На сегодняшний день вопрос касательно, приобретения квартиры в собственность один из самых важных вопросов для всех жителей страны. Необходимо сразу отметить, что процесс ипотечного кредитования довольно долгий и очень нудный, так как клиенту необходимо предоставить в банк большой пакет документов. Предоставив, документы клиенту необходимо дождаться решения от банка, о возможности выдачи ссуды.
Для рассмотрения сделки по жилищному кредиту заемщик банка должен заполнить анкету с указанием своих персональных данных, предоставить, справку о доходах, трудовую. На основании предоставленного пакета документов банк осуществляет процедуру андеррайтинга, которая подразумевает под собой расчет кредитных рисков, лимита кредитования, а также проверку клиента на виды мошенничества. Получив положительное решение по кредиту заемщику необходимо выбрать имущество, которое он планирует приобрести. Как правило, при выборе объекта недвижимости клиент обращается в различные агентства недвижимости для подбора недвижимого имущества. Стоит заметить клиент может оформить ипотечный кредит как на рынке строящейся недвижимости, то есть покупка жилья по 214 федеральному закону, так и на вторичном рынке.
Процесс оформления недвижимости на первичном рынке значительно проще, нежели на вторичном. Таким образом, основным параметром для покупки жилья на рынке строящейся недвижимости является то, что застройщик дома должен быть аккредитован банком. С приобретением недвижимости на рынке вторичной недвижимости все гораздо сложнее. Клиенту нужно осуществить выбор недвижимого имущества, после чего предоставляется пакет документ по объекту кредитования. Банк осуществляет юридическую проверку не только объекта недвижимости, но и самого продавца. Таким образом, осуществляется проверка чистоты сделки.
Успешно пройдя все выше перечисленные процедуры, клиент выходит на сделку по оформлению и выдаче кредита.
Схемы выдачи жилищного кредита.
Выбрав объект недвижимости, клиент обращается в отделение банка для определения окончательных параметров сделки.
К данным параметрам относятся:
- стоимость объекта;
- первоначальный взнос;
- схема передачи первоначального взноса;
- схема выдачи кредита;
- дата и время сделки.
К основным схемам выдачи ипотечного кредита относятся:
- схема до регистрации права и оформления ипотеки в силу закона;
- базовая схема, то есть после осуществления процедуры государственной регистрации;
- схема выдачи при помощи аккредитива; схема выдачи с использованием банковской ячейки.
Как показывает практика, наиболее распространенным является схема выдачи до государственной регистрации права собственности. Данная схема понимает под собой, что клиент осуществляет подписание кредитной документации, к которой относятся: кредитный договор, акт приема-передачи, договор купли-продажи, закладная. Подписав все документы, клиент отправляется на регистрацию закладной и договора приобретения. Клиенту выдается расписка регистрирующего органа о принятии документов на регистрацию. На основании данной расписки осуществляется выдача ипотечного кредита. Преимущество данной схемы кредитования в том, что клиенту не нужно ждать около двух недель пока идет регистрация договора. Важно заметить, что по данной схеме кредитования работают не все банки. Как правило, по данной схеме работают крупные банки.
Ипотека - залог недвижимого имущества, главным образом земли и строений, с целью получения ипотечной ссуды. Ипотека представляет такой вид залога, при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника. Под ипотекой понимают также закладную и долг по ипотечному кредиту.
Ипотечное кредитование это выдача кредита банком под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит одна из составляющих ипотечной системы. В настоящее время ипотечное кредитование является одним из способов улучшения жилищных условий граждан. Граждане берут в банках кредиты на покупку недвижимого имущества, при этом сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита (ипотека в силу закона).
Ипотечным кредитованием является также залог уже существующего недвижимого имущества собственника для получения им кредита или займа, которые будут направлены либо на ремонт или строительство, либо на иные нужды по усмотрению заемщика-залогодателя (в большинстве случаев он же является собственником недвижимости).
Анализ ипотечного кредитования позволяет выделить два его основных направления:
Ипотечное кредитование физических лиц в части приобретения жилья, с целью улучшении существующих жилищных условий под залог жилой недвижимости или прав на нее;
Ипотечное кредитование юридических лиц на развитие бизнеса, где гарантией возврата также выступает недвижимое имущество, и собственно ипотечное жилищное кредитование.
На современном этапе развития экономики, во многих странах мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы, но и сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие кредитные структуры.
Двухуровневая система ипотечного кредитования:
1) заемщик - юридическое или физическое лицо, берущее кредит под залог недвижимости;
2) кредитор - банк;
3) ипотечное общество (агент) - основной элемент самофинансируемой системы ипотечного кредитования. Оно выкупает у банка закладные, выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Средства от продажи таких ценных бумаг идут на новые кредиты;
4) инвесторы - покупатели ипотечных ценных бумаг. Как правило, это пенсионные фонды, страховые компании, банки.
При одноуровневой системе ипотечного кредитования кредитор в лице банка самостоятельно выпускает ценные бумаги облигационного типа: так называемые «закладные листы».
Суть двухуровневой модели состоит в том, что выданные на первичном ипотечном рынке ипотечные кредиты переуступаются специально созданным субъектам - операторам вторичного рынка. Секьюритизация - трансформация банковских кредитов и других активов в фондовые ценности для продажи инвесторам. Секьюритизованные ипотечные кредиты облегчают доступ агентств к готовым инвестиционным рынкам. Вторичный рынок позволяет первичным кредиторам продавать займы и таким образом получать средства, необходимые для выдачи новых займов. Созданием вторичного рынка достигается экономическая цель перераспределения рисков и их снижения за счет распределения кредитных и рыночных рисков по каждому кредиту среди множества инвесторов.
За счет организации вторичного ипотечного рынка в странах англо-саксонской системы права достигаются определенные цели: перераспределение капиталов как из различных регионов, так и из различных областей деятельности: рефинансирование первоначальных кредиторов; снятие рисков с первоначальных кредиторов за счет переуступки ипотечных кредитов операторам вторичного ипотечного рынка; перераспределение рисков, связанных с осуществлением ипотечного кредитования между участниками вторичного ипотечного рынка.
Суть одноуровневой системы ипотечного кредитования состоит в том, что выдавший кредит ипотечный банк самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ценных бумаг облигационного типа - закладных листов. Выпуск и обращение закладных листов регулируются специальным законодательством. Деятельность эмитентов закладных листов, как правило, законодательно ограничена выдачей ипотечных кредитов и иными операциями, характеризующимися невысокой степенью риска.
Государственная поддержка ипотечного кредитования:
1) ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) - создано Правительством Российской Федерации в 1997 году для обеспечения ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки прав требований по таким кредитам на средства, привлекаемые путем размещения облигаций Агентства на фондовом рынке.
100 % акций АИЖК принадлежит Правительству РФ в лице Федерального агентства по управлению государственным имуществом.
Целью АИЖК являются:
Создание общих стандартов ипотечного жилищного кредитования;
Обеспечение доступности ипотечных кредитов для населения на всей территории России;
Создание института рефинансирования ипотечных кредиторов;
Создание вторичного рынка для обязательств, обеспеченных ипотекой;
Формирование рынка ипотечных ценных бумаг.
2) Программа ВЭБ - основные направления инвестирования средств:
Собственные средства Внешэкономбанка в облигации с ипотечным покрытием
Средства пенсионных накоплений, находящихся под управлением Внешэкономбанка как государственной управляющей компании
Средства Фонда национального благосостояния, выделяемые Правительством РФ
Залогодатель – физическое или юридическое лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог для обеспечения своего долга. К ним предъявляются следующие требования:
Надежность и платежеспособность;
Добровольное предоставление в залог недвижимого имущества;
Способность внести авансовые платежи.
Залогодержатели – юридические лица, выдающие кредиты под залог недвижимого имущества. К ним относятся банки, фонды и другие кредитные учреждения, с которыми залогодатели заключают договор о предоставлении ипотечного кредита. Ипотечные кредиторы осуществляют обслуживание выданных ипотечных кредитов в течение всего срока действия кредитного договора.
Ипотечный банк – учреждение, которое специализируется на выдаче долгосрочного кредита под залог недвижимости. Ссуды такими банками выдаются не только на жилищное, но и на производственное строительство.
Совершенствование ипотечного кредитования:
1) уменьшение количества документов, которые необходимы для получения ипотечного кредита, а также уменьшение сроков рассмотрения предоставленных документов. Одним из путей совершенствования ипотечного кредитования является введение электронного документооборота и цифровой электронной подписи, благодаря которым можно существенно упростить процесс подачи документов для получения ипотечного кредита.
2) создание бюро кредитных историй, деятельность которых позволяет существенно ускорить процесс принятия решений о выдаче ипотечного кредита.
3) снижение первоначальных взносов, которые сейчас могут достигать 50% от стоимости жилья.
4) разработка и реализация государственных и муниципальных программ, с помощью которых различные категории населения нашей страны смогут приобрести собственное жилье. В настоящее время военные, молодые семьи, а также работники некоторых предприятий могут рассчитывать на существенные льготы при покупке жилья с помощью ипотеки, кроме того, покупатели квартир могут рассчитывать на существенный налоговый вычет в течение нескольких лет при покупке квартиры.
5) разработка законодательства, которое позволит защитить права владельцев ипотечных квартир. Не секрет, что многие кредитные организации пользуются правовой неграмотностью россиян и составляют договора таким образом, чтобы получить как можно больше прибыли с заемщика.
Проблемы ипотечного кредитования:
1) Рост стоимости жилья
2) Низкий уровень доходов
3) Высокие процентные ставки
Для россиянина термин «ипотека», в первую очередь, ассоциируется с покупкой жилья в кредит, который предоставляет коммерческий банк под залог какой-либо недвижимости. Ипотека также всегда ассоциируется с большим процентом по займу и огромной переплатой. Чтобы разобраться во всех тонкостях и особенностях ипотеки, в статье будут рассмотрены теоретические аспекты ипотечного кредитования, а также дано сопоставление с другими видами кредитов.
Что такое ипотечный займ
Ипотечный займ (согласно действующему законодательству) представляет собой целевой займ денежных средств, выдаваемый, как правило, на покупку жилья или же капитальный ремонт, улучшение жилищных условий, предоставляемый на долгосрочный период. Кредиторами выступают коммерческие финансовые учреждения, чаще банки. Они предлагают дифференцированные % — ные ставки на ипотечный займ, разные условия залога, возврата денежных средств, а также могут оговорить в договоре с заемщиком условия моратория на досрочный возврат суммы кредита.
Также ипотеку можно оформить на приобретение земли, производственных, коммерческих помещений, строительных сооружений, зданий под залог какой – либо недвижимости.
Нормативно – правовая база, регламентирующая ипотечное кредитование, невелика, ограничивается несколькими федеральными законами, а также Жилищным Кодексом РФ.
Главный принцип ипотечного кредита – возвратность. Даже в том случае, когда заемщик отклоняется от уплаты ипотечного взноса, банк ничего не потеряет от сделки, т.к. в пользу банка закладывается либо приобретаемое, либо ранее нажитое имущество (жилая недвижимость).
Ипотека, как вид кредита, имеет как преимущества, так и недостатки для лица, занимающего денежные ресурсы.
| Преимущества | Недостатки |
|---|---|
| 1. Возможность не ждать долгое время, накапливая средства на приобретение жилой недвижимости, а приобретать ее в любой момент времени. | 1. Большая переплата по % за кредитный ресурс, в том числе, за оформление сделки и страхового полиса. |
| 2. Большой срок кредитования позволяет по максимуму уменьшить сумму ежемесячных платежей, что финансово не обременяет семьи. | 2. Чрезмерно жесткие требования к документам, которые нужны для оформления ипотеки, к финансовому обеспечению заемщика, к стажу работы,к наличию поручителей и т.д. |
| 3. Налоговый вычет по налогу на доходы физических лиц. |
Что касается условий кредитования, то к ним, в первую очередь, относятся: % — ная ставка по ипотеке, схема уплаты долга: аннуитетные платежи или дифференцированные, а также срок погашения суммы долга.
Коммерческие банки вправе самостоятельно определять ставку по ипотеке в рамках процентного «коридора» или так называемой ключевой ставки, которую устанавливает Центральный Банк РФ, а также могут организовывать льготное кредитование отдельных категорий граждан (например, ипотека для молодых семей или ипотека для многодетных семей). На сегодняшний день ключевая ставка по ипотечному кредиту равна 14%. Ключевая ставка – процентная ставка, под которую главный российский банк кредитует коммерческие банки, соответственно, проценты по кредиту не могут быть меньше ключевой ставки, иначе банки будут работать себе в убыток.
Процентная ставка по ипотечному кредиту может быть фиксированной (ее размер не может измениться на протяжении всего срока погашения) или плавающей (ее размер может изменяться в соответствии с денежно – кредитной политикой Центрального Банка РФ).
Срок, на который может быть предоставлен ипотечный займ, ограничен минимумом и максимумом: от трех до пятидесяти лет. Наибольшей популярностью среди заемщиков пользуются займы на десять, пятнадцать и двадцать лет. Стоит учесть, что срок погашения будет также варьироваться в зависимости от возраста заемщика.
Так, ипотека может быть оформлена на срок до достижения лицом, занявшим денежные средства, пенсионного возраста, который в настоящее время в РФ таков: пятьдесят пят лет для женщин и шестьдесят лет для мужчин. В индивидуальном порядке, ипотечный договор может быть продлен до достижения заемщиком семидесятипятилетнего возраста.
Не секрет, что чем быстрее будет погашен ипотечный займ, тем меньше будет переплата банку — кредитору. На срок погашения и переплату также будет непосредственно влиять общая сумма займа и величина первоначального взноса.
Коммерческие банки самостоятельно определяют минимум суммы, которую необходимо будет внести в качестве первоначального взноса, в который включаются еще и затраты на оценку имущества и страховку. Первоначальный платеж можно оплатить (внести), как личными накоплениями, так и посредством дополнительного кредита, например, с помощью потребительского займа.
Кредитование покупки недвижимости без первого взноса рискованное для обеих сторон, участвующих в сделке. Банк не получает гарантии в виде суммы первого взноса, что заставляет его повышать % — ные ставки на кредитные ресурсы. А также отсутствие первого взноса не дает банку уверенности в платежеспособности заемщика, что ставит под сомнение возможность предоставление банком ипотечного займа.
Ну а для заемщика это чревато тем, что если у него в силу определенных обстоятельств не будет возможности платить по кредиту, то большая часть или вовсе вся сумма предыдущих накоплений останется в банке безвозвратно. Это соответствует системе аннуитетных взносов, т.к. первоочередно погашаются проценты, а только потом основная часть долга.
Заемщик вправе выбирать валюту, в которой он может кредитоваться – в нац. или в иностранной. Соответственно, курсовая стоимость выбранной им валюты будет влиять на стоимость кредита.
Кредит может погашаться заемщиком по схеме аннуитетных или дифференцированных платежей, что оговаривается в договоре. Аннуитетный взнос рассчитывается как постоянно равный в каждом месяце, а по схеме дифференцированных платежей они сокращаются с каждым месяцем погашения. Считается, что для банка выгоднее схема аннуитетных взносов, а для заемщика дифференцированная схема выплаты кредита.
Для того чтобы оформить покупку недвижимости в ипотеку, потенциальный заемщик должен предоставить в банк все необходимые документы, в том числе подтверждающие его платежеспособность. Банк рассматривает заявку в течение определенного срока: начиная от пары – тройки дней, заканчивая несколькими неделями.
После одобрения банком кандидатуры заемщика и по завершению процедуры оформления соответствующих документов, лицо, заинтересованное в кредитном ресурсе, должно в течение оговоренного срока подыскать вариант недвижимости, соответствующий требованиям, запрошенным банком – кредитором. По выбранному варианту собирается пакет док — тов, который понадобится для заключения сделок купли/продажи.
Оценка недвижимости – очень важный этап процесса кредитования, т.к. банки предоставляют кредитные ресурсы не на рыночную ст — ть имущества, а исходя из ее оценочной стоимости.
В силу того, что ипотечное кредитование является довольно продолжительным по сроку погашения, то еще одним непременным этапом является будет страхование риска потери трудовой способности заемщика, риска возможной утраты прав собственности.
После завершения всех вышеуказанных этапов банк, кредитующий, и заемщик заключают договор, который, как правило, заключается с участием нотариуса. После чего заемщик проходит процедуру государственной регистрации недвижимости.
Основные отличия ипотечного кредитования
Основным отличием ипотечного заимствования от других видов кредита является его строго целевая направленность, он предназначен исключительно для покупки недвижимости, а также гарантирована возвратность суммы, взятой в банке, посредством залога. Также % — ная ставка по целевому займу на жилье гораздо меньше, нежели по займу на покрытие потребительских нужд. Это объясняется наличием залога. Не единственным механизмом, удорожающим ипотеку, является получение страхового полиса на недвижимость, на случай утери способности к трудовой деятельности заемщиком, а также оплата услуг оценщика при выборе варианта недвижимости.
Необходимо подвести итог: если задумывается приобретение жилой недвижимости, и у потенциального покупателя имеется большая сумма накоплений денежных средств, то лучше доплатить недостающую долю ст — ти жилья, например, посредством оформления потребительского займа на несколько лет. Если же приобретение жилья актуально, но нет собственных накоплений, то лучше оформить ипотечный кредит на больший срок с более низкой процентной ставкой, уплатив первоначальный взнос.
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Подобные документы
Отличительные особенности ипотечного кредита. Основные принципы ипотеки. Функции ипотечного кредитования. Анализ системы ипотечного кредитования в Российской Федерации. Порядок предоставления ипотечного кредита на покупку жилья, проблемы ипотеки.
реферат , добавлен 30.10.2014
Направления развития кредитования населения России под залог жилья. Понятие и сущность ипотеки. Организационный механизм ипотечного жилищного кредитования. Роль государства в системе ипотечного жилищного кредитования. Программа "Ипотека молодой семье".
курсовая работа , добавлен 26.09.2011
Формирование и развитие системы ипотечного кредитования в Российской Федерации. Экономическое содержание и нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования. Система и особенности ипотечного кредитования: обзор мирового рынка и ситуация в России.
дипломная работа , добавлен 24.04.2009
Сущность ипотечного кредитования. Анализ оценки кредитоспособности заемщика и процесса предоставления ипотечной ссуды в Сбербанке России ОАО. Проблемы развития ипотечного кредитования в России. Факторы, препятствующие развитию ипотечного кредитования.
дипломная работа , добавлен 27.09.2011
История зарождения и развития ипотечного кредитования. Зарубежный опыт ипотечного кредитования и его влияние на развитие ипотеки в Республике Казахстан. Оценка механизма возвратности ипотечного кредита в АО "Жилстройсбербанк". Проблемы ипотеки в РК.
курсовая работа , добавлен 26.02.2011
Механизм ипотечного кредитования. Одноуровневая (европейская) модель ипотечного кредитования. Реализация процесса ипотечного кредитования в Российской Федерации: анализ проблем. Перспективы развития ипотечного кредитования в городах Челябинск и Миасс.
курсовая работа , добавлен 24.03.2010
Сущность и инструменты ипотечного кредитования. История развития ипотеки в России и за рубежом. Альтернативные модели ипотечного кредитования инвестиционных проектов по строительству жилья. Организация кредитования в Кемеровском отделении Сбербанка РФ.
дипломная работа , добавлен 26.12.2010
Ипотека - это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.
Деятельность кредитных организаций на российском ипотечном рынке регламентируется действующими законодательными актами, регулирующими систему ипотеки. Формирование законодательной базы ипотечного кредитования в России началось с середины 90-х гг. прошлого столетия. Права гражданина на жилье и на охрану частной собственности закреплены в Конституции РФ (1993 г.). Важным шагом развития российского ипотечного законодательства стало принятие первой (1995 г.) и второй (1996 г.) частей ГК РФ . Кодекс устанавливает общие правила обеспечения кредитов под залог недвижимости; положения о праве собственности и других вещных правах на другие помещения; основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение и др.
Во исполнение требования ГК РФ 21.06.1997 г. был принят Федеральный закон № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».(действ. ред от 17.06.2010) Таким образом, была введена единая система регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним и начал создаваться единый банк информации в пределах регистрационного округа.
Кредитные организации, предоставляющие ипотечные кредиты, подчиняются банковскому законодательству. Это федеральные законы «О центральном банке» и «О банках и банковской деятельности» .
Непосредственно отношение к ипотечному кредитованию имеют также следующие законы: «Об оценочной деятельности» (оценка недвижимого имущества при принятии его в залог), «О кредитных историях» , «О жилищных накопительных кооперативах» , «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и т.п. Что касается специального ипотечного законодательства, то это прежде всего федеральные законы «Об ипотеке» и «Об ипотечных ценных бумаг».
В Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 24 июня 1997 г. ипотека и залог имущества практически рассматриваются как синонимы, т.е. термин «ипотека » применяется как залог недвижимости, а термин «ипотечный кредит» - как ссуда, выдаваемая под обеспечение таким залогом.
Введение в хозяйственный оборот эмиссионных ипотечных ценных бумаг обеспечивается ФЗ от 11 ноября 2003 г. №152 “Об ипотечных ценных бумагах” . Он определяет в качестве основных инструментов рефинансирования ипотечных кредитов облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия.
По договору об ипотеке может быть заложено следующее недвижимое имущество: земельные участки; здания, сооружения; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты; права на недвижимое имущество.(ст.5 ФЗ об ипотеке)
Оценка залога для ипотеки осуществляется аналогично оценке любого другого недвижимого имущества. Используются следующие методы оценки: затратный метод, доходный метод и сравнительный метод.
Основная сумма долга по обеспеченному ипотекой обязательству по каждому договору или закладной не должна превышать 80% определенной независимым оценщиком рыночной стоимости недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки
Если в качестве залога предлагается существующая квартира заемщика, то изучаются: состав помещений, планировка, общая и жилая площадь; продолжительность эксплуатации; состояние конструкций, стен, полов и потолков; состояние инженерных коммуникаций – отопление, водоснабжение, электроснабжение, канализация и др.; необходимость ремонта или модернизации в настоящий момент либо в будущем. В результате изучения этих факторов определяется стоимость предполагаемого залога. В качестве залога могут быть предложены и другие виды недвижимости, например, земельный участок или летний дом. Специалисты оценивают каждый предмет. Если в качестве залога предлагается строящаяся квартира, то изучается проектно-сметная документация, сроки строительства, репутация фирмы-застройщика и подрядной организации.
Договор об ипотеке может быть самостоятельным по отношению к договору, по которому возникает обеспеченное залогом недвижимости обязательство. Соответствующее положение об ипотеке в качестве средства обеспечения может также содержаться в основном договоре. Общим признаком для всех договоров, обеспечиваемых ипотекой, является то, что обеспечиваемое требование должно носить денежный характер. Это значит, что ипотекой не могут обеспечиваться обязательства по выполнению работ, оказанию услуг и т.д.
При заключении договора об ипотеке и кредитного договора стороны руководствуются основными положениями, предусмотренными Гражданским кодексом РФ, с учетом особенностей кредитной политики Банка.
По кредитному договору Банк обязуется предоставить денежные средства, т.е. кредит, в размерах и на условиях, предусмотренных в договоре, заемщик же обязуется возвратить в срок полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее. В каждом кредитном договоре помимо таких разделов, как данные о сторонах, заключивших договор, имеются разделы, регламентирующие права и обязанности сторон:
– сумма кредита и размер банковского процента;
– порядок и сроки выдачи кредита;
– порядок и сроки погашения процента;
– описание и цена обеспечения, предусматриваемые в отдельном договоре залога;
– размер санкций, уплачиваемых стороной, нарушившей условия договора.
Одновременно с заключением кредитного договора заключается договор залога (об ипотеке) и оформляется закладная, а также заключается договор страхования в пользу Банка. Без этих документов не может быть начата выдача ипотечного кредита.
Договор ипотеки - это договор о залоге недвижимого имущества. В случае применения ипотеки для решения жилищных проблем, предметом залога обычно выступает жилой дом или квартира.
Сторонами по договору ипотеки являются залогодержатель (банк, выдавший ипотечный кредит) и залогодатель (заемщик или созаемщики ипотечного кредита). Стороны должны быть правоспособными и дееспособными, то есть граждане должны быть не моложе 18-ти лет, а юридические лица не должны иметь ограничений по передаче имущества в ипотеку, оговоренных в их учредительных документах.
В договоре ипотеки обязательно должны быть указаны:
· предмет ипотеки;
· оценочная стоимость предмета ипотеки;
· существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой;
· право (собственность, аренда и др.), в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавший это право залогодателя.
Договор ипотеки заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки. Договор ипотеки не подлежит обязательному нотариальному удостоверению, но стороны по своему желанию (или по требованию ипотечного банка) вправе сделать это. Договор ипотеки считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. (ГЛ.2 ФЗ об ипотеке)
Договор ипотеки может быть заключен в форме закладной , которая является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств, и право залога на имущество, обремененное ипотекой. Практическое значение закладной заключается в том, что она позволяет значительно упростить и ускорить оборот недвижимости. Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству (удовлетворяет денежные требования) и залогодатель (предоставляет в залог имущество, обеспечивающее закладную; им может быть и должник).
Закладная получила широкое распространение среди банков, осуществляющих ипотечное жилищное кредитование. Банк, занимающийся ипотечным жилищным кредитованием, ставит обязательным условием перед выдачей кредита составление закладной. После государственной регистрации права собственности и ипотеки банк становится законным владельцем закладной, при этом его права удостоверяются закладной. По истечении определенного периода банк накапливает так называемый «пул» закладных и продает их. Это позволяет банку привлекать дополнительные денежные средства на последующую выдачу кредитов. При этом происходит смена залогодержателя.
Закладная должна содержать : 1) слово "закладная"; 2) сведения о залогодателе; 3) сведения о первонач. залогодержателе; 4) сведения о кредитном договоре; 5) сведения о должнике, если он не является залогодателем; 6) указание суммы обязательства и %; 7) указание срока уплаты; 8) описание имущества; 9) денежную оценку имущества; 10) наименование права, в силу которого имущество, является предметом ипотеки, принадлежит залогодателю; 11) указание на то, что имущество обременено правом пожизненного пользования, аренды либо нет; 12) подпись залогодателя и должника; 13) сведения о гос. регистрации ипотеки; 14) дата выдачи закладной первоначальному залогодержателю.
Ипотечные кредиты очень большие => при выдаче ипотечных кредитов перед банком встает вопрос о получении денег => банк должен привлекать средства, а то изменится Н1 (Норматив достаточности собственных средств >= 10% для банков с размером собственных средств (капитала) не менее 180 млн. рублей, >= 11% для банков с размером собственных средств (капитала) менее 180 млн. рублей, это отношение капитала банка к активам, взвешенным с учетом риска), что может привести к отзыву лицензии => секьюритизация – превращение задолженности в обращаемые ценные бумаги.
Секьюритизация является не только способом оптимизации финансовых потоков от доходных активов, но и открывает широкие возможности для рефинансирования совершенных ранее инвестиционных вложений.
Облигация с ипотечным покрытием - облигация, исполнение обязательств по которой обеспечивается залогом ипотечного покрытия (им могут быть: кредитный договор, закладная, денежные средства, гос. ценные бумаги и др.). Эмиссия облигаций с ипотечным покрытием осуществляется в соответствии с ФЗ "О рынке ценных бумаг" и ФЗ “Об ипотечных ценных бумагах”, регистрация проспекта эмиссии осуществляется в ФСФР или в ЦБ.
Эмиссия облигаций с ИП может осуществляться КБ или ипотечными агентами.
1) банк является эмитентом и под выданные кредиты осуществляет эмиссию ценных бумаг.
Кредитные организации должны удовлетворять основным требованиям ЦБ, а также выполнять следующие обязательные нормативы:
· min соотношение размера предоставленных кредитов с ИП и собственных средств СС (Капитала) (10%);
· min соотношение размера ИП и объема эмиссии облигаций с ИП (100%);
· max соотношение обязательств КО перед кредиторами, которые имеют приоритетное право на удовлетворение требований перед владельцами облигаций с ИП, и СС (К) (50%),
· норматив достаточности СС (К);
· нормативы ликвидности;
· размер процентного и валютного риска. (ст.7 ФЗ об ипотечных ценных бумагах)
2) банк продает свои права-требования др. лицу. Спецюрлицо – ипотечный агент, может покупать пулы требований и под них выпускать эмиссию ц.б.
Ипотечный агент – специализированная коммерческая организация, исключительным предметом деятельности которой является приобретение прав требования по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и (или) закладных и которой предоставлено право осуществлять эмиссию облигаций с ИП. Ипотечный агент не может иметь штат сотрудников. Полномочия единоличного исполнительного органа должны быть переданы коммерческой организации. Ведение БУ должно быть передано специализированной организации. Ипотечные агенты не вправе осуществлять иные виды предпринимательской деятельности.