Мы с гражданским супругом собираемся взять ипотеку. В договоре будем созаемщиками, оба получим по 50% квартиры. Квартира стоит 2,5 млн рублей плюс проценты по кредиту - 1,3 млн. Сможем ли мы получить потом налоговый вычет и как его посчитать?
Есть ли смысл зарегистрировать брак до покупки квартиры, чтобы вернуть больше налога? Какие вообще есть нюансы по вычетам для созаемщиков? Что нужно делать, чтобы вернуть налог, и как нам получить больше денег?
Елена и Игорь
Елена и Игорь, вы можете получить налоговый вычет при покупке квартиры как созаемщики. Но сколько налога вы сможете вернуть - зависит от оформления и регистрации брака.
Екатерина Мирошкина
экономист
Кто считается созаемщиком
Созаемщики - это солидарные заемщики. То есть банк может требовать от любого из них всю сумму долга по кредиту. Например, при просрочке по ипотеке банк может обратиться отдельно к каждому из вас и потребовать всю сумму долга. А может обратиться только к кому-то одному или сразу к обоим. Пока кредит полностью не погашен, каждый созаемщик несет ответственность перед банком: и не по части долга в какой-то пропорции, а по всему долгу.
Если один созаемщик погасит ипотеку, то он сможет потребовать от другого вернуть часть денег. Это называется регрессным требованием, и оно касается отношений между двумя созаемщиками. Банк здесь уже не участвует: он получит свои деньги от кого захочет.
Созаемщиками по кредиту могут быть и супруги, и родители с детьми, и друзья, и брат с сестрой, и партнеры по бизнесу. Чтобы быть созаемщиками, необязательно официально регистрировать брак, но чаще всего солидарно по кредиту отвечают муж и жена.
При покупке квартиры в ипотеку созаемщики могут оба быть собственниками жилья или его оформят на кого-то одного. Но квартира в любом случае будет в залоге у банка, а деньги можно требовать с любого должника.
Иногда кредит берет сын, а мать становится созаемщиком. Она не получает от банка ни рубля и не становится собственницей квартиры. Но если сын перестает платить, всю сумму долга можно требовать с матери. С гражданским и официальным браком такая же ситуация: созаемщик не всегда собственник и платит кредит. Поэтому с вычетами есть нюансы.
Какие вычеты дают созаемщикам
При покупке квартиры есть два вида вычетов. У каждого свой лимит:
- По расходам на квартиру - 2 млн рублей, а остаток можно переносить на другие объекты.
- По процентам - 3 млн рублей, остаток переносить нельзя, вычет дают только на одну квартиру.
Иногда вычеты можно распределить в любой пропорции, а иногда нельзя. Это касается и вычета при покупке квартиры, и процентов по ипотеке. Есть случаи, когда созаемщик вообще не может получить вычет, даже если заплатит часть денег в счет кредита.
Если созаемщики не супруги
Если банк не против, вы можете купить квартиру в ипотеку до регистрации брака. Собственником недвижимости станет кто-то один или оба в каких-то пропорциях. Эти нюансы на усмотрение заемщиков и банка, но они важны для вычета.
Каждый созаемщик будет оформлять вычет как отдельный налогоплательщик.
Вот обязательные условия - чтобы вернуть налог, они должны совпадать у каждого созаемщика:
- Есть право собственности на долю в квартире. Мало быть просто должником перед банком, нужно еще быть собственником жилья по документам. Так бывает не всегда, но в вашем случае условие выполняется.
- Каждый платит свою часть кредита и процентов. В налоговую нужно предоставить документы, в которых будет написано, что вот этот созаемщик платит вот столько денег за конкретную ипотеку. Если документы на кого-то одного, второму налог не вернут. Платите каждый за себя или по очереди, а не с одного счета. Так нужно делать, даже если у вас общий бюджет, но вы не в браке.
Это не единственные условия для имущественного вычета, но они принципиальны для созаемщиков. По поводу общих требований к возврату НДФЛ при покупке квартиры
Когда у созаемщиков будут проблемы с вычетом
Созаемщики, которые не в браке, не смогут использовать вычет в таких случаях:
- собственник один, а платит другой. Вычет не получит никто. Банку может быть неважно, кто платит, а налоговой важно. Для вычета каждый должен подтвердить право собственности и расходы;
- кредит платит единственный владелец квартиры. Вычет дадут только собственнику. Второй созаемщик может быть просто указан в договоре для страховки банка, но права на вычет у него нет;
- квартира оформлена поровну, а платит один. Налог вернет тот, кто платит, и только за свою долю. Переиграть задним числом не получится.
В вашем случае каждый получит вычет за ½ квартиры. При условии, что вы так оформите документы, что деньги продавцу поступят с разных счетов: отдельно от Елены, отдельно от Игоря. И ежемесячные платежи вы тоже будете вносить по отдельности - каждый вернет ½ от начисленных банку процентов. Если платежи будет вносить только Игорь, Елене вычет по процентам не дадут.
Расчет вычетов и налога для Елены и Игоря при покупке квартиры до брака
Все поровну, а часть вычета сгорает
Заплатили за квартиру1 250 000 Р
1 250 000 Р
Проценты по ипотеке650 000 Р
650 000 Р
Можно вернуть НДФЛ247 000 Р
247 000 Р
750 000 Р
750 000 Р
Остаток вычета по процентам (не переносится на другие объекты - сгорает)2 350 000 Р
2 350 000 Р
Расходы на квартиру, платежи и вычеты распределяются поровну - пропорционально долям. Из-за этого у каждого появится остаток вычета по процентам, который больше никогда нельзя использовать. Вернуть 13% налога с 2,35 млн рублей ни Елена, ни Игорь не смогут, даже если поженятся и возьмут другую ипотеку.
Если созаемщики в официальном браке
Созаемщики-супруги могут получать вычет при покупке квартиры по-другому . Для них неважно, на кого и как оформлена квартира, кто платит и кто зарабатывает. Все деньги, недвижимость и расходы по умолчанию общие. Исключение - когда есть брачный договор и недвижимость принадлежит кому-то одному. Но даже брачный договор не помешает, если он составлен только на случай развода, а в браке режима собственности не меняет.
Каждый имеет право на вычет независимо от того, созаемщики супруги или нет. Кредит в браке может взять только супруг, а вычет дадут и жене.
Это касается двух видов вычета: при покупке квартиры и по процентам.
Оба вычета супруги могут распределять между собой как угодно, в любой пропорции. Иногда это помогает быстрее вернуть налог или получить из бюджета больше денег.
Вот как можно распределить вычеты супругам в разных ситуациях на примере Елены и Игоря.
Квартира оформлена на Игоря, ипотеку платят с его счета
| Елена | Игорь | |
|---|---|---|
| - | 100% | |
| Заплатили за квартиру | - | 2 500 000 Р |
| Проценты по ипотеке | - | 1 300 000 Р |
| Вычет при покупке квартиры | 500 000 Р | 2 000 000 Р |
| Вычет по процентам | - | 1 300 000 Р |
| Можно вернуть НДФЛ | 65 000 Р | 429 000 Р |
| Остаток вычета за квартиру (можно использовать в будущем) | 1 500 000 Р | - |
| 3 000 000 Р | - |
0 Р
2 500 000 Р
Проценты по ипотеке0 Р
1 300 000 Р
Вычет при покупке квартиры500 000 Р
2 000 000 Р
Вычет по процентам0 Р
1 300 000 Р
Можно вернуть НДФЛ65 000 Р
429 000 Р
Остаток вычета за квартиру (можно использовать в будущем)1 500 000 Р
0 Р
Неиспользованный вычет по процентам (можно использовать для другой ипотеки)3 000 000 Р
0 Р
Хотя собственник квартиры Игорь и платит только он, но Елена тоже может получить вычет. Например, 500 тысяч рублей, потому что у Игоря лимит 2 млн.
Квартира оформлена в равных долях, ипотеку платят со счета Елены
| Елена | Игорь | |
|---|---|---|
| Доли в квартире по документам | 50% | 50% |
| Заплатили за квартиру | 1 250 000 Р | 1 250 000 Р |
| Проценты по ипотеке | 1 300 000 Р | - |
| Вычет при покупке квартиры | 1 500 000 Р | 1 000 000 Р |
| Вычет по процентам | 1 300 000 Р | - |
| Можно вернуть НДФЛ | 364 000 Р | 130 000 Р |
| Остаток вычета за квартиру (можно использовать в будущем) | 500 000 Р | - |
Допустим, Игорь раньше получал вычет по процентам и использовал 1 млн рублей вычета за квартиру
Доли в квартире по документам Заплатили за квартиру1 250 000 Р
1 250 000 Р
Проценты по ипотеке1 300 000 Р
0 Р
Вычет при покупке квартиры1 500 000 Р
1 000 000 Р
Вычет по процентам1 300 000 Р
0 Р
Можно вернуть НДФЛ364 000 Р
130 000 Р
Остаток вычета за квартиру (можно использовать в будущем)500 000 Р
0 Р
Хотя собственники квартиры оба супруга, у Игоря уже нет права на вычет по процентам. Поэтому НДФЛ с них вернет Елена, хотя ей принадлежит только половина квартиры.
Квартира оформлена в пропорции 70/30, платят то Елена, то Игорь
| Елена | Игорь | |
|---|---|---|
| Доли в квартире по документам | 70% | 30% |
| Заплатили за квартиру | 1 750 000 Р | 750 000 Р |
| Проценты по ипотеке | 200 000 Р | 1 100 000 Р |
| Вычет при покупке квартиры | 1 250 000 Р | 1 250 000 Р |
| Вычет по процентам | 650 000 Р | 650 000 Р |
| Можно вернуть НДФЛ | 247 000 Р | 247 000 Р |
Вычет за квартиру и по процентам супруги хотят получать поровну. Другую ипотеку они брать не собираются, а НДФЛ хотят вернуть поскорее
Доли в квартире по документам Заплатили за квартиру1 750 000 Р
750 000 Р
Проценты по ипотеке200 000 Р
1 100 000 Р
Вычет при покупке квартиры1 250 000 Р
1 250 000 Р
Вычет по процентам650 000 Р
Это удобно, если кто-то уже получал вычет по процентам и потерял это право. Как бы ни распределялись расходы и право собственности, весь вычет получит другой супруг - бюджет вернет семье 13% от уплаченных процентов.
Совместная и долевая собственность
Для супругов. Вид собственности не имеет значения с 2014 года. Раньше его нужно было распределять пропорционально долям, а теперь считается, что квартира общая в любом случае и право на полный вычет есть у каждого супруга. Можно распределять вычет как угодно. Для этого даже не нужно быть созаемщиком и платить только со своего счета.
Вот как это можно использовать с выгодой:
- Чтобы быстрее вернуть налог, можно распределить вычет по расходам на квартиру в пользу того супруга, который больше зарабатывает.
- Если проценты по ипотеке меньше 3 млн рублей, вычет по ним можно заявить одному из супругов. А второй сохранит свое право для другой ипотеки.
- Один может получать вычет за квартиру, а другой - за проценты. Это удобно, когда один супруг уже использовал право на вычет за квартиру, но не хочет платить НДФЛ .
- Распределять вычет по процентам в разных пропорциях можно каждый год с учетом дохода. Сначала вычет можно заявить поровну, а если потом супруга уйдет в декрет или уволится, НДФЛ с процентов будет возвращать только муж.
- Если один из супругов пенсионер, он сможет сразу , поэтому в его пользу можно распределить больше вычета.
Созаемщики не в браке. Чаще всего квартира оформляется в долевую собственность. Налог можно вернуть только с тех расходов, которые относятся к конкретной доле и с учетом своего лимита. Вычет нельзя перераспределить в любой пропорции, его не может получить один собственник, и его не получит тот созаемщик, который не подтвердит свои расходы по кредиту.
До 2014 года лимит вычета при долевой собственности был привязан ко всей квартире - 2 млн рублей делили между созаемщиками пропорционально долям. Сейчас каждый созаемщик может использовать до 2 млн рублей на свою долю, а остаток вычета перенести на другой объект.
С вычетом по процентам так не получится: по ним остаток не переносится на другие объекты в любом случае. А делить сумму процентов тоже нужно пропорционально: каждому заемщику вернут налог только с его части уплаченных процентов.
Условия получения и требования к созаемщику
Созаемщики оформляют вычет как все остальные покупатели квартир. Нужно подтвердить право собственности и расходы на квартиру и уплату процентов. У супругов эти документы могут быть оформлены на кого угодно из них, а у других созаемщиков - только на свое имя.
Все условия для вычета за квартиру описаны
Как созаемщикам вернуть больше НДФЛ при покупке квартиры
Если вы планируете регистрацию брака, лучше покупать квартиру и брать кредит после свадьбы. Тогда можно как угодно распределить вычет.
У вас проценты по ипотеке меньше 3 млн рублей. Это значит, лучше получать этот вычет в браке кому-то одному. Тогда вы все равно вернете 13% от суммы процентов, но другой супруг сохранит право на этот вид вычета на будущее.
Если оформлять отношения не собираетесь, то квартиру нужно оформлять в таких долях, чтобы каждый платил именно за ту долю, которой владеет. Например, вы договорились платить поровну - тогда и доли должны быть равными. Или вы будете вносить деньги в пропорции 70/30 - тогда разумно и доли делить так же. Иначе оба недополучите деньги.
Обо всем этом надо думать до того, как будете подавать заявку в банк. Или хотя бы до подписания договора. Бывают случаи, когда люди покупают квартиру, становятся созаемщиками, право собственности оформляют на кого-то
Созаемщик – лицо, которое имеет равные права и обязанности с заемщиком, в том числе несет солидарную ответственность перед банком по погашению кредита (ст. 323 ГК РФ). Его доходы, также как и доходы заемщика, учитываются финансовой организацией при определении суммы кредита. Зачастую созаемщик привлекается банком при долгосрочном кредитовании на большие суммы, когда у заемщика не хватает достаточного размера дохода для получения необходимой суммы кредита. Например, при ипотеке . Права у созаемщика тоже есть. По ипотечной ссуде он становится совладельцем жилья, приобретаемого в кредит.
Кто будет выступать в качестве созаемщика и какое будет их количество (обычно не более пяти), устанавливает банк. Чаще созаемщиками выступают родственники основного должника – работающий супруг, родители, дети, братья и сестры. Методика общего учета доходов в банках различается, но, как правило, зависит от количества созаемщиков, соотношения их доходов и степени родства с основным должником. Бывает и так, что всю финансовую ответственность берут на себя созаемщики. Такое происходит при получении образовательного кредита, где доходы созаемщиков-родителей будут основными.
Следует отметить, что при ипотечном кредитовании, если заемщик состоит в браке, то его супруг(а) автоматически становится созаемщиком, даже если он (она) не работает (ст. 45 Семейного кодекса РФ). Поэтому банки и требуют от лиц, состоящих в браке, нотариально заверенное согласие супруга или супруги. Если супруги не хотят нести равную ответственность по ипотечному кредиту или иметь одинаковые права на приобретаемое в кредит жилье, им необходимо оформить брачный контракт. В этом случае в банк предоставляется копия брачного договора.
Созаемщик представляет в банк практически такой же набор документов, что и заемщик. В кредитном договоре обязательно должны быть прописаны все взаимоотношения участников кредитования: кто, когда и в какой степени отвечает по своим обязательствам. Например, оба лица платят в равной степени или созаемщик делает это только в случае, если заемщик перестал погашать кредит.
При оформлении ипотеки договор страхования подписывается и заемщиком, и созаемщиком. Сумма страховки определяется индивидуально, в зависимости от степени ответственности лиц по погашению кредита. При наступлении страхового случая компания погашает часть долга пострадавшего, второе лицо продолжает выплачивать свою часть в полном объеме.
Следует не путать созаемщика и поручителя . Основное отличие поручителя в том, что его доходы чаще всего не учитываются при определении банком суммы кредита. Кроме того, различается очередность взыскания задолженности. Поручитель начинает нести свои обязательства только после того, как заемщик и созаемщик не могут выплачивать кредит в полной мере.
На роль созаемщика лучше соглашаться лишь в том случае, когда речь идет о вашей семье. Стоит учитывать, что за достаточно длительный период кредитования созаемщику могут и самому понадобиться средства в долг. В такой ситуации банк будет очень тщательно оценивать характер кредитной истории и условия ссуды, по которой потенциальный заемщик выступает созаемщиком.
Нередко условия получения ипотечного кредита предполагают привлечение к договору третьих лиц – созаемщиков. Такие участники сделки несут определенные обязательства и имеют свои права. Особые правила установлены для официальных супругов. Итак, рассмотрим подробнее, кто может быть созаемщиком, что от него требуется и можно ли оформить ипотечный кредит без мужа или жены.
Созаемщик по ипотеке – кто это
Под созаемщиком понимают гражданина, который пользуется одинаковыми с кредитополучателем правами и готов взять на себя солидарную ответственность за выплату ипотеки . Заработная плата и иные доходы созаемщика принимаются во внимание при формировании решения о выдаче займа. Максимальный кредитный лимит определяется на основании совокупного дохода всех участников договора.
Важно! Чаще всего необходимость в созаемщике возникает, если нужно получить ссуду в крупном размере и на длительный период, а дохода заявителя недостаточно.
Созаемщик имеет одинаковые с кредитополучателем права. И после выплаты ипотеки становится вместе с ним собственником квартиры или дома, купленного в кредит. Требования к созаемщикам и их количество каждый банк устанавливает индивиудально. Например, Сбербанк разрешает привлекать не более трех лиц. Чаще всего ими являются близкие родственники – жена или муж, родители, совершеннолетние дети, братья или сестры. Иногда кредитор обозначает круг лиц, которых готов рассмотреть в качестве созаемщика.
Официальные супруг или супруга автоматически становятся созаемщиками по ипотечному договору . Это единственная ситуация, когда привлеченные лица не обязаны соответствовать требованиям банка по размеру дохода, возрасту или стажу. Отказаться от такой ответственности можно, но потребуется составить брачный договор и документально освободить себя от прав на приобретаемую собственность. Сбербанк позволяет исключить супруга(у) из договора, если у него(нее) нет российского гражданства. Иные лица – родственники, друзья или коллеги такой обязанностью не обременены.
Важно! Каждый заемщик имеет право оформить ипотеку только на себя. Наличие созаемщиков необходимо при покупке объекта недвижимости в браке, но даже в этом случае есть возможность снять с супруга(и) такие обязательства.
Для чего привлекаются созаемщики
К основным причинам привлечения к договору третьих лиц можно отнести:
- Увеличение кредитного лимита, повышение шансов получить одобрение банка.
- Покупка жилплощади в совместную собственность.
- При оформлении приобретаемого имущества на несовершеннолетнего гражданина.
- Если это требование прописано условиями ипотечного соглашения.
Последний пункт может встретиться при покупке имущества по договору долевого участия. До момента оформления недвижимости в собственность банку потребуются иные гарантии, помимо залога, а именно: обеспечение в виде другой жилплощади, поручительство или солидарная ответственность третьих лиц. После регистрации собственности иных участников сделки можно исключить.
Также условия финансирования могут требовать привлечения созаемщиков, если: основной кредитополучатель – мужчина призывного возраста; во время выплаты займа физическое лицо выйдет на пенсию; возраст заявителя слишком мал, но соответствует требованиям. Например, банк может потребовать увеличить количество участников, если основной заявитель моложе 21 или 23 лет, даже если формально средства выдаются с 18 лет. Во всех случаях к третьему лицу будут выдвинуты особые критерии: отсутствие обязанности проходить срочную службу, больший или меньший возраст.
Требования банков к третьим лицам
Большинство банков предъявляют стандартные требования к третьим лицам, которые могут незначительно отличаться:
- Обязательно наличие российского гражданства.
- Срок занятости у последнего работодателя должен быть не менее полугода либо период ведения предпринимательской деятельности от 1 или 2 лет (для ИП).
- Иметь достаточный уровень платежеспособности.
- Наличие хорошей кредитной истории.
- Быть старше 21 года и младше 75 лет (данный пример взят из требований Сбербанка).
Это базовые условия, каждое финучреждение корректирует перечень в соответствии с внутренним порядком. Чаще всего критерии не отличаются от требований к основному заемщику, потому что в случае неоплаты кредита созаемщик должен иметь возможность надлежащим образом вносить ежемесячные платежи. Это значит, что созаемщиком может быть ИП, пенсионер, владелец бизнеса, наемный сотрудник. Главное – соответствие требованиям выбранного банка.
Права и обязанности созаемщика
Прежде чем привлечь третьих лиц в качестве созаемщиков, следует знать, какие права на недвижимость они приобретают, и какие обязательства на них возлагаются. В соответствии с законом все участники ипотечного договора:
- Несут равную ответственность перед банком за своевременное погашение займа.
- Получают право собственности на долю в покупаемом жилье.
- Если созаемщик не являются супругом, он также вправе претендовать на часть недвижимости, при условии оплаты кредита.
- В случае фактически произведенных выплат заемщик имеет право получить налоговый вычет.
В части выплаты долга и процентов обязанности регламентированы ст. 323 ГК РФ. 1. При солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. 2. Кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников.
На практике это выглядит таким образом: если заемщик не производит перечисление в срок, банк требует произвести оплату всех созаемщиков сразу, без перераспределения долей платежа на каждого, либо от одного из них. Если участников несколько, о точных суммах выплаты они могут договориться между собой.
Производя перечисления, созаемщик может претендовать на часть недвижимости, соразмерную выплатам либо изначально обозначенную в договоре. Позже выплаченные средства можно затребовать от основного заемщика или документально переоформить часть недвижимости на себя. Эта ситуация не касается ипотеки, взятой в браке – в таком случае имущество делится пополам или на всех членов семьи.
Порядок исполнения обязательств отражается в кредитной истории каждого участника договора. Просрочка по вине одного из них фиксируется в досье всех.
Важно! Отказ от доли в ипотечном жилье не снимает обязанности выплачивать ссуду. Созаемщик прекращает нести ответственность после закрытия договора или, предоставив в банк другую кандидатуру, которая будет одобрена и принята в качестве нового участника сделки.
Если условия кредитования предполагают снижение ставки при оформлении страхования, созаемщик также обязан приобрести полис и ежегодно его продлевать либо сразу оформить договор на полный срок кредита, если иное не продиктовано ипотечным соглашением.
Дают ли ипотеку или кредиты лицам в статусе созаемщика
Перед тем как согласиться выступить в роли созаемщика по договору ипотеки, следует хорошо проанализировать ситуацию. Такой статус налагает ограничения на платежеспособность третьего лица. При подаче заявления на потребительский кредит или ипотеку, при расчете максимальной суммы, будут учитываться взятые ранее ипотечные обязательства, даже если фактически человек не производит никаких выплат.
Оформить новый кредит или ипотеку можно, но при некоторых условиях: высоком доходе, привлечении других лиц, не обремененных финансовыми обязательствами, при наличии положительной КИ, при согласии на все виды страховок. Немалую роль сыграет кредитная история займа, по договору которого лицо является созаемщиком. Например, если остаточный срок выплаты по нему очень мал, полностью отсутствуют просрочки, а доходы основного заемщика не снизились, возможно, банк пойдет на уступки в индивидуальном порядке.
Важен и вид кредита. Так, оформляя новый договор под залог собственной ликвидной недвижимости, у банка есть гарантия, снижающая риск невозврата займа. Также в условиях различных финучреждений просматривается некоторая лояльность при покупке жилья от застройщика-партнера. Таким образом, шансы на получение ипотеки созаемщиком есть. Как правило, банки не устанавливают на этот счет ограничений, однако получить одобрение будет несколько сложнее. Дополнительно можно рассчитывать на советы менеджера кредитования выбранного банка, он оценит все нюансы и даст необходимые рекомендации.
Возможно ли взять ипотеку без согласия супруга
В этом вопросе нужно обратиться к законодательству. Статья 35 п. 3 Семейного Кодекса диктует, что все сделки, подлежащие государственной регистрации, должны быть произведены с согласия обоих супругов. Пункт 1 ст. 19 из закона «Об ипотеке» обозначил, что ипотечная сделка подлежит государственной регистрации. Закон диктует, что взять ипотеку без согласия супруга нельзя. Если заемщик решил приобрести имущество без мужа или жены, от второго все равно потребуется письменное согласие на сделку, заверенное у нотариуса. Иначе договор может быть признан недействительным. Как правило, предоставление такого документа входит в обязательный перечень бумаг для оформления ипотечного кредита.
Как уже было сказано выше, супруг(а) могут быть исключены из числа созаемщиков в силу условий или при оформлении брачного договора. В этом случае с человека снимаются обязательства о выплате задолженности. Формально физическое лицо отказывается и от прав на собственность, однако даже при таких обстоятельствах нет абсолютной гарантии, что при разводе суд не примет иное решение.
При оформлении ипотеки банк может выдвинуть требование о привлечении созаемщика. Кто он такой, какие права на квартиру имеет, какие риски несет? Об этом читайте в нашей статье.
Права и обязанности
Созаемщик по ипотеке в Сбербанке – это человек, который совместно с основным заемщиком, несет ответственность за выплату кредита. Он принимает непосредственное участие в оформление кредитного договора, подписывает его и имеет право распоряжаться приобретаемым объектом недвижимости.
В договоре указываются права, обязанности и ответственность созаемщика. Как правило, к ним относится:
- погашение определенного размера ежемесячного взноса;
- выплата кредита в полном объеме, если основной заемщик не может выплачивать долг;
- права на недвижимость, независимо от степени родственных отношений с заемщиком;
- право на получение налогового вычета.
Для чего нужен еще один участник ипотеки? В большинстве случаев это обусловлено правилами банка по снижению риска ипотечных кредитов. Если у клиента недостаточно доходов для обязательных платежей, то участие других лиц в выплате кредита будет целесообразно. Как правило, банк настаивает на привлечении созаемщика, если доход клиента менее 75 % от необходимого уровня для получения ипотеки.
При изменении ситуации и увеличении доходов клиента можно вывести созаемщиков из ипотеки. Но банк неохотно идет на такие действия, даже в случае развода супругов. Поэтому клиентам нужно запастись необходимыми документами и приготовиться к длительной процедуре.
Таким образом, созаемщиком может быть любой человек: друг, знакомый, родственник. При этом важно понимать степень ответственности перед кредитором и быть готовым выполнить все обязанности по договору.
Требования
Отвечая на вопрос о том, кто может быть созаемщиком по ипотеке, специалисты банка руководствуются требованиями к уровню доходов и возрастными ограничениями. Возраст созаемщика на момент получения ссуды должен быть в диапазоне от 21 до 75 лет . Его доход должен позволят выплачивать положенную долю ипотеки. Правилами Сбербанка разрешено привлекать трех лиц в качестве созаемщиков по ипотечному кредиту. При этом супруг (или супруга) клиента в обязательном порядке выступают в этой роли, независимо от возраста.
Требования к созаемщику такие же, как и к получателю ипотеки – нужно подтвердить уровень доходов и представить . Возраст, гражданство РФ, постоянная регистрация в зоне действия банка, трудоустройство и непрерывный стаж от одного года – все эти условия должны быть соблюдены. В противном случае банк имеет право отказать в заявке.
Поручитель или созаемщик?
Многие путают понятия поручительства и совместной ответственности по ипотеке. Поручитель – это гарант своевременного погашения долга, но без прав на приобретаемую недвижимость.
Доходы поручителя не влияют на размер выдаваемой ипотеки, в отличие от дохода созаемщика.
В договоре с банком могут фигурировать оба лица: созаемщик и поручитель. Ответственность будет распределяться следующим образом: основной заемщик, созаемщик и поручитель. Если первые два фигуранта не в состоянии выполнить обязанности перед банком, то долг будет погашать поручитель.
Риски
Риски созаемщиков достаточно велики. Многие не задумываются о последствиях, соглашаясь помочь друзьям или коллегам. – это долгосрочная ссуда. К сожалению, никто не застрахован от потери работы, болезни или других неожиданностей. Если в результате непредвиденных ситуаций, долг приходится возмещать созаемщику, то это может серьезно отразиться на его финансовом положении и взаимоотношениях с близкими людьми.
Стоит обратить внимание и на тот факт, что при ипотеке квартира является залогом, что осложняет все действия с имуществом в случае развода или форс-мажорных ситуаций.
Еще один риск – возможный отказ в кредитовании. На вопрос, может ли созаемщик взять ипотеку, в банке дадут ответ после анализа доходов клиента. Если их окажется недостаточно для погашения обязательств по двум договорам, то банк откажет в заключении кредитного договора с созаемщиком.
Этим не ограничивается перечень возможных рисков, поэтому принимая решение о солидарной ответственности по ипотеке, стоит проконсультироваться с юристом.
Поможет ли страховка?
Знание своих прав и обязанностей поможет сторонам принять правильное решение и выбрать варианты страховки.
Например, полис страхования от потери дееспособности даст определенные гарантии. После страхового случая, все выплаты по кредиту будут производиться за счет страховой компании.
Если приобретается коммерческая недвижимость, то стоит застраховать не только свою дееспособность, но и риски порчи помещения, причинения ущерба в случае пожара и пр.
Наличие страховок положительно воспринимается банком. К недостаткам полисов можно отнести дополнительные финансовые затраты для созаемщика и долгие тяжбы со страховщиком по получению выплат.
Решение по оформлению страховки каждый принимает самостоятельно, также как и по участию в ипотеке. Мы рекомендуем оценивать не только финансовые риски, но и возможные осложнения взаимоотношений с близкими людьми в случае непредвиденных обстоятельств.
В 2018 году было выдано около 312 тыс. займов на приобретение жилья по ДДУ. Сумма кредитов – около 650 млрд. рублей. Впечатляет? Да, в последние годы количество квартир