Как природный объект, понятие земли, сформулировано в законе «Об охране окружающей среды». Это компонента окружающей среды, находящаяся во взаимосвязи с другими компонентами и обладающая определёнными свойствами.
Природный ресурс – это некие способности для тех или иных природных объектов удовлетворять те или иные потребности. В связи с этим, рассматривая землю именно как природный объект, как природный ресурс, законодатель делит все земли в пределах территории РФ на семь категорий по их целевому назначению.
Категории земель в отличие от понятия категории земельного участка, понимаются, прежде всего, как категории, связанные с регулированием отношений, возникающих в сфере государственного управления, использования и охраны земель.
Целевое предназначение категорий земель сложилось исторически в период советской власти. Оно пришло на смену делению земель в зависимости от их назначения и в зависимости от того, кто ими мог обладать. Ранее, в императорской России выделяли: казённые земли, земли Императорского двора, общинные земли, а также земли населённых пунктов. В советский период времени, когда была устранена частная собственность на землю, все земли являлись объектом исключительной государственной собственности и составляли единый земельный фонд. Категория «фонд» обычно описывает имущество, которое принадлежит на правах собственности тому или иному субъекта. С момента приватизации, термин и категория «земельный фонд» ушёл из употребления, сохранилось лишь понятие земель.
Когда мы рассматриваем деление земель на категории, то мы можем сказать, что земля выступает как природный ресурс. Любой земельный участок может быть использован для возведения на нём зданий, строений, сооружений; для добычи на нём полезных ископаемых; для размещения соответствующих природных объектов, для целей сельского хозяйства, для перемещения по поверхности земли.
Однако законодатель в отдельных случаях ограничивает возможности, пределы и виды пользования земельным участком.
Статья 7 ЗК РФ содержит правило, в соответствии с которым земли в РФ по целевому назначению подразделяются на следующие категории:
1. Земли сельскохозяйственного назначения . Это земли, используемые для с/х целей или предназначенные для этих целей.
Используемые земли – это земли, которые подразделяются:
· Сельскохозяйственные угодья – земельные участки, непосредственно предназначенные для выращивания с/х продукции (пашни, пастбища);
· Земли, на которых размещаются объекты инфраструктуры, включая нежилые строения и здания, а также объекты первичной переработки с/х продукции.
По действующему законодательству особенности оборота земель с/х назначения устанавливаются лишь в отношении с/х угодий. Что касается других видов с/х земель, включая земли, предоставляемые для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства, то оборот этих земель осуществляется по общим правилам, предусмотренным гражданским законодательством.
Итак, мы видим, что для земель с/х назначения характерны следующие ресурсы: возможность использования почв для выращивания с/х продукции, а также поверхности для размещения соответствующих объектов.
2. Земли населённых пунктов . К этим землям относятся все земли в пределах городской или поселковой черты, т.е. внешней границы, отделяющей земли населённых пунктов от земель других категорий. Эта черта устанавливается законами субъектов РФ, а в Москве и Санкт-Петербурге – федеральным законом, поскольку в этом случае черта населённого пункта совпадает с границей субъекта федерации, хотя с точки зрения административного режима те же земли в пределах городской черты Москвы и СПб включают в себя и другие населённые пункты и т.н. межселенные территории. Хотя с точки зрения правового режима, устанавливаемого земельным законодательством, это всё земли населённого пункта.
Правовой режим земель населённых пунктов регулируется актами градостроительного планирования, к которым относятся:
· Генеральный план по развитию населённого пункта,
· Правила землепользования и застройки.
Особенность регулирования состоит в том, что земли населённых пунктов делятся на функциональные зоны, в соответствии с которыми устанавливается разрешённое использование земельных участков. Выделяют, в частности, жилые зоны, общественно-деловые зоны, зоны размещения объектов промышленности, зоны с/х использования. По сути, внутри зонирования содержатся практически все категории земель. Так что населённый пункт, по сути, включает в себя самые разнообразные земельные участки. Это зонирование и определяет правовой режим использования земельных участков в пределах населённого пункта. Более того, в соответствии с этими зонами предъявляются определённые требования не только к использованию земельного участка, но и к объектам недвижимости, возводимым на территории населённого пункта. Например, требования высотности.
3. Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны и безопасности и земли иного специального назначения . На самом деле это все земли, которые не используются, хотя могут использоваться в с/х целях. Они предназначены для размещения определённых объектов, для осуществления несельскохозяйственной и неводохозяйственной деятельности за пределами населённого пункта. Это размещение объектов промышленности, оборонных объектов, объектов транспорта.
Особенность этих земель заключается в том, что их целевое назначение это, прежде всего, использование земли как поверхности для размещения соответствующих объектов.
Некоторые виды объектов за собой тянут ещё и определённый режим использования не только данной территории, но и прилегающих территорий: например, отдельные виды объектов высокого класса опасности, которые требует установления рядом с собой санитарно-защитных зон.
4. Земли особо охраняемых территорий и объектов . Это земли, на которых располагаются особо охраняемые природные объекты, а также памятники истории и культуры, объекты культурного наследия. Здесь тоже нужно понимать, что к ним относятся земли, на которых размещаются соответствующие объекты. Есть глубокое заблуждение, когда в состав земель особо охраняемых природных территорий включают и охранные зоны данных объектов. Охранные зоны могут, как входить в состав соответствующих земель, так и быть обременением, которое устанавливается в отношении использования иных категорий земель.
5. Земли лесного фонда. К ним относятся лесные участки, находящиеся в федеральной собственности и занятые произрастающей древесно-кустарниковой растительностью, а также лесные участки, предназначенные для размещения объектов лесной инфраструктуры, временные склады и другие сооружения. Здесь необходимо иметь в виду, что понятие лесного участка и понятие земель лесного фонда – это понятия земель, полностью не совпадающие. Т.е. за пределами земель лесного фонда также существуют лесные участки, которые могут входить в состав земель с/х назначения, в состав земель обороны и безопасности. Например, пограничные зоны. На них могут быть лесные участки, но они относятся к землям обороны. Земли населённых пунктов тоже могут включать в себя лесные участки – городские леса, но у них другой режим. Т.е. особенность земель лесного фонда заключается в том, что, это, прежде всего, это учётные величины. Это земельные участки, находящиеся в федеральной собственности в качестве учётной категории входящие в состав земель лесного фонда.
Когда писалась последняя редакция ЛК РФ, то пытались сформулировать понятие леса. Как мы будем определять, что такое лес? В старом ЛК это понятие включало в себя практически весь биогеоценоз на данной территории: растительность, почву, животные, микроорганизмы. Т.е. лес был очень сложен как правовая категория, но с естественно-научной точки зрения это было правильно.
Особенность природных объектов состоит в том, что они меняются, а право требует формальной определённости. Природа же неформальна.
6. Земли водного фонда . Это земли, на которых расположены водные объекты, а также земли, на которых располагаются гидротехнические сооружения. К последним относятся все искусственно созданные сооружения, направленные на изменение водного режима (дамбы, плотины, ГЭС и т.п.)
7. Земли запаса . К землям запаса относятся все земли, которые не закреплены на титульном праве за кем-либо. Здесь есть известное противоречие, также как оно есть и во многих других категориях. К землям запаса не относятся земли фондов перераспределения сельскохозяйственных земель (при характеристике сельскохозяйственных земель мы упоминали, что к сельскохозяйственным землям относятся не только земли, используемые для ведения сельского хозяйства, но и предназначенные для этих целей – земли т.н. фондов перераспределения земель, а таковыми землями являются земельные участки, которые были изъяты ранее, земельные участки, относящиеся к т.н. невостребованным земельным долям и т.д.).
Нужно сказать, что земли запаса – это достаточно большая часть земель, это земли, которые относятся к земельному фонду Крайнего Севера, которые не относятся к землям лесного фонда и не используются для каких-либо целей.
Это не значит, что эти земли не могут использоваться: они используются в рамках т.н. общего пользования .
Категории земель крайне неоднородны, и по сути, это те или иные вариации, связанные с использованием того или иного ресурса. Они подчинены либо цели использования, либо в зависимости от объекта, расположенного на данной территории, либо от свойств самих земельных участков. Соответственно, основным способом отнесения земель к той или иной категории, являются акты планирования. Целевое назначение определяется в рамках государственного кадастрового учёта, кроме того, в соответствии со ст. 8 ЗК характеристика земель в соответствии с их категорией указывается в актах органов исполнительной власти всех уровней о предоставлении земельных участков, в договорах, предметом которых являются земельные участки, в документах государственного кадастрового учёта, в документах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и в иных документах в случаях, установленных законом.
Кроме того, целевое назначение земель выступает в качестве обременения, устанавливаемого публичной властью, ограничение права собственности и иных прав. При переходе прав от одного лица к другому целевое назначение земель сохраняется.
Собственники, а также иные пользователи земельных участков не могут самостоятельно изменить целевое назначение земель. Целевое назначение земель может быть изменено лишь уполномоченным органом публичной власти. По общему правилу перевод земель из одной категории в другую осуществляется в зависимости от принадлежности земельных участков, а также их целевого назначения. Здесь реализуется ещё один принцип земельного права: право власти в земельных отношениях преобладает над правом собственности. В случаях, когда земельные участки принадлежат на праве собственности публичным образованиям, одновременно осуществляется и право собственности, и право власти. соответственно, земли федеральной собственности, их целевое назначение могут быть изменены только Правительством РФ, назначение земель субъектов – ОИВ субъектов РФ, земли в муниципальной собственности: целевое назначение изменяется органами местного самоуправления.
В тех случаях, когда земли находятся в частной собственности, то целевое назначение изменяется органами местного самоуправления за исключением тех случаев, когда речь идет об изменении целевого назначения земель с/х назначения, даже в том случае, если они являются объектами муниципальной собственности. Полномочиями по изменению целевого назначения обладают ОИВ субъектов РФ.
Перевод земель в состав земель населённых пунктов осуществляется посредством изменения или установления границ населённых пунктов. Это нужно понимать, поскольку существуют противоречия: в тех случаях, когда речь идёт о дачных, садовых некоммерческих объединениях граждан, то они располагаются на т.н. межселенных территориях. С другой стороны в соответствии с решением КС РФ и соответствующему закону допускается регистрация по месту жительства на территории соответствующих объединений, т.е. допускается регистрация по месту жительства вне границ населённых пунктов. Другой случай возможности постоянного проживания людей вне границ населённого пункта – это случай проживания на землях с/х назначения, например, предназначенных для ведения КФХ; служебные земельные наделы.
Порядок перевода земель и земельных участков из одной категории в другую устанавливается ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». Причём этот закон устанавливает порядок и процедуры изменения целевого назначения как земель, так и земельных участков, определяет состав документов, направляемых в уполномоченные органы.
Закон устанавливает санкцию за нарушение указанного порядка посредством признания недействительным актов об отнесении земель и земельных участков к той или иной категории, и переводе их из одной категории в другую. Например, если орган местного самоуправления осуществил перевод земель или земельных участков с/х назначения, то такой акт является недействительным. В качестве правового последствия может выступать в т.ч. обязанность сноса строения, которое было построено после такого перевода и другие негативные последствий.
Агапиева Р.И.
Учебное пособие
по МДК.01.01
«Управление территориями и недвижимым имуществом»
ПМ.01 «Управление земельно-имущественным комплексом»
для специальности
СПО 21.02.05 «Земельно-имущественные отношения»
Санкт-Петербург
Организация-разработчик: Санкт Петербургское государственное бюджетное профес-сиональное образовательное учреждение Колледж строительной индустрии и городского хозяйства
Учебное пособие рассмотрено предметной цикловой комиссией колледжа и рекомендовано для использования в учебном процессе - протокол № от. .2017.
Председатель предметной (цикловой) комиссии / С.В.Пименова/
1. СУЩНОСТЬ И ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА.. 8
1.1. Земля как природный ресурс и главное средство производства. 8
1.1.1. Земельные ресурсы России и их использование. 8
1.1.2. Понятие, цели и задачи землеустройства. 9
1.1.3. Землеустройство как социально-экономический процесс. 10
1.2. Виды, формы, принципы и содержание землеустройства. 10
1.3. Городское землепользование в России. Межевание земель. 12
1.4. Особенности землеустроительных процедур урбанизированных территорий. 14
1.5. Земельно-хозяйственное устройство населенных пунктов. 15
2. УСТРОЙСТВО ГОРОДСКИХ ЗЕМЕЛЬ. 16
2.1. Состав городских земель и их функциональное назначение. 16
2.2. Требования, предъявляемые к размещению городских земель. 18
2.3. Порядок и методы установления площади различных категорий городских земель. 19
3. ПРОЕКТИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНО-ХОЗЯЙСТВЕННОГО УСТРОЙСТВА ГОРОДОВ И ПОСЕЛКОВ 21
3.1. Составление проекта земельно-хозяйственного устройства городов и поселков. 21
3.3. Принципы землеустроительного проектирования. 23
3.4. Распределение земель между пользователями. 23
3.5. Рассмотрение, утверждение и перенесение проекта в натуру. 24
3.6. Графические и текстовые материалы проекта. 25
3.7. Прогнозные и предпроектные землеустроительные разработки. 25
4. ОСНОВЫ ВНУТРИХОЗЯЙСТВЕННОГО ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА.. 28
4.1. Понятие и задачи внутрихозяйственного землеустройства. Разновидности и типы.. 28
4.2. Назначение, принципы и задачи землеустройства административного района. 29
5. ПОНЯТИЕ ГОСУДАРСТВЕННОГО УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЕМ... 32
5.2. Формы и методы государственного управления землепользованием.. 33
6. ОРГАНЫ, ОСУЩЕСТВЛЯЮЩИЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ УПРАВЛЕНИЕ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЕМ 35
6.1. Органы общей компетенции и органы специальной компетенции. 35
6.2. Правовые функции государственного управления землепользованием.. 36
7. ЗЕМЕЛЬНО-ИМУЩЕСТВЕННЫЙ КОМПЛЕКС КАК ОБЪЕКТ РЕГУЛИРОВАНИЯ.. 39
7.1. Земельно-имущественный комплекс: понятие и классификация. Тройственная составляющая ЗИК 39
7.2. Условия и принципы регулирования земельно-имущественных отношений. 40
7.3. Механизм регулирования земельно-имущественных отношений в рыночной системе хозяйствования 41
7.4. Основные функции государственной системы управления земельно-имущественным комплексом 43
8. НАУЧНЫЕ МЕТОДИЧЕСКИЕ И ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ СОЗДАНИЯ И ВЕДЕНИЯ КАДАСТРОВ 45
8.1. Типы классификаций кадастров. 45
8.2. Основное содержание и назначение Государственного кадастра недвижимости (ГКН) 47
8.3. Состав и классификация документов по ведению государственного кадастра недвижимости 49
8.4. Структура Государственных органов управления Государственным кадастром недвижимости 54
8.5. Межведомственные связи, их координация и совершенствование. 56
8.6. Системы идентификации объектов недвижимости, кадастровое деление территорий. 57
8.7. Инвентаризация и межевание земель населенных пунктов. 60
8.8. Кадастровая информация: сбор, хранение, анализ, актуализация кадастровой информации. 63
8.9. Реестр собственников земельных участков (налогоплательщиков), единый реестр земельных участков (земель) 64
8.10. Положения природного и экологического блоков в системах кадастров, их влияние на экономические и правовые основы.. 65
9. ГЕОГРАФИЧЕСКИЕ И ЗЕМЕЛЬНО-ИНФОРМАЦИОННЫЕ СИСТЕМЫ... 68
9.1. Автоматизированная информационная система кадастра. 68
9.2. Базы данных. 69
9.3. СУБД, их функции и структура. Основные характеристики современных СУБД.. 70
9.4. Системы защиты кадастровой информации. 72
10. МЕТОДЫ, ПРИЕМЫ И ПОРЯДОК ВЕДЕНИЯ МОНИТОРИНГА ЗЕМЕЛЬ. 75
10.1. Предмет и объект мониторинга. Основные цели и содержание мониторинга земель. 75
10.2. Особенности ведения мониторинга городских земель. 77
10.3. Техническое обеспечение мониторинга земель. 79
10.4. Организация мониторинга земель. 83
10.5. Охрана земель и контроль за состоянием и использованием земель. 84
11. ЗАГРЯЗНЕНИЕ ОКРУЖАЮЩЕЙ СРЕДЫ КАК ГЛОБАЛЬНАЯ ПРОБЛЕМА СОВРЕМЕННОСТИ 86
11.1. Источники и виды техногенного воздействия на окружающую среду. 86
11.2. Характеристика проявления и анализ основных негативных процессов. 90
11.3. Показатели оценки состояния атмосферы, водных объектов, рельефа, почв, растительности 93
11.4. Окружающая среда и техногенные воздействия. 95
11.4.1. Влияние функциональных зон на экологические ситуации. 95
11.4.2. Устойчивые компоненты окружающей среды к техногенному воздействию.. 97
12. ЭКОЛОГИЧЕСКОЕ НОРМИРОВАНИЕ ВОЗДЕЙСТВИЙ НА ОКРУЖАЮЩУЮ СРЕДУ.. 101
12.1. Нормирование в области охраны окружающей среды.. 101
12.2. Государственный экологический мониторинг. 104
12.2.1. Экологический мониторинг, виды мониторинга. 104
12.2.2. Экологический контроль и экологическая экспертиза. 107
12.2.3. Оценка экологического риска. 108
12.3. Организация мониторинга земельных ресурсов. 109
12.3.1. Мониторинг земельных ресурсов. Понятие, задачи, уровни организации. 109
12.3.2. Виды наблюдений при ведении мониторинга земель. 110
12.3.3. Подсистемы мониторинга земель в соответствии с категориями земель. 110
12.3.4. Объекты и процессы оценки и прогноза при мониторинге земель. 111
13. ОХРАНА ОКРУЖАЮЩЕЙ СРЕДЫ КАК ОДНА ИЗ ВАЖНЕЙШИХ СОВРЕМЕННЫХ ЗАДАЧ ЧЕЛОВЕЧЕСТВА.. 112
13.1. Основные принципы охраны окружающей среды и основные механизмы природоохранной деятельности. 112
13.2. Природопользование в Российской Федерации. 115
13.2.1. Основы рационального природопользования. 115
13.2.2. Безотходные и малоотходные производства, основные принципы их создания. 115
13.2.3. Безотходное потребление. 116
14. ОХРАНА И РАЦИОНАЛЬНОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬ. 117
14.1. Использование и охрана земельных ресурсов. 117
14.1.1. «Земельные ресурсы» и классификация земель по их целевому назначению.. 117
14.1.2. Современные проблемы охраны земель. 117
14.1.3. Показатели оценки использования земель. 119
14.1.4. Пути повышение эффективности использования земель. 119
14.2. Управление использованием и охраной земельных ресурсов. 119
14.2.1. Государственное регулирование использования и охраны земельных ресурсов. 119
14.2.2. Система государственных органов, осуществляющих функции государственного регулирования использования и охраны земельных ресурсов. 121
14.3. Промышленное освоение земельных ресурсов. 122
14.3.1. Охрана и использование земельных ресурсов при промышленном освоении. 122
14.3.2. Нарушение и восстановление земель. 123
14.3.3. Рекультивация нарушенных земель. 124
14.3.4. Мелиорация, использование мелиоративных земель. 124
15. ПОНЯТИЕ, ПРЕДМЕТ, МЕТОД ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ И ЗАДАЧИ ПРАВОВЫХ ОСНОВ ЗЕМЕЛЬНО-ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ.. 127
15.1. Земельное право – самостоятельная отрасль российского права. 127
15.1.1. Понятие, предмет и методы земельного права. 127
15.1.2. Проблемы развития и регулирования земельных отношений. 128
15.1.3. Элементы и принципы земельных отношений. 129
15.2. Правовое регулирование земельных отношений. 130
15.2.1. Конституционные и специальные принципы земельного законодательства. 130
15.2.2. Земельно-правовые нормы и земельные правоотношения. Их классификация. 132
15.2.3. Институт земельного права. 134
15.3. Правовые основы управления земельными ресурсами. 135
15.3.1. Система правовых и административных мер, направленных на организацию управления земельными ресурсами и их использованием.. 135
15.3.2. Субъекты и объекты земельных правоотношений. 137
15.4. Правовое использование земель на территории Российской Федерации. 138
15.4.1. Формы собственности на землю.. 138
15.4.2. Правовой режим использования земель на территории РФ.. 140
15.4.3. Отношения хозяйственного использования земель. 141
16. ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ЗЕМЕЛЬ И ИХ ПРАВОВАЯ ОХРАНА.. 143
16.1. Правовой режим использования и охраны земель. 143
16.1.1. Понятие, признаки и сущность правового режима земель. 143
16.1.2. Принципы использования и охраны земель. 144
16.1.3. Правовое регулирование использования и охраны земель на федеральном и региональном уровне. 145
16.2. Правовые аспекты в области охраны окружающей среды.. 145
16.2.1. Единство правового режима земель. 145
16.2.2. Компетенция РФ, субъектов РФ и органов местного самоуправления в сфере охраны окружающей среды.. 145
16.3. Система и сфера деятельности федеральных органов исполнительной власти в области охраны земель, окружающей среды и природопользования. 149
16.3.1. Система органов общего управления. 149
16.3.2. Система органов специального управления. 150
16.3.3. Система органов ведомственного управления. 150
16.4. Назначение земель в Российской Федерации. 151
16.4.1. Целевое назначение земель и состав земель в Российской Федерации. 151
16.4.2. Перевод земель с одной категории в другую.. 151
16.5. Контроль за соблюдением земельного законодательства, охраной и использованием земель (земельный контроль) 155
17. ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ СПОРОВ И ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА НАРУШЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА.. 157
17.1. Земельные правонарушения и их ответственность. 157
17.1.1. Понятие и виды земельных правонарушений. 157
17.1.2. Нормативное регулирование ответственности за нарушение земельного законодательства 157
17.1.3. Понятие и виды юридической ответственности в области земельного права. 158
17.2. Земельные споры.. 160
17.2.1. Общая характеристика земельных споров. 160
17.2.2. Виды и классификация. 161
17.3. Судебный порядок разрешения земельных споров в судах общей юрисдикции и в арбитражном суде 162
18. ЛАНДШАФТНОЕ ПРОЕКТИРОВАНИЕ.. 165
18.1. План-анализ территории и типовое проектное задание. Съемка участка........................165
19. ИНЖЕНЕРНАЯ ПОДГОТОВКА ТЕРРИТОРИИ.. 178
19.1. Общие положения по инженерной подготовке территории объекта ландшафтной архитектуры 178
19.2. Системы осушения на территории объекта ландшафтной архитектуры.. 180
19.3. Искусственное повышение поверхности. Восстановление нарушенных территорий. 182
20. ГИДРОТЕХНИЧЕСКОЕ ОБУСТРОЙСТВО ЛАНДШАФТА.. 185
20.1. Основные гидротехнические объекты в ландшафтном строительстве. 185
20.2. Садовые водоемы, водотоки, фонтаны. Схема подачи воды.. 186
20.3. Подсветка элементов сада. 188
20.4. Технологии очистки водоемов. 190
21. ОЗЕЛЕНЕНИЕ ОБЪЕКТОВ ЛАНДШАФТНОЙ АРХИТЕКТУРЫ... 193
21.1. Подготовка территории объекта для ведения озеленительных работ. 193
21.2. Функции растений в композициях. Разновидности посадочных мест. 194
22. СТРОИТЕЛЬСТВО И ЭКСПЛУАТАЦИЯ ОБЪЕКТОВ ЛАНДШАФТНОЙ АРХИТЕКТУРЫ... 196
22.1. Плоскостные элементы архитектуры: мощение, его виды, особенности. 196
22.2. Преобразование рельефа. Назначение и классификация малых архитектурных форм.. 199
22. ОСНОВЫ КОМПОЗИЦИИ.. 206
22.1. Методы, принципы и средства ландшафтного дизайна. 206
22.2. Основные понятия композиции. Единство и взаимосвязь элементов композиции. 207
ЛИТЕРАТУРА ДЛЯ САМОСТОЯТЕЛЬНОЙ РАБОТЫ…………………………………………209
1. СУЩНОСТЬ И ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА
УСТРОЙСТВО ГОРОДСКИХ ЗЕМЕЛЬ
Требования, предъявляемые к размещению городских земель
Требования, предъявляемые к размещению городских земель, устанавливаются градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны индивидуально, в соответствии с правилами землепользования и застройки.
Градостроительные регламенты устанавливаются с учетом:
– фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны;
– возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства;
– функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований;
– видов территориальных зон;
– требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов.
Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования.
Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.
Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель лесного фонда, земель, покрытых поверхностными водами, земель запаса, земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, земельных участков, расположенных в границах особых экономических зон.
2.3. Порядок и методы установления площади
различных категорий городских земель
В соответствии с Земельным кодексом РФ к землям городских земель относятся земли в пределах их черты. В состав земель городов могут входить земли:
1. Жилой и общественной застройки – застроенные и предназначенные для застройки жилыми, культурно-бытовыми, административными, культовыми и иными зданиями и сооружениями.
2. Общего пользования – занятые площадями, проездами, улицами, дорогами, набережными, парками, лесопарками, скверами, водоемами, пляжами и другими объектами, предназначенными для удовлетворения нужд населения.
3. Промышленной и коммунально-складской застройки – занятые промышленными, коммунально-складскими и иными производственными объектами.
4. Транспорта, связи, инженерных коммуникаций – занятые сооружениями железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, магистралями инженерной инфраструктуры и связи.
5. Природно-заповедного, природоохранного , оздоровительного, рекреационного и историко-архитектурного назначения – занятые памятниками природы, лесами, природными парками, заповедниками, земли предназначенные для массового отдыха населения и туризма, земли на которых расположены памятники истории и культуры, достопримечательные места.
6. Водоемов и акваторий – занятые реками, естественными и искусственными водоемами и акваториями, водоохранными зонами, гидротехническими водохозяйственными сооружениями.
7. Сельскохозяйственного использования – занятые сельскохозяйственными угодьями (пашни, сенокосы, пастбища, залежи), многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), а также объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.
8. Военных объектов и режимные зоны .
9. Резервные – не вовлеченные в градостроительную деятельность и иные.
10. Иные земли разрешенного использования могут устанавливаться органом местного самоуправления, выделяемые с учетом функциональных зон и особенностей использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Порядок установления площади различных категорий городских земель устанавливается генеральным планом, правилами землепользования и застройки в соответствии с градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны и различной категории городских земель индивидуально, методом проектирования.
Все здания, строения и сооружения при проектировании имеют свое целевое назначение. Соответственно, земельный участок под содержание конкретного объекта недвижимого имущества имеет то же целевое назначение, что и здание в соответствии с разработанной проектной документацией. Проектировщик, проектируя здание на городских землях, руководствуется правилами федерального документа СНиП (строительные нормы и правила), а также ведомственными документами субъектов РФ.
Подготовка проектной документации включает в себя:
– получение архитектурно-планировочного задания (АПЗ) – выдается органом местного самоуправления;
– подготовку архитектурного проекта (основные требования определены Постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 № 87 «О составе разделов проектной документации и требования к их содержанию». Проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем);
– проведение инженерных изысканий (включают в себя инженерно-геодезические, инженерно-экологические и другие исследования);
– экспертизу проектной документации (оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, в т.ч. санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям).
Подготовка проектной документации может осуществляться по заданию:
– заказчика;
– застройщика;
– на основании федеральной целевой программы;
– на основания решения Президента РФ;
– на основания решения Правительства РФ,
– на основания решения органов государственной власти субъектов РФ,
– на основания решения органов местного самоуправления в соответствии с их полномочиями.
Непосредственно подготовкой проектной документации занимается:
– проектная организация;
– проектно-строительная организация;
– физические лица, с которыми заключается договор подряда на выполнение проектных работ.
3. ПРОЕКТИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНО-ХОЗЯЙСТВЕННОГО УСТРОЙСТВА
ГОРОДОВ И ПОСЕЛКОВ
3.1. Составление проекта земельно-хозяйственного устройства
городов и поселков
Все земли в границах населенного пункта распределяются на земельные участки, застроенные и подлежащие застройке, временно не застроенные, а также земельные участки лесопарковых зон, мест отдыха, сельскохозяйственного использования и др.
Основными объектами земельно-хозяйственного устройства выступают поселения и части поселений, застроенные и незастроенные территории.
Предметом земельно-хозяйственного устройства является изучение процесса комплексного формирования и развития поселений по двум направлениям: градостроительства и землеустройства.
Поэтому земельно-хозяйственное устройство населенного пункта – это социально-экономический, эколого-хозяйственный и административно-правовой процесс, а также система мероприятий по организации использования и охраны земель, созданию благоприятных экологических условий для жизнедеятельности населения, регулированию землепользования и земельных отношений в населенном пункте, по детальному устройству предприятий и хозяйств, окультуриванию ландшафтов поселенческих территорий.
Земельно-хозяйственное устройство осуществляется в комплексе с разработкой проектов городской черты, в состав которых входят основные положения, отражающие социально-экономические запросы общества, в том числе:
– организация мест отдыха и зеленых зон (пляжей, водно-спортивных станций, загородных баз отдыха, набережных и т.д.);
– водоснабжение и канализация (строительство водозабора, водопроводной сети, устройство общегородской канализационной сети, размещение очистных сооружений и т.д.);
– инженерная подготовка территории (благоустройство оврагов с устройством прудов, укреплением берегов и т.д.);
– организация тепличных комплексов;
– использование пищевых отходов;
– организация и обустройство кладбищ и скотомогильников, мест обезвреживания мусора и жидких нечистот.
Основные положения проекта городской черты содержат данные баланса земель в пределах проектируемой городской черты и характеристику включаемых земель.
Графический материал включает:
– план современного использования земель населенного пункта;
– схему земельно-хозяйственного устройства незастроенных территорий поселений.
Схемы (проекты) земельно-хозяйственного устройства городских поселений являются перспективными планами использования земель городов, не подлежащих застройке или временно не застраиваемых. Назначение данных проектов предусматривает две стадии подготовки:
– 1-я стадия – разработка плана земельно-хозяйственного устройства;
– 2-я стадия – разработка детального проекта земельно-хозяйственного устройства территории города.
Разработка плана земельно-хозяйственного устройства
План земельно-хозяйственного устройства поселения содержит основные положения по использованию земель, освоению и эксплуатации территорий населенных пунктов, а также задание и графические материалы (схемы) инженерной подготовки территории. План земельно-хозяйственного устройства поселения составляется на основе выявления земель, не предназначенных под застройку и временно не застроенных территорий. Мероприятиями плана определяется распределение земельных угодий населенных пунктов по назначению, видам и срокам использования между землевладельцами и землепользователями.
Само земельно-хозяйственное устройство направленно на совершенствование сложившейся организации использования городских земель, дальнейшее развитие территорий, ранее не задействованных в градостроительной деятельности, с учетом модульного принципа в общей их организации, функциональности, целевом использовании, застройке и благоустройстве.
Существуют две стадии проектирования земельно-хозяйственного устройства городов и рабочих поселков:
1. План земельно-хозяйственного устройства городов и рабочих поселков, содержащий основные положения по использованию, освоению и эксплуатации городских и поселковых территорий, с графическим проектом организации этих территорий, а также плановые задания и графические схемы инженерной подготовки территорий.
2. Детальные проекты земельно-хозяйственного устройства городов и рабочих поселков, состоящие из проектов внутрихозяйственного устройства лесопарковых зон, парков культуры и отдыха, садов, плодоовощных и других хозяйств, а также технических проектов по строительству сооружений инженерной подготовки территорий и проведению агротехнических, мелиоративных и других мероприятий на землях городов (рабочих поселков).
Если объединить 1 и 2-ю стадии подготовки проекта земельно-хозяйственного устройства, то можно сказать, что он содержит:
– порядок и последовательность осуществления мероприятий по земельно-хозяйственному устройству города (рабочего поселка);
– распределение земель по отдельным землепользователям;
– использование земель при расширении города (рабочего поселка) под жилищное, промышленное, транспортное и прочее строительство;
– использование земель под строительство санаториев, домов отдыха и дачных поселков;
– использование земель для нужд коммунального обслуживания населения (насосные станции, водозаборы, очистные сооружения, поля орошения, поля ассенизации и запахивания, кладбища);
– устройство зеленых насаждений, лесопарков, парков культуры и отдыха, садов и организацию питомников, оранжерей семенных и цветочных хозяйств;
– использование сельскохозяйственных угодий для организации совхозов, подсобных хозяйств предприятий, коллективных и индивидуальных огородов, садово-ягодных и парниково-тепличных хозяйств, пастбищ, рыбных хозяйств и прочих;
– мелиоративные и другие мероприятия по инженерной подготовке территории.
Регламентирующие документы.
– Указ Президента Российской Федерации от 25.12.2008 г. № 1847 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии»;
– Постановление Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 № 457 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии»;
– Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 28.02.2011 № П/52 «Об утверждении Регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии».
Положения настоящего Федерального закона «О ГКН» не применяются в отношении участков недр, воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов, предприятий как имущественных комплексов.
Положения настоящего Федерального закона применяются в отношении подземных сооружений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Правовую основу регулирования кадастровых отношений составляют:
– Конституция Российской Федерации;
– Гражданский кодекс Российской Федерации;
– Земельный кодекс Российской Федерации;
– Лесной кодекс Российской Федерации;
– Водный кодекс Российской Федерации;
– Градостроительный кодекс Российской Федерации;
– Жилищный кодекс Российской Федерации.
Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» регулирует отношения, возникающие в связи с ведением государственного кадастра недвижимости, осуществлением государственного кадастрового учета недвижимого имущества и кадастровой деятельности (далее – кадастровые отношения).
Кадастровый учёт и ведение государственного кадастра недвижимости осуществляются Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии.
Федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим свою деятельность в области ведения государственного земельного кадастра , являлось Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость) . В соответствии с Указом Президента РФ от 25 декабря 2008 г. № 1847 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» упразднено.
Ведение государственного кадастра недвижимости осуществляется на основе принципов единства технологии его ведения на всей территории Российской Федерации для:
– обеспечения общедоступности и непрерывности актуализации содержащихся в нем сведений,
– сопоставимости кадастровых сведений со сведениями, содержащимися в других государственных информационных ресурсах.
Кадастровым учётом называются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с соответствующими его характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее – уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ сведений о недвижимом имуществе.
Ведение базы данных объектов недвижимости осуществляют с использованием автоматизированных информационных систем (класс АИС). Системы данного класса часто строятся на основе геоинформационных систем (ArcGIS
MapInfo).
Пользователями таких систем обычно выступают:
– землеустроительные организации;
– государственные учреждения кадастра недвижимости (отделения Роснедвижимости);
– городские муниципалитеты;
– агентства недвижимости и другие частные компании, имеющие дело с большим количеством недвижимости.
8.3. Состав и классификация документов
по ведению государственного кадастра недвижимости
Документы земельно-кадастровой документации подразделяются на:
1. Основные.
2. Вспомогательные.
3. Производные.
Основные документы земельно-кадастровой документации подразделяются на:
– единый государственный реестр земель;
– дежурные кадастровые карты (планы);
– кадастровые дела.
Назначение основных документов и их полное и сокращенное наименование приведены в таблице 1.
Таблица 1
Основные документы земельно-кадастровой документации
| Полное наименование | Сокращенное наименование | Основное назначение |
| Единый государственный реестр земель | ЕГРЗ | Проведение государственного кадастрового учета земельных участков |
| Дежурная кадастровая карта (план) | ДКК | Документирование актуальных сведений о границах земельных участков, учтенных в ГРЗКР (государственный реестр земель кадастровых округов кадастрового района) |
| Кадастровое дело | КД | Организация архивного хранения совокупности документов, на основании которых проводится государственный кадастровый учет, и формируются сведения в ГРЗ КР (государственный реестр земель кадастровых районов) и ДКК (дежурные кадастровые карты) |
Вспомогательные документы земельного кадастра подразделяются на:
– книги учета входящих документов;
– книги учета выданных сведений;
– каталоги координат опорной межевой сети.
Производные документы земельного кадастра подразделяются на:
– кадастровые планы земельных участков (выписки из ГКН) в объеме, соответствующем характеру запрашиваемых сведений;
– справки в налоговую инспекцию, выдаваемые по согласованному регламенту;
– перечни земель, находящихся в собственности Российской Федерации и муниципальных образований;
– статистические отчеты;
– производные кадастровые карты (планы);
– другие справочные и аналитические документы.
Единый государственный реестр земель и кадастровые дела подлежат вечному хранению, их уничтожение и изъятие не допускаются.
Земельно-кадастровая документация ведется на бумажных и электронных носителях, приоритет отдают записям на бумажных носителях.
Основные документы земельного кадастра подлежат страхованию в установленном порядке.
Единый государственный реестр земель (ЕГРЗ) содержит сведения о существующих и прекративших существование земельных участках и включает.
В Едином государственном реестре земель РФ (ЕГРЗ) содержатся следующие основные сведения о земельных участках:
– кадастровые номера;
– местоположение (адрес);
– площадь;
– описание границ земельных участков, их отдельных частей;
– зарегистрированные в установленном порядке вещные права ограничения (обременения);
– экономические характеристики, в том числе размеры платы за землю;
– качественные характеристики, в том числе показатели состояния плодородия земель для отдельных категорий земель;
– наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками.
Моментом возникновения или моментом прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель (ЕГРЗ).
Кадастровое дело (КД) представляет собой совокупность скомплектованных в установленном порядке документов, подтверждающих факт возникновения или прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета.
Документы, содержащиеся в кадастровом деле, являются основанием для внесения соответствующих сведений о земельном участке в Государственный реестр земель кадастрового района.
Кадастровое дело (КД) открывается на каждый земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет. В дело помещаются все документы, на основании которых в учетные формы ГРЗ КР занесены сведения о земельных участках, а также копии документов, подготовленных по заявкам о выдаче информации.
Кадастровое дело состоит из двух разделов:
1. Раздел документов.
2. Геодезический раздел.
Раздел документов включает заявление, выписки из ЕГРП, выписки из БТИ, выписки из ГКН, правоустанавливающие документы, протокол согласования границ земельного участка и др.
Геодезический раздел включает каталоги координат точек границ объектов учета, каталог координат точек или углов других объектов недвижимости, точки границ выделяемых на земельном участке зон обременений и иных зон, кадастровый план объекта учета, документы, подтверждающие получение координат.
Кадастровое дело идентифицируется кадастровым номером земельного участка. При ликвидации земельного участка или при отказе в регистрации прав на него, кадастровое дело закрывается.
Состав и структура кадастровых дел:
– опись документов КД;
– заявление о постановке на кадастровый учет;
– копии правоустанавливающих документов, заверенные в установленном законом порядке;
– план формирования земельного участка (ЗУ);
– акт проверки результатов межевания и формирования ЗУ;
– выписка из ГКН;
– выписка из ЕГРП;
– выписка из БТИ;
– межевое дело;
– другие документы.
Вспомогательные документы ГКН:
1. Книги учета входящих документов используется для регистрации входящих документов, являющихся основанием для:
– проведения государственного кадастрового учета;
– внесения изменений в сведения государственного земельного кадастра;
– подготовки выписок из ГКН и другой производственной информации.
В кадастровом районе ведутся следующие книги учета:
– книга регистрации заявок на кадастровый учет земельных участков;
– книга учета поступивших выписок из ЕГРП (справок о правах);
Книги учета документов ведется на бланках установленной формы.
2. Книга учета выданных сведений используется для регистрации исходящих документов, выдаваемых заявителям в соответствии с их заявками, а также предоставляемых другим организациям кадастрового района и/или округа по установленному регламенту.
Книга учета выданных сведений ведется на бланках установленной формы.
3. Каталог координат опорной межевой сети представляет собой документ, включающий описание местоположения пунктов опорной межевой сети, значения их координат и способы их определения.
Каталог координат опорной межевой сети ведется на бланках установленной формы.
Производные документы ГКН:
1. Кадастровые планы земельных участков (выписки из ЗК) представляют собой сложные документы, состоящие из совокупности форм, для заполнения которых используются бланки установленного образца.
Информация, включаемая в кадастровые планы земельных участков, формируется в объеме, соответствующем характеру запрашиваемых сведений.
Природные ресурсы – это компоненты природной среды, природные и природно-антропогенные объекты, которые используются или могут быть использованы при осуществлении хозяйственной или иной деятельности в качестве источников энергии, продуктов производства и предметов потребления и имеют потребительскую ценность .
Это средства существования людей не созданные их трудом, а находящиеся в самой природе. Главная особенность природных ресурсов, отличающая их от других естественных условий жизни человека, – их непосредственная вовлеченность в процессы хозяйственной деятельности (рис. 1.1).
Рис.1.1. Схематическое изображение положения природных ресурсов в природной и социально-экономической сферах
По своей материальной форме природные ресурсы– это конкретные предметы и силы природы, развитие которых, их свойства и размещение соответствуют тем или иным естественным закономерностям. По социально-экономическому содержанию они представляют собой потребительные стоимости; их полезность определяется развитием потребностей и возможностей общества.
Природные ресурсы классифицируют по их использованию (производственные, здравоохранительные, эстетические и т. д.) и по принадлежности к тем или иным компонентам природы (земельные, лесные, водные, минеральные, энергетические и др.).
По характеру взаимодействия с человеком природные ресурсы обычно делят на две категории: исчерпаемые и неисчерпаемые (рис. 1.2). Разделяющая их грань является условной. Практически неисчерпаемыми называются ресурсы, существование которых не ограничено временными рамками. При любой степени интенсивности их потребления количество, находящееся в распоряжении человечества, не уменьшается или уменьшается столь незначительно, что на практике этой величиной можно пренебречь. К таким ресурсам относятся солнечная радиация, гидро- и ветроэнергетический потенциал и др.
Рис. 1.2.Классификация природных ресурсов
Исчерпаемыми, но возобновляемыми (или условно неограниченными) являются ресурсы, в основе которых лежат элементы естественной среды, способные к самовозобновлению. Состояние этих ресурсов зависит от степени и интенсивности их использования. Они могут существовать, пока интенсивность их самовозобновления превышает интенсивность производственного потребления, К таким ресурсам относятся, например, объекты фауны, флоры, запасы чистой воды.
Исчерпаемые природные ресурсы подразделяют на невозобновимые , относительно возобновимые и возобновимые .
К невозобновимым природным ресурсам относятся, в частности, полезные ископаемые, так как после добычи и использования они не могут быть восстановлены. Это ресурсы, использование которых однократно и ограничено во времени. Естественные элементы, составляющие их основу, практически не обладают способностью к самовозобновлению. Такие природные ресурсы сокращаются с первых шагов развития общественного производства и заканчиваются на определенном этапе .
Отнесение земельных ресурсов к относительно возобновимым природным ресурсам обусловлено двумя причинами: с одной стороны, пространство и поверхность земли невозобновимы, с другой стороны, рациональная деятельность человеческого общества имеет практически неограниченные возможности воспроизводства производительной способности земли. С землей органично связаны многие виды ресурсов и целые комплексы природных условий. Поэтому необходимо разделить ее свойства на две группы: воспроизводимые и невоспроизводимые.
Воспроизводимыми характеристиками считаются плодородие почв, водный режим, геоботанические и гидрографические условия. Невоспроизводимыми являются многие ландшафтные характеристики, показатели рельефа и ряд других .
К возобновимым природным ресурсам относят растительный и животный мир; по мере использования они могут восстанавливаться.
К неисчерпаемым относятся космические ресурсы (солнечная радиация, морские приливы и др.), климатические (тепло и влага атмосферы, энергия ветра), водные (энергия рек и т. п.) .
Земля характеризуется помимо почвенного покрова пространством, рельефом, растительностью, недрами и водами. Земельные ресурсы рассматриваются в качестве производного понятия от термина «земля» и представляют собой разновидность относительно возобновимых природных ресурсов, используемых в процессе общественного производства.
Земельные ресурсы – это земли, которые используются или могут быть использованы в отраслях народного хозяйства . Все земли планеты, того или иного государства, административно-территориального образования образуют их земельный фонд.
Земельный фонд подразделяется на виды земель, выделяемые по природно-историческим признакам, состоянию и характеру использования.
По состоянию на 1 января 2011 г. общая площадь земельного фонда Республики Беларусь (по данным Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь) составляет 20760, 0 тыс. гектаров .
Структура земельного фонда по видам земель представлена в табл 1.1.
Таблица 1.1. Структура земельного фонда Республики Беларусь
по видам земель (по состоянию на 01.01.2011 г.)
| Виды земель | Площадь | |
| Тыс.га | % | |
| Сельскохозяйственные земли, всего в том числе пахотные | 8897,5 5510,5 | 42,86 26,54 |
| Лесные земли | 8566,7 | 41,27 |
| Земли под: древесно-кустарниковой растительностью | 540,6 | 2,60 |
| болотами | 873,0 | 4,20 |
| водными объектами | 469,8 | 2,26 |
| дорогами и транспортными коммуникациями | 392,1 | 1,89 |
| улицами, площадями и иными местами общего пользования | 147,0 | 0,71 |
| застройкой | 344,0 | 1,66 |
| Нарушенные земли | 5,4 | 0,03 |
| Неиспользуемые земли | 432,2 | 2,08 |
| Иные земли | 91,7 | 0,44 |
| Итого: | 20760,0 | 100,0 |
Земля как природный ресурс представляет собой прежде всего компонент географической оболочки нашей планеты (ландшафтной сферы) – внешнего слоя, в котором соприкасаются и взаимодействуют литосфера, биосфера и атмосфера. Качественное отличие этой оболочки заключается в наличии различных видов свободной энергии, органического мира, осадочных пород, почвенного покрова, в существовании человеческого общества.
Землю как природный ресурс изучают с позиций экологии и ландшафтоведения. Сущность экологического подхода заключается в изучении взаимодействия человека с окружающей средой. Ландшафтный подход в использовании земельных ресурсов основан на учете объективно существующих и научно доказанных фундаментальных положений о земле как сложной географической системе. Термин «ландшафт» был введен в научный оборот немецким географом А. Гоммейером в 1805 г. и буквально означает «картина природы, пейзаж» .
В настоящее время под ландшафтом понимают генетически однородный природно-территориальный комплекс, характеризующийся относительным единством рельефа (с образующими его породами), почвы, климата, вод, живых организмов. Человек своей деятельностью воздействует на ландшафт. Все живые организмы и их группировки (биологические системы) являются естественным компонентом любого ландшафта. В компонентах неживой природы происходит упорядочение потоков вещества и возникает системная интеграция структур. Согласованность функционирования в ландшафте биотических и абиотических частей приводит к тому, что ландшафтная среда обитания оказывается для живых организмов совершенно необходимой .
Компоненты, образующие природные комплексы, неоднозначны по своей роли в функционировании ландшафтов. Одни из них имеют системообразующее значение в формировании природного комплекса (формируют его основной каркас), другие играют подчиненную роль. На первом месте стоит земля с ее основным свойством – рельефом, затем гидросфера и атмосфера, завершающие звенья этого ряда – растительность и животный мир. Все природные комплексы представляют собой реальные (объективные) пространственные структуры и обладают объективными естественными границами. Границы могут быть линейными или расплывчатыми, стабилизированными или подвижными, выразительными или затушеванными. Лицо любого ландшафта определяют природные комплексы на уровне местностей, фаций и урочищ или которые формируются под преимущественным воздействием экзогенных (внешних) факторов при подчиненном значении эндогенных сил (рис. 1.3) .
Рис. 1.3. Схема иерархии геосистем
Сельскохозяйственная организация территории на основе ландшафтного подхода – это научно обоснованное размещение площадей с различным функциональным назначением и режимом использования. Она основывается на учете природно-географических особенностей ландшафта и практически заключается в том, чтобы определить наилучшее применение земельного фонда к каждой единице ландшафта. Сельскохозяйственная организация территории должна быть дифференцирована по типам и видам ландшафтов .
Части естественного ландшафта, вовлеченные в сельскохозяйственное использование, рассматриваются как различные виды земель, всесторонняя оценка которых должна предшествовать разработке проекта организации территории административного района или хозяйства. При этом предполагается решение следующих вопросов:
Оптимальный выбор видов земель различного сельскохозяйственного назначения;
Определение их правильного площадного соотношения, оптимальных размеров, форм и взаимного расположения с целью обеспечения нормального функционирования всей ландшафтно-земледельческой системы конкретного хозяйства, района с максимальным экономическим и экологическим эффектом;
Выбор наиболее оптимальных видов мелиоративных и природоохранных мероприятий.
Необходимо соблюдать сбалансированное соотношение между эксплуатацией, консервацией и улучшением земель конкретного типа и вида ландшафта.
В настоящее время отсутствует единая система учета ландшафтных региональных различий. При любых намечаемых мероприятиях по освоению земель нельзя забывать о возможных экологических просчетах, которые сводят на нет планируемую выгоду и часто порождают больше проблем, чем решают. Ориентировать сельскохозяйственное производство на максимальную аккумуляцию агроклиматических ресурсов в расчете на единицу затрачиваемой техногенной энергии, обеспечивая при этом минимальную экологическую нагрузку, призвано агроэкологическое районирование, основанное на принципах физико-географического и эколого-экономического районирования. Создание экологически стабильного, антропогенного ландшафта – важнейшая задача организации территории.
Учитывая роль земли как основного природного ресурса в системе земля – человек – производство, необходимо решать следующие задачи:
– осваивать и использовать земельные участки, основываясь на законах природы, соблюдая природное равновесие, не нарушая стабильности (устойчивости) экосистем;
– максимально полно учитывать качественные особенности земельных ресурсов при их использовании (особенно сельскохозяйственном), создавать адаптивное (приспособленное к природным условиям) производство;
– создавать экологически безопасное производство, не разрушающее земельные и другие природные ресурсы, или сводить неблагоприятное воздействие уже действующих производств до экологически безопасного уровня;
– принимать меры по воспроизводству земельных ресурсов, организуя их рациональное использование и охрану.
40. Объекты земельных правоотношений. Деление «земель» на категории.
В соответствии со ст. 6 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ) объектами земельных отношений являются:
1) земля как природный объект и природный ресурс;
земельные участки;
части земельных участков.
Земля как природный ресурс и природный объект в соответствии со ст. 4 Закона РФ «Об охране окружающей среды» является объектом охраны от загрязнения, истощения, деградации, порчи, уничтожения и иного негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности. Отношения по поводу охраны земель имеют публично-правовой характер, поскольку направлены на защиту публичных интересов в области природопользования.
Руководствуясь принципом приоритета охраны земель как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства, следует признать приоритет публично-правовых начал в регулировании земельных отношений.
Согласно ст. 4 ФЗ «Об охране окружающей среды» почвы признаются самостоятельным объектом правовой охраны.
Земля как природный объект характеризуется однородностью. В понятие земель не включаются леса, водные объекты, недра и другие природные объекты, тесно взаимосвязанные с землей.
Земля как природный объект представляет собой территорию, предназначенную для использования в соответствии с установленными целями. Поэтому землю нельзя отделить от недр, лесов, водных объектов и атмосферного воздуха по каким-либо геометрическим параметрам.
Земля - это территория, в пределах которой могут быть расположены иные природные объекты, которые не становятся составной частью земель, несмотря на тесную их взаимосвязь.
^ Земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии со ст. 7 Земельного кодекса земли в РФ по целевому назначению подразделяются на следующие категории:
земли сельскохозяйственного назначения;
земли населенных пунктов;
земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
земли особо охраняемых территорий и объектов;
земли лесного фонда;
земли водного фонда;
земли запаса.
Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается землепользователем самостоятельно, без дополнительных разрешений и согласований.
Перевод земель из одной категории в другую осуществляется в отношении:
1) земель, находящихся в федеральной собственности, - Правительством Российской Федерации;
2) земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, - органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;
3) земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, - органами местного самоуправления;
4) земель, находящихся в частной собственности:
Земель сельскохозяйственного назначения - органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;
Земель иного целевого назначения - органами местного самоуправления.
Порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается федеральными законами.
Перевод земель населенных пунктов в земли иных категорий и земель иных категорий в земли населенных пунктов независимо от их форм собственности осуществляется путем установления или изменения границ населенных пунктов в порядке, установленном настоящим Кодексом и законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности.
Перевод земель иных категорий в земли особо охраняемых территорий и объектов осуществляется путем установления или изменения в порядке, установленном настоящим Кодексом и законодательством Российской Федерации об особых экономических зонах, границ туристско-рекреационной особой экономической зоны.. Для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую заинтересованным лицом подается ходатайство о переводе земель из одной категории в другую или ходатайство о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую (далее также - ходатайство) в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства.
В ходатайстве о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую указываются:
1) кадастровый номер земельного участка;
3) обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую;
4) права на земельный участок.
Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных:
1) с консервацией земель;
2) с созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения;
3) с установлением или изменением черты населенных пунктов;
4) с размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов, за исключением размещения на землях, указанных в части 2 настоящей статьи;
5) с включением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса;
6) со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений (далее - линейные объекты) при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства линейных объектов;
7) с выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов;
8) с добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель;
9) с размещением объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.
Перевод земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения (далее - земли промышленности и иного специального назначения) или земельных участков в составе таких земель в другую категорию осуществляется без ограничений.
Перевод земель особо охраняемых территорий и объектов или земельных участков в составе таких земель в другую категорию осуществляется при наличии положительных заключений государственной экологической экспертизы и иных установленных федеральными законами экспертиз в соответствии с законодательством Российской Федерации об охране окружающей среды в случае, если их использование по целевому назначению ввиду утраты ими особого природоохранного, научного, историко-культурного, эстетического, рекреационного, оздоровительного и иного особо ценного значения невозможно.
Перевод земельного участка из состава земель запаса в другую категорию земель в зависимости от целей дальнейшего использования этого земельного участка осуществляется только после формирования в установленном порядке земельного участка, в отношении которого принимается акт о переводе земельного участка из состава земель запаса в другую категорию земель.
^ 41. Права на землю, их характеристика
Видами прав на земельные участки являются:
1. право собственности;
Собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.
Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.
Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.
Государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований.
^ 2. право постоянного (бессрочного) пользования (у государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, органов государственной власти и органов местного самоуправления);
В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.
Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются
^ 3. право пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования граждан,
Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до введения в действие настоящего Кодекса, сохраняется. Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие настоящего Кодекса не допускается.
Распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству. Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство.
^ 4. аренда (субаренда);
Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды,
По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка,
Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
^ 5. право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут);
Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.
Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков.
Могут устанавливаться публичные сервитуты для:
1) прохода или проезда через земельный участок;
2) использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;
3) размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;
4) проведения дренажных работ на земельном участке;
5) забора воды и водопоя;
6) прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;
7) сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;
8) использования земельного участка в целях охоты и рыболовства;
9) временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;
10) свободного доступа к прибрежной полосе.
Сервитут может быть срочным или постоянным.
Срок установления публичного сервитута в отношении земельного участка, расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, не может превышать срок резервирования таких земель.
^ 6. безвозмездное срочное пользование (у государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, органов государственной власти и органов местного самоуправления).
1) из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, юридическим лицам на срок не более чем один год;
2) из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, иным гражданам и юридическим лицам на основании договора;
3) из земель организаций гражданам в виде служебного надела;
4) из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, религиозным организациям.
^ Ограничения прав на землю.
особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах;
особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких
животных;
Ограничения прав на землю сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу. Эти ограничения прав подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Ограничение прав на землю может быть обжаловано лицом, чьи права ограничены, в судебном порядке.
Согласно Федеральному закону «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения» производство сельскохозяйственной продукции осуществлялось способами, обеспечивающими воспроизводство плодородия земель сельскохозяйственного назначения, а также исключающими или ограничивающими неблагоприятное воздействие такой деятельности на окружающую природную среду, чтобы соблюдались стандарты, нормы, нормативы, правила и регламенты проведения агротехнических, агрохимических, мелиоративных, фитосанитарных и противоэрозионных мероприятий.
^ 43. Основания возникновения и прекращения права землепользования
Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством.
Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются при отказе землепользователя, землевладельца от принадлежащего им права на земельный участок
Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Право безвозмездного срочного пользования земельным участком прекращается по решению лица, предоставившего земельный участок, или по соглашению сторон:
1) по истечении срока, на который земельный участок был предоставлен;
Частный сервитут может быть прекращен по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.
Публичный сервитут может быть прекращен в случае отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен, путем принятия акта об отмене сервитута.
^ Права и обязанности землепользователей.
1. Собственник земельного участка имеет право:
1) использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные карьеры в соответствии с законодательством Российской Федерации;
2) возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
3) проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водные объекты в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями;
4) осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.
5) посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, за исключением случаев, если он передает земельный участок в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение либо безвозмездное срочное пользование;
Лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков,
Права лиц, использующих земельный участок на основании частного сервитута, определяются договором, права лиц, использующих земельный участок на основании публичного сервитута, определяются законом или иным нормативным правовым актом, которыми установлен публичный сервитут.
Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны:
Использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;
Сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством;
Осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами;
Своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами;
Своевременно производить платежи за землю;
Соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
Не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий;
Выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.
Любая деятельность человека - производственная, коммерческая и пр. - неразрывно связана с землей, которая является важнейшими видом и составной частью недвижимости, основой формирования любого недвижимого объекта.
Земля, как и другие объекты недвижимости, характеризуется следующими свойствами: пространственной ограниченностью; невозможностью перемещения без существенного нарушения ее характеристик; тем, что является непременным условием любой хозяйственной и общественной деятельности.
Наряду с общими свойствами, характерными для всех видов недвижимости, земля имеет отличительные, свойственные только ей качества. Это: производительная способность; возможность улучшения качества при рациональном использовании; существенное повышение ценности при изменении целевого назначения.
Прежде всего, земля представляет собой природный ресурс, характеризующийся пространством, рельефом, почвами, водами, недрами, растительным и животным миром. По мере развития производительных сил этот ресурс превращается в объект социально-экономических связей, главное средство производства в сельском хозяйстве и пространственный базис развития и размещения всех отраслей хозяйства, территориальную основу бытия в целом.
Уникальное свойство земли - ее способность с помощью природных сил производить в массовом порядке сельскохозяйственную и другую сырьевую продукцию.
Земля как объект недвижимости проявляется только в том случае, когда определен конкретный земельный массив или участок.
Земельный участок - часть земной территории, которая оборудована и готова к использованию в различных целях.
Земельный участок, находящийся в пользовании физического или юридического лица или группы лиц, имеющий конкретные границы и местоположение, образует землепользование (землевладение). Этими понятиями определяется объем правомочий на землю (собственность, владение и пользование), процесс ее использования. 5.1.2. Земля как экономическая категория
Изначально как природный ресурс земля находит свое экономическое выражение через систему социально-экономических связей и имущественных взаимоотношений между гражданами, их объединениями, органами местного и государственного управления. Это взаимодействие носит название земельных отношений, которые выражаются через макро- и микроэкономику землепользования. При этом многообразие правовых аспектов земельных отношений реализуется через экономические показатели.
Земля как пространственный базис деятельности и объект недвижимости характеризуется социальными и экономическими параметрами. Важнейшие характеристики земельного участка - его размеры и местоположение. Местоположение участка характеризуется его удаленностью от основных инженерных коммуникаций, территориальных центров влияния, наличием дорог и их качеством. В зависимости от различий в размещении ценность земельного участка может многократно различаться.
Непосредственное влияние на ценность земельного участка оказывают его природно-технологические свойства: контурность, рельеф, геология, почвы. В зависимости от этих качеств затраты на освоение и использование земельного участка, а именно прокладку инженерных коммуникаций, строительство зданий и сооружений, их эксплуатацию, будут неодинаковы.
Важная составляющая ценности объекта недвижимости - экологическое состояние как непосредственно участка, на котором расположен объект, так и прилегающих земель.
Правовое содержание землепользования преобразуется в экономические параметры. В зависимости от объема прав на земельный участок - собственность, пользование, аренда - существенно различаются его ценность и стоимость размещенных на участке сооружений. В сельском и лесном хозяйстве земля выступает не только как пространственный базис размещения строительных объектов, но и как главное средство производства. При этом важнейшей экономической характеристикой земель выступает их продуктивность, во
многом зависящая от плодородия почв и инфраструктурного обустройства участка. По признакам плодородия почв выполнено зонирование земель РФ и сформированы почвенные группировки. Полученные данные используются при массовой оценке сельскохозяйственных и лесных земель для налогообложения.
Относительные характеристики ценности продуктивных земель получают в результате их бонитировки.
Балл бонитета - это важнейший показатель, характеризующий естественное и экономическое плодородие почв. На его основе рассчитываются нормативы продуктивности земель по основным возделываемым культурам. И только после этого определяются показатели экономической или стоимостной оценки земель.
Вторым по важности после плодородия учитывается местоположение земель. Рыночная оценка местоположения сельскохозяйственного предприятия как объекта недвижимости определяется его удаленностью от пунктов сбыта сельскохозяйственной продукции и приобретения материально-технических средств. При этом расстояния по дорогам различного качества - асфальтированные гравийным, грунтовым - сравниваются с их средним эквивалентом.
Технологическая оценка местоположения земельного участка
производится по удаленности от производственного центра хозяйства. Большое влияние на нее оказывают способ использования земельного участка, затраты на переезды агрегатов и работающих, а также на доставку семян, горюче-смазочных материалов и вывоз произведенной сельскохозяйственной продукции.
Несмотря на функциональные различия земель, на которых
осуществляется сельско- и лесохозяйственное производство, и используемых как пространственный базис размещения городов, промышленных объектов, они находятся в постоянном взаимодействии. Сельскохозяйственные и лесные угодья - источник расширения городов, размещения всевозможных строительных объектов.
В соответствии с российским земельным законодательством при занятии сельскохозяйственных угодий для строительных целей новым землепользователем (земельным собственником) производятся компенсационные платежи. Экономическое содержание платежей заключается в возмещении потерь сельскохозяйственного производства. Полученные финансовые ресурсы используются для увеличения продукции с других участков земель.
Процесс использования земель, их хозяйственное положение и рыночный оборот несут в себе значительное экономическое содержание, которое является основой формирования стоимостных характеристик земельных участков и других объектов недвижимости, неразрывно связанных с землей.