В жизни каждого человека возникают ситуации, когда потребуется провести оценочную стоимость имеющегося объекта недвижимости. Что это такое и какие существуют способы и методы осуществления процедуры оценки жилой недвижимости и коммерческой недвижимости?
Оценка недвижимости по определению экономического словаря есть процесс вычисления рыночной или иной стоимости объекта , относящегося к недвижимому имуществу или специфических видов прав, появляющихся по отношению к оцениваемому предмету. Оценочный процесс обычно состоит из определения вещественной стоимости имеющегося права на владение или прочих прав, появляющихся по отношению к оцениваемому объекту, например, аренда или использование.
Какие различаются виды стоимости в отношении недвижимого имущества
Всего различается несколько видов стоимости, применимые при проведении оценочной деятельности. Всего их четыре:
Таким образом, все виды стоимости используют разные подходы к оценке и отличаются своими реальными значениями. Самыми высокими показателями является рыночный вариант , самыми низкими могут быть кадастровая и ликвидационная стоимость . При этом первая представляет собой достаточно фиксированную величину, а вторая будет зависеть от срока эксплуатации объекта или возникающих ситуаций, которые вынуждают владельца отчуждать имеющееся имущество по ликвидационной стоимости.
Оценка имущества: три основных подхода
Люди, занимающиеся оценкой объектов недвижимого имущества в ходе осуществления своей профессиональной деятельности чаще всего применяют три основополагающих метода согласования результатов оценки объекта недвижимости
, каждый из которых строится на самостоятельных принципах.
- доходный . Этот способ строится на получении расчетных данных о предполагаемой стоимости исходя из ожидаемого уровня дохода, полученного в процессе владения этим объектом в течение определенного количества лет в будущем. Качественный расчет данного показателя необходим, поскольку дает возможность строить прогноз о потенциальной стоимости. В сегодняшней оценочной деятельности доходный метод является наиболее востребованным и часто встречающимся.
Кроме названия «доходный» данный подход также очень часто именуется «маржинальным», что означает «прибыльный». При осуществлении расчетов с использованием доходного способа могут применяться две методики:
- капитализация доходов . В соответствии с правилами данного метода конечная стоимость будет величиной, получаемой при делении чистого операционного дохода до процедуры налогообложения на ставку капитализации. Данная тсавка зависит от базовой ставки, устанавливаемой финансовым регулятором и последующих поправок на риски;
- дисконтирование денежных потоков . Этот метод востребован для случаев, когда наблюдается нестабильность поступающих доходов от владения имуществом или применяются разнообразные коэффициенты капитализации. Стоимость объекта в соответствии с методикой будет суммой дисконтированных потоков с учетом соответствующей ставки.
- сравнительный . Простой способ, при котором стоимость оцениваемого предмета недвижимого имущества будет определяться на основании данных об аналогичных объектах, чья стоимость определена и известна. Согласно требованиями Федерального стандарта, аналогичным признается объект, идентичный оцениваемому по экономическим, техническим или материальным характеристикам;
- затратный . В основе данного способа лежит вычисление стоимости в совокупности нескольких параметров, а именно стоимости земли, на которой располагается оцениваемое имущество, стоимости замещения или воспроизводства и с учетом вычета из полученной суммы износа, затрат на амортизацию и погашение обязательств по объекту, подлежащему оценке.
Существует несколько методик, в соответствии с которыми происходит процедура оценки недвижимости с учетом выбранного подхода. К числу методов, который наиболее полно отражает рыночную стоимость и является наиболее популярным, относится метод сравнения продаж
.
Основу методики сравнения продаж составляют данные статистики и анализ соответствующего рыночного сегмента, в котором находится объект, подлежащий оценке. Методика оценки состоит из нескольких этапов:
- определение рыночного сегмента;
- аналитическая оценка существующей конъюнктуры рынка;
- факторный анализ;
- подбор наиболее подходящего по всем требуемым характеристикам аналога;
- определение конечной стоимости.
Следующим методом, который также довольно часто встречается при вычислении стоимости недвижимого имущества, является метод капитализации доходов
. Его сущность состоит в вычислении стоимости путем корреляции годового чистого операционного дохода в реальную денежную величину. При осуществлении расчетов применяется ряд коэффициентов.
Коэффициент капитализации, который способен отразить потенциальный доход за год в зависимости от цены объекта. Также имеется еще один важный показатель – норма возврата капитала. Этот показатель есть ставка в процентах, значение которой является отражением относительной величины возвратных средств от суммы первоначальных инвестиции. Данная ставка включает в себя два компонента, один из которых определяет поступающие доходные средства, другой определяет уровень возмещения инвестированных денежных средств.
В случае применения данного метода при получении расчетных норм возвратности возможно использовать три методики, названных в честь ученых экономистов, разработавших их:
Консультация на видео
Одно из самых грамотных и толковых видео по теме. О профессии оценщика и многих интересных практических моментах оценки имущества рассказывает адвокат Евгений Анатольевич Осинцев.
7. Методы определения стоимости объектов недвижимости
Применяются три метода определения стоимости недвижимости:
затратный;
сравнение продаж;
доходный
Ко многим проблемам оценки применимы все три метода. Использование одного и более метода позволяет дать более реальную оценку стоимости. Так, метод затрат может быть неприменим при оценке недвижимости со старыми зданиями, которые имеют существенную накопленную амортизацию из-за физического износа, функционального и внешнего устареваний, которые трудно оценить. Метод сравнения продаж не может быть применен к узкоспециализированным видам недвижимости при отсутствии информации для сравнения. Доходный метод редко используется для оценки частей домов, занятых собственником, хотя он может быть использован с подтверждениями рынка. Капитализация дохода обычно бывает ненадежна на рынке коммерческой или промышленной собственности, где собственники перебивают цену инвесторов. Поэтому, где это только возможно, оценщики применяют по крайней мере два метода. Полученные альтернативные оценки стоимости служат полезной проверкой друг друга.
7.1. Доходный подход для оценки недвижимости
7.1.1. При использовании метода капитализации доходов при оценке недвижимости, приносящей доход владельцу, последовательность будет следующей:
1. Оценивается потенциальный валовой доход (ПВД):
ПВД= S хС a ,
где S - площадь, сдаваемая в аренду, м 2 ;
С а - арендная ставка за 1 м 2 .
Как правило, величина арендной ставки зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т. д.
2. Оцениваются предполагаемые потери от недоиспользования объекта недвижимости и потери при сборе платежей. Уменьшение ПВД на величину потерь дает величину действительного валового дохода (ДВД), который определяется по формуле:
ДВД = ПВД - Потери.
3. Оцениваются предполагаемые издержки по эксплуатации оцени-ваемой недвижимости (операционные расходы).
4. Определяется прогнозируемый чистый операционный доход (ЧОД) посредством уменьшения ДВД на величину операционных рас-ходов:
ЧОД = ДВД - Операционные расходы (за исключением амортизационных отчислений).
5. Рассчитывается коэффициент капитализации одним из следую-щих методов: кумулятивного построения, инвестиционной группы, рыночной выжимки, прямой капитализации.
С недв = ЧОД/Коэффициент капитализации
7.1.2. Метод дисконтированных денежных потоков
Основные этапы:
составляется прогноз потока будущих доходов в период владения объектом недвижимости
рассчитывается стоимость оцениваемого объекта на конец периода владения, т.е. стоимость предполагаемой продажи (реверсии), даже если в действительности продажа не планируется.
выводится ставка дисконта для оцениваемой недвижимости на существующем рынке
производится приведение будущей стоимости доходов в период владения и прогнозируемой стоимости реверсии к текущей стоимости. Таким образом,
Стоимость недвижимого имущества = текущая стоимость периодического потока дохода + текущая стоимость реверсии. (стр. 163-164 Грязнова, Федотова).
7.2. Сравнительный подход для оценки недвижимости
Сравнительный (рыночный) подход для оценки недвижимости представлен методом сравнения продаж и методом валового рентного муль-типликатора.
Метод сравнения продаж основан на сопоставлении и анализе информации о продаже аналогичных объектов недвижимости, как прави-ло, за последние 3-6 месяцев. Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и досто-верной информации по совершенным сделкам, включающей сведения об условиях и ценах сделок, продавцах и покупателях.
Выбор объектов в качестве аналогов необходимо производить на том же сегменте рынка, к которому относится оцениваемый объект. При этом следует обратить внимание на следующие моменты:
Если объект был продан за меньший для стандартного срока экс-позиции период, это свидетельствует о том, что цена была зани-жена. Если же объект находился на рынке дольше стандартного срока экспозиции, то цена, по всей видимости, была завышена. И в том и в другом случае сделка не является типичной для дан-ного сегмента рынка и не может рассматриваться в качестве срав-нимой;
Если сделка заключена между головной и дочерней компания-ми, то маловероятно, что сделка состоялась по рыночной цене. То же самое относится к сделкам с объектами, отягощенными залогом.
Метод сравнения продаж предусматривает:
1. Сравнение и сопоставление оцениваемого объекта с объектами-аналогами по двум компонентам: единицам изменения и элемен-там сравнения. Применяются следующие единицы сравнения:
Цена за 1 га - для больших массивов сельскохозяйственного назначения, промышленного и жилищного строительства;
Цена за 1 м 2 - в деловых центрах городов, для офисов;
Цена за 1 лот - стандартные по форме и размеру участки в райо-нах жилой, дачной застройки;
Цена за фронтальный метр - при коммерческом использовании в городах (общая площадь объекта считается пропорциональной длине его границы по какой-либо улице или шоссе);
Цена за единицу плотности - коэффициент отношения площади застройки и площади земельного участка;
Цена за единицу, приносящую доход; в спортивных комплексах, ресторанах, театрах - это одно посадочное место, а в гаражах и автостоянках - место парковки одного автомобиля.
Обязательными элементами сравнения для объектов недвижимо-сти являются: переданные имущественные права, условия финан-сирования сделки, условия продажи, время продажи, местопо-ложение и физические характеристики объекта недвижимости. К необязательным элементам сравнения можно отнести доступ к объекту недвижимости, права на прибрежную полосу и воду, эко-логические условия и т. д. Для различных видов недвижимости, таких как офисные помещения, производственные помещения, склады и т. д., набор основных и необязательных элементов сравне-ния может варьироваться в зависимости от степени влияния этих элементов на процесс ценообразования объекта оценки.
2. Оценку поправок по элементам и расчет скорректированной сто-имости.
Поправками называются корректировки, вводимые в цену продажи объекта-аналога при приведении его ценообразующих характеристик к характеристикам оцениваемого объекта.
Поправки по таким элементам сравнения, как корректировки: 1) на имущественные права, 2) на условия финансирования, 3) на условия продажи и 4) на время продажи, проводятся последовательно - каж-дый раз корректируется уже ранее откорректированная цена. Все ос-тальные поправки, а именно корректировки по местоположению, физи-ческим характеристикам объекта и другие, проводятся параллельно, т. е. одновременно к стоимости, уже скорректированной на последователь-ные поправки и приведенной таким образом к рыночной величине на дату оценки.
В зависимости от отношения к цене единицы сравнения поправки делятся на процентные и денежные. Денежные, в свою очередь, делятся на относительные и абсолютные.
Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи аналога или его единицы сравнения на величину процентной поправки. Стоимость оцениваемого объекта с учетом процентной поправки вы-глядит следующим образом:
где V - стоимость оцениваемого объекта;
(С ед х К ед) - цена продажи аналога до учета поправки;
П пр - величина процентной поправки;
С ед - цена продажи единицы сравнения;
К ед - количество единиц сравнения.
Относительная денежная поправка изменяет цену лишь одной еди-ницы сравнения. Стоимость оцениваемого объекта с учетом относи-тельной денежной поправки рассчитывается по формуле:
где П од - величина относительной денежной поправки.
Абсолютная денежная поправка относится к цене продажи аналога в целом, изменяет на определенную величину цену всего объекта и ее ве-личина не зависит от количества единиц сравнения. Стоимость оцени-ваемого объекта с учетом абсолютной денежной поправки выглядит сле-дующим образом:
где П ад - величина абсолютной денежной поправки.
Рассмотрим процесс анализа и проведения поправок по элементам сравнения
1. Имущественные права на недвижимость.
При покупке, аренде и других сделках с недвижимостью будущего вла-дельца, арендатора и т. п. интересуют, прежде всего, права, которые он приобретает на данный объект. Цена недвижимости зависит главным об-разом от передаваемых на нее прав. В случае если право собственности на; объект недвижимости обременено правом аренды или другими обяза-тельственными правами, рыночная стоимость такого объекта может зна-чительно измениться, обычно в сторону уменьшения. Зачастую магази-ны, бизнес-центры, земельные участки и другие объекты недвижимости Продаются вместе с существующими арендными договорами. При этом если контрактная арендная плата отличается от рыночной, будущий вла-делец собственности будет в течение оставшегося срока договора аренды;получать денежные потоки, отличающиеся от рыночных.
Учет разницы между рыночной и контрактной арендной платой при "определении стоимости называют поправкой на имущественные права. Величину корректировки на права собственности можно определить "двумя способами - прямой капитализацией разницы между рыночной "И контрактной арендной платой и дисконтированием этой разницы в Течение оставшегося срока аренды.
2. Условия финансирования.
Наиболее распространенным случаем, когда возникает необходи-мость внесения поправки на условия финансирования, является покупка объекта недвижимости с привлечением ипотечного кредита, кото-рый предоставляет либо сам продавец, либо сторонняя организация. Для корректировки таких условий можно применить дисконтирование денежных потоков ипотечного кредита по рыночной ставке процента.
3. Условия продажи.
Поправка на условия продажи отражает нетипичные для рынка отно-шения между продавцом и покупателем. Продажа может произойти по цене ниже рыночной, если продавцу необходимо срочно реализовать собственность, или на продавца оказывается давление, либо между уча-стниками сделки существует семейная, деловая или финансовая связь. С другой стороны, продажа может произойти по цене выше рыночной, если для покупателя возможно существенное увеличение стоимости его общей собственности или приобретаемая собственность дорога ему как семейная реликвия.
Однако подобные нетипичные ситуации крайне тяжело выявить, по-этому при подозрении на нерыночные условия продажи данный объект лучше исключить из перечня объектов сравнения.
4. Время продажи.
Изменение рыночной конъюнктуры, условия которой могут сильно отразиться на стоимости объекта недвижимости, происходят с течени-ем времени. Поэтому такие факторы, как инфляция, банковская процен-тная ставка, изменения спроса и предложения на объекты недвижимости, изменения потребительских предпочтений, новшества в правовом регу-лировании, необходимо учитывать в процессе оценки с помощью по-правки на продажу. Основным индикатором рынка недвижимости яв-ляется динамика изменения цен на недвижимость в рамках одного и того же рынка, которая отражается либо в процентах от предыдущего уровня цен, либо с помощью ценовых индексов.
Федеральное агентство по образованию
Государственное образовательное учреждение высшего
профессионального образования
«Санкт-Петербургский торгово-экономический институт»
по дисциплине «Экономика недвижимости»
на тему: «Методы оценки стоимости объектов недвижимости»
Выполнила: Горячева Е. Ю.
ТЭФ, группа 1403
Проверила:
Санкт-Петербург
Подходы к оценке недвижимости.......................................................................................... 3
1. Сравнительный (рыночный подход)................................................................................. 4
1.1 Метод парных продаж...................................................................................................... 8
1.2 Метод валового рентного мультипликатора.............................................................. 9
2. Затратный подход................................................................................................................ 10
2.1 Метод сравнительной единицы.................................................................................. 12
2.2 Метод разбивки по компонентам................................................................................ 12
2.3 Метод количественного обследования..................................................................... 13
3. Доходный подход................................................................................................................. 15
3.1 Метод капитализации доходов................................................................................... 17
3.2 Метод дисконтированных денежных потоков......................................................... 23
Список литературы.................................................................................................................. 28
Подходы к оценке недвижимости
Известно несколько десятков методов оценки недвижимости, используемых для различных объектов. Выбор того или иного метода оценки зависит от ряда факторов, таких как характер объекта, функции и цели оценки. Рекомендуется выбирать наибольшее количество используемых методов, чтобы при согласовании оценки получить наиболее точную стоимость.
Все методы группируются в три подхода к оценке недвижимости (рис.1):
Сравнительный;
Доходный;
Затратный.
Рис.1. Методы оценки недвижимости в соответствии с группировкой
1. Сравнительный (рыночный) подход
Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Условия применения сравнительного подхода:
1. Объект не должен быть уникальным.
2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.
Сравнительный подход базируется на принципах:
- замещения;
- сбалансированности;
- спроса и предложения.
Этапы сравнительного подхода:
1 этап
Изучение рынка – проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.
2 этап
Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.
3 этап
Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.
4 этап
Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.
Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:
o сроке экспозиции. Срок экспозиции – время, которое объект находится на рынке;
o независимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель:
Находятся в родственных отношениях;
Являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;
Имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;
Сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;
Занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.;
o инвестиционной мотивации, которая определяется:
Аналогичными мотивами инвесторов;
Аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;
Степенью износа здания.
Основные критерии выбора объектов-аналогов:
1) Права собственности на недвижимость.
Корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платы, так как полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансированием.
2) Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка.
3) Условия продажи и время продажи.
4) Местоположение.
5) Физические характеристики.
Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов (см. рис.2).
Рис.2. Виды корректировок
Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.
Стоимостные поправки:
а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;
б) денежные поправки , вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.
Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.
Поправка в форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж. Совокупная корректировка производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов.
Последовательность внесения поправок:
1. Поправка на условия финансирования.
2. Поправка на особые условия продаж.
3. Поправка на время продажи.
4. Поправка на местоположение.
5. Поправка на физические характеристики.
Преимущества сравнительного подхода:
1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.
2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.
3. Статически обоснован.
4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.
5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.
Недостатки сравнительного подхода:
1. Различия продаж.
2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.
3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
4. Зависимость от активности рынка.
5. Зависимость от стабильности рынка.
6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.
1.1. Метод парных продаж
Один из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике - анализ парных продаж. Он заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.нет
Экспертные методы внесения поправок используются, если нельзя внести денежные поправки.
Пусть стоимость оцениваемого объекта = Х;
Стоимость проданного объекта = 1,0 (100%).
если объект лучше аналога на 15%, то цена аналога должна увеличиться на 15%
Введение
Глава 1. Методологические основы оценки стоимости имущества
1.1 Понятие оценки стоимости имущества, объекты оценки, виды оценочной стоимости
1.2 Законодательно-правовая основа, цели и этапы проведения оценки имущества
Глава 2. Основные подходы и методы, используемые при оценке имущества и их применение
2.1 Сущность и особенности подходов и методов оценки имущества
2.2 Преимущества и недостатки в применении различных подходов к оценке имущества
Заключение
Список литературы
Введение
На сегодняшний день в России существуют различные формы собственности, дающие возможность собственнику по своему усмотрению распоряжаться принадлежащим ему имуществом. В связи с этим возникают вопросы о стоимости собственности, необходимость разрешения имущественных споров, в которых стороны для определения объективной стоимости того или иного имущества были вынуждены прибегать к услугам независимых ценовых арбитров.
Развитие оценочной деятельности в РФ напрямую определяется развитием рыночных отношений. Оценка стоимости имущества различных видов собственности все более становится неотъемлемым и действенным инструментом рыночной экономики.
В условиях развития рыночной экономики оценка машин, оборудования и автотранспорта приобретает все большее значение. Важность этого вида оценочной деятельности обуславливается как расширением сектора частной собственности, так и необходимостью роста инвестиций.
Следует отметить, что машины и оборудование характеризуются, как правило, большим количеством различных параметров и разнообразием номенклатуры. Число объектов машин и оборудования в стране и даже в отдельном регионе очень велико.
Определение рыночной стоимости машин и оборудования представляет собой сложный процесс, поскольку часто в процессе оценки невозможно найти абсолютно идентичный аналог для оцениваемого объекта.
Для достижения максимально точной оценки имущества используются специальные приемы и методы, которые рассмотрены в данной курсовой работе.
Курсовая работа состоит из введения двух глав и заключения. В первой главе рассматриваются понятие оценки стоимости имущества, объекты оценки, виды оценочной стоимости, а также законодательная база оценочной деятельности, цели и этапы проведения оценки имущества. Во второй главе рассматриваются основные подходы и методы, используемые при оценке имущества и их применение.
В ходе написания курсовой работы использованы следующие материалы: Федеральный закон «об оценочной деятельности в РФ», Федеральные стандарты оценки, государственные стандарты оценки, учебные пособия по оценке имущества, материалы журнала «Вопросы оценки» и др.
Глава 1. Методологические основы оценки стоимости имущества
1.1 Понятие оценки стоимости имущества, объекты оценки, виды оценочной стоимости
Имущество – объекты окружающего мира, обладающие полезностью, и права на них. .
Оценка стоимости имущества - упорядоченный, целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости соответствующего объекта собственности с учетом потенциального и реального дохода, приносимого им в определенный момент времени в условиях конкретного сегмента рынка.
Оценка имущества – наиболее общий термин, применяемый к оценочной деятельности и всем ее возможным объектам.
Согласно статьи 5 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ » № 135-ФЗ оценка имущества может распространяться на следующие объекты:
1. Отдельные материальные вещи (квартира, машина, коллекция минералов и т.д.);
2. Совокупность вещей, составляющих имущество юридического или физического лица (сюда входит и бизнес, как объект оценки);
3. Право собственности и иные вещные права;
4. Права требования, обязательства (долги);
5. Работа, услуги, информация;
6. Иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.
Как правило, оценку имущества разделяют на четыре большие группы:
1. Оценка стоимости предприятия (бизнеса);
2. Оценка недвижимости;
3. Оценка оборудования (в том числе машин, транспортных средств);
4. Оценка стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности.
Оценка стоимости - определение ценности объекта в конкретный момент времени в соответствии с выбранным стандартом стоимости.
Стоимость - это затраты факторов производства, овеществленные в данном объекте.
Определяемая стоимость имущества может быть различной. Вид определяемой стоимости обуславливает цель оценки, а метод оценки - реализацию цели оценки.
При использовании понятия стоимости при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результатов оценки .
При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки :
· инвестиционная стоимость;
· ликвидационная стоимость;
· кадастровая стоимость.
1. При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
2. При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.
3. При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.
4. При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии.
Основными параметрами, определяющими стоимость имущества, являются: полезность, спрос, предложение, дефицитность, возможность передачи прав на имущество, затраты на создание имущества.
1.2 Законодательно-правовые основы, цели и этапы проведения оценки имущества
Законодательными основами оценочной деятельности в Российской Федерации являются:
1) Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135 – ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (последняя ред. Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 220 – ФЗ). Основные положения.
2) Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256. Основные положения.
3) Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255. Основные положения.
4) Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 254. Основные положения.
Согласно Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценочная деятельность подлежит обязательному лицензированию.
Оценка имущества производится лицензированными оценщиками на основании договора о проведении оценки объекта имущества при обязательном использовании всех трех классических подходов к оценке имущества - доходного, сравнительного (рыночного) и затратного.
Изменения, внесенные в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», устанавливают передачу значительной части контроля за деятельностью в этой сфере от государственных органов саморегулируемым организациям оценщиков, что связано с отменой лицензирования оценочной деятельности. Оценщик принимается в члены саморегулируемой организации оценщиков решением ее коллегиального органа управления. За нарушение законодательства и федеральных стандартов оценки оценщик может быть исключен из числа членов организации также решением ее коллегиального органа.
Согласно ст. 8 ФЗ-135, проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.
Обычно целями оценки стоимости имущества являются:
· определение стоимости имущества при его приватизации, передаче в доверительное управление, передаче в аренду, национализации;
· использование имущества в качестве предмета залога;
· продажа или иное отчуждение имущества;
· переуступка долговых обязательств, связанных с объектами оценки;
· передача имущества в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;
· ипотечное кредитование физических и юридических лиц;
· выкуп или иное предусмотренное законодательством изъятие имущества у собственника для государственных или муниципальных нужд;
· проведение оценки объектов имущества с целью контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы;
· составление брачных контрактов, раздел имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;
Таким образом, цели оценки имущества могут быть самыми различными, но очень часто оценка необходима для совершения различных сделок.
Проведение оценки имущества включает в себя следующие этапы:
1) Определение задач.
На данном начальном этапе проведения оценочных работ одним из важнейших является вопрос формулирования цели оценки. В процессе общения между заказчиком и оценщиком на этапе постановки задачи определяют объект оценки, то есть, что заказчик хочет оценить в виде совокупности материальных объектов и (или) прав; цель и задачи проведения оценки объекта оценки, а также вид стоимости.
Известно несколько десятков методов оценки объектов недвижимости, используемых для различных видов объектов: зданий, сооружений, земельных участков, квартир и т.д. Выбор того или иного метода оценки зависит от ряда факторов, в том числе от характера объекта, цели и функции оценки, от имеющейся в распоряжении эксперта информации.
Если объект недвижимости приносит стабильный доход, наиболее приемлем метод капитализации; если оценивается квартира и имеется достаточно рыночных данных о фактических продажах аналогичных квартир на жилищном рынке, то для оценки целесообразнее использовать метод прямого анализа продаж; если объект недвижимости функционирует на "пассивном" секторе рынка недвижимости, оптимальным считается один из методов затратного подхода.
Выбор метода зависит от функции оценки. Если результаты оценки необходимы для страхования объекта, целесообразнее использовать один из методов затратного подхода. Если результаты оценки необходимы для того, чтобы инвестировать определенные средства в развитие объекта недвижимости, лучше использовать один из методов доходного подхода. Цели оценки еще теснее связаны с ее методами.
Таким образом, выбор метода для оценки объекта недвижимости – сложный, творческий процесс.
Оптимальность выбора существенно зависит от квалификации и практического опыта эксперта-оценщика. Экспертам рекомендуется определять стоимость объектов недвижимости, применяя как можно большее число методов оценки, тогда при согласовании результатов оценки, полученных различными методами, значительно возрастет вероятность получить более точное значение стоимости объекта.
Все методы оценки недвижимости группируются специалистами в три подхода: затратный, доходный и сравнительный (рыночный).
Методы затратного подхода основаны на предположении, что затраты на строительство объекта (за минусом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости всего объекта недвижимости. В группу методов затратного подхода входят четыре основных метода оценки: метод сравнительной единицы (или метод удельной стоимости), поэлементный, сметный и индексный. Для определения стоимости объектов, приносящих доход, в рамках доходного подхода используются два основных метода: метод капитализации и метод дисконтирования.
Сравнительный (или рыночный) подход включает в себя два основных метода: метод прямого сравнительного анализа продаж и метод валового рентного мультипликатора.
3.1 Сравнительный (рыночный) подход к оценке недвижимости.
Наиболее распространенным методом оценки в группе сравнительного подхода является метод прямого сравнительного анализа продаж. Метод прямого сравнительного анализа продаж (далее – метод анализа продаж) заключается в анализе фактических сделок купли-продажи объектов недвижимости и сравнении объектов, по которым эти сделки проводились с оцениваемым объектом недвижимости. Данный метод оценки недвижимости основан на принципе замещения , который гласит: покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость будет превышать затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью. Поэтому предполагается, что цены, по которым на рынке недвижимости состоялись сделки купли-продажи объекта, схожего или аналогичного оцениваемому объекту, отражают его рыночную стоимость.
При использовании метода анализа продаж эксперт-оценщик анализирует сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы за последнее время в соответствующем секторе рынка недвижимости. Он делает поправки к цене на различия, которые имеются между оцениваемым и сопоставимыми объектами недвижимости. В результате этой процедуры определяется продажная цена каждого сопоставимого объекта таким образом, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект.
Метод прямого сравнительного анализа в наибольшей степени применим к развитым секторам рынка недвижимости, например к рынку жилья. В рамках сравнительного подхода к оценке недвижимости также применяется метод валового рентного мультипликатора .