kredito_admin

Двухуровневая (Классическая, Американская) модель ипотечного кредитования.
Основное отличие заключается в том, что покупатель приобретает недвижимое имущество оплачивая незначительную часть его стоимости, а оставшуюся сумму оплачивает (с которым у покупателя заключен договор) которому покупатель обязуется, в течении срока действия договора, вернуть заемные средства, а так же оплатить определенные процент за пользование . При этом банк переуступает кредит одному из специализированных ипотечных агентств, которое в свою очередь возмещает банку выданные деньги и выпускает ценные бумаги, выплатами по которым становятся ежемесячные (как правило) платежи заемщиков. Данные ценные бумаги агентство реализует на фондовом рынке.

Двухуровневая модель ипотечного кредитования - что это значит, и где она применяется

Двухуровневая система организации ипотеки действует ныне в США. Она была сформирована с учетом того, что государство стремилось к достижению единства и прозрачности системы ипотечного кредитования на территории своей страны. Для чего? Таким образом повышается , и достигается простота в .

Механизм подобной системы выдачи заключается в том, что государство передает в специальные агентства (учрежденные с помощью федеральных властей) ипотеки, оформленные на первичном рынке. Эти агентства в свою очередь имеют право поступить с ними следующим образом:

Передать инвесторам на вторичный рынок;
- из единичных предложений по ипотечному кредитованию сформировать пул и продать на тот же вторичный рынок инвесторам эту группу ипотек целиком, либо же выставить на продажу доли пула;
- на основании имеющегося пула или единичных ипотечных предложений выпустить свои ценные бумаги и продвинуть их на рынок.

Какую пользу приносит двухуровневая система ипотечного кредитования?

Богатый опыт властей США в сфере ипотечного кредитования подталкивает нас к следующим выводам:

1. Улучшение предложения ипотечного кредитования граждан стимулирует активное развитие области жилищного строительства. С момента принятия США закона о жилье (от 1934 года) прошло чуть более 80 лет. За это время процент владения гражданами своим собственным жильем вырос практически вдвое.
2. Благодаря такой системе выдачи ипотечных кредитов, государство берет под контроль практически весь рынок недвижимости. С такими возможностями им легче осуществлять политические программы социального характера. Держа под контролем львиную долю всей недвижимости страны федеральные власти гарантируют своим гражданам безопасность и стабильное функционирование рынка жилищного строительства.
3. Благодаря тому, что ипотека передается на вторичный рынок, выпускаются ценные бумаги, которые фигурируют не только на отечественном фондовом рынке, но и на международном. Таким образом США привлекает иностранных инвесторов.

В нашей стране действует двухуровневая модель ипотечного кредитования, тоже. Разработана она под руководством Н. Б. Косаревой, которая совместно с американским ученым Раймондом Дж. Страйком адаптировала двухуровневую модель ипотечного кредитования США под российский рынок и внедрила ее.

Одноуровневая модель ипотечного кредитования действует в ряде развитых западных стран таких, как Дания, Германия, Франция. При одноуровневой модели ипотечного кредитования, в отличие от , функции кредитора и инвестора выполняет один субъект, то есть банк, выдавший , который самостоятельно выпускает и реализовывает ценные бумаги.

Такую схему ипотечного кредитования еще называют немецкой моделью . Она получила широкое распространение в Европе, а также ее стали использовать в развивающихся странах.

В Германии накопление средств на покупку жилья и выдачу ипотечных кредитов осуществляют специализированные кредитные учреждения, строительно-сберегательные кассы. То есть кредитование частных лиц производится за счет привлечения средств самих же граждан.

Физическое лицо открывает в кассе накопительный счет и копит на нем денежные средства до определенного уровня, около 50% от стоимости жилья. После чего получает льготный кредит на недостающую сумму и передает кредитному учреждению приобретенную недвижимость в залог до полного погашения займа. Стоит отметить, что заемщик получает еще и государственную дотацию в размере 10%.

При одноуровневой модели ипотечного кредитования кредиторами, как правило, выступают специально учрежденные кредитные организации — .

Рефинансирование кредитов происходит двумя путями:

• во-первых, за счет эмиссии (ИЦБ) на основе пулов закладных, которую осуществляют сами банки, продавая впоследствии ИЦБ (в частности, ипотечные облигации) на фондовом рынке различным инвесторам;
• во-вторых, за счет продажи закладных, организованных или не организованных в пулы и выставляемых банком на первичный рынок ценных бумаг.

Для первичного рынка ипотечного кредитования такими сделками являются сделки:

• по выдаче кредитов (займов);
• залогу недвижимого имущества;
• по обращению взыскания на заложенное имущество и его продаже в случае ненадлежащего исполнения или неисполнения заемщиком его обязательств;
• по страхованию предмета залога.

Для вторичного рынка ипотечного кредитования к таким сделкам относятся выпуск эмиссионных ценных бумаг, обеспеченных ипотечными активами, и сделки по их размещению.

Ипотечные бумаги выпускает сам банк. Выдавший ипотечный кредит банк (специализированная ипотечная кредитная организация) самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ценных бумаг облигационного типа — закладных листов.

Закладные листы в отличие от обыкновенных облигаций имеют специальное обеспечение – занесенное в специальный регистр имущество — ипотечные кредиты.

Деятельность ипотечных банков строго контролируется государством и органами банковского надзора.

Особенностями одноуровневой модели по сравнению с двухуровневой также являются:

• относительная дешевизна ее организации и контроля над ней;
• отсутствие необходимости страховать кредитно-финансовые риски;
• отсутствие затрат на выплату агентских вознаграждений обслуживающим кредит банкам, что снижает стоимость кредита для залогодателей.

Отличительные особенности Немецкой модели - основанной на системе сбережений от Американской модели - основанной на системе вторичного рынка ипотечных ценных бумаг, приведены в таблице.

Сравниваемые параметры	Немецкая модель	Американская модель
Стоимость привлекаемых банком ресурсов	Ниже рыночных	Рыночная
Получение кредита	После прохождения сберегательной стадии	Сразу после обращения в банк
Форма привлеченных ресурсов	Сберегательные (депозитивные) счета	Обеспеченные ипотекой ценные бумаги
Основная форма государственной поддержки	Премиальные выплаты по вкладам	Государственные гарантии по закладным
Объемы кредитования	Ограничены объемом сбережений	Ограничены платежеспособностью заемщика
Постоянно	На 1 этапе при становлении системы рынка
Сроки кредитования	8-10 лет	От 15 до 30 лет
Сумма кредита	до 45% от стоимости квартиры	До 100% стоимости квартиры

Следует признать, что с точки зрения экономического прогресса наиболее эффективной выглядит классическая американская модель. Благодаря перепродаже выданных кредитов и развитому рынку ипотечных ценных бумаг ничто не ограничивает рост «ипотечного» капитала.

В настоящее время строительство и покупка жилья в кредит, основу которого составляет ипотечное кредитование, является не только развитым направлением банковской деятельности в зарубежных странах, но и признано основным способом решения жилищной проблемы и перспективным направлением развития розничного рынка кредитных услуг в Республике Беларусь.

В мировой практике основу банковского кредитования строительства и покупки жилья составляет ипотечное жилищное кредитование населения, удельный вес которого равен 30% общего объема банковских кредитов. В США объем ипотечных кредитов в 2003 г. составил 3751 млрд. EUR, в странах Западной Европы - 2700 млрд. EUR .

Широкое распространение ипотечного жилищного кредитования населения за рубежом обусловлено преобладанием частной собственности на жилую недвижимость (например, 87% жителей США являются владельцами односемейных домов), что подразумевает возможность ее залога, и высоким уровнем платежеспособного спроса населения на данную банковскую услугу. В условиях значительного превышения стоимости жилых домов над годовым доходом граждан ипотечное жилищное кредитование является практически единственным способом приобретения жилья. Например, ежегодно в США населению выдаются ипотечные кредиты на сумму, превышающую 800 млрд. дол. США.

В мировой практике до настоящего времени выработаны две модели организации ипотечного жилищного кредитования (ПРИЛОЖЕНИЕ Д) : одноуровневая модель ипотечного кредитования и двухуровневая модель ипотечного кредитования.

Основные отличия в организации указанных моделей ипотечного жилищного кредитования, представлены в табл. 2.1.

Одноуровневая модель ипотечного жилищного кредитования получила широкое распространение в Германии, Дании, Франции, Испании, Польше, Венгрии, Чехии.

Таблица 2.1

Сравнительная характеристика моделей ипотечного жилищного кредитования

		Кредитор	Источник ресурсов	Условия предоставления кредита				Инвестор
				процент по кредиту	сумма кредита	кре­дита	дополни­тельные условия
Одноуровненвая	Франция Дания Испания Венгрия Польша Чехия	Ипотечные банки	Вклады, депозиты		70-80% стоимо­сти жилья			Ипотеч­ные банки
	Германия Франция	Стройсбер-кассы, уч­реждения взаимного кооператив­ного кредита	Контракт­ные сбе­режения		45-50% стоимо­сти жилья		Сбереже­ния в раз­мере 45- 50% сто­имости жилья	Строй-сбер­кассы
Двухуровненвая	США Англия	Ссудосбере-гательные ассоциации, ипотечные банки, ком­мерческие банки, сберега­тельные бан­ки, кредит­ные союзы	Ипотеч­ные цен­ные бу­маги, соб­ственный капитал		70% стоимо­сти жилья		Страхова­ние, если сумма кре­дита боль­ше 80% стоимости залога	Пенсион­ные фонды страховые компании, коммерчес­кие банки, финансо­вые корпо­рации

Примечание. Источник:

Участниками одноуровневой модели ипотечного жилищного кредитования являются ипотечные банки и другие специализированные кредитно-финансовые учреждения, выступающие в роли кредитодателей, а также физические лица, являющиеся получателями ипотечного кредита. Креди­тополучатель при кредитовании передает кредитодателю закладную в качестве обеспечения взятого им кредита, выступая при этом залогодателем. Кредитодатель становится обладателем залогового права и является залогодержателем. В данной модели получил развитие только первичный рынок закладных.

Важной особенностью одноуровневой модели является то, что совокупная потребность всех клиентов в ипотечных кредитах обеспечивается за счет ресурсов, не связанных с рынком ипотечных ценных бумаг, а именно: собственного капитала кредитного учреждения; средств клиентов, размещенных во вкладах и депозитах банка; межбанковских кредитов. Привлекая ресурсы для ипотечных кредитов, банк в данной модели не использует закладные для операций купли-продажи на рынке ценных бумаг.

Второй характерной чертой одноуровневой модели является то, что весь кредитный процесс регулируется непосредственно кредитным учреждением, предполагается минимальная степень передачи кредитором своих функций по организации и обслуживанию кредитов посредникам.

В странах Западной и Восточной Европы в рамках одноуровневой модели наиболее развита система жилищных строительных сбережений (СЖСС). Так, в Дании, Нидерландах и Германии с помощью модели строй-сбережений в 2002-2005 гг. построено более 60% введенного жилья, а задолженность по таким кредитам составляла 50% ВВП. Во Франции каждый третий гражданин имеет жилищный накопительный контракт, в том числе 28,3% этих контрактов заключены с целью приобретения нового жилья, 44,9% - для покупки жилья на вторичном рынке, 26,8% - для финансирования ремонта и реконструкции жилья. В Венгрии, Польше и Чехии кредиты на жилищное строительство в рамках данной модели составляют 90% предоставляемых кредитов населению.

Общими условиями привлечения средств в рамках данных систем строй-сбережений являются следующие: сумма накопительного вклада составляет 40-50% стоимости приобретаемого жилья; процентная ставка по жилищным накопительным вкладам варьируется от 2,5 до 4,5% годовых; в обязательном порядке предусмотрено предоставление государственной субсидии.

Основные отличия данных систем заключаются в том, что во Франции в целях обеспечения положительной доходности по накопительным жилищным вкладам ипотечные институты ориентируются на рыночные ставки по депозитам, в Германии процентная ставка по вкладу зависит только от стоимости привлеченных ресурсов внутри системы стройсбережений.

Кроме того, в отличие от замкнутой немецкой модели формирование ресурсов во французской модели стройсбережений осуществляется не только за счет средств граждан, желающих получить ипотечный кредит, но и за счет средств граждан, заинтересованных в получении рыночного процентного дохода по контрактным сбережениям, что позволяет трансформировать свободные сбережения граждан в кредитные ресурсы банков.

Следует подчеркнуть, что в немецкой и французской СЖСС кредитные ресурсы не заимствуются на открытом рынке капитала, что особенно важно в белорусских условиях недостаточного развития фондового рынка, а целенаправленно формируются за счет привлечения средств будущих кредитополучателей посредством контрактных сбережений - постепенного накопления первичного капитала для получения ипотечного кредита. Сочетание в одном лице вкладчика и кредитополучателя является характерной чертой этой модели: до выплаты необходимой суммы вкладчик является кредитодателем, а после предоставления ему кредита становится должником.

Важно, что государство стимулирует накопление собственного капитала потенциальных кредитополучателей путем предоставления им cу6сидий (10% стоимости жилья) или налоговых привилегий (из налогооблагаемого дохода вычитается сумма сбережений в качестве расходов на социальное обеспечение).

Крупнейшими кредиторами в европейской одноуровневой модели ипотечного кредитования выступают сберегательные банки, на долю которых приходится 27% всего объема выданных ипотечных кредитов. Это обстоятельство особенно важно для определения основных кредитодателей системы ипотечного жилищного кредитования в республике.

Во Франции на государственный сберегательный банк приходится 25% всего объема предоставленных ипотечных кредитов, в Германии - более 30%. Более того, в некоторых странах сберегательный банк выступает единственным ипотечным кредитодателем (например, в Португалии - "Caixa Geral de Depositos", в Бельгии - "Caisse Generale D"Eparone et de Retraite"). Удельный вес ипотечных жилищных кредитов в активах сбе­регательных банков составляет от 25 до 50% .

Структура ипотечных кредитов, выданных различными кредитодателями в европейских странах на 01.01.2006 г., представлена на рис. 2.1.

Рис. 2.1. Структура ипотечных кредитов по виду кредитодателей

в странах Западной Европы

В мировой практике сложились две основные схемы жилищного финансирования: существующие два основных подхода к организации системы ипотечного кредитования. Эти две базовые схемы различаются по следующим признакам: (Приложение 3).

• - по степени участия кредитных учреждений в процессе кредитования и инвестирования;
• - по участию или не участию заёмщика в образовании организационно - правовой формы кредитного института и его финансовых активов.

Мировой опыт формирования рынков ипотечного кредитования показывает, что они представляют собой сложнейшее экономико-правовое образование. Их деятельность зависит от множества экономических, психологических и юридических факторов. Обращение кредитных учреждений к ипотеке является отражением их стремления использовать в своей деятельности, апробированные и эффективные финансовые инструменты, отличаются друг от друга, прежде всего, способом рефинансирования выдаваемых кредитов: .

• - американская модель ипотеки - так называемая двухуровневая схема ипотечного кредитования, при которой ипотечные кредиты, выданные банками, переуступаются специально созданным ипотечным агентствам. Те, в свою очередь, пакетируют единичные кредиты, выпускают под сформированные пакеты (пулы) ипотечные ценные бумаги, продают их на фондовом рынке, опять покупают кредиты у банков и т.д. (развита, в частности, в США); .
• - немецкая модель ипотеки - так называемая одноуровневая модель ипотечного кредитования, при которой банк, выдавший ипотечный кредит, самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ипотечных ценных бумаг (применяется в Германии) .

Как уже было сказано под ипотечным кредитованием в общемировой практике понимается система, включающая в себя кредиты, выданные под обеспечение залогом недвижимости (ипотеки), регистрацию залога в государственном реестре прав на недвижимость, а также элементы рефинансирования кредиторов, выдавших ипотечный кредит . В результате массового применения механизма ипотечного кредитования в экономически развитых странах возникает рынок ипотечного кредита.

Рынок ипотечного кредита - рынок, где обращаются только долговые обязательства с ипотечными гарантиями, предоставленными с целью содействовать рефинансированию ссуд, выданных под надёжное обеспечение .

Рынок ипотечного кредитования подразделяется на первичный и вторичный.

Первичный рынок - это рынок, на котором представлены только кредиторы и заемщики, без учета ипотечных агентств (специализированные коммерческие организации, исключительным предметом деятельности которых является приобретение ипотечных кредитов у первичных кредиторов (чаще всего - у специализированных ипотечных банков) за счет средств, вырученных от эмиссии собственных ипотечных ценных бумаг) и других инвесторов, перекупающих кредиты у банков.

Вторичный рынок - часть фондового рынка, где осуществляется купля-продажа ипотечных закладных. Благодаря этой операции первичный кредитор (банк) имеет возможность продавать выданные им кредиты до наступления срока их полного погашения, получая тем самым средства для выдачи новых кредитов (рефинансирование).

Механизм рефинансирования при ипотечном кредитовании похож во всех развитых странах и отличается в основном организационными подходами. Например, кредитор может уступить права по ипотечному кредиту другому лицу (ценные бумаги, цессия). Этот механизм эффективен при наличии специальных институтов, которые специализируются на покупке ипотечных кредитов, формировании кредитных «пулов» и их продаже инвесторам на вторичном рынке ипотечного кредитования.

Другим вариантом рефинансирования может быть выпуск и размещение кредитором ценных бумаг для привлечения денежных средств. При этом в качестве обеспечения исполнения требования выступают требования по ипотечным кредитам. Правовой режим таких ценных бумаг регулируется специальным законодательством, а эмитирующие их инструменты являются строго специализированными и находятся под жёстким контролем государства.

Двухуровневая («американская модель») опирается на вторичный рынок закладных. Суть этой модели заключается в следующем. Банк выдает ипотечный кредит заемщику в обмен на обязательство в течении определенного срока ежемесячно переводить в банк фиксированную сумму. Это обязательства заемщика обеспечено залогом приобретаемого жилья. Банк продает кредит одному из агентств ипотечного кредитования, передавая при этом и обязательства по обеспечению. Агентства немедленно возмещают банку выплаченные заемщику средства и взамен просят переводить получаемые от него ежемесячные выплаты за вычетом прибыли банка в агентство. Величину ежемесячных выплат, то есть ставку, по которой агентство обязуется покупать ипотечные кредиты, устанавливает само агентство на основании требований инвесторов к доходности соответствующих финансовых инструментов. Ипотечные агентства, купив некоторое количество ипотечных кредитов у коммерческих банков, собирают их в пулы и создают на основе каждого новую ценную бумагу, источником выплат по которой являются платежи заемщиков. . Эти выплаты гарантированны не залогом недвижимости, а агентством как юридическим лицом. Агентства реализуют ипотечные ценные бумаги на фондовом рынке и затем также выступают посредниками, передавая инвестору, купившему ценную бумагу, выплаты агентству от банка за вычетом своей маржи.

Основными недостатками этой схемы являются: сложность структуры построения; невозможность прямого интегрирования в иные гражданско-правовые условия; дороговизна содержания, что увеличивает стоимость кредитных средств для заёмщика; сильная зависимость от колебаний на рынке ссудного капитала и экономической ситуации в целом; тесная взаимосвязь участников ипотечного рынка между собой по исполнению обязательств.

Положительными моментами двухуровневой схемы в первую очередь являются: существенное расширение источников финансирования операций по ипотечному кредитованию; перераспределение рисков между регионами и секторами экономики, что является существенным и для России .

Деление на две схемы рынка ипотечного кредитования достаточно условно, т. к. имеется тенденция к быстрому размыванию границ только первичного рынка. Часть кредитных институтов, работающих только на первичном рынке, начинает постепенно вводить элемент двухуровневой схемы - выход на вторичный рынок с продажей своих кредитов инвесторам или посредникам. В то же время инвестиционный институт, работающий по двухуровневой схеме, может основную часть кредитов оставлять у себя. А остальную часть продавать на вторичном рынке для пополнения кредитных фондов. Даже такие закрытые модели, как ссудо-сберегательные кассы, начинают трансформироваться в полуоткрытые институты с привлечением крупных кредитных займов и выдачей кредитов не только пайщикам, но и всем желающим .

Одноуровневая («немецкая модель) Суть одноуровневой системы ипотечного кредитования состоит в том, что выдавший ипотечный кредит банк самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ценных бумаг облигационного типа - закладных листов. Выпуск и обращение закладных листов регулируется специальным законодательством и отличается от регулирования выпуска облигаций. Деятельность эмитентов закладных листов, как правило, законодательно ограничена выдачей ипотечных кредитов и иными операциями, характеризующимися невысокой степенью риска. Выпускать ценные бумаги, именуемые «закладной лист», не может ни один другой эмитент, кроме упомянутых в законе. Деятельность ипотечных банков строго контролируется государством и органами банковского надзора .

Основной тип кредитного института классической континентальной модели - ипотечный банк. Для них характерно следующее: более 50% пассивных операций составляет эмиссия в виде долгосрочных облигаций, затем привлечённые средства в виде долгосрочных и краткосрочных займов и переходящих кредитов, в меньшей степени пассивы составляют собственные средства.

Закладные листы выпускаются в различных купюрах - 10, 20, 100, 200, 500, 1000 марок (иногда - 5000 марок), сроком 10 - 25 лет (максимальный срок действия немецких ценных бумаг - 30 лет). Закладные листы могут быть на предъявителя (в основном мелкие купюры) и именные. Процентные выплаты дохода по ценным бумагам практически соответствуют проценту по ипотечному кредиту с небольшой разницей на покрытие расходов и получение банковской прибыли. Выпуская ценные бумаги, ипотечные банки продают их через другие кредиты или финансовые учреждения, в основном коммерческие, по цене ниже их номинальной стоимости на несколько процентов. Закладные листы котируются на фондовых биржах .

Характерной чертой одноуровневой классической (континентальной) модели является её закрытость - источниками для кредитования являются собственные средства банка (кредитного учреждения) и средства, получаемые по банковским операциям (депозитные вклады, средства на счетах, краткосрочные и долгосрочные займы, эмиссия ценных бумаг).

В данной технологии происходит передача кредитором минимума своих функций и задействовано немного посреднических организаций. Весь инвестиционный процесс регулирует сам банк исходя только из собственных интересов, а также финансовой и экономической ситуации. Надёжность и стабильность банка, аккумулирование в одних руках всего процесса кредитования позволяют существенно снизить уровень процентной ставки, а большие риски долгосрочных операций снижаются путём различных ограничений, предусматриваемых кредитным договором .

Большие риски долгосрочных операций снимаются также различными ограничителями досрочных выплат, которые обычно связаны со сроком амортизации процентных выплат. Большинство технологий только после выплаты всей суммы процентов за кредит позволяет осуществлять досрочную выплату основного ипотечного долга. Таким образом, кредитный институт страхуется от недополучения прибыли от непосредственных убытков по операциям с данным клиентом. Обычно этот срок указывается в договоре исходя из применяемого инструмента.

Для увеличения сроков кредитования применяются следующая инвестиционная новация: финансовые средства ипотечных и сберегательных банков (или других кредитных учреждений) объединяется по разным технологическим схемам. По одной из них заёмщик берёт одновременно как бы два кредита, который он гасит последовательно, - кредит сберегательного банка погашается в течение первых 12 - 14 лет, и только затем кредит ипотечного банка (финансовая схема так называемых связанных между собой кредитов) .

Аналогичная инвестиционная объединяет помимо сберегательных и ипотечных банков также и другие финансовые учреждения. Так, несколько кредитных и финансовых институтов, в частности сбербанки, стройсберкассы, ипотечные банки, страховые компании и другие, объединяются в инвестиционную группу. Такая группа вырабатывает единую технологию работы с клиентом, которая получает своего рода синдицированный кредит (или комбинированный в различных вариантах пакет кредита) и все сопутствующие услуги. В реальности в результате таких объединений кредиторы могу осуществлять кредитование:

• - в более гибкой форме и более качественно;
• - происходит значительное уменьшение процентной ставки, увеличение ипотечной ссуды и увеличение срока кредитования;
• - облегчается чисто организационный процесс и осуществление всех сопутствующих ипотечному кредитованию операций, таких, как страхование, оценка, регистрация. При этом благодаря применению специальных общих технологий, в частности удвоенного контроля, общего (или комбинированного) страхования, увеличивается надёжность такого кредитования .

Основным условием развития одноуровневых ипотечных операций является надёжность ипотечных банков как гарантов выпускаемых ими ипотечных ценных бумаг, что достигается ограничением круга операций банков, которым дано право выпускать закладные листы, строгим соотношением размера эмиссии к объёму обеспечения и мероприятиями по оценке недвижимости в долгосрочной перспективе. Одноуровневая европейская модель организации ипотечного рынка исторически доказала свою устойчивость к самым разным изменениям экономических условий. В то же время одноуровневая модель предполагает достаточное количество собственных банковских финансовых ресурсов и стабильную работу всей банковской системы, устойчивость процесса накопления и сбережения населением, что исторически всегда было характерно для западноевропейских стран .

Вариантом одноуровневой схемы является модель ссудо-сберегательных учреждений, особенно развитых в Германии. В этой модели заёмщик сам одновременно является учредителем ссудо-сберегательного института. Ресурсные фонды для ипотечного кредитования формируются из взносов участников, а при их недостатке кредитные институты подключают классические технологии образования кредитных фондов. При этом участие заёмщика в формировании кредитных ресурсов служит дополнительной гарантией по кредиту. Кредитование при такой модели имеет гораздо меньшую зависимость от рынка капитала и действующих рыночных ставок, т. к. ресурсы в большей степени формируются внутри ссудо-сберегательного учреждения. Ставки по кредитам и депозитам обычно пониженные, фиксированные и действуют в течение длительного периода времени, выплаты также фиксированные и равномерные.

В контрактно-сберегательной системе источником дешевых средств для ипотечных кредитов служат специализированные целевые депозиты. Заключив соответствующий контракт со специализированной ипотечной кредитной организацией (строй сберкассой), клиент берет на себя обязательство в течение определенного времени ежемесячно вносить фиксированную сумму на целевой депозит под процентную ставку, величина которой существенно ниже среднерыночной. После окончания периода накопления, скопив приблизительно половину необходимых на покупку квартиры средств, клиент получает кредит на вторую половину средств, также под более низкую ставку .

Средства, предоставляемые клиентом, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления. Сам же клиент, в свою очередь, получает кредит из средств, которые вкладывают клиенты, пришедшие позже и находящиеся в это время на стадии накопления.

Очевидно, что вся эта процедура происходит в рамках очень строго регулируемых, контролируемых и часто гарантируемых государством специализированных кредитных организаций (строй сберкасс). Эти организации не имеют права осуществлять никаких активных операций, кроме предоставления кредитов своим бывшим вкладчикам. Рискованность таких кредитов значительно ниже, чем обычных ипотечных, ибо они выдаются людям, не только формально подтвердившим свою кредитоспособность, но и на деле продемонстрировавшим, что они способны в течение длительного срока ежемесячно осуществлять фиксированные платежи, приблизительно равные ежемесячным платежам по кредиту.

Таким образом, основными достоинствами одноуровневой модели являются:

• - практически автономное замкнутое существование системы, характеризующейся достаточной степенью стабильности в долгосрочном периоде;
• - простота финансового и правового механизма;
• - лёгкая адаптация к любым кредитным и финансовым системам.
• - лёгкая интегрируемость в национальное законодательство;
• - дешевизна организации и контроля;
• - отсутствие необходимости страховать кредитно-финансовые риски и прибегать к услугам рейтинговых агентств;
• - отсутствие затрат на выплату вознаграждений обслуживающим кредит банкам, а следовательно, относительная дешевизна стоимости кредита по совокупности факторов.

В то же время присутствует и целый ряд отрицательных факторов:

• - небольшие сроки кредитования;
• - обязательность длительного периода накопления значительного объёма собственного капитала;
• - низкие проценты по накоплению;
• - очерёдность заёмщиков в получении кредита;
• - сложность для кредитного института сохранить низкие процентные ставки в условиях быстро меняющейся экономики .

Ипотека - это залог недвижимого имущества при получении ссуды в кредитном учреждении, дающий право кредитору (залогодержателю) преимущественного удовлетворения претензий к должнику (залогодателю) за счет стоимости заложенного имущества. Залогодержатель в случае неисполнения залогодателем обязательства по возврату ссуды обретает право получить компенсацию за счет реализации заложенной недвижимости в первоочередном порядке (в сравнении с другими кредиторами).

Существует чистая ипотека (кредит на любые цели с залогом недвижимости) и целевая ипотека (кредит на покупку недвижимости, которая и будет предметом залога).

Существуют различные варианты сочетаний объекта залога и объекта кредитования: ссуда на строительство жилья под залог этого же жилья; ссуда на строительство жилья под залог земельного участка; ссуда на приобретение земельного участка под залог жилья и т.д. В качестве залога жилья может быть предоставлена другая (запасная) жилая площадь заемщика, либо единственная площадь, на которой он проживает.

Отличительными чертами нынешнего этапа становления в России системы ипотечного жилищного кредитования являются:

Спад жилищного строительства в результате кризиса;

Низкое качество кредитного портфеля, высокая доля невозвратов;

Рост процентных ставок по ипотечным кредитам;

Пересмотр условий договоров по ранее выданным кредитам.

Обычно операции на ипотечном рынке осуществляются в два этапа. На первом этапе, называемом первичным рынком, происходит предоставление кредитов под залог недвижимости. Поскольку банки предоставляют кредиты на длительный срок и под относительно невысокий процент, у них снижается объем доступных денежных ресурсов, которые необходимы для осуществления повседневной деятельности. Вопрос, как в кратчайшие сроки вернуть себе отданные на длительный срок деньги, называется проблемой рефинансирования выданных кредитов. Для решения этой проблемы возникает вторичный рынок ипотечного кредитования.

Основные способы рефинансирования кредитов сводятся либо к полной уступке прав по выданному банком ипотечному кредиту специализированной организации, либо к выпуску ценных бумаг самим банком, выдавшим кредит при оставлении требований по этому кредиту на своем балансе. Например, переуступка прав требования по закладной третьим лицам.

Исходя из способа рефинансирования ипотечных кредитов были построены базовые модели ипотечного кредитования - двухуровневая (классическая) и одноуровневая, которые именуются еще по названиям тех стран, где получили наибольшее развитие.

1. Классическая (двухуровневая) модель организации ипотечной системы была создана и получила наибольшее развитие в США. По инициативе американского правительства были созданы специальные правительственные структуры, которые страховали выдаваемые банками ипотечные кредиты. Это т.н. американская схема ипотечного кредитования, при которой ипотечные кредиты, выданные банками, переуступаются специально созданным ипотечным агентствам. Они свою очередь пакетируют единичные кредиты, выпускают под сформированные пакеты (пулы) ипотечные ценные бумаги, продают их на фондовом рынке, опять покупают кредиты у банков и т.д.

2. В отличие от классической модели ипотечного кредитования при одноуровневой модели банк, который выдал ипотечный кредит, самостоятельно выпускает ценные бумаги облигационного типа, обеспеченные, с одной стороны, выданными ипотечными кредитами, а с другой - недвижимостью, заложенной заемщиками для получения кредита. Эту модель еще называют немецкой моделью ипотеки. Одноуровневая система в большей степени распространена в странах Западной Европы. В отличие от американской, она сформировалась не благодаря решению правительства, а в процессе естественной эволюции европейской кредитной системы.

В России за основу принята двухуровневая модель ипотечного кредитования. Это отражено в принятой Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования.