Частные предприниматели, как и физические лица, могут сдавать в аренду свое имущество. В этом случае предприниматель должен оплачивать налог с аренды помещения для ИП. О порядке выплаты расскажем в статье.
Аренда как вид деятельности ИП
Если предприниматель при регистрации ИП выбрал видом своей деятельности аренду имущества, он должен также выбрать для себя приемлемый вариант налогообложения. Для таких случаев законодательством предусмотрены статьи 249 и ст. 250 НК РФ, которые регулируют действия предпринимателя по сдаче имущества в аренду в условиях упрощенки (УСН).
Если предприниматель при регистрации ИП выбрал видом своей деятельности аренду имущества, он должен также выбрать для себя приемлемый вариант налогообложения.
Предприниматель может выбрать также общую систему налогообложения, но в этом случае он должен быть готов к дополнительной уплате НДС и НДФЛ. Сумма, которую получает ИП ежемесячно от сдачи помещения, должна быть прописана в договоре аренды. Поэтому ему следует быть максимально корректным, так как в противном случае затраты, совершенные предпринимателем в процессе аренды, нельзя будет вычесть из суммы налогооблагаемого дохода от сдачи помещения.
Сдача в аренду нежилого помещения предполагает такие же траты по налогам для предпринимателя, как и сдача помещения, пригодного для жилья.
Оплата налога на имущество при упрощенке
ИП на упрощенке может рассматривать два варианта отчисления налога в бюджет:
- Вид налогообложения, рассчитанный на доходы по ставке 6%.
- Вид налогообложения, рассчитанный на доходы с вычетом расходов на имущество, с процентной ставкой 15% от оставшейся после вычета расходов суммы.
Если в договоре аренды прописано, что за оплату коммунальных и других услуг отвечает арендодатель, эти затраты можно включить в перечень расходов по содержанию имущества. День, когда предприниматель получает от арендатора деньги за аренду, юридически считается днем получения дохода за аренду помещения.
Если в договоре аренды прописано, что за оплату коммунальных и других услуг отвечает арендодатель, эти затраты можно включить в перечень расходов по содержанию имущества.
Стоит учесть, что ИП на упрощенке избегает таких процедур, как:
- Оплата налога на доходы физических лиц.
- Оплата НДС.
- Оплата налога на имущество.
Естественно, эти условия касаются только имущества, которое входит в состав деятельности ИП. Порядок и сроки оплаты налога на имущество ИП регламентированы. Предприниматель должен успеть оплатить его до 30 апреля. По страховым платежам арендодатель на упрощенке может заплатить до 31 декабря.
Сдача имущества в аренду несет для ИП некоторые привилегии перед остальными физическими лицами, так как ИП платит только 6% от дохода аренды (остальные физлица – 13%). Процедура оплаты налогов на имущество не занимает у предпринимателя много времени, так как это можно сделать платежным поручением или наличными деньгами через банк.
Есть одно условие, которое нужно учитывать: оплату по налогам предприниматель должен осуществить лично. Если это по каким-либо причинам не получается сделать, нужно заблаговременно оформить доверенность по оплате на третье лицо.
По законодательству нет никаких ограничений на то, кто может снять нежилое помещение.
Это может быть юридическое лицо, индивидуальный предприниматель или обычный гражданин.
Важно только, чтобы физическое лицо было совершеннолетним.
Для снятия нежилого объекта в аренду оформление статуса ИП не требуется.
Как снять нежилое помещение у юридического лица?
Снять нежилое помещение можно у юридического лица.
Для этого стоит ознакомиться с документами, которые должны быть предоставлены данной организацией.
Необходимые документы:
- свидетельство о регистрации юридического лица;
- документ о постановке на учет в налоговую службу;
- сертификат о праве собственности на сдаваемую в аренду нежилую недвижимость;
- при наличии устава предприятия следует потребовать копию этого документа;
- доверенность на гражданина, который заключает договор: у него обязательно должны быть оформлены полномочия на подписания подобных документов. Отдельно стоит обратить внимание на срок действия этих полномочий. Если лицо, подписавшее сделку по аренде не имело таких полномочий, то данная операция согласно статье 174 ГК будет считаться недействительной.
Пошаговая инструкция
1 шаг.
Подбор объекта аренды. Ознакомление с необходимой документацией юридического лица.
2 шаг. Оформление арендного договора – самый важный этап заключения сделки. В документ должны быть включены все существенные стороны операции. Только при согласии по этим условиям договор будет считаться заключенным согласно статье 432 ГК.
Статья 432 ГК РФ. Основные положения о заключении договора
- Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
- Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.
- Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности.
К существенным требованиям относятся:
В договор включаются разделы по ответственности сторон, условия по досрочному его расторжению. Данный документ должен быть составлен в письменной форме в трех экземплярах. Нотариального заверения не требуется, если только одна из сторон не настаивает на этом.
Документ может быть составлен самостоятельно. Можно привлечь к этому делу юристов.
3 шаг. Подписание договора аренды. Передача нежилой недвижимости по акту приема-передачи. Данный документ не является обязательным, но лучше его составить. В нем должно быть зафиксировано фактическое состояние арендуемого помещения.
4 шаг. Сбор документов для регистрации договора в ЕГРН. Для постановки на учет потребуются следующие документы:
- заявление с просьбой о регистрации;
- договор аренды в 3 экземплярах;
- кадастровый паспорт нежилого имущества;
- паспорт арендатора;
- учредительные документы организации (арендодателя): свидетельство о государственной регистрации, приказ о назначении директором;
- квитанция об оплате госпошлины.
Если в ЕГРН обращается только одна сторона сделки, то для физического лица размер выплат составит 2000 рублей, для организации – 22000 рублей. Если обращение в ЕГРН будет совместным, то каждая сторона должна внести половину госпошлины: арендатор – 1000 рублей, арендодатель -11000 рублей, так как он является юридическим лицом.
5 шаг. Передача документов в ЕГРН. Проверка правильности и подлинности бумаг государственной службой.
6 шаг. Выдача документов о постановке на учет в ЕГРН. Каждой стороне будет выдан договор аренды с записью о государственной регистрации.
Как арендовать помещение у физического лица?
Взять в аренду нежилую недвижимость можно у физ лица. Для этого требуется ознакомление с определенной документацией.
Необходимые документы:
- паспорт собственника недвижимого имущества;
- свидетельство о праве владения;
- кадастровый паспорт.
Алгоритм действий
Для аренды имущества у физического лица следует пройти все те же шаги, что и для оформления арендных отношений с организацией.
1 шаг. Знакомство с документацией на недвижимость.
2 шаг. Составление договора. Он также должен быть составлен с включением в него всех существенных условий. Только в качестве арендодателя будет выступать физическое лицо.
3 шаг. Визирование договора. Составление и подписания акта приема-передачи нежилого помещения.
4 шаг. Документы для постановки на учет в ЕГРН:
- заявление о постановке на учет;
- паспорт арендатора;
- паспорт арендодателя;
- согласие супруга/супруги на сдачу в аренду имущества (если арендодатель состоит в браке);
- свидетельство о собственности;
- кадастровый паспорт;
- арендный договор;
- акт приема-передачи;
- платежка с госпошлиной: если документы подает одна сторона, то она оплачивает госпошлину в размере 2000 рублей. Если обе стороны, то каждая оплачивает по 1000 рублей.
5 шаг.
Сдача документации в ЕГРН. Срок регистрации составляет 10 рабочих дней.
6 шаг. Получение документов о подтверждении государственной регистрации.
База арендаторов коммерческой недвижимости
Для того, чтобы найти подходящее помещение для снятия его в аренду, следует изучить предложения, предоставленные на специальных сайтах в интернете. Многие из них оснащены удобным поисковым сервисом.
Достаточно ввести такие данные как:
- город;
- район или округ: большинство сайтов предлагают сделать уточнение станции метро (если это крупный город), можно также ввести название улицы (если имеется конкретное предпочтение);
- тип недвижимости позволяет определить для каких целей происходит сдача данного помещения: офис, склад, торговля, гараж, производство, бытовой сервис;
- стоимость: следует также ввести ограничения по цене сделки;
- площадь.
Подобную информацию можно найти на таких сайтах недвижимости, как Базаметров.ру , Comrent.ru , Arendator.ru и другие.
Достаточно в строчке поисковика набрать База арендаторов коммерческую недвижимость. Выбор только за вами.
Арендовать коммерческую недвижимость физическое лицо может как у организации, так и у такого же гражданина, который имеет в собственности нежилое помещение.
Для этого потребуется собрать документы, заключить арендный договор, подписать акт о приеме-передаче, затем зарегистрировать сделку в ЕГРН, оплатив госпошлину.
Добрый день! В этой статье мы расскажем об особенностях налогообложения аренды помещений.
Сегодня вы узнаете:
- Какие налоги по аренде предусмотрены для ИП;
- Как налоги по аренде оплачиваются ООО;
- Какими способами можно оплатить налоги.
Важный аспект, который стоит держать в уме предпринимателю или организации при сдаче недвижимости во временное пользование – это вопрос налогообложения. Он тенью ходит за теми, кто имеет талант и смелость вести .
О договоре аренды
Единственный язык, который признается налоговыми службами – это язык точных, правильно составленных документов. В нашем случае речь идет о договоре аренды. Сумма аренды, прописанная в договоре, является отправной точкой для расчета налогов.
Порядок заключения договора об аренде регламентируется Гражданским кодексом. Если договор аренды заключается менее чем на год, он не подлежит государственной регистрации.
Невозможно законно сдать только какую-нибудь примыкающую часть помещения. Например, лестничный пролет, чердак или подвал. Договор между арендатором и арендодателем вступает в силу только тогда, когда последний передает первому документацию и ключи.
Налог с аренды помещения для ИП
Для системы налогообложения большую роль играет, кем является арендодатель, то есть тот, кто сдает помещение в аренду: физическим лицом, или , например, .
Физическое лицо также может сдавать помещение в аренду без регистрации ИП, но при условии, что это помещение является жилым (например, дом или квартира). При этом физлицо перечисляет в бюджет подоходные 13% с арендной платы. Если физическое лицо намеревается сдавать нежилое помещение, ему обязательно нужно зарегистрировать ИП.
Такие условия объясняются российским законодательством, которое запрещает вести предпринимательскую деятельность без государственной регистрации. Если в отношении жилых помещений о предпринимательстве не принято говорить, то с нежилыми все обстоит гораздо строже. При установлении факта незаконной коммерческой деятельности или уклонения от уплаты налога нарушитель несет административную, а в некоторых случаях – уголовную ответственность.
Итак, если помещение нежилое, нужно регистрировать ИП. Индивидуальный предприниматель указывает еще на этапе регистрации основной вид своей деятельности. Если это сдача имущества в аренду, он также выбирает приемлемый для себя вид налогообложения.
Налоги на аренду помещения для ИП при УСН
Упрощенный налоговый режим, или «упрощенка», характеризуется тем, что предприниматель платит только один налог вместо нескольких.
УСН для ИП имеет три варианта перечисления налога государству:
- Объект «доходы минус расходы» . Вид налогообложения, при котором применяется ставка в 15% на сумму дохода, оставшуюся после вычета всех сопряженных расходов. Удобно применять, если имеются стабильно крупные и документально доказуемые расходы по сдаваемому помещению.
Пример . В договоре аренды указано, что коммунальные платежи за помещение берет на себя арендодатель, эти затраты могут быть указаны им как расходы на содержание имущества. Следовательно, на эту сумму может быть уменьшена налогооблагаемая база.
- Объект «доходы» . Система налогообложения, при которой применяется ставка налога в 6%, причем при расчете налога расходы не учитываются. Удобно применять, когда расходы совсем небольшие или их невозможно задокументировать.
С января 2016 года закон по этому режиму видоизменился: теперь размер ставки по налогам зависит от решения региональных властей. Он может составлять даже 1% для некоторых разрядов налогоплательщиков.
- , при которой для налогообложения берется не реальный, а предполагаемый доход, и он облагается фиксированным налогом в 6%. Его особенность в том, что здесь никак не учитываются расходы предпринимателя, невозможно будет за счет них уменьшить налогооблагаемую базу.
Патент на аренду имущества можно приобрести на срок до одного года, а затем при необходимости покупать его на новый период. Стоимость патента легко рассчитать через онлайн-калькулятор, представленный на сайте ФНС.
Откуда берется эта цифра? Калькулятор умножает предполагаемый доход в зависимости от региона и категории бизнеса на 6%. То есть, покупая патент, предприниматель автоматически уплачивает налог.
Например, предприниматель хочет сдавать нежилое помещение площадью 50 м2, которое находится в его собственности на территории города Москвы в районе Коньково. Покупка патента на эту деятельность сроком двенадцать месяцев обойдется в шестьдесят тысяч рублей.
Для сравнения: патент на сдачу такого же по площади помещения в Тверской области на год будет стоить чуть больше двадцати пяти тысяч.
Налоги на аренду помещения для ООО
Юридическое лицо может применять общую систему налогообложения или упрощенную. Последний режим возможен только при выполнении ряда условий (менее ста сотрудников, годовой доход менее ста пятидесяти миллионов рублей, отсутствие филиалов и другие).
Если предприятие работает по УСН, система уплаты налога за аренду будет такая же, как и для ИП. Только предоставлять налоговую декларацию нужно не до 30 апреля, а до 31 марта. Для ООО не предусмотрен переход на патентную систему.
Для ООО аренда помещения может быть как основной, так и дополнительной деятельностью. От этого будет зависеть, как такой доход будет отражаться в бухгалтерских проводках – как доход от реализации или внереализационные доходы.
При применении общего режима налогообложения предприятие уплачивает налог на прибыль, получаемую за аренду помещения. Основная ставка по нему составляет 20%. 18% отчисляются в федеральный бюджет, 2% – в бюджет того субъекта РФ, где компания ведет свою деятельность. Этот процент считается с фактической прибыли, то есть после вычета расходов. Декларация по налогу на прибыль сдается ежеквартально.
Кроме того, с каждой арендной платы компания должна отчислять государству 18% НДС.
Способы оплаты налогов
Раньше можно было оплатить налоги только на почте, через банк или через банковский терминал по реквизитам из квитанции или по самой квитанции. При всех этих способах квитанция должна быть прислана налоговым органом и быть на руках у налогоплательщика.
С относительно недавних пор ФНС предлагает воспользоваться онлайн-сервисом «Заплати налоги» на сайте налоговой . Здесь налогоплательщик может самостоятельно заполнить квитанции, если сумма налога ему известна.
Причем сервис предлагает сформировать один из двух документов:
- Платежное поручение . Используется только для безналичных платежей. Оно распечатывается и предоставляется в банк.
- Платежный документ . Используется для оплаты налога наличными при его распечатке и предоставлении в банк. Также используется для электронного платежа. После того как квитанция будет окончательно сформирована, здесь же онлайн можно оплатить налог через один из банков, имеющих договор с налоговой службой на эту услугу.
Самый удобный способ оплаты налогов доступен только для владельцев личного кабинета на сайте налоговой службы. Эти кабинеты могут быть заведены для физических, юридических лиц и ИП. Помимо всей важной информации по имуществу, состоянию расчетов с государством – долгам и переплатам, здесь размещены заполненные квитанции. С их помощью легко оплатить налог онлайн через банк-посредник.
Подключиться к личному кабинету достаточно просто. Нужно обратиться в любой налоговый орган – необязательно по месту проживания или регистрации бизнеса. В течение пятнадцати минут вам выдадут регистрационную карту с логином и паролем. Пароль меняется пользователем самостоятельно после захода на сайт ФНС.
Получить пароль к личному кабинету онлайн не получится, так как данные сайта относятся к категории особенно охраняемых сведений.
Приобрести помещение для бизнеса на начальном этапе его создания может быть проблематично. Потому предприниматели предпочитают брать недвижимость в аренду. Это позволяет уменьшить единовременные траты. Однако сдача в аренду нежилого помещения связана с рядом особенностей, которые отличают процесс от классического. Это приводит к возникновению целого перечня вопросов, неспособность быстро решить которые становится причиной задержки в начале осуществления деятельности.
Если юридическое или физическое лицо хочет избежать их и максимально ускорить процесс сдачи нежилой недвижимости в аренду, начать процедуру нужно с анализа актуальной информации по теме. О порядке осуществления действий, об особенностях, которые накладываются на процедуру в зависимости от статуса арендатора и арендодателя, а также об особенностях налогообложения поговорим далее.
Нужно ли физ лицам регистрировать в качестве ИП для аренды нежилого помещения?
Право владеть жилым имуществом закрепляется за физическими лицами статьями 131 и 213 Гражданского кодекса РФ. Человек, который признан собственником недвижимости, имеет право распоряжаться ею и пользоваться по собственному усмотрению. Подобную возможность фиксирует статья 209 ГК РФ. При этом каждый гражданин обладает возможностью сдать нежилое помещение в аренду. Правило отражено в статье 608 ГК РФ. Физ лицо может реализовать свое право на сдачу нежилой недвижимости. При этом статьи закона не обязывают регистрироваться в качестве ИП. Однако человек занимается предпринимательской деятельностью при помощи сдачи недвижимого имущества, потребуется открыть ИП.
Когда избежать открытия ИП невозможно?
Физ лица могут начать осуществлять предпринимательскую деятельность только после того, как пройдут соответствующую регистрацию и получат статус ИП. Однако закон не обязывает гражданина становится юр лицом. Подобное правило отражено в статье 23 Гражданского кодекса РФ. От иных манипуляций предпринимательскую деятельность отличает ряд особенностей.
В состав которых входят:
- со съемщиком недвижимости наблюдаются устойчивые связи;
- в течение определенного периода сделки осуществляются регулярно;
- человек ведет учет по заключенным сделкам и проведенным операциям;
- недвижимость была приобретена специально для совершения сделок;
- человек имеет регулярную выручку в результате использования недвижимого имущества.
Чтобы процесс сдачи недвижимости в аренду был признан предпринимательской деятельностью и привел к необходимости регистрации в качестве ИП, должно быть доказано, что все сделки были заключены с целью получения постоянного дохода.
Например, в качестве подтверждения может выступать подписание договора аренды на один год и более, а также заключение сделок с одними и теми же организациями. В этой ситуации потребуется регистрация в качестве ИП.
Что будет, если не пройти регистрацию в качестве ИП?
Если человек нарушает статьи закона и начинает осуществлять предпринимательскую деятельность без регистрации, в его отношении будет начато судебное производство. Гражданин может быть привлечен к административной или уголовной ответственности.
В его отношении может быть применено одно из следующих наказаний:
- денежное взыскание 500-2000 руб (статья 14.1 КоАП РФ);
- денежное взыскание до 300000 руб (статья 171 УК РФ);
- привлечение к обязательным работам продолжительностью 480 часов (статья 171 УК РФ);
- арест на срок до полугода (статья 171 УК РФ);
- штраф в размере дохода за 2 года (статья 171 УК РФ).
Как заключается договор с юридическими и физическими лицами?
Правило, которым регулируется аренда нежилого помещения у физического лица, в российском законодательстве отсутствует. Составляя договор, необходимо опираться на положения главы 34 ГК РФ. Нормативно-правовой акт содержит общие сведения о предоставлении имущества в аренду.
В статье 606 Гражданского кодекса РФ отражено, что арендодатель, который не является юридическим лицом, обязан передать нежилую недвижимость арендатору во временное пользование и владение после того, как будет внесена определенная плата.
Договор аренды составляется в соответствии с нормами, содержащимися в статьях 434 и 609 Гражданского кодекса РФ. Участники соглашения обязаны составить документ в письменном виде. Готовая бумага подписывается каждой из сторон.
В договоре должны содержаться обязательные сведения, в список которых входят:
- реквизиты юридических и физических лиц;
- информация об объекте;
- условия использования недвижимости;
- размер арендной платы.
Стороны имеют право настоятельно указать, на какой срок заключается договор. Если подобная информация отсутствует, считается, что имущество передано в аренду на неопределенное время.
Подобное правило зафиксировано в статье 610 ГК РФ. В тексте договора нужно обозначить код ОКВЭД. Если осуществляется сдача помещений в аренду, используется код 70.20.2. Правило актуально только в том случае, если речь идет о нежилых помещениях. Заполняя характеристики объекта в договоре, необходимо проявить внимательность.
В документе предстоит отразить следующую информацию:
- инвентарный номер помещения;
- точный адрес с указанием этажа и местоположения помещения на нем;
- назначение (напр., офисное, для склада и т.п.);
- наименование помещения;
- площадь недвижимости.
В соответствии со статьей 609 Гражданского кодекса РФ, договор считается официально заключенным только после того, как он будет зарегистрирован в Росреестре. Если сделка заключается на период менее 1 года, регистрация не требуется. Соглашение может быть составлено в любой форме. Аналогичное правило действует и в отношении продления договора на такой же срок.
Чтобы пройти госрегистрацию, потребуется подготовить пакет документов. В его состав нужно включить:
- заявление, которое можно получить у нотариуса или иного специалиста, занимающегося приемом необходимых документов;
- договор и все приложения к нему;
- паспорта физ лиц сделки;
- чек об уплате госпошлины
- иная документация, если существует потребность в ее предоставлении.
Как осуществляется налогообложение?
Если имущество приносит доход, оно облагается налогом. Сроки внесения денежных средств и порядок осуществления расчетов напрямую зависит от статуса налогоплательщика. Если расчет осуществляется по УСН с дополнительными страховыми взносами, размер отчисления в пользу государства составит 6% от суммы арендной платы. Подобное правило применяется в отношении ИП. Разбираясь, может ли физ лицо сдать помещение, удастся выяснить, что подобная возможность присутствует. Однако гражданину предстоит заплатить 13% НДФЛ с оплатой единожды. Правила отражены в статье 208 НК РФ. Если гражданин уклоняется от уплаты налогов, его привлекут к уголовной ответственности или наложат административный штраф.
Если арендодателем является организация
Сдавать недвижимость может и юридическое лицо. В соответствии со статьями 209, 213 и 608 ГК РФ, организации имеют такое же право на владение, пользование и распоряжение собственным имуществом, как и физ лица. При этом закон не накладывает ограничения на количество находящихся в собственности юридического лица сооружений. Подобное правило отражено в статье 213 ГК РФ. Если сдача помещения в аренду осуществляется юридическим лицом, договор заключается в соответствии со статьями 606 и 670 ГК РФ. При этом в документе должен быть указан код ОКВЭД 70.20.2.
Договор с юридическим лицом в обязательном порядке составляется в письменном виде. При этом неважно, на какой период предоставляется недвижимость.
В договоре также должна присутствовать обязательная информация, в которой входят:
- характеристики помещения;
- сведения об юридических и физ лицах, фигурирующих в договоре;
- арендная плата;
- особенности использования помещений и проведения ремонта;
- подписи участников сделки.
Если в договоре не обозначен срок аренды, считается, что он заключен на неопределенное время. Такое правило закреплено в статье 610 ГК РФ. Договор и все приложения к нему также должны пройти регистрацию в Росреестре, если нежилая недвижимость передается в аренду на срок более 1 календарного года.
Чтобы уполномоченный орган согласился провести регистрацию, представителю юридического лица потребуется подготовить следующие документы:
- заполненное в соответствии с правилами заявление;
- оформленный и подписанный договор, а также приложение к нему;
- кадастровый паспорт недвижимости;
- бумаги, подтверждающие правовой статус организации;
- документы, подтверждающие факт внесения госпошлины;
- дополнительные бумаги, если их предоставление необходимо.
Если арендодателем является физическое лицо
Если в роли арендодателя выступает физическое лицо, процесс составления договора и особенности оформления сделки меняются. Так, в документе необходимо указать адрес и характеристику помещения. При этом адресные выплаты не будут подлежать начислению НДС. В ее состав включаются и коммунальные платежи.
Человек, который арендует коммерческое помещение, может начислять плату на банковский счет физ лица или предоставлять ее наличными.
Изменение арендной платы должно осуществляться в соответствии с действующим законодательством. В статье 614 ГК РФ закреплено, что корректировка размера выплаты должна происходить не чаще одного раза в год. Если договор заключается более, чем на один год, документ нужно зарегистрировать в территориальном подразделении Росреестра.
Аренда – это договор между собственником (арендодателем) и арендатором о передаче имущества за оговоренную плату во временное владение или пользование. Имуществом может быть: земля, помещение, транспорт, оборудование и другие объекты, которые в процессе использования не теряют своих свойств. Объект, сданный в аренду, облагается налогом. Как платится налог на имущество при аренде помещения у индивидуальных предпринимателей или физических лиц, подробно рассмотрено в статье.
Плательщики налога на имущество (НИ)
Согласно п. 1 ст. 374 НК РФ при сдаче объекта в аренду налог удерживается с арендодателя, поскольку он является его собственником.
ИП освобождаются от уплаты налога в следующей ситуации: если имущество, сдаваемое в аренду, является предметом предпринимательской деятельности (т.е. предприниматель ведет деятельность – сдача в наем собственного имущества) и при этом ИП применяет упрощенную систему налогообложения и имущество не имеет кадастрового номера (см. → ). Для освобождения уплаты налога в налоговый орган нужно предоставить:
- заявление об освобождении уплаты (форма произвольная),
- документы, подтверждающие то, что имущество является предметом предпринимательской деятельности (договор об аренде).
Организация, арендующая имущество у физического лица или у индивидуального предпринимателя может поставить его на баланс, в этом случае она будет являться плательщиком налога.
Если арендуемый объект не стоит на балансе, то налог платит собственник. Но если арендующая организация проводит ремонт арендуемого объекта, то капитальные вложения в него должны учитываться на балансе в составе основных средств. Если улучшения неотделимы, то в этом случае налог с суммы капитальных вложений платит арендатор до момента передачи имущества собственнику.
Что облагается налогом и в какие сроки?
Объектами обложения в организации являются: имущество движимое и недвижимое, имеющееся в собственности или во временном пользовании, принятое на баланс, как основное средство. Не являются объектами: участки земли и водные ресурсы, военные объекты (места хранения ядерных установок, суда, ледоколы с атомным обслуживанием), объекты культуры РФ, ОС 1 и 2 амортизационной группы.
Объектами обложения у ФЛ и ИП являются жилые помещения (квартира, дом, комната), гаражи, места для авто, постройки, незавершенное строительство, планируемое в будущем как жилое; офисы, торговые точки, помещения для бытового обслуживания, доля недвижимого имущества, жилой комплекс, помещение в торговом или административном здании.
Налог уплачивается авансовыми платежами (АП) за первый квартал, за полугодие, за 9 месяцев и за год. Дата уплаты в каждом регионе устанавливается своя.
Расчет налога на имущество
Ставка утверждается в каждом регионе своя, но она не должна превышать в 2016 году 2,2 %, а для кадастрового имущества – 2%. Ставка определяется с учетом категорий плательщиков и видов имущества. Для определения базы нужно знать остаточную стоимость (Ос), среднюю стоимость (Сс) и Кадастровую стоимость (Кс)
Порядок расчета налога на имущество (НИ)
| Алгоритм расчета | Формула расчета | |
Расчет НИ без кадастрового номера |
||
| 1 | Расчет Ос | Первоначальная стоимость – Амортизация |
| 2 | Расчет Сс | (Ос на начало отчетного периода +Ос на начало каждого месяца в отчетном периоде +Ос на начало месяца, следующего за отчетным периодом) /(количество месяцев в отчетном периоде +1) |
| 3 | Расчет авансового платежа | Сс* ставка/4 |
| 4 | Расчет налога за год | Среднегодовая стоимость * ставка– Авансовый платеж |
Расчет налога на кадастровое имущество |
||
| 1 | Расчет авансового платежа | Кс на начало налогового года * ставка /4 |
Расчет налога на помещение, находящееся в кадастровой недвижимости |
||
| 1 | Расчет стоимости помещения | Кс недвижимости на начало налогового года/ общая площадь недвижимости * площадь помещения |
| 2 | Расчет АП | Кс помещения * ставка/4 |
| 3 | Расчет налога за год | Кс имущества * ставка – АП |
Пример #1. Расчет налога на имущество при аренде у ИП
Организация арендовала у ИП здание и приняла его на баланс. Срок договора аренды – 12 месяцев. Стоимость имущества 1 455 456 рублей. Данный вид имущества к 7 амортизационной группе, срок полезного использования 20 лет (240 месяцев). Нужно рассчитать НИ за 1 квартал.
1455456: 240 = 6064,4 рублей.
На 01.01.2016 0 руб.;
На 01.02.2016 1 455 456 руб.;
На 01.03.2016 1 455 456 – 6064,4 = 1 449 391,6 руб.
На 01.04.2016 1 449 391,6 – 6064,4 = 1 443 327,2 руб.
(0 + 1 455 456 + 1 449 391,6 +1 443 327,2) : (3+1)=1 087 043,7 руб.
1087043,7 * 2,2% / 4 = 5978,74 руб.
Организация за первый квартал заплатит налог в размере 5978,74рублей.
Пример #2. Расчет налога на имущество при аренде у физического лица
Организация арендовала у ФЛ помещение в марте 2016 года. На баланс не приняла. В апреле 2016 года произвела капитальный ремонт водоотводной и канализационной системы. Эту систему нельзя демонтировать без ущерба помещению, в этом случае капитальные вложения считаются неотъемлемым улучшениями. Договором аренды не предусмотрены неотъемлемые улучшения. Аренда оформлена на 5 лет. Сумма затрат составила 112 560 рублей. Ежемесячная амортизация кап.вложений составила 1258 рублей.
1_ Нужно поставить на учет неотъемлемые улучшения как основные средства с апреля 2016 года.
01.04.2016 0 руб.
01.05.2016 112 560 руб.
01.06.2016 112 560 – 1 258 = 111 302 руб.
01.07.2016 111 302 – 1258 = 110 044 руб.
01.08.2016 110 044 – 1258 = 108 786 тыс. руб.
01.09.2016 108 786 – 1258 = 107 528 тыс. руб.
01.10.2016 107 528 – 1258 = 106 270 тыс. руб.
01.11.2016 106 270 – 1258 = 105 012 тыс. руб.
01.12.2016 105 012 – 1258 = 103 754 тыс. руб.
31.12.2016. 103 754 – 1258 = 102 496 тыс. руб.
(0+112 560 + 111 302 + 110 044) : (6+1) = 47 700,86 руб.
(0+112 560 + 111 302 + 110 044 + 108 786 + 107 528+ 106 270) : (9+1) = 65 649 руб.
(0+112 560 + 111 302 + 110 044 + 108 786 + 107 528+ 106 270 + 105 012 + 103 754 + 102 496) : (12+1) = 74 442,46
6_ Сумма АП по налогу на прибыль составит:
За полугодие:
47 700,86 *2,2% : 4 = 262,35 руб.
За 9 месяцев:
65 649 * 2,2% : 4 = 361,07 руб.
7_ Налог за отчетный год:
74 442,46* 2,2% – 262,35 – 361,07 = 1014,31
Отчетность по налогу на имущество
Отчетность составляется и сдается по итогам отчетного года декларация в налоговую инспекцию по месту регистрации плательщика. Правила заполнения и сдачи декларации регламентируются приказом ФНС России от 24.11.2011 № ММВ-7-11/895.
Срок сдачи декларации – до 30 марта года, следующего за отчетным. Если в регионе установлены свои отчетные периоды, то дата сдачи – до истечения 30-ти календарных дней после даты окончания отчетного периода. В этом случае подается расчет по АП.
Сроки подачи отчетности согласно п. 2 ст. 386, п. 7 ст. 6.1 НК РФ:
Отчеты сдаются в бумажно виде.
В электронном сдаются при условии:
- Если численность работников в предыдущем году составила более 100 человек;
- Если организация создана вновь или реорганизована, то численность работников так же должна быть более 100 человек.
Налог на имущество при аренде у физического лица
Если организация арендует имущество у ФЛ и не берет его на баланс, то налог взымается с ФЛ. С 1 января 2016 года налог с ФЛ рассчитывается от кадастровой стоимости (Кс) объекта, а не от инвентаризационной, как было ранее (гл. 32 НК РФ ).
Кадастровая стоимость на жилье определяется в результате оценки муниципальных органов. Чтобы получить данные, нужно обратиться в МФЦ с заявлением. В течение пяти дней специалисты должны дать данные. Если принятое решение не устраивает владельца (завышена стоимость), то он может обратиться в кадастровую комиссию или в суд.
В этом случае налоговая база исчисляется следующим образом:
- Кс комнат уменьшается на Кс 10-ти м2;
- Кс квартир – на 20 м2;
- Ксжилых домов – на 50 м2;
- Кс единого комплекса недвижимости, в составе которого есть хотя бы одно жилое помещение – на 1 млн.руб.
Если при данном вычислении налогооблагаемая база становится отрицательным числом (например, если площадь комнаты меньше, чем 1 м2), то сумма платежа будет равна нулю, а значит и налог платить не нужно.
Срок оплаты
Сроки уплаты налога за 2015 год продлены. Его нужно будет уплатить до 01.10.2016 года. От налогового органа плательщику придет уведомление до 01.09.2016 года.
Размеры ставок
| Вид имущества | Площадь имущества | Кс зем.участка, на котором оно находится в млн. руб. | Ставка налогав % |
| Жилое помещение | До 50 | До 10 | 0,1 |
| Жилое помещение | До 50 | 10-20 | 0,15 |
| Жилое помещение | До 50 | 20-50 | 0,2 |
| Жилое помещение | До 50 | 50-300 | 0,3 |
| Место для автомобиля, гараж | – | – | 0,1 |
| Жилой дом в процессе строительства | – | – | 0,3 |
| Административные и торговые центры и помещения в них | – | – | 2 |
| Нежилое помещение, используемое для торговли, питания, бытового обслуживания и т.д. | – | – | 2 |
| Объекты стоимостью более 300 млн.руб. | – | – | 2 |
| Прочие | – | – | 0,5 |
Освобождаются от налога следующиеФЛ:
- Герои Советского Союза и РФ;
- Инвалиды 1 и2 группы, инвалиды с детства;
- Пенсионеры;
- Участники военных действий и ветераны;
- Военнослужащие со сроком службы более 20 лет;
- Близкие родственники военнослужащего, потерявшие кормильца;
- Лица, участвовавшие в обезвреживании при авариях на военных объектах, связанных с ядерными установками;
- Лица, перенесшие лучевую болезнь;
- Лица, использующие объект для творчества (мастерские, музеи, библиотеки и т.д.).
Льготы распространяются только на один объект. Гражданину, имеющему право на льготу и несколько объектов, нужно подать заявление в налоговый орган с указанием того объекта, на который он желает получить льготу. Если заявление не предоставить, то объект выберется по умолчанию тот, по которому наибольшая уплата налога.
Ответы на часто задаваемые вопросы
Вопрос №1. Кто должен платить налог на имущество при аренде его у физического лица или ИП?
Налог обязан платить собственник жилья, т.е. арендодатель. Арендатор платит налог только в том случае, если объект принят на баланс в состав основных средств.
Вопрос №2. Если имущество арендуется и в течение аренды были выполнены капитальные работы по улучшению помещения, нужно ли платить налог с капитальных вложений?
Налог платить нужно, если улучшения являются неотъемлемыми, т.е. их демонтаж нанесет. помещению вред.
Вопрос №3. Какие сроки уплаты налога?
Организации уплачивают налог авансовыми платежами за квартал, за полугодие, за девять месяцев и за год. Авансовые платежи платятся в сроки, установленные на региональном уровне, обычно это 30 календарных дней с даты окончания периода. За год налог нужно заплатить до 30 марта. ФЛ уплачивают налог за прошлый год до 31 октября года, следующего за отчетным.
Вопрос №4. Предоставляются ли льготы по уплате налога на имущество многодетным семьям и матерям одиночкам?