Составляем эксклюзивный договор на оказание риэлтерских услуг по образцу. Эксклюзивный договор на продажу недвижимости

Особенности составления договора купли-продажи недвижимости

Специфика предмета договора купли-продажи недвижимости диктует особый подход к его составлению:

Необходимость точного указания на передаваемый недвижимый объект. Существенное условие согласовывается под страхом незаключенности сделки (см. ст. 554 Гражданского кодекса РФ).
Обязательное описание цены (2-е существенное условие) и порядка оплаты. Неполную оплату объекта, реализованного в кредит по договору купли-продажи недвижимости, ГК РФ в п. 5 ст. 488 называет основанием для законной ипотеки.
Уточнение судьбы земельного участка под недвижимым объектом (ст. 35 Земельного кодекса РФ).

ВАЖНО! Точно описать объект достаточно просто. Для этого используются технические данные реестра недвижимости: кадастровый номер, адрес, площадь, этажность, назначение.

Зачастую в комплекте с договором необходимо составлять приложения к нему:

перечень передаваемых объектов (если реализуется целый комплекс зданий по одному адресу);
двусторонний акт приема-передачи, содержащий описание технического состояния (возможно приобщение к акту планов и фотографий, заверяемых, как и акт, подписями обеих сторон).

По общему правилу для реализации недвижимого имущества договор составляется в письменной форме. Однако в ряде случаев специальный объект или субъект требует нотариальной формы сделки (ч. 1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Момент заключения договора купли-продажи недвижимости по ГК РФ

Поскольку контракты о реализации недвижимости не нуждаются в государственной регистрации, они действуют с момента заключения. Последний определяется следующим образом:

вследствие консенсуальной природы договора на его заключенность не влияет факт передачи предмета договора;
по общему правилу (п. 1 ст. 433 ГК РФ) применительно к договору как единому документу (п. 1 ст. 550 ГК РФ) договор купли-продажи недвижимости может считаться заключенным с момента его подписания при условии согласования в тексте всех существенных условий (п. 3 информационного письма президиума ВАС РФ от 13.11.1997 № 21).

Договоры, по которым реализуются жилые объекты, подлежали ранее регистрации в органах Росреестра. Правило это было отменено в 2013 году.

Образец договора купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа и по предоплате: где скачать шаблон договора 2018 — 2019 года

Обычной практикой в договорах купли-продажи небольших объектов недвижимости между физическими лицами является предварительный расчет.

В таком случае в договоре необходимо указать, что расчет произведен по одному из следующих вариантов:

в момент подписания договора;
до передачи документов на государственную регистрацию перехода права;
до передачи или в момент передачи недвижимости по акту приема-передачи.

ВАЖНО! В подтверждение совершенного расчета при регистрации перехода права собственности стороны представляют в Росреестр расписку или банковскую выписку (граждане), платежное поручение об оплате цены договора со ссылкой на договор (организации).

Такой порядок расчетов создает для покупателя риск, что продавец, получивший оплату, затянет регистрацию перехода права собственности. С другой стороны, полный расчет позволяет получить имущество, не обремененное залогом продавца.

Рассрочка платежа представляет собой частный случай оплаты в кредит (п. 1 ст. 489 ГК РФ), когда выплата происходит по частям. Составляя договор купли-продажи недвижимости с таким порядком оплаты, необходимо помнить, что кроме предмета и цены существенными будут условия:

о размере одного платежа;
порядке и сроках платежей.

Купля-продажа недвижимости — хорошо разработанная тема в праве. Шаблон договора можно найти в нашей статье или на сайте Росреестра, на странице Формы документов .

Составление договора купли-продажи жилой недвижимости

Сразу отметим, что в договоре купли-продажи недвижимости жилого назначения должно быть оговорено дополнительное существенное условие — перечень лиц, имеющих право пользования продаваемым жильем (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

Такое право возникает:

у граждан, отказавшихся от приватизации (постановление Конституционного суда РФ от 24.03.2015 № 5-П);
по решению суда или соглашению с собственником у бывших членов семьи собственника (ст. 31 Жилищного кодекса РФ);
по завещательному отказу (ст. 33 ЖК РФ) и в некоторых других случаях.

Зачастую одним из собственников квартиры является ребенок. Продажа его доли в праве на квартиру требует:

Получения предварительного согласия органа опеки (п. 2 ст. 37 ГК РФ).
Нотариальной формы договора (об этом упоминалось выше).
Особого способа подписания. За несовершеннолетнего до 14 лет подпись ставит его законный представитель, ребенок в возрасте от 14 до 18 лет расписывается сам, но договор должен содержать отдельную графу о согласии на сделку законного представителя (см. п. 1 ст. 26, п. 1 ст.28 ГК РФ). Подробности в статье Собственник является несовершеннолетним ребенком - как продать квартиру?

Аналогичным образом усложняет сделку принадлежность квартиры взрослому гражданину, находящемуся под опекой или попечительством.

Поскольку часто продается эксплуатируемое жилье, будет разумно предусмотреть срок выселения из квартиры собственника, членов его семьи, нанимателей и вывоза вещей.

Договор купли-продажи коммерческой недвижимости

Для договоров о коммерческой недвижимости определяющее значение имеют такие вопросы, как:

Отсутствие обременений объекта.
Правомерность отчуждения недвижимости с точки зрения корпоративного законодательства. Например, согласие на реализацию имущества, стоимость которого превышает 25% стоимости активов акционерного общества на последнюю отчетную дату, дается общим собранием или советом директоров (см. ст. 78 закона «Об акционерных обществах» от 26.12.1995 № 208-ФЗ).
Техническое состояние активно использовавшегося объекта.

Недостаточное урегулирование вопроса о состоянии объекта может привести к непростому судебному спору о расторжении договора купли-продажи в связи с существенным нарушением условия о качестве. Практика для покупателя по данным спорам неутешительна. Успехом можно считать уже обязание продавца соразмерно снизить цену на некачественный объект (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 02.07.2014 по делу № А39-3919/2012).

В чем специфика продажи недвижимого имущества по доверенности

Некоторое время бытовало мнение, что для подписания договора продажи недвижимости достаточно доверенности в простой письменной форме. Однако в п. 128 постановления от 23.06.2015 № 25 Пленум ВС РФ однозначно определил, что управомочие на совершение сделки с объектами, права на которые регистрируются, должно быть в нотариальной форме.

Росреестр также требует нотариальную доверенность при сдаче документов на регистрацию (п. 4 ст. 15 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Зачастую выдается одна доверенность на несколько взаимосвязанных правомочий по реализации недвижимости:

подписание договора купли-продажи;
осуществление расчетов;
подачу документов в Росреестр и их получение.

Соответственно, передавать другому лицу полномочия на совершение сделки купли-продажи недвижимого имущества возможно только в нотариальном порядке.

ГК РФ содержит перечень лиц, которые правомочны удостоверить доверенность вместо нотариуса. Это, например:

командир воинской части в местности, где нет нотариальных контор, — доверенности своих подчиненных (как военнослужащих, так и гражданского персонала) и членов их семей;
начальник уголовно-исполнительного учреждения — доверенности лиц, отбывающих наказание в виде лишения свободы в этом учреждении, и др. (подробнее — в ст. 185.1 ГК РФ).

Таким образом, особенности договора продажи недвижимости зависят в том числе от характеристик объекта. Специфические существенные условия обязательно необходимо согласовать под страхом недействительности договора. Чрезвычайно велико количество дополнительных правил в отношении договоров купли-продажи жилых объектов, принадлежащих специальным субъектам (не обладающим полной дееспособностью или лишенным ее).

1. Под договором купли-продажи недвижимости понимается договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК), а покупатель - принять эту недвижимость и уплатить за нее определенную в договоре денежную сумму.

Выделение договора купли-продажи недвижимости в отдельный вид договора купли-продажи обусловливается спецификой его предмета. Во-первых, недвижимые вещи образуют единую систему вещей, в центре которой находятся земельные участки. Поэтому функционирование недвижимых вещей, не являющихся земельными участками, их купля-продажа всегда в той или иной степени связаны с определенными действиями, касающимися земли. Это относится не только к недвижимостям, прочно связанным с землей (зданиям, сооружениям и т.п.), но и к так называемым недвижимостям по закону. Целенаправленное движение воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, созданных человеком, осуществляется под контролем с Земли. Их базирование, за исключением космических объектов, не возвращаемых на Землю, имеет земной характер. Права на недвижимые вещи, а в ряде случаев и сделки, связанные с отчуждением отдельных видов недвижимых вещей, подлежат государственной регистрации. Это создает особый правовой режим недвижимых вещей в отношении перехода права собственности от одного лица к другому, осуществления правомочий по владению, пользованию и распоряжению такими вещами.

Договор купли-продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным и двусторонним.

2. Сторонами договора купли-продажи недвижимости могут быть физические и юридические лица, Российская Федерация, субъекты Федерации и муниципальные образования, иностранные государства и международные организации. В случаях, указанных в законе, покупателями отдельных видов недвижимых вещей, например спутников, используемых в системе телевидения, могут быть физические и юридические лица, имеющие специальные на то разрешения от уполномоченных государственных органов.

В качестве продавца в договоре, как правило, выступает собственник недвижимости. Несобственниками продаваемого по договору купли-продажи недвижимого имущества являются государственные и муниципальные предприятия и организации, обладающие правом хозяйственного ведения или правом оперативного управления на данное имущество (правом безвозмездного пользования земельными участками). Продажа ими недвижимого имущества осуществляется в данном случае при согласии собственника (Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования) в лице уполномоченного на то государственного или муниципального органа власти (п. 2 ст. 295 и п. 1 ст. 297 ГК). Соответственно при продаже указанными субъектами права имущество выбывает из их хозяйственного или оперативного управления, но одновременно и из собственности Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования, если покупателями являются физические лица или коммерческие организации, за исключением унитарных предприятий. При продаже государственными и муниципальными предприятиями и организациями недвижимости другим государственным и муниципальным предприятиям и организациям право собственности на данную недвижимость к покупателю, естественно, не переходит. Оно остается соответственно у Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования.

Разрешения на продажу учреждением недвижимости от ее собственника не требуется, если недвижимость приобретена учреждением за счет его собственных доходов и поступила в самостоятельное распоряжение учреждения с отражением данного имущества на отдельном балансе (п. 2 ст. 298 ГК).

В качестве продавца недвижимости могут выступать и другие лица, указанные в законе, в том числе управляющий по договору доверительного управления (п. 1 ст. 1020 ГК), один из супругов при наличии у него нотариально удостоверенного согласия другого супруга на продажу конкретной недвижимости.

Полномочия собственника (иного продавца) на продажу недвижимости должны быть подтверждены свидетельством или специальной регистрационной надписью на документе из Единого государственного реестра прав, выдаваемого учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.

Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение данного требования влечет недействительность договора (ст. 550 ГК) в виде его ничтожности.

3. Предметом договора купли-продажи недвижимости являются недвижимые вещи, перечень которых дается в ст. 130 ГК. Различаются две группы недвижимых вещей.

В первую входят земельные участки и все, что прочно связано с землей, в том числе вещи, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Это участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Ко второй группе отнесены подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, т.е. объекты, условно называемые недвижимыми вещами по закону.

Приведенный перечень недвижимых вещей не считается исчерпывающим. Как сказано в ст. 130 ГК, к недвижимым вещам законом может быть отнесено и иное имущество, в частности, предприятие как имущественный комплекс (ст. 132 ГК), жилое помещение в многоквартирном доме (ст. 288, 289 ГК), нежилое помещение в здании (ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" , кондоминиумы, объекты незавершенного строительства (ст. 219 ГК).

В законе не решен главный вопрос о том, что необходимо понимать под незавершенным объектом строительства. По смысловому значению этого слова речь может идти о завершающих, но не начальных стадиях (этапах) строительства, когда подрядчиком уже выполнена основная часть работ по объекту, например возведены наружные стены здания.

При характеристике предмета договора купли-продажи недвижимых вещей, прочно связанных с землей, законодатель связывает воедино соответствующую недвижимую вещь и земельный участок, на котором данная вещь расположена. Прежде всего речь идет о связи с землей таких недвижимых вещей, как здания и сооружения.

В п. 1 ст. 552 ГК провозглашается общее правило подобного рода связи, в соответствии с которым по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Вопрос о том, какие права имеются при этом в виду, решается на основании норм ЗК, имеющего в данном случае приоритет в применении перед ГК. Согласно п. 1 ст. 35 ЗК при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, указанных в законе, в том числе если земельный участок изъят из оборота.

В п. 4 ст. 35 ЗК в противоречие со ст. 553 ГК провозглашается также правило о том, что не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения, если они принадлежат одному лицу. При продаже продавцом земельного участка, на котором находится здание, строение, сооружение, принадлежащее другому лицу, за последним сохраняется право пользоваться частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

В ст. 554 ГК предусматривается важное правило об определении предмета договора продажи недвижимости по месту его нахождения на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору, в том числе о его местонахождении. При несоблюдении данного требования договор считается незаключенным.

4. Исполнение договора купли-продажи недвижимости связано с тремя особенностями, присущими данному виду договора купли-продажи: способом передачи недвижимости, требованием закона государственной регистрации прав на приобретаемое недвижимое имущество и определением цены договора.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 556 ГК). Соответственно обязанность продавца о передаче покупателю недвижимого имущества считается исполненной при условии вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором.

При передаче продавцом покупателю недвижимости с нарушением условий договора о ее качестве применяются правила ст. 475 ГК с одним исключением. Покупатель лишается права требования о замене товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. Объясняется это индивидуальными свойствами недвижимых вещей, составляющих предмет договора. При этом принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Требование о государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю на недвижимость закреплено в п. 1 ст. 551 ГК. Согласно п. 1 ст. 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" обязательной государственной регистрации в учреждениях юстиции по регистрации прав на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества подлежат право собственности и другие вещные права на имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество государственной регистрации подлежат ограничения (обременения прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда). В соответствии с ГК государственная регистрация прав на недвижимое имущество является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество. Следовательно, право собственности у покупателя на приобретенное им недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации (п. 2 ст. 223 ГК). Данное положение применительно к договору купли-продажи недвижимости имеет обязательную (императивную) силу.

В период действия договора до момента государственной регистрации перехода права собственности продавец не вправе распоряжаться проданным имуществом. Соответственно к договору купли-продажи недвижимого имущества не применяются положения ст. 398 ГК о последствиях неисполнения обязательства о передаче индивидуально-определенной вещи.

Государственная регистрация воздушных судов проводится в Государственном реестре гражданских воздушных судов Российской Федерации (п. 1 ст. 33 ВК), морских судов - в Государственном судовом реестре РФ, судовой книге или бербоут-чартерном реестре (п. 1 ст. 33 КТМ), судов внутреннего плавания - в Государственном судовом реестре РФ или судовой книге (п. 1 ст. 16 КВВТ).

Регистрация права собственности и иных вещных прав на морские суда и суда внутреннего водного транспорта осуществляется в тех же государственных реестрах и судовых книгах, что и регистрация самих судов.

Особняком стоит государственная регистрация права собственности и иных вещных прав на воздушные суда, которая, согласно п. 9 ст. 33 ВК, осуществляется в соответствии со ст. 131 ГК, но в каком государственном органе и каком реестре - не указано.

Цена недвижимого имущества является существенным условием договора о купле-продаже такого имущества. Отсутствие цены в договоре ведет к признанию договора купли-продажи незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются.

Если цена недвижимости в договоре установлена из расчета стоимости единицы ее площади или иного показателя размера, то общая цена недвижимости, подлежащая уплате, определяется по фактическому размеру переданного покупателю недвижимого имущества.

Важно отметить также, что цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим имуществом части земельного участка или соответствующего права на него. Впрочем, данная норма имеет диспозитивный характер и поэтому стороны в договоре нередко устанавливают раздельные цены на здания, сооружения, иное недвижимое имущество и земельный участок или право на него.

5. Особенности договора купли-продажи жилых помещений определяются целевым характером использования предмета такого договора. Жилые помещения могут использоваться только для проживания граждан (физических лиц). В ст. 558 ГК называются две такие особенности: право лица на пользование жилым помещением в продаваемом жилом помещении и государственная регистрация договора продажи жилого помещения.

Согласно указанному праву лица, проживающие в жилом доме, квартире, части жилого дома или квартиры, имеющие в соответствии с законом право пользования занимаемым ими жилым помещением, сохраняют данное право и при приобретении этого помещения покупателем по договору. К ним относятся: члены семьи прежнего собственника, оставшиеся проживать в помещении (ст. 292 ГК); наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане (ст. 677 ГК) и гражданин - поднаниматель жилого помещения в пределах срока действия договора найма (ст. 685 ГК).

Государственная регистрация договора купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (отдельной комнаты или нескольких комнат в квартире) является исключением из общего правила, касающегося недвижимого имущества. Договор подлежит государственной регистрации наряду с государственной регистрацией права собственности и других вещных прав на жилое помещение. Объясняется это социальной значимостью данного объекта недвижимости для всех граждан России и необходимостью усиления защиты их жилищных прав и интересов.

Собираясь совершить сделку по купле-продаже объекта недвижимости, продавец желает реализовать его как можно быстрее и по выгодной цене. Перед тем, как выставить свое имущество на продажу, он задается вопросом, как будет лучше – или же довериться агентству недвижимости? Если вы решились заключить договор с риелтором, то необходимо представлять, что такое , все его плюсы и минусы. Об этом пойдет речь далее.

Определение эксклюзивного договора

Важно понимать, что при выставлении своей квартиры на продажу, ее будут продавать и другие риелторы без вашего согласия. Кто быстрее реализует, тот и получит комиссионные. Также можно довериться только одному агентству, заключить с ним так называемый эксклюзивный договор и освободиться от бесконечных звонков и расспросов о квартире. Зато риелтор даст гарантию, что продаст объект в кратчайшие сроки и за выгодную для продавца .

Не надо заключать эксклюзивный договор с первым попавшимся агентством. К выбору риелтора стоит подходить тщательно.

Эксклюзивный договор представляет собой договор, который предусматривает преимущественное право работы агентства по совершению сделки купли-продажи объекта недвижимости с конкретным клиентом. Данный документ содержит двустороннее обязательство, как со стороны клиента (заказчика), так и со стороны агентства недвижимости (исполнителя).

Клиент полностью доверяет агентству продать свое имущество и принять денежные средства по доверенности, а сотрудники обязуются добросовестно заниматься либо продажей за комиссионное вознаграждение. Агентство изо всех сил будет стараться угодить клиенту, так как каждая сделка предусматривает выгоду для него – прибыль. Риелторы всегда берут комиссию, при чем очень даже не малую.

Отметим, очень важный момент: эксклюзивный договор можно заключить лишь с одной компанией, в противном случае он таковым считаться не будет.

Продавец при заключении такого договора ничего не платит. Продают его объект за реальную рыночную . Комиссионное вознаграждение приплюсовывается к этой сумме. Его платит покупатель. Он, в свою очередь, тоже знает, что подобные услуги безвозмездно не оказываются.

Риелтор, который уважает свой труд, всегда работает на эксклюзивных договорах. Так он будет уверен, что его старания не останутся без вознаграждения.

Условия подписания

Эксклюзивный договор заключается на следующих общих условиях:

Клиент должен предоставить агентству всю необходимую информацию касательно продаваемого объекта и собрать все правоустанавливающие документы. Это нужно для первичного анализа объекта (как он приобретался, его подробное описание, сколько );
Специалист проведет работу по оценке продаваемого объекта, даст юридическую консультацию по документам. Возможно выясниться, что необходимо собрать дополнительные документы (согласия собственников, справки, приказы государственных учреждений и пр.);
Подробное объяснение технологии продажи и прохождение самой сделки;
При заключении эксклюзивного договора необходимо обратить пристальное внимание на срок продажи. Как правило, он составляет 3-4 месяца (результат реклама приносит только после одного месяца);
Очень важно читать договор лично. В нем обязательно должен быть указан определенный срок, пункт, предусматривающий автоматические продление срока, либо пункт, где содержатся условия расторжения договора (по окончанию срока действия либо путем написания заказчиком заявления).

Преимущества и недостатки эксклюзивного договора

К плюсам относятся следующие моменты:

Защита продавца от непрофессионализма и криминала. Давая информацию сразу в несколько агентств, у продавцов появляется риск стать жертвой мошенничества. Может произойти и утечка информации, ведь на словах риелторы никаких гарантий не дают. Также случается и так, что под видом покупателей могут ходить воры. В дальнейшем последствия будут не очень приятными, концы в таких случаях найти крайне трудно;
Защита правовых и экономических интересов продавца. Агентства могут дать гарантию на успешное совершение сделки, его специалисты прослеживают буквально каждый шаг: на продажу, показ объекта, фиксацию данных потенциальных покупателей, заключение , передача денег продавцу и объекта покупателю. То есть организация работает на клиента и строго следит за своей репутацией;
Реальная оценка объекта недвижимости и анализ спроса. Продавец может запросить за свою квартиру слишком завышенную цену. Необходимо опираться на реальную оценку потребительского спроса. Оценку квартиры невозможно произвести на глаз. Чтобы узнать настоящую цену квартиры, риелтор проделывает большую работу по ее оценке, изучению рынка, сравнению с аналогами, стоимости реальных продаж;
Значительная экономия времени. Продавец теряет очень много времени, объясняя разным лицам одну и ту же информацию. Плюс еще больше времени уходит на показ квартиры. Если поручить продажу надежной компании, количество рискованных контактов значительно снижается и увеличиваются шансы продать объект на выгодных условиях;
Эффективная реклама за счет агентства. Риелтор дает максимально широкую рекламу по продаже объекта. Все продающие интернет-ресурсы работают платно, поэтому продавец экономит не только время, но и денежные средства.

К минусам относится только то, что продавец дает своеобразную «клятву верности» одному риелтору. Вот здесь и скрывается самая главная загвоздка – выбор агентства. Этому стоит уделить должное время. Лучше всего стоит обратиться в ту же фирму, куда обращались ваши близкие либо просто знакомые.

Отзывам в интернете особо доверять не стоит, без особых проблем можно написать, как положительные, так и отрицательные отзывы.

Есть риск, что вы можете попасть к недобросовестным специалистам, которые начнут намеренно скидывать цену, чтобы быстрее продать и получить свою комиссию. Заключая эксклюзивный договор убедитесь, что перед вами профессиональный специалист, который работает в хорошей компании.

В качестве вывода, отметим, что плюсы значительно перевешивают минусы. Продавать объекты недвижимости по эксклюзивному договору выгоднее, хотя продавцы этого могут и не понимать. Но практика показывает, что квартиры по такому договору намного удачнее и быстрее продаются, чем обычные варианты. Коммерческое вознаграждение способно творить чудеса.

Образец эксклюзивного договора на продажу недвижимости

ДОГОВОР № 77

возмездного оказания услуг по продаже объекта недвижимости

Общество с ограниченной ответственностью «АН «Азбука Недвижимости» в лице генерального Директора Абрамова Федора Николаевича, действующего на основании Устава, именуемый в дальнейшем «Исполнитель», и гражданин Яковлев Андрей Аркадьевич, паспорт серии 97 15 № 144912, код подразделения 212-045, выдан Отделом УФМС России по городу Москва, зарегистрирован по адресу: г. Москва, третья улица Строителей, дом 25, кв. 13, именуемый в дальнейшем «Заказчик», заключили договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Заказчик поручил, а Исполнитель принял на себя обязательства оказать комплекс услуг по продаже объекта недвижимости, расположенного по адресу: город Москва, третья улица Строителей, дом 25, квартира 13 (далее – Объект).

1.2. Оказанные услуги Заказчик обязуется принять и оплатить.

1.3. Полное описание Объекта указано в приложении №1 к данному договору.

2. ОБЯЗАННОСТИ ИСПОЛНИТЕЛЯ

Исполнитель обязуется предоставить следующие услуги:

2.1. Консультация по возникающим вопросам купли-продажи Объекта.

2.2. Поиск покупателя на Объект, указанный в п. 1.1.

2.4. Переговоры с Покупателями, согласование способа оплаты, срока, оформления сделки.

2.5. Подготовка документов для осуществления сделки с Объектом при условии выдачи соответствующей доверенности Заказчиком.

2.6. Обеспечение сохранности документов, которые были переданы Заказчиком.

3. ОБЯЗАННОСТИ ЗАКАЗЧИКА

В соответствии с настоящим Договором Заказчик обязуется:

3.1. Предоставить копии правоустанавливающих документов на Объект.

3.2. Заполнить приложение №1, где указать полное и достоверное описание Объекта. Сообщить Исполнителю об обременениях на Объект, если таковые имеются.

3.3. Не заключать аналогичного договора с иными лицами во время действия данного договора, не искать покупателей. Если поступят предложения от покупателей, то сообщить о существовании данного договора и направить их к Исполнителю.

3.4. Во время действия договора не совершать без Исполнителя действий, которые направлены на обременение Объекта правами третьих лиц либо отчуждение.

3.5. Обеспечить доступ к просмотру Объекта Исполнителю и покупателям.

3.6. Выполнить все необходимые формальности и действия, необходимые для совершения сделки по купле-продаже Объекта.

3.7. Погасить все имеющиеся задолженности по электроэнергии, отоплению, коммунальным платежам, абонентской плате за телефон к моменту выполнения сделки.

3.8. Не наносить урон Объекту или иные действия, снижающие его рыночную стоимость.

3.9. Дать Исполнителю информацию о своем месте нахождения с указанием номера телефона и адреса.

3.10. Оплатить услуги, оказанные Исполнителем, в порядке и размере, предусмотренном в п. 5.1, 5.2 данного договора.

3.11. Продать Объект покупателю, который предложил Исполнитель.

3.12. В течение 3 (трех) рабочих дней с момента нахождения потенциального покупателя дать Исполнителю согласие либо отказ от заключения договора купли-продажи Объекта.

3.13. Обеспечить исключительные права на реализацию Объекта Исполнителю.

3.14. Оплатить услуги Исполнителя по факту выполнения им обязательств.

4. СРОК ДОГОВОРА

4.1. Договор вступает в силу после подписания его Сторонами и действует до 14 сентября 2017 года.

4.2. Прекращение договора возможно по желанию одной из сторон, при этом другую сторону необходимо письменно уведомить об этом за 2 недели до прекращения договора.

4.3. Досрочное расторжение договора Исполнителем возможно, если ему станет известно о нарушении гарантий и обязательств со стороны Заказчика.

4.4. При одностороннем расторжении договора Заказчик и Исполнитель несут ответственность, предусмотренным разделом 6 настоящего договора.

4.5. Обязательства по договору считаются полностью выполненными со стороны Исполнителя после государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи Объекта.

4.6. Заказчик поручает Исполнителю принять денежные средства (задаток, аванс) от покупателя на своих условиях.

5. РАСЧЕТЫ

5.1. Заказчик должен оплатить комиссионное вознаграждение Исполнителю в размере 100 000 (ста тысяч) рублей.

5.2. Комиссионное вознаграждение подлежит уплате со стороны Заказчика в течение 1 (одного) дня после регистрации права собственности на Объект.

5.3. Расходы по реализации Объекта оплачиваются так:

6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

6.1. Если Заказчик отказывается от продажи Объекта, он обязуется выплатить штраф в размере 10 (десяти) процентов от суммы комиссионного вознаграждения, указанного в п. 5.1.

6.2. Обе стороны освобождаются от ответственности за неисполнение обязательств по договору в случае:

действия непреодолимой силы;
утраты собственником дееспособности или его смерти;
вынесения органами местного самоуправления или государственной власти акта, который исключает возможность выполнения обязательств по договору.

7. ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ

7.1. Разногласия и споры, которые могут возникнуть при выполнении данного договора, по возможности будут разрешаться путем проведения переговоров между сторонами.

7.2. В случае невозможности разрешения спора путем переговоров, спор будет рассматриваться в суде.

8. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

8.1. Настоящий договор составлен в 2-х (двух) экземплярах – по одному для каждой стороны. Экземпляры имеют одинаковую юридическую силу. Расторжение и изменения договора возможно только по обоюдному согласию сторон.

8.2. Стороны обязуются сохранять конфиденциальность и не разглашать третьим лицам условия договора.

7. Договор купли-продажи недвижимости

По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него обусловленную денежную сумму.

Договор регламентируют ст. 549-558 ГК. Нормы, касающиеся купли-продажи отдельных объектов недвижимости, содержатся также в Жилищном кодексе, Земельном кодексе, Законе "Об акционерных обществах" (см. прилаг. диск).

Поскольку рассматриваемый договор - это разновидность договора купли-продажи, постольку отношения по купле-продаже недвижимого имущества в субсидиарном порядке регулируются "Общими положениями о купле-продаже" § 1 глава 30 ГК.

Законодательство*(22) относит к недвижимости две группы вещей.

1. Имущество, прочно связанное с землей, перемещение которого невозможно без несоразмерного ущерба для его хозяйственного назначения. Это:

а) объекты природного происхождения (земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, вовлекаемые в хозяйственную деятельность);

б) объекты, созданные искусственно (здания, сооружения, квартиры, жилые и нежилые помещения, приусадебные хозяйственные постройки, элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы, предприятия).

2. Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Особенности договора

Договор является возмездным, взаимным, консенсуальным.

Сторонами договора могут быть любые лица.

Продавец должен быть собственником недвижимости. Его права на недвижимость подтверждаются свидетельством, выданным государственным регистрирующим органом. Заключая договор, покупатель имеет возможность установить принадлежность отчуждаемого имущества с помощью информации, содержащейся в выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, выдаваемой по его запросу регистрирующим органом.*(23)

Участие в договоре купли-продажи недвижимости отдельных субъектов имеет особенности. Так, государственные и муниципальные унитарные предприятия вправе продавать недвижимость только с разрешения собственника, от имени которого выступает соответствующий комитет по управлению государственным имуществом. Учреждение может отчуждать только то недвижимое имущество, которое приобретено за счет доходов от разрешенной уставом деятельности и учтено на отдельном балансе (п. 2 ст. 298 ГК). Для совершения сделки с недвижимостью, находящейся в совместной собственности супругов, когда продавцом выступает один из супругов, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга на продажу недвижимости. При отсутствии такого согласия сделка может быть признана недействительной в судебном порядке по требованию супруга, не участвовавшего в ее заключении (п. 3 ст. 35 СК).

Существенными условиями договора являются предмет и цена.

В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить, какое недвижимое имущество подлежит передаче, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке или в составе другого недвижимого имущества.

Так, если предметом договора является здание, сооружение или помещение, то в договоре необходимо указать их месторасположение, адрес, назначение, год постройки, площадь, в том числе жилую, этажность и другие характеристики.

Если предметом договора является памятник истории и культуры, включенный в соответствующий перечень памятников, то в договоре должно быть указано на историко-культурное значение отчуждаемого объекта недвижимости, что следует рассматривать как существенную характеристику предмета договора, без которой он считается незаключенным.*(24)

При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, собственником которого является другое лицо, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью участка на тех же условиях, что и продавец недвижимого имущества.

Предметом договора может быть земельный участок без передачи в собственность покупателя здания, сооружения или другой недвижимости, которая расположена на этом земельном участке и находится в собственности продавца (или другого лица). В этом случае в договоре продажи земельного участка определяются условия, на которых за продавцом (иным лицом) сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.*(25)

Цена недвижимости, находящейся на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. Эта норма диспозитивная, иные правила могут быть установлены законом или договором.

В случаях, когда цена недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Для определения цены продаваемого объекта недвижимости стороны могут прибегнуть к услугам профессиональных оценщиков, действующих на основе Федерального закона от 29 июля 1998 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (см. прилаг. диск).

При отсутствии в договоре условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются.

Договор заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. В случаях, предусмотренных законом, договор подлежит государственной регистрации.*(26)

Особенности передачи недвижимости

По общему правилу, договор купли-продажи недвижимости считается исполненным с момента составления передаточного акта или иного документа о передаче имущества, подписанного обеими сторонами. Однако у приобретателя недвижимости право собственности на нее возникает с момента соответствующей государственной регистрации перехода права собственности (ст. 551 ГК), который может и не совпадать с фактической передачей недвижимости. Поэтому в рассматриваемом обязательстве следует различать передачу права собственности и фактическую передачу недвижимости по акту передачи.

Передаточный акт нельзя рассматривать ни как дополнение договора, ни как его неотъемлемую часть. Его подписание имеет значение, во-первых, для определения момента перехода на покупателя риска случайной гибели имущества и, во-вторых, для доказательства добросовестности или недобросовестности сторон. В частности, отказ от подписания передаточного акта или от его исполнения рассматривается как отказ от исполнения договора и влечет соответствующие последствия (возмещение убытков, неустойка и т.п.).

В случае передачи продавцом недвижимого имущества ненадлежащего качества покупатель вправе требовать возмещения причиненных ему убытков, даже если недостатки имущества были зафиксированы в передаточном акте и покупатель принял имущество.

Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусматривает различный порядок представления документов на регистрацию соответствующих прав в зависимости от того, подлежит ли сделка нотариальному удостоверению или не подлежит. Так, ст. 16 Закона устанавливает, что если права возникают на основании сделок, не требующих нотариального удостоверения, заявление о государственной регистрации прав подают обе ее стороны. При регистрации прав, вытекающих из нотариально удостоверенной сделки, для регистрации достаточно заявления одной из сторон.

Исполнение договора до государственной регистрации перехода права собственности не влечет изменения отношений сторон с третьими лицами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. В этом случае переход права собственности регистрируется на основании решения суда. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Особенности купли-продажи жилых помещений

Договор продажи жилых помещений отличается от иных договоров продажи недвижимости прежде всего тем, что жилое помещение, независимо от того, в чьей собственности оно находится, может быть использовано только по целевому назначению - для проживания граждан. Целевой характер использования жилья не может быть изменен по усмотрению сторон в договоре купли-продажи.

Существенным условием договора продажи жилых помещений, в которых проживают лица, сохранившие право пользования этим жилым помещением, является, помимо предмета и цены договора, перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. В указанный перечень могут быть включены:

члены семьи собственника, оставшиеся проживать в продаваемом жилом помещении (ст. 292 ГК);

наниматели жилого помещения и члены их семей (ст. 675 ГК);

арендаторы (ст. 617 ГК);

лица, пользующиеся жилым помещением в силу завещательного отказа (ст. 1137 ГК).

Если в жилом помещении на момент продажи не проживают лица, права которых следуют за жилым помещением, то в договоре должно быть на это прямо указано. Кроме того, ограничения, связанные с отчуждением жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, установлены в п. 4 ст. 292 ГК. В этих случаях продажа допускается только с согласия органа опеки и попечительства.

В целях защиты прав покупателей помещений в кондоминиуме в ст. 13 Закона РФ "О товариществах собственников жилья" (см. прилаг. диск) установлено, что при продаже помещения в кондоминиуме продавец, кроме обычных технических характеристик, сообщаемых покупателю при продаже помещений, обязан предоставить документы со следующими сведениями:

1) при отсутствии товарищества собственников жилья сообщаются:

данные о наличии или отсутствии задолженности по оплате расходов по содержанию помещения и общего имущества;

сведения о залоге помещений;

сведения о страховании общего имущества;

2) при наличии товарищества собственников жилья в дополнение к изложенным сведениям сообщаются:

сведения о любых известных капитальных затратах, которые товарищество собирается произвести в течение двух предстоящих лет;

сведения о любых сборах и накоплениях, которые могут возникнуть в связи с этими затратами.

Покупателю представляется также устав товарищества, определяющий права и обязанности будущего домовладельца.

Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Договор подлежит государственной регистрации, как и переход права собственности на жилое помещение (ст. 558 ГК). Это означает, что обязанность передать жилое помещение покупателю возникает у продавца только с момента государственной регистрации договора. Покупатель, в свою очередь, становится собственником жилья только с момента регистрации своего права собственности на это жилье.

Чтобы купить или продать недвижимость, все больше людей предпочитает обращаться к профессионалам на рынке жилья — риелторам .

Ведь взяться за изучение основ самому может быть весьма непросто, а отыскать наиболее выгодный вариант необходимо в ограниченные сроки.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

Последовательность шагов для будущего продавца состоит в следующем: выбрать зарекомендовавшее себя агентство недвижимости , желательно состоящее в одном из профессиональных сообществ или ассоциаций.

Далее заключаем договор - это может быть договор комиссии, агентский договор, договор поручения или возмездного оказания услуг. Эти виды регламентированы гражданским кодексом РФ и применяются в зависимости от ситуации и сложности сделки.

Однако, среди них особняком выделяют эксклюзивный договор .

Что такое эксклюзивный договор на продажу недвижимости?

Эксклюзивный договор — это возмездный договор о передаче будущим продавцом конкретному исполнителю преимущественного права работы с конкретным объектом недвижимости.

На первый взгляд, все просто — две стороны;

Заказчик — продавец недвижимости ;
Исполнитель — риэлтерское агентство .

Права и обязанности, закрепленные в отдельных параграфах, предмет договора, полная характеристика продаваемого объекта (квартиры).

Предлагаем вам скачать образец эксклюзивного договора на продажу недвижимости: Скачать бланк .

Обязателен параграф, регламентирующий срок договора — он может быть равным нескольким месяцам, а может быть заключен и на две недели в зависимости от ликвидности объекта и потребностей продавца.

Крайне важен параграф, посвященный расчетам — в нем рекомендовано подробно описывать не только способ и суммы расчета за объект, но и не упустить полный расчет вознаграждения агентству , а также порядок, сроки и величину возмещения расходов по продаже .

Читайте статью, как быстро и выгодно продать квартиру в кризис .

Самым спорным условием любого договора всегда является параграф об ответственности сторон — ему следует уделить максимум внимания, чтобы точно определить, какая ответственность наступает в случае того или иного развития ситуации . В особенности в случае отказа продавца от продажи по разным причинам или в одностороннем порядке.

Договор с риелтором может иметь приложения и дополняющую информацию. Также ответственность риэлтерского агентства и его сотрудников может быть застрахована, это говорит о том, что фирма сертифицирована.

Заключение договора в порядке эксклюзивности означает возникновение обязательств:

Со стороны агентства — это эксклюзивность и максимальность обслуживания .
Со стороны будущего продавца — исключительность прав , делегируемых им, как собственником объекта, в пользу агентства .