Октябрь-ноябрь. Продаем и покупаем. Прогнозы цен на ближайшую перспективу

Обзор рынка вторичной недвижимости Москвы 2018 года. Подводим итоги

Жилье всегда в цене. Чтобы это понять, достаточно сделать обзор рынка первичной и вторичной недвижимости, проследить статистику и динамику спроса в России, США, Европе и ряде стран Юго-Восточной Азии.

Может колебаться стоимость, изменяться инвестиционная привлекательность в зависимости от политической, экономической или социальной нестабильности. Независимо от этого анализ вторичного рынка недвижимости показывает, что в реальности приобретение жилья было и остается одним из самых надежных и перспективных способов сохранения капитала.

Анализ ситуации на вторичном рынке недвижимости Москвы и Московской области в последнем квартале 2018 года наглядно демонстрирует верность этой почти азбучной истины.

Причины оживления рынка

Большинство риэлторов отмечают значительное увеличение количества сделок и небольшой рост цен.

Причины

Традиционная сезонная активность.
Повышение ипотечных ставок всеми банками.
Дискуссии о возможной дедолларизации российской экономики и ожидание закономерного роста курса доллара.
Крайне нестабильная и непредсказуемая внешнеполитическая ситуация.
Усиление санкций в отношении России.

Кроме этого с июля следующего 2019 года все застройщики будут обязаны перейти на использование эскроу-счетов при продаже новостроек. Ввиду этого в обзорах вторичного рынка жилья эксперты прогнозируют пусть незначительное, но устойчивое повышение цен на недвижимость, в том числе и на вторичном рынке.

Указанные обстоятельства стимулируют потенциальных покупателей к скорейшему принятию решения о приобретении жилья, «подогревают» рынок. Это должно привести к подорожанию квадратного метра в Москве и Подмосковье.

Каково реальное положение дел

В действительности сложилась неоднозначная ситуация. Обзор рынка вторичного жилья Москвы демонстрирует, что в октябре текущего года стоимость недвижимости немного превышала $2 500 за квадратный метр.

Цены в рублях за «квадрат» составили в среднем 170 000 рублей. Повышение стоимости произошло на фоне укрепления рубля, ввиду чего долларовый индекс вырос на 2,7%. В тоже время рублевый прибавил мизерные 0,1%.

Даже поверхностный анализ вторичного рынка недвижимости Москвы и статистических данных показывает, что подорожали в основном недорогие квартиры. Повышенным спросом пользуются небольшие одно- и двухкомнатные варианты, расположенные, как правило, в старых панельных домах.

Самое доступное по стоимости жилье раскупается достаточно быстро, что называется, «вымывается» с рынка. Рост цен произошел именно за счет менее дорогого сегмента недвижимости, где и сосредоточен сегодня основной покупательский спрос.

Единственное исключение – старые кирпичные пятиэтажки, стоимость которых вернулась к августовским показателям. Это связано с серьезным подорожанием в предыдущие месяцы за счет программы реновации, которая в значительной мере затронула именно этот сегмент жилья.

В то же время дорогое жилье в новостройках, а также «сталинки», «квазиэлита» и крупногабаритные квартиры – с тремя и более комнатами – наоборот, подешевели.

Обзор рынка вторичной недвижимости показывает, что сложившуюся ситуацию со всей определенностью можно назвать установившейся тенденцией. Подтверждением тому служит динамика цен на жилье в разрезе трех значений:

количество комнат;
география;
тип домов.

Наибольшее удорожание коснулось однокомнатных квартир, вторыми по темпу роста цен идут двухкомнатные квартиры. Жилье с тремя, четырьмя и более комнатами понизилось в цене по итогам октября. На текущий момент такое положение вещей сохраняется.

Изменения цен в разных районах Москвы

Что касается месторасположения объектов недвижимости, то лидирующие позиции занимают квартиры в Восточном (+1,2%) и Северо-Восточном (+2,0%) округах. Максимально отрицательную динамику демонстрирует жилье в Западном (-0,7%) и Северо-Западном (-0,7%) округах.

Согласно проведенному анализу вторичного рынка недвижимости самые востребованные на сегодняшний день и дорожающие типы домов:

старые панельные здания (+0,5%, 5-этажные строения с малогабаритными квартирами);
типовые панельные дома (+0,7%, 9–14-этажные дома с типовой площадью);
современные панельные строения с 16 и более этажами, дома с квартирами улучшенной планировки, показавшие рост в 0,6%.

Больше всего подешевели крупногабаритные квартиры в современных монолитно-кирпичных домах (-1,5%), и «сталинки» (- 0,7%).

Выводы

Опираясь на приведенные данные, можно подвести итог обзоров рынка вторичного жилья Москвы на 2018 год. Налицо тенденция к удешевлению недвижимости бизнес-класса и так называемой «квазиэлиты», постепенный, но устойчивый рост цен на недорогие квартиры вторичного рынка.

При этом важно отметить, что уникальная элитная недвижимость сохраняет свою рыночную привлекательность, и практически не подвержена ценовым колебаниям.

Причины создавшейся ситуации достаточно очевидны. Представители социальной группы, условно относящейся к «среднему классу», стремятся застраховать себя на случай экономической и финансовой турбулентности. И если раньше главным «страховочным» инструментом была покупка долларов и евро, то сегодня – с учетом возможной дедолларизации – люди ищут новые доступные и простые пути инвестиций и сохранения своих накоплений.

По мнению экспертов, делавших обзоры вторичного рынка жилья, продолжение социально-экономического курса и сохранение основных внутриполитических трендов сохранит неизменной создавшуюся картину на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья. В новом 2019 году следует ожидать увеличения количества сделок купли продажи, в целом роста инвестиций в сегменте недорого и малогабаритного жилья.

Рынок недвижимости всегда чутко реагирует на экономическую ситуацию в стране. Это один из самых нестабильных рынков, и цена квадратного метра зависит от множества факторов. Покупка или продажа дома или квартиры — дело обычно не быстрое, и в обоих случаях (если только речь не идет о продаже квартиры с целью покупки другой, когда общий уровень цен на жилье не так важен) следует грамотно подходить к моменту совершения сделки. Покупателю выгоден момент низких цен на квадратный метр, продавцу — высокие цены на жилье. И прогнозы экспертов рынка — то, к чему безусловно стоит прислушиваться. Цены на недвижимость в 2018-2019 году — прогноз аналитиков рынка недвижимости о дальнейшей динамике цены квадратного метра в России.

Какие прогнозы по ценам на недвижимость давали эксперты до начала 2018 года

В начале года издание “Газета.Ру” опубликовало прогноз цен на недвижимость в 2018 году. Согласно прогнозу аналитиков, опрошенных интернет-СМИ, общее направление рынка недвижимости в России в этом году будет отличаться для новостроек и вторичного жилья. Новое жилье будет дорожать, вторички — дешеветь.

Резкий рост стоимости квадратного метра в новостройках эксперты не ожидали. По мнению аналитиков, в целом за год новостройки должны подорожать на 2-3 процента, что соответствовало тогдашнему ожиданию по поводу инфляции в стране.

Хотя аналитики и ожидали, что новостройки в России будут дорожать, они упоминали и о некоторых факторах, которые должны сдерживать рост цен. Например, в Москве сейчас снят фактический запрет на строительство нового жилья, который ввел мэр Собянин, придя к власти в городе.

Программа реновации снова запустила строительство в столице. Это привело к тому, что интерес к новостройкам в Подмосковье заметно упал.

С одной стороны, высокий спрос на новые квартиры в Москве стимулирует рост их цен. Но с другой стороны, объемы строительства таковы, что жилья хватит всем. Именно за счет этого баланса спроса и предложения в Москве новостройки будут дорожать умеренно.

Что касается вторичного жилья, то оно должно дешеветь в силу того. что спрос на него меньше, чем предложение. Дело в том, что многие государственные программы направлены на то, чтобы люди приобретали жилье в новостройках (взять условия той же льготной ипотеки для семей с детьми). Тем самым государство поддерживает строительный сектор экономики. Это оттягивает спрос на “вторичку”.

Актуальная статистика портала недвижимости “Росриэлт” показывает, что в целом аналитики, опрошенные “Газетой.Ру” в январе, не ошиблись. По итогам первого полугодия 2018 года вторичное жилье подешевело на 0,67%. Новостройки подорожали на 0,22%. Это заметно ниже, чем ожидали эксперты, но и данные портала не вполне показательны и отражают лишь часть рынка.

Кроме того, стоит помнить о том, что рынок недвижимости в России в принципе достаточно неравномерный. То, что справедливо для Москвы, не имеет никакого отношения для небольшого или среднего города в провинции и наоборот. Кроме того, в последние годы наблюдается тенденция к миграции россиян из неблагополучных городов в более благополучные с точки зрения экологии, экономики или климата.

Фото: ru.m.wikipedia.org

Какими будут цены на недвижимость в 2019 году — прогноз аналитиков

Портал “Вести.Недвижимость” провел этой весной круглый стол с участием аналитиков относительно того, какими будут цены на недвижимость в перспективе до конца 2019 года.

Большинство экспертов круглого стола сошлись на том, что в 2019 году рост цен на жилье будет достаточно заметным.

Первая из причин для будущего роста цен — отмена долевого строительства, которая случится с 1 июля будущего года. Уже в середине 2018 года фактически начался переход к полной отмене долевого строительства. Фактически в будущем году начнет становиться нормой ситуация, при которой застройщик строит дом полностью за свой счет, а затем продает квартиры в доме по рыночной цене, без всяких скидок, которые полагались на стадии строительства.

Вторая причина роста стоимости нового жилья — глобализация рынка недвижимости. небольшие застройщики будут вынуждены или уйти с рынка, или войти в состав крупных компаний, или объединиться в крупный трест. Большим компаниям будет проще настаивать на высоких ценах на квадратный метр, им не нужно будет делать скидки, чтобы выжить.

Еще один фактор — комплексная застройка, к которой все чаще прибегают в России. Сначала возводится один многоквартирный дом, рядом с которым создаются объекты инфраструктуры (открываются магазины, детский сад, поликлиника и т.д., проводится дорога). Затем рядом начинают вырастать другие здания комплекса, квартиры в которых продаются на 5-10 процентов дороже, чем квартиры в первом корпусе.

Если говорить об ипотеке, то аналитики настроены оптимистично — они ожидают продолжения тренда на снижения ипотечных ставок. Уже сейчас, когда средняя ставка опустилась ниже 10% годовых, россияне стали брать ипотечные кредиты более охотно. При снижении ставки по ипотеке до 8,5-9 процентов такое кредитование станет еще более серьезным драйвером для всего рынка недвижимости в России в 20189 и 2019 году.

Какой прогноз цен на недвижимость в России в 2018 году? Что будет с ценами в ближайшее время и до конца года? Какую динамику ожидать и стоит ли опасаться роста цен на жилье?

Рынок недвижимости во все времена служил неплохим индикатором состояния экономики. Когда наблюдался рост, люди активно инвестировали в квадратные метры, что вызывало стабильный рост стоимости недвижимости. С приходом кризиса и падением покупательной способности населения РФ наблюдается застой и в этой области.

Сегодня займемся оценкой перспектив рынка недвижимости в 2018 г. с учетом текущих тенденций в экономике. Большинство специалистов выдают умеренно оптимистичные прогнозы, мы же разберемся в происходящем на рынке подробнее

Какие факторы влияют на стоимость квадратных метров в России?

Традиционно основными факторами, влияющими на стоимость являются:

ставка по ипотеке;
реальные доходы населения.

Ситуация с кредитованием неплохая. В прошлом году ЦБ несколько раз понижал ставку, что делало кредиты более доступными, в том числе и на покупку жилья. Еще в конце 2014 г. регулятор был вынужден поднять ставку до 17%, сейчас она снижена до 7,25%, возможно ее дальнейшее понижение в этом году.

Это делает ипотечные кредиты более доступными. Уже сейчас если приобретать недвижимость в строящемся доме, то можно найти варианты со ставкой от 7% в год. Кредит на готовое жилье можно взять со ставкой от 8,5-8,6% в год на 25-30 лет.

Для сравнения - еще в 2015 г. условия были практически неподъемными и кредитовать граждан для приобретения жилья банки соглашались только при условии от 14-15% годовых. Так что кредиты стали доступнее, дальнейшее снижение процентной ставки со стороны ЦБ РФ однозначно подстегнет спрос на квартиры.

С другой стороны, имеем постоянное падение реальных доходов граждан в последние годы. Слабость национальной валюты, снижение заработной платы, снижение доходов не позволяют россиянам вкладывать в недвижимость, решение о покупке откладывается до лучших времен.

И если ставка по кредитам постепенно приходит в норму, то проблема с доходами остается актуальной и в 2018 г. Рост экономики РФ близок к статистической погрешности, это серьезный сдерживающий фактор, не позволяющий рынку недвижимости расти

Существующие риски для цен на недвижимость

Рынок недвижимости только подает слабые признаки оживления после застоя прошлых лет. Пока что слишком много рисков:

есть вероятность падения нефти, что усилит давление на рубль и граждан будет ждать очередная волна снижения реальных доходов;
санкции - хотя РФ и привыкла к введению новых ограничений, но это также может ослабить рубль;
с начала июля начнут действовать поправки к федеральному закону о долевом строительстве. Напомним, что согласно этим поправкам застройщики должны будут доказать, что владеют крупным уставным капиталом. Формально цель принятия поправок благая - дольщики не будут страдать от нечестных застройщиков, но есть и оборотная сторона у этого решения. Мелкие и средней величины компании просто вынуждены будут уйти с рынка либо завысить стоимость квадратного метра, что сделает их неконкурентоспособными по сравнению с крупными застройщиками.

Если поправки приведут именно к такому эффекту, то рынок ждет застой в течение как минимум 1-2 лет. Специалисты полагают, что эффективнее было бы вводить такие изменения в законодательство постепенно. Возможно, стоило реализовать несколько крупных совместных проектов с государством по такой схеме. Но теперь изменить ничего нельзя и остается только ждать, к какому эффекту эти поправки приведут.

Тенденции и тренды на рынке недвижимости России

Конечно, ситуация сильно зависит от региона и конкретного города, но общие тенденции все же есть:

популярно жилье эконом-класса в новостройках. Его легко продать, легко сдать в аренду, поэтому застройщики не имеют проблем с реализацией одно- и двухкомнатных квартир с небольшой площадью;
отмена долевого строительства может стать причиной повышенной волатильности на рынке недвижимости. В июле-августе вполне вероятны скачки цен;
никуда не делись и местные особенности. Например, в домах, подпадающих под программу реновации стоимость квадратного метра иногда даже превышает цену квадрата в новостройке. Есть смысл покупать квартиру у строящегося метро, в будущем ее стоимость обещает неплохо подрасти;
элитное жилье в цене вряд ли вырастет. Учитывая снизившийся уровень жизни россиян продать его сложно;
до сих пор сказывается избыток предложения прошлых лет, поэтому рассчитывать на серьезное повышение стоимости недвижимости в этом году не стоит.

На графике выше показана динамика индекса стоимости жилья в Москве и подмосковье. Примерно та же картина наблюдается и в РФ в целом, рынок упал по сравнению с 2014 годом и пока не спешит восстанавливаться.

Заключение

До конца 2018 г. ждать роста стоимости жилья как на вторичном, так и на первичном рынке не стоит. Умеренный рост возможен, но экономика РФ все еще сильно зависит от внешних факторов, выйти на устойчивый рост еще не удалось, реальные доходы только обещают начать расти. Так что нет драйверов, которые бы позволили застройщикам взвинтить цены на квадратные метры.

Умеренный рост в пределах нескольких процентов по итогам года возможен, но не более того. Восстановление рынка недвижимости откладывается как минимум до 2019-2020 гг.

В связи с изменениями в законодательстве и грядущей отменой долевого строительства многие эксперты заговорили о возможном росте цен, а часть потенциальных покупателей жилья поспешила выйти на сделку как можно скорее, до вступления в силу поправок в 214-ФЗ. Стоит ли торопиться с покупкой жилья и какая динамика наблюдается в ценах на новостройки Москвы и Московской области — Новострой-М узнал у экспертов.

«Старая» Москва: рост цен по мере готовности

В старых границах Москвы по итогам первого полугодия 2018 года эксперты фиксируют рост спроса на первичном рынке, во многом это связано с ростом доступности ипотеки . По данным «Бон Тон», по сравнению с аналогичным периодом прошлого года количество зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) выросло на 42%, ипотечных сделок — на 70%. «Ставки по ипотеке стали более привлекательными для населения, что простимулировало спрос со стороны заемщиков», — комментирует генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.

Предложение также растет довольно активно: за полгода в продажу поступило 468,6 тыс. кв. м (всего 73 корпуса). При этом новые объемы были в значительной степени представлены бизнес-классом: доля сегмента в указанном предложении составила 46%.

«Выход новых проектов повлиял на структуру распределения новостроек по классам. Если взять весь рынок в старых границах Москвы, то к текущему моменту доля бизнес-класса составляет 48% от суммарного объема экспонируемой площади. Доля комфорта находится на уровне 44%, стандарт-класса — 8%, что связано не только с активным выходом жилых комплексов бизнес-класса, но и с вымыванием более доступных объектов», — поясняет Наталия Кузнецова. При этом налицо разрыв с ожиданиями покупателей жилья: 65% реализованных за первые шесть месяцев 2018 года лотов приходится на комфорт-класс, 24% — на бизнес-класс. Доли стандарт- и премиум-классов составляют по 5-6%.

По данным аналитиков «Метриум», в массовом сегменте средняя цена квадратного метра жилья относительно конца 2017 года увеличилась на 2,4%, составив 154 346 рублей. В бизнес-классе рост чуть меньше — 1,1% (сейчас квадратный метр жилья этого сегмента стоит 225 930 рублей). В сегменте премиум стоимость повысилась на 1,7% (до 424 270 рублей за квадратный метр). В элитном классе цена выросла на 3,6% (до 957 390 рублей за «квадрат»). Заметнее всего подорожали элитные апартаменты — на 13%, до 801,5 тысяч рублей за метр, делится данными компания «Бест-Новострой».

По подсчетам аналитиков Est-a-Tet, средняя цена на первичном рынке в целом по итогам первого полугодия 2018 года в Москве составила 229,3 тысяч рублей за квадратный метр (без учета элитного предложения), за год снижение составило 0,5%. В формате квартир относительно II квартала 2017 года показатель снизился на 0,4%, в формате апартаментов — на 0,9%. При этом по сравнению с предыдущим кварталом средняя цена по рынку выросла на 1,3%. В сегменте квартир рост составил 3,3%, в апартаментах зафиксировано снижение цены на 2,8%.

Источник: Est-a-Tet

Таким образом, несмотря на вымывание доступного предложения, уровень средних цен растет довольно медленно. По оценкам аналитиков «Бон Тон», прирост составляет 0,8-1,5% в месяц. «Прирост в сегменте комфорт отмечается в среднем на уровне 0,5-0,8% в месяц. Таким образом, динамика в том или ином проекте более чем на 1,2-1,5% уже говорит о превышении среднерыночных значений», — отмечает Наталия Кузнецова.

Например, на протяжении полугодия в корпусах ЖК «Мир Митино» , Sreda и «Гринада» наблюдался прирост на уровне 1,1-1,3%, что связано с востребованностью данных проектов на первичном рынке комфорт-класса. В бизнес-классе можно выделить ЖК «Зиларт » и ЖК «Символ» , в которых также средняя цена квадратного метра приросла на 1,3-1,5%.

Еще один проект, в котором по итогам первого полугодия отмечен значительный рост цен, — городской квартал комфорт-класса «Ривер Парк». Средняя стоимость квадратного метра относительно I полугодия 2017 года увеличилась на 4,6% — до 210,2 тысяч рублей. Причем в «видовой очереди», расположенной в 20 метрах от Москвы-реки, цена выросла на 12%.

Московская область: в ожидании жесткой конкуренции

В Подмосковье предложение по стартовым ценам также стало появляться реже, но пока оно еще удовлетворяет спрос с лихвой. В Московской области при этом наблюдается интересная тенденция: здесь увеличивается средний чек сделки. Во-первых, если покупатель может выбрать на комнату больше с минимальной переплатой, то скорее всего, он воспользуется этой возможностью. Способствует этому снижение ставки по ипотеке. Во-вторых, к увеличению бюджета покупки приводит переориентация на проекты высокой стадии строительной готовности, где ценник заведомо выше.

В качестве примера подмосковного проекта со стабильным ростом цен можно привести ЖК комфорт-класса «Новый Зеленоград». Средняя стоимость квадратного метра по проекту за прошедшие шесть месяцев увеличилась примерно на 28 тысяч рублей: с 82,9 тыс. до 90,8 тыс. В процентном соотношении рост составил 9,5%. Положительная динамика связана не только с прямым пересмотром цен, но и с вымыванием наиболее бюджетного предложения.

На 5% за полгода выросли цены в ЖК «Новокрасково» , на 10% — в ЖК «Клубный дом» в Люберцах . В жилом комплексе комфорт-класса «Катуар» в Мытищинском городском округе всего за квартал средняя стоимость квадратного метра выросла на 5%.

«Рост цены зависит, в первую очередь, от стадии строительства и распределения спроса на квартиры. Мы не заметили ажиотажного спроса, связанного с законодательными изменениями. Соответственно, и цены у себя мы не повышали», — рассказали «Новострой-М» в компании «Инград». Увеличение спроса девелопер констатирует только в связи с выводом новых объемов в проектах (корпуса 13,16 в Пушкино и корпус 15 в Мытищах). В ЖК «Новое Пушкино» за первое полугодие цены выросли на 5%, а в ЖК «Новое Медведково» — на 3,5%. В связи с выводом в продажу нового объема спрос в месяц старта продаж новых корпусов вырос в два раза.

В отделе продаж Группы «Самолет», которая реализует ряд крупных проектов в Московской области, исключительную покупательскую активность в связи с изменением 214-ФЗ также пока не зафиксировали. «Рост цен на наших объектах происходит в связи с изменением строительной готовности объектов. В связи с изменениями в законе роста цен не было, так как на данном этапе правки в 214-ФЗ не влияют на стоимость квартир. Не в наших интересах вводить в заблуждение покупателей и «запугивать» изменениями. Что касается повышения цен в дальнейшем, то банки уже объявляют коридор ставок по проектному финансированию в диапазоне от 3% до 9%, и это не финальные цифры. Скорее всего этот процент примут на себя застройщик и покупатель, в каком соотношении — сейчас однозначно сказать трудно», — комментирует коммерческий директор Группы «Самолет» Дмитрий Волков.

Дальнейшая среднерыночная динамика цен на первичном рынке новостроек Подмосковья будет определяться во многом ростом объема нового предложения. Известно о том, что в Московской области в июне зафиксирован многократный рост количества выданных разрешений на строительство.

«Как можно больше девелоперов решили получить разрешительную документацию, чтобы работать еще в старых правовых реалиях, что поможет снизить рост себестоимости строительства. Поэтому в ближайшей перспективе рынок области ждет выход нового объема предложения. Это должно сдержать цены».

Генеральный директор IKON Development Евгения Акимова

Однако конкуренция — далеко не единственный фактор ценообразования. На рост стоимости оказывают влияние и сопутствующие расходы, к примеру, подключение проектов к инженерным сетям. «Сегодня в сфере предоставления подобных услуг сформировалась монополия. На мой взгляд, властям нужно обратить внимание на данную проблему. Кроме того, не всегда обоснованные цены устанавливают и сами производители строительных материалов. Мелкие компании, предлагающие более доступную стоимость, уходят с рынка, открывая дорогу монополистам, продукцию которых застройщики вынуждены закупать по завышенному прайсу», — комментирует Евгения Акимова. Эксперт отмечает, что если для столичных проектов за счет высокой маржинальности это менее критично, то для подмосковных застройщиков рост себестоимости становится причиной повысить цены, вне зависимости от конкурентной обстановки на рынке в конкретный момент. Поэтому «новички» со стартовыми ценами, конечно, будут сдерживать среднюю стоимость. «Одновременно в активно строящихся проектах до конца года однозначно произойдет рост цен», — полагает Евгения Акимова.

Прогноз экспертов предполагает постепенное оживление рынка недвижимости в 2018-2019 гг. Улучшение экономической ситуации приводит к восстановлению спроса, что будет продолжаться в среднесрочной перспективе. Дополнительным фактором роста станет уменьшение процентов по ипотечным кредитам. При этом цены на квадратные метры продолжат снижаться.

Преодоление кризиса

Экономический кризис привел к стремительному обвалу спроса на жилье. Количество сделок сократилось в результате воздействия следующих факторов:

девальвация рубля;
подорожание банковских кредитов;
падение доходов населения.

В период кризиса уровень предложения существенно опережал показатели спроса. Большое количество объектов вводилось в эксплуатацию, увеличивая дисбаланс на рынке. В результате конкуренция стала более ожесточенной. В том числе конкурентная борьба привела к использованию ценовых инструментов.

В таких условиях застройщики были вынуждены пойти на существенное снижение цен. Согласно оценкам экспертов, стоимость квадратных метров «просела» на 20-30%. Данный показатель в Москве по итогам 2017 года составил 167 тыс. руб., в других регионах существенно меньше. Прогноз цен на недвижимость предполагает сохранение данной тенденции до 2019 года – в течение двух лет стоимость снизится еще на 10%. В том числе застройщики будут использовать такие инструменты, как скидки и акции.

Согласно прогнозам экспертов, в 2018-2019 гг. для рынка жилья будут характерны следующие тенденции:

Дальнейшее падение стоимости по ипотечным кредитам.
Сокращение метража квартир, что приведет к падению итоговой суммы сделки.
Плавное сокращение уровня предложения за счет ограниченного количества объектов, которые будут вводиться в эксплуатацию.

Снижение цен станет дополнительным драйвером роста рынка, отмечают аналитики. Данная тенденция будет привлекать инвесторов, которые будут конвертировать свои сбережения в квадратные метры. Также положительным фактором остается сокращение процентов по ипотеке, которые в скором будущем опустятся ниже 10%. Рекордное падение ипотечных ставок стало возможным благодаря постепенному уменьшению ключевой ставки Центробанка. В течение 2017 года средние ставки по ипотеке «потеряли» около 3%.

Удешевление кредитов стало ключевым фактором для стабилизации спроса, подчеркивают аналитики. Увеличение количества кредитных сделок позволило избежать более масштабного падения стоимости квартир. Если бы ставки по ипотеке сохранялись на уровне 13%, то дополнительное снижение составило бы 2-3%.

Уменьшение стоимости жилья обеспечивается не только за счет падения себестоимости квадратных метров, но и в результате сокращения общего метража квартир. В первую очередь данная тенденция наблюдается для жилья эконом-класса – метраж квартир в данном ценовом сегменте за время кризиса сократился на 15%. Для бизнес-класса сокращение метража имеет существенно меньшие масштабы. Также застройщики стали использовать новые форматы планировки, которые позволяют совмещать кухню и гостиную.

Еще одна тенденция, которая окажет воздействие на рынок недвижимости – сокращение количества объектов, которые сдаются в эксплуатацию. Однако аналитики не прогнозируют дефицита жилья первички, поскольку остается большое количество нераспроданных квартир в новостройках.

Основным фактором, который определит дальнейшее развитие рынка недвижимости в 2018-2019 гг., является динамика валютных котировок. Девальвация отечественной валюты привела к увеличению рублевой стоимости жилья в период кризиса. В 2018 году рубль продолжит отыгрывать утраченные позиции, что отразится на себестоимости квадратных метров.

Ценообразующие факторы

Валютный фактор имеет немаловажное значение для рынка жилья. Колебание курса отражается на изменении стоимости строительных материалов. Также динамика валютного рынка отражается на ценовой политике застройщиков.

В 2018-2019 гг. аналитики прогнозируют плавное укрепление российской валюты, что является основой базового сценария на ближайшие годы. Снижение курса доллара будет обеспечено за счет следующих факторов:

Повышение котировок нефти, которые в ближайшей перспективе выйдут на уровень 75-80 долл./барр.
Восстановление темпов экономического роста в диапазоне 2,5-3%.

В результате курс доллара будет снижаться до 52-54 руб./долл., что отразится на ценах на недвижимость в 2019 году. Укрепление рубля даст возможность застройщикам пойти на очередное понижение цен без ущерба для своих финансовых показателей.

Пессимистичный сценарий предусматривает новое обесценивание «черного золота», что станет возможным после возобновления роста нефтедобычи. Отказ от соглашения ОПЕК+ приведет к резкому увеличению предложения, что отразится на динамике нефтяных котировок. Падение стоимости барреля до 55-60 долларов приведет к ослаблению рубля до 58-60 руб./долл. В результате снижение цен на недвижимость замедлится на 3-5%.

Рост цен будет сдерживаться в результате замедления инфляции, которая в ближайшие годы закрепится на уровне 4%. Стоимость стройматериалов будет оставаться стабильной, что положительно отразится на финансовом положении застройщиков. В таких условиях строительные компании будут оставаться рентабельными без повышения цен.

Устойчивое повышение спроса на недвижимость будет невозможным, если не ускорится рост реальных доходов населения. Несмотря на удешевление ипотеки, ограниченные доходы граждан будут негативно отражаться на восстановлении докризисных объемов продаж.

В отличие от периода кризиса, влияние государственной поддержки на развитие рынка недвижимости будет незначительным. Правительство не планирует продлевать действие льготной ипотеки после того, как ставки опустились значительно ниже 12%. В такой ситуации дополнительное снижение процентов является нецелесообразным, считают чиновники.