Изменение кадастровой стоимости земельных участков


Законом установлена обязанность собственников земельных участков ежегодно уплачивать в городской бюджет налог на землю . Базой для расчета этого налога в 2017 году служит кадастровая стоимость земельного участка , определяемая уполномоченным органом с учетом ряда критериев:

  • категории земель, к которой относится данный участок (земли поселений, сельскохозяйственного назначения);
  • обеспеченности коммуникациями, а также путями подъезда;
  • вида разрешённого использования;
  • средней рыночной стоимости земельных участков аналогичной категории, расположенных по соседству;
  • размеров участка.
Иными словами, кадастровая стоимость – это расчетный показатель, отражающий ценность объекта недвижимости и используемый при определении размера земельного налога либо арендной платы, а также стоимости его выкупа в ходе приобретения из государственной собственности, а также ряде других случаев, предусмотренных законом.

Используемые в процессе определения кадастровой стоимости данные о виде разрешенного использования и его целевом назначении определяются на основании проводимого местными органами власти зонирования территорий.

Чтобы узнать кадастровую стоимость земельного участка достаточно зайти на официальный сайт Росреестра и ввести кадастровый номер объекта недвижимости. Если номер вам неизвестен, можно указать адрес расположения участка или условный номер. Также на сайте в специальном разделе «Получение сведений из фонда данных государственной кадастровой оценки» можно узнать информацию о результатах проведенной региональными органами власти кадастровой оценки и сформировать соответствующий отчёт по интересующему объекту недвижимости. Сведения здесь постоянно поддерживаются в актуальном состоянии и предоставляются бесплатно.

Как узнать кадастровую стоимость земельного участка:


Если же вам необходимо получить официальную справку о кадастровой стоимости земельного участка, обращаться нужно опять же в Росреестр, его региональное отделение либо многофунк­циональный центр. Обращение может быть сделано лично, а может быть направлено по почте. Данные предоставляются в виде кадастровой справки, которая выдается бесплатно не позже чем через 5 рабочих дней после регистрации соответствующего запроса.

Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка

Учитывая тот факт, что формирование кадастровой стоимости осуществляется с учетом различных усредненных критериев, но без учета четкого местоположения участка, зачастую она оказывается выше рыночной. При этом законом предусмотрена возможность оспаривания кадастровой стоимости путем обращения в специальную комиссию для рассмотрения спорных земельных вопросов. Основанием для ее пересмотра в данном случае служит недостоверная информация по конкретному участку, а также установление в отношении земельного участка рыночной стоимости на основании данных проведенной специалистами оценки.

Второй вариант оптимален, поскольку обеспечивает минимум временных затрат. Чтобы реализовать его требуется заказать оценку и соответствующий отчет в оценочной компании, провести его экспертизу и подать заявление о пересмотре кадастровой стоимости в филиал Росреестра. К заявлению прилагаются кадастровый паспорт и нотариально заверенные копии документов об имеющихся на участок правах.

Надо сказать, что существует возможность оспорить кадастровую стоимость и через суд. Причём сделать это можно даже минуя стадию предварительного обращения в комиссию. Под основанием для подачи искового заявления могут быть указаны недостоверные сведения об участке либо существенное расхождение в установленной кадастровой и реальной рыночной цене участка.

Земельный налог: ставка налога на землю в 2017 году, льготы

Итак, вернемся к началу разговора, поговорим, кто обязан уплачивать земельный налог , по какой ставке и какие категории льготников предусмотрены действующим налоговым законодательством в 2017 году.

Обязанность по уплате данного налога возникает после покупки земельного участка в собственность либо в случае, если вы располагаете участком на правах бессрочного, пожизненного пользования. А вот лица, арендующие землю, либо использующие ее на правах безвозмездного срочного пользования, уплачивать данный взнос не должны.

Ставки земельного налога в 2017 году составляют 0,3% от кадастровой стоимости в отношении земель сельхозназначения, для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства. Если же земельный участок используется для других целей, то ставка налога на землю на 2017 год в этом случае составляет 1,5% от кадастровой стоимости участка.

Стоит отметить, что из-под налогообложения налогом на землю освобождены отдельные категории земель. Так, уплачивать налог вы не должны, если приобретенный вами дом находится на земельном участке, отнесенном к землям населенных пунктов.

Порядок расчета налога на землю в 2017 году

Рассчитывается земельный налог налоговыми органами по имеющимся данным о кадастровой стоимости участка и вышеуказанным ставкам.

Формула расчета земельного налога исходя из кадастровой стоимости весьма проста:

Сумма налога на землю = площадь участка в кв. метрах * кадастровая стоимость 1 кв. метра * ставка налога на землю на 2017 год


В случае, когда земельный участок находится в долевой собственности, то и расчет налога на землю производится отдельно по каждому собственнику с учетом принадлежащей ему площади.

Порядок расчета налога на землю (пример):


Уведомление о размере подлежащего уплате земельного налога с указанием используемой для его расчета налоговой базы и даты уплаты должно быть направлено плательщику налоговой инспекцией не позже чем за месяц до наступления срока для платежа. Действующее законодательство установило в качестве этой даты 1 декабря года, следующего за годом, за который производится уплата.

Льготы по налогу на землю в 2017 году

Правом установления льгот по налогу на землю наделены местные органы власти. В большинстве муниципальных образований от уплаты налога освобождаются инвалиды, ветераны войны, многодетные семьи. В каждом конкретном случае для уточнения, относитесь ли вы к категории льготников или нет, следует обращаться в налоговый орган по месту регистрации.

Многие люди, которые хотят в будущем продать свою землю, сталкиваются с той проблемой незнания её адекватной стоимости, по которой покупатель смог бы определить надобность или же ненадобность любого земельного участка. Для такого вопроса изначально неплохо бы изучить и , а также не забыть о кадастровой оценке вашей собственности. Честно, для многих даже само название «Кадастровая оценка земли» абсолютно ничего не говорит, поэтому изначально стоит разобраться что это всё означает и зачем используется для земельного участка.

Основные сведения

Кадастровая стоимость любого земельного участка используется для установления его денежной выраженности. В отличие от всех остальных экспертных оценок, именно на основе кадастровой можно использовать метод массовой оценки или налогообложение. Результатом проведения кадастровой оценки считается оценочное зонирование некоторой территории, зональная стоимость участка в зависимости от определённых зон или же цена базового показателя, а также единая кадастровая стоимость определённого участка в зависимости от его индивидуальных особенностей.

Порядок проведения подобной оценки устанавливается правительством нашего государства и обычно её используют для определения кадастровой цены земельного участка разного целевого предназначения. Порядок проведения всей действий по оценке земли подобным путём изложен в «Методических рекомендациях по кадастровой оценке земли».

Теперь стоит разобраться с тем, какова же будет кадастровая стоимость земельного участка в 2017 году.

Итоги 2015 года, ситуация в 2016 и надежда на изменения в 2017

Многие граждане РФ недовольны результатом проведённой кадастровой оценки их земельных участков в 2015 году, так как в результате подобных действий очень сильно повысилась сумма обязательного уплачиваемого государству налога. Многие начали протестовать и даже митинговать из-за подобной деятельности государственных представителей, из-за чего законодательным органом пришлось немного доработать существующий закон, по которому проводится эта самая оценка. Теперь же президент России Владимир Путин подписал указ, согласно которому с 2017 года проведение кадастровой оценки земельных участков, домов или квартир будет немного изменено. Вот только действовать этот указ начнёт лишь на некоторых территориях нашей державы – для всех остальных регионов будет установлен специальный переходной период, который будет продолжаться вплоть до 2020 года.

Стоит ещё раз напомнить, что именно от кадастровой стоимости земли насчитывается её налог или арендная плата за её пользование, если участок находится в муниципальной или же государственной собственности. Также именно от этой оценки стоит отталкиваться в 2017 году, когда назначается реальная цена на продажу участка. На данный момент ставка налога по действующему закону ровняется 0,1-2%.

Нововведение в закон 2017 года

В составленном законопроекте есть несколько ключевых изменений, о которых стоит рассказать. Первое касается того факта, что государство может провести оценку земельного участка физического лица. По словам представителей правительства, таким образом «все научаться что-то да платить». Пока такое право есть лишь у государственных и частных компаний. Также подобным законом регулируется право передачи составленной кадастровой оценки от частного предприятия к ГБУ.

Главным минусом подобного решение станет аффилированность и монополизация целой отрасли. Заявленные ГБУ начнут создаваться на каждом шагу, хотя, по утверждению самого правительства, в стране должно быть существенно сокращено количество чиновников.

Ещё одно изменение касается самой методики оценки земли, которая должна кардинально измениться. На данный момент цена земли по кадастровому номеру считается просто неадекватной и все суды России завалены жалобами относительно непонятной оценки их земельных участков. Иногда даже встречаются такие случаи, когда кадастровая цена для налогообложения превышала рыночную стоимость за этот же участок.

Чтобы исключить в дальнейшем возникновения подобных ситуаций первый вице-премьер страны Игорь Шувалов поручил своим подопечным унифицировать существующие правила оценки, и создать по ним единую правильную методику. Стоит отметить, что сейчас оценкой кадастровой стоимости земли занимаются те предприятия, которых в случае разбирательства просто невозможно найти. На данный момент основным источником информации для проведения кадастровой оценки является государственный кадастр, хотя в нём не всегда можно найти информацию, которая напрямую влияет на расчёт всех необходимых показателей. А для этого необходимо выяснить все дополнительные сведения с различными специальными учреждениями и муниципалитетами, после чего сопоставить полученную информацию в единый пакет. Конечно же, это просто титаническая работа, которую может провести не каждая организация. Но до той поры, пока такая работа не будет полностью и надёжно проведена, никакой гарантии от правильности относительно адекватности проведённой кадастровой оценки стоимости земли нет.

Перерасчёт налога согласно кадастру

Все перечисленные нововведения должны были вступить в силу ещё в этом году, но подготовка соответствующего законопроекта затянулась. В итоге началом действия закона о кадастре можно считать 1 января 2017 году. А пока граждане, которые уже успели получить кадастровую оценку, начали оспаривать полученные на её основании результаты. Это может сделать каждый человек в двух случаях: если кадастровая стоимость земельного участка оказалась большей, чем рыночная цена, и когда при составлении кадастра была указана неправильная площадь. Ещё в 2015 году была создана комиссия, которая рассматривала все вопросы относительно точного определения кадастровой стоимости. Она была создана при территориальных органах Росреестра и до начала 2016 года успела рассмотреть более 50 тыс. заявлений. В итоге в случае 22 тыс. заявлений была принято решение о пересмотре рыночной стоимости, тогда как ещё 15 тыс. заявлений в этом было отказано. Все остальные всё ещё находятся на стадии обработки.

Стоит отметить, что первым регионом, на территории которого заявленный закон вступит в силу с первых дней 2017 года, станет Московская область. На сегодняшний день именно здесь сосредоточенно более 11 млн земельных участков и объектов недвижимости. Это более 9% от общего числа всех объектов, что выводит регион в лидеры. Именно поэтому резонность введения закона именно на этой территории является правильным решением. Во всём остальном лучше всего проверить полученную в прошлом году оценку кадастровой стоимости вашего земельного участка, чтобы перестраховаться и быть уверенными в готовом результате. Удачи!

На территории Российской Федерации располагается множество земельных участков, каждый из которых имеет свою ценность, фиксируемую государством с помощью ряда документов. Это цифровое значение может варьироваться в зависимости от расположения земель. Эту цену принято называть оценочной или, иначе говоря, кадастровой. Она выполняет функцию координации всех осуществляемых земельных сделок. Также с помощью этих данных рассчитывается реальная сумма регулярных выплат в частном порядке для каждого землевладения.

Порядок и ведущие принципы фиксирования кадастровой стоимости земельных участков
Расчет кадастровой стоимости земель производит государство, базируясь при этом на основных правилах, предусмотренных Конституцией и Земельным кодексом Российской Федерации. Изначально определяется список всех участков, на которые будет производиться налогообложение, и выбор ряда исполнителей, которые и будут учитывать все необходимые факторы и производить специальные расчеты.

На следующем отрезке оценивается земля и составляется специальная ведомость, содержащая в себе информацию о результатах проделанной работы. Завершающей ступенью является окончательная конфирмация материала и осведомление аграриев об итогах произведенных расчетов.

Для каждого земельного участка при расчете его кадастровой стоимости учитываются следующие особенности:

Метраж;
- местонахождение;
- присутствие на территории дополнительных построек и функции последних, если они имеются;
- природные условия.

Определение оценочной стоимости производится с помощью умножения цены одного квадратного метра участка на общую земельную площадь.
Исходя из Земельного кодекса Российской Федерации, производить расчет стоимости земель следует один раз в пять лет.

Кадастровая стоимость земельных участков в 2016 году.

В 2016 году для налогоплательщиков сложилась неблагоприятная ситуация, поскольку, начиная с 2015 года, производился перерасчет оценочной стоимости всех земельных участков, результаты которого максимально повысили вливания в местные бюджеты, но отрицательно сказались на финансовом положении владельцев земельных уделов.

Если до 2015 года базой для определения оценочной стоимости была балансовая цена земли, делающая уплату налогов практически незаметной для хозяев участков, то после принятых нововведений сумма всех средств, которые налогоплательщикам необходимо внести в государственный бюджет, практически равна рыночной стоимости, вследствие чего быть владельцем даже сравнительно небольшого земельного участка стало крайне невыгодно.

Безусловно, такие нововведения повлекли за собой в 2016 году ряд жалоб и протестов со стороны землевладельцев, ведь последние не были готовы к таким кардинальным изменениям. Многие начали даже обращаться в суд. Однако снижения стоимости и изменения законов это за собой не повлекло. Окончательным решением стал тот факт, что каждый год стоимость будет повышаться на 20%.

Прогнозы земельной ситуации 2017 года.

Как уже говорилось, сумма налогов с каждым годом будет только повышаться, поэтому надежды землевладельцев на уменьшение выплат в 2017 году оправданы не будут. Сумма выплат, как и в 2016 году, будет почти приравнена к рыночной стоимости земель.

Повышение налогов объясняется тем, что в настоящее время местные бюджеты требуют дополнительных денежных вливаний, одним из источников которых в 2017 году и станут высокие земельные налоги граждан. Увеличение местных бюджетов будет способствовать выходу из возникшей кризисной ситуации в области государственного финансирования. Кроме этого, с помощью данных денежных средств планируется произвести максимально возможное улучшение жизни граждан России.

Стоимость налога на земельный участок будет предельно повышаться, если у него высокие показатели продуктивности использования. Также на сумму выплат значительно повлияет наличие либо отсутствие на территории дополнительных построений - соответственно, чем больше построений, тем выше налог.

Однако в случае если стоимость налога превышает рыночную цену участка либо неправильно высчитана общая площадь земельного удела, налогоплательщик имеет право обратиться в суд, чтобы оспорить назначенную сумму выплат.

Безусловно, данная реформа, несмотря на обстоятельную миссию - увеличение государственного бюджета, ориентированного на полное преодоление финансового кризиса, имеет ряд недостатков. Прежде всего, следует обратить внимание на то, что закон не оговаривает никаких скидок и льгот для пенсионеров, несмотря на то, что оплачивать такие высокие налоги им гораздо труднее, чем работающему проценту населения, а размер пенсий оставляет желать лучшего. Кроме этого, к 2017 году все еще не разработана единственная для всех регионов методика расчета выплат, вследствие чего возникает множество недоразумений, заканчивающихся судебными разбирательствами.


Во избежание жалоб населения все данные, касающиеся каждого агрария, должны воспроизводиться в государственном кадастре, будучи в свободном доступе для каждого землевладельца. Налогоплательщики же, в свою очередь, должны свыкнуться с мыслью увеличения денежных выплат, ведь все налоги будут направлены на облагораживание их же жизни. К тому же увеличиваться сумма налоговых выплат будет не резко, а постепенно, и достигнет своей крайней точки лишь к 2020 году.

Кадастровая стоимость определяется в ходе государственной кадастровой оценки независимыми оценщиками. Порядок проведения государственной кадастровой оценки регулируется Федеральным законом от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Кадастровая стоимость имущества устанавливается государством. Она влияет на многие финансовые вопросы, которые связаны с использованием недвижимости. Зачастую она завышена.
Пользователи и собственники недвижимости заинтересованы в реальной стоимости для:

  • установления меньшего размера земельного налога;
  • определения меньшей выкупной цены за земельный участок при приобретении в собственность;
  • расчета меньшей арендной платы;
  • формирования меньшего размера налога на имущество организаций;
  • иных ситуаций.

С начала 2015 года налог на недвижимое имущество физических лиц определяется исходя из кадастровой стоимости, поэтому у собственников появится прямая заинтересованность в установлении адекватной стоимости и на квартиры. Правда, не все регионы еще перешли на такой расчет налога, но к 2020 году он будет по всей РФ. Бывают случаи, когда, наоборот, собственник заинтересован в ее увеличении (в основном, это связано с судебными спорами относительно прав на недвижимость, вопросами кредитования и залога, определения размера страховых выплаты, сумм материального ущерба и прочее). Так или иначе, ставить вопрос об оспаривании кадастровой стоимости может заинтересованное лицо, которым может являться:

  • собственник земельного участка;
  • хозяин квартиры; арендатор земли;
  • собственник квартиры;
  • собственник нежилых зданий, сооружений, строений;
  • арендатор нежилых помещений;
  • претендент в правах на недвижимость (например, лицо, обратившееся в муниципалитет за выкупом земельного участка), бывший собственник земли (который, допустим, пересматривает размер налогов) и другие.

Как показывает практика, наиболее часто интерес оспаривания проявляется в отношении земельных участков.
Летом 2016 года кадастровая стоимость недвижимости была «заморожена» на период с 1 января 2017 года по 1 января 2020 года (ст. 19 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 360-ФЗ; далее - Закон № 360-ФЗ). Тогда же был принят Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», который вступил в силу с 1 января 2017 года и заменил Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

Как узнать кадастровую стоимость?

Определить кадастровую стоимость самостоятельно можно на официальном сайте Росреестра. Важно знать, прямое отношение к оценке имеет:

  • Размещение территориальное.
  • Площадь.
  • Уровень цен на данном сегменте рынка.

Также узнать стоимость, не выходя из дома, поможет сайт Ростехнадзора. Главное - найти здесь интерактивную карту. Мало того, что карта поможет определить цену. Она ещё и расскажет большое количество полезной и важной информации об объекте!
Определяется стоимость, в большинстве случаев, для расчёта налога.

Напоминаем, что оплачивать налог нужно только по квитанции и никак иначе! Многие мошенники, например, в дачных садоводствах, собирают налоги наличными средствами - причём больше, чем нужно.

Кадастровая оценка

Решение о проведении государственной кадастровой оценки принимают региональные органы власти или органы местного самоуправления, которые выбирают оценщика и заключают с ним договор. Кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года, но и не реже одного раза в пять лет. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе переоценка может проводиться не чаще одного раза в два года.
При оценке необходимо учитывать износ построек, рассказал гендиректор Московского областного БТИ Владислав Мурашов. Для большинства обычных зданий и сооружений срок службы составляет 80 лет. Для построек с деревянными несущими стенами - 50 лет. Временные бытовки, склады, летние павильоны строятся по регламентам только на 10 лет. А вот уникальные здания музеев, хранящих национальные и культурные ценности, произведения искусства, а также стадионы и театры имеют запас прочности 100 лет.

Цели государственной кадастровой оценки:

Если Вы не согласны с установленной кадастровой стоимостью земельного участка, то Вы можете оспорить результаты определения кадастровой стоимости в суде или в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (решение комиссии также может быть оспорено в суде).

Как определить необходимость оспаривания?

Кадастровая стоимость изменяется раз в пять лет (может чаще 1 раз в три года, но не реже). В каждом регионе оценку проводят свои оценочные организации и ее результаты утверждаются постановлением главы субъекта РФ. В этом постановлении указываются категории земель и устанавливается удельная единица кадастровой стоимости на один квадратный метр земли. Также указывается дата, с которой применяется новая оценка. Чтобы подтвердить целесообразность оспаривания сначала необходимо узнать действующий размер кадастровой величины земельного участка. Это можно сделать:

  • получив справку о кадастровой стоимости в кадастровой палате;
  • войдя на сайте росреестра в разделе «Публичная карта» (в поисковом поле ввести кадастровый номер земельного участка, после чего участок будет отображен на карте с описанием, в том числе со стоимостью);
  • рассчитав самостоятельно, сопоставляя сведения своего земельного участка (площадь, категория земель и место нахождения) с данными постановления губернатора об утверждении результатов оценки.

Далее необходимо обратиться в оценочную компанию, где ориентировочно Вам скажут соответствует ли цена земли рыночной или нет. После этого можно принимать решение о целесообразности ее уменьшения.
Существует 3 основных способа оспаривания кадастровой стоимости:

  • заявление в комиссию;
  • заявление в суд о признании недействительным решения комиссии об удовлетворении заявления об оспаривании кадастровой стоимости;
  • административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной или/и об исправлении ошибки.

Оспаривание кадастровой стоимости производится по нормам того закона, по нормам которого была установлена кадастровая стоимость, то есть либо по правилам закона об оценочной деятельности, либо по правилам закона о кадастровой оценке. Следует отметить специфику оспаривания в зависимости от применяемого закона:
1. По закону об оценочной деятельности существует обязательный досудебный порядок для юридических лиц, а по закону о кадастровой оценке такого порядка нет ни для одной категории заявителей, в том числе для юридических лиц.
2. Согласно нормам закона об оценочной деятельности комиссии по рассмотрению споров об оспаривании кадастровой стоимости созданы Росреестром при его территориальных управлениях. А по закону о кадастровой оценке аналогичные комиссии будут создаваться госорганом субъекта РФ.
3. В соответствии с действующим законом об оценочной деятельности комиссии рассматривают заявления об исправлении ошибок и заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. По нормам же закона о кадастровой оценке комиссии, видимо, будут рассматривать лишь заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Заявления об исправлении ошибок будут рассматривать бюджетные учреждения, созданные госорганом субъекта РФ, которые по решению последнего осуществляют ГКО и подписывают отчет. Они получат право исправлять ошибки, влекущие уменьшение кадастровой стоимости.
4. Пока закон о кадастровой оценке и подзаконные акты не предусматривают необходимости представлять заключение саморегулируемой организации оценщиков на отчет независимого оценщика в комиссию или в суд для установления кадастровой стоимости в размере рыночной. Это может привести к существенному снижению расходов на установление кадастровой стоимости в размере рыночной.

В 2017 году, возможно, некоторые лица, запросив выписку из ЕГРН, могут обнаружить в ней, что актуальная кадастровая стоимость не соответствует Закону № 360-ФЗ, например, не произведен «перерасчет» кадастровой стоимости или результаты ГКО 2016 года учитываются как «актуальная стоимость» несмотря на то, что они выше предыдущей кадастровой стоимости. Физические и юридически лица могут попытаться защитить свои права путем подачи заявления в ФГБУ «ФКП Росреестра» о внесении в ЕГРН сведений об актуальной кадастровой стоимости (ст. 1 Федерального закона от 2 мая 2006 г. № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан РФ»), а также заявления в территориальное управление Росреестра об исправлении ошибок в ЕГРН (ст. 61 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Компетенция ФГБУ ФКП «Росреестра» и его филиалов с 2017 г будет определяться Приказами Росреестра от 12 мая 2015 года №П/210, от 23 марта 2016 года № П/0133.

Но если в удовлетворении заявления откажут, основания для обжалования такого решения будут, как правило, отсутствовать. Дело в том, что закон о госрегистрации недвижимости, который вступит в силу с 1 января 2017 года, допускает исправление технической и реестровых ошибок, как правило, по решению суда (п. 4 ст. 61 закона о госрегистрации недвижимости). Он устанавливает: «В случаях, если существуют основания полагать, что исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в ЕГРН, такое исправление производится только по решению суда». Аналогичная правовая позиция выработана ВАС РФ к исправлению ошибок в ГКН (Решение ВАС РФ от 28 июня 2012 г. № ВАС-4569/12, Постановление Президиума ВАС РФ от 20 октября 2010 г. № 6200/10, Постановление Президиума ВАС РФ от 22 марта 2011 г. № 14765/10, Постановление Президиума ВАС РФ от 15 декабря 2011 г. № 12651/11).

Снижение кадастровой стоимости

Способы снижения кадастровой стоимости В соответствии с законодательством существует 2 способа изменения:

Наиболее эффективным способом является обращение в суд, так как комиссии это, по сути, тот же административный орган, который заинтересован в оставлении ранее утвержденного результата кадастровой оценки. Хотя формально законом устанавливается, что комиссия по спорам состоит из независимых и незаинтересованных членов, в то же время практика оспаривания насчитывает редкие случаи, когда принимают сторону правообладателей, оставлении прежней кадастровой стоимости.

Уменьшение стоимости в комиссии В каждом регионе России создается специальная комиссия по оспариванию кадастровой стоимости. В указанную структуру могут обращаться как юридические, так и физические лица - собственники или иные правообладатели недвижимости.В целях экономии времени и сил физлицам лучше сразу обращаться в суд, минуя спор в комиссии. Срок обращения - в течение пяти лет с момента утверждение результатов кадастровой оценки и до утверждения очередной оценки.

Кадастровая стоимость земли оспаривается по двум основаниям:

  • недостоверные сведения, учтенные при кадастровой оценке (чаще всего это касается строений, нежели земельных участков);
  • уравнивание кадастровой стоимости земли с её рыночным уровнем.

Для начала работы комиссии Росреестра необходимо подготовить документы и подать заявление. Форма заявления о пересмотре цены является свободной. К нему прикладывается:

  • нотариально заверенные документы на землю (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, дарения, мены, аренды и прочее, что подтверждает право на землю заявителя);
  • отчет оценщика, в котором четко установлена рыночная стоимость участка и которая отличается от кадастровой (в письменном виде и в электронной форме);
  • экспертиза отчета оценщика как на бумаге, так и на диске (проводится союзом оценщиков и такая экспертиза подтверждает, что отчет о рыночной оценке обоснованный);
  • информация о недостоверных сведениях, использованных при кадастровой оценке (предоставляются, если кадастровая оценка обжалуется на этом основании, а не по уровню рыночной стоимости);
  • кадастровая справка о стоимости объекта недвижимости.

Без указанных документов заявление рассматриваться не будет. Участие гражданина или юридического лица на заседание комиссии не предусматривается. Свое решение она выносит в течение одного месяца. Результатами работы комиссии могут быть:

  • отклонение заявления;
  • изменение стоимости.

Если решение комиссии будет положительным, то она сама направляет необходимые сведение в кадастровый орган, где вносятся изменение в кадастр. Об отрицательном результате приходит уведомление. После его получения, в случае несогласия с решением комиссии, заявитель может обжаловать его в суде или непосредственно обратиться в суд с требованием об изменении кадастровой стоимости (не ссылаясь на решение комиссии).

Уменьшение стоимости в суде

Порядок снижения в суде не предусматривает обязательного предварительного обращения в комиссию по оценке только для граждан. Юрлица должны предварительно обратиться в комиссию, иначе делу ходу не будет. С 2015 года дела о кадастровой стоимости (так называемые административные дела) рассматривают областные, краевые, республиканские федеральные суды. В суд можно обратиться в любое время с момента утверждения оспариваемой стоимости и до утверждения следующей оценки. Например, гражданин обжалует кадастровую стоимость от 20.12.2011 года. В ходе судебного процесса - 17.12.2016 года утверждается новая оценка. Судебное дело не прекращается и если суд удовлетворит иск, то решение будет иметь силу и распространяться на оценку, которая действовала с 20.12.2011 г. по 17.12.2016 г. Новую стоимость нужно высуживать по новому административному исковому заявлению по оспариванию. Прежде чем обратиться в суд необходимо оформить административный иск и приложить необходимые документы. Исковое заявление желательно подготовить с помощью квалифицированного юриста, так как при его составлении требуются знания процессуального законодательства и их несоблюдение может привести к проигрышу.

В исковом заявлении обязательно необходимо указать:

  • сведения о земельном участке (кадастровый номер, адрес, площадь и пр.);
  • данные кадастровой стоимости (размер и дата внесения в кадастр);
  • результаты рыночной стоимости объекта недвижимости (рыночная стоимость должна сильно разниться от кадастровой, иначе в удовлетворении иска могут отказать, например, если рыночная стоимость отличается на 1-10 процентов, то шансов на выигрыш в суде мало);
  • в чем конкретно заключается нарушение прав собственника или пользователя (высокий налог, арендная плата и прочее).

Административным исковым заявлением оспаривается именно стоимость и поэтому в просительной части иска указывается на необходимость установления рыночной стоимости вместо имеющейся кадастровой. Важно знать, что оспаривать необходимо не по состоянию на любое число, а именно на дату утверждения результатов кадастровой оценки постановлением главы субъекта РФ. Но имейте в виду, что все последствия изменения кадастровой стоимости начинают течь с 01 января того года, в котором было подано заявление в суд.

К исковому заявлению обязательно прилагается следующий пакет документов:

  • государственная пошлина в размере 2 000 рублей - для организаций, 300 рублей - для граждан (если она оплачивается от имени дольщиков, то ее размер делится между ними в равных частях)
  • копии документов на недвижимость (свидетельство, правоустанавливающие документы, договор аренды)
  • копию отчета независимого оценщика о рыночной стоимости участка (в бумажном и электронном формате).

Желательно чтобы оценка для оспаривания стоимости была выполнена известной в регионе организацией с солидной репутацией заключение экспертизы вышестоящей организацией оценщиков (саморегулирующей организацией) о том, что отчет оценщика соответствует правовым нормам. Обычно сам оценщик и организует проведение экспертизы, так как он состоит в саморегулирующей компании и у него должны быть налажены соответствующие связи.

К участию в деле необходимо привлечь в качестве административного ответчика кадастровую палату, Росреестр и орган субъекта РФ, который утверждал результаты кадастровой оценки в конкретном регионе (обычно это правительства и администрации республик, областей, краев, комитеты, департаменты и управления по имуществу, земельным отношениям и прочее). В качестве третьих лиц привлекают местную администрацию, соседей по участку, бывших собственников и прочих, то есть всех, кто может иметь интерес к спору. Исковое заявление адресуется и направляется в областной (краевой, республиканский) суд. Раньше такие споры рассматривал арбитраж. Как и при работе комиссии в суде оспаривается не только сама стоимость, приравниваемая к уровню рыночной, но и на основании недостоверных сведений, использованных при оценке. Если оценка недвижимости проведена серьезной организацией и профессионально, то дело в основном выигрышное. Важно, чтобы рыночная оценка была сделана на дату утверждения кадастровой оценки. Вся эта информация содержится в постановлении главы субъекта РФ. Дело в суде можно вести самому, а можно поручить представителю по доверенности. Но такое лицо должно иметь высшее юридическое образование, иначе его не допустят к делу. Судебное оспаривание может свестись к рассмотрению имеющихся материалов дела, а если спор бурный, то, возможно, будет назначена судебная экспертиза, несмотря на то, что в деле имеются и отчет оценщика и экспертное заключение союза оценщиков. В суд могут пригласить специалиста по вопросам оценки, не исключено, что вызовут оценщика, отчет которого представлен с иском. Судебная практика говорит, что, в основном, ответчик в суде не возражает против требований собственника (арендатора). В этом случае рассчитывать на возмещение судебных расходов (уплата госпошлины, проведение оценки, экспертизы, изготовление нотариальной доверенности и прочее) не придется. Если же административный ответчик выступает против истца, то при удовлетворении иска с него можно смело взыскивать все судебные издержки. После вступления в силу судебного постановления кадастровая палата должна самостоятельно производить внесение изменений в кадастр (так как в их адрес суд направляет копию решения). Однако следует перестраховаться и самим обратиться в кадастровый орган с заявлением о внесение изменений в государственный кадастр. К заявлению необходимо приложить копию судебного акта. В настоящее время в госдуме находится законопроект о приостановлении возможности оспаривания кадастровой стоимости недвижимости. Если этот закон пройдет, то с 01.01.2017 г. и по 01.01.2020 г. обращаться с переоценкой кадастровой стоимости будет невозможным, так как индивидуальную оценку объекту недвижимости (необходимую для судебного спора) планируется поручать госструктурам, которые и будут формироваться в указанный период.

Мораторий на изменение кадастровой стоимости до 01.01.2020

03 июля 2016 года был принят вступающий в силу с 01.01.2017 года Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке».
Данный закон детально описывает новую процедуру кадастровой оценки и оспаривания ее результатов.
Еще одним законом - Федеральным законом от 03.07.2016 № 360-ФЗ - был фактически установлен мораторий на изменение кадастровой стоимости для целей взимания платы за землю во всех ее возможных формах, определяемых как процент от кадастровой стоимости, на период с 01.01.2017 по 01.01.2020.

Суть моратория сводится к следующим основным моментам:

  • в период с 01.01.2017 по 01.01.2020 новая кадастровая оценка не проводится. Правило, определяющее интервал кадастровой оценки (не чаще одного раза в три года, но не реже одного раза в пять лет), временно не применяется;
  • в период с 01.01.2017 по 01.01.2020 применяется кадастровая оценка, которая действовала на 01.01.2014;
  • если на 01.01.2014 кадастровая оценка не была проведена, применению подлежат результаты кадастровой оценки, утвержденные за период с 01.01.2014 по 31.12.2016;
  • если на 01.01.2014 кадастровая оценка была утверждена, но в период с 01.01.2014 по 31.12.2016 была проведена еще одна кадастровая оценка или их было несколько, в период действия моратория применению подлежит та кадастровая оценка, которая является наименьшей;
  • если кадастровая стоимость в период с 01.01.2014 по 31.12.2016 была оспорена через соответствующую комиссию Росреестра или через суд, в период действия моратория применяется кадастровая стоимость, определенная по результатам оспаривания;
  • правило «наименьшей стоимости» применяется и к тем объектам, в отношении которых кадастровый учет будет осуществлен в период действия моратория (вновь построенные объекты, ранее учтенные объекты, измененные объекты).

Проиллюстрируем суть моратория на конкретном примере.
На 01.01.2014 кадастровая стоимость земельного участка составила 100 000 рублей. С 01.01.2016 данная стоимость была определена в размере 150 000 рублей.
С учетом установленного законом № 360-ФЗ моратория, для целей взимания платы за землю в период с 01.01.2017 по 01.01.2020 будет применяться кадастровая стоимость в 100 000 рублей.
Если кадастровая стоимость участка была снижена в судебном порядке в августе 2016 года до 75 000 рублей, то в период действия моратория (то есть с 01.01.2017 по 01.01.2020) для целей взимания платы за землю во всех ее формах применяется именно данная кадастровая стоимость - 75 000 рублей.

Если вам понравилась данная статья, просим вас оставить отзыв в комментариях ниже.

Желаем Вам удачи!

Поделиться:

Сведения обо всех зарегистрированных земельных участках внесены в специальную базу данных, именуемую Росреестром. Среди информации о земле, хранящейся в государственном реестре, хранится и кадастровая стоимость земли. О том, что такое кадастровая стоимость земли, какова ее сумма, от чего зависит и когда подлежит изменению, мы расскажем в этой статье.

По пункту 3 статьи 66 Земельного Кодекса России – оценка земель может производиться в соответствии с государственной кадастровой оценкой земель. Таким образом, для расчета стоимости квартиры, расчета налогов и прочего должны использовать кадастровую оценку.

Если кадастровая стоимость определена, то рыночную стоимость могут принять равной кадастровой. Изменяться по закону кадастровая стоимость может в двух случаях:

  • При установлении судом кадастровой стоимости земельного участка;
  • В случае перевода земельного участка из одной категории в другую или изменения способа использования земли.

Внимание!

Но данные изменения в настоящее время могут только лишь уменьшать кадастровую стоимость, а не увеличивать. Связано это с тем, что на законодательном уровне принято, что с 1 января 2017 года кадастровая стоимость объектов недвижимости возвращается к показателям 2014 года.

Теперь кадастровая стоимость земли может меняться только по решению суда или комиссии, либо из-за смены категории земли или из-за технической ошибки. Она не может быть увеличена, а может только стать равной показателям 2014 года и меньше. Расчетом кадастровой стоимости земли занимается специальная организация – кадастровая палата. Но даже работники этого органа иногда ошибаются в расчете кадастровой стоимости. Чтобы знать, правильно ли рассчитана стоимость, можно проверить ее на сайте www.rosreestr.ru . В случае, если вы считаете, что вам рассчитывают налоги по завышенной стоимости, вы можете требовать ее снижения, обратившись в территориальное отделение ведомства.

Стоимость как в 2014-м?

С 1 января 2017 года в силу вступил закон, по которому произошла фиксация кадастровой стоимости земли на уровне цены на 2014 год, либо ниже, если стоимость понижалась. Заморозка стоимости по закону продержится до 2020 года. Стоимость, на которую заменится текущая цена должна, быть равна стоимости земли на 1 января 2014 года.

А если на момент 1 января 2014 года кадастровая стоимость земли еще не была подсчитана, то ее пересчитают с использованием сведений по состоянию на эту дату.

Информация!

Кадастровая стоимость – это важный показатель, который используется при расчете арендной платы, налогов и рыночной цены земли.

Как узнать цену?

Для того, чтобы узнать какая кадастровая цена установлена за ваш участок земли, можно обратиться в один из трех органов:

  • Росреестр;
  • Кадастровую палату.

Информация!

Кадастровая стоимость земли может стать известна любому гражданину, не важно, является ли он ее собственником или нет, для этого, нужно будет всего лишь оплатить госпошлину в размере 200 рублей. Раньше кадастровая стоимость недвижимости указывалась в кадастровом паспорте, сейчас же этот документ упразднили и теперь его функцию выполняет выписка из ЕГРН.

Если вы обращаетесь в МФЦ за выпиской, то вам необходимо будет посетить организацию, составить заявление, оплатить госпошлину, указать свой электронный адрес и номер телефона. Спустя 3-5 дней выписка будет направлена вам выбранным способом, либо по e-mail в электронном виде с электронной подписью Росреестра, либо в бумажном виде получите ее в учреждении.

Также вы можете непосредственно обратиться в кадастровую палату, где вам выдадут выписку с печатью организации и датой выдачи или Росреестр. Но быстрее и проще всего получить выписку, авторизовавшись на сайте Росреестра, оплатив госпошлину и указав свою электронную почту.

Для того, чтобы узнать информацию о стоимости земли на сайте нужно перейти в раздел «Электронные услуги и сервисы», выбрать «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online», в появившейся форме указать кадастровый номер земли или адрес участка. Номер кадастра должен быть отражен в свидетельстве на право собственности землей.

Как оспорить цену?

Если собственник не согласен с установленной кадастровой ценой, то он может обратиться для пояснения расчета стоимости в Росреестр, а если не согласен с расчетом – в суд. Каждый обратившийся по запросу может получить расчет кадастровой цены земли.

Если Росреестр не согласен менять стоимость земли, а вы считаете ее неоправданной завышенной, вы можете обратиться с иском в суд на Росреестр. При обращении в суд лучше воспользоваться услугами адвоката, который поможет составить иск об оспаривании кадастровой стоимости. Для того, чтобы можно было оспорить цены должны иметься веские основания, которыми могут стать:

  • Ошибка в технических данных земли;
  • Использование земли по другому назначению и другие.

Информация!

Если суд посчитает ваши доводы убедительными, то Росреестр будет обязан пересчитать кадастровую стоимость вашей земли.

От чего зависит стоимость?

Кадастровая стоимость зависит от различных факторов, к ним относятся:

  • Месторасположение участка;
  • Качество земли;
  • Разрешенный способ использования;
  • Его площадь;
  • Наличие построек;
  • Район;
  • Перспективность участка и многое другое.

Информация!

В зависимости от этих факторов рассчитывается окончательная цена на землю, по которой начисляют налоги собственнику. Если участок изменяется, например, уменьшается в размерах, то и цена за землю будет меняться. Когда изменения вносятся в ЕГРН происходит перерасчет налога за текущий год.

Владислав Ермихин

С отличием закончил юридический факультет. С 2006 года специализируется на спорных вопросах связанных с наследством и дарением.