Все уже привыкли к тому, что на российском рынке аренды недвижимости не самое лучшее положение. Когда предложение значительно превышает спрос, трудно рассчитывать на что-то хорошее. Так что ситуация на рынке аренды довольно больно бьет по хозяевам жилья, некоторые из которых дошли до того, что просто перестают сдавать свою жилплощадь, а стремятся продать ее. Главный мотив — избавление от лишней головной боли и нежелание идти на уступки арендаторам.
Но иногда на рынке аренды недвижимости возникают и положительные тенденции. Среди последних — спрос на наиболее низкобюджетные варианты найма столичных квартир превысил неожиданно предложение сразу на 12 процентов. А это, между прочим, рекордное значение начиная с 2013 года. Что касается стоимости найма доступных лотов, то за четыре кризисных года уменьшилась в диапазоне от 3,5 до 20 процентов.
И еще немного о финансовой стороне вопроса. Цена предложения на рынке аренды эконом-класса, за четыре года усредненные ставки найма однокомнатных квартир снизились на 3,5 процента. В свою очередь, двухкомнатное жилье подешевело на 13, а трехкомнатные квартиры сразу на 20 процентов.
А вот в более дорогих сегментах арендного жилья дела обстоят печально. Например, в бизнес-классе за последний год ставки найма однушек снизились в среднем на 2,8 процента, двухкомнатных — на 1,7, а трехкомнатных — почти на 2 процента.
Нельзя не сказать, что в настоящее время объекты высоких ценовых сегментов доступны для меньшей части арендаторов. Это традиционно в период экономических катаклизмов собственники именно этих квартир резко теряют своих квартирантов, даже несмотря на существенное понижение арендных ставок.
С ценами на рынке аренды сейчас вообще творится нечто интересное. Так, 75 процентов наймодателей квартир бизнес-класса вынуждены постоянно снижать арендные ставки. Если не уступить потенциальному арендатору 20 процентов от первоначальной цены, то сдавать жилье можно бесконечно долго.
Схожая ситуация и в сегменте арендного жилья премиум-класса. Здесь более 60 процентов владельцев жилья принимают “правила игры” и уменьшают арендную плату. И в этом нет ничего удивительного и никакого “аттракциона невиданной щедрости” не наблюдается. Все гораздо прозаичнее — при простое такие квартиры приносят своим владельцам ощутимые финансовые убытки, поскольку их содержание требует немалых затрат.
Заместитель директора Департамента аренды квартир компании “Инком-Недвижимость” Оксана Полякова замечает, что в непростые для столичного рынка аренды 2014 и 2015 годов, когда предложение более чем в два раза превышало спрос, наблюдалось минимальное снижение цен: По словам эксперта, наймодатели, понимая неизбежность торга и скидок, “держали” заявляемую в объявлениях стоимость практически на докризисном уровне.
“Позже, в процессе адаптации участников рынка к новым экономическим условиям, спрос на низкобюджетные лоты начал расти, что фактически отменило дисконт при аренде жилья этой категории, но и сделало нерациональным указание в объявлении завышенных арендных ставок. Наймодатели, желающие избежать простоя своего объекта, стали готовы к разумной коррекции цены предложения. В целом же речь пока не идет о кардинальных изменениях в доходности найма, даже в “высокий” сезон. Удалось быстро сдать квартиру, избежать ее простоя и потери денег - это и есть прибыль”, — резюмирует Оксана Полякова.
В июле 2017 года аренда жилья в Москве продолжила дешеветь. Ставки в зависимости от класса объектов и комнатности упали на 0,7-4,2% к предыдущему месяцу. Причем стоимость съемной недвижимости уменьшилась пропорционально данным параметрам. Исключением оказались «однушки» низкого сегмента. На них цены выросли примерно на 0,5%. Такие данные озвучили аналитики рынка аренды жилой недвижимости.
Так, 1-комнатную квартиру эконом-класса в Москве в среднем можно снять за 25 тысяч рублей в месяц. 2-комнатные, продемонстрировав стагнацию в июне, в июле стали доступнее на 0,9% - 28 тысяч рублей. 3-комнатные потеряли 2,3% в стоимости до 38 тысяч рублей.
Здесь стоит отметить, что аналитики и эксперты предоставляют усредненные данные и показатели. Однако, на сегодняшний день, например, 1 комнатная квартира эконом класса за 20 тысяч рублей или 2-х комнатная за 25 тысяч не такая уж большая редкость на рынке.
Схожая тенденция зафиксирована и в комфорт-классе. Где «однушки» подорожали до 36 тысячи рублей в месяц — на 0,6%. «Двушки» скинули 0,7% — до 42-х тысяч рублей. Теперь они стоят почти как «трешки» эконом-класса. Ставки на «трешки» комфорт-класса снизили на 3% — до 50 тысяч рублей.
А вот в высоком сегменте цены на объекты в аренду скорректировались только вниз. Несмотря на то, что еще в апреле показывали повышение. 1-комнатные квартиры бизнес-класса теперь дешевле на 1% — 50 тысяч рублей. 2-комнатные обойдутся в 60 тысяч (минус 2,4%). 3-комнатные — в 75 тысячи (минус 3,8%).
Элитные «однушки» сбросили 3% к июлю до 95,3 тысячи рублей и оказались дороже «трешек» бизнес-класса. «Двушки» элит-класса утратили 2,9% до 131,7 тысячи. «Трешки» — 4,2% до 173,7 тысячи.
Кризисные явления в экономике отразились на рынке аренды жилья в Москве. Наниматели комфорт-класса, которым теперь сложнее оплачивать такую квартиру, переезжают в эконом-сегмент. Поэтому на самые дешевые объекты спрос упал меньше всего, следовательно, и цены.
Кроме тренда смены класса съемного жилья появился таковой в отношении типа помещений. Ранее проживающие в 3-комнатных квартирах переселились в 2-комнатные, а те, кто был в «двушках», - в «однушки». Последние же все чаще начали предпочитать комнаты или совместную аренду, которая в кризис стала крайне актуальной.
По поводу съемной высокобюджетной недвижимости эксперт дополнил, что цены сократились из-за стабилизации курса рубля к доллару. Так как многие собственники оценивают дорогостоящие квартиры в долларах, даже если выставляют нанимателям платежи в рублях.
Аналитики и эксперты прогнозируют дальнейшее укрепление тенденции удешевления аренды качественного жилья в Москве.
Чтобы сдать в аренду квартиру в Москве, собственникам теперь приходится потрудиться. Времена, когда «однушки» и «двушки» за 38 и 50 тысяч рублей разлетались, как горячие пирожки, прошли. Объективные предпосылки для существенного падения средней арендной ставки привели к тому, что цены приблизились к региональным.
Чтобы сдать в аренду квартиру в Москве, собственникам теперь приходится потрудиться. Времена, когда «однушки» и «двушки» за 38 и 50 тысяч рублей разлетались, как горячие пирожки, прошли. Объективные предпосылки для существенного падения средней арендной ставки привели к тому, что цены приблизились к региональным, а в сравнении с некоторыми областными центрами и вовсе сравнялись с ними. По данным ЦИАН, ценовая динамика наблюдается довольно интересная. Давайте рассмотрим, как менялась стоимость квартир с начала 2017 года.
Центр не сдается
Общая ценовая тенденция, четко обозначенная с начала года, говорит о том, что арендодатели Центрального округа Москвы все еще могут себе позволить поднимать цены на квартиры. Если в других одиннадцати округах наблюдается либо снижение ставки, либо ее незначительное увеличение, то центр показывает бурный рост за первые четыре месяца года: с 44 до 50 тысяч рублей среди однокомнатных квартир и с 65 до 75 тысяч рублей среди «двушек». В сегменте двухкомнатного жилья с центром может сравниться только запад, где средняя ставка тоже выросла примерно на 10 тысяч рублей - с 49 до 59 тысяч рублей. «Однушки» в ЗАО подорожали всего на 2 тысячи рублей. Кстати, на «двушки» ценники в целом в большинстве округов стали стремиться вверх. Самая большая динамика после запада наблюдается в Зеленоградском округе, где прибавка к стоимости составила 6 тысяч рублей. На 4 тысячи выросли цены в ЮЗАО, на 3 тысячи - в САО и СЗАО и всего на 2 тысячи стали дороже квартиры на юге столицы.
Эксперты объясняют такое отличие центра от других округов большей избирательностью и требовательностью арендаторов к квартирам. Такой тренд четко обозначился еще в прошлом году. Как известно, большинство рабочих мест сосредоточено именно в ЦАО, поэтому сотрудникам удобно снимать жилье недалеко от места труда, чем ежедневно тратить долгие часы на дорогу. К тому же в Центре можно найти больше вариантов достойных квартир.
Анатолий Пысин , генеральный директор агентства «Центральный Департамент Недвижимости»
:
- Люди стали ценить качество уровня жизни, поэтому важным фактором аренды жилья становится ремонт квартиры: отделка, мебель, современная бытовая техника. Одним словом, выросло молодое поколение XXI века, которое желает арендовать комфортную, современную и удобную квартиру.
Дефицит арендаторов
Прямо противоположная ситуация, по сравнению с центром, обстоит в Троицком АО, где, наоборот, наблюдается существенное снижение стоимости аренды. Так, ценник на «однушку» опустился больше чем на 5 тысяч рублей - с 25 до 20 тысяч. На «двушки» цены там тоже упали, но всего на 2 тысячи. Что касается остальных округов, то в сегменте однокомнатных квартир можно отметить небольшое повышение ставки в Юго-Западном и Южном округах - примерно на 1,5 тысячи рублей. В других административных единицах столицы колебания в разные стороны составили в пределах 500 рублей. При этом общая картина говорит о том, что в целом собственники все-таки снижают цены.
«Однушка» в районе Богородское, на Погонном проезде, за 20 тысяч рублей. В квартире есть жилая и кухонная мебель, необходимая бытовая техника. Общая площадь жилья — 24 «квадрата». В 10 минутах ходьбы — станция МКЦ Белокаменная.
В районе Вешняки, на улице Вешняковская, сдается в аренду на длительный срок общей площадью 24 кв. метров. Стоимость аренды — 21 тыс. рублей в месяц. Жилье находится в 14 минутах ходьбы от станции метро Новогиреево. В квартире сделан косметический ремонт, имеется мебель и бытовая техника.
В районе Бирюлево Западное, на Медынской улице, сдается уютная площадью 44 кв. метра. Стоимость месяца аренды — 25 тысяч рублей. В квартире выполнен косметический ремонт, есть балкон. Жилье обставлено современной мебелью. Ближайшая станция метро Пражская находится в 7 минутах езды на автомобиле.
Риэлторы говорят, что заявленная в объявлениях цена не окончательная. Владельцы, как правило, стали более гибкими и устанавливают цену с расчетом на то, что при торге с реальным арендатором скинут еще несколько тысяч. Деваться некуда - желающие снять квартиру сегодня если не на вес золота, то точно в дефиците.
Анатолий Пысин :
У населения снижаются доходы как номинально, так и в связи с инфляцией. В Москве закрылось очень много банков, после сноса так называемых «незаконных построек» уничтожены торговые центры, магазины, кафе и рестораны, что привело к значительному оттоку трудовых мигрантов. Все это привело к снижению спроса на аренду жилья и, как следствие, к снижению стоимости аренды. Докризисные цены на аренду жилья были слишком завышены, а сейчас снижаются до реальных размеров.
Армен Гаспарян , ИП, оказывающий услуги в сфере недвижимости
:
Москва уже не та, что была до кризиса, когда шел поток трудовых мигрантов из российских городов и бывших республик, когда можно было найти работу в любой сфере, а заработка хватало на аренду жилья. Сегодня наблюдается обратный отток в связи с потерей работы или существенным снижением заработков. Дешевую рабочую силу работодатели сами размещают в общежитиях.
К тому же положение дел в современной экономике таково, что вчерашние арендаторы превратились в ипотечников по причине удивительного и выгодного для них соотношения арендных и ипотечных ставок. Последние снизились до такого уровня, что средний ежемесячный платеж по ипотечному кредиту практически сравнялся со стоимостью аренды за месяц. Естественно, арендаторы со стабильным заработком, особенно молодые семьи, освободили арендуемые квадратные метры в пользу собственных. Таким образом, на рынке образовался целый пласт свободных и сдаваемых в аренду квартир. На фоне этого рынок аренды пополнился и еще одним «ручейком», еще больше перевесившим чашу весов под названием «предложение».
В период начала кризиса многие для сохранения сбережений вложились в недвижимость, но ожидаемого повышения цен не случилось, как в прежние годы. Продавать такие квартиры пришлось бы с убытком, поэтому многие решили купленное сдать в аренду в надежде на повышение цен в будущем или до тех пор, пока не поймут, что повышения не предвидится.
И еще один влияющий на снижение цен фактор - это возможность арендовать жилье, не оплачивая услуги риэлтора. Рынок как никогда сместился на сторону арендаторов, и агентства в большинстве случаев предлагают собственникам теперь брать расходы на себя, зная, что, возлагая эту обязанность на потенциальных жильцов, они обрекут объект на бесконечную экспозицию. К тому же с распространением сайтов, на которых можно найти объявления о сдаче в аренду жилья, желающие снять квартиру без проблем подбирают для себя хорошие варианты. Также там все чаще можно встретить объявления напрямую от собственников. Еще несколько лет назад это считалось мифом, и люди понимали, что, помимо стоимости аренды, придется выкладывать на стол комиссионные в размере 100% от месячной ставки, а где-то еще и залог (раньше это называлось правилом «трех сумм»). Сейчас, судя по всему, это скорее исключение, чем правило.
Надежды на снижение сроков экспозиции
За четыре месяца 2017 года, как отметили аналитики ЦИАН, сроки экспозиции квартир в аренду увеличились в среднем на шесть дней. При этом дольше всего квартиры ждали своих жильцов в ЦАО - в апреле около 22 дней, хотя в январе собственникам требовалось всего 10 дней, чтобы заключить договор с арендаторами. Не менее долго - по 20 дней - в апреле сдавались квартиры в Троицком АО и ЗАО, увеличение сроков по сравнению с началом года произошло тоже примерно в два раза. Зато на востоке столицы, где расположены самые бюджетные квартиры, с момента выставления объекта и до подписания договора проходит не более 13 дней. Для сравнения - в январе можно было уложиться и вовсе за 9 дней. Немногим дольше сдается жилье в ЮАО, ЮВАО и СВАО - за 14 дней.
Сложившаяся ситуация абсолютно не радует собственников и расстраивает риэлторов. Рынок аренды для агентств - совершенно не выгодный в данный момент сегмент. Хлопот много, а отдачи практически нет. При этом опытные специалисты и агентства продолжают отслеживать ситуацию в этой сфере и ждут летне-осеннего периода. Ежегодные наблюдения показывают: летом рынок аренды даже в самые худшие времена немного сдвигается с мертвой точки.
Анатолий Пысин :
В ближайшее время на рынке аренды возможен небольшой подъем за счет абитуриентов, которые приедут поступать в столичные вузы. С другой стороны, основные арендаторы - это «средний класс», который в большей степени зависим от экономического кризиса. Если будет общий подъем экономики, то и рынок аренды будет расти. Сейчас наибольшим спросом будут пользоваться квартиры стоимостью от 25 до 40 тысяч рублей в месяц.
Даниил Пятецкий , частный риэлтор
:
Никаких существенных изменений в ближайшей и среднесрочной перспективе ожидать не стоит. Рынок аренды по-прежнему будет находиться в состоянии стагнации, без каких-либо значительных положительных изменений. Ближе к осени стоит ожидать увеличения активности со стороны потенциальных арендаторов, которая на общем фоне существенного и постоянно увеличивающегося объема предложения никак не скажется на ценообразовании.
При этом даже поток новых поступающих в вузы и жителей регионов, решивших попытать счастья в столице, не спасет владельцев сдаваемого жилья от трудностей удачно пристроить свои квадратные метры и получить за это хоть какую-то прибыль. Как правило, люди, ступающие на тропу поиска квартиры, осведомлены о ситуации на рынке, поэтому требования будут все те же - максимально комфортные условия при минимальной цене. Только так сейчас можно привлечь арендатора, считают риэлторы. К тому же большую конкуренцию квартирам в самой Москве составляет жилье в ближайшем Подмосковье, которое выгодно отличается более современной архитектурой самих домов, планировок, при такой же или более низкой стоимости.
Исследование, проведенное федеральным порталом о недвижимости «Мир квартир» вновь продемонстрировало, что среднестатистический россиянин, живущий на одну зарплату, с большим трудом сможет позволить себе приобрести даже однокомнатную квартиру. Полностью откладывая заработанные деньги, он накопит на однушку в столице своей родины лишь за 19 лет. Быстрее всего с этой задачей справится житель Ямало-ненецкого автономного округа (7 лет), а дольше всего придется копить тем, кто проживает сейчас в Мордовии (почти 36 лет). В целом на приобретение однокомнатной квартиры в столице своего федерального округа россиянину потребуется от 3 до 30 лет.
Понятно, что в таких условиях для многих жителей страны перспектива вселиться в собственную квартиру откладывается в лучшем случае на многие годы, а в худшем вообще не светит до конца жизни. Приходится констатировать, что государственная жилищная политика зашла в тупик. И следует искать выход на других направлениях.
Как считает представитель Национального агентства развития жилищных фондов социального и коммерческого найма Юрий Сафонов, в стране срочно нужно развивать рынок арендного жилья. Сегодня же правит бал «черный» рынок такого жилья. Только в Москве он достигает 4 млрд. долларов. В итоге городская казна ежегодно недополучает 12 млрд. рублей налогов. Согласно данным московской налоговой инспекции, 120 тыс. москвичей имеют в собственности более чем одну квартиру. Из них официально заключили договора на аренду и платят налоги только 5 тыс. Проблема в том, что практически весь этот рынок нелегальный и в основном сдают квартиры их владельцы. Не существует крупных структур, для которых аренда жилья является серьезным бизнесом.
А ведь во всем мире люди живут не только в собственном жилье, огромное число жителей планеты арендуют дома и квартиры. Во многих развитых странах уровень арендного жилья составляет большую его часть. В Швейцарии она равна 34 %, в Великобритании доходит до 54 %, в США – оплоте частного домовладения – в аренде находится 23 % жилищ. Кстати, до 1917 г. в Москве 48 % жилищного фонда сдавалось в наем его собственниками.
Становится ясно, что была допущена стратегическая ошибка. В свое время в основу национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» лег принцип, согласно которому квартира или дом должны быть во владении у того, кто в нем проживает. А вот сами жители, как выясняется, придерживаются других приоритетов. Проведенное исследование выявило довольно неожиданные тенденции. На первом месте среди критериев при выборе жилья, безусловно, стоит цена. А исходя из цены люди уже выбирают метраж квартиры. Второй критерий – количество комнат, как они распределяются среди членов семьи. На третьем месте фактор, который за два последних года
с 7-й позиции вышел на 3-ю – это окрестная инфраструктура, то самое обеспечение комфортного проживания, которое дает дом вне стен квартиры. Все большее значение приобретает кредитоспособность покупателя: на сегодняшний день более половины населения, приобретающего жилье в новостройках, пользуется ипотечными кредитами, хотя на вторичном рынке этот показатель в зависимости от региона колеблется от 5 % до 15 %. А вот, если говорить о праве собственности, то оно стоит последним пунктом. Для того, чтобы решить свой жилищный вопрос, этот фактор люди не рассматривают, как главный. И это крайне важно.
Существуют в мире разные схемы строительство арендного жилья. Канада, провинция Онтарио со столицей Торонто – крупнейший финансовый центр страны. Здесь действует компания, которая полностью принадлежит местным властям. Она имеет в собственности около 30 тыс. квартир. Квартиры разные, их сдают семьям, чей доход ниже определенного уровня. Именно от него зависит размер арендной платы. И с ростом доходов она тоже растет.
Капитал компании складывается из трех источников. Первый – поступления от аренды квартир. Второй источник – финансирование со стороны провинции. Третий – прибыль от участия в различных коммерческих проектах, связанных со строительством жилья. В планах компании в ближайшие пять лет дополнительно построить 35-40 тыс. квартир. Но и этого мало. По мнению руководства компании, если к этому количеству добавить еще 25-30 тыс. квартир, то потребность в таком жилье будет полностью удовлетворена.
В России сектор легального арендного жилья только еще предстоит создать. Пока же существуют лишь отдельные подобные проекты. Но они в большинстве своем не носят рыночного характера, а потому не пригодны для массового тиражирования. Так, в Новосибирске соорудили три дома для ученых, в Калуге построенный дом для сдачи в аренду скупили крупные иностранные компании для своих сотрудников. При этом область взяла на себя бремя по полному погашению процентов за кредит застройщика.
По словам Юрия Сафонова, регионы проявляют намерение развивать рынок арендного жилья, но подходы у всех разные. И это сильно тормозит весь процесс. К тому же строителям это пока не выгодно. Если будет большое количество сдаваемых в аренду квартир, это снизит цены на продаваемые в собственность квартиры, ударив по застройщикам. Однако на сегодня это самый реальный путь по увеличению объемов вводимого в стране жилья. В нынешних условиях это сделать трудно в силу ограниченного платежеспособного спроса со стороны населения.
Однако, несмотря на сложности первоначального периода, сектор арендного жилья надо непременно развивать. Жизнь показала, что сделанная в свое время ставка на ипотеку не оправдала себя, за последние 5 лет менее 4 % россиян смогли воспользоваться ипотечными кредитами. И это при том, что 60 % жителей страны нуждаются в улучшение жилищных условий. В первую очередь такая ситуация бьет по молодым, у них нет реальной возможности вселиться в свой дом или квартиру. А это имеет множество негативных последствий, в том числе и демографических. Сегодня в Росси
де-факто действует принцип: «где живешь, там и работаешь». А если рядом с жильем нет работы? У нас слабый перелив рабочей силы, что тормозит экономическое развитие. Но он вряд ли увеличится до тех пор, пока не сформируется рынок доступного арендного жилья.
Как считает Сафонов, строить отдельные арендные объекты бессмысленно, таким способом рынок не создать, нужна комплексная застройка, целые районы арендных домов. Но для этого требуется законодательная база, а также набор экономических стимулов. В первую очередь предоставление земельных участков по льготным расценкам и вне конкурса.
Для развития этого рынка требуется изменение градостроительной политики, арендные массивы должны располагаться в самых разных районах городов. Было бы большой ошибкой создавать арендные гетто, где неизбежно стала бы развиваться своя арендная субкультура. В результате общество может получить еще один очаг напряженности и социальной нестабильности. К тому же неверно считать, что арендное жилье предназначено исключительно для небогатых слоев населения; уже сегодня в доходных домах живут высокооплачиваемые специалисты. И это направление также необходимо развивать.
Но отсюда вытекает вопрос: где и по каким проектам ставить такие объекты? Сегодня наметилась не самая лучшая тенденция, АИЖК выпустила новый продукт «арендное жилье». Предполагается строительство квартир площадью в 17 кв. м. Но кому они нужны? Мы избавляемся от «хрущевок» и снова их плодим. Нас бросает из одной крайности в другую: либо сооружаем комфортное, но недоступное жилье, либо – доступное, но не комфортное. Вряд ли это тот путь, по которому стоит идти.
ИНКОМ-Недвижимость отметили ключевые тенденции 2017 года на столичном рынке найма жилья: в их числе - низкобюджетные квартиры с дефектами могут быть сданы даже без дисконта, а практически непригодные для проживания - со скидкой до 40%; меньше половины арендодателей объектов массовых сегментов готовы благоустраивать жилье по просьбе нанимателей.
«Неликвид» рынка аренды:
квартиры с дефектами могут быть сданы без дисконта;
10% объектов имеют серьезные недостатки - тогда скидки доходят до 40%
Несмотря на то, что в настоящее время предложение найма жилья по-прежнему превышает спрос, даже неликвидные лоты могут оказаться востребованными - в первую очередь за счет снижения ставок найма. Специалисты Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость провели анализ состава предложения на предмет наличия тех или иных недостатков у представленных объектов. Так, доля лотов, которые сдаются без мебели, составляет 35% от общего числа предложений. Такой высокий показатель достигнут за счет первичного жилья: более половины «пустых» квартир - в новостройках. Дисконт при аренде таких объектов по сравнению с меблированными составляет 10% в бизнес-классе и доходит до 15% в «экономе». Даже в условиях кризиса тенденции к увеличению размера скидок не наблюдается. Более того, жилплощадь без мебели может быть сдана вовсе без снижения цены: в настоящее время около 15% нанимателей заинтересованы именно в таких лотах.
30% сдающихся в аренду квартир обставлены устаревшей мебелью, причем дисконт в таких случаях не предусмотрен, так же как и повышение ставки найма для жилья с современной меблировкой. 2/3 лотов с ветхой обстановкой расположены в «хрущевках», остальные приходятся на «сталинки» и «брежневки». В современных домах арендного жилья с вышедшей в тираж меблировкой практически нет.
Важное значение имеет состояние квартиры - нужен ли косметический ремонт, есть ли сильные повреждения. Исследования специалистов ИНКОМ-Недвижимость показали, что 18% предложения на рынке аренды - это квартиры, требующие косметического ремонта. Такие объекты также сдаются внаем без дисконта, так как изначально занимают нишу низкобюджетного жилья.
Около 10% имеют серьезные недостатки и почти непригодны для проживания - это «неликвид» вторичного рынка (например, квартиры после затопления, с разрушенными полами или с нарушением электропроводки) либо объекты в новостройках без чистовой отделки: и те, и другие сдаются «под ремонт» - с тем чтобы работы были выполнены силами арендаторов. Однако необходимо отметить, что даже при довольно существенных повреждениях квартиры не всегда пополняют число лотов для сдачи «под ремонт». Порой собственники обозначают их как обычное жилье, но готовы предоставить нанимателям скидку: ее размер варьирует от 10 до 40% в зависимости от «масштаба бедствия».
В настоящее время не более 40% арендодателей столичных квартир массовых сегментов готовы идти на уступки и удовлетворять просьбы квартирантов о благоустройстве жилья, причем речь идет не о масштабных изменениях (таких, например, как ремонт или покупка мебели), а о необходимых мерах вроде приобретения стиральной машины или устранения мелких неисправностей. Сегодня для самого низкобюджетного найма в масс-маркете подобные опции уже не предусмотрены вовсе, тогда как в категориях «эконом плюс» и «комфорт» тенденция пока сохраняется.
Оксана Полякова, заместитель директора Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость комментирует: «Многие наймодатели позаботились о подготовке своих объектов к сдаче внаем с целью повысить их ликвидность и избежать простоя; эти собственники не планируют дополнительные траты на благоустройство жилья. В любом случае стороны сделки находят компромиссные решения, которые устраивают всех».
«Двойная экспозиция» и «двойная аренда»:
рост популярности альтернативных вариантов
По свидетельству специалистов ИНКОМ-Недвижимость, сейчас в среднем 30% объектов, экспонируемых на столичном рынке аренды жилья, одновременно выставлены и на продажу; у 10% нанимателей в период действия договора найма менялись собственники, и число подобных ситуаций за прошедший год выросло в 5 раз.
Наибольшая заинтересованность в сдаче в аренду продаваемой жилплощади отмечается у владельцев объектов «эконом» и «премиум»: их 45 и 35% соответственно. Это можно объяснить минимальными значениями покупательского спроса - при широте выбора - на объекты с низкими качественными характеристиками, с одной стороны, и невысокой востребованностью эксклюзивных лотов, с другой. Еще одна причина - обременительность содержания жилых площадей без дополнительной, в частности, арендной прибыли: для первой категории собственников - по причине невысокого уровня их доходов, для второй - ввиду дорогостоящего обслуживания премиальных объектов. Среди лотов бизнес-класса таких «двойников» около 25%.
Оксана Полякова: «Многие, кто планирует продать жилплощадь, не уверены в скором совершении выгодной сделки - они рассчитывают путем найма уберечь квартиру от простоя, а себя - от трат на ее содержание. Конечно, пункт о вероятной реализации объекта прописывается в договоре найма, но для арендаторов смена собственников создает определенные неудобства, которые могут компенсироваться скидкой по арендной ставке на период продажи - как правило, дисконт составляет около 10%. Согласно законодательству, заключенный договор найма не может быть прерван в результате совершенной впоследствии сделки купли-продажи с этим помещением. Арендатор имеет право оставаться на месте после смены собственника квартиры».
Кроме того, существует определенная категория покупателей, для которых наниматели в квартире - несомненный плюс. Сегодня, когда сдать жилплощадь по выгодной цене не так легко, как это было раньше, наличие арендатора в купленной квартире в определенных жизненных обстоятельствах рассматривается не как обременение, а практически в качестве бонуса.
Еще одна характерная тенденция массового рынка аренды, которую выделяют эксперты ИНКОМ-Недвижимость, - рост числа тех, кто сдает свои квартиры и одновременно снимает другие для собственного проживания. Сегодня доля т. н. двойной аренды, когда собственник является одновременно нанимателем и наймодателем, составляет 27% от общего числа участников столичного рынка: это на 7 п. п. больше, чем год назад, и есть предпосылки для дальнейшего усиления данного тренда.
Оксана Полякова: «Явление, в первую очередь, объясняется экономическими реалиями: в связи с тем, что платежеспособность населения пока не растет, временный обмен „лишних“ квадратных метров на гарантированный ежемесячный доход - это возможность пережить непростой период».
Финансовая нестабильность заставляет часть граждан с опасением относиться к использованию ипотечных займов и способствует популярности «двойной аренды»: например, выросшая семья может снять квартиру большей площади. При таком решении отсутствуют риски, связанные с выплатой кредита, и есть возможность «отыграть» ситуацию назад, просто вернувшись в собственное жилье.
Состав арендаторов пополняется:
в Москву возвращаются фирмы из США и Европы
На московском рынке аренды жилья экономкласса отмечена тенденция стабилизации и почти полного прекращения «внутренних» миграций нанимателей. В столицу возвращаются региональные и иностранные арендаторы: до 90% заявок на подбор бюджетных вариантов поступает от прибывающих в Москву арендаторов из регионов РФ и стран бывшего СССР. 35% от этой группы нанимателей намерены сделать карьеру и осесть в столице, порядка 60% имеют целью исключительно заработки, 5% приходится на студентов.
Среди ключевых тенденций столичного рынка найма во II квартале 2017 года специалисты Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость выделяют изменения в картине спроса на корпоративный найм - когда иностранные и отечественные региональные компании снимают жилье для своих представителей в Москве. В настоящее время на их долю приходится 23% от общего спроса на столичном рынке аренды. Фирмы-арендаторы из стран Азии реализуют сегодня 39% корпоративного спроса: особенно активны предприниматели из Китая, Индии, Тайваня, Японии. Показательно, что в докризисном 2013-м азиатским компаниям принадлежало не более 10% спроса. С 3% до 6% за год выросло количество европейских предприятий, арендующих для своих резидентов квартиры в Москве, в частности, из таких стран, как Финляндия, Германия, Австрия, государств Балканского полуострова. Во II квартале этого года, впервые с 2014-го, было зафиксировано возвращение на рынок корпоративного найма предпринимателей из США: представители малого и среднего бизнеса начали открывать офисы в Москве и арендовать квартиры для своих резидентов. Сегодня их доля не превышает 2% корпоративного спроса, однако специалисты ИНКОМ-Недвижимость видят перспективы для усиления данного тренда.
Оксана Полякова: «Выявленная положительная динамика является зеркалом развития партнерских отношений России на международном уровне, несмотря на существующие барьеры, - именно за счет зарубежных компаний увеличилась доля присутствия корпоративных клиентов на московском рынке аренды».
Однако основной спрос на корпоративный найм - 53% - по-прежнему формируется за счет компаний из регионов РФ и стран СНГ.
Аренда загородных домов:
этим летом спрос был почти в 1,5 раза ниже прошлогоднего;
новогодний найм непопулярен
В этом году летний спрос на аренду загородных домов продемонстрировал негативную динамику, причем весьма существенную - минус 49% по сравнению с показателем аналогичного периода 2016-го. Среди основных причин сложившейся ситуации эксперты компании называют аномально неблагоприятные погодные условия этим летом, а также рост числа экономичных предложений курортного отдыха за границей (в частности, открытие для россиян Турции как массового туристического направления). Несмотря на небольшую востребованность найма загородных объектов, арендодатели не снижали цены.
Оксана Полякова: «Ставки найма загородного жилья сохраняют стабильность с осени 2015 года. Их колебания возможны в связи с сезонными факторами - например, за счет недорогих дач, которые арендуют только летом и нередко с индивидуальным дисконтом до 10–15%: в этот период они снижают общую среднюю стоимость найма лотов. У домов, предназначенных для круглогодичного проживания (с отоплением, канализацией, водопроводом и т. п.), арендные ставки остаются примерно на одном уровне. Загородный сегмент подчиняется общему закону рынка аренды жилья: ограничение срока найма снижает ежемесячную ставку по сравнению с долгосрочной арендой. Например, если объект сдается на полгода, скажем, с апреля по сентябрь или с мая по октябрь, то удешевление незначительное - не более чем на 10%. При найме на три месяца ценовой минус составляет 15–20%, на месяц-полтора - около 30%. Нынешние „летние“ арендные ставки практически не отличались от тех, что были год назад».
|
Тип строения |
Средняя стоимость найма, |
Средняя стоимость найма, |
Динамика изменений |
|
Коттеджи |
|||
Оксана Полякова: «Так называемый новогодний спрос в загородном сегменте аренды жилья последовательно снижается - сравнительный анализ индексов востребованности таких лотов в ноябре 2016 и 2017 годов выявил отрицательную коррекцию в размере 10%. Сейчас можно говорить о том, что популярность аренды загородных объектов для проведения Нового года и рождественских каникул на 15% ниже, чем в прошлом. В массовом сегменте востребованы бюджетные предложения стоимостью до 60 тысяч рублей за несколько дней праздников. Традиционно плата за 10 дней пользования домом во время зимних каникул устанавливается в размере 80% или 100% от обычной месячной арендной ставки плюс страховой депозит в таком же объеме (из-за рисков порчи имущества), который возвращается сразу по окончании найма».