Как арендодателю отразить в бухгалтерском учете арендные платежи. Расчеты по арендной плате: налогообложение и учет

Вопрос

На какой лучше счёт отнести аренду помещения?

Ответ

Бухгалтерские проводки по учету у арендодателя (при признании доходов от аренды доходами от обычных видов деятельности)

  • Дебет 01 субсчет «Основных средств, сданные в аренду» Кредит 01 — Отражена в аналитическом учете к счету 01 сдача в аренду объектов основных средств. Документы — № ОС-1 «Акт о приеме-передаче объекта основных средств (кроме зданий, сооружений)»
  • Дебет 20 Кредит 02 — Отражено начисление амортизации арендодателем по объектам, сданным в аренду. Документы — Аналитические данные по начислению амортизации объектов основных средств, сданных в аренду, Бухгалтерская справка-расчет
  • Дебет 20 Кредит 69,70,71,76 — Отражены прочие расходы, связанные со сдачей имущества в аренду. Документы — Договор аренды имущества, Бухгалтерская справка-расчет
  • Дебет 62 Кредит 90-1 — Отражена сумма арендной платы, причитающейся к получению за сданные в аренду основные средства. Документы – Договоры аренды
  • Дебет 90-2 Кредит 20 — Списана начисленная амортизация и прочие расходы, связанные со сдачей имущества в аренду. Документы — Бухгалтерская справка-расчет
  • Дебет 90-3 Кредит 68 — Отражены суммы НДС по арендной плате. Документ – счет-фактура
  • Дебет 51 Кредит 62 — Поступила от арендаторов арендная плата. Документ — Выписка банка по расчетному счету

Бухгалтерские проводки по учету у арендодателя (при признании доходов от аренды прочими доходами) будут аналогичные проводкам при признании доходов от аренды доходами от обычных видов деятельности

Бухгалтерские проводки по учету у арендатора

  • Дебет 001 Кредит * — Поступили арендованные основные средства в оценке, указанной в договоре. Документы — № ОС-1 «Акт о приеме-передаче объекта основных средств (кроме зданий, сооружений)»
  • Дебет 20,23,25,26,29,44 Кредит 76 — Отражена задолженность по арендной плате в соответствии с условиями договора. Документ — Договор аренды, Акт приемки-сдачи выполненных работ
  • Дебет 19 Кредит 76 — Отражены суммы НДС по арендной плате в соответствии со счетами-фактурами арендодателя. Документ – счет-фактура
  • Дебет 76 Кредит 51 – Перечислена арендная плата. Документ Выписка банка по расчетному счету
  • Дебет 68 Кредит 19 — Предъявлен к вычету НДС по арендной плате. Документ – счет-фактура

Смежные вопросы:


  1. Как правильно отразить в бух учете проектные работы (150000 руб.) и монтаж пожарной сигнализации (844800 руб.) в офисе фирмы
    ✒ Проектные работы Затраты на разработку проектной документации по строительству…...

  2. Можно ли частично списать убыток от угона авто и как все это показать в декларации?
    ✒ Для целей бухгалтерского учета хищение (угон) автомобиля признается выбытием объекта основных средств. В…...

  3. 1. У нас в аренде офис,мы арендаторы. Провели в мае систему кондиционирования (оборудование+ работа) за 150 тыс.руб. с НДС. Как провести эту систему,с минимальными рисками? Срок аренды 11 мес.,…...

  4. Бухгалтерский и налоговый учет подарков контрагентам
    ✒ Стоимость сувенирной продукции, содержащей символику организации и передаваемой в соответствии с обычаем делового оборота в целях установления и (или) поддержания взаимного сотрудничества…...

В данной публикации изложен порядок начисления и выплаты арендной платы в налоговом и бухгалтерском учете.

Операции аренды земли и имущества осуществляет практически каждое сельхозпредприятие. Чаще всего для обеспечения производства сельхозпредприятия арендуют земельные участки и имущество (технику, здания и т. п.) у физических лиц, получивших земельные и имущественные паи в процессе реформирования сельского хозяйства. Об особенностях начисления и выплаты арендной платы в налоговом и бухгалтерском учете и пойдет речь в этой консультации.

Формы выплаты и размер

Размер, форма и сроки выплаты арендной платы устанавливаются по соглашению сторон в договоре аренды (ст. 762 ГК и ст. 21 Закона № 161).

На практике применяются такие формы выплаты аренд­ной платы, как:

Денежная;

Натуральная (товарами, сельхозпродукцией);

Отработочная (предоставление различных услуг).

В договоре можно предусмотреть сочетание разных форм арендной платы (ст. 22 Закона № 161).

Сроки выплаты также могут быть разными: ежемесячно, ежеквартально, раз в год и т. п. Если в договоре срок не указан, то арендная плата должна выплачиваться ежемесячно (ст. 762 ГК).

Что касается ее размера, то, как определено Указами Президента № 92 и № 62, одним из приоритетных за­даний развития аграрного сектора экономики является установление минимальных размеров арендной платы, а именно:

1,5% стоимости земельного участка - при аренде земельных участков сельхозназначения (земельных паев);

1% стоимости арендованного имущества - при аренде имущественных паев.

Премии собственнику имущества в размере не менее 1 % от его стоимости;

Амортизационной составляющей в размере амортотчислений на арендованное имущество, которое является источником формирования Фонда восста­новления арендованных основных средств (о порядке формирования и учета такого Фонда см. «БАЛАНС-АГРО», 2007, № 15, с. 28).

На наш взгляд, указанные размеры арендной платы можно считать рекомендованными. Подтверждает данную точку зрения то, что в самих документах речь идет о приоритетных направлениях деятельности

правительства и госадминистраций в условиях рефор­мирования сельского хозяйства. А ведь арендные от­ношения между физическими и юридическими лицами являются гражданско-правовыми и не контролируются государственными органами. Такого же мнения придер­живается и Госкомзем (изложено в письме от 20.10.03 г. № 1417-2-КО1291/6647).

Таким образом, подчеркнем еще раз: размер аренд­ной платы за земельные участки (паи) и имущество (имущественные паи) устанавливается в договоре по соглашению сторон и может быть как больше, так и меньше тех, что рекомендованы Указами Пре­зидента.

Если арендная плата выплачивается в натуральной форме, то ее перерасчет в денежную форму осущест­вляется по ценам, согласованным сторонами в договоре аренды или допсоглашении к нему (подробнее см. ответ юриста на с. 27 этого номера).

Нередко у бухгалтеров возникает вопрос: обязательно ли индексировать размер арендной платы исходя из индексов инфляции?

Что касается аренды земли, то обязательно, за ис­ключением тех случаев, когда в договоре аренды четко прописано, что арендная плата индексации не подлежит (ст. 21 Закона № 161). При аренде имущества обяза­тельная индексация не предусмотрена - этот вопрос стороны решают сами в договоре.

Налогообложение

Налог на прибыль

Для плательщиков этого налога расходы на выплату арендной платы включаются в состав валовых, по­скольку земельные участки и имущество арендуются для ведения хозяйственной деятельности предприятия (пп. 5.2.1 Закона о прибыли).

Арендатор увеличивает валовые расходы на сумму арендной платы по итогам налогового периода, в кото­ром она начисляется (пп. 7.9.6 Закона о прибыли).

Обратите внимание: если договором аренды иму­щества предусмотрено создание Фонда восстановления арендованных основных средств, то на валовые расходы относится вся начисленная арендная плата, включая и средства Фонда, которые являются ее частью.

При выплате арендной платы в натуральной или отра­боточной форме осуществляется операция продажи продукции или услуг. Поэтому на дату передачи продукции или оказания в счет арендной платы услуг нужно увеличить валовой доход (п. 1.31 с учетом пп. 4.4.1 Закона о прибыли).

Поскольку при этом имеет место бартерная операция (услуги по аренде оплачиваются в неденежной форме), сумма валового дохода определяется исходя из обыч­ных цен на продукцию или услуги (пп. 7.1.1 упомянутого Закона). Заметим, что обычной ценой в данном случае будет справедливая (рыночная) цена на выданную про­дукцию или предоставленные услуги.

Если арендная плата выплачивается денежными сред­ствами, никаких особенностей при обложении НДС нет, ведь такая операция не считается поставкой продукции или услуг.

А вот если речь идет о выплате в натуральной форме или услугами, то налицо операция поставки, которая является объектом обложения НДС (пп. 3.1.1 Закона об НДС).

Отсюда следует, что на дату поставки продукции или предоставления услуг в счет арендной платы пред­приятие должно начислить налоговые обязательства и выписать налоговую накладную. При этом базой обло­жения НДС является обычная цена на продукцию (услу­ги), поскольку это бартерная операция (п. 4.2 Закона об НДС). А обычной в данной ситуации будет справед­ливая (рыночная) цена на продукцию (услуги).

Напомним, датой увеличения налоговых обязательств считается (пп. 7.3.1 Закона об НДС):

Для продукции (товаров) - дата, на которую прихо­дится фактическая поставка продукции;

Для услуг - дата подписания документа, удостове­ряющего факт выполнения работ (оказания услуг) в счет арендной платы, например акта оказанных услуг или выполненных работ.

Отражение налоговых обязательств в декларации по НДС зависит от того, какой продукцией выплачива­ется арендная плата:

Если услугами или продукцией собственного про­изводства (кроме молока, скота, птицы, шерсти, молочной продукции или мясопродуктов), то в специ­альной декларации по НДС, которая представляется согласно п. 11.29 Закона об НДС;

Если продукцией животноводства (молоко, скот, птица, шерсть, молочная продукция или мясопро­дукты), произведенной в собственных перераба­тывающих цехах, тогда в специальной декларации по НДС, которая подается согласно п. 11.21 За­кона об НДС;

Если же покупными товарами, то в общей декла­рации по НДС, по которой производятся расчеты с бюджетом.

И еще один момент. Если арендодателями являются физические лица, при выписке налоговой накладной в строках «Индивидуальный налоговый номер покупате­ля» и «Номер свидетельства о регистрации плательщика налога на добавленную стоимость (покупателя)» дела­ется пометка «X» (п. 8.1 Порядка № 165). Выписывается налоговая накладная на каждого арендодателя в двух экземплярах, которые остаются у арендатора.

Доход, полученный физическими лицами от предостав­ления имущества в аренду или субаренду, включается в состав их налогооблагаемого дохода, из которого удерживается НДФЛ (пп. 4.2.7 Закона № 889).

Обязанность удержать и уплатить в бюджет НДФЛ с дохода в виде арендной платы возлагается на предприятие-арендатора, то есть именно оно явля­ется налоговым агентом (пп. 9.1.1 Закона № 889).

Объект налогообложения при аренде земельных участков сельхозназначения (земельных паев), а также имущественных паев определяется исходя из размера арендной платы, указанного в договоре, но не меньше минимальной суммы арендного пла­тежа, установленной законодательством.

И снова повторим. По нашему мнению, рекомендо­ванный Указами № 92 и № 62 размер арендной платы не является законодательно установленным минималь­ным размером арендного платежа. Однако на практике именно таковым его считают налоговые органы. Поэто­му желательно, чтобы фактический размер арендной платы все же не был ниже президентского.

Ставка НДФЛ при налогообложении арендной платы общая - 15 % (п. 7.1 Закона № 889).

Налоговая социальная льгота к доходу в виде арендной платы не применяется, так как последняя не входит в состав фонда оплаты труда (п. 3.35 Инструкции № 5).

НДФЛ уплачивают в бюджет при выплате дохода еди­ным платежным документом (пп. 8.1.2 Закона № 889). Если же арендная плата вносится в неденежной форме (выдается продукцией или услугами) или наличными средствами из кассы предприятия, то НДФЛ уплачи­вается в бюджет на протяжении следующего за такой выплатой дня.

Если арендная плата начислена, но не выплачена, сроки уплаты НДФЛ зависят от вида арендованного имущества. Остановимся на этом подробнее.

Так, если арендуется недвижимость (земля, а также объекты имущества, которые расположены на земле и не могут быть перемещены в другое место без потери своих качественных или функциональных ха­рактеристик), при налогообложении арендной платы применяется специальный порядок уплаты НДФЛ в бюджет. Названные доходы окончательно облага­ются налогом при их выплате за их счет (пп. 9.1.5 Закона № 889).

Например, согласно условиям договора предприятие начисляло плату за аренду земельных участков еже­месячно с начала года, а выплатило ее арендода­телям продукцией после сбора урожая в августе. В этом случае на основании указанной специальной нормы оно может перечислить НДФЛ также в августе (на следующий день после выдачи продукции).

Правильность такого вывода подкрепляется и Опреде­лением ВАСУ № К-12328. В нем, в частности, указа­но, что нормы Закона № 889, в которых говорится об окончательном обложении НДФЛ отдельных видов доходов при их выплате за их счет, касаются именно даты перечисления НДФЛ в бюджет.

Если же в аренду сдается движимое имущество, то применяется общий порядок уплаты НДФЛ в бюджет (пп. 8.1.2 Закона № 889). То есть при начисленной, но не выплаченной физическому лицу арендной плате налоговый агент обязан удержать и перечислить НДФЛ в течение 30 календарных дней после окончания месяца начисления дохода (пп. 4.1.4 «а» и 5.3.1 За­кона № 2181).

В форме №1ДФ доход в виде арендной платы отра­жается под кодами признака дохода:

«08» - при аренде земли и недвижимости;

«14» - при аренде движимого имущества.

Арендная плата в натуральной форме

В случае начисления арендной платы в натуральной форме (продукцией, товарами или услугами) объект налогообложения определяется исходя из обычной цены такой продукции, товаров, услуг (с учетом НДС). Кроме того, эта цена умножается на повышающий коэффициент 1,176471 (п. 3.4 Закона № 889).

Это значит, что если начисленный доход составляет 2 т зерна пшеницы, обычная (рыночная) стоимость кото­рого 1 200 грн/т (с учетом НДС), то налогооблагаемый доход будет равен 2 823,53 грн. (1 200 грн. х 2 т х 1,176471). Следовательно, сумма НДФЛ, подлежащая удержанию, - 423 грн. (2 823,53 грн. х 15 %).

Рассмотрим, когда применяется либо не применяется повышающий коэффициент.

Норма п. 3.4 Закона № 889 гласит, что этот коэффи­циент применяется, если арендная плата начислена в натуральной форме, то есть уже при начислении до­хода арендатор точно знает, сколько и какой продукции он будет выдавать в качестве арендной платы.

Таким образом, коэффициент нужно применять только тогда, когда в договоре аренды четко указано коли­чество и вид продукции, которую должен получить арендодатель (как в примере выше - 2 т зерна пше­ницы).

Если же в договоре количество продукции, подлежащей выплате в качестве арендной платы, не определено, а указан только денежный эквивалент арендной платы, то повышающий коэффициент не применяется. Ведь в данном случае арендная плата начисляется в денеж­ной форме и на этот момент еще не известно, сколько и какую продукцию получит арендодатель (напомним, НДФЛ удерживается в момент начисления дохода фи­зическому лицу). В натуральной форме она может быть выплачена позже по соглашению сторон (например, на основании заявления арендодателя).

Какой отсюда напрашивается вывод? Понятно, что рас­ходы по уплате НДФЛ, увеличивающиеся в результате применения повышающего коэффициента, полностью ложатся на предприятие. В связи с этим, чтобы не об­ременять себя дополнительными затратами, в договоре целесообразнее предусматривать денежную форму арендной платы. А уже потом по взаимному согласию можно продавать сельхозпродукцию или предоставлять услуги в счет задолженности по арендной плате.

Бухгалтерский учет

Арендная плата, начисленная за пользование объектом аренды, признается расходами предприятия (П(С)БУ 16 «Расходы» и Рекомендации № 132).

Других прямых расходов (счет 23 «Производство»), если она может быть непосредственно отнесена на конкретный объект затрат (пп. 2.20 «б»);

Общепроизводственных расходов (одноимен­ный счет 91), если объект аренды используется в производственных целях, но отнести арендную плату на конкретный объект затрат невозможно (пп. 2.21 «з»).

Расчеты с арендодателями отражаются на субсчете 684 «Расчеты по начисленным процентам»:

По кредиту - начисление арендной платы;

По дебету - ее выплата арендодателям денежными средствами, стоимость выданной продукции и това­ров, выполненных работ, оказанных в счет арендной платы услуг, удержанные суммы НДФЛ.

Порядок отражения в бухгалтерском и налоговом учете арендатора операций по аренде земельных участков сельхозназначения и имущества у физических лиц рассмотрим на числовых примерах.

Арендная плата начисляется в денежной форме, а погашается - в натуральной

Согласно договору аренды арендная плата со­ставляет 1 600 грн. и подлежит индексации исходя из индекса инфляции за прошлый год (индекс инфляции за 2007 год - 1,166). Таким образом,

ее сумма равняется 1 865,6 грн. (1 600 грн. х х 1,166). Сумма удержанного НДФЛ - 279,84 грн. (1 865,6 грн. х 15 %). Следовательно, арендо­дателю должно быть выплачено 1 585,76 грн. (1. 865,6 грн. - 279,84 грн.).

По заявлению арендодателя в счет задолженности по арендной плате предприятие продало ему зер­но ячменя по цене 450 грн/т (цена согласована сторонами в акте приемки-передачи). Количество зерна, подлежащее выдаче, составляет 3,52 т (1 585,76 грн.: 450 грн.). Обычная цена зерна - 625 грн., кроме того, НДС - 125 грн. Учетная стои­мость зерна, подлежащего выдаче, - 600 грн/т.

При удержании НДФЛ повышающий коэффициент 1,176471 не применяется, поскольку арендная плата начислена в денежной форме.

4532

Что такое арендная плата?

Таким образом, арендная плата – это совокупность выплат за факт владения имуществом, выраженная в денежной или натуральной форме и перечисляемая ежемесячно либо за другие промежутки времени. Арендная плата не обязательно должна иметь рыночный механизм формирования: во главу угла поставлены договоренности, достигнутые между собственником и арендатором. На время установления аренды съемщик фактически владеет (но не является собственником и не может распоряжаться) имуществом, используя его по назначению и несет ответственность за его сохранность.

Арендная плата может устанавливаться за любое движимое и недвижимое имущество, в частности за:

  • Квартиры и прочую жилплощадь (вся 35 глава ГК РФ).
  • Транспорт и иную технику, прокат (установлен ).
  • Земельные участки ().
  • Финансовые активы (лизинг).
  • Предприятия и строения.

Виды арендной платы

Исчисление арендной платы может устанавливаться в рамках договора, а также в рамках методик, предопределенных законом:

  • Периодических или единоразовых платежей , вносимых до истечения срока аренды. Платежи могут быть фиксированными или плавающими, что зависит от объема дополнительных услуг, потраченных в ходе . Данный вид является наиболее применимым.
  • Встречной аренды , выраженной в натуральном виде. Возможен вариант, при котором осуществляется передача в собственность вещи, то есть происходит натуральная оплата. Стороны определяют гарантированный срок, служащий необходимой компенсацией за передаваемую вещь. Срок аренды с подобной платой определен длительностью встречной аренды.
  • Дохода от ведения предпринимательской деятельности , осуществляемой в арендуемом объекте. В данном случае устанавливается процентная ставка, применяемая как до , так и после. На практике данный вид арендной платы значительно уступает фиксированным платежам, поскольку вносит неопределенность и риск обмана для арендодателя. Лицо, выступающее нанимателем, информирует о доходах, а собственник предоставляет отчет об арендной плате .
  • Вложений во внешний вид и коммуникации арендуемого объекта . Часто смешивается с фиксированными платежами, позволяя не только получать деньги с арендованного имущества, но и восстановить качественные признаки жилья, автотранспорта.
  • Прочие блага и услуги, предоставляемые арендатором собственнику. В частности, арендатор может предоставлять предпринимательские услуги, которые в иных случаях предоставляются только на коммерческой основе.

Постановление Высшего арбитражного суда №3484/07 допускает смешение вышеуказанных видов аренды в любых пропорциях, установленных относительно определенной рыночной стоимости аренды. В случае, если арендная плата установлена в денежном виде, в рамках договора прямо указывается размер арендной платы.

Определение размера арендной платы

Размер оплаты тесно взаимосвязан с видом арендной платы, который определен в договоре. Если арендная плата составляет определенную пропорцию, лицо, нанимающее помещение, обязано предоставлять документы, на основании которых будет произведен расчет арендной платы по оговоренной формуле. В частности, применимы справки из налоговой инспекции или приходно-кассовые ордера.

Фиксированная выплата , в том числе выплаченная единовременно, определяется условиями договора, что запрещает проводить повышение арендной платы в одностороннем порядке. Поскольку является добровольным, законодатель предполагает, что стороны в силах самостоятельно определить ценность владения имуществом, опираясь на рыночные показатели. При этом арендатор обязуется вносить плату регулярно на основании статьи 614 ГК РФ. Данный пункт определяет важнейшую обязанность, нарушение которой может стать причиной пересмотра соглашения.

Порядок выплаты арендной платы

Арендная плата не может быть выплачена, если имущество не передано в пользование . В ином случае порядок выплаты выглядит следующим образом:

  1. Лица, планирующие заключить арендное соглашение, совместно (либо собственник единолично) определяют стоимость соглашения.
  2. Происходит заключение договора по образцу, в рамках которого обозначается срок действия соглашения. По общему правилу указывается один год . В документ также вносят порядок внесения выплат и ответственность, дополняющую нормы ГК РФ.
  3. Имущество передается во владение арендатору по акту приемки-передачи. Документ должен содержать состояние предмета сделки, а также пометки, которые может вносить принимающая сторона.
  4. Оплата производится на расчетный счет организации-арендодателя, указанный в договоре, либо передается лично в рамках квитанции, акта или иного приходного документа. Арендные платежи, не зафиксированные документально, не могут считаться погашенными.
  5. Если в качестве оплаты передается имущество или единовременная выплата, а в рамках договора не указаны сроки передачи, арендатор обязан предоставить их в течение 30 дней с момента получения доступа к объекту .
  6. По окончании периода аренды, текущий арендатор имеет приоритетное право продления аренды. При этом цена аренды для него не может превышать предложение данного объекта на открытом рынке. Арендатор может направить письмо о снижении арендной платы, если к тому располагает ситуация на рынке.
  7. Все платежи с момента внесения становятся собственностью , кроме случаев, когда в договоре установлена встречная аренда. Таким образом, арендатор не имеет права распоряжаться средствами, имуществом, положенным арендатору по договору.

Досрочная выплата аренды

Гражданское законодательство также определяет, что в ситуациях, когда обстоятельства не зависят от воли арендатора или арендодателя, возможна досрочная выплата аренды. Досрочная выплата не всегда означает . В частности, если арендатор регулярно нарушает условия соглашения, портит имущество, арендодатель может истребовать платеж за два периода (как правило равных месяцу), установленных в договоре.

Право на досрочную выплату аренды в пользу собственника может быть использовано, если нарушение сроков составляет менее одного месяца . Более того, арендодатель может требовать внесение платежа не более чем за один месяц вперед , что фактически означает предоплату. В случае судебного рассмотрения, если имущество собственника испорчено в результате действий арендатора и данное требование изложено в заявлении, суд также может принудить к досрочной выплате аренды.

Также досрочная выплата не может перекрывать срока окончания аренды, даже если стороны, руководствуясь , решили продлить сроки аренды.

Наиболее популярные вопросы и ответы по арендной плате

Заключение

Арендная плата является эффективным инструментом поощрения собственников, самостоятельно не использующих предмет своих прав. Установление арендной платы может происходить в одностороннем порядке или по договоренности между лицами. Передача имущества иным лицам за плату детально рассмотрена в ГК РФ, ЗК РФ, а также отдельных федеральных законах, устанавливающих:

  • Взаимные обязательства по передаче имущества, средств и соблюдению сроков между арендатором и арендодателем.
  • Необходимость своевременной оплаты арендных платежей.
  • Различные формы выплат, ограничивающиеся лишь условиями соглашения.
  • Возможность получения выплат досрочно, если к тому располагают обстоятельства.

Если у собственника недвижимости имеется возможность получить постоянный доход, используя для этого нежилое помещение, сразу же возникают вопросы касательно правильного расчета арендной платы. Стоит отметить, что спорные вопросы, связанные с расчетом ставки-платежа за нежилое помещение, могут возникать как у арендатора, так и арендодателя. Потому следует знать об особенностях данного процесса, и нюансах, которые в обязательном порядке принимаются к сведению для правильного подсчета тарифа.

Арендная плата – что это такое

В соответствии с действительными нормами гражданского законодательства, под арендной платой принято понимать фиксированный платеж, который арендатор обязуется уплачивать за арендодателю за помещение, временно находящееся под его контролем и используемое в зависимости от функционального назначения. При этом, результат хозяйственной деятельности на сумму платежа не влияет, и даже если нежилое помещение не приносит арендатору никаких доходов, он все равно будет обязан совершать платежи.

Стоит отметить, что при сдаче нежилых зданий и помещений в найм необходим соответствующий договор, на основании которого будут зафиксированы права и обязанности сторон сделки.

В случае его отсутствия сдавать его будет нельзя, и отстоять свои интересы в случае нарушений будет непросто.

Что же касается арендной ставки, то на ее формирование будут оказывать влияние сразу несколько факторов, среди которых:

  • Расположение нежилого здания или помещения, в частности, близость от транспортных магистралей. Инфраструктурное обеспечение и многое другое;
  • Техническое состояние помещения;
  • Степень изношенности здания;
  • Строительные материалы, которые были использованы при постройке объекта недвижимости;
  • Видовая принадлежность помещения, сдаваемое в аренду;
  • Ключевое назначение помещения.

Конечно же, данный перечень нельзя назвать полным, так как при расчете ставки могут быть учтены еще и другие обстоятельства, по каким-то причинам имеющие первостепенное значение.

Для примера, в расчет арендной платы могут быть включены дополнительные взносы за использование земельного участка, на территории которого находится сдаваемый в аренду объект.

Как правило, расчет стоимости аренды будет определяться на 1 кв. м нежилой площади. Однако, при необходимости стороны могут договориться о применении других расчетных единиц. В том случае, если имеет место быть долгосрочная договоренность, применяется годовая ставка. Величина арендной платы может быть самым разной, и зачастую зависит от конкретного региона.

Арендная плата за жилое помещение и нежилое – в чем разница

В случае с арендой нежилых и жилых помещений существует несколько отличительных характеристик. Так, при аренде жилья между сторонами заключается договор найма, согласно которому регламентируются не только взаимоотношения между нанимателем и владельцем, но и порядок расчета.

Таким образом, можно смело утверждать, что в отношении жилых помещений использовать термин «аренда» не совсем корректно, так как получить его во временное пользование можно исключительно на основании договора найма. Стоит обратить внимание еще на один принципиальный момент.

Все помещения жилого назначения, признанные как муниципальная собственность, предоставляются исключительно физическим лицам.

Что касается аренды нежилого помещения (включая целые здания), то его получить могут только юридически е на лица на основании соответствующего соглашения с собственником. При этом, помещение может быть использовано исключительно по своему целевому назначению, то есть проживать тут на время аренды невозможно, и оно подойдет только для офисных или складских целей.

Если помещение находится на балансе муниципалитета, то тут имеется несколько нюансов.

Срок договора аренды должен превышать 1 год, и арендатор обязан своевременно оплачивать все предусмотренные договором платежи без задержек.

В противном случае, договор может быть расторгнут в любой момент. Если же все обязательства исполняются строго в соответствии с условиями соглашения, по окончании срока действия соглашения арендатор получает право выкупить помещение.

Еще одно принципиальное различие в арендной ставке за жилое и нежилое помещение заключается в том, что в случае с нежилой недвижимостью, тариф будет состоять из двух частей – расходной и доходной. В размере платежа, собственник будет учитывать все затраты, которые определены за содержание здания и оплату коммунальных услуг (иногда в договорах указывается, что коммуналка оплачивается арендатором отдельно).

А вот доходная часть тарифа заключается в том, что собственник помещения, переданного во временное пользование, намеревается получить прямую прибыль. Что же касается деятельности, которую будет вести арендатор в помещении, зданий нежилого формата, то она никоим образом не будет влиять на ставку тарифа.

Методика расчета стоимости арендной платы нежилого помещения

Чаще всего арендная плата для нежилых помещений рассчитывается сразу за год. При этом, Постановление Минстроя от 14.09.1992 года №209 «Об утверждении Методики по определению уровня арендной платы», указывает, что для получения итогового результата будет использована следующая формула:

ПД = Аим + Азем , где

ПД – плата, вносимая арендатором за пользование объектом согласно условиям договоренностей;

Аим – оплата за аренду имущества, куда также может быть включена калькуляция аренды помещения;

Азем – плата за аренду земельного надела, на котором расположен объект недвижимости. Данный показатель зависит от конкретного региона, и уточняется в муниципальных органах.

В свою очередь, показатель аренды имущества будет состоять из множества факторов и коэффициентов, которые в обязательном порядке должны быть учтены при проведении необходимых расчетных операций.

Аим = Бап х Киз х Км х Кт х Кд х Кз х Кнж х Кс х S , где

Бап – базовая ставка за временное пользование помещением (стоимость платы за 1 квадратный метр);

S – суммарная площадь объекта, который передается в пользование;

Кз – коэффициент, принимающий к сведению определенную территорию, район расположения (город) арендуемого объекта. Данная величина утверждается на законодательном уровне (приложение 1 ПП №209);

Кт – показатель типа нежилого помещения. Так, для складских и производственных объектов с отоплением величина равна 0,5, в то время как для объектов без отопления – 0,3. Для всех остальных типов используется 1;

Кнж – величина, обозначаемая качество арендуемого помещения. Она включает в себя расположение объекта, его техническое состояние и использование прилегающих территорий. Каждый из коэффициентов, входящих в расчет данного показателя, утверждается законодательно, и занимается этим Правительство РФ;

Кд – показатель, отвечающий за хозяйственную деятельность арендатора. Наибольшее значение будет установлено для игорных заведений и банков, и значение будет равно 3. Самое минимальное значение показателя будет определено для общественных структур, организаций, цель которых не состоит в получении прибыли и правоохранительных органов. В данной ситуации коэффициент будет равен 0,1;

Кс – показатель, принимающий в расчет арендной ставки передачу имущества в субаренду.

Пример расчета арендной платы за нежилое помещение

Расчет арендной ставки за год в отношении нежилого помещения является весьма трудоемким процессом, и потому следует привлекать к данной задаче профессионалов, имеющих опыт в произведении необходимых действий.

В качестве примера рассмотрим расчет годовой аренды за помещение муниципальной собственности в Ступинском районе Москвы. Муниципальный орган утвердил здесь базовую ставку за 1 кв. м. недвижимости в 350 руб., а коэффициент территориальной зоны (то есть, где именно должно находиться помещение) – 1,25.

Со всеми остальными показателями, учитываемыми при совершении расчетных операций, необходимо будет ознакомиться в соответствии с приложениями к Приказу Минстроя.

Так, методика расчета предусматривает следующие значения:

  1. Для коэффициента качества материала стоит уделить внимание, из чего сделаны стены помещения. Для кирпичных строений он равен 1,5, для железобетонных конструкций – 1,25, смешанные постройки – 1, здание из дерева – 0,8.
  2. По типу строения складские и производственные помещения с отоплением будут иметь величину в 0,5 (без отопления – 0,3). Все остальные помещения будут равны 1.
  3. Расположение помещений. Если арендованная площадь находится в подвале, берется коэффициент 0,19, для отдельных строений – 0,54, чердаков – 0,26, для различных пристроек – 0,32.
  4. Использование прилегающих зон. При наличии огражденной территории величина равна 0,27, если ограждения нет – 0,16. А при отсутствии возможности пользоваться прилегающими территориями – 0,1.
  5. В зависимости от вида деятельности будут установлены такие значения. Нотариусы, юридические фирмы, банки и посредники – 3; гостиницы, охранные агентства, офисы – 2,5; рестораны, ночные клубы и ломбарды – 2; торговые объекты (коммерческое помещение) и заведения общепита – 1,5; лечебные заведения любого формата – 1.

Стоит обратить внимание, что все расчетные операции должны быть произведены в письменной форме, чтобы в обозримом будущем у сторон договора не возникло никаких проблем с Налоговой службой. Изучить пример можно .

Договор аренды (имущественного найма) регулирует правоотношения арендатора и арендодателя при передаче имущества и защищает их в случае неисполнения обязательств одной из сторон. Поэтому очень важно правильно установить в договоре все необходимые условия. Договору аренды будет посвящено три статьи. В них специалисты 1С:ИТС расскажут о том, какие подводные камни существуют при заключении и исполнении договора и как их обойти без потерь для себя. Будут рассмотрены как юридические, так и налоговые аспекты договора. В первой статье подробно будут проанализированы условия заключения договора аренды, которые имеют одинаковое значение для обеих сторон договора. В двух последующих статьях расскажем о налоговых последствиях при заключении данного договора для арендодателя и арендатора.

Что такое договор аренды и в какой форме он должен быть заключен?

По договору аренды одна сторона (арендодатель) передает другой стороне (арендатору) имущество за вознаграждение во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). При этом перехода права собственности на это имущество к арендатору не происходит, за исключением случаев, когда договором предусмотрено право выкупа.

Если договором не предусмотрена плата за пользование имуществом, то такой договор признается договором ссуды (безвозмездного пользования имуществом). Данный вид правоотношений регулируется нормами главы 36 ГК РФ .

Нормы, относящиеся к договору аренды, применяются в этом случае лишь частично.

Арендодателем по договору аренды может быть собственник имущества либо иной законный владелец, которого сам собственник или закон уполномочил сдавать это имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). Таким образом, лицо, имеющее доверенность от имени собственника на право сдачи имущества в аренду, может быть арендодателем.

Арендатором может быть любой дееспособный гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо.

Закон позволяет заключать договор аренды и в устной форме, однако в большинстве случаев используется письменная форма, поскольку она позволяет подробнее согласовать все условия договора и исключает многие разногласия сторон в процессе его исполнения.

Договор аренды заключается в письменной форме, если:

  • срок договора составляет более одного года (п. 1 ст. 609 ГК РФ);
  • одной из сторон договора является юридическое лицо (п. 1 ст. 609 ГК РФ);
  • объектом договора является здание или сооружение (п. 1 ст. 651 ГК РФ);
  • объектом договора является транспортное средство с экипажем (ст. 633 ГК РФ).

Нужно ли регистрировать договор аренды?

Договор аренды подлежит обязательной государственной регистрации, если объектом аренды является недвижимое имущество или предприятие (п. 2 ст. 609 , ст. 658 ГК РФ).

Из этого правила есть исключения. Так, например, не подлежат государственной регистрации заключенные на срок менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ , п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ):

  • договоры аренды и субаренды земельных участков;
  • договоры аренды зданий или сооружений.

Относительно договоров аренды транспортного средства с экипажем и без экипажа закон также оговаривает, что они не подлежат государственной регистрации (ст. 633 , 643 ГК РФ).

В гражданском законодательстве не решен вопрос о том, нужно ли регистрировать договор аренды нежилого помещения.

С одной стороны, все нежилые помещения являются частью зданий и сооружений, а с другой - они прямо не перечислены наряду с этими объектами.

Этот вопрос получил разъяснение только в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 . По мнению арбитров, к договорам аренды нежилых помещений применяются те же правила, что и к договорам аренды зданий и сооружений. Поэтому договор аренды нежилого помещения необходимо регистрировать, только если он заключен на год и более.

Также в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 разъяснено следующее: если договор аренды недвижимости заключен на срок 11 месяцев, но при этом условиями предусмотрено его автоматическое продление на такой же срок, то такой договор регистрировать не надо.

Что является предметом и объектом договора?

В договоре аренды следует различать предмет и объект договора.

Предмет договора - это обязательства сторон по передаче имущества и его использованию в соответствии с условиями договора, а также внесению платы за такое использование.

Для определения объекта договора аренды следует четко определить характеристики того имущества, которое сдается в аренду.

Объектами аренды могут быть (п. 1 ст. 607 ГК РФ):

  • земельные участки и другие обособленные природные объекты;
  • предприятия и другие имущественные комплексы;
  • здания и сооружения;
  • оборудование;
  • транспортные средства;
  • другие вещи.

Для того чтобы договор аренды был признан заключенным, в нем следует указать данные, позволяющие определить, какое именно имущество подлежит передаче арендатору.

Если такие данные в договоре отсутствуют, условие об объекте признается несогласованным, а договор - незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Таким образом, в договоре нужно максимально точно указать индивидуально-определенные признаки имущества, характеризующие его.

К таким данным об имуществе относятся (постановление ФАС Поволжского округа от 16.12.2009 по делу № А65-13380/2009):

  • его местонахождение относительно других объектов;
  • площадь, технические характеристики;
  • иные индивидуализирующие объект признаки.

Также нелишним будет указать адрес, технические характеристики имущества, вид разрешенного использования (для земли).

Как показывает анализ судебной практики, составные части вещи не могут быть объектом аренды. Например:

отдельный конструктивный элемент здания (крыша, стена и т. п.) (п. 1 от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»);

часть кабельной линии (постановление ФАС ПО от 17.07.2007 по делу № А55-12242/06-33).

Как указать срок договора?

Условие о сроке аренды указывает на период времени, в течение которого арендатор имеет право пользоваться арендуемой вещью и обязан уплачивать за это арендную плату. В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ срок аренды устанавливается сторонами в договоре.

Срок договора может быть определен:

  • календарной датой;
  • истечением периода времени, исчисляемого годами, месяцами, неделями, днями или часами;
  • указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Следует различать срок непосредственно аренды и срок действия договора. Зачастую данные сроки не совпадают. Так, например, сдаваемое в аренду имущество может быть передано арендатору (п. 2 ст. 425 , п. 3 ст. 433 ГК РФ):

  • до того, как подписан договор аренды;
  • до осуществления государственной регистрации договора, когда такая регистрация необходима.

В указанных случаях при наличии договоренности сторон их права и обязанности (в том числе обязанность вносить арендную плату) могут распространяться и на период, предшествующий подписанию или государственной регистрации договора.

На практике распространены два вида споров о внесении арендной платы: если имущество используется до заключения договора или после окончания срока его действия, либо имущество не используется, но договор еще действует.

Если имущество используется в период, предшествующий государственной регистрации договора, то необходимо определить, была ли договоренность об использовании имущества в этот срок. Такая договоренность может прямо следовать из условий договора или вытекать из других условий. Если договоренность имеет место, то арендная плата вносится за весь срок использования имущества (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.06.2011 № Ф02-2137/11 по делу № А33-13835/2010).

Если договор прекратил свое действие, но арендатор не вернул имущество, то он также обязан вносить арендную плату за все время просрочки (п. 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 № 66). Это связано с тем, что прекращение договора аренды не влечет прекращение обязанности арендатора по внесению арендной платы, если имущество не возвращено арендодателю.

В ситуации, при которой договор аренды еще действует, но имущество возвращено, арендатор также обязан уплачивать арендные платежи до прекращения срока действия договора аренды (п. 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

Обращаем внимание, что согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ если по истечении срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться арендуемым имуществом, а арендодатель не возражает против этого, договор считается автоматически возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Договор признается заключенным на определенный срок только в том случае, если условие о сроке включено в его текст. Если такого условия в договоре нет, он считается заключенным на неопределенный срок. Такой договор имеет некоторые особенности порядка его расторжения.

Так, например, если срок договора не определен, на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ любая из сторон может в любое время отказаться от договора, но обязана предупредить об этом вторую сторону не менее чем за один месяц. Если в аренду передана недвижимость, срок предупреждения составляет три месяца. Соблюдение этих сроков сторонами обязательно в случае, если договором они не предусмотрели иные сроки предупреждения.

Для некоторых видов аренды (например, договор проката (ст. 627 ГК РФ)) и видов арендуемого имущества (например, лесных участков (п. 3 ст. 72 Лесного кодекса РФ), водных объектов (ст. 14 Водного кодекса РФ)), закон может устанавливать максимальные сроки действия договора аренды. В этих случаях действие договора прекращается при истечении максимального срока. Если стороны согласовали в договоре срок, превышающий максимальный, договор также действует только до истечения максимального срока (п. 3 ст. 610 ГК РФ).

Как установить арендную плату?

Следует иметь в виду, что на основании пункта 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» арендная плата не может полностью состоять из коммунальных платежей, поскольку в этом случае арендатор не извлекает никакой выгоды от сдачи имущества в аренду, что противоречит возмездному характеру договора аренды.

Итак, мы рассмотрели общие для сторон вопросы, которые важно осветить в договоре аренды.

В следующем номере рассмотрим практические моменты исполнения договора с точки зрения арендодателя.

Вся представленная информация есть в системе ИТС ПРОФ в Справочнике по договорным отношениям Раздела «Юридическая поддержка».