Вопрос 49. Методы оценки недвижимости, основанные на использовании валового рентного мультипликатора
Применение сравнительного (рыночного) подхода для оценки недвижимости
Сравнительный (рыночный) подход представлен:
методом сравнения продаж;
методом валового рентного мультипликатора.
Валовый рентный мультипликатор - это отношение продажной цены или к потенциальному или к действительному валовому доходу.
Этот метод осуществляется в три этапа:
1. Оценивается рыночный рентный доход от оцениваемой недвижимости.
2. Определяется отношение к продажной цене валового дохода, исходя из недавних рыночных сделок.
3. Рассчитывается вероятная стоимость оцениваемого объекта посредством умножения рыночного рентного дохода от оцениваемого объекта на валовый рентный мультипликатор.
V - вероятная цена продажи оцениваемого объекта;
Др - рентный доход оцениваемого объекта;
ВРМ - валовый рентный мультипликатор;
Санал - цена продажи аналога;
ПВДанал - потенциальный валовый доход аналога.
Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) - это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу или к действительному доходу.
Для применения данного метода необходимо:
Оценить рыночный валовой доход, генерируемый объектом;
Определить отношение валового дохода от оцениваемого объекта к цене продаж по сопоставимым продажам аналогов;
умножить валовой доход от оцениваемого объекта на усредненное значение ВРМ по аналогам.
Вероятная цена продажи рассчитывается по формуле:
Цоб = ПВД о * ВРМ а = ПВД * (Ц a: ПВД ia) – это среднее из всех значений
где Цоб - вероятная цена продажи оцениваемого объекта;
ПВДо - валовой доход от оцениваемого объекта;
ВРМа - усредненный валовой рентный мультипликатор;
Ца - цена продажи 1-го сопоставимого аналога;
ПВД1а m - потенциальный валовой доход 1-го сопоставимого аналога;
m - количество отобранных аналогов.
У наших преподавателей аббревиатура средний GRM (валовый рентный мультипликатор). Расчёт такой же, но отмечается, что GRM не корректируют на различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основу расчета GRM положены фактические арендные платежи и цены продаж, в которых уже учтены указанные различия.
Вопрос 50. Методы построения коэффициента капитализации, используемые для оценки недвижимости
Применение доходного подхода
Доходный подход при оценке объектов недвижимости включает в себя два метода:
Метод капитализации доходов;
Метод дисконтированных денежных потоков.
Метод капитализации доходов используется при оценке приносящей доход недвижимости . Доходы от владения недвижимостью могут, например, представлять собой текущие и будущие поступления от сдачи ее в аренду, доходы от возможного прироста стоимости недвижимости при ее продаже в будущем.
Результат по данному методу состоит как из стоимости зданий, сооружений, так и из стоимости земельного участка.
Целесообразно выделить основные этапы процедуры оценки методом капитализации:
1. Оценивается потенциальный валовый доход. Делается это на основе анализа текущих ставок и тарифов, существующих на рынке недвижимости для сравнимых объектов. Потенциальный валовый доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости при 100 % использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и принятой арендной ставки.
ПВД = S * Cа, где
S - площадь в кв. м., сдаваемая в аренду;
Cа - арендная ставка за 1 кв. м.
Как правило, величина арендной ставки зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т. д.
2. Оцениваются предполагаемые потери от недоиспользования объекта недвижимости и потери при сборе платежей. Уменьшение ПВД на величину потерь дает величину действительного валового дохода (ДВД), который определяется по формуле
ДВД = ПВД - потери.
3. Рассчитываются предполагаемые издержки по эксплуатации оцениваемой недвижимости. Периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода называются операционными расходами.
4. Определяется прогнозируемый чистый операционный доход посредством уменьшения ДВД на величину операционных расходов. Таким образом, ЧОД = ДВД - Операционные расходы (за исключением амортизационных отчислений).
5 . Рассчитывается коэффициент капитализации. Существует несколько методов определения последнего:
5.1. Метод кумулятивного построения.
5.2. Метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.
5.3. Метод связанных инвестиций или техника инвестиционной группы.
5.4. Метод прямой капитализации.
5.1. Метод кумулятивного построения
Коэффициент капитализации в оценке недвижимости состоит из двух элементов:
Ставки дохода на инвестиции (ставки дохода на капитал). Это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями.
Нормы возврата (возмещения) капитала. Под возвратом капитала понимается погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой, т. е. теряющей стоимость части активов.
Ставка дохода на капитал строится на базе:
1. безрисковой ставки дохода;
2. премии за риск;
3. премии за низкую ликвидность недвижимости;
4. премии за инвестиционный менеджмент.
Безрисковая ставка дохода . Она используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные, ранее перечисленные, составляющие. Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как среднеевропейскими показателями по безрисковым операциям, так и российскими.
В случае использования среднеевропейских показателей к безрисковой ставке прибавляется премия за риск инвестирования в данную страну, так называемый страновой риск.
Российские показатели берутся исходя из ставки дохода на государственные облигации или, что является предпочтительнее, ставок по валютным депозитам (сравнимой длительности и размеров суммы) банков высшей категории надежности. Безрисковая ставка определяет минимальную компенсацию за инвестирование в данный объект.
Премия за риск. Все инвестиции, за исключением ранее перечисленных, имеют более высокую степень риска, зависящую от особенностей оцениваемого вида недвижимости. Чем большим является риск, тем выше должна быть величина процентной ставки для компенсации первого.
Премия за низкую ликвидность. Ликвидность показывает, насколько быстро недвижимость может быть превращена в наличные деньги. Недвижимость относительно низколиквидна. Особенно высока эта премия в странах, где слабо развита ипотека.
Премия за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованы и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Инвестиционный менеджмент не следует путать с управлением недвижимостью, расходы по которому включаются в операционные расходы.Метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат
Коэффициент капитализации применительно к недвижимости включает в себя ставку дохода на инвестиции и норму возврата капитала.
Если прогнозируется изменение стоимости актива (уменьшение или рост), то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации возмещения капитала.
Существуют три способа возмещения инвестированного капитала:
1. Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга).
2. Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом.
3. Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).
Метод Ринга. Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что поток доходов будет систематически снижаться, а возмещение основной суммы будет происходить равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100% стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, иначе говоря, она представляет величину обратную сроку службы актива.
Пример.
Условия инвестирования:
Сумма = 2.000 $;
Срок = 5 лет;
Ставка дохода на инвестиции = 12 %.
Ежегодная прямолинейная норма возврата составит 20%, так как за 5 лет будет списано 100 % актива (100% : 5 = 20%). В этом случае коэффициент капитализации составит: 20% + 12% = 32%.
Ежегодно будет возвращаться 20% первоначальных инвестиций наряду с 12% доходом на инвестиции. Отметим, что выплачиваемые проценты в абсолютном выражении из года в год будут убывать, так как начисляются они на убывающий остаток основной суммы. Для первого года проценты будут составлять 240 долл.; для второго - 192; для третьего - 144; для четвертого - 96; для пятого - 48 долл. (см. рис. ниже)
Метод Инвуда. Этот метод применяется, когда ожидается, что в течение всего прогнозного периода будут получены постоянные, равновеликие доходы. Одна часть этого потока доходов будет представлять собой доход на инвестиции, а другая будет обеспечивать возмещение или возврат капитала. Более того, сумма потока доходов будет представлять собой доход на инвестиции, а другая будет обеспечивать возмещение или возврат капитала.
Более того, сумма возврата капитала будет реинвестироваться по ставке дохода на инвестиции (капитал). В этом случае норма возврата инвестиций как составная часть коэффициента капитализации будет равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям (этот фактор берется из таблицы шести функций сложного процента). Сам же коэффициент капитализации при потоке равновеликих доходов будет равен сумме ставки дохода на инвестиции и фактору фонда возмещения для этого же процента (коэффициент капитализации можно взять из таблицы шести функций сложного процента в графе взнос на амортизацию единицы).
Метод Хоскольда. Его используют в тех случаях, когда ставка дохода, приносимая первоначальными инвестициями, настолько высока, что становится маловероятным осуществление реинвестирования по той же ставке. Поэтому для инвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке.
Пример. Инвестиционный проект предусматривает ежегодный 12% доход на инвестиции (капитал) в течение 5 лет. Суммы в счет возврата инвестиции могут быть без риска реинвестированы по ставке 6%.
Решение. Если норма возврата капитала будет равна 0,1773964, что представляет собой фактор фонда возмещения при 6% за 5 лет, то коэффициент капитализации (R) будет равен 0,12 + 0,1773964 = 0,2973964.
В случае когда прогнозируется, что инвестиции потеряют стоимость не полностью, а лишь частично, то коэффициент капитализации будет рассчитываться несколько иначе.
Пример. Прогнозируется продажа объекта недвижимости через 5 лет за 50% его нынешней стоимости. Ставка дохода на инвестиции 12%.
Решение. По методу Ринга норма возврата капитала 20% (100% : 5 лет) * 1/2 = 10%. R = 0,1 (норма возврата капитала) + 0,12 (ставка дохода на инвестиции) = 0,22 = 22%.
По методу Инвуда норма возврата капитала определяется путем умножения фактора фонда возмещения на процент потери стоимости.
50%-ная потеря * 0,1574097 = 0,07887. R = 0,0787 (норма возврата капитала) + 0,12 (ставка дохода на инвестиции) = 0,1987 = 19,87%.
5.2. При вложении инвестиций в недвижимость, инвестор рассчитывает на будущий рост стоимости первоначально вложенного капитала. Этот расчет строится на прогнозе инвестора о повышении цены земли, зданий, сооружений под влиянием роста спроса на отдельные виды недвижимости или из-за роста инфляции. В связи с этим появляется необходимость учета в коэффициенте капитализации прироста стоимости капиталовложений.
Пример . Требуемая ставка дохода на капитал равна 12%. Прирост стоимости будет происходить в течение последующих пяти лет и составит 40%.
1. Рассчитается отложенный доход 0,4 * 0,1574 (фактор фонда возмещения за 5 лет при 12%) = 0,063.
2. Из требуемой ставки дохода на капитал вычитается отложенный доход и, таким образом, определяется коэффициент капитализации.
R = 0,12 - 0,063 = 0,057 = 5,7%.
В случае повышения стоимости инвестированных средств, выручка от продажи не только обеспечивает возврат всего вложенного капитала, но и приносит часть дохода, необходимого для получения 12% отдачи на капитал. Поэтому коэффициент капитализации должен быть уменьшен с учетом ожидаемого прироста капитала.
5.3. Метод связанных инвестиций или техника инвестиционной группы. Так как большинство объектов недвижимости покупается с помощью заемного и собственного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина данного коэффициента определяется методом связанных инвестиций или техникой инвестиционной группы. Коэффициент капитализации для заемных средств называется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле:
Если условия кредита известны, то ипотечная постоянная определяется по таблице шести функций сложного процента: она будет представлять собой сумму ставки процента и коэффициента фонда возмещения или же будет равна коэффициенту взноса на амортизацию единицы.
Коэффициент капитализации для собственного капитала рассчитывается по формуле:
Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное значение
,
где
M - доля заемных средств в стоимости;
Rm - коэффициент капитализации для заемного капитала;
Re - коэффициент капитализации для собственного капитала.
Об использовании статистического анализа при оценке объектов офисной недвижимости методом валового рентного мультипликатора
Метод валового рентного мультипликатора (ВРМ) основывается на предположении, что существует прямая зависимость между продажной ценой объекта недвижимости, с одной стороны, и потенциальным рентным доходом, который может быть получен при сдаче объекта в аренду, - с другой. Вероятная цена продажи оцениваемого объекта данным методом рассчитывается по формуле: Вероятная цена продажи оцениваемого объекта данным методом рассчитывается по формуле:
Ц об = ПВД об * ВРМ, (1)
где Ц об -вероятная цена продажи оцениваемого объекта, руб.;
ПВД об - потенциальный валовой доход арендодателя от оцениваемого объекта, руб./год;
ВРМ - валовой рентный мультипликатор.
Величина потенциального валового дохода арендодателя определяется исходя из рыночных ставок арендной платы и размеров площадей, которые могут быть сданы в аренду:
ПВД об = АП * S общ (2)
где АП - рыночная ставка арендной платы за год, руб./год;
S общ - соответственно общая площадь объекта, пригодная для сдачи в аренду, кв.м..
Ключевой проблемой при определении ВРМ является обеспечение сопоставимости показателей стоимости сравниваемых объектов. В случае офисной недвижимости для обеспечения сопоставимости можно использовать стандартизованную единицу размера объектов (кв.м. общей площади) и стандартизацию по доходу, которая обеспечивается расчетом ВРМ.
Расчет величиныВРМ для объектов офисной недвижимости основывается на следующих допущениях:
В соответствие со стандартом рыночной стоимости, ее величина соответствует наиболее вероятной цене , по которой объект может быть отчужден на открытом рынке. Поэтому для определениявеличины рыночной стоимости на основе информации о ценах на аналогичные объекты целесообразно использовать известные методы статистического анализа, позволяющие повысить достоверность оценки рассчитываемых показателей. Генеральной совокупностью в этом случае являются цены всех объектов на анализируемом сегменте рынка, а используемые оценщиком данные представляют собой выборку, состоящую из Генеральной совокупностью в этом случае являются цены всех объектов на анализируемом сегменте рынка, а используемые оценщиком данные представляют собой выборку, состоящую из n независимых наблюдений.
Поскольку предложения об аренде и продаже одного и того же объекта встречаются крайне редко, необходимая исходная информация для анализа формируется в два этапа:
1-й этап
- определяется перечень продающихся объектов-аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом;
2-й этап
- для этих аналогов подбираются соответствующие им предложения по аренде офисных объектов.
Основные характеристики сформированной таким способом выборки приведены в следующей таблице.
Таблица 1.
Анализ соотношения«цены продажи/годовая арендная плата» по сопоставимым объектам офисного назначения
| № п./п. | Наименование показателей | Цены предложения по аналогам на продажу, руб./кв. м. | Арендные ставки для объектов, соответствующих аналогам на продажу, руб/кв.м. в год | Соотношение «цена/годовая арендная ставка» по сопоставимым объектам |
|
Среднее значение |
||||
|
Минимальное значение |
||||
|
Максимальное значение |
||||
|
Коэффициент асимметрии |
||||
|
Отношение коэффициента асимметрии к ошибке оценки |
||||
|
Коэффициент эксцесса |
||||
|
Отношение коэффициента эксцесса к ошибке оценки |
||||
|
Критерий отклонений (табличное значение при α=.5%равно 2,67) |
||||
|
Среднеквадратическое отклонение (СКО) |
||||
|
Коэффициент вариации |
Примечание: рассчитано по выборке объемом 19 объектов офисного назначения в центральной части г. Ростова-на-Дону, выставленных на продажу в апреле 2006 г., и соответствующих им предложений по сдаче в аренду.
Проверка статистической однородности полученной выборки проводилась с помощью критерия отклоняющихся наблюдений :
K = max [ Y ср - Y (1) ; Y ( n ) - Y ср ]/σ (3)
гдеY ср - средняя величина;
Y (1) и Y (n) - соответственно минимальная и максимальная величина в выборке;
σ - среднеквадратическое отклонение.
Выборку можно считать статистически однородной, если расчетная величина критерия (3) не превышает табличной величина при заданном уровне значимости. Для полученной выборки табличная величина критерия при уровне значимости 5% равна 2,67, что больше расчетных значений этого критерия для распределений объявленных продажных цен (2,09), ставок арендной платы (1,79) и соотношений «цены продажи/арендные ставки» (2,12). 2,67, что больше расчетных значений этого критерия для распределений объявленных продажных цен (2,09), ставок арендной платы (1,79) и соотношений «цены продажи/арендные ставки» (2,12).
Значения коэффициента асимметрии (0,97) указывает на наличие у распределения цен продажи объектовправосторонней асимметрии, при которой средней величина показателя превышает его модальное (наиболее вероятное) значение, а величина коэффициента эксцесса (0,46) - на меньшую крутизну распределения цен по сравнению со стандартным нормальным распределением. Последнее обстоятельство является весьма важным, т.к. свидетельствует о повышенном рискеотклонения цен продажи объектов от их среднего уровня . Однако расчетные значения коэффициентов надежности асимметриии эксцесса для всех показателей (равные отношению величины параметра кстандартной ошибке оценки) недостаточны для того, чтобы отклонить гипотезу о соответствии полученной выборки нормальному распределению . Однако расчетные значения коэффициентов надежности асимметриии эксцесса для всех показателей (равные отношению величины параметра кстандартной ошибке оценки) недостаточны для того, чтобы отклонить гипотезу о соответствии полученной выборки нормальному распределению.
Отметим также, что для распределения соотношений «цена продажи/годовая арендная плата» значения коэффициента асимметрии(0,44) и коэффициента вариации (20%), что указывает на более высокую устойчивость этого показателя. На рисунке, приведенном ниже, показана гистограмма этого распределения:
Соотношение «цена продажи/годовая арендная ставка» характеризует фактическую величину ВРМ для каждой пары сопоставимых аналогов объектов на продажу и объектов, сдаваемых в аренду. Как следует из приведенных результатов, наиболее вероятная величина ВРМ для оцениваемого объекта находится в диапазоне от 5 до 6, а средняя величина (математическое ожидание) ВРМ ср = 5,93.
Более надежное значение величины ВРМ может быть получено путем непосредственной оценкизависимости цены продажи (в расчете на 1 кв.м.) от арендной ставки:
Ц ед = m *АП сп (4)
где Ц ед - цена продажи стандартной единицы объектов офисной недвижимости, руб./кв.м.;
m - коэффициент зависимости цен продажи от арендной ставки для сопоставимых объектов, соответствующий величине ВРМ;
АП сп - годовая арендная ставка сопоставимого объекта офисной недвижимости, руб/кв. м..
Зависимость (4) представляет собой линейное уравнение регрессии, параметры которого оцениваются методом наименьших квадратов. Результаты расчета с использованием стандартной процедуры MicrosoftExsel приведены в табл. 2.
Таблица 2
Результаты расчета ВРМ методом наименьших квадратов
Результаты расчета свидетельствуют об очень высокой зависимости между ценами продажи офисной недвижимости и арендными ставками на этом сегменте рынка - более 97% вариации цен продажи объектов соответствует изменению арендных ставок, а расчетное значение F-критерия на два с лишним порядка превышает его табличную величину при 5% уровне значимости. График расчетных и фактических цен продажи офисных объектов приведен на рис.2.
Величина ВРМ, рассчитанная для уравнения регрессии (m =5,84), несколько меньше среднего значения по выборке (ВРМ ср =5,93) и соответствует минимальной дисперсии остаточных отклонений фактических и расчетных значений ВРМ.
Достоинством показателя ВРМ, рассчитанного на основе статистического анализа достаточно представительной выборки, является более высокий уровень объективности получаемых результатов. Вместе с тем, необходимо учитывать, что формирование зависимости «цены продаж/арендные ставки» происходит на основе ожиданий большинства участников рынка и обладает определенной инерционностью. Эта инерционность, с одной стороны, «фильтрует» неоправданные колебания цен, обусловленные спекулятивным ажиотажем, но, с другой стороны, приводит к запаздыванию реакции показателя ВРМ при существенных сдвигах в конъюнктуре рынка. Поэтому метод валового рентного мультипликатора целесообразно использовать для оценки рыночной стоимости недвижимости в среднесрочных целях (на перспективу от 1 года), учитывая при этом ожидаемые изменения в уровнях доходности различных сегментов рынка.
Оценка недвижимости.-под ред. А.Г. Грязновой; Москва, «Финансы и статистика», 2002 г., разд. 8.3
«Коэффициент валового дохода (цена недвижимости/валовый годовой доход) есть мера ценности, стандартизуемой по доходу. Преимущество этого подхода заключается в том, что доход включает в себя различия в масштабе, качестве постройки и местоположения» - А. Дамодаран. Инвестиционная оценка. Инструменты и техника оценки любых активов. М.: Альпина Бизнес Букс, 2004, с. 1003.
ГК РФ, ст. 437.
«В случае объектов недвижимости в одном и том же месте можно утверждать, что характеристики роста и риска у этих объектов очень близки, поэтому единственным различием остается разница в способности создавать доход» - А. Дамодаран. Инвестиционная оценка. Инструменты и техника оценки любых активов. М.: Альпина Бизнес Букс, 2004, с. 1004.
О повышении достоверности оценки рыночной стоимости методом сравнительного анализа. - Анисимова И.А., Баринов Н.П., Грибовский С.В., - Вопросы оценки. Профессиональный научно-практический журнал, № 1, 2002, М.: РОО, с.2 - 10.
Ликеш И., Ляга Й., Основные таблицы математической статистики, М., Финансы и статистика, 1985, с. 36.
Там же, с. 185.
А. Дамодаран. Инвестиционная оценка. Инструменты и техника оценки любых активов. М.: Альпина Бизнес Букс, 2004, с. 84-85.
О повышении достоверности оценки рыночной стоимости методом сравнительного анализа. - Анисимова И.А., Баринов Н.П., Грибовский С.В., - Вопросы оценки. Профессиональный научно-практический журнал, № 1, 2002, М.: РОО, с.10.
Задача 1
1.Метод разделения вкл. в себя 3 вида износа:
Физический износ
Функциональный износ
Внешний износ
Физический износ - утрата объектом своих потребительских качеств вследствие эксплуатации или естественных (природных) факторов.
Функциональный износ отражает уменьшение стоимости объекта из-за его несоответствия современным рыночным требованиям по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям и другим характеристикам.
Внешний износ - это уменьшение стоимости объекта вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий и т.д.
Физический и функциональный износ разделяются на устранимый и неустранимый.
Устранимый износ - такой вид износа, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость объекта
Неустранимый износ - тот, при котором либо устранение износа невозможно, либо затраты на его устранение выше, чем добавляемая при этом стоимость, он учитывается в размере износа.
1Многоэтажный дом без лифта - функц.
2)В доме протекает крыша - физич
3)Жилой дом в аэропорту -внешний
4) В офисе нет системы кондиционирования - функц.
5)Бизнес-центр без лифта - функцин. и т.п.
Задача 2
Затратный подход к оценке объектов недвижимости
Определить стоимость земельного участка затратным методом.
В результате наблюдений выявлена необходимость в проведении следующих видов текущего ремонта в квартирах здания сдаваемого в наем: покраска – 2500$, замена ковров в 5 квартирах – 1750$, ремонт водопроводной сети – 2200$.
Характеристика элементов с коротким сроком службы:
Стоимость воспроизводства здания – 545930$. Физический срок службы - 5 лет. Полный срок службы здания – 60 лет. Количество квартир в здании – 20 лет. Затраты на модернизацию бытового оборудования – 12000$. Стоимость имеющегося бытового оборудования - 7370$. Потери в доходе от одной квартиры из-за плохого поэтажного плана составляют 10$, из-за близости к промышленному предприятию - 15$.
Валковый рентный мультипликатор по данному сектору рынка недвижимости равен 5.
Оценочная стоимость земельного участка - 50000$.
1. Физическое ухудшение
А. Устранимое:
покраска - 2500$;
замена ковров в 5 квартирах - 1750$;
ремонт водопроводной системы – 2200$.
ВСЕГО устранимого физического ухудшения - 6450$.
Б. Неустранимые краткосрочные компоненты:
В. Неустранимые долгосрочные компоненты:
Стоимость воспроизводства здания – 545930 $.
Минус: физически поправимые – 6450 $
Стоимость воспроизводства заново краткосрочных – 166650 $
Стоимость воспроизводства заново долгосрочных элементов:
545930 – 6450 – 166650 = 372830 $
Ст-ть износа неустранимых долгосрочных компонентов:
372830 * 5/60 = 31068 $
2. Функциональный износ:
А. Поправимое:
Модернизация бытовых приборов(12000 $) – Стоимость имеющихся бытовых приборов(7370$) = 4630 $
Б. Непоправимые:
Потери в ренте из-за плохого поэтажного плана:
3. Внешний или экономический износ:
Потери в ренте из-за близости промышленного предприятия:
Стоимость воспроизводства заново – 545930 $
За минусом: физически устранимые - 6450 $
непоправимые краткосрочные – 31700 $
непоправимые долгосрочные – 31068 $
функционально поправимые – 4630 $
функционально непоправимые – 12000 $
внешний износ – 18000 $
Полная стоимость построек с учётом износа – 442082 $
Оцениваемая стоимость площади – 50000 $
Итого цена – 492082 $
Задача 3
Определить вид и сумму износа по следующим элементам с коротким сроком службы:
Накопл аморт = Факт возраст / норм срок *100
Вел-на аморт = Ст-ть * % аморт
В данном случае это неустранимый физический износ в коротко живущих элементах, величина которого равна 9983
Задача 4
Определить необратимый физический износ элементов с долгим сроком службы, если стоимость воспроизводства объекта 174900 $. Затраты на устранение физического износа – 2000 $. Полная стоимость элементов с коротким сроком службы 20600 $.
Фактический возраст объекта 10 лет, а общая физическая жизнь 75 лет.
174900 – 2000 – 20600 = 152300 $
Изф = 152300 × 10 / 75 = 20306,67 $
Задача 5
Складское помещение имеет фактический возраст 12 лет, а предполагаемый остающейся срок его полезной жизни 48 лет. Затраты на немедленную замену коврового покрытия в офисном помещении составляют 1000 $. Погрузочные платформы из-за плохой эксплуатации имеют физический износ на 25% выше нормы, а их нормативный срок полезной жизни составляет 30 лет. Затраты на ремонт платформы составляют 2500 $. Предполагаемый срок полезной жизни крыши, системы электроснабжения и механического оборудования составляет 18 лет. Часть проводки нужно заменить, что потребует 3000 $. Какой размер необратимого физического износа?
Неустранимый износ = износ долгосрочных элементов + краткосрочные элементы здания = 1250+2001= 3251
1000руб. - устранимый износ физический
Задача 6
В оцениваемом здании требуется немедленное восстановление участков протекающей кровли и выполнение малярных работ. Определить величину износа, если восстановительная стоимость кровли – 2500 $, окраски – 1500 $, стоимость необходимых кровельных работ – 500 $ и малярных – 1500 $. Какой вид износа имеет место в данном случае?
В данном случае это устранимый физический износ, величина которого равна сумме затраченной на ремонт. Ремонт включает стоимость кровельных и малярных работ, а также окраски кровли.
Задача 7
Известно , что современные стандарты требуют установки в здании кондиционера, который отсутствует в оцениваемом объекте. Установка в существующем здании кондиционера обойдется в 1500 $, а в новом – 1100 $.
Определить сумму и вид износа.
В данном случае это поправимый функциональный износ, величина которого равна 400 $.(1500 $ - 1100 $).
Задача 8
Установленная в оцениваемом здании электроарматура не соответствует современным рыночным стандартам. Определить вид и сумму износа, если восстановительная стоимость существующей электроарматуры - 3500 $, её физический износ – 2000$. Стоимость демонтажа электроарматуры – 1000$ и стоимость монтажа новой электроарматуры – 1500$.
В данном случае это исправимый функциональный износ, величина которого равна 4000$ ((3500-2000)+1000+1500).
Задача 9
В оцениваемом офисном здании складское помещение площадью 500 м2. С точки зрения наилучшее использование сегодня данную площадь целесообразно использовать как офисную. Определить вид и сумму износа, если восстановительная стоимость склада 8000 $. Физический износ – 500 $. Стоимость ликвидации склада – 800 $.
В данном случае это исправимый функциональный износ, величина которого равна 8300 $.
Задача 10
В оцениваемом здании отсутствует система пожаротушения, что приводит к потери дохода 2000 $. Определить вид и сумму износа, если форма капитализации для данных объектов составляют 10%. Стоимость устройства системы пожаротушения при строительстве нового здания 15000 $.
Происходит увеличение дохода на 2000 $. Капитализированное увеличение ЧГД при норме капитализации 10% составит 20000 $.(PV=П/r=2000/0,1=20 000) В результате мы имеем исправимый функциональный износ в размере 5000 $.
20000 – 15000 = 5000 $
Сравнительный подход:
Валовой рентный мультипликатор
ВРМ = Цена продажи / годовой (месячный и т.п.) доход
Общая ставка дохода
ОКК = Чис. опер. доход(ЧП+А)/ Цена продажи
Задача 11
Имеется рыночная информация о 3 недавних продажах сопоставимых жилых домов:
Дом 1 наиболее близок по своим удобствам и местоположению к объекту оценки, но его ландшафт лучше и это отличие оценено в 5000 уе, мусоропровод такой же как и у оцениваемого объекта, его стоимость – 16000 уе. Объект 1 продан 3 месяца назад.
Дом 2 имеет мусоропровод, продан 6 месяцев назад при благоприятных условиях финансирования (добавить к цене 15000 у.е по сравнению с обычными условиями финансирования)
Дом 3 находится в двух кварталах от автобусной остановки, тогда как оцениваемый объект в 8 кварталах. Считается, что от автобусной остановки отнимает от стоимости объекта 3000 уе. Дом продан 2 дня назад и у него нет мусоропровода.
Рост цен на данный вид недвижимости составляет 0,5% в месяц.
| характеристика | Оценив-й объект | Сравнительный объект | ||
| Продажная цена | 490000 | |||
| Дата продажи | Сейчас | 1,5% (+9000) | 3% (+22500) | сейчас |
| Мусоропровод | + | + | + | Нет (+16000) |
| Окружающий ландшафт | Достаточ | Лучше (-5000) | Достаточ | Достаточ |
| Финансирование | рыночн | рыноч | Льгот (-15000) | рыноч |
| Местоположение | обыч | Такое же | Такое же | Лучше 6 кв*3000 (-18000) |
| Уточненная цена | ||||
| Число квартир | ||||
| Цена квартиры | 24776 | 24160 | 22250 | 24889 |
| ВРМ | 6 | 6 | 5,9 | 6 |
Уточненные продажные цены:
1) 600000+9000-5000 = 604000 уе
2) 750000+22500-15000 = 757500 уе
3) 450000+16000-18000 = 448000 уе
через ВРМ = Продажная цена / Потенциальна выр-ка
Цена продажи = ВРМ * 85000 = 510000
Цена 1 квартиры оцениваемой недвижимости:
(24160+22250+24889)/3 = 24776 у.е
Задача 11
Каковы корректировки на разницу между гаражами и на наличие камина
Камин 78000-76500=1500 уе
Площадь 83000-78000=5000 уе
Гараж 83000-1500-80000=1500 уе
Задача 11
Для оценки земельного участка были выявлены 3 сопоставимых объекта продаж:
| Характеристика | Оценив. Объект | Сравнительный объект | ||
| Цена | ||||
| Площадь | 4 га | 3 га | 4 га | 5 га |
| Форма | Норм | Такая же | Лучше на -1000 | Хуже на + 2000 |
| Почва | Хор | Такая же | Хуже на + 500 | Хуже на + 500 |
| Топография | хор | Такая же | Хуже на + 1000 | Такая же |
| Время продажи | Сейчас | Год назад | 6 мес назад | 3 мес назад |
| Поправка на время | 2286 (1,5%*12) | 1602 | 922,5 | |
| Уточненная цена 1 га | 4882 | 4995 | 4866,5 | 4784,5 |
| Уточненная цена | 14986 | 19466 | 23922,5 |
Определить стоимость земельного участка, если средний рост цен – 1,5% в месяц.
Год 1,5*12=18 %
6 мес 1,5*6=9 %
3 мес 1,5*3=4,5 %
Ср. цена продажи = (4995+4866,5+4784,3)/3=4882 уе
Стоимость оцениваемого объекта = 19690 уе
Задача 12
Определить стоимость объекта, арендная плата за который – 125 уе в месяц.
ВРМ = 15500/130 =119,2
Ср ВРМ = 120
Стоимость объекта = 120*125=15000 уе
Задача 13.
Оцениваемый объект расположен рядом с аэропортом и сдается в аренду за 900 уе. Аналогичные объекты в нормальных условиях сдаются за 1200 уе в месяц. На рынке были выявлены следующие продажи:
1) по цене 250 тыс уе с ежемесячным доходом 1000 уе
2) по цене 300 тыс уе с ежемесячным доходом 1200 уе
3) по цене 325 тыс уе с ежемесячным доходом 1500 уе
Определить, насколько местоположение меняет стоимость объекта
1.Определяем отношение валового дохода к цене продажи исходя из недавних рыночных сделок ВМР=Цена/Доход
250000/1000=250 у.д.е.
300000/1200=250 у.д.е.
325000/1500=216,67 у.д.е.
2. Определяем потерю в доходе из-за близости объекта к промышленному предприятию.
1200-900=300 у.д.е.
3. Находим среднее значение ВМР
(250+250+216,67)/3=238,89 у.д.е
4. Определяем, насколько местоположение снижает стоимость объекта.
300*238,89=71667 у.д.е.
Задача 14
Первый объект недвижимости, имеющий площадь 185 кв м, был продан за 72200 уе, второй объект, имеющий площадь 175 кв м был продан за 70800 уе. Во сколько рынок оценит каждый дополнительный кв м жилой площади.
Цена 1 кв м = (72200-70800)/10 = 140 уе
Задача 15
Собраны данные (таблица) .Стоимость квартиры оценивается в 16000 уе. Оценить объект исходя из стоимости комнат, квартир и на основе ВМР дать окончательную оценку с обоснованием вывода.
Валовой рентный мультипликатор - это отношение продажной цены объекта к потенциальному или действительному валовому доходу, полученного от эксплуатации объекта недвижимости:
где УРМ - валовой рентный мультипликатор; Цена - цена продажи аналога.
Применение метода осуществляется в следующей последовательности:
1) подсчитывается рыночный рентный доход от объекта недвижимости, который оценивается;
2) рассчитывается валовый рентный мультипликатор для объектов-аналогов;
3) рассчитывается вероятная стоимость объекта оценки по формуле:
где ПВДон - потенциальный валовой доход объекта недвижимости оценивается.
Валовой рентный мультипликатор не корректируется на различия между объектом оценки и сопоставимыми объектами, потому что в основу его расчета положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых уже были учтены такие различия.
54. Особенности оценки технико-технологического потенциала предприятия.
Технико-технологический потенциал предприятия реализуется непосредственно в производственном процессе и вместе с кадровым потенциалом составляет основу этого процесса.
Его использование призвано обеспечить надлежащие материальные условия для осуществления хозяйственной деятельности предприятия, сохранение необходимого объема производственных и товарных запасов, проведение транспортных, фасовочных и других подготовительных операций, связанных с выполнением производственных функций, предоставлением услуг, работы и отдыха работникам предприятия, повышением производительности их труда и эффективности хозяйственной деятельности всего предприятия. Поэтому объективная его оценка играет важную роль в процессе формирования и оценки совокупного потенциала предприятия.
Технико-технологическую основу любого предприятия составляют машины и оборудование, которое в экономической литературе называется также активной частью основных фондов. Именно они составляют значительную часть имущественного комплекса предприятия и выступают как объекты оценки технико-технологического потенциала.
В настоящее время машины и оборудование являются наиболее распространенным и активным товаром на рынке отдельных активов. Причем для значительной части машин и оборудования в результате специфичности своего функционального назначения рыночный сегмент, с одной стороны, ограничен в размерах, с другой - характеризуется высокой подвижностью в сравнении с недвижимостью, что объясняется систематическим активным восстановлением данных активов.
Среди отличительных особенностей машин и оборудования, обусловливающих специфичность их как объектов оценки на соответствующем рыночном сегменте, можно выделить следующие:
1) несвязанные жестко с землей и могут быть перемещены в другое место без причинения непоправимых физических повреждений как самим себе, так и той недвижимости, к которой они были временно присоединены;
2) невозможно дать характеристику объектам с помощью обобщающих технико-экономических показателей (стоимость 1 м2 площади, 1 м3 объема, 1 погонного метра длины);
3) функциональные, конструктивные, эксплуатационные характеристики объектов и, соответственно, их ценовые параметры изменяются более динамично и радикально, чем для объектов недвижимости, обмежовуватиме возможности использования средних цен;
4) более актуальна по сравнению с недвижимостью является проблема физического и функционального износа;
5) необходимость учета соответствия требованиям стандартов, технических условий и другой нормативно-технической документации;
6) необходимость учета наличия или отсутствия системы гарантийного и постгарантийного (ремонтного) обслуживания, а также степени ремонтопригодности;
7) цены аналогов далеко не всегда основанные на себестоимости, цене приобретения или остаточной балансовой стоимости и могут быть занижены (с целью расширения, например, рынков сбыта) или завышены (например, через значительные маркетинговые и рекламные расходы);
8) необходимо учитывать стадию жизненного цикла объекта оценки и объекта-аналога (то есть период времени от появления конкретной модели объекта до ее замены новыми моделями);
9) наличие разнообразия видов, классов, моделей, производителей и продавцов, что порождает существенную вариацию в уровне цен;
10) объектами оценки могут быть как самостоятельные инвентарные единицы и их комплектующие, так и технологические комплексы.
Цели оценки машин и оборудования разнообразны и могут быть связаны с операциями их купли-продажи, дарения, наследования, безвозмездной передачи, страхования, залога, аренды, ликвидации имущественного комплекса предприятия, переоценки и т.д.
В практике отечественной оценочной деятельности все многообразие целей оценки технологических машин, оборудования и оборудования, в зависимости от степени разграничения процесса оценки машин и оборудования и других видов имущества предприятия, может быть сведено до трех различных целевых установок:
1) независимая от других видов имущества оценка машин и оборудования. Как объект такой оценки обычно выступают отдельные инвентарные единицы, которые являются законченными предметам или комплексам предметов со всеми приспособлениями, устройствами, относящиеся к объекту оценки.
Целью определения их рыночной стоимости является купля-продажа, предоставление в аренду, лизинг, залог и др. В этом случае имеет место оценка "россыпью".
2) оценка множества условно-зависимых друг от друга единиц машин и оборудования как один из этапов оценки (переоценки) основных фондов. В этом случае имеет место оценка "потоком" или "групповая оценка";
3) оценка машин и оборудования как один из этапов оценки предприятия в целом (при его купли-продажи, перераспределении прав собственности или ликвидации).
При таких условиях первичными объектами оценки, как правило, выступают уже не отдельные инвентарные единицы, а целые технологические комплексы, состоящие из машин и вспомогательных устройств с учетом имеющихся производственно-технологических связей как между отдельными элементами, так и с окружающей их инженерно-технической инфраструктурой.
Такие технологические комплексы выделяются в единую систему или по технологии производства конечной продукции, или по месту их установки - корпус, цех, участок и т.д. В данном случае имеет место "системная оценка" или "оценка производственно-технологических систем".
Выбор первичного объекта оценки влияет на вид стоимости, которую необходимо определить в процессе оценки, и методы ее определения. Та же инвентарная единица может оцениваться и как самостоятельный объект, и в составе некоторой группы или системы. Суммарная оценочная стоимость всей совокупности таких единиц будет при этом разной, потому что разная полезность.
55. Особенности оценки стоимости нематериальных активов.
Проблема коммерческого использования объектов нематериальных активов прямо связанна с необходимостью их стоимостной оценки, которая может проводиться с целью:
o купли-продажи прав на объекты интеллектуальной собственности или лицензий на их использование;
o предоставления франшизы новым компаньонам при расширении рынков сбыта;
o определения убытка, нанесенного деловой репутации предприятия незаконными действиями со стороны других предприятий;
o акционирования, приватизации, слияний и поглощений;
o внесения изменений в финансовую отчетность;
o страхование имущества, осуществления операций залога, дарения, наследования или безвозмездной передачи имущества предприятия и др.
Особенностями стоимостной оценки нематериальных активов являются:
1. зависимость величины стоимости от объема переданных прав (полный объем прав, которые принадлежат правособственнику объектов интеллектуальной собственности; исключительные права, переданные лицензиару без сохранения за лицензиаром права на использование и права выдачи лицензий другим лицам по способам, сроками и территориями использования; права, переданные лицензиату с сохранением за лицензиаром права на использование и права выдачи лицензий другим лицам по способам, срокам и территориям использования);
2. возможность несанкционированного использования для объектов, которые не имеют правовой защиты (клиентские отношения, производственный опыт, навыки менеджмента и маркетинга и т.д.);
3. необходимость учета возможности отчуждения нематериального актива;
4. обязательное проведение подготовительной работы по организации оценки нематериальных активов (обследование объекта на предмет факта наличия материальных носителей, который является объектом оценки - описание, чертежи, схемы, образцы продукции, аудио и видеокассеты и прочие носители; осуществления правовой экспертизы прав на интеллектуальную собственность с целью идентификации наличия и действительности охранительных документов, которые эти права подтверждают – патентов, свидетельств, лицензионных договоров и т.д.; обоснование типа стоимости, которая определяется: стоимость актива в составе имущественного комплекса действующего предприятия, рыночная стоимость, остаточная стоимость и т.п.; сбор необходимой информации, технические, эксплуатационные, экологические и экономические характеристики объекта; источники получения доходов от его использования; области применения объекта; себестоимость и цена единицы товара с использованием объекта и т.д.)
После проведения подготовительной работы осуществляется непосредственно оценка нематериальных активов.
3. Оценка рыночной стоимости нематериальных активов
В процессе оценки нематериальных активов используют общепринятые подходы: доходный, затратный и сравнительный.
Выбор того или другого подхода к оценке существенно зависит от вида и характера нематериального актива, стабильности и природы дохода, который генерируется с его помощью, возможности его коммерческого использования.
В оценке нематериальных активов доходному подходу принадлежит особое место, потому что наиболее правильно показывает действительную ценность нематериальных активов и их будущие выгоды, которые получит собственник от владения ими.
56. Оценка рыночной стоимости нематериальных активов по доходному
подходу.
Доходный подход основан на определении текущей стоимости будущих доходов.
Первый метод - метод избыточных прибылей используется для оценки гудвилла (деловой репутации). Задача оценщика - определить ось вокруг, которой колеблется цена предстоящей сделки. Оценка ведется по принципу «большого котла», т.е. все преимущества соединяются и усиливают друг друга.
На первом этапе определяется рыночная стоимость активов или собственного капитала.
На втором этапе необходимо произвести нормализацию бухгалтерской формы № 2 «Отчет о прибылях и убытках» на предмет нетипичных доходов и расходов. Нормализация всегда проводится на доналоговой основе. В результате получаем нормализованную прибыль. С ней оценщик и работает.
На третьем этапе определяем ожидаемую прибыль, т.е. прибыль которую получило бы предприятие, если бы оно работало, так как в среднем работает предприятие данной отрасли. Для этого рыночную стоимость активов или собственного капитала умножаем на среднеотраслевую доходность на активы (или собственного капитала).
На следующем этапе определяется избыточная прибыль. Она составляет разницу между нормализованной чистой прибылью, получаемой предприятием и ожидаемой прибылью, определенной на предыдущем этапе.
На пятом этапе определим коэффициент капитализации. Существует два варианта:
для предприятий акции, которых котируются на рынке ценных бумаг;
для предприятий акции, которых не котируются на фондовом рынке.
На заключительном этапе рассчитывается стоимость гудвилла путем деления избыточной прибыли на коэффициент капитализации, определяем рыночную стоимость собственного капитала с учетом гудвилла.
Метод освобождения от роялти используется для оценки стоимости патентов и лицензии. Владелец патента предоставляет другому лицу право на использование объекта интеллектуальной собственности за определенное вознаграждение (роялти). Роялти выражается в процентах от общей выручки, полученной от продажи товаров, произведенных с использованием патентованного средства. Согласно данному методу стоимость интеллектуальной собственности представляет собой текущие стоимость потока будущих платежей по роялти в течение экономического срока службы патента или лицензии. Размер роялти определяется на основании анализа рынка.
Метод освобождения от роялти существует в трех модификациях, отличающихся базой расчета (валовая выручка, дополнительная прибыль, валовая прибыль).
Расчет стоимости ОИС методом освобождения от роялти производится в несколько этапов.
На первом этапе составляется прогноз объема продаж, по которым ожидаются выплаты по роялти (учитываю жизненный цикл продукции).
На втором - определяется ставка роялти. Данные берутся из таблиц стандартных размеров роялти, напечатанных в специальной литературе.
На третьем - определяется экономический срок службы патента или лицензии. Юридический и экономический сроки службы могут не совпадать, поэтому следует реалистический прогноз относительно продолжительности платежа.
На сведущем этапе рассчитываются ожидаемые выплаты по роялти путем расчета процентных отчислений от прогнозируемого объема продаж.
На пятом - из ожидаемых выплат по роялти вычитаются все расходы, связанные с обеспечением патента или лицензии.
На шестом - рассчитываются дисконтированные потоки прибыли от выплат по роялти.
На седьмом - определяется сумма текущих стоимостей потоков прибыли от выплат по роялти.
Формула стоимости патента или лицензии на базе роялти имеет следующий вид:
РE = I=T Vi * Ri* Zi * K ,
где Vi - объем определяемого выпуска продукции по лицензии в i-м году (шт., кг, м3);
Ri - размер роялти в i-м году, усл. ед.;
Zi - продажная цена продукции по лицензии в i-ом году, усл. ед.;
T - срок действия лицензионного договора, лет;
i - порядковый номер рассматриваемого периода действия лицензионного договора;
K - коэффициент дисконтирования.
Метод дробления прибыли применяется при оценке лицензии.
Этим методом стоимость лицензии определяется как доля лицензиара в дополнительной прибыли, полученной в результате применения ОИС право на использование, которого передается при заключении лицензионного договора.
Рлиц = I=T (Пр1 - Пр2)i * Vi * Дл-р * Kд,
где Рлиц - стоимость лицензии,
Дл-р - доля лицензиара,
В мировой практике при заключении лицензионных договоров доля лицензиара устанавливается в пределах от 10 - 30%.
Для определения доли лицензиара учитывают пять ценообразующих факторов:
Показатель территории.
Показатель объема прав по лицензии.
Показатель правовой охраны.
Показатель патентной чистоты
Показатель объема передаваемой документации.
Метод преимущества в прибылях часто применяется при оценке стоимости изобретений.
Стоимость изобретения определяется тем преимуществом в прибыли, которое ожидается получить от их использования. Под преимуществом в прибыли понимается дополнительная прибыль, обусловленная оцениваемым объектом интеллектуальной собственности. Она равна разности между прибылью, полученной при использовании изобретений, и той прибылью, которую производитель получает от реализации продукции без использования изобретения. Это ежегодное преимущество в прибыли дисконтируется с учетом предполагаемого периода его получения.
Таким образом, стоимость изобретения можно рассчитать по формуле:
Рлиц = I=T (Пр1 - Пр2)i * Vi * Kд, где
Рлиц - стоимость лицензии,
I=T (Пр1 - Пр2)i - дополнительная прибыль на единицу продукции, I=1
Vi - объем продаж в физических единицах,
Kд - фактор текущей стоимости,
T - количество прогнозных лет.
Для расчета дополнительной прибыли в рамках данного метода может быть использована методика метода освобождения от роялти (модификация вторая).
Метод оценки стоимости ОИС через коэффициент долевого участия используется только для оценки изобретений и полезных моделей. Разработана данная методика «Роспатентом».
При производстве продукции может использоваться как одно изобретение, так несколько.
В первом варианте базовая формула:
Пои = Побщ. * Кду, где
Пои - прибыль, которая приходится на оцениваемое изобретение,
Побщ. - прибыль, получаемая предприятием в результате реализации продукции, которая создается с использованием данного изобретения.
Кду - коэффициент долевого участия оцениваемого изобретения.
Кду = К"1 * К"3* К"4, где
К"1 - коэффициент достижения результата,
К"3 - коэффициент сложности решенной технической задачи,
К"4 - коэффициент новизны.
Во втором варианте базовая формула:
Пои = П всех изобретений. * Кду оцениваемого изобретения
Пвсех изобретений= Побщ. * Кду всех изобретений
Кду всех изобретений = К"1max * К"3 max * К"4 max. (8) т.е. выбираем максимальные значения данных коэффициентов среди коэффициентов всех оцениваемых изобретений.
К"1 оценв. изобр. * К"3 оценв. изобр. * К"4 оценв. изобр.
Кду оцениваемого = (К"1 оцен. изобр. * К"3 оцен. изобр. * К"4 оцен. изобр.+ ...+ К"1 n изобр.*
* К"3 n изобр.* К"4 n изобр.) изобретения
57. Метод избыточной прибыли.
Он основан на посылке о том, что избыточные прибыли приносят предприятию, не отраженные в балансе, нематериальные активы, которые обеспечивают доходность на активы и на собственный капитал выше среднеотраслевого уровня. Этим методом преимущественно оценивается стоимость гудвилла.
Основные этапы данного метода:
1. Определяют рыночную стоимость всех активов.
2. Рассчитывают нормализованную прибыль оцениваемого предприятия.
3. Определяют среднеотраслевую доходность на активы или на собственный капитал.
4. Рассчитывают ожидаемую прибыль на основе умножения среднего по отрасли дохода на активы (или на собственный капитал (эт. 1 х эт.3).
5. Определяют избыточную прибыль (эт.2 - эт.4). Для этого из нормализованной прибыли вычитают ожидаемую прибыль.
6. Рассчитывают стоимость нематериальных активов (гудвилл) путем деления избыточных прибыли на коэффициент капитализации. Для лучшего усвоения материала следует использовать наглядный пример расчета гудвилла., что позволяет соединить теоретические положения с практикой оценки.
Пример: Предположим, рыночная стоимость активов предприятия оценивается в 40000 долл., нормализованная чистая прибыль - 8000 долл. Средний доход на активы равен 15%. Ставка капитализации -20%. Необходимо оценить стоимость гудвилл. Алгоритм расчета будет иметь следующий вид.
Необходимо учесть, что оценщик должен убрать неоперационные активы из рыночной стоимости активов, также как и неоперационные доходы из фактической чистой прибыли предприятия. Некоторые оценщики используют для расчета избыточной прибыли среднюю величину активов и среднюю прибыль за определенный период времени, обычно за пять лет. Но данный подход оправдан, если данные выбранного периода отражают обоснованные будущие ожидания, более того, "аномальные годы", с уровнем прибыли значительно выше или ниже среднего, должны быть исключены из рассмотрения. Использование же простой средней или средневзвешенной величины прибыли за несколько последних лет без учета того, насколько ретроспективная информация отражает возможную будущую прибыль, приведет к недооценке или переоценке предприятия. Важнейшей проблемой при использовании метода избыточных прибылей является правильность выбора ставки капитализации для расчета стоимости гудвилла. Стоимость гудвилла определяется способностью генерировать экономическую прибыль. Обычно инвесторы оплачивают ожидаемую будущую прибыль, получаемую от гудвилла в течение периода, не превышающего пять лет. При таких допущениях ставка капитализации рассчитывается как величина обратная количеству приносящему избыточную прибыль лет, за которые инвестор готов заплатить. Например, если инвестор готов заплатить сумму эквивалентную пятилетнему избыточному доходу, то ставка капитализации будет равна 1:5== 0,20 = 20%
Валовой рентный мультипликатор - это показатель, отражающий соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимости. Валовой рентный мультипликатор применяется для объектов, по которым можно достоверно оценить либо потенциальный, либо действительный валовой доход. Данный показатель рассчитывается по аналогичным объектам недвижимости и используется как множитель к адекватному показателю оцениваемого объекта.
Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) – это отношение продажной цены к потенциальному валовому доходу или к действительному доходу.
ВРМ = или ВРМ =
Вероятная рыночная стоимость оцениваемого объекта рассчитывается по формуле:
Со = ПВДоц (ДВДоц) × ВРМср или
Со = ПВДоц (ДВДоц) × (Ца1 / ПВД1 + … + Цаn / ПВДп) : n ,
Со - расчетная рыночная стоимость оцениваемого объекта;
ПВД - потенциальный валовой доход;
ДВД - действительный валовой доход;
ВРМ - валовой рентный мультипликатор;
Ца - цена продажи аналогичного объекта недвижимости;
Оц - оцениваемый объект;
а - аналогичный объект недвижимости;
n - число используемых аналогов.
Для применения данного метода необходимо:
1) оценить рыночный валовой доход, генерируемый объектом;
2) определить отношение валового дохода от оцениваемого объекта к цене продаж по сопоставимым продажам аналогов;
3) умножить валовой доход от оцениваемого объекта на усредненное значение ВРМ по аналогам.
Пример расчета ВРМ
Метод достаточно прост, но требует соблюдения таких условий, как наличие развитого и активного рынка недвижимости, возможность получения достоверной рыночной и экономической информации. К недостаткам метода можно отнести невозможность достижения полной сопоставимости оцениваемого объекта и аналогов, а также влияние на рыночную стоимость величины операционных расходов.
Роль ВРМ может выполнять общий коэффициент капитализации (ОКК).
Общий коэффициент капитализации применяется к чистому операционному доходу объекта недвижимости. Общий коэффициент капитализации (ОКК) определяется отношением чистого операционного дохода (ЧОД) сопоставимого аналога к его цене.
ОКК =
Подбор аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом, проводится в соответствующем по назначению сегменте рынка недвижимости; идентификация объектов включает такие параметры, как степень риска, уровень дохода и т.д.
Вероятная цена продажи объекта оценки будет определяться формуллой
Со = ЧОДоц / ОККср или
Со = ЧОДоц / (ЧОД1/Ц1 + … + ЧОДn/Цn) : n ,
Со - расчетная рыночная цена объекта оценки;
ЧОД - чистый операционный доход;
Ца - цена аналога;
Оц - оцениваемый объект; а - аналог;
n - число аналогов, используемых для оценки.
Пример расчета ОКК
Условия применения сравнительного подхода:
1. Объект не должен быть уникальным.
2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.
Виды корректировок
Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.
Стоимостные поправки:
а) абсолютные поправки , вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;
б) денежные поправки , вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.
Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.
Поправка в форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж. Совокупная корректировка производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов.
Преимущества сравнительного подхода:
1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.
2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.
3. Статически обоснован.
4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.
5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.
Недостатки сравнительного подхода:
1. Различия продаж.
2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.
3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
4. Зависимость от активности рынка.
5. Зависимость от стабильности рынка.
6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.