Риском называется вероятность причинения вреда жизни и здоровью людей, окружающей среде и имуществу с учетом тяжести этого вреда . Риск тесно связан с появлением опасных ситуаций и размером связанного с ними ущерба, т.е. безопасность и риск - антагонистические понятия. Риск невозможно полностью исключить, но можно его прогнозировать и принять меры как по уменьшению риска, так и по снижению влияния его последствий.
Понятие риска относится и к объектам строительства, и к процессам, происходящим при его возведении. Риски могут приводить к материальному ущербу и потере здоровья людей. Количественно риск можно оценить как отношение вероятного количества опасных событий за единицу времени к количеству объектов, подверженных опасности.
В качестве методологического подхода к рискам строительных объектов можно использовать методику Ростехнадзора .
Строительство зданий и сооружений является открытой динамической системой, поэтому подвержено значительным рискам. Риски в процессе строительства существуют для всех участников инвестиционного процесса. Наиболее серьезны риск инвестора и риск подрядчика, хотя в целом анализ рисков в строительной области еще требует подробного изучения. Следует выделять независимые риски и риски вторичные, возникающие как следствие первичных рисков.
Инвестиционный риск может быть выражен в следующих формах:
- - риск превышения стоимости во время строительства; риск осуществления дополнительных работ и затрат;
- - риск увеличения продолжительности строительства;
- - риск ухудшения качества и основных показателей объекта;
- - риск финансовых потерь;
- - риск повышения эксплуатационных затрат;
- - риск спада продаж продукции.
В частности, возможное превышение стоимости строительства может быть вызвано удорожанием проектных и подрядных работ по сравнению с первоначальной оценкой, увеличением стоимости технологического оборудования, поставляемого заводами, увеличением расходов на службу заказчика и др.
Затраты, связанные с постоянным или временным землеотводом под строительную площадку, могут резко возрастать при несвоевременном резервировании земель под строительство. Земельным кодексом РФ установлено, что резервирование земель для государственных или муниципальных нужд производится на срок до семи лет, в некоторых случаях - до 20 лет. Изъятие земельных участков для нужд строительства допускается путем выкупа или по суду с полным возмещением стоимости участка. Указанный риск реализуется в случае нахождения отдельных участков в частном владении.
Известно, что в случае появления информации о строительстве (а информация о строительстве часто появляется заблаговременно, на этапе проведения публичных слушаний или утверждения градостроительных регламентов) незарезервированные участки раскупаются, и цена на них резко возрастает. Ориентировочно кадастровая стоимость земельных участков промышленного назначения, не находящихся вблизи крупных городов, по данным Публичной кадастровой карты РФ, может быть равна 3-5 млн руб/га.
Одним из самых существенных для производственных строек является риск изменения цены на технологическое оборудование в ходе торгов и подготовки к торгам. Контрактная цена поставляемого оборудования в соответствии с законодательством должна определяться на конкурсе. При этом заводы-изготовители не связаны нормативами или сметными оценками.
Письма, направляемые заводами разработчикам проекта в период определения сметной стоимости, обычно не могут рассматриваться как оферта и не накладывают на изготовителей серьезных обязательств. Кроме того, несмотря на высокую степень централизации активов, определенная часть заводов-изготовителей является не только частными предприятиями, но подчас и зарубежной (офшорной) собственностью. Экономическая политика таких предприятий в отношении российских строек трудно прогнозируема.
Контрактная цена строительно-монтажных работ также обладает волатильностью (изменчивостью), однако в связи с более развитой конкуренцией на подрядном рынке риск изменения цен на СМР для инвестора несколько ниже. Для строек, финансируемых из бюджета, стартовая цена СМР определяется по государственным расценкам, поэтому начальная цена торгов может быть достаточно близка к сметной стоимости. После заключения контракта основные риски изменения цен на строительные материалы, конструкции, строительные машины и оборудование, повышения затрат на заработную плату и накладные расходы несет подрядчик.
Практический опыт
Существует риск выявления дополнительных работ при рабочем проектировании, а также непосредственно в ходе строительства. В некоторых случаях недобросовестные подрядчики умышленно "не замечают" ошибки проектировщиков в перечне и объемах работ до заключения договора, а после заключения договора сообщают о том, что необходимо заключать дополнительные соглашения об увеличении договорной цены. При бюджетном финансировании такие дополнения крайне затруднены в связи с необходимостью пересмотра бюджета, утвержденного представительными органами. Для уменьшения указанного риска техническому заказчику необходимо проводить тщательный контроль проектной и рабочей документации. Иногда по аналогии с "инженером заказчика" вводится институт "ииженера-архитектора", в функции которого входит указанный контроль.
Определенные риски связаны с проведением пусконаладочных работ. Строительными и сметными нормами принято, что в стоимость пусконаладочных работ "вхолостую", относимых на сметную стоимость, входит только заработная плата наладочного персонала; дефекты оборудования, выявленные при производстве пусконаладочных работ, устраняются заказчиком, а дефекты монтажа - монтажной организацией . В действительности нередко для экономии времени во время пусконаладочных работ проводится сборка временных и постоянных электрических схем и трубопроводов, частичный демонтаж и повторный монтаж элементов, проверка герметичности, участие в промывке и продувке трубопроводов и др. Кроме того, монтажники подчас оставляют оборудование собранным по временным схемам.
Кроме того, федеральные и территориальные единичные расценки на пусконаладочные работы существуют для ограниченного круга работ. Для технологического оборудования используются ведомственные нормативы, однако они не проходят регистрацию в Минстрое России и не могут быть применены при бюджетном финансировании. В связи с этим стоимость пусконаладочных работ на завершающих стадиях строительства может значительно превышать начальную оценку.
Риск увеличения продолжительности строительства (в пределе - риск прекращения строительства) часто вызывается недостаточным финансированием, отсутствием квалифицированных кадров и соответствующей строительной техники, недостаточной освоенностью технологий, слабой организацией работ и т.п. Примерно те же причины могут вызвать ухудшение качества строительства, уменьшение мощности объекта по сравнению с проектом, ухудшение других технико-экономических показателей.
Финансовые риски вызываются в первую очередь возможными потерями при нарушении договоров долгосрочного кредитования и иных банковских договоров. Эти риски тесно сопряжены с рассмотренными выше рисками удлинения сроков и удорожания строительства и являются в основном вторичными.
При строительстве за рубежом может возникать "страновой" риск, обусловленный возможным изменением международной обстановки, нестабильностью политических режимов, колебаниями курса валют и др. Наименьшим уровнем риска, как правило, характеризуются страны Западной Европы и Северной Америки.
Не менее важны для инвестора риски периода освоения и эксплуатации построенного объекта. Здесь могут оказывать влияние такие факторы, как риск задержки периода освоения мощности, риск недостижения проектных показателей, риск превышения планируемых эксплуатационных затрат, а также маркетинговый риск, который связан с возможным снижением объема реализации продукции или цены товара. При реализации помещений в жилых и офисных зданиях существует риск спада платежеспособного спроса на покупку квартир, аренду площадей.
- ГОСТ Р 52551-2006 "Системы охраны и безопасности. Термины и определения".
- РД 03-418-01 Методические указания но проведению анализа риска опасных производственных объектов, утв. постановлением Госгортехнадзора России от 10.07.2001 № 30.
- МДС 81-40.2006 "Указания по применению федеральных единичных расценок на пусконаладочные работы (ФЕРн-2001)". Введены в действие постановлением Госстроя России от 01.09.2003 № 160.
Строительство как экономический процесс представляет собой непрерывную инвестиционную деятельность собственников капитала на протяжении жизненных циклов зданий и сооружений, в возведение которых вкладывается капитал.
Как мы понимаем, строительная экономика ориентирована прежде всего на удовлетворение потребности в жилье. Жилые дома - строительная продукция I-го уровня. На II-й уровне - помещения для производства, хранения, сбыта продукции. III-й уровень – объекты, необходимые для выпуска предметов потребления и оказания услуг. IV-й уровень – объекты, необходимые для изготовления других средств производства.
Мотивация строительной деятельности происходит от высших уровней к низшим через потребность в той продукции, для производства которой должно строится здание или сооружение. Таким образом, совокупный капитал, используемый для удовлетворения потребностей в жилье распределяется между уровнями. о6разуя цепочки, каждое звено которых имеет свой интерес (прибыль за вложенный капитал).
Строительный рынок – это динамическая совокупность взаимодействующих субъектов: земля, рабочая сила, капитал. Немудрено, что строительные процессы требуют гибкого полхода к возведению зданий и их эксплуатации в процессе всего жизненного цикла.
Для учета, анализа и повышения эффективности инвестиций необходима их научно обоснованная классификация как на макро-, так и на микроуровне. Такая классификация инвестиций позволяет не только их грамотно учитывать, но и анализировать уровень их использования со всех сторон и на этой основе получать объективную информацию для разработки и реализации эффективной инвестиционной политики.
В экономической научной литературе и на практике наибольшее распространение получила классификация капитальных вложений по следующим признакам:
1) по признаку целевого назначения будущих объектов:
На производственное строительство;
На строительство культурно- бытовых учреждений;
На строительство административных зданий;
На изыскательные и геологоразведочные работы;
2) по формам воспроизводства основных фондов:
На новое строительство;
На расширение и реконструкцию действующих предприятий;
На техническое перевооружение;
3) по источникам финансирования:
Централизованные;
Децентрализованные;
4) по характеру участия в инвестировании:
Непрямые;
5) по периоду инвестирования:
Долгосрочные;
Краткосрочные;
6) по формам собственности инвестиционных ресурсов:
Совместные;
Иностранные;
Государственные;
Частные;
В научной литературе приводятся и другие классификации инвестиций. Все эти классификации имеют право на жизнь в практическом плане и научном плане, так как они позволяют более детально представить инвестиции и более глубоко проводить анализ с целью повышения эффективности их использования.
Эффективность использования инвестиций в значительной степени зависит и от их структуры. Под структурой инвестиций понимаются их состав по видам, направлению использования и их доле в общих инвестициях.
В определении финансирования договоров на проектно-изыскательские работы существуют специальные термины и понятия. Рассотрим некоторые из них.
Капитальные вложения – это инвестиции, направленные на создание и обновление основных фондов. Соответственно, государственные капитальные вложения – это инвестиции, направленные на создание и обновление основных фондов, источником финансирования которых является средства государственного бюджета или бюджета государственных предприятий и организаций, а также местного бюджета. А негосударственные капитальные вложения – это инвестиции, финансируемые за счет средств инвесторов с негосударственными формами собственности, а именно:
собственных финансовых ресурсов инвесторов (прибыли, амортизационных отчислений, денежных сбережений юридических лиц, а также отдельных граждан);
заемных финансовых средств инвесторов;
привлеченных финансовых средств инвесторов (паевые взносы физических и юридических лиц, средства, полученные от реализации и продажи акций, облигаций, др. средства);
средства иностранных инвесторов;
бесплатные и благотворительные взносы;
пожертвования организаций, предприятий и граждан.
Смешанными капитальными вложениями называются инвестиции, направленные на создание и обновление основных фондов, в общем объеме которых есть часть государственных средств.
Собственно, стройка – совокупность зданий и сооружений (объектов) строительства, расширение и реконструкция которых осуществляется, как правило, по единой проектно-сметной документации со свободным сметным расчетом стоимости строительства, на которые в установленном порядке утверждается титульный список. Очередь строительства - часть стройки, которая определена рабочим проектом, обеспечивающая выпуск продукции или предоставление услуг.
Пусковой комплекс – это совокупность объектов (или их частей) основного, подсобного и обслуживающего назначения, энергетического, транспортного и складского хозяйства, связи и т.д. которые обеспечивают выпуск продукции, предусмотренной проектом.
Объект строительства - отдельное здание или сооружение, на строительство, реконструкцию или расширение которого должен быть составлен отдельный проект и смета. Если на строительной площадке проектом предусматривается возведение первого объекта основного назначения без строительства подсобных и вспомогательных объектов, то понятие "о6ъект" совпадает с понятием "стройка".
Для оценки эффективности капитальных вложений в производство в строительстве определяется общая (абсолютная) эффективность и сравнительная (относительная) эффективность.
Коэффициент обшей эффективности предприятия представляет собой:
Ц – стоимость годового выпуска продукции по проекту в оптовых ценах;
С – себестоимость годового выпуска продукции;
К – сумма капитальных вложений.
Соответственно, прибыль от проекта будет рассчитываться по формуле:
Определяя общую эффективность капитальных вложений следует выполнить анализ факторов:
изменение трудоемкости продукции в результате реализации капиталовложений;
изменение материалоёмкости продукции;
изменение фондоёмкости продукции;
В качестве дополнительных показателей используются:
производительность труда;
фондоотдача;
удельные капиталовложения;
При сравнении вариантов необходимо соблюдать условия сопоставимости:
1) по кругу предприятий;
2) по составу учитываемых затрат в объёме продукции;
3) по уровню цен и цено-образовательным факторам.
Если сравниваемые варианты имеют различную продуктивность строительства, то надо определить эффект от сокращения продуктивности строительства. Существуют 2 вида эффектов при сокращении сроков строительства. Первый достигается за счет сокращения условно постоянных расходов и определяется по формуле:
,
где:
УПР – условно постоянные расходы;
–фактическая продуктивность строительства
–нормативная продуктивность строительства.
Второй вид эффекта достигается в сфере производства. Он состоит из экономии от досрочного ввода объекта в эксплуатацию и от досрочного высвобождения ОПФ.
Основные факторы, определяющие динамику цен на строительном участке:
1) увеличение спроса на землю под застройку;
2) цена участка в городском районе определяется его местом расположением по отношению к центру города, администрации, социальным и культурным учреждениям.
При оценке земли, используемой в строительстве, исходят не из естественного плодородия почвы, а из следующих критериев:
1) инженерно-строительная характеристика участков:
качество грунтов для строительства;
влажность грунтов;
осушение земель.
2) Расположение их в плане города:
относительно сложившихся и возможных транспортных связей;
близость с центральными и административными районами города;
наличие общественных, торговых и промышленных зон.
3) Близость к основным инженерным сооружениям и коммуникациям.
4) Природное окружение и т.д.
Понятие "лучшего" и "худшего" участка под строительство зависит главным образом от характера и факторов, влияющих на предшествующее и будущее использование. Внеселитебные территории занимают в городах около 65% всех городских застроек. Эффективность инвестиций в градостроительстве неотделима от рационального использования городских территорий, отводимых для жилищного, культурно-бытового и др. строительства.
Определение сравнительной ценности участков или районов застройки города должно оцениваться в двух аспектах:
1) фактические затраты на полное освоение участков с учетом как прошлых, так и будущих затрат;
2) определение экономического эффекта, достигаемого в результате застройки и эксплуатации территории.
При
инвестировании строительного бизнеса,
необходимо учитывать ряд рисков, которые
могут возникнуть. Для того, чтобы понять
какие виды рисков и на каком этапе
появляются необходимо проанализировать
жизненный цикл строительного объекта,
представленный в виде графика (рис. 2):
Рис.2. Жизненный цикл строительного объекта
Из графика видно, что риски в строительной индустрии можно классифицировать на два типа: инвестиционные и предпринимательские.
Инвестиционный риск делится на следующие типы:
Риск незавершения строительства;
Риск превышения затрат;
Производственный риск;
Риски, связанные с рынком;
Финансовые риски;
Риски консервации проекта.
Предпринимательский риск делится на следующие типы:
Риск, связанный с реализацией инвестиционного проекта;
Риск, связанный с хозяйственной деятельностью самой строи-
тельной фирмы.
Наиболее важными с точки зрения влияния на строительную индустрию в целом и на компании, которые задействованы в строительной отрасли в частности являются производственные риски.
Производственные риски – это вероятность совершения работ непроектного уровня. Классифицируют четыре фактора производственного риска: организационные, технические, физические и управленческие факторы.
Риск – неотъемлемая, трудно прогнозируемая составляющая любого вида деятельности. Проблема состоит не в том, чтобы избежать риска вообще (что делает задачу невозможной для решения), а в том, чтобы предвидеть типы возможных рисков, оценки их величин, и выработки мер по уменьшению последствий.
Существуют достаточно большое количество способов для оценки риска. Для каждой строительной организации предпочтительней своя модель оценки этих показателей в соответствии с определенной деятельностью строительной компании. Основными, из которых являются статистический и экспертный методы.
При экспертном методе оценок собирают и обобщают мнение опытных специалистов (руководителей строек, менеджеров, консультантов, бригадиров и др.) о вероятности отклонений в объемах, трудоемкости и продолжительности работ, намеченных в проекте. Это позволяет заранее выявить рискованные ситуации и дать более достоверный прогноз ожидаемых результатов.
При статистическом методе используются показатели по работам на раннее оконченных аналогичных объектах. Очевидно, чем больше аналогов и чем они ближе к рассматриваемому проекту, тем точнее можно определить показатели риска.
Проблема управления рисками является одной из ключевых направлений деятельности организации. Существуют ряд методов управления рисками основными из которых являются: прогнозирование, распределение риска между участниками, страхование и резервирование.
Прогнозирование риска – это предвидение возможных рисков, оценка степени их влияния на деятельность компании и выработка мер по уменьшению последствий.
Распределение риска между участниками – основной принцип – заключается в том, чтобы передать максимальную ответственность за риск тому участнику, который лучше всех может его контролировать.
Страхование – есть по существу передача определенной степени риска на страховую компанию.
Резервирование – создание резервов для покрытия потерь от влияния рисков. Резерв повышает надежность функционирования системы.
В управлении рисками необходимым условием является их учет и оценка степени влияния на результат деятельности. Экономическая эффективность компании может быть сведена к нулю, а возможно и выйти на убыточный уровень, если не учитывать возможные варианты развития событий, а также вероятность получения отрицательного результата, чем и являются риски. Риски - это неотъемлемая часть предпринимательской деятельности, поэтому их учет важен для повышения рентабельности, инвестиционной привлекательности, повышения производительности труда, снижения аварийности, а также для процветания компании.
Выходные данные сборника:
ОЦЕНКА РИСКОВ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ В ЖИЛИЩНОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
Курьина Елена Борисовна
магистрант Сибирского государственного аэрокосмического университета, РФ, г. Красноярск
RISK ASSESSMENT OF INVESTMENT PROJECTS IN HOUSING CONSTRUCTION
Elena Kurina
Postgraduate student of Siberian State Aerospace University, Russia Krasnoyarsk
АННОТАЦИЯ
Рассматриваются классификация рисков инвестиционных проектов в жилищном строительстве, основные методы оценки инвестиционных рисков в жилищном строительстве, а также методы управления рисками.
ABSTRACT
In this article I consider risk classification of investment projects in housing construction, basic methods of risk assessment in housing construction and methods of risk management.
Ключевые слова: риск; инвестиционный проект; оценка рисков; жилищное строительство.
Keywords: risk; investment project; risk assessment; housing construction.
Инвестиционная деятельность всегда сопряжена с определенным набором рисков. Оценка рисков инвестиционных проектов в строительной сфере весьма сложна, поскольку строительство - процесс долгосрочный с наиболее отдаленным и трудно прогнозируемым результатом. В связи с неопределенностью будущих событий инвестор вынужден выявлять, измерять и управлять рисками инвестиционных проектов.
В основе рисков лежат такие два фактора, как вероятность и неопределенность . При этом вероятность характеризует возможность получения определенного конкретного результата, а неопределенность связана с неполнотой или неточностью информации об условиях реализации проекта, в том числе о связанных с ними затратах и результатах.
Применительно к инвестиционной деятельности, связанной с разработкой и реализацией проектов, наиболее распространено такое понятие риска.
Под риском инвестиционной деятельности понимается возможность возникновения таких условий, которые приведут к негативным последствиям для всех или отдельных участников проекта .
При этом инвестиционные риски можно классифицировать по различным признакам.
Рассмотрим основные риски, которые необходимо учитывать при реализации проектов в жилищном строительстве.
1. По источникам возникновения риски можно классифицировать на систематические (макроэкономические) и несистематические (микроэкономические).
· Систематический риск определяется внешними обстоятельствами, он не зависит от субъекта и обычно не регулируется им. Сюда относятся страновый риск (политические и экономические риски) и риск форс-мажорных обстоятельств (опасность воздействия на ход реализации проекта природных катаклизмов).
· Несистематические риски присущи конкретному субъекту, они зависят от его состояния и определяются его конкретной спецификой. Такими рисками можно и нужно управлять. К несистематическим рискам относятся: деловой риск, технический риск, маркетинговый риск, риск «слабого» управления, риск ликвидности.
2. По степени возможного прогнозирования риски делятся на:
· Прогнозируемые риски - связаны с факторами неопределенности, которые могут наступить вследствие циклического развития экономики, смены конъюктурных циклов развития инвестиционного, финансового и других рынков, а также предсказуемого развития конкуренции (например, инфляционный, процентный риски);
· Непрогнозируемые риски - связаны с факторами неопределенности, вероятность наступления которых отличается полной неопределенностью, и их нельзя определить на данном этапе по той или иной причине (например, риски форс-мажорной группы, макроэкономические риски и др.).
3. По видам потерь различают:
· Риск упущенной выгоды связан с вероятностью наступления косвенного (побочного) ущерба (неполучения или недополучения прибыли) вследствие неосуществления какого-либо мероприятия;
· Риск снижения доходности определяется вероятностью уменьшения размера, планируемого к получению дохода;
· Риск прямых инвестиционных потерь - это вероятность неправильного выбора объектов инвестиционных вложений, а также полной или частичной потери инвестированного капитала (например, кредитный риск, риск банкротства и т. д.).
4. По степени наносимого ущерба риски делятся на :
· частичные - когда запланированные показатели, действия, результаты выполнены частично, но без потерь;
· допустимые - когда запланированные показатели, действия, результаты не выполнены, но потерь нет;
· критические - когда запланированные показатели, действия, результаты не выполнены, есть определенные потери;
· катастрофические - когда невыполнение запланированного результата влечет за собой разрушение субъекта (проекта предприятия).
5. Риски также можно подразделить в соответствии со стадией проекта, на которой они возникают:
· На инвестиционной фазе: риск превышения сметной стоимости проекта; риск задержки сдачи объекта; риск некачественного выполнения инженерных изысканий территории под строительство; риск выбора некачественной архитектурной концепции проекта, риск непрохождения экспертизы проекта и т. д.
· На производственной фазе: производственные риски (технологический, управленческий, транспортный, сырьевой); коммерческие риски (риски реализации продукта); экологические и другие риски гражданской ответственности; финансовые риски (кредитный риск, риск изменения процентной ставки, валютный риск и т. д.).
· На фазе закрытия проекта : риски финансирования и рефинансирования работ по закрытию проекта; риски возникновения гражданской ответственности и т. д.
В течение всего проектного цикла возникают также страновые, административные и форс-мажорные риски.
Кроме того, существуют общие риски, которые охватывают все стадии инвестиционного проекта. К таким рискам относятся: неразвитость гражданского и корпоративного законодательства; слабое страхование, система руководства и корпоративного управления и т. д.
Мы хотели бы расширить данную классификацию, дополнив ее еще двумя признаками, по которым можно классифицировать риски инвестиционных проектов в жилищном строительстве.
1. В зависимости от участников инвестиционного процесса можно выделить:
· Риск инвестора. Для инвестора риск связан с финансовыми потерями вследствие банкротства фирмы, временной «заморозки» строительства, нанесения ущерба объекту инвестирования (риск форс-мажорных обстоятельств) и т. д. При этом инвестором может быть как физическое лицо (например, дольщик), так и юридическое лицо (банки и иные кредитные организации).
· Риск застройщика. Для застройщика риск может быть связан с недостатком спроса на жилье (риск невостребованного жилья). На спрос в данном случае могут влиять различные факторы - от неконкурентоспособности самой фирмы до экономического кризиса в стране. Застройщик также несет и финансовые риски (прекращение финансирования, падение цен на жилье и др.). Помимо этого, существует риск отзыва лицензии на строительство вследствие различных нарушений.
· Риск заказчика. Поскольку заказчик принимает на себя функции управления финансовым проектом строительства, то он несет все финансовые риски, присущие инвестиционному проекту (риск упущенной выгоды, риск отдельной финансовой операции, риск превышения расходов в связи с ростом цен на сырье и материалы и т. д.). Кроме того, для заказчика существует риск невыполнения подрядчиком договорных обязательств. Заказчик также может являться застройщиком и, соответственно, нести все риски застройщика.
· Риск подрядчика и генерального подрядчика . Подрядчики, привлекаемые к реализации проекта, зачастую берут на себя обязательства, с которыми они не в состоянии справиться. Вследствие этого для подрядчика возникает риск неполучения (недополучения) прибыли или полного отказа от дальнейшего участия в строительстве объекта.
· Риск проектировщика. Для проектировщика риск заключается в том, что заказчик может не принять, разработанный им проект, либо заставит внести в проект существенные изменения. В таком случае фирма-проектировщик понесет и финансовые и временные издержки. Кроме того, в процессе проектирования существует возможность допущения ошибки, которая выявится на каком-либо из этапов реализации проекта, и также приведет к неблагоприятным для проектировщика последствиям.
· Риск пользователя объекта жилищного строительства (потребителя). Для потребителя риск, прежде всего, связан с качеством приобретаемого жилья, поскольку он не владеет информацией о качестве материалов, используемых при строительстве дома, об условиях, при которых осуществлялось строительство. Потребитель может оценивать только внешний вид здания, внутреннюю отделку квартиры, инфраструктуру района, где он покупает жилье. Если потребитель внес денежные средства (полностью или частично) еще на этапе строительства объекта, то он является еще и инвестором, и тогда несет и риски инвестора.
2. В зависимости от вида ресурсов, используемых при разработке и реализации инвестиционных проектов в жилищном строительстве, риски также можно разделить на 3 вида:
· Финансовые ресурсы. Сюда относятся: риск неплатежеспособности заказчика; непредвиденные расходы на строительные работы; превышение сроков строительства, стоимости оборудования; риск отдельной финансовой операции; риск неплатежеспособности потребителей; замена цен на сырье и материалы; риск инфляции; повышение налоговых ставок и другие риски, связанные с финансированием инвестиционного проекта.
· Трудовые ресурсы. К рискам, связанным с трудовыми ресурсами, можно отнести: невыполнение контрактных обязательств подрядчиками; подбор неквалифицированного персонала; несвоевременная подготовка персонала; нехватка рабочей силы; нехватка материалов; несвоевременность снабжения оборудованием; срывы поставок; мошенничество со стороны руководства и др.
· Информационные ресурсы. Сюда относятся: риски, вызванные утечкой информации и использованием ее конкурентами; риски, возникающие вследствие с неправильно проведенными маркетинговыми исследованиями; недооценка конкурентов на товарном рынке; неправильно определенный сегмент рынка и т. д.
Существует множество методов оценки рисков инвестиционных проектов. Методы, которые на наш взгляд наиболее приемлемы для оценки рисков в сфере жилищного строительства, кратко описаны в таблице 1.
Таблица 1.
Методы оценки рисков инвестиционных проектов в жилищном строительстве
|
Метод оценки рисков инвестиционного проекта |
Характеристика метода |
|
Метод аналогий |
Производится анализ всех имеющихся данных по аналогичным не менее рискованным проектам, а также изучение последствий воздействия на них неблагоприятных факторов с целью определения потенциального риска при реализации нового проекта. |
|
Метод экспертных оценок |
Данный метод основывается на опыте экспертов в вопросах управления инвестиционными проектами. Они оценивают проект и отдельные его составляющие по степени влияния рисков. |
|
Метод корректировки нормы дисконта (премия за риск) |
Суть этого метода состоит в корректировке ставки дисконта в соответствии с предполагаемым уровнем риска проекта. |
|
Анализ чувствительности критериев эффективности |
Цель метода - сравнить влияние различных факторов инвестиционного проекта на ключевой показатель эффективности, например, на внутреннюю норму прибыли. |
|
Метод сценариев |
С помощью данного метода определяется воздействие одновременного изменения всех основных переменных проекта, характеризующих его денежные потоки, на критерии проектной эффективности. |
|
«Дерево решений» |
Метод основан на формировании ориентированного графа, вершинами которого являются отдельные решения, а дугами - последствия их реализации |
|
Имитационное моделирование (метод Монте-Карло) |
Суть этого метода в построении математической модели для проекта с неопределенными значениями параметров. Распределение доходности проекта можно получить, зная вероятностные распределения параметров проекта, а также связь между изменениями параметров (корреляцию). |
После выявления и анализа риска принимаются меры, направленные на его снижение. К методам управления рисками обычно относят следующие: диверсификация, уклонение от рисков, компенсация, локализация.
Эффективным способом снижения риска является его диверсификация (распределение). Распределение риска происходит при разработке финансового плана и контрактных договоров, при этом оно может быть организовано как среди подрядчиков, так и среди дольщиков.
Важное место среди методов уклонения от рисков занимает страхование (хеджирование) риска. Оно представляет собой защиту имущественных интересов предприятия при наступлении неблагоприятных событий за счет денежных средств, формируемых из страховых взносов (премий).
Аналогичной страхованию является компенсация рисков, которая предусматривает создание определенных резервов: финансовых, материальных, информационных.
Локализация рисков - это выделение определенных видов деятельности, которые могут привести к локализации риска. Например, создание отдельного юридического лица для реализации нового высокорискованного строительного объекта.
Управление риском является необходимой стадией оценки инвестиционного проекта в сфере жилищного строительства. Методы управления риском обычно определяются в инвестиционной политике предприятия, поскольку некачественный анализ возможных рисков может привести к существенной потере доходности проекта, и даже сделать его убыточным.
Список литературы:
- Касьяненко Т.Г. Инвестиции: учебное пособие / Т.Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова. М.: Эксмо, 2009. - 240 с.
- Ример М.И. Экономическая оценка инвестиций. 2-е изд. / М.И. Ример, А.Д. Касатов, Н.Н. Матиенко; под общ. ред. М.И. Римера. СПб.: Питер, 2008. - 480 с.
Санкт-Петербургский политехнический университет Петра Великого
Ключевые слова
риск, методы оценки рисков, управление, инвестиционно-строительные проекты, risk, method of risk"s evaluation, management, investment and constructive projects
Просмотр статьи
⛔️ (обновите страницу, если статья не отобразилась)Аннотация к статье
В статье изложены основные положения концепции управления рисками инвестиционно - строительных проектов. Рассмотрена классификация рисков при проектировании, строительстве, реконструкции, ремонте и эксплуатации строительных объектов. Составлен и проанализирован общий алгоритм управления рисками инвестиционно - строительного проекта. Изложены основные причины несовершенства существующих подходов к управлению рисками и сформулированы их основные недостатки. Определены основные количественные и качественные методы управления рисками в инвестиционно - строительной сфере. Приведена краткая характеристика каждого метода. Проанализированы и выявлены особенности их применения. Сформулированы проблемы использования методологии риск - менеджмента в управлении инвестиционно - строительными проектами.
Текст научной статьи
Одной из наиболее актуальных проблем современного этапа общественного развития является проблема обеспечения безопасности человека. В настоящее время в экономике нашей страны сложилась ситуация, когда сама экономика - основные производственные фонды, устарелые технологии, технические и технологические системы объектов строительства являются источниками рисков аварий и катастроф. С другой стороны, объективно существующая и принципиально неустранимая неопределенность, имеющая место при принятии организационно-экономических и проектных системно-технических решений, приводит к тому, что риск таких решений никогда не бывает нулевым. Риск присущ каждому проекту, каждому процессу и каждому решению на всех стадиях жизни проекта. Поэтому риск должен быть управляем на каждой стадии проектирования, а процесс менеджмента риска должен быть интегрирован в управление инвестиционно-строительными проектами. Не смотря на то, что риск присутствует во всех сферах деятельности и жизни человека, в настоящее время в теории управления рисками нет единства мнений ни по поводу его определения, ни по методам его оценки. На рисунке 1 представлены обобщенные результаты классификации рисков . Исходя из сущности и задач управления инвестиционно-строительными проектами для оценки и управления риском такого проектирования, а также финансовыми отношениями, возникающими в ходе ресурсного обеспечения строительных проектов, используется система риск-менеджмента. Выявление особенностей применения риск-менеджмента в инвестиционно-строительном проектировании требует анализа алгоритмов оценки и управления рисками. В общем виде алгоритм управления рисками представлен на рисунке 2 . Исходя из его анализа следует отметить, что разработанные к настоящему времени общие подходы к управлению рисками не учитывают специфики их применения в конкретных отраслях экономики, и, в частности в инвестиционно-строительной сфере. Проблема оценки неопределенности и риска при управлении инвестиционно-строительными проектами до настоящего времени не получила надлежащего решения. Во многом это обусловлено тем, что используемые при технико-экономическом обосновании объектов строительства и реконструкции, методы оценки рисков далеко не в полной мере учитывают специфику строительной деятельности объектов и особенности эксплуатации строительных объектов. К основным недостаткам этих методов, определяющим проблемы управления рискам в инвестиционно-строительной деятельности, следует отнести: Рис. 1 - Структура рисков инвестиционно-строительного проекта невозможность учета неопределенности природно-климатических условий, возможности стихийных бедствий в регионе проектирования объектов строительства; недостаточная проработанность теоретических положений по учету при проектировании и строительстве производственно-технологических рисков, в том числе из-за низкого качества материалов и технологических процессов в период строительства; отсутствие, как правило, количественного измерения и, следовательно, оценки степени неопределенности и риска основных условий реализации строительных проектов; случайный характер определения (без проведения соответствующего качественного и количественного анализа) возможных изменений в параметрах инвестиционных проектов при их реализации; отсутствие какого-либо обоснования целесообразности использования в заданных условиях того или иного метода оценки влияния факторов риска на параметры инвестиционного проекта в строительной деятельности; использование только моно параметрического подхода к оценке рисков, несмотря на часто встречающуюся на практике взаимообусловленность основных параметров инвестиционно-строительных проектов; отсутствие каких-либо рекомендаций по мониторингу рисков в процессе реализации инвестиционных строительных проектов. Рис. 2 - Общий алгоритм управления рисками инвестиционно-строительного проекта В связи с этим необходимо учитывать, чтобы весь процесс управления рисками в ходе реализации инвестиционно-строительного проекта определен как последовательность организационно-технико-экономических решений и действий, направленных на регулирование вероятности успешной реализации проекта. При этом требуется, чтобы успешная реализация проекта была осуществлена в рамках запланированного срока, в пределах определённого бюджета и с надлежащим качеством, обеспечивающим требуемый уровень безопасности строительного проекта на стадии его строительства и последующей безопасной эксплуатации. Указанные обстоятельства обусловливают необходимость создания реестра инвестиционно-строительных рисков, научного обоснования закономерностей их влияния на надежность организационно-технологических решений и качество работ при проектировании, строительстве и содержании объектов строительства. Безопасная эксплуатация зданий и сооружений практически невозможна, если при управлении инвестициями и проектировании не учтен допустимый риск причинения вреда человеку, животным, окружающей среде и имуществу любой формы собственности. Сложившаяся ситуация требует научного обоснования методов, моделей и индикаторов оценки рисков технических и организационно-технологических решений инвестиционно-строительных проектов. Возможность возникновения рисков невыполнения этапов проектирования и строительства объектов в договорные сроки, снижения качества работ, а, следовательно, надежности объекта и, соответственно, уменьшения эффективности деятельности строительных организаций и в целом всех участников реализации инвестиционно-строительного проекта актуализирует проблему формирования концепции системы менеджмента качества применительно к конкретной организации. В связи с этим процесс управления рисками инвестиционно-строительного проекта должен пониматься как совокупность практических мер, позволяющих снизить неопределенность результатов проектных решений, повысить их качество и полезность, снизить цену строительной продукции и выполнения работ по содержанию и последующему ремонту строительных объектов, а также повысить безопасность их эксплуатации и комфорт для пользователей. В таблице 1 приведена характеристика наиболее используемых методов анализа рисков. Даже самый поверхностный анализ этих методов позволяет утверждать, что при их применении в управлении инвестиционно-строительными проектами появляются как минимум три проблемы: 1) как формализовать неопределенность параметров инвестиционно-строительного проекта стохастическими моделями; 2) каким образом при количественном исследовании рисков управления инвестиционно-строительными проектами учесть множество случайных взаимосвязанных параметров, которые объективно обусловлены разнообразием рисков (рис. 1); 3) какие показатели выбрать в качестве измерителя эффективности инвестиционно-строительного проекта, если его результаты и затраты являются случайными величинами. Таблица 1 Характеристика методов анализа проектных рисков Метод Характеристика метода 1 2 Вероятностный анализ Построение и расчеты выполняются на основе теории вероятностей. Вероятность возникновения ущербов определяется на основе статистических данных предшествующих периодов с определением области рисков по срокам окупаемости, чистой приведенной стоимости, отношению планируемой прибыли к объему инвестиций по проекту. Метод аналогов Предусматривает применение результатов реализованных проектов для разрабатываемого проекта. Требует совпадения внутренней и внешней среды реализуемого проекта и его аналогов. Анализ чувствительности проекта Выполняется оценка результирующих показателей реализуемого проекта при изменении заданных переменных, используемых для расчета. Анализ показателей предельного уровня Оценивается возможная устойчивость проекта противостоять изменению условий его ресурсного обеспечения. Анализ сценариев реализации проектов Предполагается разработка нескольких сценариев реализации проекта и выполняется их сравнительная оценка. Определяются пессимистический, оптимистический и наиболее вероятный варианты. Имитационные методы Основываются на отыскании значения результирующего показателя посредством проведения опытов с моделью. Основное преимущество - простота понимания и оценки результатов исследования рисков проекта. Недостаток - трудоемкость разработки имитационной модели и оценка ее адекватности. Метод построения деревьев решения проекта Предусматривает пошаговое разветвление процесса реализации инвестиционно-строительного проекта с оценкой рисков, затрат, ущерба и выгод. Экспертный анализ рисков Применяется при отсутствии или недостаточном объеме исходной информации. Для оценки рисков привлекаются эксперты. Группа экспертов оценивает инвестиционно-строительный проект и его составные части по показателям рисков. Вместе с тем, необходимо отметить, что в управлении инвестиционно-строительными проектами сформировались некоторые общие подходы, позволяющие определить последовательность действий при исследовании рисков в инвестиционно-строительной сфере: 1) выделяется риск, обладающий наибольшей важностью для проекта; 2) рассчитывается перерасход средств с учетом вероятности наступления неблагоприятной ситуации в реализации инвестиционно-строительного проекта; 3) разрабатывается комплекс организационно-технико-экономических мероприятий, предусматривающих снижение вероятности рискового события; 4) рассчитываются дополнительные затраты на реализацию антирисковых мероприятий; 5) выполняется сравнение требуемых затрат на реализацию предложенных мероприятий с возможным перерасходом средств в результате наступления рисковой ситуации; 6) принимается решение о реализации либо об отказе от антирисковых мероприятий; 7) выбирается следующий по важности риск, для которого повторяется процесс сопоставления вероятности и последствий рисковых событий с затратами на мероприятия по их снижению. Таким образом, исследование существующих количественных и качественных методов управления рисками позволяет сделать вывод о необходимости их развития и совершенствования с целью применения при проектировании, строительстве, реконструкции, ремонте строительных объектов. В особенности это касается управления инвестиционными рисками в строительной деятельности. Причиной тому являются меняющиеся цены на строительные материалы и конструкции, транспортировку и эксплуатацию строительных машин, механизмов и оборудования, перевозку рабочих на объекты строительства, командировочные расходы при выполнении работ в других регионах и на отдаленных объектах. Появляются новые виды затрат (плата за землю, новые виды налогов и сборов, различные виды страхования, затраты на получение исходных данных, технических условий и согласований, проценты за кредиты и др.). Все это говорит о том, что вероятностная природа строительного производства требует развития теории управления инвестиционно-строительными проектами в условиях рисков.
Строительство остается одной из наиболее прибыльных отраслей деятельности. Инвестиции в жилую недвижимость - это очень хороший вид долгосрочных вложений, других , которые обладали бы столь же высокой доходностью и надежностью, сегодня практически нет.
Такие инвестиции приносят хорошую прибыль, но ее придется подождать, и этот вариант не подойдет вам, если вы хотите получить прибыль быстро .
С другой стороны, если вы настроены серьезно и любите основательный подход, строительство жилой недвижимости - это отличное направление для инвестирования. Чтобы вложения принесли прибыль, важно заранее просчитать риски, которых здесь предостаточно.
В число основных направлений для инвестиций в строительство относятся:
- жилые дома;
- коммерческая недвижимость - к примеру, офисные и торгово–развлекательные центры;
- коттеджные поселки;
- производственные предприятия;
- гостиницы и гостиничные комплексы.
Больше половины всех инвестиций идет на постройку жилых домов и коммерческой недвижимости.
При этом возведение жилья остается наиболее близкой и доступной населению областью для вложения средств в строительство.
Существует три варианта инвестирования в строительство жилья:
- в строящемся доме для себя;
- приобретение квартиры в строящемся объекте для последующей ;
- приобретение квартиры на начальных этапах строительства () для последующей перепродажи.
При покупке квартиры на начальном этапе строительства дома или даже до закладки фундамента цена ее будет максимально низкой . Таким образом, выступая соинвестором при строительстве многоквартирного дома, можно в итоге получить хорошее жилье, не потратив много денег. Однако придется ждать от одного года до нескольких лет, пока дом будет сдан в эксплуатацию.
Стоит отметить, что, строго говоря, в таком случае вы все–таки являетесь потребителем. Однако многие из тех, использует подобные схемы для привлечения средств, будут называть вас инвестором.
Приобретение квартиры для последующей сдачи ее в аренду - хороший способ обезопасить свои сбережения от инфляции и при этом получить прибыль. Доход в виде арендной платы будет небольшим, однако впоследствии при желании квартиру вы сможете продать, чтобы вложить деньги куда–то еще.
Если вы купите одну или несколько квартир в еще на начальном этапе строительства, впоследствии приобретенное таким образом жилье можно будет продать, получив хорошую прибыль.
Механизмы инвестирования
Инвестициями в строительство жилья занимаются:
- инвестиционные фонды;
- девелоперские компании;
- физические лица, которые выступают инвесторами при строительстве домов - дольщики.
Каждая категория применяет свои механизмы банковского кредитования. Вообще же денежные средства в строительство привлекаются через фонды финансирования строительства или фонды операций с недвижимостью, путем использования институтов совместного инвестирования и выпуск целевых облигаций.
Фонды финансирования строительства
Для аккумулирования денежных средств юридических и физических лиц может использоваться Фонд финансирования строительства. Создать его может финансовая компания или банк. Чтобы стать участником фонда, нужно подписать соответствующий договор и внести средства. После этого за вами будет закреплен определенный объект - к примеру, квартира.
После того, как вы выплатите полностью всю сумму, управляющий фондом уступит вам права на эта квартиру и выдаст справку. В ней будет содержаться информация о вас, о Фонде, о выплаченной вами сумме, а также о доме и квартире. После окончания строительства принадлежащая вам жилая недвижимость будет передана вам в пользование.
Фонды операций с недвижимостью
Управляющий Фонда операций с недвижимостью распоряжается средствами, полученными от инвесторов, недвижимостью и другим имуществом, а также имущественными правами и прибылью, полученной в ходе деятельности.
От Фонда финансирования строительства ФОН отличается тем, что его участники не получают в собственность квартиры. Они могут рассчитывать на получение доходов за счет роста цен на жилье.
Таким образом, инвесторы могут не ждать окончания строительства дома - у них есть возможность в любой момент продать все свои сертификаты ФОН или их часть.
Институты совместного инвестирования
К институтам совместного инвестирования относятся паевые инвестиционные и инвестиционные корпоративные фонды. Покупая ценные бумаги ИСИ, вы можете разместить свои средства, чтобы в будущем получить прибыль. Ваши деньги будут направлены на строительство недвижимости. Чаще всего владельцами институтов совместного инвестирования являются сами застройщики.
Паевой инвестиционный фонд представляет собой совокупность активов, которые принадлежат на правах общей долевой собственности инвесторам–участникам фонда. Ими могут быть как физические, так и юридические лица. Собранные средства направляются на строительство жилья, ими распоряжается управляющая компания.
Инвестиционные корпоративные фонды похожи на ПИФы, но имеют некоторые особенности. Они создаются в форме открытых акционерных обществ. Эмитент выкупает приобретенные у него акции, выплачивая их стоимость или предоставляя в собственность держателя акций объект жилой недвижимости. Так же, как и в случае с Паевым инвестиционным фондом, активами распоряжается управляющая компания.
Эмиссия целевых облигаций предприятий
Чтобы привлечь средства, застройщик также может выпустить облигации. Делается это, как правило, еще на этапе подготовки проектно–сметной документации. Такие бумаги могут быть не привязаны в конкретному объекту (дому) и тем более - к конкретной квартире. Они продаются по цене ниже номинальной стоимости, а погашаются по номиналу.
Другой вариант - выпуск целевых облигаций, исполнение обязательств эмитента по которым происходит путем передачи жилой недвижимости.
При этом за держателем облигаций закрепляется определенный объект недвижимости. Эти бумаги обычно выкупаются лотами, и количество приобретаемых потребителем облигаций соответствует числу квадратных метров площади квартиры.
Риски инвестиций в строительство
На рынке строительства жилья присутствует много аферистов, которые обманывают как рядовых граждан, выступающих дольщиками, так и целые компании. Самый распространенный вид мошенничества - бегство с деньгами инвесторов . Обычно таким образом , которым продают несуществующие квартиры, однако даже инвестиционные фонды не застрахованы от подобных ситуаций на 100%.
Чтобы свести риски к минимуму, необходимо обращать внимание на компанию и цену строительства. Лучше, если фирма работает на рынке больше трех лет и имеет хорошую историю (также можно заглянуть в ), при этом цена предлагаемой ей жилой недвижимости не должна быть низкой.
Еще одной распространенной проблемой остается , когда момент сдачи дома в эксплуатацию откладывается на год, два года и даже больше. Если вы инвестировали в строительство такого жилья, полагающуюся вам прибыль вы получите гораздо позже запланированного срока.
Пожалуй, лучшим способом обезопасить себя от подобных ситуаций будет, опять–таки, тщательный выбор компаний для сотрудничества. Если фирма–застройщик работает много лет без срыва сроков, ее можно считать надежной, главное - узнать, не менялось ли в последнее время руководство.
Умение анализировать ситуацию на рынке недвижимости, владение разными способами инвестирования и знание способов диверсификации рисков позволит вам обезопасить свои деньги и получить хорошую прибыль от вложения средств в строительство жилой недвижимости.