Как уже отмечалось, земля является объектом государственного регулирования. Оно осуществляется путем государственного контроля за использованием и охраной земель, их мониторинга и землеустройства, ведения Государственного земельного кадастра.
Государственный земельный кадастр - это действующая на всей территории страны методически унифицированная система регистрации прав на собственность и связанную с ней недвижимость, учета и оценки земельных участков. С системой кадастра связаны следующие основные функции регулирования земельных отношений:
государственная регистрация земельной собственности, землевладений и землепользования;
количественный и качественный учет земельных участков по землепользователям и угодьям;
учет качества земель по рельефу, почвам, растительности, мелиоративному состоянию, подверженности эрозии и другим параметрам;
бонитировка почв (от лат. bonitas - доброкачественность), т.е. выраженная в классах бонитета их градуировка по природным свойствам, характеризующим продуктивность земель;
экономическая оценка земли, т.е. определение ее сравнительной ценности как средства производства.
Кадастровая оценка земель производится по их категориям с учетом целевого назначения и использования, исходя из доходности земли, текущей стоимости затрат на ее улучшение, соотношения спроса и предложения на земельном рынке. Земли сельскохозяйственного назначения и лесного фонда оцениваются по их продуктивности, природоохранной, рекреационной значимости, местоположению. Земли городов и населенных пунктов оцениваются по их функциональному назначению с учетом насыщенности застройки, престижности местоположения, экологического состояния, социального и инженерно-транспортного обустройства и др.
По совокупности этих характеристик территории субъектов Федерации разделяются на ряд оценочных зон . Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков.
В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов. По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.
Органы исполнительной власти субъектов Федерации правомочны устанавливать по своим оценочным зонам повышающие коэффициенты к кадастровой цене земли, но при этом ее повышение не должно быть более 75% уровня рыночных цен на земельные участки конкретного назначения соответствующей оценочной зоны. Кадастровая стоимость земли фиксируется в Государственном земельном кадастре по каждому участку наряду со сведениями об изменении его статуса, границ, площади и о расположенных на нем строениях. Эти данные востребуемы системами информационного обеспечения рынка недвижимости и ее государственной регистрации. Кадастровая стоимость земли служит единственной базой для установления ставок арендной платы и стартовых цен продажи земли из государственных и муниципальных запасов. Следовательно, она является естественным ориентиром и низшей границей цен на земельные участки, продающиеся либо сдаваемые в аренду на вторичном рынке.
Кадастровая оценка городских земель проводятся по всем категориям и видам использования городских земель независимо от форм собственности. Заказчиком кадастровой оценки выступают органы местного самоуправления районов, городов, поселков.
Кадастровая оценка городской земли - совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости земельных участков административно-территориального образования в границах оценочных зон по состоянию на определенную дату. Оценка осуществляется на основе комплексного доходного, сравнительного и затратного подходов, с использованием информации о сделках на рынке земли и иной недвижимости, уровне арендной платы и доходности использования земельных участков. В процессе оценки проводится анализ рентообразующих факторов, включая качество и местоположение земельных участков, проведенные на них улучшения, уровень социального и инженерно-транспортного обустройства территории и др.
Рыночная информационная база кадастровой оценки городских земель – это массовые данные о продажах земельных участков для индивидуального жилищного строительства, коллективного садоводства и приусадебного хозяйства, а также о продаже и аренде квартир, гаражей, и различных объектов коммерческой недвижимости.
Нормативная информация - это данные земельного, градостроительного и других кадастров, нормативы затрат на строительство, инженерное обустройство территории, а также систему коэффициентов, источниками которых являются органы исполнительной власти, БТИ, земельные комитеты, Государственный фонд имущества, городские строительные организации, Комитет по архитектуре, оценочные и риэлторские фирмы и другие организации.
Объект кадастровой оценки земель городских и сельских поселений – это земли в пределах городской (поселковой) черты.
Кадастровая оценка городских земель является массовой оценкой, которая одновременно выполняется на всей территории города и может включать следующие этапы:
1-й этап - подготовительные работы, сбор и обработка исходной рыночной и нормативной информации;
2-й этап - функциональное зонирование территории города;
3-й этап - исчисление стоимостных показателей кадастровой оценки земель;
4-й этап - ценовое зонирование территории города;
5-й этап - оформление результатов кадастровой оценки городских земель (цифровых и графических).
Результатом кадастровой оценки является получение кадастровой стоимости земли оценочной зоны, т.е. рыночной стоимости единицы площади типичного для данной зоны земельного участка, установленной по уровню текущих рыночных цен на аналогичные земельные участки.
Показатели кадастровой стоимости не должны превышать уровня рыночных цен или предельных значений базовой стоимости на земельные участки аналогичного целевого использования, устанавливаемых органами власти субъекта федерации по оценочно-территориальным зонам, различным городам и поселкам.
Рассмотрим более детально основные этапы проведения кадастровой оценки земель населенных пунктов.
Этап I.Подготовительные работы, сбор и обработка исходной рыночной и нормативной информации:
сбор общих сведений о городе, климате, гидрографии, экологии, инженерно-геологических характеристиках территории;
определение городской черты в соответствии с генеральным планом развития города;
классификация земель по землепользователям города, правовому режиму;
классификация земель по функциональному использованию;
классификация земель по градостроительной ценности, типам объектов недвижимости и основным видам текущего использования с выделением оценочных микрозон;
оценка текущего использования и прогноз наиболее эффективных направлений развития земель отдельных оценочных зон с уточнением их границ и площадей;
определение типичных земельных участков, входящих в состав оценочных зон;
сбор, проверка достоверности и группировка данных рынка земельных участков по оценочным зонам.
Этап II . Функциональное зонирование территории города, т.е. дифференциация территории городов, поселков, сельских населенных пунктов на отдельные зоны в зависимости от функционального использования земли. В соответствии с Градостроительным кодексом РФ, утвержденным Федеральным законом от 7 мая 1998 г. № 73, выделяются следующие основные зоны:
жилая зона, включающая жилую застройку многоэтажными домами, домами малой этажности, индивидуальными жилыми домами с приусадебными земельными участками;
общественно-деловая зона, на которой размещаются объекты здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, бытового обслуживания, коммерческой деятельности, а также образовательные, административные, научно-исследовательские учреждения, центры деловой, финансовой и общественной активности;
производственная зона, состоящая из земель, занятых предприятия ми промышленности, энергетики, складами, базами, объектами коммунального хозяйства, а также земель других землепользователей сферы производства;
зона инженерной и транспортной инфраструктуры , на которой функционируют сооружения и коммуникации железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, а также связи;
сельскохозяйственная зона, занятая пашнями, садами, виноградниками, огородами, сенокосами, пастбищами, а также сельскохозяйственными зданиями и сооружениями;
рекреационная зона, включающая лесные массивы, расположенные на территории города, парки, пляжи и иные места отдыха населения;
прочие зоны, объединяющие другие категории и виды использования земель, не вошедшие в вышеуказанные зоны, например зоны военных объектов, специального назначения (кладбища, свалки и т.п.), земли запаса и др.
В качестве границ оценочных зон могут использоваться:
естественные рубежи (ярко выраженные элементы рельефа - реки, озера, овраги, обрывы и т.п.);
границы крупных инженерных сооружений (железные дороги, эстакады, трубопроводы, насыпи, мосты и т.п.);
улицы, площади, проезды;
границы (заборы) предприятий и объектов производственного и непроизводственного назначения;
границы лесных, сельскохозяйственных и иных угодий.
На территории оценочных зон устанавливаются параметры типичных земельных участков по общей площади, площади застройки, уровню инженерного обустройства и местоположению относительно границ кварталов, автомагистралей, улиц.
Этап III . Расчет кадастровой стоимости земель в каждой оценочной зоне проводится как усредненная величина по конкретному виду использования или как максимальное значение из возможных видов использования. Основными методами обработки исходной рыночной информации являются регрессионный корреляционный анализ и статистический метод группировок.
Рыночные цены в расчете на единицу площади земли типичных земельных участков устанавливаются:
по незастроенным земельным участкам на основе статистического анализа рыночных цен и затрат на освоение земли;
по земельным участкам, застроенным объектами недвижимости, с применением метода изъятия затрат на воспроизводство или замещение инфраструктуры.
В зависимости от реальной ситуации на рынке недвижимости для оценки применяются и другие методы массовой оценки недвижимости.
Если оценочная стоимость земли в пределах одной оценочной зоны для различных видов использования существенно различается, то выделяются оценочные микрозоны.
Этап IV . Ценовое зонирование территории города, т.е. полученные стоимостные значения земельных участков наносятся на кадастровую карту города для ценового зонирования территории города, а именно формирования на основе полученных показателей кадастровой стоимости отдельных оценочных зон.
При расчете показателей кадастровой стоимости земли для каждой городской зоны учитывается влияние определенных групп факторов. Например, для жилой и общественно-деловой зон первостепенное значение имеют следующие группы факторов:
транспортная доступность населения к центру города, объектам культуры и бытового обслуживания общегородского значения;
обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и благоустройство территории;
уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения;
историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность территории;
состояние окружающей среды, санитарные условия;
инженерно-геологические условия строительства;
рекреационная ценность территории;
престижность территории.
Для производственной зоны и зоны инженерной и транспортной инфраструктур большое значение имеют следующие факторы:
уровень развития производственной инфраструктуры, наличие транспортных путей, удаленность от основных транспортных магистралей;
условия обеспечения трудовыми ресурсами и удаленность от жилых массивов;
градостроительные условия и ограничения, обусловленные зонированием, разрешенным использованием земельных участков и т.п.
Учет данных факторов осуществляется с использованием коэффициентов, величина которых определяется на основе статистического и причинно-следственного анализа рыночных данных, утвержденных нормативов по градостроительству, опроса и экспертных оценок специалистов.
В заключение проводится логический и сравнительный анализ полученных результатов. Логический анализ состоит в том, что кадастровая стоимость земли, как правило, должна снижаться от центра к периферийным районам города. При отклонении от этой тенденции устанавливаются причины сложившегося положения.
Сравнительный анализ производится путем установления зависимости между кадастровой стоимостью земли по каждой оценочной зоне города и рыночными ценами продаж земельных участков и объектов недвижимости.
Этап V . Оформление результатов кадастровой оценки, т.е. результаты проведенной кадастровой оценки обобщаются в отчете и предоставляются на утверждение органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Органы местного самоуправления публикуют результаты кадастровой стоимости земель по ценовым зонам в открытой печати с рекомендациями по дальнейшему использованию этих данных. После обсуждения опубликованных результатов кадастровой оценки они утверждаются и вносятся в Государственный земельный кадастр. Внесенные в Государственный земельный кадастр значения кадастровой стоимости земельного участка не подлежат изменению в течение года.
Результаты кадастровой оценки городских земель как составной части комплексной программы кадастровой оценки недвижимости могут использоваться для следующих целей:
создания государственной автоматизированной системы земельного кадастра;
формирования налогооблагаемой базы земель поселений;
уточнения схемы территориально-экономического зонирования;
установления ставок арендной платы за муниципальные земли;
определения стартовых цен продажи прав собственности или долгосрочной аренды на конкурсах и аукционах;
определения величины компенсационных выплат при изъятии земель для муниципальных нужд;
обоснования наиболее рациональных и перспективных направлений городской застройки;
информирования органов муниципальной власти и оказания платных услуг различным субъектам земельного рынка;
создания фондового рынка земельных бумаг и ипотеки.
Итак, в результате проведения государственной кадастровой оценки получена реальная картина стоимости земель (земельных участков) на территории Российской Федерации, что позволяет осуществлять более эффективное управление земельными ресурсами и связанных с ними объектами недвижимости, а также проводить сбалансированное планирование доходной части бюджетов всех уровней (в пределах платежей, поступающих от земельного налога и арендной платы), стимулировать развитие инвестиционных процессов и развитие экономики в целом.
Государственная кадастровая оценка земель проводилась ФАКОН (Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости), его территориальными органами, а также находящимися в их ведении предприятиями и организациями. К указанным работам привлекались лица, имеющие лицензию на осуществление оценочной деятельности (на территории Иркутской области – ФГУП «ГОСЗЕМКАДАСТРСЪЕМКА – ВИСХАГИ»).
Результаты государственной кадастровой оценки земель утверждаются органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Пример кадастровой оценки по г. Иркутску представлен в табл. 4.1. (Постановление губернатора Иркутской области от 28 февраля 2003г. N 87-п «О результатах государственной кадастровой оценки земель поселений Иркутской области»).
Важность определения кадастровой стоимости в современной России возросла, так как именно размер этого вида стоимости земельного надела применяется при расчете ежегодного налога за земельный участок.
Основываясь на сумме кадастровой стоимости, которая в последнее время стремится к значениям рыночной, можно определять размер арендной платы за пользование землей.
В земельном кодексе России четко сказано, что определяемая кадастровая стоимость участка земельного массива применяется для задач, которые устанавливает и реализует Налоговый кодекс РФ.
Размер кадастровой стоимости конкретного участка применяется муниципальными органами для установления размера арендной платы за использование текущего муниципального участка земли.
Определяется такой вид стоимости земли в результате проведения ревизии земельных наделов со стороны уполномоченных органов кадастровой сферы, может быть определена в результате судебных разбирательств по вопросу определения кадастровой стоимости конкретного надела земли.
Определяйте кадастровую стоимость несколькими вариантами, предусмотренными в ЗК РФ:
- Государственная процедура проведения мероприятий по выявлению кадастровой стоимости участков;
- Если рыночную стоимость участку определили заранее, то после проведения ревизии кадастровая стоимость устанавливается равной рыночной, которая уже закреплена в документах.
Изучите состав мероприятий, которые осуществляет государство для осуществления кадастровой оценки земельного участка:
- Получение разрешения от исполнительных органов на проведение проверки кадастровой стоимости земель в конкретном районе;
- Составление списков тех участков, которые в текущей проверке подвергнутся ревизии;
- Проведение тендера на осуществление кадастровой деятельности, результатом которой должен быть документ с установленной кадастровой стоимостью земли;
- Осуществление плановых мероприятий по установлению кадастровой стоимости земли, что впоследствии фиксируется в протоколе проверки;
- Проведение согласования результатов выявленной кадастровой стоимости;
- Занесение данных о кадастровой стоимости в единый кадастр недвижимого имущества.
Утверждение результатов ревизии осуществляется уполномоченными сотрудниками в течение 20 суток. После принятия решения через 3 суток собственник получает на руки копию отчета.
Определенная стоимость земельного участка вносится в ЕГРН в течение 2 календарных недель с момента предоставления документации в соответствующий орган.
Осуществляет контрольно-учетную функцию государства в отношении участков земельного массива орган исполнительной власти в этой сфере деятельности – Росреестр. Знайте, если участок не имеет определенной кадастровой стоимости, привязанной к нему, то налоговая база вычисляется на основании отдельного показателя, которым является нормативная стоимость земли в регионе.
Расчет кадастровой стоимости земельного участка
Стоимость по кадастровой оценке определяйте из расчета цены за 1 квадратный метр территории, с учетом местоположения участка земли. На стоимость метра сильно влияет региональная привязка земельных угодий.
Важную роль выполняет установленный размер участка, который используется для конкретных целей в зависимости от назначения земельного надела. Земля может быть продана, передана в срочную или бессрочную аренду, возможно, собственник желает вычислить налог, который обязан уплатить с участка.
Поймите, что существует три варианта определить стоимость участка:
- Сравнительным способом – определите стоимость прилегающие территории земельных участков, которые схожи с интересующим участком по рельефу местности, по назначению и по размеру. Высчитайте среднюю стоимость примерно 5 – 7 участков, затем уменьшите сумму на 5%, чтобы получить цену участка;
- Применяя доходный метод вычисления цены, рассчитайте примерный доход с применения участка, именно этот доход и станет примерной стоимостью земли;
- На основании данных о затратах на содержание и применение участка земли вычисляется себестоимость земли. Но в отношении земельного надела рассчитать стоимость по кадастру не представляется возможным. Однако, формула, по которой проводится расчет цены по кадастру, существует. Чтобы высчитать Кадастровую стоимость, необходимо определить коэффициент инфраструктуры на участке, сложить его со значение регионального коэффициента, получившуюся сумму умножить на значение площади участка и умножить на переходный коэффициент.
Как узнать кадастровую стоимость земельного участка
В определенном постановлении Правительства России существуют правила для приобретения информации о стоимости по кадастровым расчетам конкретного участка земли.
Зайдите на интернет-ресурс государственного органа Росреестра и посетите раздел «Результаты кадастровой оценки» и «Публичная кадастровая карта».
Следуйте инструкции и узнаете ответы на интересующие вопросы.
Найдите с помощью поисковых систем информации в интернете http://pkk5.rosreestr.ru, зайдите на сайт и кликните по значку с изображением стилизованной лупы.
Введите в специальное поле кадастровый номер и нажмите подтверждение.
Кадастровый номер выглядит примерно так 97:23:0745089:678.
Результатов действий будет изображение кадастровой карты на экране, где легко можно найти нужный участок, он подсвечен желтым цветом.
Изучая данные, которых много в отношении земельного надела, найдите информацию о кадастровой стоимости земли, чтобы рассчитать возможный земельный налог.
Оценка земельного участка для оспаривания кадастровой стоимости
- Представлены искаженные сведения при проведении расчетов по оценке объекта недвижимости;
- Без основания идентифицировали кадастровую стоимость с рыночной;
- Некорректно провели расчет по формулам, учитывающим три коэффициента.
Обращайтесь в администрацию населенного пункта или в суд, если узнали о том, что кадастровая стоимость участка определена неправильно.
Чтобы решить вопрос без суда, отправляйтесь в Росреестр и пишите заявление на создание комиссии для проверки результатов оценки кадастровой стоимости участка.
С собой возьмите паспорт, документы на участок, кадастровую оценку стоимости участка, заявление. После проверки данных и всех документов комиссия озвучит решение по размеру кадастровой стоимости земли.
Если не получается привлечь органы Росреестра, то составьте исковое заявление и отправьте запрос в суд с теми же требованиями, что и в Росреестр.
В итоге учтите необходимость представить справку о проведении независимой оценки земли у специалистов, для отстаивания своего мнения в суде. Стоимость оценки участка составляет сумму от 25000 рублей и выше, срок подготовки документов с результатом оценки составляет 10 суток.
За оформление иска специалистами заплатите около 5000 рублей, за рассмотрение дела в суде заплатите 300 рублей, если являетесь юридическим лицом, тогда 2000 рублей.
Это комплекс административных и технических действий муниципальных органов для определения кадастровой стоимости участков земли, находящихся в ведении данного органа, по состоянию на конкретную дату.Кадастровая оценка земли преследует несколько уровней целей.
- На уровне государства - это создание единой общегосударственной системы налогообложения земель, находящихся в государственной и негосударственной собственности, что облегчает для фискальных органов выполнение возложенных на них функций, прежде всего в части наполнения бюджетов.
- На уровне территориальных субъектов РФ - получение точного представления об эффективности использования земель на каждой отдельной территории на определенную дату, принятие обоснованных решений о распределении и перераспределении земельных участков, о более продуктивном их использовании, по поводу приватизации, выдаче разрешений на строительство, и т.д.
- Для собственников конкретных земельных участков - установление справедливого уровня налогообложения земли, получение ориентира для определения ее оптимальной рыночной стоимости, что важно для упорядочивания операций купли-продажи и аренды земли, наследования, внесение земли под залог, инвестиций в земельные участки, и т.д.
Порядок проведения
Государственная кадастровая оценка земель должна проводиться не реже одного раза в 5 лет. Она проводится единовременно для всех земельных участков, расположенных на всей территории административно-территориальной единицы. Эту процедуру осуществляет Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости и его территориальные органы. Также к оценке могут привлекаться лица и организации, получившие лицензию на проведение оценочной деятельности.
В ходе проведения оценки учитываются (права ограниченного пользования участком земли для прокладки и эксплуатации линий электропередач, прохода или проезда через территорию и т.п.), и иные ограничения прав собственников, установленные действующим законодательством, судом или соответствующим административным актом.
Этапы работ:
- Подготовка и создание информационной базы (анализ конъюнктуры местного рынка земель, уровня цен на разные земельные участки в зависимости от их категорий и местоположения, изучение законодательства, судебной практики, прецедентов и т.д.).
- Разделение оцениваемой территории на зоны и кадастровые кварталы.
- Обоснование и определение стоимостных показателей, необходимых для кадастровой оценки.
- Выделение ценовых зон в пределах территории.
- Графическое и цифровое оформление итогов кадастровой оценки земель, внесение их в ГКН.
Методики оценки
В ходе проведения оценки кадастровой стоимости земли может применяться затратный, доходный или сравнительный метод, либо их комбинации.
Затратный метод используется, как правило, для уникальных земельных участков, которые не имеют аналогов для сравнения или не пользуются спросом, и заключается в определении себестоимости участка.
Сравнительный метод используется при оценке типовых земельных участков, о рыночной стоимости которых имеется достаточно информации. Он достаточно прост и точен, но отражает только текущее состояние рынка, которое может измениться со временем.
Доходный метод основан на определении ожидаемого дохода (ренты) от коммерческой эксплуатации земельного участка. Обычно строится на основе анализа ранее полученных доходов.
Кроме того, оценщик использует данные об арендной плате за использование земельных участков, о ценах заключенных сделок купли-продажи земли, об инфраструктурных объектах, коммуникациях, расположении, физических характеристиках, рельефе, виде и состоянии почвы, наличии улучшений на участке, и т.д.
Основной показатель для определения кадастровой стоимости - удельный показатель кадастровой стоимости 1 м 2 земли. Он определяется для определенных категорий земель, видов разрешенного использования или отдельных кадастровых кварталов на основе Методических рекомендаций для каждой из категорий. Путем умножения площади конкретного участка на удельный показатель кадастровой стоимости 1 м 2 определяется кадастровая стоимость участка.
Если для земельного участка предусмотрено несколько видов разрешенного использования, то при оценке кадастровой стоимости выбирается тот вид разрешенного использования, для которого удельный показатель кадастровой стоимости 1 м 2 будет максимальным.
Если рыночная стоимость земельного участка известна, тогда кадастровая определяется в процентах от нее. не может быть выше его рыночной стоимости.
Особенности оценки земель разных категорий назначения
При государственной кадастровой оценке земель городских и сельских поселений, огороднических, садоводческих и дачных объединений используются данные статистического анализа текущих рыночных цен в динамике и иные сведения о земельных участках, а также результаты других методик оценки земель, то есть, преобладает сравнительный метод .
При оценке , расположенных за чертой городских и сельских поселений, а также и земель лесного фонда учитывается величина капитализации расчетного рентного дохода (доходный метод) .
Кадастровая оценка участков земли, находящихся за пределами территории городских и сельских поселений, которые относятся к другим , основывается на капитализации расчетного рентного дохода или с учетом из затрат, требуемых для воспроизводства и/или поддержания и обеспечения сохранности ценности их природного потенциала (доходный или затратный метод) .
Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий требует определения интегральных показателей, учитывающих плодородие почвы, местоположение и технологические свойства. На их основе рассчитывается кадастровая стоимость и рентный доход.
Результаты кадастровой оценки земель
Итоги проведения государственной кадастровой оценки утверждаются соответствующим нормативным актом административно-территориального субъекта, являются доступными для всех в СМИ и на сайте Росреестра и действительны, как правило, в течение 5 лет, до следующей кадастровой оценки. Кадастровая стоимость земельного участка до истечения этого периода может быть оспорена и изменена только в следующих случаях:
- при изменении площади и границ участка;
- при изменении вида разрешенного использования участка;
- при переводе участка в другую категорию;
- при объективных изменениях характеристик участка (в результате наводнений, землетрясений, оползней, обвалов, прохождении дороги через участок, и т.д.);
- при обнаружении ошибок в документах, которые использовались при расчете кадастровой стоимости;
- в случае существенного изменения рыночной конъюнктуры, повлекшего за собой падение рыночной стоимости до уровня ниже кадастровой стоимости.
Изменение кадастровой стоимости земельного участка может осуществляться:
- в рабочем порядке - путем обращения в территориальный орган Росреестра по местонахождению земельного участка;
- в административном порядке;
- в суде.
Новая кадастровая стоимость вступает в силу с момента внесения соответствующих изменений в ГКН и Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
(в ред. Постановлений Правительства РФ от 11.04.2006 N 206 ,
от 14.12.2006 N 767 , от 17.09.2007 N 590 ,
от 30.06.2010 N 478)
1. Настоящие Правила определяют порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом. Организация проведения государственной кадастровой оценки земель осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости и его территориальными органами. Для проведения указанных работ привлекаются оценщики или юридические лица, имеющие право на заключение договора об оценке, в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд".
(в ред. Постановлений Правительства РФ от 11.04.2006 N 206 , от 14.12.2006 N 767 , от 17.09.2007 N 590)
2. Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения.
3. Государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет.
(в ред. Постановлений Правительства РФ от 11.04.2006 N 206 , от 30.06.2010 N 478)
(см. текст в предыдущей редакции)
4. Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.
5. Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.
6. Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода.
7. Государственная кадастровая оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.
8. В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории.
Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков.
В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов.
По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.
9. Государственная кадастровая оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр.
10. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.
В экономическом плане оценка земли может заключаться в оценивании имущественных прав на нее. Это может быть, например, собственность, или аренда.
Метод выделения
Оценивает ЗУ, на которых есть постройки и если есть информация о суммах сделок с подобными участками. Этот метод оценки выполняется в определенной последовательности:
- Определяются сравнительные элементы объектов;
- Выявляются отличия каждого из аналогичных объектов от оцениваемого;
- По каждому элементу рассчитывается корректировка;
- Выводится рыночная стоимость всего объекта на основании скорректированных данных по аналогичным сделкам;
- Рассчитывается стоимость улучшений;
- Определяется стоимость ЗУ.
Так же его применяют, когда на рынке нет стандартной активности.
Метод остатка
Оценивает участки, которые можно улучшить застройками и получить от этого максимальную прибыль.
Метод осуществляется по такому плану:
- Определяется доход от объекта, исходя из суммы рыночной ренты и планируемых расходов;
- Определяется доход от строений;
- Доход от ЗУ капитализируется в цену согласно нормам.
Метод разбивки на участки
- Определяется количество и размеры будущих участков;
- Определяется цена освоенных ЗУ путем сравнения;
- Проводится расчет расходов, составляется график освоения, определяется примерное время продажи, рассчитывается прибыль;
- Рассчитывается чистая прибыль после продажи всех участков;
- Выбирается ставка дисконта, которая будет отражать риски во время проведения работ по освоению и продажам.
Для того чтобы освоить земли обычно учитываются следующие затраты:
- Расчистка территории, планировка и разделение на участки;
- Строительство инженерных сетей, дорог;
- Зарплата проектировщикам и рабочим, страховка, налоги;
- Реклама и маркетинг.
Оценочной деятельность могут заниматься только оценочные компании (юр. и физ. лица – ИП). Вся процедура делится на несколько этапов.
- Заключается договор
Для его составления оценщик должен владеть следующей информацией:
- Цель проведения оценки;
- Стандарты оценки;
- Категория земель;
- Вид разрешенного использования;
- Вид собственности;
- Наличие ограничений на распоряжение объектом у собственника;
- Данные земельного кадастра;
- Наличие строений;
- Оговаривается дата проведения оценки.
- Проводится сбор и анализ имеющейся информации.
Сюда входят:
- Юридические документы и регистрационные данные о собственности;
- Физические характеристики ЗУ;
- Описание строений и инженерных коммуникаций;
- Описание места расположения ЗУ и прилегающих объектов;
- Особенности ЗУ, связанные с его местом расположения;
- Анализируются экономические факторы.
- Проводится непосредственный осмотр объекта и прилегающей территории.
- Запрашивается необходимая информация и документация у собственника участка и эксплуатационных служб.
- Проводится анализ рынка недвижимости и практики подобных продаж.
- Определение метода оценки.
- Согласование полученных результатов.
- Составление отчета.
Финальный отчет
Наличие информации о стоимости объекта . Наличие информации, по которой заказчик смог самостоятельно:
- Понять его содержание и способ оценки;
- Проверить промежуточные и конечный результаты оценки.
- Информация в отчете должна быть подтвержденной и обоснованной;
- Содержание должно соответствовать принципу однозначности и не вызывать двоякости понимания написанного. Специальным терминам должно быть дано толкование;
- Соответствие принципу проверяемости (касательно всех приведенных расчетов);
- Промежуточная необязательная информация не должна содержаться в отчете.
При составлении отчета об оценке исполнитель должен:
- Своевременно выполнить и передать заказчику отчет об оценке;
- Указать в отчете дату проведения, стандарты оценки, цель проведения оценки и другие данные, не позволяющие двояко толковать результаты оценки;
- При установлении в процессе оценки какой-либо стоимости (кроме рыночной) указываются ее критерии, а так же причины по которым проводилась такая оценка;
- В отчете могут содержать сведения, которые по мнению исполнителя являются необходимыми для внесения в отчет для более полноценного применения того или иного метода;
- Пронумеровать и постранично прошить отчет, подписать собственноручно и заверить печатью.
Стоимость проведения
Стоимость выполнения оценочных работ зависит от площади ЗУ, его расположения и поставленных перед исполнителем задач.
В разных регионах России стоимость может отличаться, но в среднем оценка ЗУ может составлять минимально от 2 тысяч рублей и выше. Сроки проведения оценки обычно не превышают 5 рабочих дней.
С развитием рынка недвижимости в России собственники ЗУ ощутили на себе необходимость разбираться в стоимости о правильной оценке имеющегося недвижимого имущества.
К земле нельзя применять затратный подход в оценке , поскольку ее нельзя воспроизвести (если имеется в виду только земля без построек). Для самостоятельной оценки можно пользоваться доходным или сравнительным методами. Доходный метод несколько сложнее сравнительного, поэтому оценщики рекомендуют для первоначального определения стоимости земли применять именно этот метод.
Применение сравнительного подхода доступно практически каждому участнику рынка, его можно провести в несколько этапов:
- Изучается рынок предложений в интересующем районе. Подбираются аналогичные участки, выставленные на продажу.
- По каждому из подобранных участков вычисляется стоимость за 1 сотку. Полученную сумму стоит уменьшить примерно на 5 % — это предполагаемая сумма скидки при заключении сделки.
- Вычислить из полученных результатов среднюю стоимость за 1 сотку.
- Имея среднюю стоимость за 1 сотку вычислить стоимость своего участка.
Главная сложность в этом методе состоит в правильном подборе аналогичных предложений, а дальше – простая математика.
Стоит отметить, что подобная оценка не может являться юридически обоснованной для предъявления, например, в банк при оформлении покупателем ипотечного кредита. Юридическим документом может быть только оценка, проведенная и предоставленная в письменной форме оценочной компанией.
Когда встает необходимость грамотной оценки ЗУ, то в расчет берутся такие показатели как расположение и экология. Рынок покажет наиболее вероятную стоимость участка, поскольку продать значительно дороже того, что предлагается в том же секторе недвижимости будет просто не реально.
Рыночная стоимость земли зависит от суммы вероятной прибыли и сроков ее получения . Со временем она может меняться, поэтому оценку стоит проводить непосредственно перед заключением сделки. Рыночная стоимость может поменяться и в связи с изменениями целевого назначения.
Оценка частных владений в садовых и дачных товариществах проводится с учетом цен продаваемых аналогичных объектов или незастроенных участков. Стоимость в этих случаях сильно зависит от наличия и интенсивности транспортного сообщения, от наличия электричества и газа и в значительной мере от экологического состояния.