Сбор информации по объекту оценки. Оценка рыночной стоимости недвижимости на примере офисного здания. Анализ нормативно-правовой информации

1. Информация для объектов недвижимости, оценка предприятии и источники ее получения

2. Факторы, влияющие на стоимость предприятия

Список использованной литературы

Информация для объектов недвижимости, оценка предприятии и источники ее получения

Основные источники информации, используемые оценщиком:

Статистическая и прогнозная информация о рынке, отрасли, стране, регионе функционирования предприятия;

Баланс предприятия;

Отчет о прибылях и убытках;

Отчет о движении денежных средств;

Сведения об имущественном комплексе предприятия.

Информация, используемая в процессе оценки бизнеса, должна соответствовать требованиям:

Полноты и достоверности финансово-экономической, технико-экономической и управленческой информации, характеризующей деятельность предприятия за период предыстории, а также в будущем периоде;

Точного соответствия целям оценки;

Комплексного учета внешних условий функционирования оцениваемого предприятия.

В зависимости от источников получения информации и ее документального или иного подтверждения информация, используемая при оценке стоимости предприятия (бизнеса) подразделяется на:

Исходную информацию, полученную непосредственно оценщиком из данных бухгалтерского, первичного и статистического учета, как правило, заверенную подписью руководства оцениваемого предприятия и печатью;

Информацию, полученную от привлеченных к выполнению работ третьих лиц, заверенную их подписью и печатью;

Информацию, полученную от специализированных организаций (например, отраслевые, аналитические обзоры, обзоры фондового рынка), а также опубликованную в средствах массовой информации и сети Интернет;

Информацию, не подтвержденную на каких-либо носителях.

Требования к информации, необходимой для оценки предприятий, формулируются в начальной стадии процесса оценки. Указываются ограничительные условия и состав информационного обеспечения, который должен быть представлен заказчиком эксперту-оценщику к определенному согласованному обеими сторонами сроку.

Оценщик должен посетить сооружения компании и каждый объект имущества, включенный в оценку, и проверить все соответствующие данные, в том числе титульные документы и всякий раз, когда это возможно, проверить всю информацию, полученную от своего клиента. Оценщик должен указать документы, являющиеся источниками информации и сохранить всю информацию и рабочие материалы, на которые он полагался при выработке допущений и в расчетах различными методами оценки.

От заказчика оценщик должен получить все возможные документы и другую информацию, необходимую для оценки:

1) информацию о предприятии общего характера:

Данные о правах и сроках владения имуществом - документы с регистрации земли и недвижимости, принадлежащей оцениваемому предприятию, кадастровые выписки и т.п.;

Устав юридического лица, устав акционерного общества, реестр акционеров, книги протоколов и т.п.;

Балансовый отчет и отчеты о прибылях и убытках за предыдущие годы (прошедшие аудит, там, где они доступны);

Счета управленческого учета, бюджеты, балансовые отчеты, прогнозы, бизнес-план предприятия, технико-экономические обоснования инвестиционных проектов;

Расшифровку постоянных и переменных затрат;

Состав и поэлементную характеристику основных средств;

Расшифровку долгосрочных финансовых активов;

Контракты с покупателями и поставщиками;

Состав обязательств и порядок бухгалтерского учета процентов.

2) информация о бизнесе и специфике деятельности предприятия:

Характеристики бизнеса, интерес в собственности на бизнес или ценная бумага, подлежащие оценке, в том числе права, привилегии и обязательства, факторы, влияющие на контроль и любые соглашения, ограничивающие продажу или передачу;

Характер, история и перспективы бизнеса;

Финансовая информация за прошлые периоды;

Предыдущие сделки, касающиеся бизнеса, выгодных интересов в бизнесе, преференция, конвертируемые или другие ценные бумаги;

Информация о менеджерах высшего уровня и персонале (контракты персонала, в частности, пакеты переменных вознаграждений и опционы на акции);

Производственные системы;

Коммерческие протоколы;

Патенты, изобретения, ноу-хау, товарные знаки, наименования или фирменные наименования, авторские права, базы данных и т.п.;

Сведения о конкурентах.

3) Определение эффективности на уровне отрасли:

Характеристика и динамика отраслей, которые оказывают или могут оказывать воздействие на бизнес.

Экономические факторы, влияющие на бизнес.

Информация с рынков капитала, например, достижимая ставка отдачи по альтернативным инвестициям, сделки на фондовом рынке, слияния и поглощения.

Прогнозы фонда заработной платы.

Рыночный спрос на продукцию.

Основные соотношения (пропорции, коэффициенты) у лидеров отрасли.

Будущий конкурент (будущие конкуренты).

Мощность клиентов и поставщиков.

Влияние потенциальных изменений в государственном законодательстве или в международных конвенциях.

Другая информация.

Информация, необходимая для анализа предприятия в целях его оценки делится на внешнюю и внутреннюю. Внешняя информация характеризует условия функционирования предприятия в регионе, отрасли и экономике в целом. Внутренняя дает представление о деятельности оцениваемого предприятия.

Необходимость анализа внешней информации определяется тем, что нормальное функционирование бизнеса (объем продаж, прибыль) во многом определяется внешними условиями функционирования предприятия. К информации этого рода мы может отнести макроэкономические и отраслевые показатели.

Макроэкономические данные - информация о том, как сказывается или скажется на деятельности предприятия изменение макроэкономической ситуации, она характеризует инвестиционный климат в стране. К макроэкономической относится следующая информация: стадия экономического цикла; экономическая и политическая стабильность; социальные факторы: занятость и уровень жизни населения; процентные ставки и их динамика; налоговое законодательство и тенденции его изменения; риски.

Общие макроэкономические закономерности развития экономики оценщик должен учитывать при анализе конкретного предприятия и составлении прогнозов. Например, в периоды спада деловой активности снижается размер получаемой прибыли, увеличивается вероятность банкротства, снижается стоимость бизнеса. Основные источники макроэкономической информации: программы правительства и прогнозы; периодическая экономическая печать; аналитические обзоры информационных агентств; данные Федеральной службы государственной статистики; законодательство Российской Федерации.

К отраслевым данным относится информация об отрасли, в которой функционирует оцениваемое предприятие: рынки сбыта, наличие и характеристика конкурентов.

Рынки сбыта анализируются с точки зрения соотношения спроса и предложения, взаимоотношений с поставщиками, стратегии сбыта товаров. Основные направления стратегии сбыта товаров: проникновение на уже сложившийся рынок с тем же продуктом, что и конкуренты; развитие рынка за счет создания новых сегментов рынка; разработка принципиально новых товаров или модернизация существующих; диверсификация производимой продукции для освоения новых рынков.

В зависимости от стратегии сбыта товаров составляется прогноз объемов реализуемой продукции. Цель сбора этой информации - определение потенциала рынка сбыта товара: объем продаж в текущих ценах, ретроспектива за последние два - пять лет по оцениваемому предприятию, объем продаж в текущих ценах у конкурентов, прогнозы по расширению рынков сбыта.

При анализе условий конкуренции учитывается тип рынка, наличие ограничений для вступления в отрасль конкурентов, производящих товары-заменители. Анализ должен дополняться сведениями об объеме производства конкурирующего товара в натуральном и стоимостном выражениях, характеристикой продукции конкурентов, данными о доле реализуемой продукции в общем объеме отечественного производства, а также перечнем основных российских импортеров этого товара.

Основные источники отраслевой информации: данные отдела маркетинга оцениваемого предприятия; данные Федеральной службы государственной статистики; отраслевые информационные издания; периодическая экономическая печать; бизнес-план; личные контакты; фирмы-дилеры (распространители); таможенное управление. Указанные источники предоставляют информацию, имеющую различную степень достоверности. Поэтому, если на один и тот же вопрос мы получили разные ответы, проводится средневзвешенная оценка с учетом достоверности информации.

Внутренняя информация включает:

1) ретроспективные данные об истории компании;

2) описание и анализ маркетинговой стратегии предприятия, в том числе: жизненный цикл товаров, объемы продаж за прошлый и текущий периоды, себестоимость реализованной продукции, цены товаров и услуг, их динамика, прогнозируемое изменение объемов спроса, производственные мощности с учетом будущих капиталовложений (прогноз объемов реализуемой продукции корректируется на производственные мощности);

Использован материал С.В. Гриненко
Экономика недвижимости
Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.
1этап. Определение задачи оценки недвижимости

Оценка недвижимости - это определение стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика.

Определение цели оценки недвижимости изначально является основой для выбора методик оценки и, соответственно, оказывает значительное влияние на результат оценки.

В дальнейшем происходит определение вида стоимости, который необходимо в соответствии с поставленной целью.
В рыночных условиях выделяют различные виды стоимости недвижимости:

рыночная - это наиболее вероятная цена продажи объекта на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств;
потребительская (в использовании) - это стоимость недвижимости для специфического потребителя, максимальная сумма, которую можно получить от продолжения владения и последующей продажи имущества;
инвестиционная - это стоимость оцениваемого объекта для специфического инвестора; прирост рыночной стоимости объекта недвижимости в результате инвестирования;
страховая - рыночная стоимость объекта, определяемая для целей страхования; обычно это стоимость замещения или восстановительная стоимость;
замещения - это стоимость нового объекта недвижимости с идентичными функциональными свойствами, но с использованием современных материалов, конструкция и оборудования;
восстановительная - это стоимость воспроизводства объекта недвижимости, т.е. сумма издержек на строительство точной копии оцениваемого объекта;
залоговая - рассчитывается на основе рыночной стоимости для кредитования;
ликвидационная - это стоимость при вынужденной продаже; она идентична рыночной стоимости, но ограничена сроками проведения оценки, маркетинговых исследований и продвижения на рынок, которые необходимы для получения наилучшей цены;
для налогообложения - стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов - это рыночная или восстановительная стоимость в зависимости от объекта недвижимости; в России используется инвентаризационная стоимость, базирующаяся на восстановительной;
утилизационная - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;
действующего предприятия - стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства; при этом оценка стоимости отдельных объектов предприятия заключается в определении вклада, который вносят эти объекты в качестве составных компонентов действующего предприятия;

Далее происходит выявление предмета оценки - установление имущественных прав, связанных с объектом оценки. Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним теперь осуществляют вновь созданные учреждения юстиции по регистрации прав - самостоятельные юридические лица, подотчетные и контролируемые Министерством юстиции РФ.

Факт государственной регистрации возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выдачей свидетельства, и на документах, выражающих содержание сделки, делается специальная надпись. Сама процедура регистрации сводится к записям информации о правах на каждый объект недвижимости и его параметрах в Едином государственном реестре.

Устанавливается дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Формулируются ограничивающие условия - заявления в отчете, описывающие препятствия или обстоятельства, которые влияют на оценку стоимости имущества.

2 этап. Составление плана и договора на проведение оценки недвижимости
Определяются источники информации, методы оценки недвижимости и затем составляется план работы.
Суммируются затраты на проведение оценки недвижимости и оговаривается денежное вознаграждение за проведение оценки недвижимости.
Составляется договор на оценку недвижимости.

3 этап. Сбор и анализ информации об объекте недвижимости
Сбор и обработка следующей информации и документации:

правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;
данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки;
информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки;
информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.

Анализ рынка, к которому относится объект оценки, текущей конъюнктуры и тенденций, а также выбор аналогов объекта оценки и его обоснование.

Осмотр объекта и прилегающей территории, описание юридического статуса объекта недвижимости, физических и экономических характеристик, месторасположение.

Анализ и обработка информации.

4 этап. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования как уже застроенного, так и предположительного вакантного земельного участка.
Правовая обоснованность выбранного варианта использования, физическая осуществимость и финансовая целесообразность.
Определение наивысшей стоимости недвижимости.

5 этап. Расчёт оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трёх подходов

Оценка стоимости на основе доходного подхода
Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.
Базовая формула доходного подхода:

Где: С (V) - стоимость недвижимости;
ЧД (I) - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период;
К (R) - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.

Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.
Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.
Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

Модель капитализации дохода

Этапы доходного подхода:
1. Расчет валового дохода от использования объекта на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.
2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.
3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

операционных (эксплуатационных) - издержки по эксплуатации объекта;
фиксированных - затраты на обслуживание кредиторской задолженности (процентов по кредитам, амортизационных отчислений, налогов платежей и т.д.);
резервы - издержки на покупку (замену) принадлежностей для объекта недвижимости.

4. Определение величины чистого дохода от продажи объекта
5. Расчет коэффициента капитализации.

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:

качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;
риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.
Доходный подход используется при определении:
инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;
рыночной стоимости.

Оценка стоимости недвижимости на основе сравнительного подхода
Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта недвижимости с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода для оценки недвижимости:

объект не должен быть уникальным;
информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок;
факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на принципах:
замещения;

сбалансированности;
спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода для оценки недвижимости:
1 этап Изучение рынка - проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.
2 этап Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки недвижимости; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.
3 этап Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.
4 этап Установление стоимости объекта оценки недвижимости путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:
сроке экспозиции. Срок экспозиции - время, которое объект находится на рынке
независимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель:

находятся в родственных отношениях;
являются представителями холдинга и независимой дочерней компании
имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами
занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.
инвестиционной мотивации, которая определяется:
аналогичными мотивами инвесторов;
аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;
степенью износа здания.

Основные критерии выбора объектов-аналогов при оценке недвижимости:

Права собственности на недвижимость
корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платы, так как полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансированием;
условия финансирования сделки;
при нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка;
условия продажи и время продажи;

местоположение;
физические характеристики.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя.
Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов (см. рис.)

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.
Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий.

Стоимостные поправки:
а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;
б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.
Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.

Поправка в форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж.
Совокупная корректировка производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов.

Последовательность внесения поправок:

Поправка на условия финансирования;

поправка на особые условия продаж;
поправка на время продажи;
поправка на местоположение;

поправка на физические характеристики.

Преимущества сравнительного подхода при оценке недвижимости:

В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей;
В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция;
Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов;
Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода при оценке недвижимости:
различия продаж;

сложность сбора информации о практических ценах продаж;
проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки;
зависимость от активности рынка;
зависимость от стабильности рынка;
сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

Оценка стоимости на основе затратного подхода Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа.
Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

Информация, необходимая для применения затратного подхода:

уровень заработной платы;
величина накладных расходов;
затраты на оборудование;
нормы прибыли строителей в данном регионе;
рыночные цены на строительные материалы.

Этапы затратного подхода:
Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз).
Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости (Свс или Сзам).
Расчет накопленного износа (всех видов) (Сизн):

физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;
функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;
внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов. Расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа: Сон=Свс-Сизн.
Определение итоговой стоимости недвижимости: Сит= Сз+Сон.

Преимущества затратного подхода:
При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.
Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:

технико-экономический анализ стоимости нового строительства;
обоснование необходимости обновления действующего объекта;
оценка зданий специального назначения;
при оценке объектов в "пассивных" секторах рынка;
анализ эффективности использования земли;
решение задач страхования объекта;
решение задач налогообложения;
при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Недостатки затратного подхода:

затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости;
попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда;
несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ;
проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений;
сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений;

отдельная оценка земельного участка от строений;
проблематичность оценки земельных участков в России.

6 этап. Согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости
Как правило, один из подходов считается базовым, два других необходимы для корректировки получаемых результатов. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки прошло не более 6 месяцев.

Итоговая величина стоимости имущества выводится на основании сравнения результатов применения различных подходов к оценке.

Метод анализа иерархии (МАИ) применяется для согласования результатов, полученных
с использованием различных подходов и методов оценки.

1. Первым шагом МАИ является структурирование проблемы, согласование результатов в виде иерархии. В наиболее простом виде иерархия строится с вершины, представляющей цель проблемы через промежуточные уровни, обычно являющиеся критерием сравнения к самому нижнему уровню, который в общем случае является набором альтернатив.

2. После иерархического воспроизведения проблемы строится матрица сравнения критериев и рассчитывается значение приоритетов критериев. Элемент матрицы - aij - представляет собой интенсивность элемента иерархии i относительно иерархии j.

Интенсивность проявления обычно оценивается по шкале интенсивности в балльных оценках от 1 до 9:
1 - равная важность;
3 - умеренное превосходство одного над другим;
5 - существенное превосходство;
7 - значительное превосходство;
9 - очень сильное превосходство;
2,4,6,8 - промежуточные значения.

Если при сравнении элементов иерархии ij получается aij = 5, то aji = 1/5.

Сравниваются результаты, получившиеся на нижнем уровне, т.е. набор альтернатив между собой и по каждому выбранному критерию отдельно.

Определяется итоговое значение веса каждой альтернативы путем умножения локальных приоритетов на приоритет соответствия критерия на вышестоящем уровне и дальнейшем суммировании по каждому элементу в соответствии с критерием, на который воздействует элемент.

Согласование результатов оценки недвижимости

Структурирование по иерархии
А - возможность отразить действительные намерения покупателя и продавца.
Б - тип, качество, обширность данных, на основе которых проводился анализ.
В - способность параметров, используемых методов учитывать конъюнктурные колебания.
Г - способность методов учитывать специфические методы оценки объекта, влияющие на сто стоимость (размер, местоположение и т.
д.).

Строится матрица согласования и рассчитывается значения критериев.

Матрица согласования критериев

	А	Б	В	Г	Расчет	Вес критерия
А
Б
В

После проведения оценки по каждому критерию (А, Б, В, Г) рассчитывается итоговое значение весов каждого метода. Итоги объединяются в таблице.

Матрица согласования результатов

Х д, Хз, Хс - вес каждого подхода.

Таким образом, в результате использования трех подходов к оценке объекта недвижимости и согласования полученных результатов получают стоимость оцениваемого объекта, которая и будет представлена в отчете об оценке.

Вывод итоговой величины стоимости должен сопровождаться учетом допущений и ограничивающих условий, обусловленных полнотой и достоверностью использованной информации.

7 этап. Составление отчёта об оценке
Подготовка документа, содержащего обоснование мнения оценщика о стоимости имущества.

	А	Б	В	Г	Расчет	Вес критерия
Доходный метод						Хд
Затратный метод						Хз
Сравнительный метод

Практическая работа № 2.

Классификация информации об объекте оценки, ее количественные и качественные характеристики.

Цель: закрепить умение проводить сбор информации об объекте оценки, анализировать полученную информацию, классифицировать по количественным и качественным характеристикам.

Время выполнения: 6 часов.

Знать:

Требования к составу и содержанию информации об объекте оценки;

Классификацию информации об объекте оценки;

Количественную и качественную характеристику информации об объекте оценки.

Уметь:

- собирать необходимую и достаточную информацию об объекте оценки;

Классифицировать информацию об объекте оценки;

Анализировать информацию на ее достоверность.

Литература:

Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ «Гражданский кодекс РФ»
Федеральный закон от 29 июля 1998 г.№ 135-ФЗ № «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
Федеральные стандарты оценки № 1, № 2, № 3, утв. Минэко-номразвития России 20 июля 2007, № 4, утв. Минэкономразвития России
Международные стандарты оценки. Седьмое издание 2005/Пер.с англ. И.Л.Артеменкова и др – М.: Российское общество оценщиков, 2006. – 414 с.
Оценка недвижимости: учебное пособие/ Т.Г.Касьяненко и др. – М.:КНОРУС, 2010.

Основные сведения.
Информацию, необходимую для проведения процесса оценки объекта недвижимости, можно условно представить в виде схемы (рис. 3.1).

Сбор и анализ внешней информации проводится в следующей последовательности: общая, специальная.

Общая информация необходима для изучения состояния и общих тенденций функционирования экономики и рынка недвижимости. Это информация описательного характера, которая используется непосредственно для определения величины рыночной стоимости.

Пример общей информации :

Гостиничный рынок Москвы поляризован между высококлассными отелями и стандартными гостиницами, построенными в советские времена. Количество гостиниц среднего уровня комфортности очень ограничено. Большинство высококлассных отелей было построено или отремонтировано в течение последних 6 лет, уровень их отделки и удобств очень высок.

Специальная информация представлена, как правило, в виде цифр, используемых для расчетов в том или ином методе.

Пример специальной информации :

Спрос на услуги гостиниц, выражаемый в количестве проданных номеров, растет параллельно росту предложения и увеличивается в среднем на 5% в год. Усредненная цена номера снизилась со 150 долл. США и составила на дату проведения оценки 130 долл. США.

Формирование массива внешней информации начинается со сбора макроэкономических данных и исследования общего состояния национальной экономики.

На макроэкономическом уровне исследуются:

1. Экономические показатели:

Темпы экономического роста;

Уровень инфляции;

Индекс деловой активности;

Инвестиционный климат в стране, уровень национальных и зарубежных капиталовложений;

Изменение ставок процента и кросс-курса национальной валюты;

Уровень доходов населения и другие факторы.

2. Политические и социальные факторы:

Стабильность и прогнозируемость политической ситуации;

Доверие правительству;

Приближение выборов и прогнозируемость их результата, и др.

Основные источники внешней информации :

1. Программы Правительства и прогнозы.

2. Данные государственных организаций (например, Государственного комитета по статистике).

3. Исследования международных финансовых организаций (таких как Всемирный Банк, Международный Валютный Фонд).

4. Аналитические обзоры информационных агентств (информационное агентство АК&М, РосБизнесКонсалтинг, Финмаркет).

5. Электронные информационно-поисковые системы.

6. Периодическая экономическая печать.

Анализ конъюнктуры рынка недвижимости . После проведения анализа макроэкономической информации оценщику предстоит проанализировать конъюнктуру и перспективы развития рынка недвижимости. Исследование конъюнктуры и перспектив развития рынка недвижимости – это процесс сбора внешней информации (общей информации о рынке недвижимости) и внутренней информации (непосредственно имеющей отношение к объекту оценки).

Необходимая информация . Для комплексного информационного обеспечения процесса оценки и проведения расчетов необходимо собрать и проанализировать данные по конкретному сегменту рынка недвижимости и смежных рынков:

1. Общее состояние и динамика цен на рынке недвижимости.

2. Динамика коэффициента загрузки;

3. Нормативно-правовая база, регулирующая отношения земель ной собственности, состояние рынка земельных участков, цена приобретения прав собственности (прав аренды) на земельные участки, размер арендной платы за землю.

4. Рыночная ситуация на определенном сегменте рынка:

Состояние и перспективы развития сегмента рынка;

Цены и условия осуществления сделки аренды/купли-продажи сопоставимых объектов, их подробное описание;

Уровень эксплуатационных затрат;

Среднерыночный уровень занятости недвижимости;

Уровень возможных прочих доходов;

Налоговое окружение.

5. Затраты на воспроизводство/замещение объекта оценки:

Укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений, укрупненные показатели стоимости строительства;

Сметы, прейскуранты и строительные нормативы проектных и строительных организаций;

Индексы цен в строительстве;

Удельные среднерыночные показатели стоимости строительства;

Стоимость инженерных систем на единицу площади зданий, укрупненные показатели стоимости систем водоснабжения, канализации, пожаротушения, отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, электроснабжения;

Прочая информация.

Основные источники информации .

1. Специализированные справочники и программные комплексы (Сборники: Укрупненные показатели восстановительной стоимости; Укрупненные показатели стоимости строительства; Справочник оценщика: Промышленные здания, Жилые дома и Справочник Современные инженерные системы зданий компании КОИНВЕСТ).

2. Информация специалистов рынка недвижимости – риэлтеров, девелоперов, строителей, консультантов, компаний по управлению не движимостью (например, информационно-справочный бюллетень рынка недвижимости RWAY и другие).

3. Профессиональное сотрудничество, участие в выставках, конференциях, семинарах.

4. Интервью с собственником и управляющим объекта.

Использование электронных средств коммуникации в поиске информации возможно по прямым (оnline) каналам информационных агентств REUTERS, АК&М, РосБизнесКонсалтинг и др.

Информационные агентства, специализирующиеся на предоставлении ценовой информации о рынке недвижимости, предоставляют посредством каналов INTERNET электронные версии своих изданий (например, ТРИГОН).

С помощью различных поисковых систем, например, RAMBLER, можно просмотреть электронные странички (сайты) ведущих риэлторских компаний, содержащих информацию о ценах спроса и предложения различных сегментов рынка недвижимости.

В интернете есть информация, предоставляемая оценочными и риэлторскими компаниями. Преимущество риэлторских компаний заключается в наличии сформированной обширной информационной базы. В этой связи возникает объективная необходимость оценочных компаний в сотрудничестве как с риэлторскими, так и с другими компаниями, генерирующими информацию о сделках купли-продажи и аренды недвижимости. Формирование, постоянное пополнение и обновление собственной архивной информации оценщика облегчает процесс сбора необходимых данных.

Внутренняя информация представляет собой совокупность характеристик самого объекта оценки:

Данные о юридическом положении объекта;

Данные о физических характеристиках объекта;

Данные о состоянии земельного участка;

Данные о сооружениях, входящих в состав недвижимости;

Данные об имуществе, не являющемся недвижимым, но подлежащем оценке в составе последнего;

Данные о районе расположения оцениваемого объекта и его не посредственном окружении, отражающие влияние на величину стоимости объекта.

Источники внутренней информации:

Интервью с заказчиком/собственником объекта оценки, представителями технических служб, ответственных за эксплуатацию объекта;

Внутренняя документация;

Осмотр и техническая экспертиза объекта.

Необходимо подчеркнуть, что внутренняя информация в наибольшей степени отвечает требованиям достоверности.

Перед проведением осмотра объекта необходимо знакомство с имеющейся внутренней документацией:

Юридическое описание объекта недвижимости и земельного участка (договора аренды земельного участка);

Технические паспорта (паспорт Бюро Технической Инвентаризации) и сохранившиеся сметно-финансовые расчеты;

Данные о частичном выбытии, демонтаже, капитальных вложениях.

Все данные, собранные оценщиком в ходе оценки, должны храниться в его личном архиве, иметь ссылку на источник, независимо от того, являлся ли он письменным или устным.

Осмотр объекта .

Анализ проектной документации дает лишь общее представление о параметрах объекта. Более достоверным и полным источником информации о техническом состоянии объекта недвижимости должны служить результаты осмотра и материалы технической экспертизы. Без исчерпывающих сведений о техническом состоянии объекта недвижимости в целом, а также отдельных конструкций и инженерных систем невозможно сколько-нибудь эффективно рассчитать величину рыночной стоимости.

Перед началом осмотра следует:

Ознакомиться с имеющейся технической документацией по объекту;

Провести интервью с представителями технических служб, ответственных за эксплуатацию объекта.

Изучение технической документации позволяет установить:

Основные изменения, внесенные в проект;

Проводилась ли реконструкция;

Даты текущих и капитальных ремонтов;

Аварии на объекте и мероприятия, осуществленные для ликвидации последствий аварий.

Осмотр объекта следует проводить совместно с представителем, ответственным за техническое состояние объекта.

При осмотре необходимо обращать внимание на наличие маяков, марок и т.д., покоторымфиксируются дефекты в конструкциях. Необходимо отметить в отчете, в каком состоянии находится оцениваемый объект: в эксплуатации, на консервации, охраняется, функционируют ли основные системы инженерного оборудования и т.д. Необходимо учитывать, что стоимость объекта уменьшается в результате износа и обветшания по сравнению с вновь построенным и принятым в эксплуатацию.

Практика показывает, что часто оценщикам приходится сталкиваться с объектами, на которых практически в течение нескольких лет не проводилось никаких ремонтов, а условия эксплуатации зачастую не соответствуют проектным в силу целого ряда экономических факторов. В практике работы оценщики могут столкнуться с различными случаями нарушения нормального эксплуатационного состояния конструкций, поэтому следует обращать особое внимание на своевременное выполнение профилактических, плановопредупредительных и капитальных ремонтов.

Основная задача оценщика при осмотре оцениваемого объекта – определение его физического износа. При этом данные по фактическому состоянию конструкции являются исходными для определения этой характеристики. Вопросы измерения накопленного износа будут рассмотрены в главе, посвященной затратному методу.

При визуальном осмотре необходимо :

Провести фотографирование всего объекта, а также отдельных его частей, блоков, этажей, помещений и т.д.;

Зафиксировать все виды повреждений и дефектов, (например, образование трещин, места фильтрации воды в подземных сооружениях, провалы грунта, изъяны в отделке, отсыревание стен и т.д.)

Практика показывает, что при анализе исходных данных необходимо проводить сверку данных учета объектов недвижимости с их фактическим составом. Иногда на предприятии один и тот же объект в инвентарных ведомостях учитывается под разными наименованиями.

Исходными данными для проведения подготовительных работ являются данные по последней инвентаризации основных фондов. Необходимо установить точное наименование оцениваемого объекта в соответствии сданными бухгалтерского учета и в отчете избегать использования различных наименований одного и того же объекта оценки. Часто такой анализ позволяет уже на стадии сбора исходных данных выявить целый ряд неточностей, которые приводят к необоснованно завышенным значениям восстановительной стоимости.

Необходимо указывать дату проведения оценки в соответствии с Законом Об оценочной деятельности и стандартами. Дата проведения оценки соответствует дате посещения и осмотра объекта. Если в процессе оценки оценщик посещал объект несколько раз, то под датой проведения оценки понимается дата последнего посещения объекта с целью проведения осмотра и сбора исходных данных.

При заключении договора на проведение работ по оценке необходимо включать пункт, по которому Заказчик обеспечивает возможность доступа на объект оценки и предоставляет всю необходимую информацию для проведения работ по оценке. Если проводятся работы на объектах повышенной опасности, оценщик должен обратить внимание на соблюдение правил техники безопасности на данном предприятии.

Описание объекта оценки при составлении отчета . Описание района, земельного участка и оцениваемого строения – обязательная часть отчета об оценке. Основная цель данного описания – выявление всех достоинств и недостатков оцениваемого объекта. Отчет должен быть понятен любому читателю, а исходные данные, которые затем используются в расчетах, должны быть подтверждены доступными для проверки источниками. В настоящее время отсутствуют какие-либо стандарты по описанию объектов недвижимости, но в практике проведения оценки сложился определенный порядок описания объекта оценки.

Описание района , в котором расположен объект, зависит от целей оценки. При описании района необходимы данные по экономической, демографической, социальной, экологической ситуаций. Если район относится к исторической зоне, то в описании приводят краткую историческую справку. Кроме того, в данном разделе приводят данные по административному делению, указывают наименование города, административного района, префектуры и т.д., что необходимо для определения режима землепользования, ставок земельного налога, нормативной цены земли. В этом разделе также проводится предварительный анализ состояния рынка недвижимости, тенденций в его развитии, что необходимо для анализа наилучшего использования земельного участка. Кроме того, в этом разделе приводится описание транспортных узлов, магистралей, развитости инфраструктуры, дается краткая характеристика основных транспортных и пешеходных потоков, приводится любая доступная информация, которая позволяет оценить достоинства и недостатки района с точки зрения изменения стоимости оцениваемого объекта.

Описание земельного участка и прилегающих территорий – это описание границ земельного участка, данных по прилегающим участкам, описание характера застройки, данных по благоустройству территории и т.д. Данные по земельному участку выделяются в отдельные подразделы:

Размеры земельного участка;

Форма земельного участка;

Рельеф и почвы;

Землепользование.

Описание здания (сооружения) рекомендуется начинать с указания источников, используемых при проведении оценки (паспорта на объекты, типовые проекты, номера чертежей и т.д.). Описание объекта включает:

Наименование объекта;

Год постройки;

Дату последнего капитального ремонта;

Общую площадь;

Полезную площадь;

Количество этажей;

Описание состава помещений с указанием площади, количества, например, номеров в гостинице, посадочных мест в ресторане и т.д.;

Описание основных конструктивных элементов, отделки и инженерного оборудования.

При описании основных конструктивных особенностей объекта рекомендуется указать основные дефекты по объекту, отметить особенности конструктивной схемы, указать фактическое использование объекта на дату проведения оценки.

Для определения объема требующейся информации необходимо:

1. Изучить договор об оценке (техническое задание на проведение работ).

2. Провести интервью с заказчиком и собственником.

3. Провести осмотр и техническую экспертизу объекта.

Договор об оценке является основанием для проведения оценки объекта. Техническое задание определяет цель оценки, объем работ.

В интервью с заказчиком оценщик получает устное описание объекта оценки, специфики его постройки и функционирования, описание окружения объекта, что позволяет составить приблизительный перечень необходимых исходных данных.

Информацию, необходимую для проведения процесса оценки объекта недвижимости, можно условно представить в виде схемы (рис. 4.3).

Рис. 4.3. Информация необходимая для оценки

Сбор и анализ внешней информации проводится в следующей последовательности: общая, специальная.

Пример общей информации:

«Гостиничный рынок Москвы поляризован между высококлассными отелями и стандартными гостиницами, построенными в советские времена. Количество гостиниц среднего уровня комфортности очень ограничено. Большинство высококлассных отелей было построено или отремонтировано в течение последних 6 лет, уровень их отделки и удобств очень высок».

Пример специальной информации:

«Спрос на услуги гостиниц, выражаемый в количестве проданных номеров, растет параллельно росту предложения и увеличивается в среднем на 5% в год. Усредненная цена номера снизилась со 150 долл. США и составила на дату проведения оценки 130 долл. США».

На макроэкономическом уровне исследуются:

1. Экономические показатели:

темпы экономического роста;

уровень инфляции;

индекс деловой активности;

инвестиционный климат в стране, уровень национальных и зарубежных капиталовложений;

изменение ставок процента и кросс-курса национальной валюты;

уровень доходов населения и другие факторы.

2. Политические и социальные факторы:

стабильность и прогнозируемость политической ситуации;

доверие правительству;

приближение выборов и прогнозируемость их результата, и др.

Основные источники внешней информации:

1. Программы Правительства и прогнозы.

2. Данные государственных организаций.

5. Электронные информационно-поисковые системы.

6. Периодическая экономическая печать.

Анализ конъюнктуры рынка недвижимости. После проведения анализа макроэкономической информации оценщику предстоит проанализировать конъюнктуру и перспективы развития рынка недвижимости. Исследование конъюнктуры и перспектив развития рынка недвижимости – это процесс сбора внешней информации (общей информации о рынке недвижимости) и внутренней информации (непосредственно имеющей отношение к объекту оценки).

Необходимая информация. Для комплексного информационного обеспечения процесса оценки и проведения расчетов необходимо собрать и проанализировать данные по конкретному сегменту рынка недвижимости и смежных рынков:

1. Общее состояние и динамика цен на рынке недвижимости.

2. Динамика коэффициента загрузки;

3. Нормативно-правовая база, регулирующая отношения земельной собственности, состояние рынка земельных участков, цена приобретения прав собственности (прав аренды) на земельные участки, размер арендной платы за землю.

4. Рыночная ситуация на определенном сегменте рынка:

состояние и перспективы развития сегмента рынка;

цены и условия осуществления сделки аренды/купли-продажи сопоставимых объектов, их подробное описание;

уровень эксплуатационных затрат;

среднерыночный уровень занятости недвижимости;

уровень возможных прочих доходов;

налоговое окружение.

5. Затраты на воспроизводство/замещение объекта оценки:

укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений, укрупненные показатели стоимости строительства;

сметы, прейскуранты и строительные нормативы проектных и строительных организаций;

индексы цен в строительстве;

удельные среднерыночные показатели стоимости строительства;

стоимость инженерных систем на единицу площади зданий, укрупненные показатели стоимости систем водоснабжения, канализации, пожаротушения, отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, электроснабжения;

прочая информация.

Основные источники информации.

1. Специализированные справочники и программные комплексы (Сборники: Укрупненные показатели восстановительной стоимости; Укрупненные показатели стоимости строительства; Справочник оценщика: «Промышленные здания», «Жилые дома» и Справочник «Современные инженерные системы зданий» компании КО-ИНВЕСТ).

2. Информация специалистов рынка недвижимости – риэлтеров, девелоперов, строителей, консультантов, компаний по управлению недвижимостью (например, информационно-справочный бюллетень рынка недвижимости R-WAY и другие).

3. Профессиональное сотрудничество, участие в выставках, конференциях, семинарах.

4. Интервью с собственником и управляющим объекта.

Использование электронных средств коммуникации в поиске информации возможно по прямым (оn-line) каналам информационных агентств REUTERS, АК&М, РосБизнесКонсалтинг и др.

С помощью различных поисковых систем, например, RAMBLER., можно просмотреть электронные странички (сайты) ведущих риэлторских компаний, содержащих информацию о ценах спроса и предложения различных сегментов рынка недвижимости.

В России разработаны программные продукты, например, программный комплекс «VALMASTER.» фирмы «Исследовательский центр оценки активов» для оценки сравнительным, доходным, затратным подходами. Однако использование таких программ затруднено из-за отсутствия доступных статистических массивов ценовой формации.

Автоматизация затратного подхода реализована в программных продуктах компаний КО-ИНВЕСТ, Багира. Наибольшее распространение получили программные продукты компании КО-ИНВЕСТ. Программный комплекс «Оценка промышленных зданий» разработанный компанией «КО-ИНВЕСТ» на базе издания «Справочник оценщика: Промышленные здания».

Программный комплекс «Справочник оценщика: Жилые дома» содержит информацию в одинаковом формате не только по зданиям-представителям, но и по отдельным видам блок-секций и элементов блокировки, что позволяет учитывать архитектурно-планировочные особенности оцениваемых объектов.

Внутренняя информация представляет собой совокупность характеристик самого объекта оценки:

данные о юридическом положении объекта;

данные о физических характеристиках объекта;

данные о состоянии земельного участка;

данные о сооружениях, входящих в состав недвижимости;

данные об имуществе, не являющемся недвижимым, но подлежащем оценке в составе последнего;

данные о районе расположения оцениваемого объекта и его не-посредственном окружении, отражающие влияние на величину стоимости объекта.

Источники внутренней информации:

интервью с заказчиком/собственником объекта оценки, предста-вителями технических служб, ответственных за эксплуатацию объекта;

внутренняя документация;

осмотр и техническая экспертиза объекта.

Перед проведением осмотра объекта необходимо знакомство с имеющейся внутренней документацией:

юридическое описание объекта недвижимости и земельного участка (договора аренды земельного участка);

технические паспорта (паспорт Бюро Технической Инвентаризации) и сохранившиеся сметно-финансовые расчеты;

данные о частичном выбытии, демонтаже, капитальных вложениях.

Оценщик имеет право полагаться на данные из областей, выходящих за рамки его профессиональной компетенции, полученные от специалистов других профессий, но, по мнению оценщика, заслуживающие доверия.

Оценщик обязан обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки объекта оценки, а также не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Осмотр объекта.

Перед началом осмотра следует:

ознакомиться с имеющейся технической документацией по объекту;

провести интервью с представителями технических служб, ответственных за эксплуатацию объекта.

Изучение технической документации позволяет установить:

основные изменения, внесенные в проект;

проводилась ли реконструкция;

даты текущих и капитальных ремонтов;

аварии на объекте и мероприятия, осуществленные для ликвидации последствий аварий.

При осмотре необходимо обращать внимание на наличие маяков, марок и т.д., по которым фиксируются дефекты в конструкциях. Необходимо отметить в отчете, в каком состоянии находится оцениваемый объект: в эксплуатации, на консервации, охраняется, функционируют ли основные системы инженерного оборудования и т.д. Необходимо учитывать, что стоимость объекта уменьшается в результате износа и обветшания по сравнению с вновь построенным и принятым в эксплуатацию.

Практика показывает, что часто оценщикам приходится сталкиваться с объектами, на которых практически в течение нескольких лет не проводилось никаких ремонтов, а условия эксплуатации зачастую не соответствуют проектным в силу целого ряда экономических факторов. В практике работы оценщики могут столкнуться с различными случаями нарушения нормального эксплуатационного состояния конструкций, поэтому следует обращать особое внимание на своевременное выполнение профилактических, планово-предупредительных и капитальных ремонтов.

При визуальном осмотре необходимо:

провести фотографирование всего объекта, а также отдельных его частей, блоков, этажей, помещений и т.д.;

зафиксировать все виды повреждений и дефектов, (например, образование трещин, места фильтрации воды в подземных сооружениях, провалы грунта, изъяны в отделке, отсыревание стен и т.д.)

Для расчетов восстановительной стоимости необходимо использовать техническую документацию по объекту. Рекомендуется оформить акт о передаче технической документации с указанием номеров чертежей, проектов и т.д. В отчете об оценке необходимо указывать источники, на основе которых определялись основные параметры оцениваемого объекта.

По окончании работ эта техническая документация должна по акту возвращаться Заказчику.

Необходимо указывать дату проведения оценки в соответствии с Законом «Об оценочной деятельности» и стандартами. Дата проведения оценки соответствует дате посещения и осмотра объекта. Если в процессе оценки оценщик посещал объект несколько раз, то под датой проведения оценки понимается дата последнего посещения объекта с целью проведения осмотра и сбора исходных данных.

Описание объекта оценки при составлении отчета. Описание района, земельного участка и оцениваемого строения – обязательная часть отчета об оценке. Основная цель данного описания – выявление всех достоинств и недостатков оцениваемого объекта. Отчет должен быть понятен любому читателю, а исходные данные, которые затем используются в расчетах, должны быть подтверждены доступными для проверки источниками. В настоящее время отсутствуют какие-либо стандарты по описанию объектов недвижимости, но в практике проведения оценки сложился определенный порядок описания объекта оценки.

Описание района, в котором расположен объект, зависит от целей оценки. При описании района необходимы данные по экономической, демографической, социальной, экологической ситуаций. Если район относится к исторической зоне, то в описании приводят краткую историческую справку. Кроме того, в данном разделе приводят данные по административному делению, указывают наименование города, административного района, префектуры и т.д., что необходимо для определения режима землепользования, ставок земельного налога, нормативной цены земли. В этом разделе также проводится предварительный анализ состояния рынка недвижимости, тенденций в его развитии, что необходимо для анализа наилучшего использования земельного участка. Кроме того, в этом разделе приводится описание транспортных узлов, магистралей, развитости инфраструктуры, дается краткая характеристика основных транспортных и пешеходных потоков, приводится любая доступная информация, которая позволяет оценить достоинства и недостатки района с точки зрения изменения стоимости оцениваемого объекта.

Описание земельного участка и прилегающих территорий – это описание границ земельного участка, данных по прилегающим участкам, описание характера застройки, данных по благоустройству территории и т.д. Данные по земельному участку выделяются в отдельные подразделы:

размеры земельного участка;

форма земельного участка;

рельеф и почвы;

землепользование.

наименование объекта;

год постройки;

дату последнего капитального ремонта;

общую площадь;

полезную площадь;

количество этажей;

описание состава помещений с указанием площади, количества, например, номеров в гостинице, посадочных мест в ресторане и т.д.;

описание основных конструктивных элементов, отделки и инженерного оборудования.

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Подобные документы

Основные методы оценки офисной недвижимости. Информация, необходимая для оценки офисной недвижимости. Основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости. Сбор и анализ информации об объекте оценки. Определение рыночной стоимости объекта оценки.

курсовая работа , добавлен 23.06.2012

Определение стоимости недвижимости, ее отличия от недвижимого имущества. Основные классификация объектов недвижимости, цели и объекты ее оценки. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. Этапы процесса оценки.

реферат , добавлен 18.10.2011

Финансовые и правовые аспекты функционирования недвижимости. Виды стоимости и факторы, влияющие на стоимость недвижимости. Понятие "износ" в оценочной деятельности. Принципы оценки объектов недвижимости при рыночном, затратном и доходном подходах.

курсовая работа , добавлен 14.12.2012

Изучение видов стоимости объектов недвижимости. Технология оценки недвижимости. Анализ доходного, рыночного и затратного подходов к оценке стоимости объектов недвижимости. Характеристика методов капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков.

курсовая работа , добавлен 09.06.2013

Сегменты рынка недвижимости: рынок земли, рынок жилья и рынок нежилых помещений. Факторы, влияющие на спрос и предложение. Принципы оценки недвижимости. Оценка стоимости гостиницы методом капитализации дохода. Коэффициенты роста анализируемых показателей.

контрольная работа , добавлен 06.03.2010

Специфические черты формирования рынка недвижимости. Общая характеристика факторов, оказывающих влияние на становление и развитие рынка недвижимости, особенности соотношения спроса и предложения. Факторы, определяющие стоимость объектов недвижимости.

курсовая работа , добавлен 26.04.2011

Процессуальный порядок и организационные вопросы назначения и производства судебной строительно-технической экспертизы объектов недвижимости. Основные подходы и методы, используемые при проведении исследований объектов недвижимости с целью их оценки.

дипломная работа , добавлен 02.02.2015

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Подобные документы

Популярное