В чем особенности управления недвижимостью как вида предпринимательской деятельности? Как управлять объектами коммерческой недвижимости? Где пройти обучение по управлению недвижимостью?
Здравствуйте, дорогие друзья! Вас приветствует популярный бизнес-журнал «ХитёрБобёр»! На связи - Денис Кудерин.
Тема публикации – управление недвижимостью. Доступно, просто и подробно я расскажу, как делать бизнес на управлении жилыми или нежилыми объектами. Материал будет интересен как владельцам недвижимости, так и тем, кто хочет попробовать свои силы в деле управления.
В конце статьи вас ждёт небольшой бонус – обзор тройки самых компетентных в РФ компаний, занимающихся профессиональным управлением недвижимостью.
1. Что такое управление недвижимостью?
Если вы – счастливый обладатель недвижимости, на которой можно делать бизнес, вам не обязательно заниматься делами самому. Есть более цивилизованный и простой вариант – сдать свой объект в управление профессиональной компании.
Фирма будет заниматься коммерческой эксплуатацией вашего помещения, а вы – получать регулярную прибыль. Классический пример пассивного дохода. Естественно, какая-то часть финансовых поступлений пойдёт на выплату гонорара за услуги управляющей организации.
В рамках управления недвижимостью происходит разумное разграничение функций владельца и управляющего. Задача собственника – найти надёжного, квалифицированного и расторопного посредника, который будет блюсти его интересы.
Далее все функции управления делегируются компетентным сотрудникам, но стратегические решения и общий контроль остаются за владельцем. Управляющий, в свою очередь, выступает от его имени и вносит при необходимости свои предложения по увеличению дохода или улучшению условий эксплуатации.
Перечислим главные плюсы доверительного управления:
- экономия времени и сил собственника;
- повышение конкурентности объекта на рынке недвижимости;
- юридический аспект эксплуатации объекта находится в руках профессионалов;
- управляющий внимательно следит за состоянием недвижимости и старается не допускать порчи имущества или ненадлежащего обращения с ней.
Если ранее в доверительное управление передавали в основном объекты зарубежной недвижимости, то в последние годы такая услуга набирает популярность и на внутреннем жилищном рынке России и стран СНГ.
Куда легче передать объект в компетентные руки, чем заниматься им самому – искать арендаторов, отбирать надёжных кандидатов, оформлять договоры, ежемесячно взимать плату, выслушивать жалобы соседей и т.д.
В случае стороннего управления все эти заботы поручаются профессиональной компании, в которой лучше знают, как сделать, чтобы все участники процесса (включая соседей) были довольны и счастливы.
Краткий перечень профессиональных задач управляющей фирмы:
- создание благоприятных условий для клиента;
- продвижение объекта на рынке недвижимости с целью извлечения максимальной прибыли;
- контакты со страховщиками и брокерами;
- разработка и внедрение мероприятий по оптимизации расходов на эксплуатацию объекта;
- проведение плановых профилактических и ремонтных работ;
- поиск арендаторов, переговоры с ними, оформление договоров аренды, контроль соблюдения договоров;
- финансовые взаиморасчеты;
- взаимодействие с государственными органами (при необходимости).
Профессия управляющего недвижимостью становится с годами всё более востребованной. Во-первых, потому, что несмотря ни на какие кризисы, в стране строится всё больше жилых и коммерческих объектов. Во-вторых, всё больше владельцев недвижимости желают делегировать полномочия профессионалам, а не заниматься делами самостоятельно.
Где учат на управляющего недвижимостью? В некоторых профильных вузах – в частности, в МГСУ (Московский Государственный Строительный Университет), в МГУП (Московский Госуниверситет природообустройства), в столичной Академии коммунального хозяйства и строительства, Петербургском государственном политехническом университете и некоторых других учебных заведениях.
Помимо этого, в Москве можно окончить платные курсы, организованные сертифицированными специалистами из Института Управления Недвижимостью США (IREM).
Дополнительную информацию по теме грамотной эксплуатации недвижимости вы найдёте в статье « ».
2. Что включает в себя управление недвижимостью – обзор ТОП-5 основных функций управления
Основные задачи компании по управлению недвижимостью и конкретных специалистов – обеспечивать клиентам стабильную прибыль и грамотно эксплуатировать объекты, данные в распоряжение.
Существуют и более конкретные функции, которые мы рассмотрим во всех подробностях.
Функция 1. Планирование расходов и доходов по недвижимости
Первая функция – сугубо экономическая.
Управляющий:
- распределяет финансовые потоки;
- анализирует эксплуатационные расходы и организует и мероприятия по их снижению;
- контролирует стабильное поступление арендных платежей;
- поддерживает арендную плату на максимальном рыночном уровне;
- ведёт бухгалтерию и отчетную документацию.
В любой момент компания должна быть готова отчитаться перед заказчиками по всем статьям – профессиональное управление предполагает полную прозрачность финансовых взаиморасчетов.
Функция 2. Реклама объекта и привлечение арендаторов
Здесь компания доверительного управления частично берёт на себя функции . То есть ищет покупателей, рекламируя объект всеми возможными способами. Грамотная рекламная кампания – гарантия выгодной сделки.
Профи продвигают товар по всем фронтам – через интернет, СМИ, печатные издания, наружную рекламу. Чем более выгодными для клиента будут условия контракта, тем больше размер гонорара управляющего.
Функция 3. Техническое обслуживание и эксплуатация недвижимости
Чтобы объект как можно дольше оставался в функциональном и презентабельном состоянии, его нужно должным образом обслуживать.
Управляющий обязан:
- следить за корректной эксплуатацией недвижимости;
- вовремя проводить профилактические и ремонтные работы;
- обеспечивать охрану объекта, если этого требует владелец;
- организовывать клининг – профессиональную уборку жилплощади;
- содержать и развивать объект в соответствии с его назначением и требованиями клиента.
Все сантехнические, инженерные системы должны работать исправно и бесперебойно. Если жильцы жалуются на тараканов или грызунов, управляющий вызывает специальные службы для уничтожения оных.
Если в управлении находятся частный дом (коттедж, особняк) фирма содержит в идеальной чистоте прилежащую территорию, очищает её от снега, мусора, отходов, занимается озеленением участка.
Функция 4. Согласование перепланировок и реконструкций
Если управляющая организация, исходя из соображений повышения доходности, считает, что объект нуждается в перепланировке или реконструкции, она может предложить такой вариант собственнику.
Все работы производятся за счёт владельца, но сам процесс контролируется представителями управляющей фирмы. Они нанимают подрядчиков и следят за ходом ремонтных мероприятий.
Функция 5. Подготовка договоров и разрешение спорных вопросов
Вся юридическая сторона процесса контролируется управляющей компанией. Специалисты подготавливают текст договора с арендатором, следят, чтобы пакет документов был полным. В случае возникновения спорных ситуаций представляют интересы клиента в суде.
В таблице основные функции управления и их особенности представлены в наглядном виде:
3. Как управлять чужой недвижимостью и получать хорошие деньги - пошаговая инструкция для новичков
Этот раздел для тех, кто желает заняться управлением недвижимостью на профессиональном уровне. Конечно, понять все нюансы процесса управления можно только после обучения по этой специальности. Но основные шаги процесса полезно знать заранее.
Некоторые считают, что управляющие недвижимостью – те же риэлторы. Это ошибочная точка зрения. Управляющий занимается не только рекламой и поиском арендаторов, он универсальный специалист – экономист, юрист, маркетолог, архитектор, даже эколог и строитель в одном лице.
А теперь – пошаговая инструкция для начинающих управленцев
Шаг 1. Заключаем договор на управление недвижимостью
Сначала нужно найти собственника, который согласится передать вам в управление свою недвижимость. Затем с ним заключается договор, в котором чётко и без двусмысленных формулировок оговариваются условия сотрудничества – размер вознаграждения, характер отчетности, сроки действия соглашения, ответственность сторон при нарушении обязательств.
На этом этапе полезно заранее прояснить для себя юридические тонкости процесса. Сделать это быстро и недорого можно в компании Правовед, которая работает онлайн в круглосуточном режиме.
Вам нужно лишь максимально корректно и грамотно задать свой вопрос и получить ответ от квалифицированного специалиста в сфере жилищного права. На сайте в постоянной доступности находятся сотни профессиональных юристов и адвокатов. Более 90% консультаций даются ими бесплатно.
Получить грамотную правовую поддержку можно прямо сейчас – просто зайдите на сайт и потратьте несколько минут на изучение функционала. Можно также воспользоваться внутренним онлайн чатом.
Шаг 2. Находим арендаторов
Итак, вы стали управляющим. Ваша следующая задача – поиск арендаторов. На этом этапе нужно организовать эффективную рекламную кампанию объекта, чтобы сдать его по максимальной цене. От размера арендной платы будут зависеть ваши комиссионные.
С арендаторами в обязательном порядке заключается договор. Понятно, что профессионал не станет брать в пользователи первых встречных, а выберет арендаторов порядочных, платёжеспособных, аккуратных.
Если по ошибке вы поселите в чужой квартире скандальных, проблемных, безденежных клиентов, отвечать за их выселение и возмещение убытков придётся лично вам или вашей компании.
Пример
Управляющий поселил в квартире нигде неработающего жильца, по специальности – дизайнера, который уверил, что в ближайшее время займётся фрилансом.
Однако через месяц выяснилось, что основная деятельность арендатора – встречи с друзьями и многодневные застолья с шумом, музыкой, выпивкой и сигаретами. Оплатить следующий месяц жилец не смог, пришлось выселять его и несколько дней приводить жилплощадь в порядок.
Со временем вы научитесь определять степень лояльности будущего арендатора с первого взгляда.
Шаг 3. Контролируем своевременное поступление арендной платы
Специалист постоянно контролирует, чтобы условия аренды неукоснительно соблюдались. Следит, чтобы число жильцов соответствовало соглашению, чтобы в квартире жили именно те люди, которые заключали договор.
И главное – чтобы жильцы своевременно вносили арендную плату. От этого зависит, будет ли доволен вашей работой собственник жилья. Стоит заранее предупредить арендаторов, что задерживать плату нельзя ни на один день, иначе будет поставлен вопрос о выселении. В этом пункте управляющий должен отстаивать предельно жёсткую позицию.
Шаг 4. Организовываем погашение коммунальных задолженностей
Коммунальные платежи тоже контролируются управляющим. Он может делегировать эту функцию арендаторам, но хозяин спросит в случае чего именно с него, а не с жильцов.
Сохраняйте все чеки и квитанции, сверяйте показания счетчиков, делайте ежемесячные отчеты.
Шаг 5. Выселяем арендаторов
Срок договора аренды прошёл. Жильцы имеют вправо продлить соглашение или съехать с квартиры. В первом случае составляется новый договор, во втором – скатертью дорожка, но сначала нужно уладить все финансовые дела. Полный расчет, нулевой баланс, никаких задолженностей и «я через неделю вам переведу на карту».
Шаг 6. Заказываем клининговые услуги
После выселения квартиру нужно привести в полный порядок. Самостоятельно заниматься уборкой не нужно, на это есть специалисты. Они сделают клининг быстрее, лучше и профессиональнее. Расходы возлагаются на хозяина – только не забудьте сохранить чеки.
Шаг 7. Организовываем мелкий текущий ремонт
Если вышли из строя элементы сантехники или электропроводки, если отклеились обои или плохо работает холодильник, управляющий обязан устранить неполадки. Оплачивает ремонт, опять же, собственник, но нужно сохранить документальное подтверждение неисправностей и их устранения.
4. Профессиональная помощь в управлении недвижимостью – обзор ТОП-3 компании по предоставлению услуг
Раздел для владельцев недвижимости, которые хотят передать её в управление, но затрудняются с выбором надёжного партнёра. Представляем мнение экспертов – обзор тройки лучших профессиональных управляющих компаний.
Фирма гарантирует качественное обслуживание и снижение эксплуатационных расходов на 30-50%. Управление недвижимостью – основной профиль компании. Специалисты «Сервисных технологий» занимаются обслуживанием и эксплуатацией зданий с 1998 года.
Все сотрудники прошли обучение по курсу международного Института Управления Недвижимостью и имеют опыт в сфере архитектуры, риэлтерских услуг, строительстве и реконструкции. Ответственность работников в обязательном порядке страхуется ведущими страховыми фирмами РФ. Помимо управления, компания занимается консалтингом, клинингом, услугами для ТСЖ.
Организация не только разрабатывает и реализует программы коммерческого управления, но и следит за грамотной технической эксплуатацией недвижимости. Компания обеспечивает современное инфраструктурное оснащение объектов, применяя самые актуальные технологии.
Выработанные за годы практики стандарты управления обеспечивают собственникам стабильную прибыль, прозрачную отчетность и гарантируют полную безопасность активов. Фирма работает в 40 регионах РФ и на текущий момент управляет 240 объектами. Попутно компания занимается управлением бизнесом и инвестициями, профессиональной оценкой, юридическим сопровождением коммерции.
Компания работает на российском рынке с 2003 года. Управление недвижимостью – основная сфера деятельности «Артэко». Фирма занимается жилыми и коммерческими объектами, обеспечивая: экономную эксплуатацию, содержание в чистоте, благоустройство, озеленение, мелкий и капитальный ремонт объектов.
У организации собственная аварийная служба и электроизмерительная лаборатория. Есть клининговый отдел, консьерж-сервис, отдел промышленного альпинизма и консалтинга.
5. Как избежать сотрудничества с мошенниками - 4 полезных совета по управлению недвижимостью
Риск столкнуться с мошенниками есть в любом коммерческом предприятии. Управление недвижимостью – не исключение.
Чтобы не стать жертвами аферистов, следуйте полезным экспертным советам.
Совет 1. Никогда не вручайте ключи, не получив деньги
Никогда не забывайте принцип, озвученный классиками: «Утром деньги – вечером стулья». Вручать жильцам ключи можно только после подписания договора и внесения арендной платы в полном объёме.
Если клиенты не могут или не хотят сотрудничать на ваших условиях, скажите им «до свидания» и ищите других.
Совет 2. Всегда заключайте контракт с арендатором
«Без контракта не работаю!» Эту фразу должен знать и помнить каждый управляющий. Все пункты и нюансы аренды должны быть «внесены в протокол» - документально заверены и учтены обеими сторонами. Никаких устных соглашений, обещаний и заверений.
Основные бизнес-модели управления недвижимостью, их характеристика. Классификация видов управленческой деятельности. Система консалтинговых услуг в сфере управления недвижимостью.
Проводимые в Российской Федерации социально-экономические реформы, привели к кардинальным преобразованиям всей совокупности экономических отношений. Одной из самых значительных трансформаций, явился процесс вовлечения недвижимой собственности, а также связанных с ней прав и обязательств в предпринимательский оборот. Данные преобразования привели к изменению механизма управления недвижимой собственностью, включая объекты коммерческой недвижимости.
Возросшую актуальность вопросов, связанных с управлением недвижимостью, подтверждает рост числа публикаций по данной теме. Среди работ, рассматривающих теоретические и практические вопросы управления, можно выделить работы зарубежных авторов: -, отечественных: , , , , , , -, .
По свидетельству данных источников можно выделить следующие направления управления коммерческой недвижимостью, в зависимости от субъекта управления: с привлечением управляющей компании или силами собственника. Применительно к России, первое направление наибольшее распространение получило в г. Москве и Санкт-Петербурге . Это связано в первую очередь, с тем, что рынок коммерческой недвижимости в данных городах достиг достаточно высокого уровня развития. По-другому дело обстоит в регионах, в том числе в Краснодарском крае: развитие рынка недвижимости запаздывает по сравнению с лидерами. В связи с этим, управление недвижимостью в региональных центрах находится на начальном этапе своего формирования. Управление недвижимостью в понимании большинства региональных компаний – это поиск и привлечение арендаторов, взаимодействие с ними в течение срока действия их арендных договоров, техническая эксплуатация, клининг и охрана.
Детальный анализ ситуации показывает, что зачастую инвесторы и собственники в регионах не спешат передавать полномочия управляющей компании, предпочитая решать вопросы управления самостоятельно. Однако технология данной модели управления недостаточно проработана, вследствие этого не достигается потенциально возможная эффективность управления.
Вопросам экономического управления недвижимой собственностью посвящено значительное количество публикаций. Управленческие вопросы, связанные с теорий и практикой функционирования рынка недвижимости рассматриваются в работах как отечественных авторов: В.А.Горемыкин , , В.В.Смирнов и Е.А. Пучкина , П. Г. Грабовый , , , С. В. Грибовский , О.Л. Крымина, Е.И. Тарасевич , так и зарубежных: Д. Фридман, , Г. Харисон , Д. Цукерман .
Как показал анализ приведенных источников – нет единства во взглядах на само понятие «управление недвижимостью». Подход к данному словосочетанию исходит из того, в каком аспекте рассматривается процесс управления объектом недвижимости:
Управление им как физическим объектом ;
Управление им как коммерческим объектом , рекомбинирование прав;
Управление объектом недвижимости как системой.
Первые два вида применяют уже заданные характеристики объекта недвижимости и оптимизируют лишь их использование, последний – задает характеристики, от которых зависят границы возможной оптимизации . В зависимости от подхода определяется набор процессов, которые осуществляет субъект управления (рис. 19).
Применительно к отечественному опыту, можно сказать, что наиболее распространено управление как физическим или как коммерческим объектом недвижимости, а качественное управление подразумевает управление объектом как системой.
Рисунок 19 – Состав процессов управления недвижимостью
Изучение мирового и отечественного опыта показывает, что только применение профессионального подхода к управлению недвижимым имуществом позволяет существенно повысить его эффективность в интересах собственников, пользователей недвижимости, государства и общества в целом. Такой подход к управлению недвижимостью носит название сервейинг. Сервейинг представляет собой реализацию системного подхода по развитию и управлению недвижимостью. Он включает все виды планирования (генеральное, стратегическое и оперативное) по функционированию недвижимости, а также мероприятия, связанные с проведением всего комплекса технических и экономических экспертиз объектов недвижимого имущества, обеспечивающих получение максимального общественного эффекта .
Классификация видов управленческой деятельности в отношении недвижимости как объекта управления
| Виды | Состав и содержание управленческой деятельности |
| По фазам жизненного цикла | - Управление замыслом (наилучшее использование земли) |
| - Управление проектированием объекта | |
| - Управление строительством | |
| - Управление обращением - процессом совершения всех видов сделок с объектом (купли-продажи, аренды, лизинга, ипотеки, дарения) | |
| - Управление потреблением - процессом осуществления всего комплекса операций по предоставлению (оказанию) услуг, связанных с использованием клиентами объекта недвижимости по его прямому назначению, а также дополнительных и сопутствующих услуг | |
| - Управление техническим обслуживанием и эксплуатацией | |
| - Управление капитальным ремонтом, модернизацией, реконструкцией | |
| - Управление перепрофилированием в связи с изменением целей управления или внешней среды | |
| - Управление сносом, захоронением и утилизацией | |
| По виду объекта недвижимости (цели использования) | - Управление жилыми домами |
| - Управление гостиницами | |
| - Управление офисными и административными объектами | |
| - Управление зданиями и сооружениями производственного назначения | |
| - Управление объектами недвижимости социально – культурных организаций | |
| - Управление объектами недвижимости медицинских и санаторно-курортных учреждений | |
| - Управление объектами недвижимости научных и исследовательских организаций | |
| - Управление объектами недвижимости, являющимися памятниками культуры, истории, и архитектуры, музеев и мемориальных комплексов | |
| - Управление природными комплексами (парками, зонами отдыха, рекреационными зонами) | |
| По уровню управления | - Линейное (оперативное) управление объектами недвижимости |
| - Комплексное (тактическое) управление или управление комплексом недвижимости | |
| - Высшее (стратегическое) управление или управление имущественным комплексом | |
| По подходу к решению задач управления | - Инженерный менеджмент – осуществляется за счет реализации конкретных норм деятельности: инструкций, технологических карт, правил ведения учета с отражением в бухгалтерских и финансовых документах, т.е. техническое обслуживание жизненного цикла объекта недвижимости |
| - Социальный менеджмент - социальная деятельность по удовлетворению запросов клиентов | |
| По виду деятельности | - Управление экономическим состоянием объекта недвижимости: стоимость объекта, доходность, уровень затрат на обслуживание |
| - Управление движением финансовых ресурсов | |
| - Управление потреблением: маркетинг, дополнительный сервис | |
| - Управление инженерно-техническим обслуживанием и эксплуатацией объекта недвижимости | |
| - Управление персоналом | |
| - Управление рисками |
На основании анализа трудов, в той или иной мере освещающих вопросы управления недвижимостью, можно сделать вывод, что в нашей стране существует проблема выбора направления управления объектом недвижимости: управление собственными силами или с привлечением управляющей компании. Девелоперы и собственники коммерческой недвижимости предпочитают управлять ею самостоятельно. Пока услугами профессиональных управляющих компаний пользуются, в основном, новички этого рынка , .
Специалисты управляющих компаний в последнее время отмечают рост числа клиентов , большинство из которых составляют девелоперы-новички. Ветераны пока предпочитают управлять объектами самостоятельно. Впрочем, даже самые стойкие сторонники самостоятельного управления признают, что вскоре им придется отказаться от непрофильной деятельности.
Несмотря на то, что рынок коммерческой недвижимости в России, и в Петербурге в том числе, существует около 13 лет, управление объектами еще только формируется как отдельный бизнес. По некоторым оценкам, сегодня в Петербурге насчитывается более сотни офисных комплексов и примерно столько же торговых . При этом, как считают специалисты, управление большей частью объектов коммерческой недвижимости производится очень слабо, хотя компаний, позиционирующих себя как управляющие недвижимостью, в Петербурге около 50. Большинство из них, по сути, управляющими не являются, поскольку это в основном дочерние структуры девелоперов или собственников и управляют они только "своими" объектами, а рыночного предложения таких услуг практически нет.
В классическом, т.е. западном понимании управление недвижимостью (property management) включает в себя широкий круг задач - от эксплуатации здания, организационной работы до управления финансовыми потоками и активами . Более того, на Западе управляющему доверяют самостоятельно принимать решения, например, о реконструкции и перепрофилировании объекта. В России хотя и встречаются отдельные элементы такого подхода, в полном объеме подобная схема практически не применяется. Главное отличие российской практики от западной - ключевые решения о реконструкции, перепрофилировании принимает собственник, а также кто будет платить тот или иной налог.
Однако в большинстве случаев собственники или девелоперы делегируют управляющей компании лишь часть полномочий: эксплуатацию, зачастую брокеридж (поиск арендаторов и заключение договоров на аренду). При этом финансовый менеджмент и общий контроль осуществляет девелопер. Возникла такая схема из-за неразвитости рынка property management. Кроме того, собственник недостаточно доверяет сторонним организациям, отсюда его естественное желание - минимизировать риски. Впрочем, даже если объектом управляет созданная под него структура, то контроль и управление финансами, как правило, все равно находятся в руках девелопера (собственника).
До сих пор многие отечественные девелоперы под управлением недвижимостью подразумевают техническую эксплуатацию объекта. Некоторые эксперты отмечают также, что зачастую эксплуатация коммерческих объектов в понимании российских собственников сводится к уборке помещений и организации службы охраны . Исходя из этого многие девелоперы и делают вывод, что в "управлении" объектом нет ничего сложного. Отсюда - не менее часто встречающееся заблуждение, будто управление офисной и торговой недвижимостью суть одно и то же.
Если эксплуатация офисных и торговых центров не слишком разнится, то управление объектами в этих совершенно разных сегментах имеет существенные отличия. Задача управляющего бизнес-центром, по большому счету, сводится к созданию комфортных и благоприятных условий для арендаторов в комплексе. Понятно, что для достижения этой цели грамотной эксплуатации объекта недостаточно. Доходность бизнес-центра обеспечивается ассортиментом и качеством услуг - как базовых (во многом предопределенных проектом и концепцией комплекса), так и дополнительных, которые хотят получать арендаторы. Постоянный мониторинг потребительских предпочтений арендаторов объекта позволяет составить оптимальный перечень. Помимо этого в обязанности управляющего, в идеале, входит разрешение спорных моментов во взаимоотношениях с арендаторами, а также заполнение вакантных площадей.
Впрочем, в сложившейся российской практике собственники предпочитают сами общаться с арендаторами, дублируя при этом управляющего, если он, конечно, есть. Кроме того, учитывая, что в бизнес-центрах вакантных мест практически нет, отпадают и маркетинговые функции по привлечению новых клиентов. Видимо, по этой причине сегодня управление сведено к простой эксплуатации. Понять собственника можно, офисный центр заполнен арендаторами. Возникает вопрос: зачем тогда нужен еще и управляющий, за что ему платить деньги?
Логично предположить, что потребность в управляющем сразу возникает, как только из бизнес-центра начинают съезжать арендаторы. Сейчас подобная ситуация нехарактерна для рынка офисной недвижимости, однако по мере увеличения площадей, а значит, и конкуренции, девелоперам некоторых комплексов, вероятно, придется прибегнуть к помощи управляющих компаний.
Property management отнимает слишком много времени и сил в ущерб основному бизнесу – девелопменту.
Управлять торговыми центрами намного сложнее, чем офисными. Основная часть процесса управления торговым центром приходится на период его создания (разработка концепции, проектирование, строительство). Управляющий должен помочь девелоперу оценить множество факторов: особенности территории будущей застройки, покупательское поведение, платежеспособность жителей района и перспективы изменения этих факторов, притягательность комплекса для других горожан и т.д. Исходя из этих рекомендаций создается концепция торгового центра: определяются целевая аудитория, соотношение развлекательной и торговой инфраструктур, подбираются потенциальные арендаторы.
Еще одно немаловажное дополнение: в идеале, к проектированию торговых центров, в отличие от офисных комплексов, необходимо приступать, только когда заключены предварительные контракты на аренду не менее половины площадей - это позволит оптимально расположить торговые зоны и якорных арендаторов. При этом построенный торговый комплекс должен открываться, когда он заполнен почти на 100%, иначе пустующие площади отпугнут посетителей, тогда как для офисной недвижимости количество вакантных площадей после открытия не имеет значения.
Следует добавить, что после запуска торгового комплекса деятельность управляющего концентрируется на постоянном продвижении объекта, методических маркетинговых мероприятиях, призванных привлечь посетителей. Инструментарий в данном случае разнообразен: рекламные кампании, PR- и promo-акции. Некоторые эксперты считают, что эффективна также организация праздников и вечеринок. При этом есть одно обязательное условие: маркетинговые мероприятия надо производить совместно с арендаторами, кроме того, управляющий должен направлять в единое русло их самостоятельную деятельность по продвижению (разнобой снизит ее эффективность).
По оценкам экспертов, основной спрос на услуги управляющих компаний будет формироваться в сфере торговой недвижимости, причем в большей степени со стороны начинающих девелоперов. Впрочем, специалисты не исключают, что в ближайшем будущем в управление сетевым компаниям "старые" собственники будут отдавать ординарные торговые центры, избавляясь тем самым от непрофильного бизнеса. По прогнозам экспертов, аналогичный процесс произойдет и в сегменте бизнес-центров, правда, пока трудно сказать, когда это случится. Если говорить о владельцах одного-двух объектов, то содержание собственной управляющей компании обходится слишком дорого, на рынке эти услуги дешевле и качественнее .
Как показал анализ развития зарубежного и отечественного рынка услуг в сфере недвижимости, управление недвижимостью, как самостоятельная сфера деятельности, появилась в результате углубления диверсификации и специализации для множества субъектов рынка недвижимости, полученном в поисках повышения конкурентоспособности, снижения рисков, увеличения доходности и обеспечения рентабельности. Становление и дальнейшее развитие рынка недвижимости характеризуется переходом от использования преимущественно экстенсивных к преимуществу интенсивных факторов, обуславливающих углубление разделения и кооперацию труда. Одновременно с этим обостряется конкурентная борьба, вынуждающая многие посреднические фирмы диверсифицировать свою деятельность, заниматься поиском новых видов форм услуг, которые они могут предоставить потенциальному клиенту. Так риэлторские фирмы в стремлении обеспечить устойчивость и повышение эффективности своей деятельности становятся многопрофильными. Некоторые из них стали заниматься строительством жилья, зданий и сооружений производственного назначения, девелоперской деятельностью, предлагать клиентам заемные средства (выполнять некоторые функции управления финансированием недвижимости), создавать банковские структуры и др. Ряд риэлтерских компаний, таким образом, превращаются в многопрофильные компании по управлению недвижимостью. Следовательно, не только риэлторские, но и брокерские фирмы, строительные и инвестиционные компании начинают не просто выходить за пределы своей «основной» деятельности, но и ориентироваться на решение «полного пакета» задач, в соответствии с поставленными потенциальными заказчиками задачами.
Договор заключается на срок до 5 лет. По истечении этого срока отношения между сторонами прекращаются, если об этом заявит хотя бы одна из сторон. В таком случае объект должен быть возвращен его хозяину. Но если ни одна из сторон не заявит о его расторжении, договор будет продлен на тот же срок на тех же условиях.
Кроме того, отношения по договору доверительного управления имуществом прекращаются:
. при отказе выгодоприобретателя от прибыли по договору или в случае его смерти (если соглашением не оговорено, что в этом случае право на получение прибыли переходит к другому лицу);
. при возникновении обстоятельств, препятствующих управляющему лично исполнять договор, если при этом он (либо учредитель) намерен прекратить сотрудничество;
. если собственник принял решение о прекращении договора (в этой ситуации он обязан выплатить управляющему вознаграждение, оговоренное в соглашении);
. банкротстве учредителя управления, имеющего статус ИП;
. в случае признания управляющего полностью или частично недееспособным, объявлении его банкротом, а также в случае смерти.
Доверительный управляющий - это индивидуальный предприниматель или организация, действующая от имени владельца недвижимости на основании договора с целью увеличения прибыли от использования этой недвижимости. Государственные и муниципальные органы не могут действовать как доверительный управляющий, а также являться выгодоприобретателем в договоре доверительного управления имуществом.
Несмотря на то, что все сделки доверительный управляющий выполняет от своего имени, он не становится собственником этой недвижимости, а имеет только лишь обязательственное право на нее. Любые юридические и фактические операции с имуществом осуществляются в интересах выгодоприобретателя, за исключением запрещенных законом или прописанных в договоре. При проведении таких операций доверительный управляющий информирует третьих лиц в качестве кого он действует. Если такие действия необходимо зафиксировать на бумаге, то после имени или наименования необходимо поставить пометку «Д.У».
Доверительный управляющий может управлять как движимым, так и недвижимым имуществом, наследуемым имуществом или имуществом банкротов и других лиц.
Функции доверительного управляющего:
— разработать оптимальный план сдачи недвижимости в аренду
— найти добросовестных арендаторов
— грамотно подготовить договор аренды
— ежемесячно контролировать оплату аренды и работать с задолженностями
— оплата коммунальных счетов, если иное не прописано в договоре аренды
— контроль сохранности вверенного в доверительное управление имущества, его страхование
— оказание бытовых услуг (ремонт, вызов коммунальных служб и тд)
— урегулирование спорных вопросов с арендаторами
и другие услуги, прописанные в договоре доверительного управления имуществом.
Важно отметить, что все отношения между доверительным управляющим и владельцем имущества регулируются в первую очередь договором доверительного управления, а потом уже Гражданским Кодексом РФ. Доверительный управляющий не несет уголовной ответственности, однако его можно оштрафовать на крупную сумму или наказать другими способами, если доверительный управляющий оказался недобросовестным в своих действиях:
— приостановка деятельности управляющей компании
— приостановка выплат доходов, полученных от управления вверенным имуществом
— аннулирование лицензии на ведение финансовой деятельности.
Доверительный управляющий может передать свои функции другому лицу, но за действия этого третьего лица отвечать он будет самостоятельно.
Как заработать на субаренде квартир. С чего начать?
Субаренда недвижимости это достаточно интересный способ заработка. Затраты могут окупить себя уже через несколько дней. Если вы новичок, прежде всего, необходимо рассчитать стартовый капитал. Начните с двух или трех квартир. Выбирайте квартиры в районах, куда вам и вашим клиентам будет удобно добираться. Далее проанализируйте цены на рынке недвижимости, сколько составляет средняя стоимость квартиры, включая коммунальные услуги. Какие квартиры подходят для сдачи в субаренду? Прежде всего, они должны быть ниже рыночной стоимости. Например, вы можете снять квартиру за 10 тысяч, а пересдать за 15 тысяч. Разница в сумме и будет вашим заработком.
Второе важное условие - пригодность квартиры к проживанию. «Примерьте» ее на себя. Согласились бы вы сами там жить? Не беда, если есть необходимость сделать небольшой косметический ремонт: поменять обои, подкрасить или починить мелкие неисправности, если это в ваших силах, но не более.
В первую очередь обращайте внимание на квартиры с ремонтом, мебелью и бытовой техникой. Учтите, что жильцам понадобится постельное белье, полотенца и посуда. Посчитайте расходы на рекламу: можно дать объявление в газете или в интернете. Или же бесплатно воспользоваться группами в социальных сетях.
Если сбережений у вас нет, можно взять кредит или занять. Последний вариант выгоднее, так как процентные ставки в нашей стране высокие.
Лучше искать квартиры, которые хозяева сдают напрямую, а не тратить время и деньги на риелторов. Одновременно размещайте сами объявления о поиске квартиры с указанием конкретных условий: район и что должно быть в наличии. Владельцы квартир охотнее общаются с прямыми арендаторами, а не посредниками. Но с вашими планами на их квартиру согласятся немногие.
В таком случае можно прибегнуть к некоторым хитростям:
— снять квартиру в новом доме, где пока никто никого не знает, и часто меняющиеся жильцы соседней квартиры не вызовут любопытства;
— очень занятой владелец квартиры среднего возраста не будет часто наведываться с проверкой. Только по предварительному согласованию.
— если хозяин жилплощади в курсе ваших намерений, стоит лично обсудить все моменты. Договориться с собственником, что снимать его квартиру будете вы, но вы сделаете ремонт и будете сдавать эту квартиру посуточно. Такой услугой пользуются командировочные или иностранцы, но чаще всего люди, которым просто необходима квартира на сутки.
Итак, квартиры найдены, объявления размещены. Ожидайте звонков. По телефону сразу можно распознать, какой человек хочет арендовать квартиру. Людям в нетрезвом состоянии, криминальным личностям, их выдает жаргон, лучше сразу отказать, чтобы избежать неприятных ситуаций. Большая компания молодых людей может изменить квартиру до неузнаваемости во время шумной вечеринки.
После каждого заселения лично приезжайте за ключами и внимательно проверяйте имущество на предмет повреждения и взимайте штрафы, если таковое обнаружится. Как показывает практика, лучше приехать за несколько часов до условленного и времени подождать, так как вы можете обнаружить лишь голые стены. Чтобы подстраховать себя от подобных случаев, лучше взять с клиента залоговую сумму. После жильцов необходимо организовать уборку квартиры: нанять клининговую службу или просто уборщицу, либо самостоятельно. Не забывайте оплачивать коммунальные услуги.
По истечении времени могут появиться постоянные клиенты, и необходимость искать жильцов отпадет сама собой.
Помните, чистая и ухоженная квартира среднего уровня всегда найдет своих клиентов.
Здравствуйте! В этой статье мы расскажем про управление недвижимостью.
Сегодня вы узнаете:
- Отличительные особенности управления недвижимостью как вида бизнеса;
- Как заработать на управлении недвижимостью;
- И как избежать самых частых ошибок.
– один из самых привлекательных видов вложений в России. В отличии от всего мира, где балом правят другие, более ликвидные активы, население нашей страны предпочитает стабильность более высокой прибыли. Но несмотря на простоту, на первый взгляд, получать доход от владения недвижимостью для неподготовленного человека может оказаться трудной задачей. Именно для таких случаев существует управление недвижимостью.
Что такое управление недвижимостью
Сейчас управление недвижимостью становится все более и более популярным на территории России. Это связано с тем, что несмотря на кризис и следующий за ним тяжелый выход, недвижимости становится все больше.
Ни для кого не секрет, что самым популярным вложением у физических лиц в России остается покупка недвижимости. В то время как бизнесмены вкладывают свои деньги в коммерческие здания, которые принесут арендаторам прибыль, то обычные граждане предпочитают жилье, с получением прибыли в виде роста стоимости и арендных платежей.
Если с жилой недвижимостью большинство граждан так или иначе могут справиться сами, но так их ждет меньшая стоимость и гораздо меньшая привлекательность объекта для потенциальных клиентов, то для управления коммерческой недвижимостьюпотребуется привлечение действительно знающих специалистов. Теперь о том, что же такое управление недвижимостью.
Сам термин управление недвижимостью можно трактовать в узком и широком смысле. Начнем с более узкого.
Управление недвижимостью в узком смысле – выполнение всех операций с недвижимостью в интересах собственника.
В эти операции входит:
- Поддержание состояние здания;
- Поиск арендаторов;
- Взимание арендной платы;
- Улаживание всех конфликтов.
При этом стоит учитывать, что сотрудничать с управляющей компанией может как физическое лицо, как собственник чаще всего жилой недвижимости, так и объединения людей, которые владеют коммерческой недвижимостью.
Подход в обоих случаях также будет совершенно разный. В первом случае от управляющей компании потребуется оценить недвижимость, согласовать с собственником все детали, выставить цену и найти клиентов на съем жилья. За такие операции предусмотрена разовая комиссия.
При работе с юридическими лицами или влиятельными бизнесменами, которые владеют коммерческой недвижимостью, на плечи управляющей компании может лечь и дополнительная задача в рамках приведения до готовности помещений. Это может быть как первоначальное обустройство какого-либо офиса или склада, так и полный ремонт по согласованию с арендатором.
Для того чтобы работать с коммерческой недвижимостью потребуется гораздо больше знаний и вложений, в сравнении с жилой. Как минимум потребуется клиентская база, а также хороший оценщик, которые помогут правильно определить ценность и найти клиента.
При этом на плечи управляющей компании также ложится и работа с обслуживающим персоналом зданий или сооружений. Чаще всего это бывают клиринговые компании, которые предоставляют свои услуги, а также другие вспомогательные сотрудники, осуществляющие техническую поддержку сооружений.
Также управление недвижимостью имеет и широкий смысл.
Управление недвижимостью в широком смысле – деятельность всех структур по управлению рынком недвижимости в целом и частными объектами в частности. Главный орган управления недвижимостью – государство, которое устанавливает нормативно-правовую базу, которая регулирует отношения в области купли-продажи недвижимости. Следующим субъектом управления недвижимости будет сам рынок недвижимости, а также фирмы и порталы, которые предоставляют к нему доступ. Они тоже формируют свой «порядок» регулирования всех сделок и последующих взаимоотношений.
Управление недвижимостью в широком плане – постепенно сужающая пирамида регуляторов, которые тем или иным образом воздействуют на рынок и последующее использование недвижимости, с целью соблюдения всех интересов, как продавца и покупателя, так и арендодателя и арендатора.
В рамках данной статьи мы будем рассматривать управление недвижимостью в узком смысле, ведь именно оно интересует собственников, а также людей, интересующихся работой в этом направлении.
Немного о том, почему управление недвижимостью отлично подходит для собственников:
- Позволяет экономить время;
- Повышение спроса на недвижимость;
- Решение всех проблем с юридической стороной вопроса;
- Сохранение имущества.
Все эти плюсы – следствие работы профессионалов. Так как у них зачастую есть выход на большие базы потенциальных клиентов, а также налажены взаимодействия с большинством рекламных площадок, объявление о том, что есть новое предложение для аренды увидят многие заинтересованные клиенты.
Работа с компаниями управления недвижимости – отличная способность создать действительно . От собственника потребуется только указать компании о том, что он хочет получить и в какие сроки.
Она представит ему перечень расходов, которые будет необходимо понести во время приведения до готовности недвижимости, а также счет за свои услуги. За вычетом этих комиссионных, собственник будет получать свою прибыль по окончании каждого периода, не прилагая к этому ровным счетом никаких усилий.
Виды управления
Продолжим теоретическое изучение такого аспекта, как управление недвижимостью.
Исходя из двух смыслов, можно выделить два вида управления недвижимостью:
- Внутреннее управление . Осуществление управления внутри рынка недвижимости. Регулирующими документами будут: кодексы, уставы, правила, договоры и пр.
- Внешнее управление . Осуществление государственного управления рынком недвижимости. Инструментом этого управления будут государственные нормативные акты.
Механизмы воздействия на недвижимость:
- Государственное воздействие . Оно бывает прямым и косвенным. Прямое выражается в создании нормативной базы, ведении реестров недвижимости, установлении ответственности, регулировании договор и прочих операциях. Косвенное выражается в формировании налогообложения, создании целевых гос. программ;,деятельностью в жилищно-коммунальной сфере.
- Общественное воздействие . Оно выражается в реакции всех участников рынка недвижимости на любые операции;
- Управление коммерческой и жилой недвижимостью .
Все эти механизмы прямым или косвенным образом влияют на положение целого рынка недвижимости, так и на цену отдельно взятого объекта. Это нужно учитывать для того, чтобы максимально корректно формировать задачи для управляющей компании, со стороны собственника, и оперативно и грамотно выполнять задачи со стороны компании. Понимание механизмов воздействия на рынок недвижимости дает ключ к анализу тенденций развития, а также перспективам рынка и отдельно взятого его субъекта.
Основные направления и задачи управления недвижимостью
Теперь о задачах, которые ставит перед собой управляющая фирма:
- Соблюдение интересов клиента;
- Постоянное улучшение позиций объекта на рынке недвижимости, тем самым увеличивая стоимость и максимизируя прибыль;
- Оптимизация всех расходов по эксплуатации объекта недвижимости;
- Проведение ремонтных работ;
- Юридическое оформление сделок;
- Поиск и переговоры с потенциальными арендаторами;
- При необходимости – процедура страхования недвижимости;
- Взаимные финансовые расчеты.
Мы видим, что все функции не только по юридической, но и технической стороне вопроса управления недвижимости полностью ложатся на плечи компании. При этом на первом месте стоит все же соблюдение требований клиента, которые он устанавливает еще в начале сотрудничества с компанией по управлению недвижимости. Основное направление в котором работает фирма – установление целесообразности требований владельца и их последующая реализация.
Исходя из задач, которые ставит перед собой управляющий, можно выделить несколько основных функций:
Финансовое планирование
Эта функция подразумевает под собой сопоставление доходов и расходов собственника, максимизируя первые и сводя к минимуму вторые.
При этом на управляющего в рамках этой функции ложатся:
- Проведение мероприятий по сокращению расходов;
- Поддержание арендной платы на максимально высоком рыночном уровне;
- Контроль за арендными платежами;
- Вести отчетность.
При этом компания берет на себя обязательство по предоставлению всей финансовой отчетности своим клиентам. Она должна предоставить полный перечень доходов и расходов, которые вызвала та или иная недвижимость. Хорошая компания имеет прозрачную отчетность, позволяющую понять, на что были потрачены те или иные средства.
Рекламная функция
Здесь управляющая компания либо сама выступает в роли площадки для рекламы (зачастую фирмы имеют свои программы, в которых сводят потенциальных арендаторов и арендодателей), либо пользуется известными ресурсами для привлечения клиентской базы.
Здесь управляющего можно сравнить с риелторской компанией, которая берет на себя вопросы размещения и поиска потенциальных клиентов.
Грамотная реклама жилой недвижимости может увеличить стоимость до 20-30%, в то время как в коммерческой такой показатель будет варьироваться в районе 10-15%. Грамотные управляющие привлекают клиентов, используя традиционные каналы вроде СМИ, так и интернет и различные сообщества.
Обслуживание недвижимости
Немаловажным для получения регулярного дохода является и состояние недвижимости. Все процедуры по обеспечению сохранности предметов, а также внешнего и внутреннего состояние зданий также берет на себя агентство.
Управляющий должен:
- Постоянно следить за тем, чтобы недвижимость использовалась корректно;
- Проводить ремонтные работы;
- Охрану и клининговые услуги, если того потребует владелец (в некоторых случаях эти процедуры ложатся на арендатора);
- Развивать и улучшать объект в соответствии с пожеланиями клиента.
В случае с жилой недвижимостью, первым на что следует обратить внимание – сантехнические и инженерные работы. Вся сантехника в доме/квартире должна работать, и это также обеспечивается управляющей компанией.
Различные насекомые или грызуны, на которых могут пожаловаться арендаторы – тоже задача компании. Они должны вовремя на это отреагировать и связаться со всеми необходимыми для устранения инстанциями.
Если это коммерческая недвижимость или частный дом, то порядок на прилегающей территории – задача управляющего. При этом он может заключить договор, в котором переложит эту ответственность на арендатора, или самостоятельно заниматься этой деятельностью.
Вне зависимости от того, на ком лежит эта обязанность, вся прилегающая территория должна быть чистой. Это не только улучшает внешний вид и экологию, но и повышает потенциальную стоимость недвижимости.
Согласование перепланировок
Многие владельцы недвижимости знают, что для того, чтобы согласовать перепланировку даже в одной небольшой квартире, потребуется очень много времени и сил потратить на поход по разным инстанциям. При этом незнающий человек может потратить на эту процедуру от недели до целого месяца.
Фирма может взять на себя все юридические аспекты данной сделки. Требуется перепланировка тогда, когда об этом может сказать сам управляющий. Он анализирует состояние недвижимости и если повышение прибыли требует изменений – он извещает об этом клиента.
Все работы происходят за счет собственника, но контролирует весь процесс компания. Она же нанимает подрядчиков, согласовывает с ними план и следит за его выполнением.
Ведение юридических вопросов
Все что касается заключения договоров также ложится на плечи управляющей компании. Составляется и заключается договор агентом, а в случае возникновения каких-либо споров между арендатором и арендодателем, компания представляет интересы своих клиентов в суде.
В связи с тем, что в последнее время популярность управления недвижимостью возросла, появилось и множество профильных учебных заведений, в которых этому обучают.
Самые популярные из них: Московский Государственный Строительный Университет – МГСУ; Московский Государственный Университет Природообустройства – МГУП; Академия коммунального хозяйства и строительства; Государственный Политехнический Университет Петербурга и прочие учебные заведения, которые связаны со строительством или недвижимостью.
Также для тех, кто действительно желает еще больше ознакомиться с тем, как управлять недвижимостью, есть курсы от специалистов Американского Института Управления Недвижимостью, в рамках которых можно изучить западную модель управления, а также узнать о некоторых тонкостях этой работы.
Как самому стать управляющим недвижимостью
Управляющий недвижимостью – юридическое или физическое лицо, которое согласно договору с собственником, представляет все его интересы и решает возложенные на него в договоре задачи определенное договором время. Другими словами, управляющий – лицо, выполняющее поручение собственника, которое указано в договоре.
Как следует из определения управляющего, им может стать как юридическое, так и физическое лицо. Следовательно, любой гражданин может заниматься подобной деятельностью, без . Так как же стать управляющим недвижимость?
Вот семь простых шагов:
Заключение договора на управление недвижимостью
Первый этап – поиск собственника недвижимости, который передаст в ваши руки управление его недвижимостью. Далее идет более сложная процедура – составление и согласование с клиентом договора.
В нем обязательно прописываются:
- Сроки предоставления услуг;
- Размер комиссионных;
- Порядок и форму предоставления отчетности;
- Ответственность сторон.
На начальном этапе необходимо проконсультироваться с опытным юристом, который расскажет обо всех тонкостях составления договора. Желательно воспользоваться услугами профессионалов вашего города либо воспользоваться онлайн-услугами консультантов.
Один из бесплатных способов получения актуальной информации – создание тем на специальных юридических форумах. Для решения этого вопроса потребуется специалист в области жилищного права.
Поиск арендаторов
После заключения договора следует максимально быстро провести рекламную кампанию. Получить широкий охват целевой аудитории – главная задача этой рекламной кампании. Цель – привлечение клиентов, а также повышение цены и конкурентоспособности на рынке недвижимости.
Несколько советов по созданию и продвижению рекламы: нужно составить грамотное объявление и фотографии для жилья. Для первого потребуется профессиональный (текст будет стоить около 150-200 рублей) и средняя камера.
Главное – выставить все достоинства вперед, и скрыть возможные недостатки. Но не стоит полагать, что скрывать недостатки – не упоминать о них. Достаточно просто не выставлять их на первый план.
Размещать рекламу можно бесплатно на: бесплатных досках объявлений (например, Avito), социальных сетях, в сообществах и на форумах. Главное выбрать правильную геолокацию и собирать целевую аудиторию по рекламным объявлениям из нужного города. При хорошем опыте можно сделать грамотную рекламную кампанию, которая привлечет клиентов по максимальной цене вложив 1-2 тысячи рублей.
Контроль за соблюдением условий договора
После того как были заключены договоры с арендатором, от управляющего потребуется контроль за надлежащим их исполнением. Это одна из важнейших его функций. И здесь идет речь не только о поступлении арендных платежей. Также нужно следить за количеством жильцов, те ли это люди, которые заключали договор, соблюдались прочие условия аренды.
В вопросах оплаты здесь нужно проявлять твердую позицию. Своевременность поступления платежей – один из самых важных пунктов, на который должен смотреть управляющий. Ведь в случае задержки поступления денежных средств, собственник обратится не к арендаторам, а к своему управляющему. Именно поэтому вопросы оплаты так остро стоят, когда дело касается именно управления недвижимостью.
Работа с коммунальными платежами
Своевременно оплачивать коммунальные счета – также одна из задач управляющего. Часто эту функцию перекладывают на арендаторов, но как и в случае с оплатой, постоянный контроль также необходим. В случае возникновения задолженностей, спрос будет не с тех, кто снимает недвижимость, а с того, кто ею управляет.
Именно поэтому стоит сохранять все чеки и квитанции по оплате коммунальных платежей. В случае возникновения спорных ситуаций или даже разбирательств с коммунальными службами, можно вовремя предоставить нужные документы собственнику.
Выселение арендаторов
Договор аренды заключается на определенный срок. По его окончании нужно перезаключить новый договор на более длительный период времени либо выселить текущих жильцов. Первый вариант предполагает заключение абсолютно нового соглашения. Во втором нужно уладить все финансовые вопросы и распрощаться.
Уборка помещения
После того как жильцы были выселены, перед тем как искать новых, потребуется убрать помещение. Это очень важный этап, который повысит стоимость недвижимости в глазах будущих арендаторов. Убираться не нужно самостоятельно, для этого нужно лишь обратиться к клининговой компании. Все расходы лежат на собственнике, важно лишь сохранить чеки и квитанции.
Организация ремонта
Если вследствие эксплуатации возникла какая-либо неисправность, к примеру, в сантехнике или проводке, требуется организовать мелкий ремонт. Все расходы также лежат на плечах собственника, но при этом вызов специалистов и контроль за ремонтом будет осуществляться управляющим. И также как в случае с уборкой помещения, нужно сохранить чеки и отчитаться о расходах.
Составление и предоставление отчетности
В договоре с владельцем недвижимости должны быть указаны формы и сроки отчетности, которые предоставляются управляющим собственнику недвижимости. Часто она предоставляется по окончании указанного в договоре периода, и если он долгий – раз в квартал\полугодие\год.
Это позволяет владельцу четко следить за тем, как выполняются условия договора и его пожелания, а для управляющего это еще один способ проанализировать текущую ситуацию и отследить доходность.
Как вы можете видеть, управлять жилой недвижимостью – задача средней сложности. Один из самых важных пунктов – внимательно соблюдать условия договора и неукоснительно следовать интересам своего клиента, даже вразрез с интересами арендаторов.
Управление коммерческой недвижимостью – процесс более сложный, требующий гораздо большего опыта, знаний, умений и связей.
Начать сразу с обеспечения прибыли от помещений для бизнеса вряд ли представляется возможным из-за первоначального отсутствия клиентской базы. При этом недостаточность знаний может сыграть злую шутку как с управляющим, так и с собственником, каждый из которых потеряет значительную долю прибыли.
Именно поэтому приступать к коммерции нужно только после нескольких успешных лет работы с квартирами и домами.
Распространенные ошибки новичков
Теперь поговорим о том, какие ошибки совершают новички, и как их можно и нужно избегать:
- Передача ключей до получения денег . Это одна из самых распространенных ошибок, которая часто приводит к недобросовестным клиентам, поломкам в квартире и проблемам с соседями. Важно помнить старые принцип: утром деньги – вечером стулья. Он, возможно, в нескольких случаях заставит упустить прибыль, но в гораздо большем количестве ситуаций сохранит финансы.
- Отсутствие договора . Как с собственником, так и с арендатором. Нужно всегда юридически оформлять все свои услуги. Это делается для того, чтобы получить важные гарантии того, что все ранее обговоренные условия будут соблюдены. О том, как важно оформить контракт говорилось выше.
- Заключение контрактов с неплатежеспособными арендаторами . Распространенный пример: потенциальный клиент, говорит что он фрилансер и ему нужна квартира, но сейчас нет свободных денежных средств. Обещая заработать и оплатить проживание в квартире, он оформляет договор и по истечении заранее оговоренного срока не предоставляет денежных средств. Такие ситуации очень распространены, но с опытом управляющие отличают платежеспособных клиентов с первого взгляда.
Заключение
Резюмируя все вышесказанное, можно сделать простой вывод:
Управление недвижимостью – один из инструментов, который может облегчить собственнику получение прибыли от объекта . Управляющая компания занимается всеми вопросами, которые касаются получения прибыли, а владельцу перечисляются только денежные средства.
Сдавать недвижимость управляющим компаниям – идеальный способ создания пассивного дохода, который требует минимальных вложений времени и сил.
Страница 3 из 22
Цели и принципы управления недвижимым имуществом
Управление недвижимостью как особый вид предпринимательской деятельности может в зависимости от ситуации обозначать:
принятие решений и оформление документов в отношении имущественных прав на объекты собственности;
управление конкретным видом объекта в процессе его эксплуатации для удовлетворения личных потребностей или коммерческого использования;
любое единичное целенаправленное организующее воздействие на недвижимое имущество для достижения поставленных целей;
процесс реализации функций управления для получения определенных социально-экономических результатов;
систему законодательного и исполнительного регламентирования и контроля поведения всех участников отношений недвижимости, осуществляемую уполномоченными государством органами в целях стабилизации и эффективного развития экономики в изменяющихся условиях, которую называют регулированием.
Управление? более высокий уровень работы с недвижимостью по сравнению с обычными риэлторскими операциями.
Управляющий недвижимостью должен иметь широкие и глубокие знания по гражданскому праву, финансовому менеджменту, инвестиционному анализу, теории и практике управления инвестиционными проектами и др.
В сфере предпринимательства управление недвижимостью ? это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная по поручению собственника на извлечение прибыли от реализации полномочий собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим недвижимым имуществом.
Управляющий недвижимым имуществом ? это юридическое или физическое лицо, которое по договору с собственником недвижимого имущества и в его интересах в течение определенного срока времени от своего имени совершает любые юридические и фактические действия с этим имуществом, если только какие-то из них прямо не запрещены законом или договором.
Брокер ? это физическое лицо, непосредственно работающее с клиентами и заключающее с ними от имени юридического лица или в качестве индивидуального предпринимателя договоры по осуществлению гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом.
Агент ? физическое лицо, непосредственно работающее с клиентами и осуществляющее всю подготовительную работу для заключения брокером договоров с клиентами по осуществлению гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом.
Управление недвижимостью включает все виды деятельности и все операции с нею: строительные, инвестиционные, владения и пользования, посреднические (риэлторские), залого-вые, трастовые, обменные и др. Объектами управления выступают не только отдельные здания различного назначения (жилые, офисные, производственные, складские) и имущественные комплексы предприятий всех форм собственности, но и соответствующие их системы? весь жилой фонд (муниципальный, ЖСК, ведомственный, частный) страны или региона, земельный фонд, лесной фонд и др.
Субъектами управления являются все участники отношений недвижимости: собственники, владельцы и пользователи, арендаторы, инвесторы, профессиональные посредники (риэлторы), уполномоченные государственные органы и организации инфраструктуры.
Управление недвижимостью может быть внешним и внутренним. Внутреннее управление? это регламентация деятельности каждого лица (организации) ? участника рынка недвижимости ее собственными нормативными документами (уставом, правилами, положением, инструкциями).
Внешнее регулирование выражается в установлении государством и его уполномоченными органами, а также международными соглашениями норм и правил поведения каждого участника рынка недвижимости.
По осуществляющим управление недвижимостью субъектам выделяются пять видов регулирования:
государственное регулирование рынка недвижимости на федеральном, региональном и муниципальном уровнях различными государственными органами и организациями в соответствии с выполняемыми функциями;
самоуправление рынка недвижимости профессиональными его участниками и их объединениями? ассоциациями риэлторов и Российской гильдией риэлторов;
общественные воздействия? мнения жителей микрорайонов и реакция широких слоев общества на те или иные операции с недвижимостью (например, всеобщее неприятие ваучерной приватизации государственного имущества), которая во многих случаях служит основой для нормативных актов, положений и т.д.;
управление определенным недвижимым имуществом;
заключение полного пакета контрактов, обеспечивающих функционирование и использование объекта в соответствии с его целевым назначением.
Различают следующие виды планирования:
долгосрочное;
среднесрочное;
краткосрочное.
В процессе управления недвижимостью реализуются следующие функции:
прогнозирование, постановка целей и выбор стратегии их достижения;
планирование и проектирование;
строительство или реконструкция;
регистрация, оценка и учет;
эксплуатация, налогообложение и извлечение доходов;
контроль и распоряжение, корректировка плана.
Создание и управление недвижимостью начинается с проектирования и разработки различных по степени детализации и сроку реализации планов формирования и возможных направлений использования объекта недвижимости.
Управление недвижимостью, как и в любой другой сфере предпринимательской деятельности, невозможно без четко сформулированных целей, которые служат:
исходным моментом любых управленческих действий;
основой построения критериев оценки результатов предпринимательской деятельности;
основой анализа проблем? несоответствия желаемого и достигнутого состояния? и выработки новых решений.
В самом общем виде цель? это будущее желаемое состояние или совокупность достигаемых человеком результатов в процессе и по завершению направленных действий. Цель появляется на основе мотивов и выступает в форме потребностей, на удовлетворение которых направлен всякий труд. Мотив ? внутреннее психическое состояние, побуждающее человека к деятельности, позволяющей удовлетворить различные потребности? материальные, духовные, в процессе труда и результатами труда, самовыражения и социальной значимости. Из содержания любого мотива вытекает его структура, включающая:
потребности, которые хочет удовлетворить человек;
благо, позволяющее удовлетворить соответствующие потребности;
трудовые действия, необходимые для получения блага;
цену или материальные затраты и моральные издержки по осуществлению трудовой деятельности.
Цель выполняет следующие основные функции:
инициативы? сопоставление существующего и желаемого состояния, вызывающее стремление к действиям;
инструмента управления? руководящее требование, повелитель (императив) действий;
критерия принятия решений? оценки информации и выбора альтернатив;
координирования? осуществление бесконфликтных отношений всех лиц, принимающих решения в соответствии с установленными целями;
контроля? обеспечение объективной обратной связи в системе управления по конечным результатам.
Недвижимые объекты приобретают в собственность для удовлетворения личных или общественных потребностей либо для предпринимательской деятельности. Соответственно цели управления недвижимостью бывают двух видов: финансово-экономические и нестоимостные (товарищеские, общественные, благотворительные и др.).
По отношению к высшей цели все другие цели (промежуточные, субцели) выступают как средства ее достижения.
Изменение целей управления возможно в случаях:
1) реализации целей в предшествующий период, когда они полностью оправдались или достижение их оказалось нецелесообразным;
2) изменения внешней среды? политических, социально-экономических и рыночных условий, законодательства и других факторов;
3) изменения интересов и предпочтений собственника, жизненной стадии объекта недвижимости и т.п.
Правильно поставленные цели по управлению недвижимостью должны отвечать следующим требованиям:
измеримость? количественная и качественная оценка степени достижения (стоимостные и нестоимостные измерители);
реальность? поэтапная достижимость с учетом возможностей и существующих ограничений;
четкость и конкретность? точная и ясная формулировка содержания, объема и времени.
Основные цели управления рынком недвижимости:
реализация конституционных прав граждан на недвижимое имущество и обязанностей, связанных с владением им;
установление на рынке определенного порядка и условий для работы всем его участникам;
защита участников от недобросовестности, мошенничества и преступных организаций и лиц;
обеспечение свободного ценообразования на объекты недвижимости в соответствии с предложением и спросом;
создание условий для инвестиций, стимулирующих предпринимательскую деятельность в сфере производства;
оздоровление экологической среды, достижение экономического роста, снижение безрабо-тицы, решение жилищной проблемы и других общественных целей;
справедливое налогообложение недвижимого имущества и участников рынка недви-жимости;
создание благоприятных условий решения жилищной проблемы в стране и регионах.
Принципы управления рынком недвижимости во многом зависят от политических и экономических условий в стране, но одновременно они должны учитывать сложившийся мировой опыт. Достижение сформулированных целей возможно при учете следующих принципов управления.
1. Разделение процедур? применение особых подходов к регулированию отношений различных видов недвижимости? жилых и нежилых помещений, земельных, лесных участков и других объектов.
2. Открытость информации обо всех участниках и объектах рынка недвижимости для принятия деловых решений.
3. Гласность нормотворчества? публичное обсуждение проектов законов и других нормативных актов. Например, обсуждение программы жилищной реформы, затрагивающей интересы всех слоев населения.
4. Конкурентность как механизм повышения качества услуг на рынке и снижения их стоимости.
5. Разделение полномочий между регулирующими органами? нормотворчество и нормоприменение? не должны совмещаться в одном лице.
6. Объекты недвижимости государственной и муниципальной собственности находятся в общем совместном владении и пользовании всего населения соответствующего региона.
7. Простота и понятность правил и процедур, установленных законодательными актами о недвижимости, надежность защиты собственников? добросовестных приобретателей от любого произвола.
8. Применение дополнительных мер защиты на рынке жилых помещений граждан группы риска? несовершеннолетних, одиноких пенсионеров, инвалидов и др.
9. Рациональное распределение функций управления рынком недвижимости между государственными органами и профессиональными участниками? коммерческими и общественными организациями (ассоциациями риэлторов, оценщиков и др.).
10. Политика в области управления недвижимостью должна обеспечивать эффективное использование земель в соответствии с утвержденными схемами зонирования территории и исключительное адресное и обоснованное предоставление льгот по налогообложению с постепенным переходом от предоставления льгот по земельным платежам к адресным компенсационным выплатам из бюджета в соответствии с проводимой социальной политикой.
11. Представительные органы государственной власти (федеральные, территориальные и муниципальные) в интересах населения принимают законы и иные нормативные правовые акты, устанавливающие порядок владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости.
12. Распоряжение государственной недвижимостью в соответствии с действующим законодательством осуществляют исполнительные органы государственной власти.