов поведения и их последствий. 3 116

• 14.12.10

  Компания планирует ликвидировать объекты незавершенного строительства с одновременным списанием их стоимости с баланса. Правомерно ли учитывать в целях исчисления налога на прибыль расходы в виде стоимости ликвидируемых объектов основных средств, такой вопрос был задан в адрес Минфина? Как указано в письме от 03.12.2010, затраты на ликвидацию объекта незавершенного строительства подлежат включению в состав внереализационных расходов в том... 2 1 339

• 07.10.10

  Ежедневно суды принимают большое количество решений по налоговым вопросам хозяйственной деятельности организаций и предпринимателей. Отследить их все довольно сложно, однако для того чтобы принять верное решение, необходимо знать тенденции разрешения спорных ситуаций. 886

• 11.02.10

  Ежедневно суды принимают большое количество решений по налоговым вопросам хозяйственной деятельности организаций и предпринимателей. Отследить их все довольно сложно, однако знать тенденции разрешения спорных ситуаций порой необходимо, для того чтобы принять верное решение. 1 275

• 24.11.09

  Заказчик-застройщик, выполняющий также функции инвестора, подрядным способом осуществляет строительство офисного здания для дальнейшей продажи. В настоящее время в связи с нехваткой денежных средств стройка приостановлена, основная деятельность заказчиком-застройщиком не ведется. Как отражаются в бухгалтерском учете управленческие расходы заказчика-застройщика, не предусмотренные в смете, а также проценты по займам, привлеченным на содержание законсервированного объекта? 3 744

• 15.09.09

  Граждане России могут столкнуться с неприятной ситуацией, когда после продажи имущества им придется заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Однако уплаты НДФЛ можно было бы избежать, если заранее изучить налоговые последствия продажи физическими лицами имущества и учесть их при совершении сделки. Пунктом 1 статьи 220 НК РФ предусмотрены имущественные налоговые вычеты при реализации физлицами имущества: если продан жилой дом,... 12 715

• 21.07.09

  У застройщика нет возможности достроить объект, и незавершенное строительство приходится ликвидировать. Как списать произведенные затраты? Можно ли их учесть в целях налогообложения прибыли? Нужно ли восстанавливать НДС? 20 925

• 15.04.09

  Официальный запрос журнала «Учет в строительстве» в Минфин России: Строительная компания - заказчик-застройщик в связи с финансовыми трудностями вынуждена законсервировать незавершенный объект строительства. Для выполнения работ (услуг), связанных с консервацией, привлекались сторонние организации (проектная - для составления сметной документации, субподрядная - для непосредственного исполнения работ по консервации и т. д.). Кроме того, организация несет расходы по обслуживанию законсервированного объекта (освещение, охрана и др.). Может ли организация учесть указанные расходы при исчислении налога на прибыль? 3 087

• 08.04.08

  22 471

Гражданское законодательство позволяет регистрировать права не только на готовую недвижимость, но и на объекты незавершенного строительства (ОНС). Для этого указанный объект должен быть поставлен на кадастровый учет в службе Росреестра, а правила этой процедуры регламентированы Федеральным законом от 13.07.2015 № .

Если разрешение на строительство и правоустанавливающие документы на землю собственник возводимого объекта оформляет самостоятельно, то изготовление технического плана на ОНС входит в компетенцию профессионального специалиста – кадастрового инженера. Обязательным условием при составлении техплана на ОНС является указание степени готовности здания, для этого используются расчетные формулы по Приказу Минэкономразвития РФ № .

Алгоритм действий для постановки ОНС на кадастровый учет выглядит следующим образом:

• подготовка правоустанавливающих документов на земельный участок и разрешения на строительство объекта;
• выбор кадастрового инженера и заключение с ним договора подряда на изготовление технического плана;
• проведение обследования объекта, расчетов и изменений;
• отражение характеристик объекта незавершенного строительства в техническом плане;
• направление технического плана в службу Росреестра для учетных действий;
• получение выписки из госреестра с указанием объекта.

Ключевое значение для кадастрового учета будут иметь сведения технического плана. От правильности проведенных измерений зависит положительный результат при обращении в .

Комментарий специалиста . Документом, подтверждающим прохождение процедуры кадастрового учета и регистрации права собственности, является выписка из . С января 2017 года указанная выписка является единственным правоустанавливающим документом на любой объект недвижимости, а свидетельство о праве и утратили юридическую силу. Более подробную информацию можно получить у наших специалистов, позвонив по одному из наших телефонных номеров.

Необходимые документы

Перечень документов, которые необходимы для кадастрового учета объекта незавершенного строительства, регламентирован статьями 14 и 40 Федерального закона № . Исходя из анализа указанных норм, кадастровый учет будет проводиться на основании следующих документов:

• на ОНС;
• разрешение на строительство объекта;
• правоустанавливающие документы за земельный участок, на котором возводится объект.

Если земельный участок ранее не был поставлен на учет в Росреестре, а права на него не были зарегистрированы в , допускается одновременное совершение учетных и регистрационных действий на землю и объект незавершенного строительства.

Постановка объекта незавершенного строительства на кадастровый учет возможно только при подтверждении законности владения земельным участком. Возведение нового объекта возможно на участке, принадлежащем на праве собственности или на условиях временного пользования (например, аренды). Таким образом, правоустанавливающим документом могут выступать:

• , подтверждающая право собственности на землю;
• арендный договор и , содержащая сведения о долгосрочной аренде земли;
• распорядительный акт местных властей о выделении земли под застройку.

Если собственность на участок была оформлена до июля 2016 года, у правообладателя на руках должно быть свидетельство о праве (с июля 2016 года вместо свидетельства стала выдаваться выписка из ).

Если земля ранее не была поставлена на кадастровый учет (например, при выделении участка до 2013 года), эта процедура будет проводиться одновременно в отношении двух объектов – земельный участок и объект незавершенного строительства. После завершения учетных и регистрационных действий будут выданы выписки на землю и ОНС.

Комментарий специалиста . Если у заявителя имеется свидетельство о праве, выданное до июля 2016 года, обменивать его на не нужно. При совершении любой сделки с земельным объектом вместо свидетельства будет выдана выписка из (например, если арендованный участок будет оформлен в собственность застройщика) .

Выписка на земельный участок

Если участок после 2013 года проходил процедуру кадастрового учета, сведения о нем уже внесены в . При проведении учетных действий в отношении ОНС будет необходимо получить актуальную на земельный участок. Сделать это можно следующими способами:

• подать запрос в письменной форме в службу Росреестра;
• обратиться с запросом через систему МФЦ;
• оформить запрос в электронной форме через портал госуслуг.

Как определяется процент готовности здания?

При заполнении сведений о характеристиках объекта незавершенного строительства инженер обязан указать степень его готовности. Для этого проводится фактическое обследование объекта, а также учитывается содержание проектной документации и разрешения на строительство (п. 20 Приказа № ).

Степень готовности указывается в виде процентного отношения (например, 50%). Для определения степени готовности объекта Приказом № определены две формулы:

Для второй методики используются показатели удельного веса конструктивных элементов. Например, для одноэтажного кирпичного здания удельный вес фундамента составит 18%, стен и перегородок – 19%, а перекрытий – 7%.

Итоговый показатель степени готовности инженер указывает в техническом плане. Законодательные акты не содержат требования о минимально необходимой степени готовности объекта для проведения кадастрового учета.

Основными характеристиками любого объекта недвижимости являются характерные точки его границ или контура, которые описываются в текстовой части и отображаются в графическом блоке техплана. Определение координат характерных точек контура позволит зафиксировать местоположение ОНС на земельном участке.

Для определения координат кадастровый инженер используется проектную документацию, документы на земельный участок, а также проводит обследование объекта в натуре. Приказом № предусмотрены следующие способы определения координат — геодезический, картометрический, фотограмметрический метод, а также метод спутниковых геодезических измерений. Использование спутникового геодезического метода позволяет получить максимально точные сведения о координатах, а допустимая погрешность будет указана в содержании технического плана.

При заполнении блока сведений о проведенных измерениях, кадастровый инженер указывает на один или несколько методов координирования здания, данные об использованном оборудовании, а также информацию о поверке приборов. Если учтенный объект впоследствии будет достраиваться, его уточненные характеристики будут определены при последующих кадастровых работах с оформление нового технического плана.

Образец технического плана ОНС

Типовая форма технического плана на объекты капитального строительства, а также порядок ее заполнения, зафиксированы в Приказе № . На нашем сайте вы можете скачать ОНС с учетом изменений в законодательстве 2017 года.

Предпросмотр:

Сложности в учете ОНС

При оформлении технического плана и проведении кадастрового учета ОНС могут возникать следующие наиболее распространенные проблемы:

• определение степени готовности объекта носит оценочный характер, поскольку зависит не только от нормативных показателей удельного веса конструктивных элементов, но и иных показателей – тип возводимого объекта, материалы для строительства отдельных элементов или целого объекта, сметы запланированных работ и т.д.;
• если при оформлении технического плана инженер установил отклонение от проектной документации, он обязан отразить этот факт в разделе «Заключение…»;
• если кадастровые работы в отношении земли были проведены с нарушением нормативных актов, при оформлении технического плана может устанавливаться выход ОНС за пределы границ участка;
• если кадастровый учет проводится в отношении ОНС, возведенного задолго до 2013 года, может возникнуть проблема с отсутствием проектной документации и истечением срока разрешения на строительство.

Большинство перечисленных проблем устраняются в ходе подготовки технического плана. В частности, для составления техплана на объект незавершенного строительства, построенный до 2013 года, могут использоваться результаты работ органов , техническая документация застройщика и т.д. Для устранения проблемы с выходом объекта за пределы границ участка, кадастровый инженер оформит обновленный межевой план.

Незавершенным строительством являются те затраты, что несет застройщик при постройке недвижимых объектов с момента начала строительных работ до момента их сдачи. Они учитываются на бухгалтерском счете 08 «Инвестиции в активы внеоборотного характера» . К подобным затратам следует относить финансовые расходы на работы по монтажу и строительству, покупку инструментов и инвентаря, а также других материальных объектов продолжительного применения.

В процессе составления отчетов бухгалтерией объем незаконченного строительства расценивается в качестве незавершенных капитальных инвестиций. К их числу, помимо выше перечисленных трат, принято относить объекты, что пребывают на временном пользовании до момента их окончательного ввода в постоянную эксплуатацию. К таким объектам в том числе следует относить недвижимое имущество, что не прошло процедуру государственной регистрации.

В балансе незаконченные инвестиции капитального типа должны быть отражены по размеру фактических трат со стороны инвестора .

На момент окончания строительных работ у инвестора возникает законченное строительство в размере фактических финансовых вложений в объект недвижимости, что вводится в эксплуатацию.

Прием объектов завершенного строительства на баланс компании должен пройти процедуру оформления, установленную руководством организации. Финансовые вложения в строительство, а также иные виды трат должны быть списаны со счета 08 «Инвестирование в активы внеоборотного типа» на счет учета используемых имущественных объектов или же источников их финансирования.

Любые объекты, что относятся к незаконченному строительству до момента их ввода в эксплуатацию, могут быть проданы, переданы через дарственную, отправлены на консервацию и так далее. Процедура оформления подобных операций, а также их отражение в бухгалтерском учете проводится в рамках ранее установленного на предприятии порядка.

До момента завершения строительных работ траты на возведение недвижимых объектов, что учтены на счете «Капитальные инвестиции», формируют незаконченное строительство .

В бухучете все затраты по постройке недвижимых объектов должны быть сгруппированы по технологическому строительству, что определяется сметными документами .

Процесс учета важно проводить в рамках следующего структурного строения :

• на работы по возведению;
• на работы, что касаются монтажа оборудования;
• на покупку оборудования, что уже монтируется;
• на покупку оборудования, которое не нуждается в монтаже, или на покупку инструментов;
• на иного рода капитальные траты;
• на финансовые траты, что не отражаются на увеличении стоимости основных средств.

Процедура проведения учета по подобным видам работ напрямую зависит от метода их производства, который может иметь подрядную или же хозяйственную форму.

Подрядный метод производства предполагает, что произведенные и прошедшие оформление строительные работы, а также работы по установке оборудования, должны быть отображены у застройщика на счете «Капитальные инвестиции» по ранее оговоренной цене на основе оплаченных или же уже принятых к оплате счетов от подрядных структур.

В том случае если будет установлен факт завышения стоимости строительства или монтажа по уже оплаченным или принятым к оплате накладным, заказчик обязуется снизить их на размер данного завышения с получением соответствующего возмещения, за счет приобретенных сумм подрядчиками, примененных финансовых источников или же снижению размера долга по принятой для оплаты счета от подрядчика за выполненный им перечень работ.

При использовании хозяйственной методики выполнения подобных работ процесс учета затрат должен вестись застройщиком также в рамках счета «Капитальные инвестиции». Он осуществляется на основе порядка, что установлен Типичными методическими советами по планированию, а также учету себестоимости строительных операций. Одновременно с этим на счету «Капитальные инвестиции» должны быть отражены фактические затраты застройщика.

Для того чтобы провести процедуру реализации или передачи незавершенного недвижимого объекта, коммерческая структура должна провести регистрацию права собственности на этот объект, как на недвижимое имущество, что регламентируется статьями и ГК РФ, а также статьей 4 №122-ФЗ .

Проведение подобной регистрации допускается лишь в том случае, если договор между заказчиком и подрядчиком уже был разорван. Это регламентируется пунктом 16 рекомендаций к Письму, составленного Президиумом ВАС РФ 16.02.2001 года №59. В том случае, если в отношении недвижимого объекта не были проведены операции по регистрации в его отношении прав собственности, то любые финансовые манипуляции с его участием будут незаконными.

Вся выручка, полученная в результате реализации объектов незавершенного строительства недвижимого имущества, должна учитывается вместе с прочими доходами коммерческой организации на момент передачи прав собственности непосредственному покупателю. В отношении субъектов малого бизнеса, кроме эмитентов, размещенных публично ценных бумаг, предусматривается применение особого порядка учета их доходов и расходов .

Процесс признания выручки должен быть отражен по кредитам счета 91 «Иные виды доходов и расходов». Одновременно с этим, цена объекта незаконченного строительства будет признана в качестве прочих расходов и списана в дебет счета 91 «Иные виды доходов и трат».

Подсчет размера выручки

Все доходы, что были получены в результате реализации объектов незаконченного строительства недвижимого имущества, должны быть учтены в составе доходов, полученных от продажи в процессе определения налогооблагаемой базы, по налогам, уплачиваемых в рамках упрощенной системы налогообложения.

Это касается и тех налогоплательщиков, что совмещают использование упрощенной схемы налогообложения в формате налогов на вмененные доходы по отдельным видам коммерческой деятельности.

Корреспонденция счетов

Незаконченное строительство объектов недвижимого имущества отображается на момент отчетной календарной даты в разделе 1 активов бухгалтерского баланса в рамках комплексной статьи, что состоит из остаточных средств по таким счетам, как 07 «Оборудование, подлежащее установке», 08 «Инвестиции в активы внеоборотного типа», 60 «Оплата за услуги подрядчиков и поставку материалов поставщикам», субсчет «Оплата по выданным авансовым начислениям» — в области остатка аванса, перечисленного как подрядчикам, так и поставщикам в качестве оплаты за расходы, напрямую связанные со строительными работами.

Процесс учета финансовых затрат на незаконченное строительство проводится застройщиками, выступающими инвесторами, что занимаются возведением зданий для личных потребностей . Кроме того, учет может вестись и застройщиками, выступающими заказчиками, при соблюдении пунктов договора, составленного с инвесторами на получение прав по обеспечению организации процесса возведения недвижимых объектов.

В том случае если процесс строительства проводится с помощью хозяйственного метода, то фактические капитальные затраты (покупка строительных материалов, оплата труда строителей, эксплуатация и содержание специальных строительных установок, механизмов и автомобилей) должны быть учтены на счету 08 «Инвестиции в активы внеоборотного типа», а также на субсчете «Возведение объектов ОС».

Процедура учета финансовых трат на незавершенное возведение недвижимости осуществляется застройщиком, который одновременно выступает как инвестор . Данный учет ведется полностью отдельно от учета коммерческой организации по направлению ее основной деятельности. Все операции хозяйственного характера, касающиеся списания различных затрат, отражаются в дебете счета 08.3 «Возведение объектов ОС».

Учет незавершенного строительства в бухучете предприятия помогает минимизировать финансовые затраты за счет понимания уровня финансовых вложений в возведении недвижимости и различных мероприятий, связанных с данным процессом.

Учет незавершенного строительства отражается в бухгалтерских проводках, по счету 08 «Вложения во внеоборотные активы».

Затраты организации, возникающие в процессе строительства или реконструкции любого недвижимого объекта, относятся к категории «Незавершенное строительство».

Учет затрат по незавершенному строительству, осуществляется до тех пор, пока объект не будет введен в эксплуатацию.

Какие объекты включаются в состав незавершенного строительства?

К внеоборотным средствам относятся только те, которые имеют длительный срок эксплуатации:

1. Строительство жилых зданий, а так же промышленных объектов;
2. Монтажные работы;
3. Покупка строительной техники, инструментов;
4. Закупка строительных материалов;
5. Приобретение инвентаря для производственного помещения или офиса;
6. Подготовка и приобретение проектной документации, смет;
7. Разведывательные, геологические работы;
8. Затраты на выкуп земельных участков и переселение жильцов;
9. Подготовка кадров для работы на определенном участке.

На 08 счет можно списывать командировочные, выданные сотруднику для прохождения специальных курсов, а так же суммы на проживание, питание, проезд на время учебы.

В бухгалтерской отчетности, в графу «Незавершенное капитальные вложения», следует указывать все объекты и капитальные строения, которые на момент составления документации находятся в стадии строительства или ремонта. Так же, включаются и объекты недвижимости, которые еще не прошли государственную регистрацию или находятся во временной эксплуатации.

Сумма капитальных вложений, определяется путем подсчета всех расчетных операций между заказчиком и исполнителем.

Фактом, для предоставления расчета, является наличие Акта выполненных работ. При этом, для каждого вида работ, составляется отдельная смета, в которой подробно расписываются объемы и оплата.

После того, как строительство завершилось, заказчик составляет «Акт приема-передачи», в котором указывается весь объем фактических затрат. При вводе объекта в эксплуатацию, сумма затрат входит в графу «Завершенное строительство»: учет объекта незавершенного строительства прекращается.

Ввод в эксплуатацию оформляется в порядке, согласованном с вышестоящими органами. Только после получения резолюций всех государственных инспекций, объект считается «Завершенным строительством».

Отражение в бухгалтерских проводках

После получения всей сопроводительной документации, бухгалтер обязан произвести следующие действия:

1. Посчитать все затраты, относящиеся к данному объекту, за весь период: стоимость инвентаря, материалов, заработную плату и т.д. Сюда можно отнести и брак, выявленный в ходе проверки. Если в сметной документации указана заработная плата, затраты на топливо, то автоматически эти суммы начисляются на объект;
2. Выслать копию отчета, Акт заказчику, для подписания и сверки;
3. Списать со счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» на тот счет, по которому ведется приход имущества или товара.

Что можно сделать с объектами незавершенного строительства?

После того, как в бухгалтерской отчетности введенный в эксплуатацию объект, будет считаться материальным активом, организация имеет право провести следующие манипуляции:

1. Продать. Стоимость объекта может превышать стоимость затрат, или наоборот, реализоваться с частичной компенсацией потраченных денежных средств. При ликвидации, организация имеет право продать объект по себестоимости: перерасчет производится с учетом коэффициентов на день составления договора купли-продажи.
2. Безвозмездно передать иному лицу. Передача может осуществляться, как и физическому, так и юридическому лицу. Как правило, все затраты по переоформлению документов берет на себя даритель.
3. Законсервировать. Данный процесс, в основном обусловлен сезонностью производства или актуальностью: организация может временно снять с учета любой объект, если его мощности не используются вовсе. При этом, учет незавершенного строительства, относящегося к данному объекту, не приостанавливается.
4. Сдать в аренду. Для получения дополнительной прибыли, организация может сдать в аренду пустующие площади, офисные помещения, оборудование для цеха, производственные склады. Полученный доход облагается налогом, а оставшаяся часть включается в прибыль организации.

Для того, что бы произвести любую манипуляцию с активами, необходимо создать комиссию и согласовать все действия с вышестоящими инстанциями. Организация обязана прислать уведомление в письменном виде, в местный налоговый орган, а так же Акт, подписанный руководителем.

Весь сайт Законодательство Типовые бланки Судебная практика Разъяснения Фактура Архив

Статья: Учет незавершенного строительства (Соколов П.А.) ("Бухгалтерский учет", 2004, n 24)

"Бухгалтерский учет", 2004, N 24
УЧЕТ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
Незавершенное строительство представляет собой находящиеся в стадии проектирования и производства строительно-монтажных работ объекты недвижимости: новые и реконструируемые здания и сооружения; предприятия, подлежащие расширению, достройке, модернизации и техническому перевооружению.
Стоимость незавершенного строительства формируется нарастающим итогом из капитальных затрат, связанных со строительством: плата за аренду земельного участка, оплата исходно-разрешительной документации, проектно-изыскательских и строительно-монтажных работ, технологического оборудования, прочие работы и затраты.
Незавершенное строительство отражается на отчетную дату в разд. I актива бухгалтерского баланса по комплексной статье, состоящей из остатков, по следующим счетам: 07 "Оборудование к установке", 08 "Вложения во внеоборотные активы", 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками", субсчет "Расчеты по авансам выданным" - в части остатков авансов, перечисленных поставщикам и подрядчикам в оплату связанных со строительством расходов.
Учет затрат на незавершенное строительство ведется инвесторами-застройщиками, осуществляющими строительство объектов для собственных нужд, и (или) заказчиками-застройщиками в соответствии с договорами, заключенными с инвестором на выполнение функций по организации строительства объектов.
Инвесторы, финансирующие строительство наряду с основной коммерческой деятельностью, являются одновременно и застройщиками строительства. Такая организация имеет земельный участок под строительство на правах собственности, владения, распоряжения или аренды.
Инвестор-застройщик осуществляет строительство объектов для собственных нужд своими силами (хозяйственным способом) или привлекает строительную организацию, заключая с ней договор подряда. По отношению к строительной организации инвестор выступает в роли заказчика-застройщика.
Для производства строительно-монтажных работ инвестор-застройщик создает в своем составе специальную службу (строительный участок, цех и т.д.), нанимает рабочих-строителей, приобретает материалы, технологическое оборудование, строительные машины и механизмы или использует их по договорам аренды (оказания услуг) со сторонними организациями.
При строительстве хозяйственным способом фактические капитальные затраты (материальные затраты, расходы на оплату труда, содержание и использование строительных машин и механизмов и др.) учитываются на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы", субсчет "Строительство объектов основных средств".
Учет затрат по незавершенному строительству ведется инвестором-застройщиком отдельно от учета по основной деятельности организации. Хозяйственные операции по списанию затрат отражаются в учете записями в дебет счета 08-3 "Строительство объектов основных средств".
Пример. Организация ведет строительство складского помещения. За отчетный период на строительство списаны затраты в сумме 1 500 000 руб. В учете сделаны следующие записи:
К-т сч. 02 "Амортизация основных средств"
20 000 руб.
начислена амортизация по основным средствам, используемым при строительстве;
К-т сч. 10-8 "Строительные материалы"
500 000 руб.
стоимость основных и вспомогательных строительных материалов, использованных при производстве работ;
К-т сч. 70 "Расчеты с персоналом по оплате труда",
К-т сч. 69 "Расчеты по социальному страхованию и обеспечению"
300 000 руб.
на суммы оплаты труда, начисленные рабочим-строителям, машинистам строительных машин и механизмов, другим работникам, занятым в строительстве, и отчисления единого социального налога от сумм оплаты труда;
К-т сч. 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками"
400 000 руб.
на суммы оплаты аренды земельного участка, изготовления исходно-разрешительной и проектно-сметной документации, услуг строймеханизмов, потребленных при строительстве энергоресурсов, и т.д.;
К-т сч. 26 "Общехозяйственные расходы"
280 000 руб.
доля общехозяйственных расходов, относящихся к строительной деятельности застройщика.
По окончании строительства стоимость объекта принимается инвестором-застройщиком к учету в составе основных средств организации в сумме 1 500 000 руб.:
Д-т сч. 01 "Основные средства",
К-т сч. 08 "Вложения во внеоборотные активы".
Финансовый результат от строительства инвестор-застройщик не определяет, так как действующими нормативными документами не предусмотрен порядок отражения в учете операций по образованию и использованию источников финансирования. Инвестор-застройщик вкладывает денежные и имущественные средства в строительство и приобретение основных средств по мере их наличия на балансе организации. Для финансирования строительства также могут быть использованы кредиты банков и займы организаций.
Инвестор-застройщик может для выполнения функций заказчика привлечь специализированную организацию, заключив с ней соответствующий договор. Согласно условиям такого договора инвестор-застройщик перечисляет заказчику средства для финансирования строительства складского помещения в сумме 2 300 000 руб. В учете инвестора-застройщика перечисленные средства отражаются до окончания строительства на расчетах с заказчиком:
Д-т сч. 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами", субсч. "Расчеты с заказчиком по переданному финансированию",
К-т сч. 51 "Расчетные счета".
Учет затрат по незавершенному строительству в этом случае ведет заказчик.
По окончании строительства заказчик передает инвестору-застройщику документы для ввода объекта в эксплуатацию. Инвестор-застройщик отражает операции по закрытию финансирования и принятию объекта к учету следующими записями:
Д-т сч. 08 "Вложения во внеоборотные активы"
1 900 000 руб.
на стоимость переданных заказчиком капитальных затрат по строительству в размере инвентарной стоимости объекта;
Д-т сч. 19-1 "Налог на добавленную стоимость при приобретении основных средств"
250 000 руб.
на суммы уплаченного при строительстве НДС;
К-т сч. 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами", субсч. "Расчеты с заказчиком по переданному финансированию";
Д-т сч. 01 "Основные средства",
К-т сч. 08 "Вложения во внеоборотные активы"
1 900 000 руб.
принятие объекта к учету в составе основных средств.
Если по результатам строительства заказчик получает экономию в виде разницы между полученными от инвестора-застройщика средствами финансирования и капитальными затратами, то такая экономия по условиям договора остается в распоряжении заказчика или возвращается инвестору:
Д-т сч. 51 "Расчетные счета",
К-т сч. 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами", субсч. "Расчеты с заказчиком по переданному финансированию"
150 000 руб.
инвестор-застройщик принимает к учету полученную от заказчика экономию.
Полученная экономия у инвестора-застройщика дополнительному налогообложению не подлежит, так как для финансирования строительства организация использовала средства после налогообложения.
Наиболее распространенным в инвестиционно-строительной деятельности является способ, когда учет незавершенного строительства ведут организации, с которыми инвесторы заключают договор на выполнение функций заказчика-застройщика. Заказчики-застройщики руководствуются в своей деятельности по организации строительства Положением о заказчике при строительстве объектов для государственных нужд на территории Российской Федерации МДС 12-9.2001, утвержденным Постановлением Госстроя России от 08.06.2001 N 58. Деятельность заказчика-застройщика лицензируется в соответствии с Положением о лицензировании в области проектирования и строительства, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 21.03.2002 N 174 (с изм. от 03.10.2002 N 731). Заказчики-застройщики, наряду с организацией строительства в части предпроектной подготовки, оформлением исходно-разрешительной документации, техническим надзором и контролем за строительством, ведут бухгалтерский, оперативный и статистический учет затрат на незавершенное строительство и источников финансирования, формируют инвентарную стоимость объекта и передают его инвестору.
Учет затрат на строительство ведется по технологической структуре капитальных вложений, установленной Инструкцией по заполнению форм федерального государственного статистического наблюдения по капитальному строительству, которая утверждена Постановлением Госкомстата России от 03.10.1996 N 123 (с изм. и доп.). Затраты на строительство складываются из строительных работ, работ по монтажу оборудования, стоимости оборудования, требующего и не требующего монтажа, прочих капитальных работ и затрат.
Для учета затрат используется счет 08 "Вложения во внеоборотные активы", субсчет "Строительство объектов основных средств". На данном субсчете затраты учитываются с начала строительства и до его окончания и ввода объекта в эксплуатацию. Полученные от инвестора средства финансирования строительства заказчик-застройщик учитывает на счете 86 "Целевое финансирование".
Состав затрат определяется сводным сметным расчетом стоимости строительства, составляемым в соответствии с Методикой определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004, утвержденной Постановлением Госстроя России от 05.03.2004 N 15/1.
Затраты на незавершенное строительство включают оплату аренды земельного участка, стоимость исходно-разрешительной документации, затраты в виде компенсации за сносимые строения, на переселение жильцов, оплату проектным и строительным организациям выполненных проектно-изыскательских и строительно-монтажных работ, оплату поставщикам технологического оборудования, материальных и энергетических ресурсов и оказанных услуг.
Оплата производится заказчиком-застройщиком по счетам поставщиков и подрядчиков на основании актов и справок о выполненных работах и оказанных услугах. Операции по формированию стоимости незавершенного строительства отражаются в учете следующими записями:
Д-т сч. 08-3 "Строительство объектов основных средств",
Д-т сч. 19-3 "Налог на добавленную стоимость при приобретении основных средств",
К-т сч. 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками".
Учет незавершенного строительства ведется по каждому объекту, на который имеются проект, сводный сметный расчет стоимости строительства, локальные и объектные сметы.
Затраты, включенные в сводный сметный расчет стоимости строительства, формируют инвентарную стоимость объекта.
Затраты на строительно-монтажные работы складываются из принятых у подрядчиков физических объемов работ, отраженных в актах ф. N КС-2. Оплата работ производится по справкам ф. N КС-3, в которые наряду со стоимостью строительно-монтажных работ дополнительно включаются затраты, компенсируемые заказчиком согласно договору подряда. Такие затраты содержатся в гл. 1 и 9 сводного сметного расчета. К ним, в частности, относятся:
- затраты на разминирование территории строительства в районах бывших боевых действий;
- затраты, связанные с выполнением археологических раскопок в пределах строительной площадки;
- затраты на перевозку работников подрядчика к месту работы;
- затраты, связанные с осуществлением работ вахтовым методом (за исключением вахтовой надбавки к заработной плате);
- средства на покрытие затрат строительных организаций по добровольному страхованию работников и имущества, в том числе строительных рисков;
- затраты на проведение пусконаладочных работ и др.
На статью "Строительно-монтажные работы" заказчики-застройщики относят также стоимость строительных материалов, передаваемых подрядчикам в качестве давальческих для использования при производстве работ на объектах заказчика. Списание таких материалов осуществляется заказчиками на основании актов, представленных подрядчиком. В учете заказчика делается следующая запись:
Д-т сч. 08-3 "Строительство объектов основных средств",
К-т сч. 10-7 "Материалы, переданные в переработку на сторону".
Затраты на приобретение технологического оборудования, требующего монтажа, учитываются на счете 07 "Оборудование к установке".
Расходы по приобретению оборудования складываются из его стоимости по счетам поставщиков, транспортных расходов по доставке и заготовительно-складских расходов, комиссионных вознаграждений, уплаченных снабженческим и сбытовым организациям, стоимости услуг товарных бирж, таможенных пошлин и т.п.
Технологическое оборудование является имуществом, которое не относится ни к материально-производственным запасам (ПБУ 5/01), ни к основным средствам (ПБУ 6/01). Передача оборудования в монтаж подрядной организации оформляется актом ф. N ОС-15. При этом стоимость оборудования принимается заказчиком к учету в составе незавершенного строительства по статье "Оборудование":
Д-т сч. 08-3 "Строительство объектов основных средств",
К-т сч. 07 "Оборудование к установке".
Ввод технологического оборудования в состав основных средств производится одновременно со сдачей объекта в эксплуатацию.
Прочие работы и затраты, включаемые в состав незавершенного строительства, содержатся в гл. 1, 9, 10 и 12 сводного сметного расчета. Их полный перечень приведен в Приложении 8 к Методике МДС 81-35.2004.
Глава 1 "Подготовка территории строительства" предусматривает расходы по оформлению участка, разбивочные работы, расходы по освоению территории строительства. Согласно гл. 9 "Прочие работы и затраты" оплачиваются затраты, связанные с командированием рабочих, перебазированием строительно-монтажных организаций, затраты на организацию и проведение подрядных торгов (тендеров) и др.
Расходы на содержание аппарата заказчика-застройщика возмещаются в соответствии с гл. 10 "Содержание службы заказчика-застройщика (технического надзора) строительства". Смета на содержание заказчика-застройщика согласовывается с инвесторами, финансирующими строительство. Указанные расходы в составе прочих работ и затрат включаются в инвентарную стоимость вводимых в эксплуатацию объектов. Например, заказчик-застройщик отразил в отчетном периоде расходы на свое содержание в сумме 730 000 руб., в том числе:
- начислена оплата труда работникам аппарата (включая отчисления ЕСН) в сумме 250 000 руб. (с кредита счетов 70 "Расчеты с персоналом по оплате труда" и 69 "Расчеты по социальному страхованию и обеспечению");
- списаны канцелярские расходы в сумме 30 000 руб. (с кредита счета 71 "Расчеты с подотчетными лицами");
- приняты расходы по арендной плате за помещение офиса в сумме 350 000 руб. (с кредита счета 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами");
- оплачены расходы по оплате услуг легкового транспорта - 50 000 руб. (с кредита счетов 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками", 71 "Расчеты с подотчетными лицами");
- оплачены услуги связи в сумме 50 000 руб. (с кредита счета 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками").
Данные расходы отражены на счете 08-3 "Строительство объектов основных средств" с выделением в аналитическом учете на отдельной статье.
При вводе объекта в эксплуатацию затраты на содержание заказчика-застройщика в сумме 730 000 руб. включены в инвентарную стоимость объекта (Д-т сч. 01 "Основные средства", К-т сч. 08-3 "Строительство объектов основных средств").
Главой 12 "Проектно-изыскательские работы, авторский надзор" предусмотрены расходы на проектные и изыскательские работы, авторский надзор, экспертизу проектов, разработку и экспертизу тендерной документации.
Стоимость прочих работ и затрат включается в затраты на незавершенное строительство объектов по прямому назначению. В случае если они относятся к нескольким объектам, их стоимость распределяется пропорционально договорной (сметной) стоимости строящихся объектов.
По окончании строительства объекта заказчик-застройщик определяет его инвентарную стоимость как сумму затрат незавершенного строительства, учтенных на счете 08-3 "Строительство объектов основных средств". Таким образом, незавершенное строительство при вводе объекта в эксплуатацию приобретает статус завершенного строительства.
Заказчик-застройщик совместно с генподрядчиком составляют исполнительную документацию, необходимую для оформления ввода объекта в эксплуатацию. Одновременно заказчик-застройщик представляет инвестору авизо (извещение) на инвентарную стоимость объекта в разрезе структуры капитальных вложений. К авизо прикладывается счет-фактура на уплаченный поставщикам и подрядчикам НДС. После передачи авизо заказчик-застройщик и инвестор составляют акт об исполнении обязательств по договору. При этом заказчик-застройщик производит в учете следующие записи:
К-т сч. 08-3 "Строительство объектов основных средств"
1 900 000 руб.
на инвентарную стоимость объекта;
К-т сч. 19-3 "Налог на добавленную стоимость при приобретении основных средств"
250 000 руб.
на сумму уплаченного налога согласно счету-фактуре.
Экономия от строительства может в соответствии с условиями договора оставаться в распоряжении заказчика-застройщика. В этом случае она включается в его налогооблагаемую базу:
Д-т сч. 86 "Целевое финансирование",
К-т сч. 91-1 "Прочие доходы" (99 "Прибыли и убытки")
150 000 руб. (2 300 000 - 1 900 000 - 250 000);
Д-т сч. 91-2 "Прочие расходы",
К-т сч. 68 "Расчеты по налогам и сборам" (НДС)
22 881 руб. (150 000 х 18% : 118%);
Д-т сч. 99 "Прибыли и убытки",
К-т сч. 68 "Расчеты по налогам и сборам" (налог на прибыль)
30 508 руб. ((150 000 - 22 881) х 24% : 100%).
Инвестор после государственной регистрации объекта недвижимости принимает его к учету в составе основных средств. В первоначальную (балансовую) стоимость объекта наряду с его инвентарной стоимостью, полученной от заказчика-застройщика, инвестор включает дополнительные расходы, связанные со строительством. К ним согласно ПБУ 6/01 могут быть отнесены затраты инвестора на использование заемных средств, оплата расходов по государственной регистрации объекта недвижимости и другие расходы.
П.А.Соколов
Аудитор
ООО "Информбюро"
Подписано в печать
26.11.2004