Договор мены квартиры заключается с целью передачи в собственность других лиц одной квартиры в обмен на другую.
Каждый участник сделки признается покупателем объекта недвижимости, обязующимся принять его, и продавцом, обязанным передать жилье.
Сущность договора
Документ оформляется в простой письменной форме. По общему содержанию договор мены квартиры аналогичен . Необходимо указать:
- идентификационные данные участников (ФИО, даты и места рождения, паспортные данные, адреса проживания и регистрации);
- подробное описание объектов сделки (адреса и месторасположение, площадь, особенности планировки и прочее);
- стоимость предметов сделки (величина определяется на основании договоренности сторон);
- исходные данные по документам, удостоверяющим права собственности на квартиры, а также являющихся основанием для их возникновения;
- условия и размер доплаты, если это необходимо;
- порядок фактической передачи объектов недвижимости и прочее.
Принципиальное отличие договора мены от договора обмена заключается в том, что:
- мена – передача прав собственности двумя сторонами, объект мены – жилье, оформленное в собственность, и меняют его собственники;
- обмен применим к квартирам, используемым для проживания на основании договоров социального найма. Стороны, обменивающие жилье, не имеют прав собственности на него.
Права и обязанности участников сделки
К данному виду сделок применяются все нормы и правила, относящиеся к сделкам купли-продажи , если это не расходится с самой сущностью понятия «мена».
Степень равноценности квартир, являющихся объектами мены, определяется сторонами самолично. Если договором предусмотрена мена неравноценными объектами, то разница оплачивается в соответствии с положениями контракта (до или после оформления сделки, наличными деньгами или за безналичный расчет).
Право собственности по данным видам контрактов на передаваемые квартиры переходит к новым владельцам после их передачи каждым из участников сделки одномоментно, если в тексте документа не прописано иное.
Порядок оплаты расходов на государственную регистрацию сделки прописывается в договоре.
Если у одного из участников сделки объект недвижимости изымается в пользу третьих лиц по обязательствам или основаниям, которые возникли до оформления договора мены, то вторая сторона указанного договора обязана возместить нанесенный ущерб.
Гражданин может быть освобожден от этого только, если сможет доказать, что пострадавший знал или должен был знать об обстоятельствах повлекших изъятие. Участник сделки, лишившийся в результате жилья, имеет право требовать с виновного возврата квартиры и (или) возмещения убытков.
Документально оформленное соглашение о невозможности привлечения к ответственности одного из участников сделки при возникновении подобных ситуаций признается недействительным.
Налогообложение
В Налоговом кодексе не прописаны особенности налогообложения данного вида сделок, но в Гражданском кодексе уточняется, что к подобным договорам применяются нормы и правила как к договорам купли-продажи.
Если гражданин владел жильем более трех лет, то он освобождается от уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ).
Если же менее, то обязанность по уплате налога возникает с учетом права на получение имущественного налогового вычета в размере 1 млн. рублей.
Пример
Если квартира стоит 3 млн. рублей, а право собственности на нее получено менее трех лет назад, то при:
– ее продаже нужно заплатить в бюджет 390 тыс. рублей (3000000 * 13% = 390000 рублей);
– заключении договора мены НДФЛ составит всего 260 тыс. рублей ((3000000 – 1000000) * 13% = 260000 рублей).
Метод ухода от налогообложения путем мены явно неравноценных квартир без указания суммы доплаты нецелесообразен:
- регистрирующие органы (УФРС) могут приостановить сделку (подобный вариант маловероятен);
- налоговые органы однозначно будут требовать разъяснений по факту совершения сделки.
Однако, специалисты указывают на то, что одновременно с продажей квартиры происходит и покупка жилья. Если гражданин имеет право на получение имущественного налогового вычета при приобретении в собственность объекта недвижимости и обязан уплатить НДФЛ, то он может отказаться от данного права, но и не исполнять обязанность перед бюджетом, при условии мены равноценных объектов недвижимости. Фактически произвести взаимозачет.
Но бывает и так, что при наличии собственной квартиры, которая больше не подходит людям по тем или иным критериям, её собственник всё же не решается её продавать из-за нежелания иметь дело с большими суммами денег.
Несколько фактов
Данный договор представляет собой подобие бартера .
В нашем случае объектами обмена являются жилые помещения.
И всё же, несмотря на свою суть, к нему могут привлекаться денежные суммы (не столь большие, как при ), выступающие в качестве доплаты за передачу неравноценного жилья в обмен на более дорогостоящее.
Состав
Если говорить о тех механизмах, которые заложены в сущности данного документа, то такая схема выглядит достаточно просто. Одна из сторон по договору передаёт свою в руки другой. Условием успешного получения такого объекта является встречная передача жилья и (возможно) определённой денежной суммы.
О предварительном договоре
Поиск жилья для обмена может затянуться на длительный период. И когда такой объект найден, то необходимо спланировать точный механизм и время передачи, а также удостовериться в том, что другая сторона не передумает в последний момент.
Во всём этом отличную помощь может оказать предварительный договор мены.
В нём указываются даты и порядок обмена квартир, вписываются пункты о возможности расторгнуть основную сделку, описываются штрафы для стороны, по чьей инициативе это было сделано.
Обмен части жилья
Для людей, владеющих лишь в каком-либо жилище, законом также разрешается
обмениваться своим недвижимым имуществом.
Суть договора от подобной особенности не меняется, однако необходимо точно очертить размер участка жилья (лучше всего – в с указанием конкретных выделенных помещений, если это возможно).
Единицы измерения чаще всего зависят от характеристики доли. Идеальная будет выражена в процентах или дроби от общей площади. Натуральная – в квадратных метрах и комнатах.
Ответственность сторон
При составлении документа, подтверждающего сделку, следует чётко прописать те права и обязанности участников, которыми они должны обладать.
Необходимо достаточно чётко установить момент, когда каждая из сторон выполнит свою часть обязательств, т.е. передачу объекта недвижимости. Правом участника будет являться получение жилья , являющимся предметом договора, предназначенным для него.
Его неполучение будет считаться невыполнением условий другой стороной и может повлечь за собой наложение штрафных санкций (о которых в тексте документа необходимо упомянуть), а также необходимость компенсировать убытки. Всё это регулируется Гражданским кодексом .
Условия
Главное условие, которое необходимо выполнить людям для «активации» сделки – нотариальное заверение
документа.
Это прописано в законодательстве, без данного действия обмен будет считаться недействительным .
Также следует в обязательном порядке зарегистрировать сделку в государственных органах.
Весьма разумным шагом будет участие нотариуса не только в заверении бумаги, но и в её составлении. Хоть граждане могут написать её и без посторонней помощи, но работа профессионала в таком направлении позволит наиболее юридически грамотно представить предстоящую сделку.
Не стоит забывать и о предварительной проверке объектов на предмет их «чистоты». Отсутствие обременений, положительная история исков позволит говорить о конкретной квартире, как о безопасной .
Получать такую недвижимость можно без особых опасений за сохранность своего имущества. Всю подобную информацию можно получить, запросив в Росреестре .
Итак, мы подобрались к самому основному – составлению текста договора. Чёткой формы , по которой необходимо обязательно это делать, не существует . Но всё же любой документ такого рода должен иметь определённый набор пунктов, без которых его действительность можно оспорить в суде . Большинство юристов советуют следовать подобной последовательности изложения:
После всех этих пунктов каждый из участников должен поставить свою подпись, подтверждая своё согласие с текстом договора. После этого бумаги относятся нотариусу , он заверяет их, подписываясь и ставя свою печать.
Последним этапом оформления договора является его государственная регистрация . Для этого все экземпляры документа (не менее трёх, один остаётся тут же) приносятся в Росреестр. Там бумаги проверяются и договор окончательно утверждается на официальном уровне. С этого момента договор и начинает действовать.
Для того, чтобы в Росреестре документы приняли, необходимо выплатить пошлину (тысяча рублей). Это может сделать одна из сторон. Или же расходы разделятся поровну. Лучше всего подобные траты распределять в самом тексте сделки.
Разрыв договора по инициативе одной из сторон
Повторяя ранее сказанное, нужно упомянуть о том, что условия расторжения договора лучше всего оговорить и запечатлеть письменно. Это позволит защитить себя от потери времени и денег. Компенсация расходов – отличная возможность избежать потерь даже в случае провала сделки.
Выплата налогов по сделке
Оценка объектов недвижимости при проведении сделки нужна не только для равноценности обмена
, но и для наличия «базы», с которой будут начисляться налоги.
Договор мены приравнивается к , поэтому к нему применяются и аналогичные условия .
Обычной практикой считается выплата тринадцатипроцентного подоходного налога . Если же объект стоит менее 1 млн. рублей или находится в собственности гражданина более трёх лет, то такое начисление не производится .
Приводя пример выплаты налога , предположим, что человек владеет квартирой два года, а была она оценена в три миллиона. Тогда ему предстоит подать налоговую декларацию и оплатить в бюджет 3 * 13 % = 0,39 миллионов (390 тысяч) рублей.
Договор мены используется не очень часто . Но при этом он всё же способен принести немало пользы многим людям. Именно поэтому о нём необходимо знать как можно больше, применяя эту информацию для своего личного блага в нужные моменты жизни.
Договор мены квартиры – сделка, в результате которой собственник может осуществить обмен своей квартиры на другое жилье или же на другое имущество. Обмен объектами имущества происходит на тех условиях, которые выгодны обоим сторонам.
Обменять квартиру можно не только на другое жилье, но и на другое имущество (транспортное средство, нежилое помещение). Законодательных ограничений относительно объектов мены нет. Однако, на практике чаще всего все же происходит обмен одного жилья на другое.
Способы обмена квартиры
Обмен жилья – наиболее оптимальный способ решения квартирного вопроса, поскольку таким образом можно улучшить свои жилищные условия, сделать свою жизнь более комфортной. Так, например, один собственник квартиры может обменять свою квартиру на жилье в другом районе города, что для него будет более удобно.
В свою очередь, другой человек желает приобрести квартиру, например, с большей жилой площадью. Поэтому, с помощью договора мены, можно обменять жилье более выгодно.
По общему правилу оба объекта мены считаются равноценными. В том случае, если один из них имеет более высокую стоимость, вторая сторона должна компенсировать разницу, сделав доплату.
Не исключением являются сделки, когда квартира обменивается на жилой дом, дачу или автомобиль. Именно в этих случаях и происходит доплата. Чтобы определить реальную разницу по стоимости, целесообразно провести независимую оценку имущества.
Оформление сделки обмена
Стороны, которые нашли подходящие варианты для обмена и готовы заключить сделку, могут составить предварительный договор, который позволяет зафиксировать договорные отношения до того момента, как стороны оформят основной договор мены.
Достаточно будет подписать предварительное соглашение в письменной форме, в котором оговорить условия будущей сделки.
К договору мены применяются все те же правила, что и при купле-продаже имущества. Каждая сторона выступает и продавцом и покупателем одновременно. Рассмотрим мену имущества на примере квартир.
Сделка мены квартир должна быть должным образом оформлена: в виде договора в письменной форме, образец которого можно скачать, пройдя по ссылке:
Конечно, чтобы сделка прошла с соблюдением норм законодательства, лучше, чтобы договор мены квартиры был удостоверен нотариально.
Сторонами сделки мены будут выступать собственники жилья. Если же квартира находиться в совместной собственности, то все совладельцы должны присутствовать при сделке и выразить свою волю относительно обмена . Если один из собственников является несовершеннолетним, от его имени действуют его родители как законные представители.
Перечень документов, необходимых для заключения договора мены, будет следующим:
- паспорт, налоговый код стороны;
- правоустанавливающий документ на квартиру;
- технический паспорт;
- домовая книга;
- справка о зарегистрированных лицах в квартире;
- согласие второго супруга на мену, удостоверенное нотариусом.
Вторая сторона договора также подготавливает аналогичный список документов.
Вышеперечисленный перечень не является исчерпывающим и в каждом индивидуальном случае могут потребоваться дополнительные справки или выписки.
Так, например, если сделка проходит с участием несовершеннолетнего, то потребуется получить разрешение органа опеки. Это необходимо для того, чтобы жилищные условия и интереса несовершеннолетнего лица не были нарушены в результате проведённого обмена.
Так или иначе, в законодательство часто вносятся изменения, а потому не лишним будет перед сделкой, уточнить все нюансы проведения обмена в 2018 году.
Нотариальное удостоверение договора мены
Для оформления договора мены жилья необходимо обратиться в нотариальную контору. Сделать это можно по месту нахождения объектов недвижимости. Первоначально необходимо получить предварительную консультацию, затем собрать и подготовить все документы.
На основании предоставленных документов нотариус подготовит образец договора мены. В назначенный день сделки стороны подписывают договор, который скрепляется печатью и подписью нотариуса. В дальнейшем договор мены квартиры необходимо предоставить в Росреестр, где каждый новый собственник зарегистрирует своё право собственности на объект.
Оформление договора мены включает расходы по уплате госпошлины, услуг нотариуса, а также платежа за регистрацию права собственности в Росреестре. Стоит сказать, что размер оплаты за услуги Росреестра может измениться на 2018 год, поэтому лучше уточнить сумму платежа на их интернет-сайте.
Если же в договоре мены предусмотрена доплата за приобретаемое имущество, это также стоит учитывать.
В заключительной стадии новые собственники получают в Росреестре свидетельство о праве собственности, которое и будет подтверждающим документом права собственности на жилье.
Остались вопросы?
Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:
Довольно часто в мире недвижимости встречаются сделки по обмену квартир. Казалось бы, обмен и обмен – ничего сложного.
На самом деле замена одной квартиры на другую может называться по-разному – обмен и мена. Хоть эти слова и являются однокоренными, в сделках с жильем они имеют совершенно разные значения.
Мена жилья – сделка, по которой две стороны передают друг другу равноценные на их взгляд объекты, собственниками которых они являются . При этом права на собственность переходят к каждой стороне, подобно сделке купли-продажи.
Обмен жилья – сделка, по которой наниматели жилья, принадлежащего государству, обмениваются квартирами и перезаключают договоры найма.
При этом обязательно должно быть получено согласие наймодателя, и выполнены некоторые обязательные условияРазличия между договорами мены и обмена
- Самое основное отличие – при мене жилье обязательно должно быть в собственности. То есть один собственник передает свою квартиру другому по договору, затем сделка регистрируется в Росреестре, и свидетельства о праве собственности переделываются на новых собственников.
- При обмене жилье является муниципальным, люди проживают в нем по договору найма. Обмен социального жилья оформляется по-другому – после регистрации сделки в Росреестре наймодатели переоформляют договоры найма на новых жильцов. При этом к новым хозяевам переходит лишь право пользования квартирой, как это было и с предыдущим жильем.
- Нельзя обменивать муниципальное жилье на собственное и наоборот.
- Обмен и мена регулируются разными законами. Мена жилья относится к сделкам, которые контролирует Гражданский Кодекс (гл. 31), а обмен проводится в соответствии с Жилищным Кодексом (ст. 72).
Особенности договора мены
Договор мены составляется в письменной форме, при этом в нем обязательно должны быть указаны такие сведения:
- данные обеих сторон (ФИО, паспортные данные, прописка);
- данные об обмениваемом жилье (название, адрес, площадь, стоимость);
- на каких основаниях квартиры принадлежат сторонам (чаще всего номер свидетельства права собственности и договор, по которому квартира была получена);
- дополнительно можно указать особенности обеих квартир – на каком этаже расположена, тип дома (панельный, кирпичный и другие),
- наличие балкона или подвала, сколько комнат, какое отопление, какая остается встроенная техника и мебель и другие;
- отдельным пунктом стоит упомянуть, что квартира не находится под арестом или в залоге, нет никаких обременений;
- обязательный пункт – в договоре должен быть список людей, которые имели право на старую квартиру (в новой квартире они должны иметь точно такие же права);
- срок, в течение которого стороны должны освободить квартиры и передать друг другу.
Если нужна доплата
Не всегда получается найти равноценные квартиры. В этом случае сторона, жилье которой стоит меньше, должна доплатить второй стороне разницу. При этом доплата может быть не только деньгами. Можно передать также ценные бумаги или какое-то другое имущество .
Все это обязательно указывается в договоре. Иногда людям не хочется платить налог, и они просят не указывать в договоре сумму доплаты. Пишут, что квартиры являются равноценными. Это опасно тем, что после регистрации сделки доплату можно уже не получить.
К тому же, в случае, если разница в стоимости жилья будет слишком явной, этим вопросом обязательно заинтересуются – сначала органы, регистрирующие сделку, а потом и налоговая.
Например, стороны меняют однокомнатную квартиру в старом доме на двухкомнатную в новостройке, да еще и с хорошим ремонтом. В договоре указано, что квартиры равнозначные. Очевидно, что такая сделка может вызвать подозрения, что повлечет за собой разные задержки и неприятности.
Лучше точно указывать в договоре сумму доплатыДополнительно можно предусмотреть санкции на случай, если доплата не будет выплачена вовремя. Например, некоторый процент от всей суммы за каждый день просрочки.
Мена долей в квартире
В этом случае договор составляется как обычно. Вместо данных о квартире указываются сведения о доле в квартире. При этом следует
уточнить размер доли.
Важный нюанс – мена приравнивается к купле-продаже, поэтому доля в квартире должна быть сначала предложена остальным собственникам этой квартиры. К договору нужно приложить документ, подтверждающий это. Например, нотариально заверенное согласие других собственников на продажу или мену.
В случае, если такое согласие получить проблематично, можно пойти другим путем. По закону, нужно письменно уведомить остальных собственником о том, что доля продается. В течение месяца они должны сообщить, что хотят воспользоваться своим правом и купить долю. Можно отправить такие уведомления заказным письмом. Если через месяц не будет ответа – копия письма с отметкой о дате получения и будет доказательством того, что все требования закона выполнены.
Если в квартире есть несовершеннолетние
В этом случае дополнительно потребуется согласие органов опеки. Для получения такого согласия придется доказать, что дети переезжают в лучшие условия. Также по договору мены дети должны получить такое же количество метров, каким они владели в старой квартире, или больше.
Лучше указать в отдельным пунктом то, что согласие органов опеки получено. Также указываются реквизиты этого согласия.
Мена квартиры на земельный участок
В этом случае в договоре должны быть обязательно указаны сведения об участке:
- кадастровый номер;
- площадь участка;
- назначение земли, на которой он расположен;
- если на участке есть какие-то постройки – указать их.
Также к договору прикладывается чертеж, на котором обозначен нужный участок.
В заключение стоит отметить, что в плане налогов договор мены приравнивается к договору купли-продажи. Это означает, что стороны должны будут отчитаться за свои «проданные» квартиры.
Если старая квартира принадлежала человеку больше 3 лет – декларацию подавать не придется. Если меньше – придется отчитаться.
Я даже и не знала, что сейчас существует обмен или мена жилья. Думала, что можно только купить или продать. Мне кажется, что обмен и мена – это очень удобно для решения семейных дел, когда надо узаконить внутрисемейные распределения жилплощади. Потому что совершать такие действия с чужими людьми наверное очень трудно, потому что трудно найти равноценные варианты обмена.
Здравствуйте, хотелось бы спросить. Может кто нибудь знает. Ситуация следующая: в квартире была сделана незначительная перепланировка, а точнее был убран встроенный шкаф, который есть в плане. Перепланировка ни в каких документах не обозначена. Сейчас стоит вопрос об мене квартир срочно. Необходимо ли нотариально заверить и внести изменения в план? Или возможно совершить мен с не измененными документами, так как вторую сторону перепланировка устраивает?