Ип продал недвижимость как физ лицо. Налогообложение доходов ип от продажи имущества, используемого в предпринимательских целях при усн

"Упрощенка", 2010, N 8

ИП, применяющий "упрощенку", решил реализовать имущество, используемое в бизнесе. Какой налог платить: НДФЛ или налог при УСН? Особенно актуален данный вопрос в случае, когда имущество было в собственности предпринимателя более трех лет.

Особенность индивидуальной предпринимательской деятельности граждан заключается в том, что невозможно четко разграничить имущество, используемое в бытовых целях и в целях извлечения прибыли. Учет доходов от продажи имущества зависит от того, как квалифицировать этот доход: как предпринимательский или личный. Если доход считается полученным от предпринимательской деятельности, то согласно п. 1 ст. 346.15 НК РФ его следует включать в базу по налогу при УСН. Личные же доходы предпринимателей, как и всех остальных физических лиц, облагаются НДФЛ по правилам гл. 23 НК РФ.

Примечание. Более того, физическое лицо по собственному усмотрению принимает решение: будет оно использовать денежные средства либо имущество в работе или в личных целях.

Сразу отметим: если имущество находилось в собственности более трех лет, предпринимателю, применяющему УСН, лучше квалифицировать доход от его продажи как личный. Объясним почему.

Примечание. Вопрос о налогообложении дохода ИП при продаже коммерческой недвижимости был задан на семинаре журнала "Упрощенка".

Если коммерсант применяет УСН с объектом "доходы", он заплатит налог по ставке 6% со всего дохода от продажи без учета расходов по приобретению недвижимости. При объекте "доходы минус расходы" в некоторых случаях придется учитывать не только доходы от продажи имущества, входившего в состав основных средств, но и корректировать ранее учтенные расходы. Напомним, согласно п. 3 ст. 346.16 НК РФ при продаже основного средства до истечения трех лет с момента учета расходов на его приобретение (для объектов со сроком полезного использования более 15 лет - до истечения 10 лет с момента покупки) нужно пересчитать налоговую базу за весь период его использования, доначислить налог и пени. При этом в расходах следует оставить только сумму амортизации, начисленной по правилам гл. 25 НК РФ. Если же имущество не входило в состав основных средств, а учитывалось как покупной товар, то в налоговую базу включаются доходы от продажи и расходы на покупку.

Примечание. Базовая ставка налога для "упрощенцев" с объектом "доходы минус расходы" - 15% (п. 2 ст. 346.20 НК РФ), однако региональные власти вправе ее снизить (минимальная ставка составляет 5%).

Если же доход от продажи имущества считается личным, он облагается НДФЛ (согласно п. 3 ст. 346.11 НК РФ "упрощенцы" не уплачивают НДФЛ только в отношении предпринимательских доходов). А в п. 17.1 ст. 217 НК РФ сказано, что при продаже имущества, которое было в собственности три года и более, доходы освобождаются от уплаты НДФЛ. При этом положения данного пункта не применяются к доходам от продажи имущества, используемого в предпринимательской деятельности. Напомним, что данный пункт был введен в действие Федеральным законом от 19.07.2009 N 202-ФЗ. Ранее в отношении доходов от продажи имущества, находящегося в собственности физического лица в течение трех и более лет, предоставлялся имущественный налоговый вычет, равный сумме доходов от реализации этого имущества (ст. 220 НК РФ в редакции, действовавшей до 1 января 2010 г.).

Очевидно, что физическому лицу, реализующему имущество, находившееся в его собственности более трех лет, по цене выше цены приобретения или его остаточной стоимости, выгоднее задекларировать доход от продажи недвижимости в качестве личного дохода, не связанного с осуществлением предпринимательской деятельности. Ведь в этом случае доход не будет облагаться налогом при УСН, а НДФЛ платить не придется в силу п. 17.1 ст. 217 НК РФ. Вопрос в том, как это сделать.

Итак, разберем различные ситуации, которые могут возникнуть на практике, и выясним, каким налогом будут облагаться полученные доходы.

Недвижимость продана в период ведения бизнеса

Ситуация первая: физическое лицо, зарегистрированное в качестве предпринимателя и применяющее УСН, приобрело объект нежилой недвижимости и использовало его для извлечения доходов - например, для размещения производственного цеха, офиса или, возможно, для сдачи в аренду. Затем предприниматель решил объект недвижимости продать.

В рассматриваемой ситуации для целей квалификации доходов от продажи этой недвижимости имеет первостепенное значение несколько факторов:

каким именно образом приобретена недвижимость: в результате возмездной сделки или вследствие дарения, наследования, создания (постройки);
каковы условия ее приобретения;
учитывались ли расходы по приобретению недвижимого имущества в налоговой базе при УСН;
в каком статусе физическое лицо продавало объект: как предприниматель или как физическое лицо;
использовалась ли недвижимость на момент продажи в предпринимательской деятельности.

Отдельно поговорим и о ситуациях, при которых доход будет считаться предпринимательским.

Приобретение или продажа недвижимости физическим лицом как предпринимателем

Отметим, что принципиального значения момент, когда была куплена недвижимость - до регистрации физического лица в качестве предпринимателя или после, не имеет. Однако в случае спора с налоговым органом предпочтительнее, чтобы объект недвижимости приобретался физическим лицом до регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Ведь данный факт может быть дополнительным аргументом в суде.

При приобретении имущества, например, по договору купли-продажи или мены в качестве стороны по договору с продавцом указывается лишь Ф.И.О. предпринимателя, без указания на его статус как ИП. Это связано с тем, что индивидуальный предприниматель не является субъектом правоотношений . Им выступает именно физическое лицо, личные данные которого и вносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 18 Постановления Правительства РФ от 18.02.1998 N 219). При продаже недвижимости статус продавца на том же основании может не фигурировать в договоре.

Примечание. ИП - это статус, в котором субъект правоотношений вступает в правоотношения с другими лицами.

Другое дело, если предприниматель желает приобрести или продать недвижимость именно в целях осуществления предпринимательской деятельности. Тогда статус можно указать в самом тексте договора. Однако в этом случае доход от реализации данного имущества будет однозначно квалифицирован налоговым органом как предпринимательский и учитывать его придется в налоговой базе по налогу при УСН.

Затраты на покупку недвижимости учтены в УСН

Другим основанием квалификации дохода от продажи нежилой недвижимости как предпринимательского (помимо указания статуса ИП в договоре на ее приобретение) является учет при УСН расходов на ее покупку. Логика в данном случае следующая: расходы на приобретение имущества учтены как расходы от предпринимательской деятельности, значит, и доходы от его продажи будут рассматриваться как предпринимательские. Ведь объект недвижимости приобретался в предпринимательских целях.

Примечание. Такая позиция отражена в Письме Минфина России от 07.10.2009 N 03-04-05-01/730.

Следует отметить, что, с точки зрения налоговиков, доход от продажи недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности, облагается как доход от предпринимательской деятельности (Письмо УФНС России по г. Москве от 16.02.2009 N 20-14/013870@). При этом, как косвенно следует из данного Письма, период приобретения этой недвижимости, цель приобретения и то, каким образом имущество продавалось, значения не имеют. Иными словами, важен лишь факт использования имущества в предпринимательской деятельности. Однако с этим сложно согласиться. Дело в том, что положения п. 17.1 ст. 217 НК РФ распространяются только на то имущество, которое не используется в предпринимательской деятельности на момент его продажи (а не вообще никогда не использовалось).

Недвижимость систематически используется в бизнесе

Как уже отмечалось, налоговые органы, несмотря на позицию Минфина России, рассматривают факт использования предпринимателем недвижимости для извлечения прибыли достаточным основанием для квалификации доходов от ее продажи в качестве предпринимательских. Но это не так. Одно дело - извлечение дохода от использования имущества, другое - от его реализации. Виды деятельности разные, и если один из них может соответствовать понятию предпринимательской (систематическое извлечение прибыли), то другой - нет (если операция по продаже недвижимости носит разовый характер, это значит, что она не может быть самостоятельно рассмотрена в качестве систематической, то есть предпринимательской).

У судей нет четкой позиции в отношении квалификации доходов от продажи недвижимости в случае ее использования в предпринимательской деятельности.

Примечание. В пользу налогоплательщиков по данному вопросу вынесены Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 28.10.2008 N Ф04-6196/2008(13272-А70-19) и ФАС Уральского округа от 09.07.2009 N Ф09-4605/09-С2. Против - Постановления Президиума ВАС РФ от 16.03.2010 N 14009/09 и ФАС Северо-Западного округа от 02.10.2008 по делу N А05-7915/2007.

Тем не менее для квалификации подобных доходов следует учесть следующее. Суды при принятии решений оценивали, использовалось ли имущество на систематической основе в предпринимательской деятельности и в каком статусе выступало физическое лицо при продаже недвижимости: как индивидуальный предприниматель или же как физическое лицо. В частности, Президиум ВАС РФ принял сторону налоговиков вследствие того, что коммерсант использовал недвижимость для предпринимательских целей и при ее продаже получил деньги на банковский счет, предназначенный для предпринимательской деятельности.

В то же время в деле, рассмотренном в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 02.10.2008 по делу N А05-7915/2007, решение вынесено в пользу налогового органа по несколько отличным основаниям: имущество приобретено лицом в статусе предпринимателя, использовалось для предпринимательской деятельности и амортизировалось в процессе ее осуществления.

Иными словами, если имущество ранее использовалось в предпринимательской деятельности, но расходы на его покупку не учитывались и в договоре статус предпринимателя не указан, однозначного мнения по квалификации доходов от его продажи у судов нет. И это может сыграть на руку налогоплательщику.

Если недвижимость продана после того, как предпринимательская деятельность завершена

Ситуация вторая: предприниматель использовал приобретенную им недвижимость в своем бизнесе, после чего "закрыл" ИП и продал эту недвижимость. Как тогда квалифицировать доходы от реализации и какие налоги с них нужно уплатить?

В данной ситуации, на наш взгляд, имеет значение, в каком статусе приобретена недвижимость (в статусе индивидуального предпринимателя или физического лица) и были ли учтены расходы по ее приобретению в налоговой базе по налогу при УСН.

Расходы на покупку были учтены при УСН

Допустим, предприниматель приобрел имущество, учел его стоимость в расходах, потом снялся с учета в ИФНС, а затем продал это имущество. Как будут облагаться доходы от продажи?

Понятно, что уплачивать налог при УСН не придется, так как, утратив статус ИП, лицо перестает применять этот режим.

Примечание. Согласно п. 1 ст. 346.11 НК РФ упрощенную систему могут применять лишь организации и индивидуальные предприниматели.

Вопрос касается НДФЛ: можно ли применить положение, данное в п. 17.1 ст. 217 НК РФ, если, конечно, имуществом владели три года и более, тем самым избежав уплаты налога. На наш взгляд, безусловно. С одной стороны, в п. 17.1 ст. 217 НК РФ сказано, что данное положение не применяется для доходов от продажи имущества, используемого в предпринимательской деятельности. С другой - на момент совершения сделки по продаже лицо, во-первых, не осуществляло предпринимательскую деятельность, во-вторых, утратило статус ИП. Так что имущество уже не считается используемым в предпринимательской деятельности.

Заметим, налоговики могут с этим не согласиться, и спор, возможно, придется решать в суде. Их аргументы могут быть следующими. Расходы учтены при УСН, что свидетельствует о приобретении имущества для предпринимательской деятельности, а значит, п. 17.1 ст. 217 НК РФ не применяется. Налогоплательщик злоупотребил своим правом, пользуясь формальными основаниями для уклонения от налогов (п. 1 ст. 10 ГК РФ).

На последний аргумент можно возразить: данная норма регулирует гражданские (частноправовые отношения) и не может быть реализована в рамках публично-правовых (начисление налогов). Однако нужно понимать, что такие "мелочи", как правило, не останавливают суды. Достаточно вспомнить заимствование судами термина "добросовестный приобретатель" из ГК РФ и использование его в налоговых правоотношениях под видом термина "добросовестный налогоплательщик". Хотя второго термина в НК РФ нет и никогда не было.

Здесь следует обратить внимание на тот факт, что в случае возникновения разногласий с налоговым органом по поводу взыскания недоимки со всей цены продажи имущества, пеней и штрафов по НДФЛ спор будет разрешаться в суде общей юрисдикции (физическое лицо уже не является индивидуальным предпринимателем). Прогнозировать результат подобного спора достаточно сложно в силу отсутствия информации о подобных случаях на практике.

Если расходы по приобретению не списаны при УСН

В данном случае, на наш взгляд, у налоговых органов нет никаких оснований квалифицировать подобный доход физического лица в качестве предпринимательского. И если имущество находилось в собственности лица три года и более, то платить НДФЛ с доходов от его продажи не придется.

Во-первых, расходы по приобретению имущества не были учтены при определении налоговой базы по налогу при УСН. Во-вторых, к моменту продажи недвижимости ее коммерческое использование прекращено и соответственно доходы от реализации имущества отвечают требованиям п. 17.1 ст. 217 НК РФ (то есть на момент продажи имущество не используется в предпринимательской деятельности). В-третьих, налогоплательщик вообще не имеет статуса ИП.

Информация по подобного рода спорам на практике, к сожалению, также отсутствует, однако аргументы в пользу налогоплательщика весомы и его позиция более предпочтительна для суда.

Решить проблему поможет семейное законодательство?

Бывают ситуации, когда имущество приобретено в процессе предпринимательской деятельности, в ней используется, расходы на его покупку учтены при УСН и предприниматель не имеет возможности закрыть ИП перед продажей. Посмотрим, можно ли при помощи семейного законодательства в этом случае воспользоваться льготой, предусмотренной в п. 17.1 ст. 217 НК РФ в отношении имущества, которым владели три года и более.

ИП может заключить с супругой (супругом) договор о разделе имущества. В договоре следует предусмотреть, что данное имущество (конечно, если оно приобретено в период брака) является собственностью супруги (супруга) вне зависимости от того, кто выступал стороной по сделке, связанной с покупкой данного имущества. При этом согласно другому условию договора доходы от использования данного имущества будут принадлежать исключительно супругу, зарегистрированному в качестве предпринимателя. Таким образом, доходы от коммерческого использования имущества и доходы от его реализации будут разделены.

Примечание. Возможность заключения подобного соглашения в процессе брака предусмотрена ст. 40 Семейного кодекса.

Правда, для этих целей супругам потребуется несколько предварительных действий. Во-первых, нотариально оформить соглашение о разделе имущества в части объекта недвижимости и доходов от его использования (п. 2 ст. 41 Семейного кодекса РФ). Брачный договор может быть заключен как до, так и во время брака и регулировать отношения супругов как во время брака, так и после него. Не является препятствием и приобретение недвижимости до заключения брачного договора.

Во-вторых, зарегистрировать право собственности на объект недвижимого имущества на одного из супругов (не предпринимателя). Возможно, даже потребуется предварительное судебное разбирательство по иску супруга, не являющегося предпринимателем, о признании права собственности на имущество (признании юридического факта согласно ст. 264 Гражданского процессуального кодекса РФ).

В-третьих, договор купли-продажи недвижимости нужно будет заключать от имени супруга, не являющегося предпринимателем.

К сожалению, п. 17.1 ст. 217 НК РФ не регулируется вопрос, как определить момент возникновения права собственности в отношении имущества, являющегося совместной собственностью супругов. Так, при регистрации прав собственности на объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним будет отмечено, что объект находится в совместной собственности (без указания долей владения, так как совместная собственность не является долевой).

При этом при перерегистрации объекта недвижимого имущества именно на супруга, не зарегистрированного в качестве ИП, будет выдано новое свидетельство - о праве собственности на весь объект. Соответственно, возникает вопрос: с какого момента следует отсчитывать трехлетний срок владения недвижимым имуществом супругом - не предпринимателем?

На наш взгляд, не с момента государственной регистрации недвижимости, а с момента действия брачного договора, которым может быть установлено, что он имеет действие в отношении имущества, приобретенного со дня заключения брака.

Однако есть вероятность, что такую позицию не поддержат налоговые органы. Поэтому в брачном договоре можно указать, что объект недвижимости находится не в собственности одного из супругов, а в их долевой собственности. В этом случае можно даже не вносить изменения в сведения о владении недвижимым имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а просто продать объект от имени обоих супругов.

Примечание. Например , согласно договору 1% находится в собственности предпринимателя, а 99% - в собственности его супруга или супруги.

Тем не менее мы не можем рекомендовать использование брачного соглашения для минимизации налогов, так как оно может быть признано ничтожной сделкой в силу ее мнимости (ст. 170 ГК РФ), либо суды займут позицию, согласно которой датой вступления в собственность со стороны супруга будет являться дата внесения соответствующих изменений в реестр. Иными словами, суд посчитает, что право исключить из налоговой базы по НДФЛ сумму доходов от реализации недвижимости не возникло, так как супруг, ее продавший, владеет объектом менее трех лет.

Во избежание уплаты налога при УСН с доходов от продажи имущества предпринимателям, которые не состоят в браке и используют недвижимость в своей деятельности, и просто всем желающим рекомендуется следующее:

прекратить перед продажей коммерческое использование недвижимости (чтобы имущество соответствовало требованиям п. 17.1 ст. 217 НК РФ);
закончить предпринимательскую деятельность и сняться с учета в ИФНС, отказавшись от статуса индивидуального предпринимателя (впоследствии можно будет опять зарегистрироваться в качестве ИП).

При выполнении этих условий доходы не будут считаться предпринимательскими и можно применить положения п. 17.1 ст. 217 НК РФ, так что ни налог при УСН, ни НДФЛ платить не придется. И даже если налоговая инспекция не согласится, велика вероятность того, что суд не переквалифицирует доходы от продажи недвижимости в предпринимательские и позволит воспользоваться п. 17.1 ст. 217 НК РФ.

В.В.Данилин

Ведущий налоговый юрист

ООО "КУЗЬМИНЫХ, ЕВСЕЕВ & ПАРТНЕРЫ"

Предприниматель, применяющая упрощенную систему налогообложения с объектом налогообложения «доходы», не учитывала при исчислении налога выручку от реализации недвижимого имущества. Инспекция доначислила налог, предприниматель, не согласившись, обратилась в суд.

Позиция налогоплательщика

Для учета спорного дохода в составе налоговой базы при применении УСН необходимо заявление предпринимателем соответствующих видов экономической деятельности.

Позиция налоговой инспекции

Одним из видов деятельности предпринимателя являлась сдача внаем собственного недвижимого имущества. До реализации спорное имущество сдавалось внаем. Доход, полученный от продажи имущества, приобретенного и используемого при осуществлении предпринимательской деятельности, должен учитываться в составе доходов при исчислении единого налога при УСН.

Суд решил

Постановление АС Центрального округа от 13 апреля 2017 года
№ Ф10-814/2017 по делу № А68-3092/2016

Налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со статьей 249 НК РФ, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со статьей 250 НК РФ (п. 1 ст. 346.15 НК РФ).

Доходом от реализации признается выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав (ст. 249 НК РФ).

Доход от реализации данного имущества в представленной к проверке налоговой декларации не отражен.

В связи с невключением в состав доходов денежных средств от реализации указанного имущества налоговая инспекция установила факт занижения предпринимателем налогооблагаемой базы.

До реализации спорного имущества оно сдавалось внаем (код вида деятельности 70.2 ОКВЭД). Значит, доход, полученный от продажи указанного недвижимого имущества, получен в связи с осуществлением предпринимательской деятельности. Поэтому он должен учитываться в составе доходов при исчислении единого налога, уплачиваемого в связи с применением УСН. Необходимости заявлять виды экономической деятельности «Подготовка к продаже собственного недвижимого имущества» (70.11 ОКВЭД) и «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества» (70.12 ОКВЭД) не имеется.

Многие граждане РФ совершают сделки по купле-продаже коммерческой недвижимости. Каким образом они должны исчислять и уплачивать налог по доходам, возникшим вследствие продажи того или иного объекта данного типа — например, офиса?

Уплата налогов на имущество: общие нормы права

Прежде чем определять то, какой налог при продаже коммерческой недвижимости должен исчисляться и уплачиваться гражданином, изучим основные нормы права, регламентирующие уплату физлицами налога при реализации имущества. Данные нормы содержатся в положениях статьи 217, 217.1 Налогового Кодекса России, а также иных корреспондирующих с ними нормах НК РФ.

Прежде всего, следует отметить, что нормы статьи 217.1 — достаточно новые. Применяются они только в рамках правоотношений, при которых устанавливается право собственности на недвижимость, причем, только с 1 января 2016 года. В свою очередь, положения статьи 217 действуют давно, и регулируют правоотношения, связанные с налогообложением любого другого имущества, не относящегося к недвижимому, а также тех объектов, на которые право собственности получено до 1 января 2016 года.

Если то или иное недвижимое имущество было оформлено гражданином во владение до 2016 года, то:

При условии, что гражданин владеет объектом менее 3 лет - после реализации данного объекта ему необходимо уплатить НДФЛ в размере 13%, исчисленный на доход от соответствующей продажи. При этом, налогооблагаемую базу можно уменьшить на расходы по приобретению недвижимости.
При условии, что человек владеет недвижимостью 3 года и более, то после продажи данного объекта ему не нужно уплачивать никаких налогов.

Если недвижимость была оформлена гражданином в собственность в 2016 году и позднее, то:

При условии, что человек владеет объектом менее 5 лет - при продаже данного объекта ему нужно заплатить налог с дохода, возникшего по факту продажи — также в размере 13%, уменьшенный на расходы (при их наличии).
При условии, что гражданин владеет объектом 5 лет и более, то после ее продажи ему не нужно уплачивать НДФЛ.

Особые правила установлены для:

имущества, которое приобретено гражданином в собственность в порядке наследования;
объектов, которые приобретены налогоплательщиком в ходе приватизации;
имущества, приобретенного гражданином по договору пожизненного содержания.

Полученные с продажи данных объектов доходы не облагаются налогом, если человек владеет ими 3 года и более.

При этом, величина выручки с реализации объектов может устанавливаться с учетом их стоимости по государственному кадастру. Дело в том, что в тех случаях, когда цена объекта по договору уступает кадастровой, которая умножена на 0,7, то в качестве налогооблагаемой базы для расчета НДФЛ принимается именно кадастровая стоимость. Если же выручка по договору — выше кадастровой стоимости, которая умножена на 0,7 (показатель закреплен в НК РФ), то именно он и принимается в качестве налогооблагаемой базы.

Указанное правило задействуется, только если цена по кадастру установлена компетентными государственными органами. Если нет — база в любом случае считается равной выручке, что получена гражданином по факту продажи объекта.

Примечательно, что органы власти субъектов РФ вправе уменьшать до нуля:

период, в течение которого гражданин должен владеть недвижимостью для того, чтобы не платить НДФЛ после ее реализации;
размер коэффициента, на который по законодательству умножается цена объекта в соответствии с кадастром.

Таким образом, при реализации коммерческих объектов гражданину в любом случае следует ознакомиться с положениями региональных нормативных актов — быть может, в них установлены подобные льготы.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

или по телефону:

Уплата налога на выручку с продажи коммерческой недвижимости: нюансы и примеры

Изученные нами выше нормы права регламентируют в равной степени правоотношения, связанные с налогообложением как жилой, так и коммерческой недвижимости. Без разницы, что продает гражданин — квартиру, гараж, офис — в отношении налогообложения получаемых доходов будут действовать одни и те же нормы права, закрепленные в НК РФ. Налог с продажи офиса физическим лицом начисляется по тем же основным принципам, что и с реализацией квартиры.

Вместе с тем, законодательство, регламентирующее налогообложение соответствующей выручки, заметно отличается от законодательства, определяющего порядок исчисления налоговых вычетов — важнейшей составляющей расчета итоговой суммы платежа в бюджет. Так, данные вычеты можно получать только с жилой недвижимости. С коммерческой — нельзя.

В числе иных доступных владельцу жилой недвижимости вычетов по закону — 1 000 000 рублей , который можно использовать для снижения налогооблагаемой базы в тех случаях, когда продавец не может подтвердить расходы на покупку квартиры (чтобы использовать именно их для снижения базы по НДФЛ). Владелец коммерческой недвижимости не наделен подобной привилегией.

Но, так или иначе, в данном случае — речь именно о доходах с продажи имущества, причем, коммерческого назначения. Рассмотрим несколько возможных сценариев начисления налогов на них.

Условие: продана недвижимость, что оформлена до 2016 года.

Пример 1.

Васильев А.С. в 2015 году купил офис за 2 000 000 рублей, а летом 2016-го смог реализовать его за 2 100 000 рублей. Поскольку Васильев не владел недвижимостью 3 года, то обязан будет исчислить с полученной выручки НДФЛ по налогооблагаемой базе в виде разницы между выручкой и расходами на покупку офиса — то есть, со 100 000 рублей. НДФЛ, таким образом, составит 13 000 рублей.

Пример 2.

Никифоров В.Н. в 2011 году купил офис за 1 000 000 рублей, а летом 2016-го реализовал его за 1 500 000 рублей. Поскольку Никифоров владел офисом более 3 лет, то он не обязан будет уплачивать никаких налогов.

Пример 3.

Савельев А.В. в 2014 году купил офис за 1 500 000 рублей, а летом 2016-го продал его за 1 600 000 рублей. Вместе с тем, Савельев утерял документы, подтверждающие покупку данного офиса, вследствие чего обязан будет заплатить после его продажи налог со всего дохода — 208 000 рублей (13% от 1 600 000).

Условие: продана недвижимость, оформленная после 01.01.2016 года.

Пример 1.

Лаврентьев А.В. в 2016 году приобрел офис за 3 000 000 рублей, а в 2017-м реализовал его за 3 500 000 рублей. По государственному кадастру цена офиса - 4 000 000 рублей. Гражданин обязан будет рассчитать НДФЛ с базы по соответствующему налогу в величине 3 500 000 рублей, поскольку она — больше, чем цена объекта по государственному кадастру — 2 800 000 рублей, умноженная на определенный законом коэффициент (то есть, 4 000 000 * 0,7).

Снизив базу на совершенные расходы — 3 000 000 рублей, Лаврентьев заплатит НДФЛ на полученную выручку в величине 65 000 рублей (13% от 500 000 — разницы между выручкой и расходами при покупке объекта).

Пример 2.

Антонов В.Н. в 2016 году купил офис за 10 000 000 рублей, а в 2017-м продал его за 11 000 000 рублей. Установленная кадастровая цена офиса составляет 17 000 000 рублей.

Антонов должен будет рассчитать НДФЛ, исчисленный исходя из той базы, что соответствует установленной кадастровой цене, которая умножена на 0,7 — то есть, 11 900 000 рублей. Это обусловлено тем, что доходы Антонова с продажи офиса — меньше, чем кадастровая стоимость, которая в установленном порядке умножается на коэффициент. Данную налогооблагаемую базу Антонов уменьшает на совершенные расходы, и уплачивает налог в размере 247 000 рублей (13% от 1 900 000 — разницы между кадастровой ценой, умноженной на коэффициент и расходами при покупке офиса).

Определенными нюансами характеризуется налогообложение выручки от реализации недвижимости, оформленной на индивидуального предпринимателя. Каким именно образом исчисляется налог с продажи коммерческой недвижимости физическим лицом в статусе ИП?

Налогообложение доходов с продажи недвижимости ИП: нюансы

Действительно, с точки зрения законодательства РФ ИП — это также физическое лицо. Однако, то, каким образом он будет исчислять налог с продажи офиса, может определяться не только нормами статей 217 и 217.1 НК РФ, но также и нормами права, которые регламентируют порядок уплаты налогов на выручку, полученную ИП в бизнесе.

В случае, если ИП не использовал реализованный офис в бизнесе — налогообложение выручки с реализации данного объекта будет осуществляться в том же порядке, что изучен нами выше — в этом смысле статус индивидуального предпринимателя ничего не меняет.

Однако, если ИП использовал проданный офис в бизнесе, то налогообложение выручки с реализации соответствующего объекта будет осуществляться - вне зависимости от длительности пользования офисом, по ставке:

13% - если ИП работает по общей системе налогообложения или ОСН;
6% или 15% - если ИП работает по упрощенной системе или УСН (соответственно, по схеме «доходы» или же схеме «доходы минус расходы»).

При этом, расходы на покупку офиса (если не используется УСН «доходы») могут учитываться только в том налоговом периоде, в котором он был продан.

Более того, если продажа идет в рамках ОСН, то ИП также должен будет уплатить с полученных доходов НДС по установленной ставке (в общем случае — 18%). Можно отметить, что, в целом, по тем же принципам осуществляется налогообложение при продаже недвижимости юридическими лицами.

Таким образом, купля-продажа офиса индивидуальным предпринимателем может быть не самой выгодной процедурой с точки зрения налогообложения — если продаваемые объекты будут классифицированы как те, что используются ИП в бизнесе. Налоговых льгот в этом случае ИП — несмотря на то, что является по законодательству физлицом, имеет намного меньше, чем гражданин, не зарегистрированный как ИП и осуществляющий те же операции купли-продажи коммерческой недвижимости.

👨🏪📄💵🕵💰💣👎👎👎❌

Николай купил в 1997 году нежилое помещение на первом этаже дома. Спустя 12 лет он решил сдавать его в аренду под магазин. Оформил ИП на упрощенке, чтобы честно платить налоги с доходов. В документах так и написал, что будет сдавать в аренду собственную недвижимость. Доход как предприниматель он планировал получать только от аренды.

С 2009 года Николай получал от арендаторов деньги и платил положенные 6% в бюджет. Так он работал пять лет, а потом решил продать помещение за 10,5 млн рублей.

Так как покупал он его как обычное физлицо задолго до оформления ИП , то и продал как физлицо. Никаких налогов Николай от продажи не заплатил, потому что владел имуществом много лет.

Налоговая с ним не согласилась и доначислила 630 тысяч рублей налога плюс пени и штрафы. Всего 720 тысяч. Николай пошел по судам.

Почему налоговая начислила сотни тысяч рублей?

Николай - предприниматель и работал на УСН . Он получал доход от аренды. А если он получал доход от аренды, значит, использовал свою недвижимость для бизнеса.

Когда он продал личное помещение, то как будто получил доход уже не как обычный собственник, а как предприниматель. А значит, и доход от продажи этого имущества можно считать выручкой ИП - все 10,5 млн рублей.

Никаких вычетов при продаже недвижимости на упрощенке со ставкой 6% не положено. И освободить объект от налога с учетом срока владения тоже не получится. Вся сумма от продажи помещения - это доход, с которого в бюджет положено заплатить налог. Плюс штраф 10% и пени. Так и набежало 720 тысяч рублей.

Что на это возразил предприниматель?

Вот какие аргументы привел мужчина:

Он купил помещение как физлицо, задолго до регистрации ИП .
Продавал недвижимость тоже как физлицо. В договоре не было ссылок на его статус ИП . Деньги от продажи он получил на свой личный счет.
Как предприниматель он не занимался продажей недвижимости: такого вида деятельности в регистрационных документах нет.
В похожих ситуациях раньше Минфин разделял доходы по видам и налогам. По этому поводу были официальные письма.

Что сказали суды?

👎 Арбитражный суд

Налоговая всё сделала правильно. Мужчина должен заплатить

Для налогов важно назначение имущества, а не то, как оно оформлено по документам. Мужчина хоть и продал недвижимость как личную собственность, но использовал ее для бизнеса.

Разъяснения Минфина - это не нормативный документ. Их давали не этому предпринимателю и ссылаться на них нельзя.

👎 Апелляция

Налоговая права

Всё так. Пусть доплачивает налог, штраф и пени. Но раз он действовал добросовестно, уменьшим ему штраф в два раза.

Предприниматель хоть и действовал добросовестно, но ошибся. Используешь личное имущество в бизнесе - плати налог от его продажи как ИП .

Суды не ошиблись. По своим характеристикам помещение не предназначено для личного использования. Значит, доход от его продажи - это выручка ИП со всеми вытекающими.

Итог. Мужчина больше года ходил по судам, но не смог оспорить начисления. Доход от продажи личной недвижимости признали предпринимательским. Придется заплатить в бюджет 720 тысяч рублей.

А в Конституционный суд пожаловаться нельзя?

Это вряд ли поможет. Конституционный суд объяснял, что предприниматели могут использовать свое имущество как в личных целях, так и для бизнеса. Юридически это сложно разграничить, поэтому нужно разбираться.

Если я ИП и продам машину или компьютер, мне тоже могут что-то доначислить?

Могут. Если выяснится, что это имущество вы использовали для предпринимательской деятельности, то доход от его продажи признают выручкой. С машиной это может произойти запросто: налоговая получает данные из ГИБДД .

Некоторым ИП уже начисляли налог при продаже личных автомобилей. Обжаловать не получилось. С недвижимостью это тоже не первый случай.

С компьютером сложнее, потому что данные о таких сделках между физическими лицами в налоговую автоматически не поступают. Но всегда есть нюансы и никто не даст гарантии, что при продаже ноутбука, мебели или гаража вам не начислят налог как ИП .

Я продам имущество и заявлю вычет. Например, расходы на покупку. Так можно?

Так нельзя. Вычет можно использовать, только если доход облагается НДФЛ по ставке 13%. Если это доход ИП на УСН с 6%, здесь нет НДФЛ и ставка другая.

Вычета тоже нет: по закону не положено. Фиксированный вычет 1 млн рублей для недвижимости и 250 тысяч для другого имущества использовать не получится. Расходы на покупку и большой срок владения тоже не спасут. Налог начислят со всей суммы продажи.

Если у меня УСН «доходы минус расходы», как посчитают налог?

Тогда из выручки вычтут расходы на приобретение имущества. Но с разницы всё равно придется заплатить налог. И это могут быть сотни тысяч.

Так было в истории другого предпринимателя, который купил несколько квартир как физлицо задолго регистрации, перевел их в нежилые помещения и сдавал в аренду. Потом перестал заниматься этим бизнесом и всё продал тоже как физлицо. Налоговая доначислила ему 620 тысяч с разницы, а суды поддержали.

Эти предприниматели действовали наугад и сами виноваты? Они могли предвидеть такие последствия?

Эти предприниматели действовали не наугад, но не до конца разобрались в ситуации. Они взяли за основу письма Минфина и позиции судов. Думали, что всё делают правильно, и даже подстраховались. Еще они платили все налоги и не скрывали сделок от продажи своего имущества, не выводили активы и не занижали цены.

Например, один ИП не учитывал в декларации расходы на коммуналку и продал помещения уже после того, как свернул бизнес. Минфин говорил, что в таких случаях можно платить НДФЛ (письмо 03-11-11/25 от 20.08.2012).

Что делать, чтобы не попасть на налоги при продаже имущества?

Если вы используете это имущество для того, чтобы получать доход как ИП , вряд ли получится не платить налог. У налоговой и судов однозначная позиция.

Но даже из этого можно извлечь выгоду. Нужно всего лишь быть готовым к тому, что придется заплатить налог. Например, при продаже включить его в цену, потом перечислить в бюджет и спать спокойно. Или не продавать, если это невыгодно.

Если продаете имущество, о котором налоговая не узнает, и не хотите платить налог как ИП , оцените риски. Если это компьютер за 50 тысяч рублей и покупатель физлицо, вам вряд ли что-то грозит. Но если это автомобиль за миллион, а вы занимаетесь перевозками, можно вляпаться.

Будьте осторожны, если ситуация с имуществом неоднозначная. Например, у вас автосервис в собственном гараже, но там стоит и ваша машина. Или у вас квартира на первом этаже, и вы принимаете клиентов как юрист. Никто не даст гарантии, что при продаже этой недвижимости вам внезапно не доначислят налоги.

В каждой истории могут быть нюансы. Налоговая не предъявит претензии вообще без оснований. Инспекторы будут собирать доказательства, изучать документы, опрашивать свидетелей. В этой истории, например, так и было. Не пренебрегайте документами, консультируйтесь с юристами, ищите грамотного бухгалтера.

Не ссылайтесь на письма Минфина, если в них описана ситуация, хотя бы немного отличная от вашей. Если есть сомнения,

Очень часто ИП используют при ведении своего бизнеса личное имущество. Никаких запретов в этом вопросе нет, а какие-то особые границы, отделяющие личное имущество физлица от его других объектов его имущества как ИП, отсутствуют. Вопросы начинают возникать, когда ИП решает продать свое имущество, и главным из этих вопросов остается следующий: какой налог с дохода, полученного от продажи, имущества ИП должен заплатить в госбюджет?

Вопрос этот довольно сложен, так тут следует учесть и использование объекта имущества в бизнесе, и его особенности, и срок владения, и вид деятельности ИП, и возможность применить вычеты. Считается, что продавать какое-либо имущество как физлицо выгоднее, чем как ИП. Но свой статус продавца как обычного гражданина, а не бизнесмена придется подтверждать. Ситуаций может быть несколько, мы рассмотрим основные моменты.

Продается личное имущество

Итак, представьте себе, вы - ИП, который продает какое-либо личное имущество, например, дачу. Как быть в этом случае? Во-первых, так как сделка носит единоразовый характер и явно осуществляется в личных целях, то продажа объекта имущества не имеет ничего общего с предпринимательством. Во-вторых, в такой ситуации, вы будете обязаны перечислить налог с продажи объекта – 13%, но эта норма действует, если вы владели объектом период, составляющий менее 5 лет (это касается объектов, которые приобретены по договору купли-продажи после 01.01.2016г.).

С продажи объектов недвижимости, купленных до 01.01.2016г. и находящихся в вашей собственности более 3-х лет, налог с продаж платить не придется, к примеру, если сделка купли-продажи будет совершена в 2019 году.

Если срок владения не достиг 5 лет, то вы будете должны сдать декларацию и перечислить налог в размере 13%. Следует также помнить, что в этой ситуации при расчете налога вы вправе применить имущественный вычет — 1 млн.руб., который уменьшит итоговую базу для расчета налога.

Отметим еще такой момент: теперь сумма продажи имущества не может быть ниже 70% от кадастровой стоимости объекта, определенной на 1 января того года, в котором будет происходить сделка купли-продажи и право собственности перейдет к покупателю. Ранее многие при продаже имущества, чтобы не платить налог, намеренно занижали цену продажи. Если этот факт будет обнаружен, то в расчет налоговой базы будет приниматься во внимание сумма в виде 70% от кадастровой стоимости, а не заниженная цена, указанная вами в договоре.

Продается имущество предпринимателя

Продажа имущества ИП будет классифицирована как предпринимательская сделка, если будет выполняться хотя бы одно из следующих условий:

объект применялся в ведении бизнеса, в личных целях использован не был;
если объект был поставлен на учет как основное средство, по которому ежемесячно делались амортизационные отчисления (актуально для общего режима) или стоимость относилась на расходы (актуально для упрощенки);
если характеристики объекта фигурируют в бухгалтерских документах (например, на автомобиль выписывались путевые листы или адрес недвижимости проставлялся в накладных при продаже товара) – это явно будет свидетельствовать в пользу того, что объекта напрямую был использован в бизнесе;
если доход от объекта имущества включался в декларацию в числе доходов в рамках деятельности бизнесмена (например, когда объект сдавался в аренду);
если продажа объектов имущества данного типа включена в коды ОКВЭД, характеризующие деятельность ИП и отраженные в ;
если ранее ИП при использовании спецрежима был освобожден от уплаты налога на имущество по данному объекту (подавал заявление в соответствующие государственные органы).

Итак, если вы – ИП, а продаваемый объект имущества подходит хотя бы под одно из перечисленных условий, то налоги с дохода при его продаже платятся уже по-другому. Здесь большое значение будет иметь налоговый режим.

Если вы используете -Доходы , то с суммы выручки от продажи имущества платится налог по ставке 6%, используемой для этого режима.
С -Доходы минус расходы дело обстоит гораздо сложнее. Если имущество было ранее учтено как товар, то доходы от продажи уменьшаются на сумму, за которую вы его приобретали. Если объект был принят на учет как основное средство, а его стоимость уже отнесена на расходы, то налог платится со всего дохода от продажи.

Кроме того, для этой ситуации характерен еще один не очень приятный для ИП момент. Если срок полезного использования по объекту, который вы продаете, превышает 15 лет, а вы его использовали менее 10 лет (аналогично, если срок менее 15 лет и объект эксплуатировался менее 3 лет), то при продаже такого объекта имущества придется пересчитывать налоги за все время, что вы пользовались этим имуществом.

Что это означает? Это означает, что вам придется исключать расходы на покупку объекта из расходов, рассчитывать амортизацию за период эксплуатации, доначислять и уплачивать налоги (плюс пени), а также составлять и сдавать уточненные декларации. Получается, что ничего приятного в этой ситуации нет, а продажа имущества обернется дополнительными проблемами.

Если вы используете , то при реализации имущества придется платить и НДФЛ, и . НДФЛ, как обычно, считается по ставке 13% с суммы, которая равна доходу от продажи, уменьшенному на остаточную стоимость объекта. Если расходы по объекту невозможно документально подтвердить, то есть остаточную стоимость невозможно рассчитать, то из дохода разрешается вычесть профессиональный вычет (составляет 20% от полученных доходов). НДС следует уплатить по расчетной ставке, равно 18/118.
Аналогичный порядок уплаты налогов при реализации имущества действует и для тех ИП, которые используют или и не подавали заявления на переход на УСН. Что это значит? Если вы совмещаете ЕНВД и УСН, или патент и УСН, то налог с продажи имущества платится согласно требованиям по упрощенке. Если заявления на УСН вы не писали, то ИП на ЕНВД или патенте, продающие имущество, платят налоги с его продажи согласно с требованиями к общему режиму.

Когда ИП закрыто

Часто в жизни встречается еще и такая ситуация: вы уже закрыли ИП и теперь по истечении некоторого периода времени решили продать имущество, которое раньше использовали для ведения бизнеса. Платить налоги с суммы выручки от продажи имущества в этом случае вам придется как ИП, причем такое развитие событий наименее предпочтительно. Никаких льгот и вычетов, характерных для простых физлиц вы не имеете, иные правила уменьшения базы по налогу, характерные для перечисленных выше режимов, также для вас уже не доступны, так как ИП закрыто. НДФЛ в размере 13% необходимо будет заплатить со всей суммы выручки от продажи.