Сдача нежилого помещения физическому лицу. Налогообложение доходов от сдачи в аренду нежилого помещения ип

Добрый день! В этой статье мы расскажем об особенностях налогообложения аренды помещений.

Сегодня вы узнаете:

Какие налоги по аренде предусмотрены для ИП;
Как налоги по аренде оплачиваются ООО;
Какими способами можно оплатить налоги.

Сдача помещения в аренду – один из «тихих» и выгодных видов коммерческой деятельности. При двух условиях – востребованности недвижимости при таком его местоположении и наличии свободных денежных средств для его покупки – можно обеспечить себе доход при минимальных рисках для себя.

Важный аспект, который стоит держать в уме предпринимателю или организации при сдаче недвижимости во временное пользование – это вопрос налогообложения. Он тенью ходит за теми, кто имеет талант и смелость вести .

О договоре аренды

Единственный язык, который признается налоговыми службами – это язык точных, правильно составленных документов. В нашем случае речь идет о договоре аренды. Сумма аренды, прописанная в договоре, является отправной точкой для расчета налогов.

Порядок заключения договора об аренде регламентируется Гражданским кодексом. Если договор аренды заключается менее чем на год, он не подлежит государственной регистрации.

Невозможно законно сдать только какую-нибудь примыкающую часть помещения. Например, лестничный пролет, чердак или подвал. Договор между арендатором и арендодателем вступает в силу только тогда, когда последний передает первому документацию и ключи.

Налог с аренды помещения для ИП

Для системы налогообложения большую роль играет, кем является арендодатель, то есть тот, кто сдает помещение в аренду: физическим лицом, или , например, .

Физическое лицо также может сдавать помещение в аренду без регистрации ИП, но при условии, что это помещение является жилым (например, дом или квартира). При этом физлицо перечисляет в бюджет подоходные 13% с арендной платы. Если физическое лицо намеревается сдавать нежилое помещение, ему обязательно нужно зарегистрировать ИП.

Такие условия объясняются российским законодательством, которое запрещает вести предпринимательскую деятельность без государственной регистрации. Если в отношении жилых помещений о предпринимательстве не принято говорить, то с нежилыми все обстоит гораздо строже. При установлении факта незаконной коммерческой деятельности или уклонения от уплаты налога нарушитель несет административную, а в некоторых случаях – уголовную ответственность.

Итак, если помещение нежилое, нужно регистрировать ИП. Индивидуальный предприниматель указывает еще на этапе регистрации основной вид своей деятельности. Если это сдача имущества в аренду, он также выбирает приемлемый для себя вид налогообложения.

Налоги на аренду помещения для ИП при УСН

Упрощенный налоговый режим, или «упрощенка», характеризуется тем, что предприниматель платит только один налог вместо нескольких.

УСН для ИП имеет три варианта перечисления налога государству:

Объект «доходы минус расходы» . Вид налогообложения, при котором применяется ставка в 15% на сумму дохода, оставшуюся после вычета всех сопряженных расходов. Удобно применять, если имеются стабильно крупные и документально доказуемые расходы по сдаваемому помещению.

Пример . В договоре аренды указано, что коммунальные платежи за помещение берет на себя арендодатель, эти затраты могут быть указаны им как расходы на содержание имущества. Следовательно, на эту сумму может быть уменьшена налогооблагаемая база.

Объект «доходы» . Система налогообложения, при которой применяется ставка налога в 6%, причем при расчете налога расходы не учитываются. Удобно применять, когда расходы совсем небольшие или их невозможно задокументировать.

С января 2016 года закон по этому режиму видоизменился: теперь размер ставки по налогам зависит от решения региональных властей. Он может составлять даже 1% для некоторых разрядов налогоплательщиков.

, при которой для налогообложения берется не реальный, а предполагаемый доход, и он облагается фиксированным налогом в 6%. Его особенность в том, что здесь никак не учитываются расходы предпринимателя, невозможно будет за счет них уменьшить налогооблагаемую базу.

Патент на аренду имущества можно приобрести на срок до одного года, а затем при необходимости покупать его на новый период. Стоимость патента легко рассчитать через онлайн-калькулятор, представленный на сайте ФНС.

Откуда берется эта цифра? Калькулятор умножает предполагаемый доход в зависимости от региона и категории бизнеса на 6%. То есть, покупая патент, предприниматель автоматически уплачивает налог.

Например, предприниматель хочет сдавать нежилое помещение площадью 50 м2, которое находится в его собственности на территории города Москвы в районе Коньково. Покупка патента на эту деятельность сроком двенадцать месяцев обойдется в шестьдесят тысяч рублей.

Для сравнения: патент на сдачу такого же по площади помещения в Тверской области на год будет стоить чуть больше двадцати пяти тысяч.

Налоги на аренду помещения для ООО

Юридическое лицо может применять общую систему налогообложения или упрощенную. Последний режим возможен только при выполнении ряда условий (менее ста сотрудников, годовой доход менее ста пятидесяти миллионов рублей, отсутствие филиалов и другие).

Если предприятие работает по УСН, система уплаты налога за аренду будет такая же, как и для ИП. Только предоставлять налоговую декларацию нужно не до 30 апреля, а до 31 марта. Для ООО не предусмотрен переход на патентную систему.

Для ООО аренда помещения может быть как основной, так и дополнительной деятельностью. От этого будет зависеть, как такой доход будет отражаться в бухгалтерских проводках – как доход от реализации или внереализационные доходы.

При применении общего режима налогообложения предприятие уплачивает налог на прибыль, получаемую за аренду помещения. Основная ставка по нему составляет 20%. 18% отчисляются в федеральный бюджет, 2% – в бюджет того субъекта РФ, где компания ведет свою деятельность. Этот процент считается с фактической прибыли, то есть после вычета расходов. Декларация по налогу на прибыль сдается ежеквартально.

Кроме того, с каждой арендной платы компания должна отчислять государству 18% НДС.

Способы оплаты налогов

Раньше можно было оплатить налоги только на почте, через банк или через банковский терминал по реквизитам из квитанции или по самой квитанции. При всех этих способах квитанция должна быть прислана налоговым органом и быть на руках у налогоплательщика.

С относительно недавних пор ФНС предлагает воспользоваться онлайн-сервисом «Заплати налоги» на сайте налоговой . Здесь налогоплательщик может самостоятельно заполнить квитанции, если сумма налога ему известна.

Причем сервис предлагает сформировать один из двух документов:

Платежное поручение . Используется только для безналичных платежей. Оно распечатывается и предоставляется в банк.
Платежный документ . Используется для оплаты налога наличными при его распечатке и предоставлении в банк. Также используется для электронного платежа. После того как квитанция будет окончательно сформирована, здесь же онлайн можно оплатить налог через один из банков, имеющих договор с налоговой службой на эту услугу.

Самый удобный способ оплаты налогов доступен только для владельцев личного кабинета на сайте налоговой службы. Эти кабинеты могут быть заведены для физических, юридических лиц и ИП. Помимо всей важной информации по имуществу, состоянию расчетов с государством – долгам и переплатам, здесь размещены заполненные квитанции. С их помощью легко оплатить налог онлайн через банк-посредник.

Подключиться к личному кабинету достаточно просто. Нужно обратиться в любой налоговый орган – необязательно по месту проживания или регистрации бизнеса. В течение пятнадцати минут вам выдадут регистрационную карту с логином и паролем. Пароль меняется пользователем самостоятельно после захода на сайт ФНС.

Получить пароль к личному кабинету онлайн не получится, так как данные сайта относятся к категории особенно охраняемых сведений.

После трудных поисков Вы решили найти . На справочных сайтах образцов возможно найти очень много бланков. Как выбрать реальный и такой который подходит к реальной проблеме. Существуют обычные правила. Отыщите составителя шаблона. Доверие юриста, который опубликовал формуляр покажет свойства шаблона. Существенным станет дата когда он был опубликован. Старые формуляры мало доставят удовольствия. Принципиальным должен быть вопрос в каком регионе возможно было использовать. Не все, что размещено на сайтах универсально. Для облегчения разыщите еще несколько таких же.

Сдача любого нежилого помещения (офиса, склада, производственного цеха) неразрывно связана с получением арендной платы, а значит, и с вопросами об уплате налогов. Их размер зависит от множества нюансов, но в первую очередь, от того, кто сдает недвижимость – физическое или юридическое лицо. Налоги при сдаче в аренду нежилого помещения физическим лицом будут попадать под понятие НДФЛ – налога на доходы физических лиц (Налоговый кодекс РФ пп.4 п.1 статья 208). Сегодня ставка этого налога составляет 13%, следовательно, с любой суммы арендной платы физическое лицо обязано уплатить эти проценты в государственный бюджет. Многие арендодатели пытаются скрыть данную часть своих доходов, не указывая её наличие в декларациях. Однако нельзя забывать о том, что при платежах, осуществляемых через банк, в налоговую инспекцию сведения об «арендных платежах» поступят непосредственно от самого банка. В то время как еще одним источником данной информации может стать арендатор, например, при конфликте, связанном с причинением ущерба имуществу или задержкой внесения арендной платы.

В противном случае в отношении налогоплательщика может быть возбуждено уголовное дело (ст. 171 УК РФ). При доходах ниже полутора миллионов и неуплате налога ответственность будет административной: штраф 500-2000 руб.

Наличие хотя бы одного из вышеперечисленных признаков должно подтолкнуть арендодателя к получению свидетельства ИП. На практике подобный подход позволит даже снизить свои налоговые издержки: упрощенная форма налогообложения будет предполагать уплату всего 6% от суммы арендной платы. Таким образом, на фоне отсутствия серьезных трат на сдачу налоговой отчетности индивидуальным предпринимателем законная форма сдачи нежилого имущества в аренду выглядит более выгодной.

Раздел: Налоговое право |

Многие арендодатели пытаются скрыть данную часть своих доходов, не указывая её наличие в декларациях. Однако нельзя забывать о том, что при платежах, осуществляемых через банк, в налоговую инспекцию сведения об «арендных платежах» поступят непосредственно от самого банка. В то время как еще одним источником данной информации может стать арендатор, например, при конфликте, связанном с причинением ущерба имуществу или задержкой внесения арендной платы.

Ответственность при неуплате налога

Обнаружив факт неуплаты налога с дохода, полученного за счет сдачи нежилой недвижимости в аренду, сотрудники ИФНС не только взыщут положенную сумму, но и насчитают пеню в размере 8% годовых. В ряде случаев дополнительно может быть назначен штраф – 20% от суммы, положенной к уплате.

Существует еще одна сторона арендных отношений: доход, превышающий 1,5 млн. руб. и связанный с предпринимательской деятельностью, требует наличия регистрации юридического лица. В противном случае в отношении налогоплательщика может быть возбуждено уголовное дело (ст. 171 УК РФ). При доходах ниже полутора миллионов и неуплате налога ответственность будет административной: штраф 500-2000 руб.

Но будет ли сдача в аренду нежилого помещения считаться предпринимательской деятельностью? На практике подобные дела всегда передаются в суд, который принимает во внимание всю совокупность сопутствующих факторов. Сдача в аренду наверняка будет признана предпринимательской деятельностью при следующих условиях:

нежилая недвижимость была приобретена специально для сдачи в аренду

арендуемая недвижимость используется для извлечения дохода, но не для удовлетворения бытовых или семейных потребностей собственника

нежилая недвижимость сдается в аренду юридическому лицу

Сдача в аренду нежилого помещения индивидуальным предпринимателем

Сдача помещений в аренду

Одним из самых прибыльных видов предпринимательства является сдача в аренду помещений. Это могут быть торговые, офисные, складские, производственные помещения. Однако чтобы вести этот бизнес по сдаче в аренду нежилых помещений, необходимо иметь право собственности на них. Можно ли заработать таким способом, не являясь при этом собственником? Можно. Для этого существует субаренда.

Что такое субаренда?

Это понятие означает передачу в аренду помещения, которое арендовали вы сами. Происходит это следующим образом. Вы ищете выгодные и долгосрочные предложения аренды. А затем заключаете с собственником договор, в котором он наделяет вас правом передавать помещение в субаренду. Например, вы арендовали пустую квартиру за 10 000 рублей. Если сделать в ней косметический ремонт и обставить нехитрой мебелью, можно смело пересдавать ее за 20 000. Однако помните, договор аренды должен быть заключен на длительный срок. Только в этом случае возможно получение прибыли.

Хорошо бы получить какие-то гарантии в том, что арендатор не расторгнет договор досрочно. Абсолютной уверенности здесь, конечно, быть не может. В таком случае лучше оговорить заранее, что ремонт в помещении будет проведен на совместные деньги. Тогда разорвать договор собственнику будет тяжелее, ведь он вложил свои средства.

Доход от субаренды ограничивается только вашим воображением и здравым смыслом. Цену на субаренду вы устанавливаете сами. Можно арендовать хоть самолетный ангар. Оборудуете его как мастерскую — получите в разы больше, чем вложили. А если собственник захочет разорвать контракт, вы легко переедете в другое подобное помещение, ничего не потеряв. Весь инструмент и оборудование останется с вами.

Субаренда дает много возможностей получить неплохие деньги. Но велики и риски. Это большая работа и ответственность. Нужно будет постоянно искать хорошие варианты, договариваться с собственниками помещений. Можно и партнера поискать. Лучше всего на такую роль подойдут люди без особых предпринимательских способностей и без жажды заработать любой ценой.

Договор сдачи помещений в аренду

Для того чтобы избежать разногласия в будущем, стороны заключают договор сдачи нежилых помещений в аренду. Тем более, что в больших городах аренда помещений стала очень доходным бизнесом, появилось огромное количество риэлторских компаний, которые за определенный процент соединяют желающих произвести сдачу и желающих снять помещение для своего бизнеса в аренду.

Обычно его предоставляют сами агенства недвижимости. Данный договор аренды как правило, представляет собой типовой договор, в котором перечисляются все основные права и обязанности обеих сторон. Если договор заключают физические лица, то это же договор найма. Если при этом одно из лиц является юридическим, то это уже договор аренды. Юридическим лицом может выступать агентство недвижимости, осуществляющая данную сделку.

Сдача помещений — налоги и штрафы

Любое дело, приносящее прибыль, облагается налогами. За уклонение от их уплаты полагается штраф и иногда заключение.

В зависимости от вашего статуса вам придется оплачивать следующие проценты по налогам за сдачу нежилых помещений под офис, производство, склад и т.п.:

Если вы физлицо — НДФЛ в 13%. Декларация 3-НДФЛ подается раз в года до 30 апреля. Оплата налога 1 разв в год до 15 июля.

Если вы ИП — 6% при УСН. Но статус ИП подразумевает дополнительные уплаты в виде страховых взносов.

В зависимости от неуплаченных налогов при сдаче помещения за три финансовых года существуют следующие размеры штрафов:

100-500 тыс. рублей — штраф составит 100-300 тыс. рублей и возможен заключение до года;

более 500 тыс. рублей — штраф составит 200-500 тыс. рублей и возможно заключение до 3 лет.

Сдача в аренду нежилого помещения. Налогообложение физического лица — арендодателя

Кто-то из великих миллиардеров когда-то сказал: «Бизнесом занимается только тот, кому нечего сдать в аренду». Сдача в аренду своего имущества была, есть и будет всегда, наиболее безопасным и популярным средством для ведения бизнеса, как в нашей стране, так и за рубежом. В данной публикации рассмотрим нюансы, возникающие при налогообложении у физического лица, в том случае, когда оно сдает в аренду принадлежащее ему нежилое помещение.

В статье будут рассморены варианты, когда арендодатель выступает в разных статусах, от которых зависит его налогообложение. А именно, арендодатель может быть:

Обычным физическим лицом непредпринимателем.
ФЛП на едином налоге.
ФЛП на общей системе налогообложения.

Общие вопросы заключения договора аренды

В статье 793 Гражданского Кодекса Украины (далее ГКУ) изложены два обязательных условия для заключения любого договора аренды недвижимости физическим лицом на территории Украины, вот они:

Договор аренды здания или его части, другого капитального сооружения заключается исключительно в письменной форме. Любая другая форма заключения договора ведет к тому, что договор признается не действительным.

В случае, когда договор аренды (найма) такой недвижимости заключается на срок более 3-х лет, то его обязательно должен заверить нотариус и внести в специальный реестр имущества, находящегося в аренде.

Минимальная арендная плата. Что это такое и на что она влияет?

Помимо этого, органы местного самоуправления ежегодно устанавливают минимальную арендную плату за 1 м² нежилых помещений. Это предусматривает подпункт 170.1.2 пункта 170.1 статьи 170 Налогового Кодекса Украины (далее НКУ). Она зависит от многих факторов, таких, например, как место расположения этого объекта, его физическое состояние, историческая ценность и пр. Перед заключением договора аренды желательно ознакомиться с этими цифрами и установить арендную плату на уровне не ниже, чем предусматривает этот документ.

Варианты заключения договора аренды физическим лицом с различными юридическими статусами

Теперь непосредственно о заключении договора аренды физическим лицом. Такой договор любое физическое лицо может заключать в двух юридических статусах. Прежде всего, как зарегистрированный субъект предпринимательской деятельности, имеющий статус плательщика определенной категории и просто как физическое лицо плательщик налогов на общих основаниях. Рассмотрим каждый из вариантов отдельно.

Физическое лицо, не зарегистрированное как субъект предпринимательской деятельности

Если договор аренды нежилого помещения, заключается физическим лицом, резидентом, то какие либо другие ограничения, кроме оговоренных выше отсутствуют. Т.е. сдавать в аренду можно помещение любой площади, главное чтобы права собственности на это имущество были документально подтверждены.

Налогообложение таких доходов у физического лица будет происходить по ставке, предусмотренной пунктом 167.1 статьи 167 НКУ или, попросту 15% (хотя, возможны варианты применения и повышенной ставки — 17%).

Подпунктом 170.1.2 пункта 170.1 статьи 170 также предусмотрено, что налоговым агентом, который отвечает за начисление и уплату налога на доходы физических лиц (далее НДФЛ) в бюджет является арендатор, т. е. тот кто выплачивает арендную плату такому физическому лицу. Поэтому, арендатор начисляет, удерживает и перечисляет в бюджет НДФЛ за счет средств, выплачиваемых в виде арендной платы, по ставке 15%. Конечно же, это относится только к тем арендаторам, которые являются юридическими лицами или физическими лицами предпринимателями.

Однако, нужно обратить внимание на то, что такое физическое лицо (арендодатель) по итогам года будет обязано подать декларацию об имущественном состоянии и доходах, где указать суммы арендной платы и других полученных доходов. Если в каком либо из месяцев совокупный доход такого физического лица превысит размер десяти минимальных заработных плат (на данный момент это 12 180 грн.), то сумма такого превышения будет облагаться по повышенной ставке - 17%, а НДФЛ придется доплатить.

Физическое лицо - субъект предпринимательской деятельности на общей системе налогообложения

В этом случае какие-то дополнительные ограничения так же отсутствуют, а налогообложение будет происходить по аналогичным с предыдущей ситуацией ставкам. Разница заключается только в том, что арендатор (юр лицо или ФЛП) теперь не является налоговым агентом а также в том, что сумму дохода ФЛП может уменьшить на сумму расходов. Никаких налогов из арендной платы он не удерживает, а выплачивает всю сумму, которая предусмотрена договором аренды без удержания НДФЛ. Окончательно налогообложение этих сумм происходит у арендодателя, который включает полученные суммы арендной платы в свой совокупный налогооблагаемый доход при подаче декларации об имущественном состоянии и доходах по итогам отчетного периода (при этом не забывает применять необходимую ставку налога).

Физическое лицо-субъект предпринимательской деятельности, плательщик единого налога

Начать нужно с того, что подпункт 291.5.3 пункта 291.5 статьи 291 НКУ устанавливает общее ограничение для этой категории плательщиков. Оно касается площади сдаваемого в аренду нежилого помещения, которая не должна превышать 300 м².

Как известно глава 291 НКУ предусматривает 4 группы для физических лиц плательщиков единого налога, поэтому рассмотрим каждую группу в отдельности:

І группа. Согласно подпункту 1 пункта 291.4 статьи 291 НКУ, плательщики этой категории могут оказывать только бытовые услуги населению. В перечне бытовых услуг, который приведен в пункте 291.7 НКУ, предоставление имущества в аренду отсутствует. Поэтому плательщик единого налога первой группы не имеет права сдавать жилье в аренду.

II группа. Согласно подпункта 2 статьи 291.4 статьи 291 НКУ, для таких плательщиков установлено дополнительное ограничение. Они могут сдавать в аренду нежилые помещения, площадью не более 300 м², однако, опять таки либо населению, либо таким же плательщикам единого налога. Поэтому, если арендатор находится на общей системе налогообложения, то он не сможет арендовать у такого предпринимателя нежилое помещение, даже если площадь его будет менее 300 м².

III и V группы. Здесь дополнительные ограничения отсутствуют. Нежилые помещения такие плательщики могут сдавать в аренду кому угодно, независимо от выбранной ими системы налогообложения, главное чтобы площадь их не превышала 300 м².

Независимо от того к какой группе будет принадлежать арендодатель, налогообложение сумм арендной платы будет происходить по общим правилам, предусмотренным для каждой из групп. Прежде всего, все они обязаны включить полученные суммы арендной платы в доход плательщика единого налога. II группа заплатит фиксированную ставку, установленную органами местного самоуправления. III и V группы уплатят с этих сумм от 3 до 7% и НДС в зависимости от способа уплаты единого налога выбранного ими.

Www.selvana.ru/regliq/ поможет ликвидировать предприятия надежно и в сжатые сроки.

О Дмитрий Дрючин

Дмитрий Дрючин написал 35 статей в своем блоге.

Как происходит сдача нежилого помещения в аренду? Какими законами регулируется данный процесс и какие необходимо соблюсти условия, чтобы сделка по аренде коммерческой недвижимости была законна и правомерна для обеих сторон? Об этом читайте в нашей статье.

Процедура аренды объектов нежилого фонда представляет собой форму имущественного договора, согласно которому арендодатель (собственник помещения) передает арендатору (нанимателю) объект недвижимости во временное пользование на условиях арендной платы. Чаще всего такие сделки по аренде совершаются между юридическими лицами либо индивидуальными предпринимателями. Порядок аренды помещений нежилого фонда регламентируется ГК РФ, ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости». В соответствии с Гражданским кодексом РФ , который заключается на срок менее 12 месяцев, не подлежит государственной регистрации, при этом, соглашение, оформленное более чем на год, в обязательном порядке регистрируется в компетентных органах. Сдаче в аренду подлежат различные сооружения, здания в целом либо отдельные помещения, входящие в нежилой фонд. Аренде не подлежат отдельные элементы помещений (например, подвальное помещение, крыша, лестничный марш и т.д.). Нежилое помещение передается арендатору вместе с документами и ключами, в противном случае договор расторгается на основании отсутствия условий для эксплуатации помещения.

Аренда объектов нежилого фонда: оплата налогов

Сдача в аренду любого жилого или нежилого помещения непосредственно связана с вопросами уплаты налогов с получаемой прибыли. Многих ответственных собственников помещений, в частности, физических лиц, интересуют ответы на вопросы - в каком размере нужно платить налог, нужно ли при этом регистрироваться в качестве ИП, и многие другие. Попробуем разобраться во всех тонкостях сдачи в аренду объектов нежилого фонда. Итак, нужно ли платить налоговый сбор при сдаче в аренду помещений нежилого фонда?

Каждый арендодатель, будь то физическое или юридическое лицо, обязан оплачивать налог с прибыли, получаемой от аренды помещения!

В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ арендная плата за пользование помещением является доходами, с которых собственник помещения (физ.лицо) должен уплачивать , размер которых составляет 13% от общей полученной суммы за период действия договора. Стоит отметить, что скрытие факта сдачи аренды помещений зачастую выливается для владельцев взысканием всей суммы налога, и, кроме того, штрафов в размере 20% от неуплаченной суммы и пени. Узнать, что жилое или нежилое помещение, находящееся в собственности, сдается в аренду, для налоговой службы не составляет труда: источниками могут служить регулярные банковские переводы на карту в определенной сумме (как правило, более 100 тысяч рублей ежемесячно), непосредственная информация в налоговые органы от арендатора, и другие причины, служащие отличным рычагом давления на арендодателя.

Нужно ли регистрироваться в качестве ИП, чтобы сдавать помещение в аренду?

В соответствии с российским законодательством осуществление предпринимательской деятельности без официальной регистрации в соответствующих государственных органах влечет за собой административную (ст. 14.1 КоАП) и уголовную ответственность (ст. 171 УК РФ), если получаемый доход составляет более или менее 2, 250 млн. рублей в год соответственно. Однозначный ответ на вопрос о том, является ли сдача помещения предпринимательской деятельностью, получить довольно сложно, поэтому суды, рассматривая такие дела и вынося решение, учитывают множество факторов и конкретные обстоятельства дела. Например, если в аренду сдается жилое помещение, а причиной тому является отсутствие необходимости в его использовании для собственного проживания, такой вид дохода не будет являться предпринимательской деятельностью, однако налог 3-НДФЛ владельцу помещения все же оплачивать придется. Вместе с тем, можно выделить несколько признаков, свидетельствующих о том, сдача в аренду помещения будет рассматриваться, как вид предпринимательской деятельности с получением дохода:

Сдача в аренду объекта нежилого фонда. В этом случае учитывается тот факт, что нежилое помещение не может быть использовано для удовлетворения бытовых или семейных потребностей граждан, а значит, данный объект сдается в целях извлечения прибыли.
Если помещение сдается в аренду юридическому лицу. Соответственно, организация, арендовавшая нежилое помещение, будет отмечать в статье расходов сумму, затраченную на аренду.
Если помещение приобретается специально для дальнейшей сдачи в аренду.
Если договор аренды заключается на очень длительный срок или установлен факт многократного перезаключения договора аренды. Данный аспект рассматривается судом, как признак систематического получения прибыли владельцем помещения.

При наличии названных признаков, согласно закону, собственник должен пройти официальную регистрацию в государственных органах в качестве индивидуального предпринимателя. В данном случае для уплаты налогов выбирается упрощенная форма системы налогообложения, размер которой составляет 6% от суммы прибыли (напомним, что налог на доходы физического лица составляет 13%). Также стоит учесть, что владельцу помещения, как в качестве ИП, так и физического лица, необходимо будет сдавать соответствующую налоговую отчетность в сроки и по форме, установленными Налоговым Кодексом РФ.

Субаренда нежилого помещения

Аренда жилого или нежилого помещения предполагает возможность пересдачи его в субаренду непосредственно нанимателем. Пересдача недвижимости допускается только с письменного разрешения непосредственного владельца помещения и наличии особого условия в договоре аренды. Сторонами договора субаренды могут выступать как физические, так и юридические лица. Копия договора обязательно выдается на руки субарендатору в качестве подтвержденного факта согласия собственника на совершение данного действия. Сделка по субаренде нежилого помещения имеет некоторые особенности, которые обязательно следует учесть нанимателю при заключении договора с субарендатором.

Срок действия договора субаренды не может быть больше срок действия первоначального/основного арендного договора. В случае, если договор арендатора с собственником прекратил свое действие, субарендатор вправе заключить с владельцем этого помещения договор аренды на тех же условиях до конца срока действия договора субаренды.
Любой договор аренды/субаренды, заключаемый на срок более 12 месяцев, должен регистрироваться в уполномоченных государственных органах.
В права и обязанности арендатора входят: предоставление помещение субарендатору в оговоренный срок и на определенных условиях, осуществлять контроль за использованием помещения по соответствующему назначению.
В права и обязанности субарендатора входят: своевременная арендная плата, выполнение ремонтных работ (по договоренности), содержание помещения в порядке и использовать исключительно по назначению.
Факт передачи помещения арендатором субарендатору фиксируется передаточным актом.
Любые нарушения договорных обязательств дают право каждой стороне расторгнуть договор субаренды до окончания его срока действия в судебном порядке.

Аренда муниципального нежилого фонда

Аренда нежилого помещения, являющегося собственностью муниципалитета, является одной из распространенных форм гражданско-правовых отношений. Вместе с тем, передача муниципального имущества на условиях договора аренды позволяет значительно пополнить местный бюджет и соответственно имеет огромное значение для экономического развития региональной территории. Наиболее распространенными являются сделки по заключению договора аренды муниципального недвижимого имущества, в частности, земельных участков, зданий, отдельных помещений. Реже встречаются случаи аренды действующих муниципальных предприятий. Для арендаторов помещений муниципального нежилого фонда очень важное значение имеют умеренная стоимость аренды, ее стабильность, прозрачность торгов, на основании которых происходит аренда муниципальных объектов. Соответственно, эти факторы влияют на то, что муниципальная недвижимость охотнее арендуется предпринимателями, чем частная собственность. Правда стоит отметить, что порой неудовлетворительное состояние муниципальных помещений является серьезной проблемой для арендодателя, ведь, кроме естественного текущего ремонта, арендаторам приходится вкладывать средства и в более существенные работы по восстановлению кровли, фасадов, инженерно-коммуникационных систем, а это, соответственно, уже капитальные вложения. Чтобы как-то заинтересовать арендаторов, муниципалитеты предлагают различные системы стимулирования: например, увеличение срока действия договора аренды с учетом произведенных работ, возмещение внесенных затрат по факту расторжения договора аренды, освобождение от арендной платы в процентном соотношении от сметной стоимости выполненных ремонтных работ, и другие. Заключить договор аренды муниципального нежилого фонда могут, как физические, так и юридические лица, а также граждане иностранных государств. В соответствии со ст. 17.1 ФЗ «О защите конкуренции» с июля 2008 г. все договоры аренды муниципального имущества заключаются на основании результатов торгов, аукционов или конкурсов при участии всех желающих. В соответствии со ст. 447-449 ГК РФ в каждом муниципальном образовании разрабатывается свое Положение по проведению торгов, в котором содержатся правила и порядок проведения, условия для участников, порядок определения победителя и оформления результатов.

Важно! Договор аренды муниципального имущества, который был заключен без проведения соответствующих торгов, считается недействительным.

Предполагает наличие кадастрового паспорта на объект недвижимости. Соответственно, если земля не состоит на кадастровом учете, потенциальный арендатор должен собрать пакет документов на него и изначально поставить на кадастровый учет, затем подается заявка на проведение торгов, дающих право аренды данного муниципального имущества. В случае единоличного участия в торгах, они считаются состоявшимися и дают арендатору право на заключение прямого договора. Договор на аренду муниципального помещения заключается посредством подписания соглашения двумя сторонами. В договоре должно быть прописана полная информация об объекте недвижимости, его кадастровый номер, площадь и адрес места расположения. Для подачи заявки для участия в торгах и договора понадобятся:

паспорт будущего арендатора;
государственное свидетельство о регистрации юридического лица или ИП;
заявка по форме арендодателя с указанием целей и срока аренды;
иные документы, предусмотренные документацией о торгах.

В случае заключения договора аренды муниципального имущества на срок более 12 месяцев арендатору необходимо подать сведения в Росреестр для внесения информации об аренде в единый государственный реестр.

В случае заключения договора аренды муниципального имущества сроком на 3 и более лет, арендатор приобретает преимущественное право выкупа арендованного помещения в частную собственность.

Эля

Здравствуйте!Подскажите пожалуйста, можно ли сдавать в аренду нежилое помещение как физ.лицо.Есть ли какая-нибудь ответственность если не создавать ип?или обязательно ип?Если сдавать как физ.лицо как и в какие сроки платить налоги? И как и когда платить налоги если сдавать как ип?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте! Если это у Вас единственное помещение, которое сдается в аренду, то оформлять ИП не обязательно. Если сдавать помещение, как физическое лицо, то надо ежегодно подавать налоговую декларацию 2-НДФЛ и в установленные сроки оплатить налог. Если будет оформлено ИП, то порядок и сроки уплаты налога зависят от того, на какой системе налогообложения Вы будете находиться.

Амон

Сергей (старший юрист) 08.02.2019 14:02:32 Здравствуйте! Без РВП или ВНЖ статус ИП Вам никак не оформить. Эти документы обязательно предоставляются при регистрации ИП. Но Вы можете сдавать помещение без оформления ИП. Если у Вас только одно помещение, то сложно доказать, что Вы занимаетесь предпринимательской деятельностью. Здравствуйте Серей/ Болшое спасибо за реактивный ответ)) Еще такой вопрос если я не смогу оформит ИП тогда как мне оплатить 13% налог от дохода. Да только одно помещение в бизнес Центре хочу сдать под оффис. но хотел бы легально платить налоги. Как мне оформиться в налоговом и платит 13% от дохода? спасибо Амон

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте! Для оплаты подоходного налога не обязательно иметь ВНЖ или РВП. Раз Вы будете получать доход на территории России, то Вам достаточно подавать каждый год налоговую декларацию по НДФЛ.

Амон

Добрый День: Я не гражданин Р.Федерации и проживаю за границей. Имею нежелое помешение в Москве. Хочу сдать ее под офис. Что бы открыть мне ИП я дольжень иметь РВП или Вид на Жительство но я так как не живу там не имею но так как гражданин СНГ могу без виза находиться на теретории Россиской Федерации. Как мне поступить что бы арендовал не желое помешение без Вид на жительство? могу ли оформиться как частный предприниматель? спасибо большое Амон

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте! Без РВП или ВНЖ статус ИП Вам никак не оформить. Эти документы обязательно предоставляются при регистрации ИП. Но Вы можете сдавать помещение без оформления ИП. Если у Вас только одно помещение, то сложно доказать, что Вы занимаетесь предпринимательской деятельностью.

Софья

Здравствуйте! В июне муж приобрёл нежилое помещение делал там ремонт, работник был без российского паспорта его забрали приехали с ФМС и депортировали в Узбекистан. В сентябре закончили ремонт, у меня ИП мы подписали договор о безвозмездном оказании и я открываю там салон красоты ИП с 2015 года(ранее работала арендовала помещение у ИП) Сегодня мне звонят с миграционной службы и говорят что штраф большой будет мне, а возможно и прикроют салон 😂 на каком основании? Если ремонт делал муж как физ лицо?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Софья! Данный вопрос надо адресовать работникам миграционной службы, так как неизвестно, какие документы у них есть и какими фактами они оперируют. Если уж привлекать к ответственности за незаконное использование труда мигрантов, то Вашего мужа, так как у Вас договор безвозмездного пользования помещением только с сентября.

Валентина

Магазин в общей долевой собственности на 3 совладельца,без разделения долей. Могу ли я сдать на 9-11 месяцев помещение в магазине под торговлю размером 1/2 часть моей доли (36м.кв.) ,как физлицо,без ИП,с подачей годовой декларации от себя и уплатить 13% от дохода. Если да,то могу ли я в дальнейшем перезаключать краткосрочный договор в тех же рамках далее, без требования открыть ИП.Мне 70 лет и лишние бумаги мне совсем ни к чему

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Валентина! Нет, не можете без получения согласия остальных собственников, так как Ваша доля никак не выделена.

Алексей

Добрый день!Для того чтобы сдать гараж в аренду под автосервис какие документы я должен предоставить арендатору? и нужно ли мне переводить землю в коммерцию и менять назначение земли для этого? Т.К. это дачный участок.Земля и гараж находится в собственности.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Алексей! Надо предоставить договор и документ о праве собственности на землю и гараж. Менять или не менять разрешенное использование земельного участка, зависит от существующих видов разрешенного использования. Это надо смотреть в градостроительном плане территории, возможно, в других подобного рода документах.

Алексей

Спасибо Сергей!У меня еще один вопрос.Потому же сервису. Дачный участок в собственности, построенный на нем так называемый автосервис зарегистрирован как (ГАРАЖ 100 кв.м.) и имеется свидетельство на него как моя собственность. Могу ли я в нем работать как самозанятый человек и при этом платить налог 4% без открытия ИП. И если это возможно,могу ли я сдать в аренду часть гаража своему отцу для того чтобы он также работал и считался самозанятым.? Заранее спасибо!

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Алексей! Если Вы живете в регионе, где проводится эксперимент, то можете зарегистрироваться в статусе самозанятого. Аналогично решается и вопрос относительно отца.

Алексей

Добрый день!Я являюсь собственником дачного участка на котором построил гараж.могу ли я его сдавать под автосервис? И какие документы мне нужно для этого собрать? Заранее спасибо.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Алексей! Вы, как собственник имущества, имеете право его сдавать в аренду на основании обычного договора аренды. Никаких документов для этого собирать не надо, заключаете договор и все. Но нужно быть готовым к тому, что соседи могут начать жаловаться на Вас, так как, скорее всего, размещение автосервиса на дачном земельном участке не предусматривается разрешенным видом использования земельного участка.

Владимир

Занимаюсь розничной торговлей на ЕНВД.Построено нежилое помещение 500 м хочу его сдать в аренду как правильно это сделать чтоб не было проблем с налоговой (сдавать как физ лицо или как

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Владимир! Можете сдавать его как физическое лицо и не забывать при этом платить НДФЛ. Также можете сдавать его как ИП с оформлением правового режима налогообложения, который можно применить под данный вид деятельности. Просто платите налоги вовремя и не будет никаких проблем с налоговой.

Оксана

Здравствуйте.Я ип на "упрощенке ", сдаю в аренду помещение под торговый комплекс, собственником которого является муж. Имеем ли мы право на освобождение от имущественного налога. спасибо.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Оксана! Налог на имущество в любом случае должен платиться, в независимости от того, сдается имущество или нет.

Елена

Добрый день! Мы ООО, совмещаем ЕНВД и УСН. Арендуем безвозмездно помещение у физлица и сдаем в аренду нескольким арендаторам. Среди арендаторов есть физ.лица. Имеет ли право ООО предоставлять помещения в аренду физлицам? Договора стандартные. Спасибо!

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Елена! ООО может предоставлять в субаренду помещения любым лицам, гражданам и организациям, если такое право у нее есть по договору аренды. Теоретически, такая деятельность может быть признана незаконной, если сдача помещений в аренду противоречит уставным целям и задачам ООО, но это маловероятно.

Гришина Надежда Николаевна

Добрый день!Я единственный учредитель ООО,сдаю кафе в аренду дочери И П без арендной платы.Нужно ли мне подавать декларацию в налоговую и какие налоги я должна платить.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Надежда Николаевна! Если Вы сдаете помещение как физическое лицо и при этом не получили от этого дохода, то подавать декларацию по НДФЛ не надо, так как нет налогооблагаемого дохода.

Константин

Здравствуйте! Скажите пожалуйста могу ли я сдать в аренду полуподвальное нежелое помещение для жилья, отопление есть, вода хол. гор. канализация, окно, отдельный выход, высокие потолки.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Константин! Вы можете сдать его как нежилое помещение, так как статуса жилого у данного помещения нет. А вот как будут использовать арендаторы данное помещение - это уже другой вопрос. Если Вы согласитесь, чтобы они там жили, то никаких проблем не будет. Только лучше не указывать в договоре аренды про то, что помещение будет использовано для жилья.

Вероника

Здравствуйте! ИП на ОСНО занимается оптовой торговлей. Как физлицо сдает нежилые помещения, принадлежащие ему на праве собственности, в аренду. Оплата за аренду поступает на его карту, как физлица. Одна организация удерживает НДФЛ и перечисляет его в бюджет. Другая оплачивает аренду в полном объеме. Можно ли сдавать в аренду как физлицо? Если нет, то как правильно поступить? Или зарегистрировать сдачу в аренду как вид деятельности на УСН? Спасибо

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Вероника! Гражданин имеет право распоряжаться своим имуществом по собственному усмотрению, в том числе сдавать его в аренду. Это не является предпринимательской деятельностью. Но если у гражданина несколько помещений, которые он сдает в аренду, то это является признаком предпринимательской деятельности. Поэтому лучше вести данную деятельность как индивидуальный предприниматель.

Ольга

Здравствуйте! Я ИП на ЕНВД, розничная торговля продуктами, магазин в собственности. Хотела сдать часть помещения в аренду. Как правильно сделать? Спасибо.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Ольга! Сдавайте помещение как физическое лицо по договору аренды. В этом случае надо будет платить 13% НДФЛ. Можете сдавать как ИП и в отношении сдачи в аренду применять упрощенный или общий режим налогообложения.

Людмила

Здравствуйте! Я единственный учредитель ООО, находимся на ЕНВД, у меня нежилое помещение в котором работает магазин, собственник помещения мое ООО, хотела бы сдать на длительный срок другому ООО, скажите пожалуйста какие налоги необходимо будет платить и на какую систему налогообложения лучше перейти, что бы меньше платить эти налоги.Так же обязательно ли мне вносить в учред. документы изменения,т.к. вид деятельности изменится.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Людмила! Полученные от сдачи недвижимости доходы не подпадают под ЕНВД. Поэтому в отношении них надо будет платить налог на прибыль организаций. Как вариант, можно перейти на упрощенную систему налогообложения. В связи с изменениями вида деятельности внести изменения в устав желательно.

анна

Добрый день. я физ лицо имею в собственности землю. через какое то время открыла ООО (я учредитель) и на этой земле построила здание под офис. (на землю заключен между мной и ооо договор безвозмездной аренды). Возникает ли тут доход? нужно ли подавать декл 3-ндфл?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Анна! В Вашей ситуации дохода нет, так как Вы не получаете никакого дохода от сдачи имущества в аренду. Поэтому декларацию подавать не надо.

Людмила

Здравствуйте! Магазин находится в долевой собственности: 1/2 у физ.лица и 1/2 у ИП. Физ. лицо хочет заключить с ИП договор о безвозмездном пользовании нежилым помещением, т.к у физ.лица нет возможности заниматься деятельностью. ИП будет сдавать в аренду весь магазин и платить налоги. Будет ли физ.лицо освобождено от налога на имущество физических лиц?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Людмила! Нет, не будет, так как право собственности сохраняется за физическим лицом. Налоговая будет присылать уведомления об уплате налога на имущество именно собственнику, в независимости от того, кто фактически пользуется помещением.

Анна

Здравствуйте я снимаю помещения под бытовые услуги, договор аренды у меня безвозмездный. В данный момент мне пришло письмо из налоговой о корректировки декларации за 3 кВ. 2018 г.по моему виду деятельности на вменённый доход И просят прислать договор аренды с 2015 по 2018.в письме написано «выявлены ошибки содержащимися в документах, либо несоответствия сведений, предоставленых налогоплательщиком,сведениями,имеющимся у налогового органа, и полученным им в ходе налогового контроля « Должна ли Налоговая спрашивать с меня договор аренды.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Анна! Налоговая инспекция вправе запросить любые документы, связанные с исчислением и оплатой конкретного налога. Если на размер вмененного дохода и связанных с ним платежей влияют параметры договоров аренды, то Вы должны их предоставить. Если же не влияют, то предоставлять данные документы Вы не обязаны.

Амелия

Добрый день! Подскажите пожалуйста, заключен договор безвозмедного пользования нежилого помещения между матерью и дочерью. Мать как физ.лицо передает на безвозмездное пользование нежилое помещение дочери сроком на 30 лет. Дочь оформила ООО, где выступает генеральным директором (мать глав.врач), на упрощенке "доходы минус расходы". Вопрос: Нужно ли ставить на баланс организации здание? (оно же получается арендованное?) И кто оплачивает налог на имущество и коммунальные услуги?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте! Договор заключен между физическими лицами, поэтому не надо ставить помещение на баланс ООО. Налог на имущество должен платить собственник помещения. Оплата коммунальных услуг по умолчанию возлагается на лицо, которому передали в пользование помещение, но в договоре могут быть прописаны другие условия.

Галина

Здравствуйте, подскажите пожалуйста! Возникла необходимость переехать в помещение магазина с розничной торговлей (одежда), где только закончили ремонт, но статус нежилого помещения магазин пока не имеет (в процессе, и скорее всего не на месяц). Я ИП на ЕНВД. Как быть мне с договором аренды, как с налогом?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Галина! Вам лучше повременить с заключением договора аренды, так как он не имеет статуса нежилого помещения. По закону в жилых помещениях запрещено осуществление большинства видов предпринимательской деятельности. Поэтому это чревато проблемами с налоговой.

Полина

Здравствуйте! Я ИП, имею в собственности здание магазина. Как физическое лицо сдаю часть магазина юр лицу, произведена государственная регистрация договора в 2012 году. все это время отчитывалась в налоговую и платила налог как с торгового места. ИП на ЕНВД. После камеральной проверки юр лица из налоговой поступило требование о предоставлении пояснений или в течении 5 дней внести изменения в налоговую отчетность. но по НК сдача части магазина под ЕНВД не попадает, к тому же договор на физ лицо, а не с ИП. Какие мои дальнейшие действия? и разве в этом случае арендатор не обязан выступать налоговым агентом?

Скан_20181015 (3).pdf

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Полина! Вы можете сослаться в своем ответе, что сдавали помещение как физическое лицо и в соответствии с договором арендатор должен был платить за Вас НДФЛ. Но надежд на то, что такое объяснение удовлетворит налоговую, достаточно мало, так как помещение сдавалось организации для ведения предпринимательской деятельности и вследствие этого именно Вы должны были подавать декларации по доходам от сдачи в аренду помещения. В этом случае арендатор не должен был исполнять функции налогового агента. Вам лучше обратиться к юристу, чтобы более предметно заняться налоговой проверкой, так как для Вас есть существенный риск доначисления налогов.

Туран

Здравствуйте, Я не имею Российское гражданство и у меня в Москве нежилое помещение. Я хочу ее сдавать в аренду. Сколько и каким образом (ИП, патент и/или другие) я должен оплатит налоги?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте! Вам надо открыть ИП. Налоги будете платить в зависимости от системы налогообложения, которую Вы выберете. Особенности систем налогообложения достаточно многочисленны, в коротком ответе их не раскрыть. Поэтому Вам лучше обратиться к юристу, который подробно расскажет обо всех нюансах оплаты налогов.

Никита

Добрый день, подскажите пожалуйста, я арендую помещение под детскую студию развития и творчества, в помещении отсутствует пож. Сигнализация и тому подобное. Скажите, есть какие либо стандарты сдачи в аренду помещений, что должно быть в помещении??? И кто должен устанавливаться системы может.сигнализации?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Никита! В законодательстве стандартов сдачи помещения в аренду не существует. Каждый арендодатель может самостоятельно выработать такие стандарты, но это не обязательно. Но в законодательстве присутствуют обязательные требования к помещениям определенного назначения. Вопрос об установке системы противопожарной сигнализации решается сторонами договора аренды по взаимному соглашению, то есть как договоритесь, так и будет. Но обычно такие вопросы должен решать арендодатель, так как он обязан сдать помещение, в состоянии пригодном для дальнейшей эксплуатации.

Алексей

Добрый день! Я являюсь собственником нежилого помещения в Москве, сейчас хочу сдать его в аренду и есть варианты как долгосрочный договор аренды так и на 11 месяцев. -Нужно ли мне регистрироваться как ИП или достаточно платить налог по 3ндфл? -Второй вопрос? При продаже помещения я как физ лицо сейчас обладаю правом на вычет по понесённым расходам на приобретение нежелого помещения или такое право даётся только на жилую недвижимость? -при выборе ИП 6 или 15 процентов сохраняется ли право на вычет по понесённым расходам на приобретение нежилого помещения?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Алексей! Если помещение одно, то регистрировать ИП не обязательно. Но платить НДФЛ с полученных доходов нужно. Налоговый вычет предоставляется только при покупке жилой недвижимости.

стелла

Мы управляющая организация. к нам пришел запрос с куми.куми просит предоставить информацию о заключенных договорах на содержание,тех.обслуживание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома с арендаторами арендующие муниципальные нежилые помещения. впрос:должна ли УК давать договора,если арендатель через куми все регистрирует?если можно мне статью покажите с трудового кодекса

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте! Данный вопрос решается по усмотрению управляющей компании, так как КУМИ правами по истребованию информации о хозяйственной деятельности коммерческих организаций не обладает.

Любовь

Добрый день. Моя мама пенсионерка, на данный момент у нее есть ИП на ЕНВД. магазин в собственности. Сейчас хочет закрыть ИП. В магазине буду работать я, открыв ИП. Можно ли работать в этом магазине без аренды, просто оформив право о распоряжении в свое усмотрение?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Любовь! Конечно, можно. Если собственник против этого не возражает, то работайте, сколько хотите. В законодательстве ничего не сказано про то, что ИП обязан иметь какое-либо помещение в аренде.

Евгений

Здравствуйте. Я физ.лицо хочу сдать нежилое помещение физ. лицуна собственном участке под индивидуальное садоводство, мне нужно оформлять помещение в собственость и как легально все сделать. Заранее спасибо.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Евгений! Если нежилое помещение - это дачный домик, то не обязательно его регистрировать. Достаточно в договоре аренды земельного участка прописать, что участок предоставляется в аренду вместе с дачным домиком.

Александр

Собственник - физическое лицо сдаёт в аренду небольшое нежилоепомещение 12кв.м. Срок договора 11 мес. с пролонгацией, Нужно при этом платить 13НДФЛ, каждый год или регистрировать ИП?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Александр! НДФЛ в любом случае по закону надо платить. ИП регистрировать не обязательно, так как вряд ли данная деятельность подпадает под предпринимательскую.

Ольга

Добрый день! Собственником нежилого помещения является физическое лицо, которое хочетсдать его в аренду. Но регистрироваться в качестве ИП не хочет. Может ли другое физ.лицо, являющийся ИП, его сдавать нам по доверенности от собственника? В доверенности собственник дается право управления нежилым помещением, в том числе заключение договора аренды, за цену и на условиях по своему усмотрению с правом получения денег в качестве аренды и распоряжением деньгами по своему усмотрению, оплата налогов и т.д. Признается ли эта доверенность правомочной и при такой формулировке будет ли признаны доходы от сдачи собственностью ИП, а не собственника физ. лица? и будет ли ИП уплачивать налог самостоятельно?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Ольга! Нет, не может. Доверенность может быть выдана только на заключение договора аренды, но он все равно будет заключен в пользу собственника. У этого ИП нет никаких прав на сдачу в аренду чужого помещения. Но если Вас не смущает то, что договор будет являться юридически ничтожным, то для избежания проблем с налоговой можно использовать такой вариант. По доходам все будет зависеть от того, кто будет арендодателем в договоре. Если арендодателем будет выступать собственник, то ИП ничего не надо будет платить.

Галина

Добрый день! У меня вот такая нестандартная ситуация. ИП на ОСНО, занимается оптовой торговлей бакалейных товаров и пр. консервации. В 2017 году построил административно-управленческое здание. Право собственности оформлено на каждый кабинет на него, как на физлицо. Предполагалось, что объекты будут проданы, но в связи с отсутствием спроса в настоящее время один кабинет сдан в аренду, еще один планируется продать. Как поступить в данной ситуации и как вести учет? Заранее спасибо.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Галина! Средства от сдачи помещений в аренду необходимо учитывать в качестве полученного дохода и использовать при расчете подлежащих уплате налогов.

Алексей

Здравствуйте. Снимаю помещение, написано заявление о прекращении договора, по договору за 2 месяца. через 1,5 месяца Арендодатель заключил договор аренды на это же помещение с новым лицом. Сейчас мне выставили счет за 15 дней, которые уже новый арендатель пользуется помещением. Со мной договор еще не расторгнут. Правомерны ли их действия по требованию оплаты за эти 15 дней. Спасибо за ответ

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Алексей! Для ответа на данный вопрос необходимо смотреть условия договора аренды. По всей видимости в договоре прописан пункт про оплату арендных платежей в случае досрочного расторжения договора. Само по себе такое условие не противоречит действующему законодательству.

Алексей крайнов

Здравствуйте. Планирую приобрести нежилое помещение для сдачи его в аренду. Пока я как физ лицо и приобретаю его на себя, в дальнейшем планирую открыть ип и буду сдавать его как ип. Скажите можно ли так сдать в аренду или подскажите лучшие варианты как поступить в отношении сдачи в аренду

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Алексей! Вы можете спокойно сдавать в аренду помещение как физическое лицо. Никаких ограничений на это законодательство не содержит. Для такой деятельности даже не обязательно оформлять ИП. Достаточно каждый год предоставлять налоговую декларацию.

Наталья

Здравствуйте! Я ИП и сдаю нежилое помещение тоже ИП. Оплата идет на расчетный счет. Сейчас Арендатор заявил, что у них реорганизация и они будут уже ООО. Просят перезаключить договор. Изменится ли у меня что то от этого при дальнейшей деятельности по сдаче в аренду им? При финансово- хозяйственным вопросам или по оплате через расч с? Спасибо.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Наталья! Принципиальных изменений не должно произойти. Они могут быть в зависимости от того, на какой системе налогообложения будет ООО. Возможно, они будут просить у Вас предоставление тех или иных документов, касающихся заключения и исполнения договора аренды.

Раиса

Здравствуйте Сергей. У меня такая ситуация есть киоск торговый на рынке который я постоянно пере сдавала в субаренду платила за него енвд так как администрация рынка в свое время взяли хорошие входные за установку киоска но пере сдавать в договоре аренды прописали нельзя...Это договор субаренды и безвозмездного пользования.Так как сейчас требования налоговой ужесточились с вводом ккм мой арендатор не захотел работать с кассой я решила закрыть енвд и открыть аренду введя доп оквэд...Скажите договор найма нежилого помещения между ип и физ.лицом подайдет в моей ситуации.? Я хочу себя обезопасить я ведь там не торгую и хочу что бы арендатор сам отвечал за свою деятельность? как правильно поступить мне?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте! Договор найма нежилого помещения не предусмотрен законодательством. Нежилое помещение можно снимать только на основании договора аренды.

Светлана

Добрый день! Подскажите пожалуйста, какой нужно заключить договор по сдаче в аренду, что бы не потерять право на лицензионный вид деятельности? У меня в собственности помещение, как физ лицо сдаю в аренд ооо, где являюсь учредителем, хочу один кабинет сдать другой ооо. У этой ооо деятельность ни лецензированная. Какой договор я должна заключить, что было без последствий? Спасибо!

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Светлана! Если Вы сдаете как физическое лицо, то ООО тут вообще не причем. Можете заключить обычный договор аренды объекта недвижимости.

Ольга

Здравствуйте. ООО Сдает часть помещений юридическому лицу, договор долгосрочной, номера помещений прописаны в договоре. Можно ли применить льготу по налогуна имущество на остальные помещения, которые в аренду не сданы.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Ольга! Вряд ли, так как при проверке выяснится, что фактически сдавалось не все помещение, зарегистрированное как единый объект, а только его часть.

Марина

Здравствуйте! Подскажите, нужно ли ООО вносить в ЕГРЮЛ и устав новый вид ОКВЭД, если планируется сдача помещения, принадлежащего ООО, в аренду? Основной вид деятельности - продажа, оказание услуг.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Марина! Данные сведения вносить надо, в противном случае могут быть проблемы с налоговой.

Наталья

Здравствуйте. Может ли благотворительный фонд сдать в субаренду часть помещения.? Фонд на осно. Какое налогообложение? НДС и налог на прибыль?.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Наталья! Может, если получаемые от сдачи в субаренду деньги идут на благотворительные цели. Получаемые доходы, скорее всего, будут учитываться в качестве дохода при определении налога на прибыль.

Татьяна

Здравствуйте! Заключен договор аренды здания с одним юр.лицом, зарегистрирован в Росреестре.Обслуживанием здания занимается это юр лицо самостоятельно. Сейчас часть здания необходимо сдать в аренду второму юр. лицу, зарегистрировав в Росреестре.Могут ли эти юр лица самостоятельно осуществлять эксплуатацию и обслуживание здания без участия собственника. Собственник согласен.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Татьяна! Если не будет противоречия между двумя договорами аренды, то обслуживание здания можно возложить на данные юридические лица путем соответствующих формулировок в тексте договора.

Юлия

Добрый день.Арендодатель торговый центр, Арендатормагазин канцелярских товаров, напротив в торговом центре магазин игрушки. Магазин канцелярских товаров расширил ассортимент, добавив игрушку, игры, конструкторы и т.д. ВопросИмеет ли право арендодатель Торговый Центр ограничивать ассортиментный портфель арендатора, ссылаясь на присутствие в торговом центре другого арендатора с однотипным ассортиментом?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Юлия! Если такие условия предусмотрены договором, то арендатор обязан его исполнять. Но при отсутствии в договоре подобных положений законодательство не предоставляет арендодателю права регулировать ассортимент арендаторов.

Эдик

Скажите пожалуйста у меня в аренде муниципальное помешения я имею право поменять выд деятельности работы, у меня под спорт зал хочу поменять вид деятельности под торговли заранее спасибо!!!

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте! Если в договоре аренды не указано целевое назначение помещения и при изменении назначения не произойдет перепланировки или реконструкции, то Вы можете поменять вид деятельности.

Евгений

Здравствуйте. Я ИП долгое время снимал авторемонтный бокс на территории автомойки. Мною были установлены роллетные ворота и оплачена залоговая сумма за последний месяц. Договор заключен не был, денги ежемесячно передавались налом. Решил съехать. Предупредил за 2 недели. Залоговую сумму и деньги за роллет, либо сам роллет возвращать отказывается. Возможно ли их привлечь административной или уголовной ответственности или вернуть своё?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Евгений! Можно попробовать обратиться в полицию с заявлением о совершении самоуправства, так как хозяин автомойки пытался реализовать свои гражданские права в не предусмотренном законом порядке.

елена

Здравствуйте! Я являюсь ИП у меня в собственности магазин общей площадью 40 кв где я осуществляю торговую деятельность,могу ли я сдать с этой площади 15 кв в аренду другому ИП, эти 15 кв ограждены стеклянной витриной.Веду налоговую отчетность как ЕНВД и УСН 6 без кассы. Как надо будет отчитываться за площадь сдаваемую в аренду?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Елена! Вы можете сдать часть помещения в аренду. Вам надо будет указать доходы от сдачи помещения в составе своих налогооблагаемых доходов.

Магомед

Здравствуйте. Проживаю в Республике Ингушетия, для моих несовершеннолетних племянников-сирот 10 и 13 лет я построил небольшое помещение размером 14 на 5, разделив его на 4 маленьких помещений размером по 12 кв.метров для сдачи в аренду под небольшие магазинчики. Помещение построенно на собственной территории детей. Разъясните пожалуйста, нужно ли платить налог с аренды таких помещений и нужно ли регистрировать ИП? Я действую как частное лицо, как близкий родственник на доверительных отношениях. Общий доход от всех помещений составляет не более 45 тысяч в месяц и минус расходы на газ, электричество ремонт и содержание помещений. Средний месячный доход составляет в летний период 35-38 тысяча рублей, взимний период 30-33тысяча рублей. Все средства получаю наличными и направляются на улучшение жилищных и бытовых условий детей у которых пенсия по потере кормильца. Мать не работает. Спасибо!

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте! Такая деятельность может расцениваться как предпринимательская, но в любом случае необходимо уплачивать НДФЛ в независимости от регистрации ИП.

Магомед

В продолжение темы Ингушетия - налоговый инспектор предложил мне заключить договора аренды и предъявить в налоговую, обязательно ли заключать с арендаторами такие договора с точки зрения закона, если не регистрировать ИП и платить налог как физическое лицо, арендаторы надежные ребята для которых слово дороже закона? И еще вопрос -если можно, выгодно ли при данном раскладе регистрировать ИП что бы платить по упрощенной системе 6? Я впервые сталкиваюсь с такими вещами и поэтому прошу прощения. Спасибо!

Сергей (старший юрист)

По закону договора аренды недвижимости должны быть заключены в письменной форме, иначе они недействительны. В определенных случаях выгоднее регистрировать ИП и платить 6 с выручки,чем платить 13 НДФЛ. Но при регистрации ИП придется оформлять письменные договора с арендодателями, чтобы подтвердить законность выручки.

Магомед

Спасибо Сергей за помощь. И заключении если можно хотел бы еще один вопрос, договора аренды нужно заверять у нотариуса или можно предъявить в простой письменной форме? Спасибо за помощь. Всего вам доброго!

Сергей (старший юрист)

Требуется только составление простого письменного договора. У нотариуса его заверять не обязательно. Об этом сказано в ст. 651 Гражданского кодекса РФ. Удачи!

Маша

Здравствуйте. Подскажите пожалуйста, если здание является собственностью города, помещения в этом зданииарендует МУП "...", директор этого МУПа может сдавать эти помещения в аренду, например ООО? Или ООО может взять в Субаренду у МУПа или напрямую заключать договор аренды с администрацией города?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Мария! МУП может сдавать помещения в субаренду только при наличии согласия арендодателя по основному договору аренды. ООО может заключить договор аренды напрямую с администрацией при условии расторжения договора аренды с МУП.

Ирина

Добрый день, в какой момент необходимо регистрировать ип для сдачи нежилого помещения в аренду, если само помещение ещё не построено? Важно ли это для последующей продажи помещения?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Ирина! Желательно перед получением первых денег от сдачи помещения в аренду. Наличие статуса ИП не имеет никакого значения для целей продажи имущества.

Виктор

Здравствуйте! Я ИП, отчитываюсь по форме ЕНВД. Для своей работы заключаю договор аренды нежилого помещения c собственником физ.л.. Должен ли к арендной плате добавляться НДС?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Виктор! Сдача имущества в аренду не входит в объект налогообложения по НДС. Поэтому в договор аренды не надо включать условия об НДС.

Татьяна

Сергей, добрый день. Я - Арендодатель, могу ли сдать одно нежилое помещение по согласию Арендаторов двум ООО по установленной на фирме цене за м2 каждому? Или обязательно делить? Одно ООО зарегистрировано ранее и платит арендную плату с м2, второе ООО в процессе регистрации по этому-же адресу. Как быть с двумя? Спасибо.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Татьяна! Во избежание недоразумений лучше указать в каждом договоре конкретную часть помещения, передаваемого в аренду каждому ООО. В законе, конечно, нет прямого указания насчет этого, но предоставив одно и то же помещение одновременно двум организациям Вы не только создаете неопределенность, но и теоретически рискуете быть привлеченной к уголовной ответственности за мошенничество. Также есть риск признания данных договоров недействительными.

Наталья

Здравствуйте. Физическое лицо сдает в аренду нежилую недвижимость организации, налог не платит. Кто несет ответственность за неуплату НДФЛ - физическое лицо или организация? Если по закону налоговым агентом физлица в этой ситуации является организация, следовательно, уплата НДФЛ является ее обязанностью и ответственность за неуплату также несет организация?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Наталья! Ответственность должна нести организация, которая должна исчислить и уплатить НДФЛ за физическое лицо.

Анжела

Добрый вечер. Я являюсь физическим лицом, сдаю в аренду нежилое помещение, договор аренды заключен на 11 месяцев. Должна ли я платить налог?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте! Вы обязаны платить НДФЛ 13 с полученного Вами дохода.

Дина

Здравствуйте! Хотелось бы уточнить один вопрос. Увидела похожую на нашу ситуацию: физлицо сдает ООО в субаренду зем. участок за ту же цену, что и снимает 15000 руб.. Дохода получается у физлица нет. Но как быть с обязанностью налогового агента? Ведь ООО обязано удержать и перечислить НДФЛ? Разве нас должно касаться, куда и сколько перечисляет физлицо полученную от нас оплату? Или налоговой можно показать оба договора, чтобы нам потом не доначислили налог? Спасибо!

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте! Формально в соответствии с налоговым законодательством ООО обязано удержать НДФЛ и перечислить его в бюджет.

Виктория

Добрый день! Подскажите пожалуйста, какой существует штраф за сдачу в аренду помещения кабинет одновременно нескольким юр лицам?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Виктория! Административная ответственность за такого рода действия не установлена. Но при определенных обстоятельствах арендодатель может быть привлечен к уголовной ответственности за мошенничество. Также в порядке гражданского судопроизводства с него обманутый арендатор может потребовать компенсации причиненного ему ущерба и убытков.

Галина

Здравствуйте!Я физ.лицо имею в собственности нежилое помещение, могу ли сдать в аренду себе так как зарегистрирована как ИП побезвозмездному договору.Как составить договор,что бы не было претензий от налоговой. С уважением.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Галина! Такой договор по законодательству заключить нельзя, так как обе стороны договора будут фактически являться одним лицом, то есть Вами.

Галина

Здравствуйте!Сергей,спасибо за ответ. Мне67 лет я думаю что сдавать одно помещение я могу без образования ИП.На этом же основании считаю, что можно заключить договор между мной и моим ИП который находиться на ЕНВД на безвозмездное пользования этим помещением,так как оно мне не будет приносить дохода.Договор гражданско-провавого характера.Согласно 608 статье ГК РФ, собственник может сдавать свое имущество в аренду.Получение статуса индивидуального предпринимателя не налагает на человека обязанности дополнительно передавать своему ИП имущество. Единственные отличия проявляются в системе налогообложения и социальных выплат.Прошу подсказать правильно ли я думаю.С уважением.

Сергей (старший юрист)

Не имеет значения, что Вы не будете получать доход. В соответствии со ст. 413 ГК РФ обязательство прекращается по основанию совпадения должника и кредитора в одном лице. Нельзя самому себе сдать имущество как в аренду, так и в безвозмездное пользование.

Андрей

добрый день! как физлицо являюсь собственником ком.недвижимости. Сдаю недвижимость в аренду ООО как физлицо. У меня существует собственное ООО, где я единственный учредитель и директор. могу ли я оформить договор арендымежду двумя ООО или нужно регистрировать ИП? И если да, то что выгоднее: договор ООО с ООО, ИП с ОООили физлицо с ООО? Спасибо!

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Андрей! Для того, чтобы ООО могло сдавать помещение в аренду, необходимо нахождение этого имущества в собственности ООО или на правах аренды с последующей сдачей в субаренду. Поэтому в данный момент Вы никак не сможете сдать помещение в аренду от имени ООО. Самым удобным вариантом будет действующая схема, так как не надо будет включать помещение в состав активов ООО, проводить соответствующий налоговый учет.

Андрей

В продолжении темы. а если у меня как у физлица будет договор с ООО на право безвозмездного пользования? и на основании этого договора ООО будет заключать договор на субаренду

Сергей (старший юрист)

Такой вариант допустим, по крайней мере не противоречит законодательству.

Нелли

Здравствуйте! Арендодатель, имеющий статус ИП, длительное время сдавал части помещения разным арендаторам под розничную торговлю. Аренду собирал наличкой документы об оплате не выдавал. Полтора года назад продал помещение. А сейчас выяснилось, что через суд. на меня повесили порядка 100 тысяч задолженности, якобы эти деньги не были уплачены... Возможно ли доказать обратное и насколько это правомерно? Заранее благодарна.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте! Возможно, но потребуется кропотливая работа по изучению документов и других доказательств. В суде надо доказывать наличие злоупотребления правом арендодателя. Это можно доказать тем, что он никогда не требовал денег. Если была бы задолженность, то он мог расторгнуть договор или, как минимум, постоянно напоминать о долге. В зависимости от конкретных обстоятельств следует строить тактику защиты. Лучше всего привлечь на свою сторону профессионального юриста.

Оксана

Здравствуйте, мы два физ.лица, владельцы нежилого помещения в равных долях. Хотим сдать в аренду нежилое помещение юр.лицу. Для этого откроем ИП УСН или патент на одного владельца. Допускается ли заключение договора аренды только от одного из владельца, какие в этом случае нужны доверенности, договора от второго владельца в пользу первого? Платежи от юр.лица будут поступать на счет ИП и ИП будет платить налоги с дохода. Или необходимо заключать договор с множественностью лиц на стороне арендодателя и юр.лицо будет платить аренду двум арендодателям поровну и каждый должен платить налог со своего дохода?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Оксана! Для сдачи всего помещения в аренду в любом случае необходимо получение волеизъявления второго собственника. Оно может быть выражено в виде доверенности первому собственнику на заключение от его имени договора аренды. Второй способ также был указан Вами. Но и в первом случае первый собственник не освобождается от обязанности платить налоги.

Лера

здравствуйте. Подскажите может ли арендодатель заключить договор аренды с двумя юр.лицами. если один заключен чуть ранее, и там оказываются мед.услуги до 1июня, а другой фирме этот договор нужен только пока для получения лицензии и в договоре прописано, что фактическое пользование наступает только с 1 июня, при условии получения лицензии. Заранее спасибо

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте! Законодательство не содержит запрета на заключение подобных договоров. Просто во втором договоре надо указать, с какого времени начнется аренда. Также можно заключить предварительный договор со второй компанией.

СЕРГЕЙ

Здравствуйте! Мы ООО при УСНО арендуем муниципальную нежилую недвижимость, хотим часть помещения сдать под офис другому ООО. Какой налог мы должны заплатить?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Сергей! Никакого. Доходы от сдачи имущества в аренду будут включаться в состав доходов для определения налогооблагаемой базы по УСНО.

Сергей

Добрый день! Мы НДСники ихотим снять в аренду нежилое помещение у упращённика. Какой налог в итоге платить???

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Сергей! В этом случае НДС не выделяется и не платится.

Сергей

Спасибо Вам

Елена

Добрый день! Если у меня, как у физ. лица есть коммерческая недвижимость. Я хочу использовать ее в личных целях: студия танца, где я же буду преподавать система абонементов. Плюс я хочу сдавать зал почасово другим инструкторам. Какие налоги мне нужно платить и какую систему НО выбрать? Спасибо!

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Елена! Все будет зависеть от того, как Вы оформите свою деятельность: ИП или ООО. Для каждого типа имеются свои особенности налогообложения.

Валерий

Здравствуйте,хочу купить помещение с арендатором МУП, в договоре аренды указана стоимость в том числе НДС. Будет ли уменьшена аренда так как я не плательщик НДС.Спасибо.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Валерий! Данный вопрос необходимо решать по договоренности с арендатором посредством заключения дополнительного соглашения.

Юрий

Здравствуйте! Я являюсь частным лицом,собственником нового офиса. Намерен сдать офис в аренду юридическому лицу. Что посоветуете, регистрировать ИП для уплаты налога 6, или лучше по итогом года подать декларацию НДФЛ? Если последнее, то как в течении первого года аренды доказать фискальным органам, что я планирую в последствии предоставить декларацию и оплатить причитающиеся налоги?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Юрий! Спокойнее будет зарегистрировать ИП. Да и арендаторам будет проще работать с ИП, а не с частником. Кроме того, фактически Ваша деятельность является предпринимательской и есть риск привлечения к ответственности за незаконное предпринимательство.

Ольга

Здравствуйте. Я ИП, прошла регистрацию несколько дней назад. Еще не прошла постановку на учёт в налоговой. Хочу арендовать помещение под магазин. Владелец помещения не является ИП. Могу ли я заключить договор аренды с физ.лицом? Чем это чревато обоим сторонам?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Ольга! Вы можете заключить договор с физическим лицом. Это не запрещено законодательством. Никаких негативных последствий от этого не будет.

Валентин

Я являюсь собственником нежилого помещения, которое хочу сдать а аренду. Но регистрироваться в качестве ИП не хочу. Может ли мой племянник, являющийся ИП, его сдавать? Нужно ли при этом как то оформлять мои взаимоотношения с племянником? Какой налог он при этом будет платить?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Валентин! Племянник может сдавать, если сам получит официально право на использование помещения, например, возьмет его у Вас в безвозмездное пользование. Между Вами должен быть заключен договор аренды или безвозмездного пользования. Его налогообложение будет определяться избранной им системой уплаты налогов.

Артем

Добрый день! Я ИП снимаю помещение у фгуп, в договоре есть заперт на субаренду. Хочу сдать часть помещения в аренду. Занимаюсь бытовыми услугами, хочу сдать под ателье. Работаю по УСН. Как и какой договор составить, что бы было законно и у арендодателя не было основании для расторжения договора? Как быть? Спасибо.

Аренда – это договор между собственником (арендодателем) и арендатором о передаче имущества за оговоренную плату во временное владение или пользование. Имуществом может быть: земля, помещение, транспорт, оборудование и другие объекты, которые в процессе использования не теряют своих свойств. Объект, сданный в аренду, облагается налогом. Как платится налог на имущество при аренде помещения у индивидуальных предпринимателей или физических лиц, подробно рассмотрено в статье.

Плательщики налога на имущество (НИ)

Согласно п. 1 ст. 374 НК РФ при сдаче объекта в аренду налог удерживается с арендодателя, поскольку он является его собственником.

ИП освобождаются от уплаты налога в следующей ситуации: если имущество, сдаваемое в аренду, является предметом предпринимательской деятельности (т.е. предприниматель ведет деятельность – сдача в наем собственного имущества) и при этом ИП применяет упрощенную систему налогообложения и имущество не имеет кадастрового номера (см. → ). Для освобождения уплаты налога в налоговый орган нужно предоставить:

заявление об освобождении уплаты (форма произвольная),
документы, подтверждающие то, что имущество является предметом предпринимательской деятельности (договор об аренде).

Организация, арендующая имущество у физического лица или у индивидуального предпринимателя может поставить его на баланс, в этом случае она будет являться плательщиком налога.

Если арендуемый объект не стоит на балансе, то налог платит собственник. Но если арендующая организация проводит ремонт арендуемого объекта, то капитальные вложения в него должны учитываться на балансе в составе основных средств. Если улучшения неотделимы, то в этом случае налог с суммы капитальных вложений платит арендатор до момента передачи имущества собственнику.

Что облагается налогом и в какие сроки?

Объектами обложения в организации являются: имущество движимое и недвижимое, имеющееся в собственности или во временном пользовании, принятое на баланс, как основное средство. Не являются объектами: участки земли и водные ресурсы, военные объекты (места хранения ядерных установок, суда, ледоколы с атомным обслуживанием), объекты культуры РФ, ОС 1 и 2 амортизационной группы.

Объектами обложения у ФЛ и ИП являются жилые помещения (квартира, дом, комната), гаражи, места для авто, постройки, незавершенное строительство, планируемое в будущем как жилое; офисы, торговые точки, помещения для бытового обслуживания, доля недвижимого имущества, жилой комплекс, помещение в торговом или административном здании.

Налог уплачивается авансовыми платежами (АП) за первый квартал, за полугодие, за 9 месяцев и за год. Дата уплаты в каждом регионе устанавливается своя.

Расчет налога на имущество

Ставка утверждается в каждом регионе своя, но она не должна превышать в 2016 году 2,2 %, а для кадастрового имущества – 2%. Ставка определяется с учетом категорий плательщиков и видов имущества. Для определения базы нужно знать остаточную стоимость (Ос), среднюю стоимость (Сс) и Кадастровую стоимость (Кс)

Порядок расчета налога на имущество (НИ)

	Алгоритм расчета	Формула расчета
Расчет НИ без кадастрового номера
1	Расчет Ос	Первоначальная стоимость – Амортизация
2	Расчет Сс	(Ос на начало отчетного периода +Ос на начало каждого месяца в отчетном периоде +Ос на начало месяца, следующего за отчетным периодом) /(количество месяцев в отчетном периоде +1)
3	Расчет авансового платежа	Сс* ставка/4
4	Расчет налога за год	Среднегодовая стоимость * ставка– Авансовый платеж
Расчет налога на кадастровое имущество
1	Расчет авансового платежа	Кс на начало налогового года * ставка /4
Расчет налога на помещение, находящееся в кадастровой недвижимости
1	Расчет стоимости помещения	Кс недвижимости на начало налогового года/ общая площадь недвижимости * площадь помещения
2	Расчет АП	Кс помещения * ставка/4
3	Расчет налога за год	Кс имущества * ставка – АП

Пример #1. Расчет налога на имущество при аренде у ИП

Организация арендовала у ИП здание и приняла его на баланс. Срок договора аренды – 12 месяцев. Стоимость имущества 1 455 456 рублей. Данный вид имущества к 7 амортизационной группе, срок полезного использования 20 лет (240 месяцев). Нужно рассчитать НИ за 1 квартал.

1455456: 240 = 6064,4 рублей.

На 01.01.2016 0 руб.;

На 01.02.2016 1 455 456 руб.;

На 01.03.2016 1 455 456 – 6064,4 = 1 449 391,6 руб.

На 01.04.2016 1 449 391,6 – 6064,4 = 1 443 327,2 руб.

(0 + 1 455 456 + 1 449 391,6 +1 443 327,2) : (3+1)=1 087 043,7 руб.

1087043,7 * 2,2% / 4 = 5978,74 руб.

Организация за первый квартал заплатит налог в размере 5978,74рублей.

Пример #2. Расчет налога на имущество при аренде у физического лица

Организация арендовала у ФЛ помещение в марте 2016 года. На баланс не приняла. В апреле 2016 года произвела капитальный ремонт водоотводной и канализационной системы. Эту систему нельзя демонтировать без ущерба помещению, в этом случае капитальные вложения считаются неотъемлемым улучшениями. Договором аренды не предусмотрены неотъемлемые улучшения. Аренда оформлена на 5 лет. Сумма затрат составила 112 560 рублей. Ежемесячная амортизация кап.вложений составила 1258 рублей.

1_ Нужно поставить на учет неотъемлемые улучшения как основные средства с апреля 2016 года.

01.04.2016 0 руб.

01.05.2016 112 560 руб.

01.06.2016 112 560 – 1 258 = 111 302 руб.

01.07.2016 111 302 – 1258 = 110 044 руб.

01.08.2016 110 044 – 1258 = 108 786 тыс. руб.

01.09.2016 108 786 – 1258 = 107 528 тыс. руб.

01.10.2016 107 528 – 1258 = 106 270 тыс. руб.

01.11.2016 106 270 – 1258 = 105 012 тыс. руб.

01.12.2016 105 012 – 1258 = 103 754 тыс. руб.

31.12.2016. 103 754 – 1258 = 102 496 тыс. руб.

(0+112 560 + 111 302 + 110 044) : (6+1) = 47 700,86 руб.

(0+112 560 + 111 302 + 110 044 + 108 786 + 107 528+ 106 270) : (9+1) = 65 649 руб.

(0+112 560 + 111 302 + 110 044 + 108 786 + 107 528+ 106 270 + 105 012 + 103 754 + 102 496) : (12+1) = 74 442,46

6_ Сумма АП по налогу на прибыль составит:

За полугодие:

47 700,86 *2,2% : 4 = 262,35 руб.

За 9 месяцев:

65 649 * 2,2% : 4 = 361,07 руб.

7_ Налог за отчетный год:

74 442,46* 2,2% – 262,35 – 361,07 = 1014,31

Отчетность по налогу на имущество

Отчетность составляется и сдается по итогам отчетного года декларация в налоговую инспекцию по месту регистрации плательщика. Правила заполнения и сдачи декларации регламентируются приказом ФНС России от 24.11.2011 № ММВ-7-11/895.

Срок сдачи декларации – до 30 марта года, следующего за отчетным. Если в регионе установлены свои отчетные периоды, то дата сдачи – до истечения 30-ти календарных дней после даты окончания отчетного периода. В этом случае подается расчет по АП.

Сроки подачи отчетности согласно п. 2 ст. 386, п. 7 ст. 6.1 НК РФ:

Отчеты сдаются в бумажно виде.

В электронном сдаются при условии:

Если численность работников в предыдущем году составила более 100 человек;
Если организация создана вновь или реорганизована, то численность работников так же должна быть более 100 человек.

Налог на имущество при аренде у физического лица

Если организация арендует имущество у ФЛ и не берет его на баланс, то налог взымается с ФЛ. С 1 января 2016 года налог с ФЛ рассчитывается от кадастровой стоимости (Кс) объекта, а не от инвентаризационной, как было ранее (гл. 32 НК РФ ).

Кадастровая стоимость на жилье определяется в результате оценки муниципальных органов. Чтобы получить данные, нужно обратиться в МФЦ с заявлением. В течение пяти дней специалисты должны дать данные. Если принятое решение не устраивает владельца (завышена стоимость), то он может обратиться в кадастровую комиссию или в суд.

В этом случае налоговая база исчисляется следующим образом:

Кс комнат уменьшается на Кс 10-ти м2;
Кс квартир – на 20 м2;
Ксжилых домов – на 50 м2;
Кс единого комплекса недвижимости, в составе которого есть хотя бы одно жилое помещение – на 1 млн.руб.

Если при данном вычислении налогооблагаемая база становится отрицательным числом (например, если площадь комнаты меньше, чем 1 м2), то сумма платежа будет равна нулю, а значит и налог платить не нужно.

Срок оплаты

Сроки уплаты налога за 2015 год продлены. Его нужно будет уплатить до 01.10.2016 года. От налогового органа плательщику придет уведомление до 01.09.2016 года.

Размеры ставок

Вид имущества	Площадь имущества	Кс зем.участка, на котором оно находится в млн. руб.	Ставка налогав %
Жилое помещение	До 50	До 10	0,1
Жилое помещение	До 50	10-20	0,15
Жилое помещение	До 50	20-50	0,2
Жилое помещение	До 50	50-300	0,3
Место для автомобиля, гараж	–	–	0,1
Жилой дом в процессе строительства	–	–	0,3
Административные и торговые центры и помещения в них	–	–	2
Нежилое помещение, используемое для торговли, питания, бытового обслуживания и т.д.	–	–	2
Объекты стоимостью более 300 млн.руб.	–	–	2
Прочие	–	–	0,5

Освобождаются от налога следующиеФЛ:

Герои Советского Союза и РФ;
Инвалиды 1 и2 группы, инвалиды с детства;
Пенсионеры;
Участники военных действий и ветераны;
Военнослужащие со сроком службы более 20 лет;
Близкие родственники военнослужащего, потерявшие кормильца;
Лица, участвовавшие в обезвреживании при авариях на военных объектах, связанных с ядерными установками;
Лица, перенесшие лучевую болезнь;
Лица, использующие объект для творчества (мастерские, музеи, библиотеки и т.д.).

Льготы распространяются только на один объект. Гражданину, имеющему право на льготу и несколько объектов, нужно подать заявление в налоговый орган с указанием того объекта, на который он желает получить льготу. Если заявление не предоставить, то объект выберется по умолчанию тот, по которому наибольшая уплата налога.

Ответы на часто задаваемые вопросы

Вопрос №1. Кто должен платить налог на имущество при аренде его у физического лица или ИП?

Налог обязан платить собственник жилья, т.е. арендодатель. Арендатор платит налог только в том случае, если объект принят на баланс в состав основных средств.

Вопрос №2. Если имущество арендуется и в течение аренды были выполнены капитальные работы по улучшению помещения, нужно ли платить налог с капитальных вложений?

Налог платить нужно, если улучшения являются неотъемлемыми, т.е. их демонтаж нанесет. помещению вред.

Вопрос №3. Какие сроки уплаты налога?

Организации уплачивают налог авансовыми платежами за квартал, за полугодие, за девять месяцев и за год. Авансовые платежи платятся в сроки, установленные на региональном уровне, обычно это 30 календарных дней с даты окончания периода. За год налог нужно заплатить до 30 марта. ФЛ уплачивают налог за прошлый год до 31 октября года, следующего за отчетным.

Вопрос №4. Предоставляются ли льготы по уплате налога на имущество многодетным семьям и матерям одиночкам?

В том случае, если физическое лицо зарегистрировано как ИП, вопрос не возникает вообще: всем понятно, что предприниматели могут арендовать помещения под офисы, магазины, склады или цеха – и могут, если есть такая возможность, сдавать такую недвижимость в аренду. Но обязательна ли регистрация в ЕГРИП для того, чтобы заключать такие договора?

В действительности – нет. Ст. 608 ГК РФ гласит, что сдавать имущество в аренду может либо собственник, либо уполномоченное им лицо, либо тот, кому в силу закона предоставлено право действовать от имени собственника. Ни о каких дополнительных ограничениях (например, о необходимости иметь статус ИП и пройти регистрации в ЕГРИП) закон больше не упоминает и никаких барьеров не устанавливает.

Статья 608 ГК РФ. Арендодатель

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Самого по себе факта сдачи в аренду недвижимости любого типа для того, чтобы говорить о предпринимательстве, недостаточно. Пленум ВС РФ в 2004 году постановлением №23 , касающимся незаконного предпринимательства, разъяснил, что если у физического лица есть недвижимость, но лично ему она в данное время не нужна – оно вправе использовать его, в том числе и для сдачи в аренду (п. 2 постановления). Аналогичная позиция высказана и в п. 13 постановления Пленума ВС РФ №18 от 2006 года .

Таким образом, однократной сделки недостаточно для того, чтобы привлекать гражданина к ответственности за незаконное предпринимательство – либо требовать от него, чтобы он срочно зарегистрировался в ЕГРИП. Требуется, чтобы такие сделки были систематическими.

Можно ли физлицу быть арендодателем?

Для организации

Прямого запрета на это нет. Согласно ст.130 и ст.213 ГК РФ , гражданин вправе иметь в собственности любое имущество, на которое законом не установлены ограничения – и распоряжаться своей собственностью так, как сочтёт нужным.

Соответственно и запрета на сдачу в аренду недвижимости от физлица юрлицу с точки зрения действующего законодательства нет – и в обозримом времени не ожидается.

Для другого физлица

На вопрос, можно ли сдать в аренду нежилое помещение физлицу, ответ с позиции закона положительный. Нормы ГК, касающиеся договора аренды, никак не ограничивают субъектный состав участников правоотношения. Соответственно, нет никаких ограничений и на договоры, по которым один гражданин, не являющийся ИП, сдаёт в аренду недвижимость второму лицу, тоже не имеющему предпринимательского статуса, любой объект недвижимости – в том числе и нежилой.

Само по себе заключение договора об аренде имущества даёт арендатору право лишь требовать, чтобы объект был ему передан. Вопрос о том, что арендатор потом с ним будет делать, законом не рассматривается, и никаких ограничений не ставится. Соответственно, даже если один гражданин сдал нежилой объект другому, а тот использовал его для незаконного предпринимательства – договор всё равно не будет признан недействительным.

Есть ли ограничения?

Единственное ограничение для аренды, установленное законом – это необходимость платить налоги. НДФЛ никто не отменял – и потому если физлицо сдает в аренду нежилое помещение, необходимо будет заплатить:

13% — если он не ИП;
6% – если ИП на «упрощёнке».

Однако ЕГРН, где фиксируются права на недвижимость, не знает разделения граждан на ИП и не ИП – в нём различие установлено лишь на уровне «физические лица – организации». Потому сам по себе договор может заключаться без ограничений.

Можно ли заключить договор в качестве арендатора?

Что касается вопроса, может ли физическое лицо снять в аренду нежилое помещение, то здесь тоже нет ограничений. Более того, часть недвижимого имущества, не относящегося к жилью, может быть использована и для личных целей. К примеру, никаких запретов гражданину арендовать гараж для размещения своей личной машины, которая не используется для коммерческой деятельности, закон не содержит.

Другое дело, что аренда явно коммерческой недвижимости может вызвать вопросы со стороны контролирующих органов – и даже спровоцировать проверку. Но сам по себе закон запрета на такие действия не содержит.

Заключение

Таким образом, имея в своей собственности нежилую недвижимость, гражданин вправе сдавать её, не регистрируясь в качестве ИП в ЕГРИП. В том случае, если сделка была разовой и не имеет признаков систематичности, никаких препятствий закон не устанавливает.

Вопросы могут возникнуть лишь в тех случаях, когда объект носит явные признаки коммерческого предназначения – но даже в этой ситуации прямого законодательного запрета нет.