Термин «капитальное строительство» (КС) предполагает не только возведение новых зданий/сооружений, но и проектные и изыскательские, монтажные, пусконаладочные работы, модернизацию существующих основных фондов, подготовку технической документации.
Виды капитального строительства
Для ответа на вопрос: «Что такое объект капитального строительства?» - предстоит узнать, какие виды КС существуют. Остановимся на этом более подробно.
- Новое строительство - создание объектов или их комплекса на новых площадях, которые после окончания работ при вводе в эксплуатацию будут состоять на самостоятельном балансе.
- Реконструкция действующих предприятий - устранение зданий или его элементов с возможной перестройкой существующих цехов для совершенствования производства, увеличения мощности и улучшения качества продукции.
- Техническое перевооружение действующих предприятий - это целый комплекс мер, направленных на модернизацию, автоматизацию производства с целью улучшения финансовой деятельности организации. При таком виде строительства не производится реконструкция и/или расширение существующих производственных площадей.
- Расширение действующих предприятий - создание и/или увеличение новых/существующих объектов, цехов на действующем учреждении. Объекты не ставят на самостоятельный баланс после документального оформления, связанного с вводом в эксплуатацию.
Иначе говоря, результатом любого из перечисленных видов капитального строительства является объект.
Объекты капитального строительства: определение
Строительство - развивающаяся отрасль, в процессе которой появляются готовые объекты по функционалу производственного/непроизводственного назначения и инфраструктуры. Что подпадает под категорию «объекты капитального строительства»? Определение (формулировка прописана в РФ) трактует это понятие так: жилые и нежилые строения и незавершенные объекты строительства (исключение составляют постройки по типу навесов и киосков).
Виды объектов КС
Отдельно стоящее здание со всеми коммуникациями, эстакадами, оборудованием, мебелью называется объектом строительства.
Здание - результат строительной деятельности, образующий систему, состоящую из подземной и/или надземной частей, в структуру которой включены помещения, инженерно-технические коммуникации. Цель возведения - проживание, размещение производства, содержание животных или хранение продукции.
Сооружение - инженерно-строительный объект, предназначенный для производственных процессов: хранения продукции, перемещения людей или грузов. Основное отличие от здания - это временное пребывание людей на объекте, например: мосты, дамбы, ЛЭП, стадионы.
Термин «строение» употребляется как обобщенное название предыдущих двух понятий. Является также результатом строительства, но не ставится на учет в реестр объектов КС.
Объекты незавершенного строительства - приостановленные на определенный срок возводимые строения.
Классификация объектов капитального строительства
В Кадастровом кодексеизложены определение и виды объектов капитального строительства. Это: здания, сооружения (трубопроводы, скважины, линии электропередач и связи, плотины), строения и незавершенные объекты строительства.
Согласно же Постановлению Правительства № 87, в котором утвержден состав проектной документации, по функциональному значению принято выделять 3 вида объектов КС:
- для производственных процессов;
- непроизводственного назначения;
- линейные.
К объектам производственного характера относятся здания и сооружения промышленного назначения, а также объекты безопасности и обороны. Сооружения жилищного фонда, коммунально-бытового, культурного, социального назначения и капитального характера принято относить к непроизводственному виду.
Линейные объекты
Инженерные сети, коммуникации, трубопроводы, линии электропередач и связи, автомобильные дороги, мосты, туннели - это линейные объекты капитального строительства. Определение местоположения при проектировании этой категории конструкций осуществляется установлением специалистами в межевом деле координат характерных точек и регламентируется Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».
Получение документов, разрешающих строительство линейных объектов, осуществляется на основании Градостроительного и Земельного кодексов РФ и закона «Об автомобильных дорогах и дорожной деятельности».
Объекты строительства, не требующие разрешительной документации
Разрешительная документация - пакет документов, отвечающий требованиям и допускающий застройщика к началу осуществления строительства и реконструкции.
Градостроительный план - документация, без которой проектная организация не вправе выдавать свое решение на строительство и реконструкцию объектов. Выдается застройщику после письменного его заявления архитектурным отделом с утверждением районной администрации.
Согласно ст. 51 ГрК, начало строительства без допускается в том случае, если предстоит возведение:
- гаража на земельном участке, принадлежащем физическому лицу;
- киосков, навесов и прочих объектов некапитального характера;
- строений вспомогательного характера;
- а также в случае необходимости изменения капитальных строений, без затрагивания несущих конструкций, не нарушая характеристик надежности и безопасности.
Отличительные признаки капитального объекта
Для понимания отличия между временными и капитальными строениями необходимо рассмотреть юридическую и экономическую сторону предмета обсуждения.
Временная постройка - вспомогательный объект, возводимый для полноценного выполнения строительства и подлежащий демонтажу после окончания работ. На нее не выдаются правоустанавливающие документы.
С технической стороны временная постройка может иметь те же признаки (фундамент, капитальные стены, ж/б перекрытия), что и объекты капитального строительства. Определение тонкойграниотличия кроется в их различном правовом статусе. При строительстве капитальных объектов предусмотрен их длительный срок эксплуатации, в то время как временные постройки имеют ограниченный период использования, не превышающий пяти лет.
Основные признаки принадлежности к объекту капитального строительства - это неразрывная его связь с землей и, соответственно, необходимость в получении разрешительной документации. Но об этом чуть позже.
Объекты капитального строительства: проблемы их отнесения к недвижимому имуществу
До 2005 г. использовались такие правовые конструкции, как «объекты недвижимости в градостроительстве», «объекты градостроительной деятельности». С внесением некоторых корректив терминология изменилась. Так, с 2005 года в российском законодательстве впервые был введен термин «объект капитального строительства». Понятие и определение этой категории фигурируют не только в градостроительстве, но и в иных отраслях права (оперируют термином также в земельном, лесном законодательстве, гражданско-правовой сфере).
Трактовка термина ОКС сводится к простому перечню объектов, без присвоения им каких-либо свойств и признаков. Но известно, что капитальное строение имеет связь с земельным участком и не может быть перемещено или разобрано без ущерба своему назначению.
С другой стороны, для сравнения необходимо рассмотреть признаки недвижимости. В ГК РФ, в положении ст. 130, указан перечень свойств, присущих недвижимому имуществу:
- прочная связь с землей;
- обязательная государственная регистрация;
- невозможность осуществления перемещения недвижимости без причинения ущерба ее конструкции; это также касается сооружений, зданий и объектов незавершенного строительства.
В норме упоминаются объекты капитального строительства, определение которых есть в ГрК РФ. То есть объекты недвижимости (незавершенные являются ОКС, следовательно, для них характерны те же признаки, что и для недвижимого имущества.
Может ли она являться объектом КС?
Самовольная постройка - это объект, строительство которого осуществлялось без получения необходимых разрешений на территории, не отведенной для этих целей и с нарушением санитарных, градостроительных норм и правил.
В случае признания судом самовольной постройки объектом капитального строительства возможно 2 варианта разрешения ситуации:
- Снос объекта лицом, осуществившим возведение несогласованной с органами власти постройки (своими силами и за свой счет).
- Признание судом права собственности на строительство несанкционированной постройки. При условии возведения недвижимости с соблюдением строительных норм, без создания угрозы здоровью и жизни граждан.
Понятие «реконструкция» фигурирует во многих законодательных актах, действующих на территории РФ. Общая суть данного определения так или иначе понятна каждому человеку, но при проведении каких-либо юридически значимых процедур важно знать точную формулировку всех понятий, которыми вы апеллируете.
Реконструкцию и ее суть рассматривает нормативно-правовой акт, называемый Градостроительным Кодексом РФ (ГСК РФ). Обобщив его положения, наш ресурс представляет сегодняшний материал, в котором подробно рассмотрено понятие «реконструкция» с учетом сферы правоотношений, где оно используется.
Реконструкция — часто встречающееся определение
Как было упомянуто ранее, – это такое понятие, которое нередко «всплывает» при рассмотрении разных законодательных актов. Изучая данное определение отдельно, необходимо обратиться к Градостроительному Кодексу РФ, представляющему собой свод законодательных актов, которые определяют:
- порядок планирования, застройки и благоустройства локальных поселений, а также порядок формирования их инфраструктуры;
- основы разумного использования ресурсов, имеющих важность для человека (природные ресурсы, объекты историко-культурного наследия и т.д.);
- общую суть и принципы правоотношений между гражданами, организациями и другими субъектами права относительно застройки и пользования земельным наследием;
- основные понятие строительного комплекса РФ.
В 1-ой статье ГСК изложен полный перечень понятий, которые важны и часто используются в данном законодательном акте. 14-ый пункт статьи определяет суть рассматриваемого нами понятия, согласно его положениям можно выделить следующее: «Реконструкция – это любой вид изменений параметров объекта строительства (здания, жилого помещения, постройки и т.п.), которое влечет за собой его существенное видоизменение или вовсе изменение класса строительного объекта».
Простыми словами, реконструкция строения значит внесение в его структуру или концепцию каких-либо существенных изменений. То есть, пристройка балкона к квартире – это реконструкция, а вот поклейка обоев в ней – нет. Более точно определить, будут ли являться вносимые вами изменения в строительный объект реконструкцией или нет, можно путем более глубого изучения ГСК РФ. В данном законодательном акте рассмотрено данное понятие буквально для каждого вида строительных объектов, поддающихся реконструкции.
О реконструкции — в видеоматериале:
Какие виды реконструкции выделяет законодатель
Рассмотрев в предыдущем пункте статьи общее понятие реконструкции со стороны законодателя, можно приступить к более детальному рассмотрению данного определения. Непосредственно в ГСК РФ выделяются несколько видов реконструкции и их суть:
- Базовая реконструкция объектов капитального строительства (строений, которые по факту еще не достроены и не могут быть введены в эксплуатацию). Она представляет собой изменение его отдельных частей, проведение надстроек, перестроек, расширения строения, замены или восстановления его несущих конструкций и подобные действия, проводимые над данным объектом и изменяющие его ранее имеющийся структурный концепт.
- Реконструкция объектов линейного строительства (строений, длина которых в разы превышает ширину: трубопроводы, инженерные сети и т.п.). Она представляет собой проведение любых действий над объектом, которые влекут за собой изменение его класса, категории и прочих, ранее установленных показателей его эксплуатации.
- Реконструкция жилых помещений, зданий и подобных объектов, которая представляет собой любые существенные изменения в их первоначальную конструкцию.
Реконструкция и капитальный ремонт — это разные понятия
Стоит отметить, что согласно законодательству, – это не реконструкция. Он будет считаться таковым, если для его проведения необходимо вносит в конструкцию строения изменения, регламентированные ГСК РФ и попадающие под понятие «реконструкция».
Наиболее актуальной сферой рассмотрения реконструкционных понятий для обычных граждан является строительство или ремонт многоквартирных домов или отдельных жилых помещений ( , и т.п.). Отдельных особенностей понятие «реконструкция», рассматриваемое в данном контексте, не имеет и определяется следующим образом:
- Реконструкция здания – это комплекс строительных работ и аналогичных мер, которые сопровождаются изменением основных технико-экономических характеристик объекта строительства (изменение площади отдельных квартир, переустройство сетей обеспечения , переоборудование электросетей и т.п.).
- Реконструкция жилого помещения – это любые действия, проведение которых направлено на совершенствование его объемно-планировочных решений или архитектурных характеристик (расширение площади помещения, несущих конструкций и т.п.).
Помимо представленных выше определений, реконструкция в ГСК РФ не рассматривается. Отдельные виды данного понятия четко определены законодательством и являются общедоступными для понимания любым гражданином нашей страны.
Насколько востребовано понятие «реконструкция» в российском праве
Реконструкция и ремонт — это не одно и то же
Теперь, когда понятие «реконструкция» вдоль и поперек изучено, можно задаться вопросом – «А нужно ли четко разграничивать его, например, с обычным ?». Определено, да. Почему? Давайте разбираться. Итак, в первую очередь, отметим, что реконструкционные определения очень востребованы на сегодняшний день и для граждан, и для государства.
Это связано с тем, что на территории России ведется кадастровый учет всех строительных объектов. Именно в него полномочные организации обязаны вносить всю информацию обо всех строительных объектах, построенных в нашей стране. Помимо данных о процессе регистрации и месторасположение строения, кадастр содержит и технический план объекта, информация в котором всегда должна быть актуальна.
Вследствие этого проведение реконструкции любого строительного объекта требует дополнительной регистрации и предоставления в полномочные госорганизации данных о ее проведении. Лица, игнорирующие подобные процедуры, обязаны нести некоторую ответственность перед законом.
Помимо важности реконструкции из-за строительных объектов, понятие нередко используется в некоторых законодательных актах. Наиболее существенно его влияние в некоторых статьях Земельного, Жилищного и Гражданского Кодексов РФ. Знать суть определения просто необходимо, иначе понять законодательные аспекты некоторых правоотношений будет очень не просто.
В целом, реконструкция – это не столь сложное понятие. Рассмотреть его можно без особых проблем, если обратиться к Градостроительному Кодексу РФ или представленному выше материалу. Надеемся, статья была для вас полезна. Удачи в отстаивании своих прав и разборе законодательных понятий!
Капитальным называется строительство каких-либо объектов, требующих выполнения не только строительных, но и земельных работ. При капитальном строительстве создаются новые сооружения и реконструируются уже существующие объекты. Определение объектов капитального строительства дано в Градостроительном кодексе РФ, однако законодательное регулирование осуществляется не только данным документом, но и нормативными актами других отраслей права: гражданско-правовой, земельной, лесной.
Как говорится в пункте 10 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, объектами капитального строительства (ОКС) могут выступать здания, сооружения и другие объекты, строительные работы по которым не завершены.
Все эти объекты можно разделить на следующие виды:
- здания жилого типа – здания, оборудованные необходимыми коммуникационными системами и состоящие и двух частей: наземной и подземной, предназначенные для проживания людей или размещения производственных мощностей;
- помещения нежилого типа – помещения для временного пребывания людей: стадионы, мосты, ЛЭП и т. д.;
- объекты незавершенного строительства – постройки, строительство которых приостановлено на определенный период.
Все эти объекты делятся на множество подгрупп и классифицируются по ключевым признакам.
Классификация объектов капитального строительства
Объекты КС делятся на следующие категории:
- здания и сооружения, представляющие собой объекты коммуникаций – ЛЭП, скважины, трубопроводы и т. д.;
- объекты незавершенного характера.
Кроме того, объекты КС различаются в зависимости от функциональности:
- линейные – линии электропередач, мосты, дороги, железнодорожные пути, туннели и другие объекты, возведение которых сопряжено с проектированием и межеванием;
- объекты производственного и промышленного назначений;
- оборонительные сооружения и объекты, обеспечивающие безопасность;
- непроизводственные объекты бытового, социального и культурного назначений.
Также в Градостроительном кодексе РФ имеется разделение ОКС на объекты местного, регионального и федерального значений.
Объекты, которые не могут относиться к капитальному строительству
К ОКС не относятся объекты, строительство которых не требует наличия специальных разрешений – это временные постройки и нестационарные сооружения. К первому виду относятся объекты, размещение которых призвано обеспечить должные условия для строительных работ. Такими объектами могут быть места для хранения инвентаря или кратковременного проживания людей. Такие постройки демонтируются после завершения основных работ. Существование временных построек в большинстве случаев не допускается больше пяти лет.
Ко второму виду принадлежат мобильные сооружения, которые легко собираются и разбираются для транспортировки на другое место. Это могут быть павильоны, киоски, боксы, навесы, точки с бытовым обслуживанием. Для сооружения таких строений используются легкие материалы и конструкции.
Таким образом, ключевыми характеристиками некапитальных объектов являются временность и возможность их перемещения без нанесения существенного ущерба.
Если эти показатели неочевидны, определение капитальности или некапитальности объекта осуществляется на основании экспертного заключения.
Отличительные признаки объектов капитального строительства
Все ОКС имеют ряд характерных признаков, присущих абсолютно всем капитальным сооружениям.
Такими признаками являются:
- наличие большого количества разрешительной и проектно-сметной документации;
- расположение на фундаменте и крепкая привязка к земле;
- длительный срок эксплуатации, который может составлять от 5 до 100 и более лет;
- невозможность демонтажа для переноса на другое место;
- возможность оформления прав собственности на объекты.
ОКС предполагают поэтапное выполнение строительных работ: проектных, монтажных, пуско-наладочных. Все это требует значительных денежных вложений. Капитальное строение должно соответствовать законодательным и правовым нормам, а также нормам строения, принятым в конкретном городе или районе. Некапитальные объекты не имеют указанных характеристик – зачастую они размещаются без разрешительных документов, не имеют фундамента и легко транспортируются. Такие объекты используются непродолжительное время, после окончания которого они подлежат разбору.
В градостроительной и земельной сфере используется такое понятие, как линейные объекты капитального строительства. Что подразумевают под этим термином? Как протекает установление сервитута для прокладки подобных объектов?
Терминология и законодательство
Что это такое линейный объект? В российском законодательстве этот вопрос остается открытым. Из-за этого возникают проблемы при регулировании отношений как градостроительных, так и земельно-имущественных. Хотя есть немало законов, где оговариваются такие сооружения, сложность заключается в том, что нет единого документа, который бы сводил все сведения о них к одному общему знаменателю. А положения, посвященные данным конструкциям, есть в Градостроительном, Земельном, Лесном и Водном кодексах.
Если говорить простыми словами, то линейный объект - это широкое определение, в которое включают самые разные сооружения. Например, под таким названием на плане может быть обозначена линия электропередачи, инженерные и технические сети. В данную категорию относят фуникулеры и туннели, мосты, автомобильные и железные дороги.
Основной принцип, по которому принято устанавливать, считается объект линейным или нет, - это соотношение между его длиной и шириной. Если первый показатель значительно больше второго, можно говорить об этой категории. Такие постройки проектируют по тому же принципу, что и любые иные капитальные строения. Однако есть своя специфика, и зависит она от типа сооружения. Принято выделять следующие виды объектов по критерию связи с землей:
- воздушные;
- наземные;
- подземные.
Еще можно делить сооружения на несколько групп по такому критерию, как их назначение. Они используются для транспортной коммуникации. Такие конструкции задействованы в водоснабжении, необходимы для электрификации, мелиорации. Канализационные и ливневые коллекторы тоже относятся к данной категории.
Проектирование и узаконивание сооружений
Сложность в этой сфере обусловлена еще и тем, что возникают проблемы с правовым регулированием. Поскольку конструкция может иметь огромную протяженность, ее сложно, а на практике и невозможно отнести к одному и тому же земельному участку. Например, линия электропроводов может пересекать весь город: она проложена и над тротуаром, и над проезжей частью, идет из района в район вдоль домов, магазинов. Немного проще с автомобильными дорогами: они занимают определенную территорию, поэтому могут регистрироваться на конкретных земельных участках.
Безусловно, проектирование линейных объектов сопряжено со сложностями с правовой точки зрения. Хотя их относят к капитальным сооружениям, можно ли считать такие конструкции недвижимостью? Это справедливо по отношению только к отдельным постройкам. Например, линии связи и трубопроводы невозможно считать недвижимым имуществом.
Разработка технического плана линейного объекта затруднена в связи с тем, что зачастую он простирается не просто над разными участками земли: эти территории могут относиться к различным категориям. Одно дело, если это земельные участки, которые являются государственными либо муниципальными по статусу, и совсем другое, - если они находятся в собственности частных лиц.
Как вариант, в данном случае используется такой механизм правового регулирования, как установление сервитута. Поскольку в данную категорию относят сооружения и конструкции различного типа, не всегда их можно подвязать к этой схеме. Кроме того, установление сервитутов предполагает согласие собственника, а далеко не всегда этот вопрос удается решить положительно.
Резюмируя, придется признать, что Градостроительный кодекс не охватывает всего комплекса вопросов, связанных с этой сферой. Детальной проработки и закрепления на законодательном уровне требуют такие моменты, как проектирование любого типа конструкций и их строительство, ввод в эксплуатацию и постановка на учет. По мнению юристов, в идеале на градостроительном плане должны заранее резервироваться участки под прокладки коммуникаций, дорог и прочих сооружений. Тогда и правовых проблем будет меньше.
Андрей Соколов
Написано статей
Довольно часто россияне слышат о линейных объектах и их неоценимом значении в нашей жизни, но, что такое линейный объект, и каковы правила его оформления в государственных инстанциях, понятно не всем. Чтобы дать ответы на представленные вопросы, а также разобраться с законодательными особенностями в данной сфере, надо внимательно изучить действующие положения и нормы ГК РФ, а также Градостроительный кодекс. В нем сказано, что линейный объект это линии электропередач, трубопроводы, автомобильные дороги и железнодорожные пути, всевозможные сети инженерно-технического обеспечения. Данный перечень не является исчерпывающим, он может быть существенно дополнен, ведь к ЛО можно отнести любые сооружения, длина которых в разы превышает ширину.
Для прокладки таких конструкций требуется специальная разрешительная документация, грамотный проект и продуманный порядок действий. На каждом этапе возведения ЛО потребуется собрать широкий перечень бумаг, согласовать свои действия с контролирующими инстанциями. Важным моментом станет выбор организации, готовой составить технический план линейного объекта, ведь от профессионализма экспертов будет зависеть эффективность застройки территории и использования возведенных конструкций. Еще одним важнейшим моментом станет оформление земли под ЛО. Правовое регулирование данного вопроса не имеет четко налаженного механизма, поэтому приходится действовать интуитивно, опираясь на законодательные нормы и существующую судебную практику.
Правила оформления земли под строительство линейных объектов
Линейные объекты капитального строительства могут иметь федеральное или региональное значение, а также устанавливаться отдельными организациями. Провести линию электропередач, например, можно на участке, находящемся в частной собственности или в государственном владении. В первом случае алгоритм действий понятен, нужно получить разрешение от госорганов, оформить нужные бумаги, провести монтаж и внести изменения в кадастровую и техническую документацию. Если устанавливать линейный объект придется на территории, принадлежащей муниципалитету, то действовать придется иначе.
Юридическое или физическое лицо для монтажа линейных объектов на государственной земле должно взять участок в аренду. Обычно, проводится аукцион. Если в случае, когда прокладывается линия связи, электро, газо, тепло и водоснабжения, дороги, нефтепроводы и другие объекты, имеющие федеральное значение, договор аренды заключается без предварительных торгов. Перед заключением сделки с землей, нужно обратиться к кадастровому инженеру, который займется подготовкой схемы для внесения изменений в кадастровый план. На это уйдет не более двух недель.
Затем соискателю предстоит подать ходатайство об утверждении плана. При необходимости придется организовать установление сервитута. Этот вариант пригодится в тех случаях, когда ЛО придется проложить через чужой земельный участок. Установление сервитута дает право пользования территорией, находящейся в собственности постороннего лица. Сервитутный договор не является безвозмедным, хотя стороны могут договориться о характере и размере компенсаций.
Законодательство предусматривает упрощенный порядок получения земли под ЛО без выделения участков и установления сервитутов. Перечень объектов, которые могут устанавливаться в данном режиме, прописан в Постановлении Правительства № 1300 от 2014 года.
Важно понимать, что вопрос установки в ЛО, регулируется местными актами и приказами, а не только федеральными законопроектами. Каждый случай требует персонального подхода, продуманных действий и согласования с государственными и контролирующими органами власти.