Российским законодательством наряду с совместной собственностью супругов предусмотрена еще и долевая. Оба понятия часто встречаются в судебной практике и используются при оформлении различных приобретений или другого имущества, полученного в браке. Благодаря действующим правовым режимам, супруги вправе владеть и пользоваться вещами и недвижимостью совместно или распоряжаться каждый своей частью
В чем разница между совместной и долевой собственностью, мы постараемся пояснить в данной статье. Кроме этого, в ходе выполнения работы мы уделим внимание тому, какими признаками характеризуется каждая форма.
Оба вида собственности имеют одинаковую природу – каждая предполагает множественность собственников в отношении одного и того же объекта имущества. С другой стороны, различия тоже имеют место. Исходя из трактовки такого понятия, как общая долевая собственность, прописанной в ГК РФ, можно сделать вывод, что владение изначально требует вычленение долей каждого из собственников.
Примечательно, что доли могут быть равными или неравными. Пользование вещами и недвижимостью устанавливается только в рамках выделенной доли. Важно отметить, что по Гражданскому кодексу общая долевая и долевая собственность – это идентичные понятия, и никаких различий между ними нет.
Совместная собственность мужа и жены вычленения долей каждому лицу не предполагает, и пользование вещами или недвижимостью происходит по согласованию между сторонами. Если собственники пожелают, то имущество будет поделено на доли, но в этом случае оно приобретет другой статус – общей долевой собственности.
В каких ситуациях появляется общая долевая собственность граждан, состоящих в браке?
Образование общей долевой собственности происходит только в том случае, когда в отношении имущества устанавливается договорной режим. Речь идет о следующих ситуациях:
- при подписании брачного контракта, где определяются доли каждого супруга еще до вступления в брачные отношения;
- в случае проведения сделки по покупке или созданию имущества.
Последний вариант предусматривает не только договорной порядок распоряжения имуществом, но и законный, поэтому в данном случае может возникнуть еще и совместная собственность. Иногда в отношении имущества применяется принудительный порядок установления режима распоряжения. Данное решение может принять только суд.
Различия между правовыми режимами при их установке в отношении недвижимости
Наибольшее число различий проявляется между совместной и долевой собственностью при установке правового режима в отношении недвижимого объекта. Это объясняется тем, что распоряжение квартирой или домом предполагает не только возникновение прав собственности, но и исполнение супругами определенных обязанностей по содержанию жилплощади.
Еще один важный момент, который стараются сразу же разъяснить супруги, – это стоимость квартиры. Финансовый аспект ситуации требует более четкого разграничения долей, чтобы каждый супруг имел возможность определить стоимость своей части.
С учетом отдельных положений гражданского законодательства России, от правого режима, установленного в отношении собственности супругов, зависит и порядок использования имущества. К примеру, если доли каждого супруга выделены, то муж или жена получают возможность реализовать или передать в дар свою часть квартиры без обращения ко второму супругу.
В отношении совместной собственности требуется обязательное оформление письменного и нотариально заверенного согласия на проведение юридической сделки. Исходя из вышесказанного, можно подвести небольшой итог о том, что долевая собственность больше гарантирует соблюдение прав каждого супруга и позволяет достичь равноправия в отношениях, нежели установление правового режима совместного распоряжение недвижимостью.
Как определяются доли?
Прекращение режима совместной собственности происходит после того, как для каждого супруга выделяется доля имущества. Процедура выделения частей собственности может происходить в нескольких вариантах:
- супруги самостоятельно устанавливают долевое владение и определяют размер части имущества каждого собственника;
- муж и жена заключают соглашение о разделе имущества или решают это вопрос в суде. Здесь уже судья устанавливает размер доли.
В судебную инстанцию может обратиться третье лицо, заинтересованное в выделении доли и имеющее на это законные основания. В этом случае размер доли также определяет судья. Стандартный порядок выделения доли по добровольному согласию супругов – это раздел имущества на равные части. В судебном порядке имущество распределяется пропорционально вкладу каждого из граждан в создание или приобретение собственности.
Правовые последствия вычленения доли
При выделении долей граждане автоматически получают право лично распоряжаться установленной частью недвижимости или вещей. Вместе с тем второй супруг наделяется преимущественным правом по покупке другой доли, если муж или жена решат ее реализовать. Кроме этого, действие по выделению доли становится причиной распределения обязанностей по обеспечению содержания своей части, включая уплату коммунальных платежей и налогов.
В случае с брачным контрактом имущество может быть передано в совместное пользование, если документ посчитают недействительным. При оформлении дополнительного соглашения изменению подлежат лишь размеры долей, а совместное владение не будет восстановлено.
Заключение
Если супруги уверены друг в друге и планируют в будущем передать по наследству свое имущество ребенку, необходимости делить недвижимость и другую собственность на доли нет. С другой стороны, перевод имущества в долевую собственность сможет дать больше гарантий исполнения всех прав граждан и позволит реализовать часть недвижимости без получения согласия второго супруга.
Главное право в отношении какого-либо объекта недвижимости – это право собственности на него. Именно оно дает максимум возможностей по использованию и распоряжению имуществом.
Однако не всегда квартира или другое жилое помещение принадлежит одному лицу.
Бывает, что собственников несколько, что создает совершенно иной порядок распоряжения имуществом для каждого из них. Многообразие форм владения недвижимостью и другими объектами создает необходимость знать особенности и нюансы каждого вида.
Кроме владения конкретным объектом недвижимости государством, в российском законодательстве предусмотрено право гражданина на обладание недвижимостью.
Это положение создает целое разнообразие видов собственности:
- в долях;
- личная;
- совместная.
Любой из представленных вариантов обладает своими особенностями, преимуществами и недостатками.
Особняком стоит частная, так как она предполагает наличие лишь одного собственника, который имеет полное право распоряжаться принадлежащим ему имуществом по личному усмотрению и без получения чьего-либо подтверждения или согласия.
Ограничением может стать лишь обязанность не причинять вред и неудобства другим лицам. Такой вариант является наиболее предпочтительным, так как только одно лицо вправе совершать любые, не запрещенные российским современным законодательством, сделки с недвижимостью.
Однако бывают ситуации, когда несколько лиц имеют определенный объем прав на один и тот же объект недвижимости.
Например, такое возможно при разделе имущества между супругами, которые обладают равными правами на совместную приобретенную в период нахождения в браке квартиру. В зависимости от желания сторон и технической возможности разделить объект на части, может образоваться совместная общая, а так же долевая собственность.
Любой из видов предполагает наличие своих особенностей и отличительных черт.
Главное, что определяет вид собственности – объем полномочий конкретного владельца и возможность осуществлять действия с объектом без необходимости получать согласие других лиц.
Общая совместная собственность
Главная особенность общей совместной собственности состоит в наличии нескольких лиц, которые имеют определенный объем прав на одну и ту же квартиру. Основным примером такого вида владения является совместное имущество супругов.
Однако законодательство предусматривает два случая образования такого вида по ст. 244 ГК России :
- приватизация;
- приобретение объекта в браке.
При таком виде собственности ярко выражена общность всех ее участников. Они неразрывно связаны одним и тем же объектом и зависят в некоторой степени друг от друга.
Нередко совместная собственность появляется в результате неделимости конкретного имущества. Например, если супруги не могут разделить в натуре квартиру, они вправе владеть ею на праве совместной собственности.
Неделимость объекта предполагает невозможность его раздела на отдельные доли в натуральном выражении из-за недостаточности размера, большого количества собственников, низкой стоимости и т.д.
По сути доли каждого из многочисленных участников существуют, но они не выделены и не определены конкретно. Это означает, что и документов отдельно на свою часть каждый собственник не имеет. Именно поэтому распоряжение и пользование осуществляется с согласия всех владельцев.
По ст. 253 ГК России они должны одобрить любую сделку с объектом или его изменение.
Однако нередко это порождает необходимость обращаться в суд, если не может быть достигнуто согласие между всеми собственниками.
Для облегчения управлением отдельными частями имущества можно выделить из него доли и перевести объект из общей в долевую собственность.
Однако если сделать этого нельзя, то один участник вправе выплатить остальным денежные или иные компенсации и стать единственным хозяином имущества.
Общая долевая собственность
Статьей 245 ГК России предусмотрено существование долевой собственности. Она подразумевает, что каждый из участников имеет свою, четко ограниченную долю в составе одного объекта. При таком порядке возможно два варианта пользования объектом:
- по соглашению сторон;
- раздельно, если это позволяет сам имущественный объект.
Кроме того, части бывают двух разновидностей:
- Реальные. Те, которые можно по-настоящему выделить и пользоваться раздельно. Такие части могут быть в отдельно выстроенном доме, но их не бывает в квартире, находящейся в многоквартирной постройке.
- Идеальные. Такие, которые физически невозможно отделить.
Существование нескольких владельцев долей порождает наличие у них преимущественного права приобретения продаваемой части. Это означает, что при попытке продать свою часть один из собственников обязан сначала разослать всем остальным письменное уведомление с указанием предполагаемой цены приобретения для других участников. Только в случае отказа или отсутствия всякой реакции в период до 30 дней от каждого из них доля может быть продана третьему лицу.
Если возможность преимущественной покупки не была принята в расчет продавцом, то сделка, которую он совершит с третьим лицом, может быть оспорена одним из собственников остальных долей. Однако при этом владельцы других частей не имеют право преднамеренно создавать препятствия по продаже доли.
В результате, долевая общая собственность предусматривает наличие конкретных частей одного и того же имущества.
Такая форма подразумевает существование нескольких собственников, которые владеют каждый своей частью объекта.
Разница между совместной и долевой собственностью
Между двумя видами собственности существует некоторая схожесть.
Это обусловлено тем, что оба они подразумевают наличие нескольких лиц, владеющих одним и тем же объектом или его частями.
Так же объединяет их то, что распоряжаться свободно и независимо от других в таком случае объектом или долей не получится.
Различие же, в основном, состоит в том, что в совместной собственности части фактически не выделяются, а при долевой наоборот. Долевая встречается чаще и при различных обстоятельствах, общая же возникает между супругами и при приватизации на нескольких лиц.
Кроме того, продать объект при общей собственности нельзя без согласия второго владельца, при долевой же необходимо соблюсти право преимущественной покупки.
Действующее российское законодательство определяет три основные формы собственности на объекты недвижимости:- Индивидуальная – собственник только один;
- Долевая – владельцев несколько, и для каждого чётко выделена доля имущества;
- Совместная – владельцев несколько, но в отличие от долевой, имущество по частям не разграничено.
Именно совместная собственность на квартиру и будет рассмотрена далее. Общая собственность является таковой при условии, что она принадлежит как минимум двум гражданам одновременно. Все вопросы, которые связаны с ней, регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации. Разница между долевой и совместной собственностью квартиры зачастую зависит ещё и от взаимоотношений совладельцев, однако это возникает в случаях, когда имущество является неделимым по каким-либо причинам. Если говорить именно о жилплощади, то речь идёт о супружестве. Иных вариантов для определения общей собственности нет.
Долевая собственность супругов появляется при подписании брачного договора, в котором чётко распределены условия и доли имущества. Впрочем, даже при подписании подобного договора, такого пункта может не быть. В таком случае вопрос совместного владения опять будет актуальным. Однако прежде чем рассматривать, что же это такое и как лучше поступить при разделе такой недвижимости, следует отметить, что данные нормы распространяются исключительно на супругов, которые зарегистрировали свой брак официально.
Дорогие читатели!
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →
Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):
Когда возникают подобные отношения
Вопрос совместной собственности на квартиру может быть актуален при таких вариантах:
Взаимоотношения с общей собственностью на квартиру могут также возникать и при совместном приобретении жилья (внесении части суммы), вступлении в наследство, получении дарственной на нескольких человек или приватизации жилплощади. В описанных не супружеских ситуациях обязательно наличие договора, в котором может быть не указано кому и какая доля полагается. Определить долю можно будет только при разделе имущества.
Что определяет право владения
Чтобы определить то, что недвижимость является совместно нажитой, потребуются следующие документы:
- Паспорта супругов;
- Свидетельство о браке;
- Свидетельство о рождении ребёнка (всех детей);
- Брачный контракт, если он был оформлен и подписан.
Если же речь идёт не о супружеских взаимоотношениях, что было рассмотрено выше, понадобятся:
- Документы, которые свидетельствуют о наследстве или прочей сделке;
- Акты, подтверждающие право собственности;
- Имеющиеся договора;
- Бумаги о выплате пая или внесении денежного вклада;
- Свидетельства того, что при покупке квартиры была внесена определённая часть суммы.
Если супруги живут в гражданском браке, то независимо от того, планируют ли они узаконить свой брак или нет, необходимо сохранять все документальные свидетельства совместной покупки квартиры. Это необходимо для дальнейшего определения своих прав на квартиру, которая была куплена до официальной регистрации брака, и не считается .
Сделки с общей недвижимостью
Осуществление каких-либо сделок с квартирой, которая является совместной собственностью без определения долей, невозможно без письменного нотариально заверенного согласия на это всех совладельцев. Это значит, что один из собственников не имеет права продать, обменять, подарить, завещать, сдать в аренду или наём данную недвижимость ни целиком, ни частично.
Кроме того, даже при согласии всех владельцев осуществление сделки требует присутствия риэлторской организации, которая принимала участие при отчуждении каждой доли после процедуры её выделения. При продаже такой квартиры составление договора должно включать в себя присутствие всех совладельцев и покупателей. Если кто-либо из совладельцев отсутствует по причине длительной командировки, находится за границей или госпитализирован, то от его имени в сделке может участвовать доверенное лицо по оформленной нотариусом доверенности.
Возможен ли раздел
Причиной раздела и определения доли каждого совладельца зачастую становится официальный развод супругов. Если речь идёт не о супружеских отношениях, то причиной такой необходимости может стать решение об обмене квартиры или её продаже.
Все совладельцы должны прийти к согласию, взяв во внимание все обстоятельства или вклад каждого в приобретение квартиры. При разводе супругов продажа жилья не обязательна. Особенно это относится к тем случаям, когда у супругов остаются дети. Органы опеки не позволят даже временно оставить их без жилплощади. Какой бы ни была договорённость между сторонами, в любом случае её следует оформить письменно, чтобы обеспечить сохранность квартиры, если супруг, которому оставили недвижимость, игнорируя договорённость, решит продать её. При оформлении договора, это будет считаться нарушением условий, а значит, подобную сделку можно аннулировать, обратившись в суд.
В Российском законодательстве существуют различные понятия права собственности. Семейный Кодекс РФ, например, содержит только понятие совместной собственности, а Гражданский кодекс — совместной и долевой. Оба вида предполагают наличие нескольких собственников объектов недвижимого и движимого имущества. При этом долевая собственность предполагает определение частей, принадлежащих каждому из собственников, — они могут быть как равными, так и неравными. Если же собственность совместная, то такие доли не выделяются.
Общая долевая собственность — распоряжение, пользование, владение
В случае с долевой собственностью распоряжение, пользование и владение недвижимостью возможно только с согласия всех ее владельцев, причем независимо от размера доли каждого из них.
В отсутствие такого согласия в квартире невозможно сделать перепланировку, ее нельзя продать и т. д. Конечно, законом не запрещается продажа своих квадратных метров, но при этом остальные участники долевой собственности будут иметь преимущественное право их приобретения, в противном случае сделка может быть признана недействительной. Вы обязаны в письменном виде известить соседей о продаже своей доли и указать цену. Это правило применяется к так называемым возмездным сделкам (купле — продаже), подарить свою долю собственник может и без согласия остальных (безвозмездная сделка).
Совет Адвоката
В жизни бывают случаи, когда продажа квартиры одному совладельцу жизненно необходима, а другой принципиально не дает своего согласия. Это может быть банальное упрямство, эгоизм или даже месть. Решать проблему придется в суде. Можно принудительно выкупить долю у одного из совладельцев, либо добиться выделения доли в натуре. Но здесь будут иметь значение размер выкупаемой доли, ее значимость для собственника, техническая возможность выдела в натуре.
Часто граждане путают понятия долей в общем имуществе со сложившимся порядком пользования таким имуществом.
Например, трем собственникам принадлежит трехкомнатная квартира, по 1/3 на человека. Каждый из них занимает по одной комнате, ошибочно полагая, что эти комнаты как раз и есть их доли в общей долевой собственности. На самом деле это не так. Каждый из трех собственников при желании может владеть и пользоваться любой из комнат на тех же правах, что и другие собственники. Хочется добавить, что при долевой собственности право на часть имущества практически всегда закреплено на бумаге, чего нельзя сказать о совместной собственности. Кроме того, с июня 2016 года продажа долей требует нотариального удостоверения.
Совместная собственность — в чем разница?
При совместной собственности имущество может быть оформлено на одного из совладельцев, но, по закону, остальные собственники имеют такое же право на владение и распоряжение имуществом, как и титульный собственник. Семейным кодексом установлена совместная собственность для супругов на недвижимость, приобретенную совместно в браке.
Совет Адвоката
Светлана Коротина, адвокат НО НКА «Чайка и коллеги»
Часто приходится слышать, как супруги при разделе совместно нажитого имущества говорят друг другу: «Это мое, потому что оформлено на меня (квартиры, машины и др.)». На самом деле при совместной собственности, не зависимо от того, на кого зарегистрировано имущество, все оно считается принадлежащим всем собственникам в равной степени. При желании из совместной собственности можно произвести выдел доли и это приведет к возникновению долевой собственности. Также супруги могут создавать долевую собственность, например, купив квартиру в равных долях, или заключив брачный договор.
В судебной практике нередки проблемы раздела долевой и совместной собственности. Если при разделе имущества супругов присутствуют, как правило, два собственника и договориться сторонам легче, то в случае, когда собственников много, решить проблему не всегда возможно даже в судебном порядке. Юристы советуют, прежде чем приобретать долю в праве на квартиру, дом или другой объект недвижимости, все тщательно обдумать и проконсультироваться со специалистами.
Материал подготовлен при содействии, НО НКА «Чайка и коллеги»
На распоряжение состоянием иногда накладывается ограничение. Им может быть ипотека. Возможно, совместное владение имуществом без определения долей в нем. Так, например, это касается приобретенного во время брака. Супруг не может распоряжаться недвижимостью, если супруга не будет согласна. У обоих есть права распоряжения собственностью, так же как и обязанности.
Если возникнет ситуация, когда один из собственников захочет продать квартиру или дом, но другие будут против, тогда придется выделять свою долю из имущества, чтобы иметь все права на ее распоряжение.
Если недвижимостью владеют несколько лиц, то все растраты на содержание имущества собственники несут в равной степени, так же как и уплату налогов. Она делится на равные части.
Если речь идет о разделении собственности на доли, то их впору выделить для каждого собственника. То есть человек может быть владельцем только части имущества, которое досталось по наследству, в процессе приватизации, в качестве решения суда или после сделки о покупке.
В таком случае у него больше прав на свою часть квартиры или дома и он может быстрее продать ее без разрешения других владельцев другими частями этого же имущества. Лучше предупреждать других сособственников о том, что предполагается продажа, так как кто-то из них может захотеть ее приобрести.
Если человек владеет конкретной долей, то он обязан выплачивать налог, который пропорционален его части.
Когда владельцем квартиры является только один человек, то не исключается возможность на право пользования ею третьим лицом. В таком случае третье лицо прав на недвижимость не имеет, а только право в нем проживать. Трудности могут возникнуть при продаже, когда полноправный собственник захочет ее продать, а другой гражданин продолжает в ней жить.
Общей собственностью без выделения долей владеют оба супруга, когда квартира была приобретена в браке (равнодолевая) или недвижимость покупалась и оформлялась на всех членов семьи, при этом доли не выделялись. При продаже такой квартиры вырученные деньги должны быть разделены на равные части. При этом документ, который фиксирует собственников имущества, имеется один.
Когда части выделяют в долевой собственности, то они могут быть двух типов: реальная или идеальная. Под реальной понимается конкретная часть в квартире или доме, закрепляющаяся за конкретным лицом. Последнее может распоряжаться ею на свое усмотрение. Например, комната 20 кв. м в четырехкомнатной квартире, площадь которой 92 кв. м. Или, например, доля мужа составлять 25%, а доля жены 75% от их общей квартиры. Они могут быть разделены не только между родственниками, но и между другими лицами.
А под идеальной долей понимают абстрактное состояние, которое невозможно фактически выделить. На бумаге это может быть фиксировано, как половина имущества или одна треть и т. д.
Когда выделяют реальные доли, то делать это можно в квартире с раздельными комнатами, где выделяться могут только комнаты, так как кухня, коридор, санузел закрепляются как общая долевая собственность.
Главная разница между понятиями «общая долевая собственность» и «долевая собственность» заключается в том, что в первом варианте не выделяют доли и их процентное соотношение. В равной степени оплачивают налоги на имущество и расходы, чтобы содержать недвижимость. При покупке квартиры равные доли устанавливаются автоматически, если отсутствует иная договоренность или брачный договор. Продажа части недвижимости не допускается, так как супруги одновременно имеют право на распоряжение всем состоянием и могут совершать какие-либо операции только с той частью, которая принадлежит каждому из них.
В понятии «долевая собственность» обязательно предусмотрено долевое разделение имущества между родственниками или третьими лицами. Фактически можно разделить на разные части только квартиру или дом, где есть раздельные комнаты, или же поделить можно абстрактно — только на бумаге будет указано долевое соотношение. Налоги и расходы на уход за недвижимостью выплачиваются в тех же частях, в которых есть разделение. Продажа своей доли возможна без согласия других собственников, но с постановкой их в известность в первую очередь, так как именно кто-то из них может быть заинтересован приобрести эту долю. Также свою часть разрешается подарить, оформив дарственную, или передать ее по завещанию.
Нужно знать, что если недвижимость была поделена на доли по брачному договору, то в случае его признания недействительным после решения суда или при обоюдном соглашении супругов, они автоматически делятся поровну между супругами.