Отличия кадастровой стоимости квартиры от рыночной. Чем отличается кадастровый номер от условного

Расчёт кадастровой стоимости объектов недвижимости и внесение данных в единый государственный реестр является обязательным условием для осуществления налогообложения.

В результате согласования Земельного и Налогового Кодексов производится расчёт кадастровой стоимости используемых объектов недвижимости с целью определения размеров налогов. Разница между кадастровой и рыночной стоимостью заключается в том, что при расчёте цены первого вида не учитываются многие субъективные показатели.

Особенности расчёта кадастровой стоимости

Расчёт кадастра производится работниками государственных специализированных служб, которые изначально соблюдают интересы правительства. Законы о государственном оценивании недвижимости рекомендуют использовать лишь общие правила для расчётов, поэтому реальная рыночная стоимость квартиры или дома всегда будет отличаться от кадастровой стоимости земельного участка или квартиры.

Рыночная цена на объекты недвижимости зависит от разнообразных факторов, которые не принимаются во внимание при определении реестровой и кадастровой стоимости. Рынок жилья диктует определённые условия при совершении операций с недвижимостью. При этом многих домовладельцев и квартиросъёмщиков занимает вопрос, чем отличается кадастровая стоимость от рыночной.

Существенные отличия реальной стоимости от расчётной появляются из-за следующих причин:

повышенный или пониженный рыночный спрос на жильё;
время сезона;
оживление или спад рынка;
гибкость оценки;
конкурентоспособность;
соотношение (баланс) количества предложений и спроса;
необоснованное завышение величины кадастра.

Государственная налоговая база состоит из поступлений в бюджет сумм, которые зависят от размеров кадастровой стоимости объектов недвижимости. Ответ на вопрос, почему кадастр стал выше рыночных цен, кроется в следующем:

Когда вступала в действие налоговая реформа, наблюдался определённый взлёт цен на недвижимое имущество.
С течением времени земля изменилась в цене, много ставок потеряло свою актуальность.
Низкая платёжеспособность населения.
При определении кадастров не учитывается месторасположение оцениваемых объектов.

Чтобы подсчёты цен, были более похожи на действительность, применяются специальные коэффициенты. С их помощью кадастровая и рыночная стоимость земельного участка или другого объекта недвижимости приближаются по величине друг к другу. Однако полного совпадения добиться очень непросто.

Для уточнения цены часто принимается к сведению значения рыночных цен на аналогичные объекты в данном регионе. Но, т.к. закон не регламентирует число сравниваемых объектов, результат не всегда удовлетворяет интересы сторон. Часто источники информации и актуальность цен никто не проверяет, и значит, допускается больше ошибок.

Когда нужна кадастровая стоимость и методы её расчёта

Различие рыночной и кадастровой цен играет существенную роль при начислении налоговых ставок. Другими словами, чем выше официальная оценка, тем тяжелее финансовое бремя, которое накладывается на граждан. В то же время, её необходимо знать в следующих случаях:

при приватизации государственного объекта;
при использовании квартиры, земли или дома в виде залогового имущества;
для определения налога при продаже земельного участка;
для оформления ипотеки;
для решения имущественных споров.

Перечень документов, которые требуются, чтобы получить результат оценки кадастровой стоимости на объект недвижимого имущества:

Бумаги, удостоверяющие право на владение недвижимостью.
Копия паспорта владельца.
Технический и кадастровый паспорта.
Документы об обременениях.
План по межеванию.
Договора и выписки по аренде.

Юридическим лицам также нужно иметь документы, удостоверяющие их статус, доверенность заказчика, реквизиты документов (паспорта, свидетельства на право собственности и пр.)

Бывают случаи, что размеры кадастровой и рыночной стоимости очень сильно отличаются друг от друга. Государственный кадастр может быть выше реальной цены в несколько раз. Методики и правила подсчётов кадастровой цены изложены в официальных рекомендательных документах, утверждённых до 2000 года.

Там также указано, что отличий между ними не должно быть, т. к. теоретически методики рассчитаны на получение реальной цены продажи недвижимого имущества.

За основу официальных государственных расчётов берутся следующие параметры:

тип строений и категория недвижимости;
какая форма собственности;
на какой территории расположен объект;
описание особенностей земельного участка;
условия купли/продажи;
для объектов коммерческого назначения в расчёты включается предполагаемый доход (от аренды, торговой деятельности и пр.);
описание рельефа участка;
общее состояние объекта недвижимости.

Можно ли оспорить оценку государственной кадастровой стоимости?

Постановлением суда рыночная и кадастровая цены могут быть приравнены друг к другу. Благодаря этому, многие клиенты оценочных независимых компаний снижают налоговую нагрузку в законном порядке. Достаточно подать исковое заявление в суд и приложить пакет необходимых документов:

выписка ЕГРН с оспариваемым значением кадастровой цены на недвижимость;
заверенная копия свидетельства на право собственности;
официальное подтверждение недостоверности оценочных сведений;
дополнительные документы.

Что нужно, чтобы великий размер кадастровой оценки сравнялся с рыночным показателем? Ведь чем выше кадастр, тем в большем количестве насчитывается ставка налоговых отчислений для физического лица. Чтобы высокий показатель реестровой государственной оценки приравнять к реальной рыночной стоимости, необходимо получить на руки решение суда.

От чего зависит рыночная стоимость недвижимого имущества

Данный показатель находится в прямой зависимости от спроса и предложения. Объём его величины формируется по жёстким законам экономики. Реальная стоимость жилья постоянно изменяется, она может, как стремительно взлететь, так и резко упасть. Именно рыночный показатель цены фигурирует при совершении различных операций и заключении юридических фактов с объектами недвижимости:

Купля/продажа жилья.
Обмен квартиры.
Использование объекта недвижимости в качестве залога.
При оформлении кредита.
Взятие ссуды.
Дарение.
Вступление в право наследования.

В приведённый перечень вошли не все случаи, когда возникает необходимость использовать значение рыночной стоимости объекта недвижимости.

Именно спрос и предложение определяют реальную цену на жилищный объект. В соответствии с экономическими законами, ни дом, ни земельный участок или квартира никогда не продадутся по цене, которая не соответствует реальности. Это свидетельствует о том, что существуют определённые критерии, включающие не только строительную стоимость объекта.

Список дополнительных факторов, влияющих на формирование рыночной стоимости жилья:

возраст здания;
престижность месторасположения дома и района;
комфортность внутренней обстановки;
сроки выполнения последнего ремонта и его качество;
наличие и состояние сантехнических приборов;
качество внутренних коммуникаций;
обеспечение приборами обогрева и кондиционирования воздуха;
этажность;
работа лифта;
вывоз мусора и пр.

Текущая рыночная стоимость объекта определяется независимыми экспертами, с которыми заключается договор.

Профессиональные работники специализированных компаний оценивают коттеджи, дома, квартиры, земельные участки на текущий период времени и сразу оформляют все необходимые документы. Через полгода или год цены кардинально меняются, и при необходимости показатели ценности придётся уточнять снова.

При расчётах кадастровой стоимости объекта недвижимости в список определяющих показателей не включаются такие пункты:

престижность района расположения жилья;
проведённая перепланировка квартиры;
свежий ремонт и пр.

Рынок наиболее приближен к реальной стоимости, по сравнению с той, что внесена в государственный кадастр недвижимого имущества ГКН. Иногда эти данные совпадают. Чаще всего это случается при оценивании квартир, расположенных в старых постройках.

В новых зданиях применяются новые дорогостоящие строительные материалы для стеновых ограждений, кровли, оформления лифтов и т. п. Поэтому в ГКН вносится более высокое значение кадастровой стоимости жилого помещения. Но при этом рыночная цена может отставать по причине того, что новый район недостаточно раскручен, мало дорог, слабо развита инфраструктура.

Несовпадение рыночной и кадастровой цен на жильё достигает в среднем 30 - 100%. Колебания происходят в любую сторону, как на повышение, так и на понижение цены. Взаимного влияния друг на друга эти величины не оказывают.

В настоящее время владельцу недвижимости важно знать, чем отличается от рыночной, поскольку формирование данных сумм влияет на образование соответствующего налога и, следовательно, процента, который выплачивается при продажа имущества, относящегося к данной категории.

Кадастровая и рыночная стоимость имеют различия, которые заключаются в факторах, влияющих на формирование конечной суммы. Следует отметить, что точного не существует. Это обусловлено несколькими нюансами, которые следует учитывать при попытках разобраться, в чем заключается основополагающая разница.

КС – это результат оценки государственными независимыми экспертами, которые устанавливают стоимость недвижимости с учетом суммы расходов на строительство за минусом установленного износа здания.

При произведении подобной оценки не участвуют многие определяющие сведения, являющиеся важными для формирования рыночной стоимости. Кадастровый показатель влияет на следующие моменты:

формирование налогов;
подсчет сборов при оплате процедуры дарения, наследования, оформлении ипотеки и т.д.

Исходя из упомянутого, можно отметить, что кадастровый показатель имеет свою важность для налоговой системы и различных государственных сборов, выплачиваемых всеми категориями граждан при произведении каких-либо процедур с недвижимостью, будь то или земельный участок.

Оценку недвижимость производят независимые эксперты из Федерального кадастра или из Кадастровой палаты. Важно помнить, что существует регулярность для данной процедуры, которая устанавливается действующим законодательством. Это значит, что её нарушение влечет за собой последствия.

Понятие рыночной стоимости

Рыночная стоимость представляет собой реальную сумму, которую владелец может получить при продаже имущества на соответствующем рынке. Такая экспертиза учитывает несколько факторов, среди которых можно отметить:

Инфраструктуру. Учитывается местоположение различных объектов, составляющих минимум, который необходим для комфортного проживания (детские сады, школы, больницы, продовольственные магазины и т.д.).
Особенности района. Территориальная удаленность от центра города, близость различных промышленных структур, наличие пустырей, заброшенных строек и т.д. Крайне снижает рыночную стоимость объекта факт наличия поблизости свалок и иных заброшенных территорий.
Реальное состояние жилой площади. Здесь оценивается не только состояние самого дома и его подъездной площади, но и придомовая территория. Учитывается качество ремонта жилплощади и необходимость капитальных процедур.

Кто проводит экспертизу?

Как уже говорилось, оценку производят независимые эксперты, результат работы которых определяет величину налога и соотношение двух показателей – кадастрового и рыночного.

Для заказа экспертизы потребуются такие документы:

правоустанавливающая документация, подтверждающая факт владения недвижимостью;
кадастровый паспорт;
выписка из ЕГРП, свидетельствующая об отсутствии или наличии обременения;
план межевания, если он существует;
копия арендного договора.

Основные отличия

Основные отличия между двумя стоимостями заключаются в следующем:

Рыночная стоимость является более гибким и объективным показателем, поскольку учитываются не только расходы на строительство, но и иные факторы. Они включают в себя местоположение недвижимости, ремонт, территориальные особенности, близость различной инфраструктуры и т.д.
Кадастровый показатель не учитывает сезонные факторы, состояние рынка и иные подобные показатели.
Стоимость, определяемая кадастровой экспертизой, учитывает только материальную сторону вопроса. Это значит, что не анализируется ни соотношение спроса и предложения, ни конкурентоспособность.
Экспертиза по кадастровому показателю может быть необъективной и необоснованной, поскольку процедура анализа имеет свои недочеты.

Почему кадастровая стоимость выше?

В некоторых случаях оценка недвижимости бывает неактуальной и необъективной, поэтому важно знать, почему кадастровая стоимость выше рыночной в конкретных случаях.

Завышенный показатель обусловливается тем, что подобная оценка не учитывает состояние рынка и платежеспособность населения. К тому же большую роль в данном вопросе играет актуальность проведенной экспертизы.

Именно с целью уравнения показателей её произведение необходимо осуществлять на регулярной основе. Действующим законодательством установлено, что подобная оценка должна производиться не чаще одного раза в 2-3 года (в зависимости от региона), но не реже одного раза в пять лет.

Завышенный кадастровый показатель приводит к тому, что владелец недвижимости обязуется выплачивать достаточно высокий налог. В таком случае необходимо заказать экспертизу, которая понизит повышающий коэффициент и позволит сэкономить.

Заключение

Кадастровая стоимость определяет величину налогов, что требует регулярного пересмотра суммы. При отсутствии проведенной экспертизы владелец недвижимости рискует столкнуться с серьезными переплатами, которые обусловлены неактуальностью или необъективностью произведенной .

До 2008 года, на земельные участки гражданам выдавался единственный документ – кадастровый план земельного участка (КПЗУ), который впоследствии заменил кадастровый паспорт. КПЗУ сохранил за собой ряд функций, касающихся в основном сведений о форматировании границ надела, а паспорт приобрёл расширенные функции.

Итак, в чем же отличается кадастровый план от кадастрового паспорта?

При необходимости, они вправе затребовать только выписку из КПЗУ.

Для граждан Росреестр подготавливает кад. паспорта, который каждый владелец недвижимости обязан получить, обновляя включённые в него сведения через каждые 5 лет или перед имущественной сделкой. Получение этого документа санкционировано только для собственников недвижимости или их представителей. Они беспрепятственно обращаются в местное отделение МФЦ, с заявлением о его выдаче.

Подготовка документа занимает 5 дней, стоимость 200-350 рублей, в зависимости от установленных местной администрацией тарифов.

Отсутствие обозначенной документации может говорить о том, что участок не поставлен на регистрационный учёт. Соответственно – КПЗУ не изготавливался, а межевание не проводилось.

Теперь вы понимаете что кадастровый план и кадастровый паспорт это НЕ одно и то же, различий много: начиная от задачи документов заканчивая процессом их получения.

Еще больше полезных материалов можно найти в .

Всем владельцам недвижимости будет полезно разобраться, чем отличается кадастровая стоимость от рыночной, как оспорить установленный размер и какие нововведения готовит государство.

Различай!

Владельцам недвижимости знакомы два понятия: кадастровая и рыночная стоимость. Отличаются ли они, и почему нередко возникает путаница?

Общее у двух видов стоимости то, что обе они относятся к конкретному объекту недвижимости, а замена понятий возникает ошибочно из-за того, что кадастровая стоимость (КС) трактуется, как рыночная стоимость (РС), которая определяется в процессе госоценки.

Важно! В законодательстве формулировки «кадастровая стоимость» нет. Вместо нее, используется «государственная оценочная стоимость» . При этом в законах прописаны методы расчета КС для различных типов недвижимости.

Госоценщики при расчете учитывают несколько основных критериев:

территориальное расположение объекта;
площадь;
категорию и тип (жилая, коммерческая);
назначение;
форма собственности;
состояние объекта (степень комфортности и пр.).

Однако они применяют метод материального анализа, оперируя установленными законом коэффициентами, не выезжая на место и не учитывая фактические показатели, которые определяют рыночную стоимость – то, за сколько реально можно продать квартиру в текущий момент времени.

Кадастровая стоимость и рыночная стоимость имеют и еще одно существенное отличие – первая закреплена (хотя при несогласии ее можно оспорить), вторая имеет обыкновение меняться под влиянием следующих факторов:

сезонный спрос;
уменьшение или увеличение количества аналогичных предложений на рынке;
рост или падение благосостояния потенциальных покупателей;
популярность/престижность места расположения;
состояние инфраструктуры – при развитии инфраструктуры РС начинает расти.

Цена, продиктованная рынком, не так стабильна, как та, которую назначили оценщики. За сезон она может корректироваться в большую или меньшую сторону несколько раз. Чаще всего – из-за появления на рынке конкурентных объектов или изменения характеристик инфраструктуры. Например, квартиру с кондиционером и утепленной лоджией удастся продать дороже, чем аналогичную в том же доме, при этом их КС останется одинаковой. Или шансы продать квартиру за прежнюю цену упадут, если в доме начнется массовая продажа жилья, – придется снижать стоимость (или ждать лучших времен), но налог за квартиру останется без изменений, ведь КС не изменится.

Использование и расчет

Две стоимости используются для различных целей.

Знать КС необходимо:

для расчета имущественного налога, поэтому собственникам не выгодно, чтобы ее размер был большим;
при взятии кредита, когда жилье используется в качестве залога;
для приватизации;
при имущественных судебных спорах.

На заметку! КС в теории должна отображать цену, максимально приближенную к реальности.

При определении КС используются вышеупомянутые коэффициенты. Методика расчета была зафиксирована в законодательстве еще в 1999 году. При этом во время расчета РС учитывается, но в меньшей степени, – берут во внимание среднюю цену на аналогичные объекты в регионе. При этом закон не прописывает, какое количество объектов нужно сравнить, из каких источников берется РС и насколько она актуальна на момент оценки, поэтому две стоимости очень часто отличаются.

РС фигурирует во всех сделках с недвижимостью: купле, продаже, дарении, наследовании, обмене. Специально она не рассчитывается, а формируется под влиянием:

рыночных факторов (спроса и предложений);
региональных особенностей (одинаковые по характеристикам квартиры в крупном или небольшом городе стоят по-разному);
параметров самого объекта (влияние на РС может оказать хороший ремонт, встроенная мебель, остекленная лоджия и пр.).

Важно! Величина налога с продажи будет рассчитываться по сумме, которая зафиксирована в договоре.

Кто устанавливает?

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости заключается еще и в том, кто определяет эти показатели. РС диктует рынок, проще говоря, продавцы и покупатели. Кадастровую – оценщики, и о методах их работы стоит поговорить подробнее.

До 2017 г. кадастровую стоимость определяли независимые частные компании, перечень которых утверждала региональная власть. Их работа вызывала огромное количество нареканий (сегодня недовольных оценкой собственников стало чуть меньше). Ошибочные арифметические расчеты и неграмотные действия оценщиков приводили к тому, что в отдельных регионах схожие объекты имели по документам кардинально противоположную КС, а старенький бабушкин домик оценивался как новый коттедж.

С 1 января 2017 г. заработал закон о кадастровой госоценке. Согласно ему регионам с 2020 г. поручено внедрить госоценку по новым правилам. Желающие могут приступить к этому уже с 2018 г.

Что закон меняет?

Вводит единые для всей страны оценочные методы, которые, как ожидается, сократят количество ошибок и обращений от недовольных владельцев.
Перекладывает ответственность за проведение КС на плечи региональных властей.
Обязывает сформировать при Росреестрах на местах институты госоценщиков и передать право устанавливать КС бюджетным госучреждениям.

На заметку! Новая система позволит снизить количество претензий и даст владельцам возможность не сомневаться в результатах и не мучиться от вопроса, почему кадастровая стоимость выше рыночной?

Можно ли оспорить?

Сведения обо всех объектах недвижимости заносятся в единую базу – на конец 2017 г. в ней значилось почти 162 миллиона. Информация в базе обновляется не чаще раза в 5 лет.

Если кадастровая стоимость квартиры выше рыночной, что делать? Существует два способа обжаловать КС:

обратиться в суд, но этот путь долгий и затратный;
намного проще – направить обращение в местную спецкомиссию (такие созданы в каждом населенном пункте при Росреестре).

В течение месяца служба при Росреестре обязана рассмотреть обращение. По статистике, каждое второе заявление удовлетворяют и КС пересматривают.

На заметку! Росреестр не проводит оценку, но принимает участие в исправлении данных, пересмотра которых добились владельцы.

Если владельца не устроили какие-либо действия оценщика, то необходимо направить жалобу в саморегулируемую организацию (СРО), в которой он состоит. С заключением СРО придется пойти в суд, чтобы решить возникший спор и возместить ущерб. Напомним, что заниматься оценкой могут только одобренные СРО, а их список размещен в Реестре СРО кадастровых инженеров на сайте Росреестра.

В декабре 2017 г. президент поручил «сбалансировать КС». Во время пресс-конференции он напомнил, что идея сравнять КС и РС, по сути, правильная, но никакой «шоковой терапии 90-х» быть не должно, а расчет налогов должен учитывать и реальные доходы населения. Получится ли это на практике, покажет время.

Как узнать?

Тем, кто не знает КС своей квартиры, поможет официальный сайт Росреестра. На нем можно:

заказать бесплатную выписку из Единого госреестра недвижимости (ЕГРН) – будет готова через 3 суток;
в личном кабинете (для входа нужна регистрация на Госуслугах);
через сервис «Запрос через доступ к ФГИС ЕГРН (ключ доступа выдается в личном кабинете);
через онлайн-сервисы «Публичная кадастровая карта»;
по справочным онлайн-данным об объектах недвижимости на главной странице сайта Росреестра.

Получить выписку можно во время личного визита в отделение Росреестра или в МФЦ. Заявление можно не приносить лично, а отправить по почте. При заказе справки через многофункциональный центр срок изготовления увеличится до 5 дней.

Многие пытаются понять: если кадастровая стоимость квартиры ниже рыночной – это как? Хорошо это или плохо? Если квартиру оценили по кадастру дешевле, расстраиваться не стоит: ежегодный имущественный налог будет меньше. Однако, нужно помнить, что на КС нередко опираются, устанавливая рыночную цену, поэтому при чрезмерном занижении цены по кадастру, у покупателя могут возникнуть вопросы.

С недавнего времени недвижимое имущество стало оцениваться по-новому. Была введена предусматривающая иные принципы расчета стоимости объектов и максимальное приближение к рыночной цене. При этом новшество повлекло увеличение налоговой нагрузки. В статье описано, чем отличается кадастровая стоимость от инвентаризационной и как она рассчитывается.

Что такое инвентаризационная стоимость?

Недвижимости является плодом труда специалистов Бюро Их методика предусматривает, что при оценке за базу берется первичная стоимость объекта и умножается на коэффициенты износа. Отличие кадастровой стоимости от инвентаризационной состоит в том, что во втором случае рыночные факторы не берутся во внимание.

В ходе инвентаризации учитывалось все, из чего состоит здание, сооружение или помещение - размеры и материал стен, полов, крыши, окон, дверей. В штате БТИ были предусмотрены техники, которые периодически выходили на место и сверяли имеющиеся у Бюро данные.

Впоследствии все изменения стали вноситься ежегодно в автоматическом режиме - во-первых, с поправкой на инфляцию, во-вторых, с поправкой на время. Однако все равно, как бы стремительно ни старело здание, инвентаризационная стоимость его растет. Если владелец недвижимости задастся вопросом, как узнать инвентаризационную стоимость объекта, то ему надо заглянуть в технический паспорт. Там есть нужные сведения.

Что такое кадастровая стоимость?

У кадастровой стоимости другая методика. При ее разработке Минфин задался целью увеличить налоговые поступления в бюджет. Однако традиционным способом, просто увеличивая налоговые ставки, такого нельзя было достичь. Поэтому решили зайти с другой стороны и изменить методику оценки. Цель была одна: максимально приблизить ее к рыночной стоимости.

В результате был принят Федеральный закон под названием «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», и теперь определение кадастровой стоимости приобрело правовой характер.

Кадастровая стоимость земельных участков

Принципы новой оценки взяты из сферы земельного налога. Здесь уже давно расчет кадастровой стоимости ведется от расположения участка и его категории. Она, впрочем, нужна не только для налогообложения, но и для арендных отношений. У партнеров по сделке тогда не возникает сомнений насчет ее размера. Все данные можно узнать в кадастровой палате, которая должна производить переоценку не реже одного раза в 5 лет.

У есть еще и нормативная стоимость, применяющаяся тогда, когда кадастровую определить нет возможности. Однако существуют случаи, когда только она и используется, например, при получении ссуды в банке, приобретении земель, находящихся в муниципальной собственности, и прочее. Власти регионов вправе ежегодно менять нормативную цену, правда, не более чем на четверть. Кроме того, она не должна превышать порог в 75% от рыночной стоимости.

Порядок проведения кадастровой оценки

Задавшись целью узнать, чем отличается кадастровая стоимость от инвентаризационной, следует сначала обратить внимание на методики. Если инвентаризационная стоимость требует скрупулезности и методичности на протяжении многих лет, то кадастровая оценка проводится относительно быстро. Последовательность действий при ней такова:

Кто оценивает имущество?

Наверное, точнее всех может ответить на вопрос, чем отличается кадастровая стоимость от инвентаризационной, оценщик. В этом качестве выступают специальные компании, имеющие лицензии на данный вид деятельности.

Для того чтобы получить доступ к желанной стезе, им надо пройти, кроме того, еще и конкурсный отбор. Именно такой порядок предусмотрен специальным Федеральным законом о контрактных закупках для государственных и муниципальных надобностей. Более того, перед подписанием соглашения оценщик за свой счет страхует риски неправильного определения стоимости. Сумма страховки составляет не менее 30 миллионов рублей.

Получение государственных средств за выполненную работу становится возможным лишь после получения властями региона положительного отзыва экспертов на отчет и утверждения результатов оценки.

Как рассчитывается кадастровая стоимость имущества?

Оценщики для определения стоимости объектов используют целый набор технических регламентов, стандартов, правил и законодательных актов. Однако индивидуальный подход здесь не приветствуется, в чем сразу просматривается отличие кадастровой стоимости от инвентаризационной.

Кадастровая оценка предусматривает массовый подход, когда не нужно обмерять каждую квартиру или дом. Судя по всему, у занимающихся этим компаний есть набор коэффициентов, зависящих от расположения объекта и его категории. Берется сумма оценки БТИ и умножается на эти коэффициенты. Именно поэтому инвентаризационная и отличаются иногда в несколько раз. Чиновники стараются учесть буквально все - даже расстояние до остановки троллейбуса, метро или наличие детской игровой площадки.

Коэффициенты выводятся просто. Оценщики с властями регионов берут за основу стоимость квадратного метра на рынке недвижимости и высчитывают, насколько она больше инвентаризационной. Осталось немного (процентов на 10) уменьшить результат деления - и коэффициент готов.

Как зависит от кадастровой стоимости налог на имущество?

В связи с тем, что по-иному определяется кадастровая и инвентаризационная стоимость, разница в цене недвижимости, которая принималась за налоговую базу, возникала существенная.

Если бы налоговые ставки остались прежними, то большинство владельцев недвижимости стали бы в одночасье банкротами. Так, на Урале, если цена квартиры в техпаспорте указана в 200 тысяч рублей, после переоценки она составляет не менее 500 тысяч. Государство в обстоятельствах, при которых кадастровая и инвентаризационная стоимость недвижимоститак отличаются, решило с помощью несколько компенсировать потери налогоплательщиков. В итоге регионам дано ставки налога, правда, в пределах коридора, утвержденного на федеральном уровне. Для жилья установлен максимальный размер ставки в 0,1%, если стоимость недвижимости составляет не более 300 млн. рублей.

Всегда ли новый налог больше прежнего?

Чем отличается кадастровая стоимость от инвентаризационной? Принципами налогообложения. При инвентаризационной стоимости налог был мал, и мало кто на него обращал внимание. Сейчас иное дело. В некоторых регионах, которые перешли на новый режим, налогоплательщики уже начали получать уведомления, в которых обозначены обескураживающие данные, превышающие даже самые худшие их опасения.

Однако в отдельных случаях налог на имущество можно будет платить еще в меньших размерах, чем прежде. Дело в том, что по данному налогу не подлежит обложению для квартиры 20 квадратных метров, для дома - 50, для жилого помещения -- 10. Если еще учесть полагающиеся льготы, то станет ясно - платить будут много те, кто живет в больших домах и престижных районах.

Например, в отдаленных сельских районах стоимость квадратного метра жилья по кадастру может составлять от 7 до 15 тысяч рублей, а в Москве от 150 тысяч рублей и выше.

Где можно узнать кадастровую стоимость своего имущества?

С 1 января 2015 года Росреестр запустил сервис, с помощью которого каждый владелец может сравнить, как сильно отличаются инвентаризационная и кадастровая стоимость квартиры. Инвентаризационная, как мы уже говорили, содержится в техпаспорте, а кадастровая будет сообщена в ответ на запрос.

Следует учесть, что некоторые территории не закончили переход, и там действует еще инвентаризационная стоимость. Расчет налога в таких обстоятельствах не изменится. Однако власти таких регионов поспешили провести перерасчет инвентаризационной стоимости, что уже увидели граждане в извещениях на уплату налога. Намерения чиновников просты: к тому времени, когда придет кадастровая стоимость, прежняя цена будет на максимуме возможного, а при введении коэффициента бюджет получит дополнительный доход.

Можно ли оспорить кадастровую оценку?

Получается так, что имущественный налог в стране формируют и кадастровая, и инвентаризационная стоимость. Разница у них еще и в том, что инвентаризационную оценку оспорить невозможно, поскольку она делается на основе технических регламентов, СНИПов и ГОСТов, а кадастровую - вполне осуществимо, так как там действуют коэффициенты.

Для того чтобы выразить несогласие с предъявленной оценкой, на первом этапе следует обратиться в специальную комиссию при Росреестре, региональные отделения которой есть во всех управлениях. Потребуется предъявить определенный пакет документов, подтверждающих право заявителя на данное имущество.

Суд или жалоба - что выбрать?

Кадастровую ошибку можно исправить административным путем или через суд. Однако система оспаривания кадастровой оценки изначально выстроена так, что миновать комиссию Росреестра не удастся. Арбитражный суд просто отклонит иск, если к заявлению не будет приложено заключение этого органа. Однако в дальнейшем, если у владельца есть убежденность в правоте, необходимо судиться.

При этом в судебном решении возникает одна проблема - надо привлечь независимого оценщика, чтобы он опроверг выводы кадастровой палаты. А это услуга дорогая и в некоторых случаях просто нерентабельная. Затраты на эксперта могут существенно превысить разницу в налогообложении.

Если вердикт будет принят в пользу налогоплательщика, то до введения новых сведений пройдет некоторое время, пока кадастровая палата обновит базу данных.