В начале апреля текущего года Премьер-министр РФ Дмитрий Медведев обратился к кредитным банковским организациям с с предложением снизить процентные ставки по ипотеке на несколько процентов. По его мнению, процент 2013 года – это 9-10% годовых. Процент, который позволит на жилье большинству россиян.
Следует отметить, что такого процентного уровня ипотека в России не видела минимум 5 лет, что наглядно можно увидеть в таблице «Средний процент по ипотеке в 2008-2013 годах» ниже.
Средняя процентная ставка по ипотеке в 2008-2013 годах
|
Средняя процентная ставка, % годовых |
||||
|
Квартал |
||||
Как утверждают эксперты, и это можно увидеть на графике, процентные ставки по жилищному кредитованию не только останутся на месте, но и продолжат расти.
Средний процент по ипотеке в 2008-2013 годах
Средний процент 2013: прогнозы
Средний процент по ипотеке в 2012 году составлял 12,3%, что почти на 1 процент выше, чем в 2011 году. Прошлый год не только остановил резкое снижение процентов по ипотечным кредитам, но и задал тенденцию к росту. Эксперты утверждают, что эта тенденция сохранится и в 2013 году.
В конце прошлого года один из управляющих банка ВТБ 24 заявил, что в течении 2013 года процентная ставка должна вырасти на 1% и составить 13,3% годовых.
А вот отдел ипотечного кредитования банка “Нордеа” предположил, что к концу 2013 года средний процент по ипотеке и вовсе будет составлять около 14%. При чем резкий рост начнется только в сентябре.
Не смотря на пессимистические прогнозы, все банковские эксперты сошлись на мнении, что если средняя процентная ставка по ипотеке перейдет 13%-ый барьер, это резко снизит спрос на такие кредиты.
Свежие прогнозы относительно роста процентной ставки по ипотеке сложились уже и в этом году.
Так, Агентство жилищного кредитования (АИЖК) сообщило, что к лету этого года средний процент может вырасти не больше, чем на 0,3% от ставки конца 2012 года. Напомним, что процентная ставка по ипотеке на декабрь 2012 составляла 12,3%. Значит, в июне этот процент не поднимется выше 12,6% годовых.
Чтобы убедится в точности или ошибочности прогнозов экспертов, оценим среднюю процентную ставку по ипотеке в настоящий момент в крупнейших банках России.
Ипотека 2013: новые проценты для заемщиков
Для оценки процентных ставок по жилищному кредитованию в России на текущий момент, рассмотрим реальные предложения по ипотеке следующих банков:
- Сбербанк
- ВТБ 24
- Газпромбанк
- Банк Москвы
- Промсвязьбанк
- Росбанк
Это банки с крупнейшими активами на конец 2012 года. Предполагается, что именно они будут задавать тенденции роста или снижения процентных ставок по кредитам.
Сбербанк предлагает своим клиентам достаточно богатый ассортимент кредитных жилищных программ на покупку или строительство объектов недвижимости. Кроме того, в банке есть несколько специальных предложений, по условиям которым получить кредит определенные категории заемщиков могут на льготных условиях. Так что в 2013 году Сбер, похоже, останется лидирующим игроком на ипотечном рынке.
Что можно купить
Готовое жилье
Кредит на готовое жилье можно получить в рублях, долларах или евро сроком до 30 лет и на сумму от 45 000 рублей (1 400 долларов США или 1000 евро) и до 85% оценочной/договорной стоимости объекта. Минимальный первоначальный взнос составляет 15% от стоимости кредитуемой недвижимости.
Плюсы:
- отсутствуют все виды комиссий по кредиту;
- обязательно лишь страхование залогового имущества от риска утраты или повреждения;
- после получения кредита в подарок заемщику выдается одна из кредитных карт Сбербанка (на выбор);
- в залог можно предоставлять как кредитуемое жилье, так и любое другое;
- есть возможность привлечения трех человек в качестве созаемщиков (их доход увеличит размер возможного кредита);
- действуют специальные льготные условия для участников зарплатных проектов и для сотрудников предприятий, аккредитованных банком (уменьшенная процентная ставка и более лояльные требования к подтверждению занятости заемщика)
Минусы:
Сбербанк традиционно предъявляет повышенные требования к своим заемщикам. Скажем, чтобы получить ипотеку, на текущем месте работы человек должен проработать хотя бы 6 месяцев, а общий трудовой стаж на момент оформления кредита должен составлять не менее 1 года.
Кроме того, обязательно подтверждение доходов документами строгой отчетности (справка 2-НДФЛ, налоговая декларация, справка о получении пенсии и т.д.). Кстати, в общей сумме среднемесячных доходов вообще не учитываются:
- алименты, стипендии, страховые выплаты, пособия;
- доходы от сделок купли-продажи (ценных бумаг, имущественных прав, имущества, товаров);
- доходы от инвестирования в ценные бумаги всех видов (в том числе, и дивиденды по акциям);
- премии и вознаграждения (кроме выплаченных по основному месту работу или по договорам совместительства).
Другими словами, в расчет принимаются лишь официальные доходы в виде заработной платы по основному/второму месту работы, задекларированная прибыль от бизнеса, а также некоторые социальные выплаты (пенсии, пособия по временной нетрудоспособности)
Пожалуй, именно этот момент и можно считать основным недостатком ипотеки от Сбербанка. Причем, такое жесткое подтверждение дохода обязательно для всех видов ипотечных программ!
Строящееся жилье
Многие условия по этой кредитной программе полностью совпадают с предыдущим вариантом (минимальный и максимальный размер кредита, сроки кредитования, требования к заемщикам, отсутствие комиссий, специальные условия для участников зарплатных проектов).
Остановимся лишь на тех моментах, которые отличают ипотеку на строящееся жилье от других жилищных кредитов Сбербанка.
Основное отличие заключается в том, как именно будет оформляться залог.
В залог может приниматься не кредитуемое, а любое другое помещение. Причем, в этом случае, на весь период кредитования будет распространяться единая кредитная ставка. А вот в случае оформления в залог квартиры в строящемся доме до регистрации ипотеки действует процентная ставка, увеличенная на 1%.
Если сумма кредита меньше 300 000 рублей, 10 000 долларов США или 7 000 евро, то оформление в залог объекта недвижимости необязательно.
Строительство жилого дома
Кредит выдается на строительство собственного жилого дома. Эта програма имеет ряд отличий от стандартных ипотечных кредитов Сбера.
Минимально возможный размер такого кредита начинается уже с суммы в 300 000 рублей (10 000 долларов или 7 000 евро), а максимальная не должна превышать 85% оценочной/договорной стоимости строительства. До того, как в залог можно будет оформить кредитуемый жилой дом, банку придется предоставить другое обеспечение. Можно получить отсрочку по выплате основного долга или продлить срок кредитования (максимум, на 2 года). Только при условии предоставления в банк документов, которые подтверждают увеличение стоимости строительства.
Загородная недвижимость
С помощью этой кредитной программы можно приобрести (построить) дачу или садовый дом либо земельный участок. Условия кредитования не распространяется на жилые дома.
Кредит выдается в рублях, долларах и евро на любые суммы, которые не превышают 85% договорной стоимости кредитуемого объекта. В качестве обеспечения банк рассматривает любые одобренные им варианты (поручительство третьих лиц, залог транспортных средств, ценных бумаг, мерных слитков драгоценных металлов, недвижимого имущества). Если кредит оформляется на индивидуальное строительство, то при условии предоставления документов, подтверждающих увеличение стоимости строительных работ, в Сбербанке можно получить отсрочку по уплате основного долга или увеличить срок кредитования (не больше, чем на 2 года).
Гараж
Кредит предназначен для покупки или строительства гаража либо машино-места.
Кредит выдается в рублях, долларах и евро на любые суммы, которые не превышают 85% договорной стоимости кредитуемого объекта. Если покупаемый гараж строится с участием кредитных средств банка, то первоначальный взнос снижается до 10%, а процентная ставка немного уменьшается. В качестве залога используется кредитуемый гараж, а до момента его оформления в качестве залога выступает: при покупке гаража - дополнительного обеспечения не требуется; при строительстве гаража – имущественные права по договору инвестирования, договору уступки права требования либо договору участия в долевом строительстве. Можно взять отсрочку платежа по основному долгу либо увеличить срок кредитования (максимум, на 2 года). Для этого нужно предоставить в банк документы, которые подтверждают увеличение стоимости строительства.
Годовые процентные ставки
Ставки по ипотеке Сбербанка в 2013 году будут зависеть от многих факторов.
Давайте рассмотрим их градацию на примере самой популярной ипотеки – на приобретение готового жилья. Кстати, точно такая же шкала процентных ставок предусмотрена и по кредитной программе на строящееся жилье.
Что влияет на размер годовой процентной ставки?
1) Первоначальный взнос
Чем меньше первоначальный взнос, тем выше будет процент за пользование кредитными средствами. Сбербанк предлагает три варианта первоначального взноса:
- больше 50% от стоимости кредитуемого объекта;
- от 30% до 50%;
- от 15% до 30%.
С каждой «ступенькой» размер ставки повышается на 0,25%.
2) Срок кредитования
Предлагается опять-таки три варианта:
1) до 10 лет;
2) от 10 до 20 лет;
3) от 20 до 30 лет.
Как и в случае с процентом первоначального взноса каждый шаг составляет 0,25%.
3) От валюты кредита
Валютные кредиты в Сбербанке (в долларах и евро) всегда будут обходиться заемщику чуть дешевле, чем в отечественной валюте. Разница при идентичных вариантах размера первоначального взноса и срока кредитования между валютными и рублевыми кредитами будет составлять ровно 2%.
Как можно уменьшить годовую процентную ставку
1) Если Вы получаете заработную плату на счета или карты, открытые в Сбербанке, то минимальный процент для Вас начинается с 13% в рублях и 11% в валюте.
Важно! Для сотрудников предприятий, аккредитованных банком, годовая процентная ставка увеличивается на 0,5% (т.е. стартует с отметки в 13,5% в рублях и 11,5% в валюте). Для всех остальных заемщиков «подорожание» составит 1% («минималка» по процентам будет составлять уже 14% в рублях и 12% в валюте).
Учтите, что минимальные значение по процентам означают, что ипотеку Вы оформляете на срок менее 10 лет и с внесением 50% первоначального взноса.
Для сравнения давайте рассмотрим сразу и максимальные проценты по ипотеке для «чужих» клиентов (самый невыгодный для заемщика вариант). При внесении минимального первоначального взноса (15%) и оформлении кредита на максимальный срок (30 лет) клиент « с улицы» может рассчитывать на 15% годовых в рублях и 13% в валюте.
2) Ипотеку однозначно стоит зарегистрировать как можно быстрее, так как весь преиод до ее регистрации действует повышенная процентная ставка (+1% к базовой).
Такой «дискриминации» можно избежать, если оформить в залог не кредитуемое, а любое другое помещение или проводить сделку купли-продажи через сейфовые ячейки Сбербанка.
3) Выбирая объекты, построенные с участием кредитных средств банка, можно тоже избежать «прибавки» в процентной ставке (особенно, если Вы не являетесь участником зарплатного проекта). Со списком таких объектов можно ознакомиться на сайте банка.
Во всех остальных ипотечных программах принцип формирования процентных ставок будет тем же – меняется лишь минимальное и максимальное значение годового процента.
Специальные ипотечные программы
Ипотека плюс материнский капитал
По сути не является отдельной программой, а просто подвязывается к базовым ипотечным продуктам.
Специфика:
1) Дает возможность использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса с увеличением общего размера кредита;
2) Воспользоваться программой можно лишь при наличии сертификата государственного образца на МСК и справки из Пенсионного фонда об остатке материнского капитала на счету.
3) Приобретаемое жилье обязательно должно быть оформлено в собственность заемщика;
4) В течение полугода с даты выдачи кредита нужно обратится в Пенсионный фонд с просьбой перечислить МСК на погашение задолженности по кредиту.
В 2012 году ипотечное кредитование занимало лидирующие позиции на рынке жилья. Этому способствовало увеличение объемов строительства, невысокие процентные ставки и появление новых банков-конкурентов. Объемы ипотеки в 2012 году достигли неожиданных высот. Что же ждет ипотечное кредитование в 2013 году?
Прогнозы ипотечного рынка
Приближение экономического кризиса сказывается на ситуации с ипотечным кредитованием. Уровень инфляции неуклонно растет и банкам не остается ничего другого, как поднимать ставки по ипотеке. Начиная с осени 2012 года ставки начали подниматься, и этот процесс будет продолжаться в 2013 году. К середине 2013 года специалисты прогнозируют повышение ставок по ипотеке на 1%-1,5% и проценты по ипотеке в 2013 году составят в среднем 13,3% годовых. В результате повышения ставок и нестабильной экономической ситуации ожидается снижение объемов выдачи кредитов и продаж жилья.
Экономисты считают, что большая часть ипотечных кредитов выдается государственными банками, именно они задают тон на рынке, а размер ставки во многом зависит от главных игроков.
Основные игроки на ипотечном рынке
Лидером на ипотечном рынке остается Сбербанк России. Активно выдают ипотечные кредиты ВТБ 24 и Газпромбанк. Кроме основных лидеров в десятку сильнейших входят ДельтаКредит, Росбанк, Уралсиб, Связь-Банк, Возрождение, Номос-Банк, Запсибкомбанк.
Ипотека без первоначального взноса
В среднем первоначальный взнос в российских банках составляет 10%-20% от стоимости жилья, но начала возрождаться ипотека и без первоначального взноса. Большинство таких кредитов выдаются под залог имеющейся недвижимости, но есть и единичные программы, рассчитанные на оформление в залог приобретаемой недвижимости. Ставки по кредитам без первоначального взноса или с минимальным взносом выше, чем при оплате большего взноса. Кроме этого требования к заемщику ужесточаются.
Многие предпочитают брать ипотеку с первоначальным взносом из-за более лояльных условий, а на первоначальный взнос взять еще один кредит наличными в другом банке. Еще одним выходом из ситуации является использование материнского капитала в качестве оплаты первоначального взноса. Таким образом, государство взять кредит на квартиру.
Сбербанк России
В банке можно оформить ипотеку без первоначального взноса под залог имеющейся недвижимости. Кредит выдается в рублях РФ, на срок до 30 лет. Комиссии за выдачу кредита отсутствуют, процентная ставка составляет-11% годовых.
Базовая программа — это «Ипотека на приобретение готового жилья». Залогом может выступать приобретаемая или любая иная недвижимость. Комиссия за выдачу кредита отсутствует, процентная ставка составляет 13%-15% годовых в рублях и 11%-13% в долларах и евро. Срок кредитования – 30 лет. Первоначальный взнос-10% от стоимости жилья. Размер процентной ставки зависит от срока кредита, величины первоначального взноса, а также участия банка в строительстве кредитуемого объекта. Для молодых семей льготные условия кредитования.
«Кредит » выдается на таких же условиях, как и по предыдущей программе.
«Строительство жилого дома» — процентные ставки 13,5%-15% в рублях и 11,5%-13,5% в валюте, размер первоначального взноса -15% от стоимости. Срок кредита-до 30 лет. По данной программе существует возможность получения отсрочки по выплате основного долга или увеличить срок кредита на срок строительства при условии предоставления документов, подтверждающих увеличение стоимости строительства. Для молодых семей действуют льготные условия кредитования и возможность использования материнского капитала для погашения кредита или оплаты первоначального взноса.
Кроме этого у Сбербанка есть специальные программы на покупку гаража, загородной недвижимости, рефинансирование жилищных кредитов взятых в других банках.
Также Сбербанк предлагает программу «Рефинансирование жилищных кредитов» на погашение кредита, взятого в другом банке на приобретение или строительство жилья. Срок кредита до 30 лет, комиссия за выдачу кредита отсутствует. Процентная ставка- 13,25%-13,75% годовых. Кредит выдается в рублях РФ.
Банк Советский
Выдает ипотеку без первоначального взноса под залог приобретаемой недвижимости под 16,9% годовых. Срок кредитования – 15 лет.
ЮниКредит
Предлагает «целевой кредит» на приобретение жилья на вторичном или первичном рынке недвижимости, земельного участка, ремонт жилой недвижимости. Срок кредита — до 30 лет. Процентная ставка от 12,5% годовых в рублях и от 9,5% в валюте.
«Нецелевой кредит» на любые цели. Предметом залога является недвижимость, имеющаяся в собственности у заемщика. Процентная ставка составляет 14% годовых в рублях и 11,5% в валюте. Срок кредита – до 15 лет.
Газпромбанк
Банк предлагает много интересных программ кредитования, рассчитанных на широкий круг заемщиков.
Программа «Ипотека+» оформляется под залог ранее взятой в кредит недвижимости на проведение строительно-ремонтных работ. Процентная ставка составляет 13,5% в рублях и 10,5% в валюте. Программа «Улучшение жилищных условий» разработана для желающих расширить имеющуюся жилплощадь. Ставки 13,5% годовых в рублях и 10,5% в валюте. «Нецелевой кредит» под залог имеющейся недвижимости выдается на срок 30 лет под 15,2% годовых в рублях и 13% в валюте.
Также ипотечные программы без первоначального взноса (но в основном под залог имеющейся недвижимости) предлагают УБРиР, Банк Москвы, Райффайзенбанк, АКБ Росбанк, Зенит, АКБ АК Барс.
Ипотечные программы ВТБ 24
Базовые программы – это «Вторичное жилье», «Квартира в новостройке». Процентные ставки в среднем составляют 9,9%-14,95% годовых. Срок кредитования до 50 лет и минимальный первый взнос -10% от стоимости недвижимости. Также существует кредит «Победа над формальностями», он выдается по 2 документам. Срок кредита – до 20 лет, первый взнос-35% от стоимости жилья, процентные ставки соответствуют базовым программам. Кроме этого разработаны специальные программы кредитования «Ипотека+материнский капитал», «Ипотека с государственной поддержкой», «Ипотека для военных».
В Банке можно взять ипотеку на приобретение гаража, на рефинансирование кредитов, взятых в других банках, нецелевой ипотечный кредит и ипотеку под залог существующей недвижимости.
ВТБ 24 использует индивидуальный подход к каждому заемщику и учитывает потребности отдельных слоев населения в программах «Ипотека+жилищный сертификат», «Ипотека для работников олимпийских объектов», «Построй свою мечту», «Загородный дом», «Строительство дома под залог земельного участка», «Корпоративная программа», «Реальные доходы» (для индивидуальных предпринимателей).
Социальная ипотека
Экономисты отмечают, что основной проблемой российского рынка недвижимости является не повышение процентной ставки по ипотеке, а высокая стоимость недвижимости. Для решения этой проблемы надо поднимать объемы строительства жилья эконом-класса. Государство старается решить этот вопрос, и предлагает социальные программы, направленные на обеспечение жильем учителей, ученых, военных. Чем больше будет строиться доступного жилья по всей территории страны, тем ниже будет его стоимость.
Банк ВТБ 24 предлагает «Ипотеку с государственной поддержкой», «Ипотека+материнский капитал», «Ипотеку для военных», «Ипотека+жилищный сертификат», «Ипотеку для работников олимпийских объектов». У Сбербанка работают программы «Ипотека с государственной поддержкой», «Ипотека+материнский капитал».
Можно сделать вывод, что ипотека в 2013 году хоть и снизит объемы, но, несмотря на кризис, будет пользоваться спросом.
Средняя ставка по ипотеке на 1 ноября 2013 года составила 12,6% годовых. При этом было выдано 639 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 1,04 трлн руб., что превышает на 17% в количественном и на 30% в денежном выражении показатели за аналогичный период 2012 года. Такие объёмы являются максимальными за весь период мониторинга показателей выдачи ипотечных кредитов, говорится в отчете правительства. Увеличение доступности ипотеки произошло в том числе за счёт снижения процентных ставок по ипотечным кредитам, выдаваемым по программам ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» для молодых учителей (ставка 8,5%), молодых учёных (ставка 10-10,5%), получателей материнского (семейного) капитала (ставка 7,65-12,5%).
Эксперты, опрошенные «Газетой.Ru», согласились, что средняя ставка в 12,6% годовых является вполне реальной для рынка. Более того, банки периодически проводят специальные акции, предлагая ипотеку по минимальным ставкам. При этом минимальные ставки по стандартным программам банков превосходят средние значения, например в Сбербанке и ВТБ24 (главные игроки на ипотечном рынке) ставки по кредиту на покупку квартиры в готовом доме составляют 13-14% годовых для клиентов «с улицы».
По оценкам участников рынка, большинство клиентов стремятся оформить ипотеку как раз по специальным акциям. Если говорить о первичном рынке, то сейчас доля кредитования по стандартным программам в значительной степени уступает объему ипотечных сделок, которые приходятся на акции.
«Около 70-80% заемщиков выбирают именно специальные предложения от банков, среди которых можно найти ставки от 11,5-11,7% годовых», — подсчитал руководитель отдела ипотеки и специальных программ TEKTA GROUP Роман Строилов.
Как рассказала «Газете.Ru» генеральный директор компании «Метриум групп» Мария Литинецкая, заемщики по стандартным программам (без учета акций) кредиты в ушедшем году практически не брали: «Банки просто оставили эти программы «в архиве», но фактически кредиты выдавали только по акциям».
Однако низкие процентные ставки по акциям предполагают, что заемщик вернет долг как можно быстрее. Например, в Сбербанке действует акция «12-12-12», когда заемщик может оформить кредит по ставке 12% годовых, но максимум на 12 лет. В ВТБ24 по ставке 11,5% годовых можно оформить кредит на семь лет.
Однако такие ставки предполагают солидный доход заемщика. Например, при покупке двухкомнатной квартиры за 9,2 млн руб. по акции от банка ВТБ24 с минимально возможным первым взносом размер ежемесячного платежа по кредиту составит около 142 тыс. руб. в месяц. Учитывая требования банков о том, что платеж по кредиту не должен превышать 40% от ежемесячного дохода заемщика, доход должен составлять 355 тыс. руб. в месяц. Если вносить 30% от стоимости квартиры (по подсчетам экспертов, именно такую сумму чаще всего вносят заемщики), то ежемесячный платеж составит 110 тыс. руб., а необходимый доход - 275 тыс. руб. в месяц. Если же вносить половину от стоимости квартиры, то ежемесячный платеж может составить около 90 тыс. руб., а необходимый доход - около 200 тыс. руб. При этом, как отмечают эксперты рекрутингового портала Superjob.ru, такой уровень доходов свойственен для топ-персонала.
«Доступность ипотеки в настоящее время растет незначительно. Она зависит не только от ставок, по которым можно оформить кредит. Здесь еще важно соотношение стоимости обслуживания кредита и дохода заемщика.
Стоимость обслуживания кредита зависит от цен на жилье, которые сейчас очень высокие. Например, если оформлять кредит на квартиру в Москве стоимостью до 8 млн руб. (причем это будет средняя по качеству квартира), то ежемесячный платеж, при максимальном сроке кредита и первом взносе в 20%, составит порядка 100 тыс. руб., то есть в два раза больше среднего дохода, который, по данным Росстата, в Москве составляет около 50 тыс. руб.», — рассказал «Газете.Ru» управляющий партнер компании Frank Research Group Юрий Грибанов.
Снижению доступности ипотеки способствует и новая проблема в банковском секторе - перекредитованность населения в части беззалоговых потребительских кредитов. Так, по итогам первой половины 2013 года, объем кредитов на одного работающего россиянина составлял 3,7 среднемесячной зарплаты. Обязательства по всем кредитам учитываются банком при расчете максимально доступной суммы кредита по ипотеке. Соответственно, чем больше кредитов у человека, тем меньше сумма его ипотечного кредита.
Эксперты уточняют, что о перекредитованности населения в части ипотеки речи пока не идет. «Доля недвижимости, приобретенной с использованием кредитных средств, вряд ли составит более 40%. К примеру, в США этот показатель составляет 90-95%, в Европе несколько ниже, на уровне 70%, но тоже значительно превышает цифры по России», — считает начальник управления продаж ипотечных продуктов Нордеа-банка Роман Слободян.
В свою очередь, АИЖК говорит о хорошем качестве ипотечного портфеля. По данным за 10 месяцев 2013 года, из почти 2,5 трлн руб. ипотечной задолженности населения на балансах банков 95,3% ссуд вообще не имело просроченной задолженности, 1,9% ссуд имеют просроченные платежи сроком от 1 до 30 дней (так называемая техническая просроченная задолженность), 0,54% — это ссуды с просроченной задолженностью от 30 до 90 дней, и лишь 2,26% ссуд имеют просроченную задолженность сроком от 90 дней и выше.
Однако косвенное влияние на ипотеку от «закредитованности» населения банкиры фиксируют уже сейчас.
«Возможно, именно в связи с этой тенденцией средняя сумма кредита в 2013 году несколько снизилась», — замечает начальник управления методологии, продуктов и разработки кредитной документации департамента ипотечного кредитования Номос-банка Сергей Столбунов.
«Эта проблема станет действительно критической, если темпы роста российской экономики останутся близки к нулевым в течение нескольких лет - долговое бремя может стать слишком высоким для большинства заемщиков, что вызовет большое количество дефолтов физических лиц», — прогнозирует аналитик инвестиционного холдинга «Финам» Антон Сороко.
Минувший ипотечный год показал парадоксальные результаты. Несмотря на то что состояние российской экономики не блестящее, эксперты рассуждают о мировом кризисе, банки поднимают ставки по кредитам, народ в экстазе продолжает брать деньги в долг, чтобы купить себе жилье. И как бы мы ни ругались на ипотеку – мол, кабала, рабство, квартира в итоге достается в два раза дороже - все равно это реально работающий инструмент, с помощью которого мы решаем жилищный вопрос.
Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
« » решил подвести итоги ипотечного рынка в 2012 году вместе с ведущими экспертами.
Небывалый спрос
Одна из основных тенденций ипотечного рынка в 2012 году - существенный рост спроса. Окончательной официальной статистики по прошлому году пока нет, но предварительные итоги впечатляют.
По данным Росреестра, каждый пятый объект недвижимости в 2012-м приобретался в кредит. Доля сделок с участием ипотеки за год составила 20,5%. «По итогам I квартала она составляла 18,8%, а во II квартале выросла до 21,4%», - отмечает Анна Любимцева, руководитель аналитического центра АИЖК.
В итоге, по данным АИЖК, за 11 месяцев 2012 года было выдано 611 487 ипотечных кредитов на общую сумму 904,6 млрд рублей, что в 1,4 раза превышает уровень 11 месяцев 2011 года в количественном и в 1,5 раза - в денежном выражении. А предварительный прогноз выдачи займов за весь прошлый год составляет 1 трлн руб.
Динамика объема выдачи ипотечных кредитов и доли ипотечных кредитов в рублях в 2007 - 2012 гг.
Получается, в 2012-м был побит рекорд 2011-го, когда сумма выданных ипотечных кредитов составила примерно 717 млрд руб. Ожидаемый прирост ипотеки - практически 40%. А рост ипотечного портфеля, по данным Лидии Кашириной, руководителя департамента маркетинга и банковских продуктов Росбанка , достиг почти 50%. Правда, лишь на рублевом рынке, в иностранной валюте, напротив, можно было отметить снижение объемов кредитования по сравнению с 2011 годом - на 30%.
Объемы же рублевой ипотеки в ушедшем году – это рекорд, таких цифр не было даже до кризиса. Как отмечает Григорий Вовченко, эксперт Московского банка Сбербанка России, спрос на ипотеку не падал даже в летние месяцы: «Обычно летом наблюдается спад активности заемщиков, а в 2012 году продажи нашего банка в период с мая по сентябрь росли из месяца в месяц».
Популярность ипотеки объясняется несколькими причинами. «Прошел кризис платежеспособности населения, граждане переходили к инвестированию накопленных средств», - отмечает Альберт Ипполитов, генеральный директор ООО «РУСИПОТЕКА». Сказалась экономическая ситуация еврозоны и нестабильность на валютном рынке, что, по мнению Григория Вовченко (Московский банк Сбербанка России), обусловило рост спекулятивных сделок с недвижимостью (особенно в июле-августе). Кроме того, банки продемонстрировали либеральное отношение к заемщикам (появились программы, по которым можно получить кредит всего по двум документам). Правда, осенью банки были вынуждены поднять проценты по кредитам, и это несколько снизило активность потенциальных ипотечников. «Во второй половине 2012 года темп роста ипотеки начал замедляться, что, безусловно, объясняется удорожанием кредитов», - утверждает Ольга Бойчарова, советник председателя правления Мастер-Банка (ОАО) . «И итогом стало то, что в декабре 2012 года многие банки вместо «завала» ипотечных сделок, как это обычно бывает, получили весьма средний поток клиентов», - сообщает Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость». Однако осенью спрос на ипотеку, что удивительно, оставался довольно высоким - вопреки растущим ставкам.
Рост ставок
Ставки заметно выросли во втором полугодии. Как утверждает Владимир Лопатин, председатель совета директоров компании «ВСК-Ипотека»,
если в конце 2011 года проценты были самыми низкими в истории (некоторые банки откровенно демпинговали), то к концу 2012-го они вернулись к докризисному уровню. «На конец 2011 года средневзвешенная ставка составляла 11,9%, а на конец 2012-го - 12,3 - 12,5%», - говорит Наталья Коняхина, директор департамента ипотечного и потребительского кредитования СМП Банка
. При этом в начале прошедшего года, как сообщает Антон Павлов, начальник управления по работе с сегментом розницы Абсолют Банка
, она равнялась даже 11,8%. А более полную картину дают таблицы, предоставленные Ириной Кажикиной («РЕЛАЙТ-Недвижимость»):
Среднерыночные величины процентных ставок по ипотечным кредитам, выдаваемым в рублях, для заемщиков, подтверждающих доход справкой 2-НДФЛ (Москва, 18 ведущих банков).
Среднерыночные величины процентных ставок по ипотечным кредитам, выдаваемым в рублях, для заемщиков, не подтверждающих доход справкой 2-НДФЛ (Москва, 18 ведущих банков).
* - с учетом летних акций 10,5%.
Тактика увеличения ставок была различной. Большинство банков проводило обычное повышение – рост ставок по всем продуктам за счет небольших, но частых изменений через 1-2 месяца. «Однако некоторые кредитные учреждения изменяли проценты только внутри коридора, то есть верхний и нижний пределы ставок оставались неизменными, а по самым востребованным условиям происходило повышение, причем кредиты по нижнему пределу становились доступными лишь небольшому количеству потенциальных заемщиков, так как ужесточались условия их выдачи», - рассказывает Ирина Кажикина («РЕЛАЙТ-Недвижимость»). В среднем рост составил 0,5 - 2,5 п.п. в зависимости от программы кредитования. «Теперь ставки по ипотеке находятся на отметке 13% и выше», - резюмирует Алексей Мусатов, начальник управления ипотечного кредитования ЮниКредитБанка. В наибольшей степени подорожали самые популярные кредиты – с минимальным первоначальным взносом 20-30%, на срок 15-25 лет.
Почему росли ставки
Ставки повышались по целому ряду причин. Прежде всего, возросла цена «длинных денег». Кризис в еврозоне перекрыл доступ к европейским займам и финансированию «извне»: «У российских ипотечных кредиторов укрепилось понимание, что рассчитывать можно только на себя, то есть на внутренние финансовые ресурсы страны», - подчеркивает Владимир Лопатин («ВСК-Ипотека»). Но и российские ресурсы подорожали. «В сентябре Банк России увеличил ставку рефинансирования, и банки не могли не отреагировать на это», - отмечает Георгий Тер-Аристокесянц, директор департамента ипотечного кредитования Банка Москвы.
Более того, как сообщает Наум Либкинд, начальник службы розничного кредитования коммерческого банка «Московское ипотечное агентство» (ОАО) , в прошлом году государство фактически отказалось от накопительной пенсионной системы, а ведь во всем мире пенсионные накопления идут на покупку ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, финансируя ее новую выдачу.
Так что источником средств для ипотеки бОльшей частью оставались деньги, полученные от граждан в виде депозитов, проценты по которым также росли.
Как привлекали клиентов
В прошлом году отмечалось и ужесточение конкурентной борьбы, так как увеличилось количество банков, включивших в перечень своих услуг ипотеку. «По сравнению с 2008 годом их число выросло на 10%», - утверждает Анна Любимцева (аналитический центр АИЖК). А старые игроки при этом стремились расширить свой ипотечный портфель.
Банки также проводили всевозможные акции, предлагали дисконты и скидки. Например, в Сбербанке проводилась акция «Ключевое предложение». «По акции предлагался кредит по сниженной ставке 12% годовых в рублях на период до регистрации ипотеки, причем при небольшом первоначальном взносе - от 20% от стоимости жилья и на приличный срок - до 30 лет. А после регистрации ипотеки ставка снижалась до 11%», - рассказывает Наталья Алымова, директор управления розничного кредитования Сбербанка России.
«Банки постоянно внедряли новые программы, уменьшали сроки рассмотрения заявок и снижали требования к клиентам», - говорит Алексей Лашков, директор по развитию ГК «Премиум Медиа Групп», управляющей сервисом «Финзаявка» (Всероссийский центр финансовых услуг). А кроме того, повышали уровень обслуживания и предлагали дополнительные сервисы (например, вводили новые способы погашения кредитов).
«Базовая линейка ипотечных кредитов у основных игроков рынка оставалась практически одинаковой - кредиты на приобретение жилья на первичном и вторичном рынках и кредиты под залог имеющегося в собственности жилья, но на их базе выходили различные модификации в целях продвижения продукта», - рассказывает Сергей Ситин, начальник управления розничного кредитования Промсвязьбанка.
«Запущенные ранее программы «обрастали» приятными для заемщиков опциями, среди которых возможность срочной подготовки сделки, рассмотрение заявки по сокращенному списку документов для отдельных категорий заемщиков, расширение перечня кредитуемых объектов (например, включение в него домов с землей, апартаментов и т.д.)», - добавляет Наталья Коняхина (СМП Банк).
Кроме того, банки активно развивали «упрощенные» программы кредитования, которые не требуют подтверждения дохода и оформляются с минимальным пакетом документов. «Мы сделали максимально доступной ипотеку по двум документам «Победа над формальностями», снизив первоначальный взнос до 35%», - говорит Андрей Осипов, вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ24.
Подобные программы появились и в других ведущих банках - Росбанке, КБ «МИА», ЮниКредитБанке... Такие продукты становились более доступными: как сообщает Алексей Мусатов (ЮниКредитБанк), за год первоначальный взнос по данным программам уменьшился с 50 до 35%
Предпринимались и другие шаги для расширения круга потенциальных заемщиков. «Снижались требования к подтверждению доходов, прописке, наличию городского телефона у работодателя, возрасту и т.п. Банки стали спокойнее относиться к просрочкам по прежним кредитам и к судимостям: при хорошей объяснительной это перестало быть проблемой», - рассказывает Алексей Лашков (ГК «Премиум Медиа Групп», сервис «Финзаявка»). Более гибким стал подход к кредитованию рисковых категорий клиентов: собственников бизнеса, индивидуальных предпринимателей, людей творческих профессий и т.п.
В прошлом году окончательно вернулось доверие к новостройкам и происходило перераспределение спроса в сторону первичного рынка жилья: «Это было связано как с меньшей стоимостью квадратного метра в новостройках, так и со значительным увеличением предложения строящихся объектов, а следовательно, более широким выбором», - полагает Анастасия Перегримова, начальник управления развития ипотечного кредитования ЗАО «Райффайзенбанк» .
Ну а банки стали активнее предлагать ипотечные программы по новостройкам: «По сравнению с 2011 годом число кредиторов, выдающих такие кредиты, увеличилось на 35%», - утверждает Сабина Хамитова, руководитель департамента ипотеки компании «Домус Финанс».
Параллельно с этим проходила либерализация условий аккредитации застройщиков, и потенциальные заемщики получили довольно обширный выбор объектов первичного рынка.
Новые продукты
Намереваясь привлечь клиентов, банки внедряли и новые для них ипотечные продукты либо возвращали «хорошо забытые» кредиты, которые были разработаны до кризиса 2008 года.
Например, в Банке Москвы запустили программу кредитования строительства дома на приобретенном ранее земельном участке. «Кредит можно брать частями, что удобно при поэтапном финансировании строительства: не нужно переплачивать проценты за неиспользуемую часть кредита. При этом лимит кредитования определяется один раз, и при получении очередного транша нет необходимости дополнительно подтверждать свою платежеспособность. И что приятно, с помощью данного продукта можно не только начать строительство с нуля, но и достраивать », - рассказывает Георгий Тер-Аристокесянц (Банк Москвы).
И как отмечает Асет Гайрабекова, генеральный директор компании «ДевиКо. Девелопмент и Консалтинг», самой значимой для загородного сегмента тенденцией можно назвать активное продвижение партнерских программ, которые банки развивают совместно с ленд-девелоперами и строительными организациями.
А в Сбербанке стартовали программы «Ипотека плюс материнский капитал» и «Военная ипотека» на приобретение готового жилья. «В сумме по обоим продуктам было выдано более 3 тыс. кредитов на сумму 3 млрд руб.», - сообщает Наталья Алымова (Сбербанк России).
«Многие банки снова вводили ломбардные программы, в которых кредит выдается под залог имеющейся недвижимости», - утверждает Алексей Лашков (ГК «Премиум Медиа Групп»). «А еще активизировали продажи по программам рефинансирования, в том числе предусматривающим наличие «беззалогового окна», т.е. отсутствие обеспечения до погашения обязательств перед первичным кредитором и оформления ипотеки», - добавляет Алексей Мусатов (ЮниКредитБанк).
Появились на рынке и абсолютно новые продукты. «Например, КБ «МИА» запустил программу «Коммерческая ипотека», и теперь граждане могут купить в кредит нежилое помещение, чтобы использовать его в личных целях, либо для бизнеса, - сообщает Наум Либкинд («Московское ипотечное агентство»). – Причем несмотря на то, что прошло мало времени для подведения итогов, очевидно, что спрос на него есть».
АИЖК в 2012 году запустило программы «Молодые учителя», «Молодые ученые» и «Переезд». «По программе «Молодые ученые» размер кредита рассчитывается, исходя из будущего роста доходов заемщика, и таким образом заемщик может получить в кредит больше, чем позволяет его нынешняя зарплата, причем по ставке от 10 до 10,5% годовых. А по программе «Молодые учителя» заемщикам доступны кредиты по уникальной ставке 8,5%. Но, правда, этой возможностью могут воспользоваться лишь учителя государственных и муниципальных школ в возрасте до 35 лет, имеющие право на субсидию для оплаты части первоначального взноса по кредиту», - рассказывает Анна Любимцева (аналитический центр АИЖК).
Продукт «Переезд» позволяет клиенту задействовать средства от продажи имеющегося жилья для покупки новой квартиры уже сегодня, а продавать это жилье потом, после переезда. «Впервые на российском рынке ипотеки появилась программа с возможностью погашения всей суммы задолженности, включая проценты, в конце срока, - отмечает Владимир Лопатин («ВСК-Ипотека»), - причем программа с разумными сроками, умеренными ставками и не требующая предоставления документов о доходе».
Также, как сообщает Евгения Таубкина, генеральный директор «НБИК», в 2012 году на рынок вышел уникальный продукт «Обратная ипотека», тоже разработанный АИЖК. «Он направлен на людей пенсионного возраста, которые имеют в собственности квадратные метры и могут получать за них дополнительный ежемесячный доход в размере до 150-200% от пенсии. Согласно новой программе недвижимость передается в залог, и клиент единовременно или ежемесячно в течение 10 лет получает денежные средства в кредит, который погашается за счет жилья заемщика уже после его смерти», - рассказывает Ольга Бойчарова (Мастер-Банк), добавляя к тому же, что стоимость обратной ипотеки составляет 9% годовых.
Стоит еще отметить, что осенью АИЖК предложило новую опцию при выдаче стандартного ипотечного кредита – комбинированную процентную ставку, причем фиксирующуюся на любой срок по выбору заемщика, а после завершения периода фиксации пересматривающуюся ежегодно в зависимости не от индексов Mosprime и т.п., а от уровня инфляции.
Другие тенденции
Помимо всего перечисленного на ипотечном рынке 2012 года можно отметить и некоторые другие особенности и тенденции. Например, за минувший год увеличилась средняя сумма ипотечного займа - на весьма востребованные подмосковные новостройки она составила 2,8 - 3,2 млн руб. Если же брать рынок в целом, то данный показатель вырос с 1,3 до 1,4 млн руб. А по данным Андрея Гойхмана, начальника управления кредитования частных лиц Инвестторгбанка
, средний размер кредита - порядка 1,5 млн рублей, однако эти показатели очень сильно отличаются в зависимости от региональной привязки (в связи с разницей цен на недвижимость). В Москве - средний размер ипотечного кредита 4-5 млн рублей, а например, в Иваново - 1 млн.
При этом граждане стремились не растягивать кредит, чаще всего оформляя его на 15 – максимум 20 лет. А также старались вложить в покупку как можно больше собственных средств: «Более половины заемщиков в 2012 г. при оформлении займа предпочли внести более 30% от стоимости жилья, когда в 2011 г. доля таких клиентов не превышала 25-30% от общего числа», - рассказывает Сабина Хамитова («Домус Финанс»).
Также банки сократили сроки рассмотрения заявок на кредит (теперь, по сведениям Ольги Бойчаровой (Мастер-Банк), они составляют не более двух дней) и стремились улучшить условия работы с риелторами, в том числе внедряя электронный документооборот, как, например, в Сбербанке России. «В 2012 г. стали появляться сервисы для риелторов, с помощью которых можно получить одобрение по кредиту онлайн. Это «Сервис Ипотека» ГдеЭтотДом.РУ, Пи-Квик «ВСК». Таким образом, мы потихоньку стали приближаться к стандартам работы, принятым на Западе, т.к. данные сервисы используют унифицированную форму анкеты и единый комплект документов, который принимается всеми банками-партнерами», - рассказывает Евгения Таубкина («НБИК»).
Резюме
В 2012 году рынок ипотеки пережил рост, сумма выданных кредитов, по предварительным подсчетам, достигла 1 трлн руб. и побила все рекорды, даже докризисные. Увеличению числа ипотечных сделок не помешал даже рост процентных ставок, начавшийся в августе-сентябре в ответ на ситуацию на российском и мировом финансовых рынках и повышение ставки рефинансирования. На рынок выходили новые программы, совершенствовались имеющиеся продукты, отношения с партнерами-застройщиками и риелторами. Банки стремились угадывать потребности заемщиков и удовлетворять их, например, развивая программы по новостройкам, а также снижали свои требования к заемщикам.