Должностная инструкция агента по продаже недвижимости. Риэлтерские технологии. Что включает договор

УТВЕРЖДАЮ
Генеральный директор
Фамилия И.О.________________
«________»_____________ ____ г.

1. Общие положения

1.1. Риелтор относится к категории технических исполнителей.
1.2. Риелтор назначается на должность и освобождается от нее приказом генерального директора организации.
1.3. Риелтор подчиняется непосредственно начальнику отдела по работе с недвижимостью.
1.4. На время отсутствия риелтора его права и обязанности выполняет лицо, назначенное в установленном порядке.
1.5. На должность риелтора назначается лицо, имеющее среднее профессиональное образование и специальную подготовку (курсы риелторов) по установленной программе без предъявления требований к профилю и стажу работы.
1.6. Риелтор должен знать:
- нормативные правовые акты, положения, инструкции, другие руководящие материалы и документы, регулирующие операции с недвижимостью;
- действующие расценки на услуги по оформлению операций с недвижимостью;
- основы рыночной экономики;
- агентства, работающие на рынке недвижимости, контактные данные агентств, и виды оказываемых ими услуг;
- основы рыночной экономики;
- условия налогообложения юридических и физических лиц;
- организацию осуществления операций с недвижимостью;
- правила и порядок заключения договоров и оформления необходимых документов, связанных с куплей-продажей и арендой недвижимости;
- методы анализа и порядок сбора, обработки и передачи информации о рынке недвижимости;
- конъюнктуру рынка недвижимости и методы исследования рынка, порядок сбора и обработки информации о рынке недвижимости;
- основные требования стандартов, технических, качественных и других характеристик, предъявляемых к объектам недвижимости;
- порядок проведения осмотров и методы оценки объектов купли-продажи и аренды;
- действующие ценники и прейскуранты;
- организацию рекламной работы и правила рекламирования объектов недвижимости;
- основы земельного, жилищного и трудового законодательства;
- основы психологии, приемы и методы делового общения и ведения переговоров, правила установления деловых контактов, этику делового общения;
- правила и нормы охраны труда;
- правила внутреннего трудового распорядка.
1.7. Риелтор руководствуется в своей деятельности:
- законодательными актами РФ;
- Уставом компании, Правилами внутреннего трудового распорядка, другими нормативными актами компании;
- приказами и распоряжениями руководства;
- настоящей должностной инструкцией.

2. Должностные обязанности риелтора

Риелтор выполняет следующие должностные обязанности:

2.1. Осуществляет работу по покупке, продаже или аренде недвижимости от имени и по поручению клиентов.
2.2. Получает и обрабатывает информацию о продаваемом или сдаваемом в аренду имуществе и о требованиях потенциальных покупателей или арендаторов.
2.3. Изучает спрос и предложение на рынке недвижимости.
2.4. Регистрирует поступающие предложения по продаже или передаче в аренду объектов недвижимости, проводит их ознакомительный осмотр.
2.5. В отдельных случаях заключает эксклюзивные договоры между собственниками и агентством.
2.6. Осуществляет поиск потенциальных покупателей и арендаторов, устанавливает с ними деловые контакты.
2.7. Организует ознакомление покупателей или арендаторов с продаваемым или сдаваемым объектом недвижимости.
2.8. Оформляет заявки покупателей, подбирает или предлагает варианты продаж или сдачи внаем.
2.9. Согласовывает договорные условия, оформляет операции с недвижимостью.
2.10. Оказывает помощь клиентам в сборе необходимых документов и оформлении сделок.
2.11. Информирует клиентов о поступивших подходящих предложениях, консультирует по вопросам, касающимся характеристики рассматриваемых объектов недвижимости и степени соответствия их определенным требованиям.
2.12. Организует подписание договоров купли-продажи или передаче в аренду объектов недвижимости.
2.13. Содействует своевременному оформлению необходимых клиентам для заключения сделки документов, обеспечивает их сохранность.
2.14. Представляет интересы клиентов для заключения сделки документов, обеспечивает их сохранность.
2.15. Представляет интересы клиентов при осуществлении взаимодействия с другими специалистами агентства и иных учреждений, участвующими в оформлении сделок.
2.16. Составляет установленную отчетность о выполненной работе.

3. Права риелтора

Риелтор имеет право:

3.1. Знакомиться с проектами решений руководства предприятия, касающихся его деятельности.
3.2. Запрашивать лично или по поручению непосредственного руководителя от руководителей подразделений предприятия и специалистов информацию и документы, необходимые для выполнения его должностных обязанностей.
3.3. Вносить на рассмотрение руководства предложения по совершенствованию работы, связанной с предусмотренными настоящей инструкцией обязанностями.
3.4. В пределах своей компетенции сообщать своему непосредственному руководителю о всех выявленных в процессе своей деятельности недостатках и вносить предложения по их устранению.
3.5. Требовать от руководства предприятия оказания содействия в исполнении им его должностных обязанностей и прав.

4. Ответственность риелтора

Риелтор несет ответственность за:

4.1. Ненадлежащее исполнение или неисполнение своих должностных обязанностей, предусмотренных настоящей должностной инструкцией, - в пределах, определенных действующим трудовым законодательством Российской Федерации.
4.2. Правонарушения, совершенные в процессе осуществления своей деятельности, - в пределах, определенных действующим административным, уголовным и гражданским законодательством Российской Федерации.
4.3. Причинение материального ущерба - в пределах, определенных действующим трудовым и гражданским законодательством Российской Федерации.

Должностная инструкция риелтора подробно описывает всю специфику его работы. Она регулирует все вопросы о правах, обязанностях и требованиях к сотруднику, который вступил на эту должность.

Общие положения

Общие положения – это один из самых важных пунктов должностной инструкции. Ведь он определяет основополагающие моменты взаимодействия риэлтора и его нанимателя.

Риэлтор занимается оформлением сделок по недвижимости. Он может искать клиентов-покупателей или же просто тех, кто хочет снять или арендовать помещение.

Общие положения:

Риэлтора относят к категории специалистов.
На должность может быть назначено лицо, которое имеет минимум среднее профессиональное образование. Стаж работы в данной сфере не обязателен.
Принятие на работу, увольнение с нее, перемещение или повышение в должности осуществляется только по приказу руководителя предприятия.
Риэлтор находится под подчинением руководителя организации.
В момент отсутствия сотрудника на рабочем месте по какой-либо причине, его работу выполняет уполномоченное лицо, которому передаются все его права и обязанности.

Нормативной базой риелтора на время его работы становятся:

Трудовое, Гражданское, Уголовное законодательство Российской Федерации;
устав организации, ее внутренние нормативные акты и положения;
правила внутреннего распорядка в организации и приказы ее руководителя.

Требования к специалисту

Для качественного выполнения своих обязанностей риэлтор должен знать:

Профессиональные обязанности

В каждом риэлтерском агентстве своя структура и иерархия, от этого в большинстве своем и зависят основные обязанности специалиста. В разных агентствах они могут меняться. Однако чаще всего риэлтор обязан делать следующее:

Права работника

Сотрудник агентства недвижимости имеет право:

Быть осведомлённым о том, какие планы у руководителя имеются на счет его будущего.
Получать необходимую ему информацию и документацию, которая может понадобиться в ходе осуществления рабочей деятельности.
Вносить свои предложения по улучшению качества работы, вносить корректировки, принимать участие в решении спорных ситуаций.
Сообщать об обнаруженных ошибках или недостатках руководителю, и получать помощь в их устранении.
Требовать предоставление надлежащего рабочего места и всей необходимой техники и канцелярии. В случае отсутствия нормальных рабочих условий, сотрудник имеет право не приступать к своим обязанностям.

Ответственность

За все свои действия, связанные с осуществлением рабочей деятельности, риэлтор несет ответственность . При нарушении, он может понести материальную, административную или даже уголовную ответственность, в зависимости от серьезности его проступка.

Риэлтор несет ответственность:

Какими качествами должен обладать риэлтор

Для того чтобы иметь хороший результат и получать удовольствие от своей работы, риэлтор должен обладать определенным набором качеств, которые очень пригодятся ему.

Личные качества — это те качества, которые характеризуют характер человека, его склад мышления, умение вести себя и так далее. Для работы риэлтором, кандидат должен обладать такими личными качествами:

коммуникабельность, умение находить общий язык со всеми людьми;
сдержанность и воспитанность;
усидчивость;
понимание и проницательность, умение слышать то, что конкретно интересует человека, что он хочет донести;
стрессоустойчивость — пожалуй, одно из главных качества, так как работа риэлтора очень тесно связана с общением с людьми, которые также обладают разным характером, у каждого имеются свои взгляды и своя манера поведения, главное не поддаваться эмоциям и не вступать в споры и грубые разговоры с клиентами;
умение быстро мыслить в чрезвычайных ситуациях и не поддаваться панике;
организованность, умение планировать график дел и расставлять между ними приоритеты;
целеустремленность, именно от того, какое количество сделок совершит риэлтор и зависит его заработная плата;
уметь убеждать людей, вызывать у них доверие и правильно формулировать свои мысли в слова, а также подбирать правильные аргументы;
пунктуальность — ни один осмотр объекта, который приведет к совершению сделки, не может начаться с опоздания риэлтора.

Кроме личных качеств, риэлтор должен обладать еще и профессиональными качествами , то есть знаниями и умениями, которые он может пополнить самостоятельно.

Для того чтобы стать успешным агентом недвижимости, нужно также совмещать в себе знания не только риэлтерского дела, но и знания:

юриспруденции;
экономики;
психологии;
рекламного дела.

Риэлтор может заслужить и повышение, для этого необходимо усердно трудиться, стараясь заключить как можно больше сделок. Высший пилотаж — открыть свое агентство недвижимости.

Плюсы и минусы работы риэлтором

Как и у любой профессии, в работе риэлтором имеются свои положительные и отрицательные стороны.

Плюсы:

Минусы:

Нужно всегда находиться на связи и если нужно, то в любое неожиданное время ехать на встречу с клиентом.
Не стабильный размер зарплаты, при низком спросе на недвижимость, доход будет соответствующим.
Психологически трудная работа.

При желании можно достичь больших высот в сфере недвижимости и набраться большого опыта, работая риэлтором. Поэтому, если есть желание нужно смело приступать к работе , главное, всегда хорошо выполнять свои обязанности и внимательно относиться к делу.

Данное видео представляет собой еще одно мнение о работе риэлтором — преимущества и недостатки.

Риэлтор оказывает посреднические услуги при проведении сделок с недвижимостью. Сегодня профессия риэлтора очень популярна, потому как недвижимостью люди интересуются постоянно, а стать риэлтором может практически любой человек — для этого не нужно специального образования. Такой специалист получает не фиксированную зарплату, а комиссионные от каждой совершенной с его участием сделки. Сколько получает риэлтор со сделки — будет зависеть от суммы этой сделки и указанных в договоре условий вознаграждения.

Востребованность

Риэлторы нужны агентствам недвижимости, компаниям, так или иначе работающим с недвижимостью. Кроме того, риэлтор может работать в качестве свободного агента, но это несколько сложнее, чем работа в компании.

История профессии

Это сравнительно молодая профессия, возникшая в России примерно в постсоветское время. Нелегальное положение и часто криминальная окраска деятельности первых риэлторов подорвала доверие к такого рода специалистам, поэтому современному риэлтору приходится создавать свою положительную репутацию качественным и упорным трудом.

Обязанности риэлтора

Список того, чем занимается риэлтор, может несколько отличаться в разных компаниях. Но, как правило, должностные обязанности риэлтора выглядят так:

Поиск клиентов и ведение переговоров;
Консультации по вопросам сделок с недвижимостью;
Проведение операций с недвижимостью, сопровождение сделок
- Сбор необходимых документов;
- Помощь в оценке объектов недвижимости;
- Заключение договоров;
Анализ рынка недвижимости.

Иногда в функции риэлтора входит формирование базы клиентов и постпродажное обслуживание.

Требования к риэлтору

Вот стандартный список требований, выдвигаемых работодателями:

Гражданство РФ;
Уверенный пользователь ПК;
Грамотная устная и письменная речь.

Дополнительно работодатели указывают желаемые качества будущего риэлтора:

Высшее образование (требуется далеко не всегда);
Наличие автомобиля и водительских прав категории В;
Опыт работы в продажах.

Образец резюме риэлтора

Образование

Стать риэлтором можно и без специального образования, многие компании предпочитают обучать сотрудников самостоятельно. А вот стать профессиональным риэлтором можно, получив высшее образование по специальности «Экспертиза и управление недвижимостью» и активно посещая курсы и семинары от специалистов. Такой риэлтор имеет больше шансов на успешную административную карьеру в сфере недвижимости.

Зарплата риэлтора

Сколько зарабатывает риэлтор — во многом зависит от его квалификации и активности, поскольку оплата его труда пропорциональна количеству совершенных сделок. Также играет роль регион проживания специалиста. Заработная плата риэлтора иногда включает оклад в пределах 10-30 тыс. рублей в месяц. Основной же заработок — всегда процент от суммы сделки . Комиссионные со сделки могут даже составить более миллиона рублей.

Услуги сферы недвижимости всегда были востребованными, и по сей день остаются таковыми. Покупка или продажа квартиры, съем жилья или сдача его в аренду, оформление завещания или процедура дарения – эти и многие другие сделки совершаются ежедневно. Риелтор – именно тот человек, который отлично знает все тонкости процедур с недвижимостью.

Пытаясь обойтись без помощи настоящих профессионалов, человек подвергает себя значительному риску не только в финансовом плане. Но, даже доверяясь риелтору, важно знать, каковы функции и обязанности данного специалиста и как должно проходить сотрудничество с ним.

Чем занимается риелтор?

В современном законодательстве не существует такой профессии, как риелтор. Специалисты данного профиля называются агентами по недвижимости. Основная сфера их деятельности – различные сделки по недвижимости. Риелтор ищет и выбирает для клиента жилые или нежилые объекты, а также сопровождает сделку на всех ее этапах.

Часто такие специалисты работают индивидуально, являясь частными предпринимателями, но намного выгоднее и безопаснее обращаться в агентства по недвижимости.

В агентство могут обращаться, как владельцы недвижимости, желающие продать или сдать ее в аренду, так и те, кто хочет воспользоваться такими услугами. В обоих случаях основными функциями риелтора являются:

поиск клиентов, которые хотят продать или купить, сдать или арендовать объект;
ведение переговоров с обеими сторонами сделки и предоставление всем ее участникам необходимых консультаций;
сопровождение сделки на всех ее этапах: от сбора документов до подписания договора.

Профессиональный риелтор должен хорошо разбираться в законодательстве, чтобы действовать в интересах клиента наиболее эффективно.

Что входит в обязанности риелтора?

Риелтор является посредником в сделках с недвижимостью. Такому специалисту можно поручить поиск необходимого объекта, если у человека нет времени делать это самостоятельно. Многие люди ошибочно считают, что задача риелтора заключается только в показе объекта клиенту. Но перечень обязанностей агента по недвижимости гораздо шире:

риелтор обязан хорошо знать рынок, изучать спрос и предложение;
специалист должен детально рассказать клиенту об объекте, предоставив детальную информацию о нем;
агент организовывает показ объектов, которые по всем параметрам подходят клиенту;
риелтор помогает оформлять и собирать документы, знакомит клиента с его правами, согласовывает все условия сделки и контролирует процесс ее оформления;
профессиональный специалист помогает решать различные споры между обеими сторонами сделки и устранять имеющиеся разногласия;
агент по недвижимости детально рассказывает сторонам сделки об их правах и обязанностях;
и, наконец, риелтор составляет отчет о проделанной работе.

Законность и юридическая чистота сделки также является обязанностью агента по недвижимости.

Особенности выбора профессионального специалиста

Выбор риелтора – ответственная задача, от которой зависит качество получаемого результата и безопасность совершаемой сделки. Что же отличает профессионального агента по недвижимости?

Качества риэлтора	Преимущества для клиентов
Хорошее знание города	При выборе объекта учитываются плюсы и минусы района, в котором он находится, а также разница в стоимости недвижимости
Наличие собственного транспорта	Скорость перемещения и возможность за кратчайшее время посмотреть объекты, расположенные в разных точках города
Коммуникабельность	Легкость в общении с риэлтором и его умение договариваться с обеими сторонами сделки
Грамотность	Грамотное составление объявлений и документации, умение правильно общаться с клиентами
Знание современного законодательства	Получение квалифицированной консультации по любым вопросам, юридическая чистота сделки

Сотрудничество с агентством: оформление договора

Подписание договора с агентством недвижимости – обязательный этап работы с ним. В данном документе должны быть четко прописаны все условия сотрудничества: права и обязанности обеих сторон, список задач, которые должно выполнять агентство вместо клиента, сроки оказания услуг, их стоимость и т.д. Клиент должен внимательно изучить все пункты договора перед его заключением. Наличие договора обеспечивает для клиента следующие преимущества:

подписание договора гарантирует клиенту четкое выполнение всех его требований;
в случае невыполнения агентством или риелтором в частности своих обязанностей клиент всегда может подать жалобу, опираясь на договор, или же вовсе расторгнуть его;
вместе с договором клиент получает полный перечень условий сотрудничества (список услуг, их стоимость, сроки предоставления и др).

Нельзя безоговорочно доверять агентствам, ведь с компаниями даже с безупречной репутацией в процессе сотрудничества могут возникнуть конфликты. И причиной тому окажется просто недопонимание пожеланий клиента, который не удосужился разъяснить их и проверить информацию в договоре.

Что включает договор?

Современным законодательством не предусмотрено конкретного образца договора с агентством недвижимости. Поэтому образцы договора в различных компаниях могут отличаться. В договоре должны быть четко прописаны:

услуги, которые агентство обязуется предоставить клиенту;
стоимость предоставляемых услуг;
дата оформления и срок действия документа;
стоимость конкретного объекта, который является предметом сделки;
реквизиты клиента и юридического лица, от имени которого работает риелтор;
перечень документации, необходимой для совершения сделки;
перечень документации, которую должен собрать и подготовить риелтор;
права и обязанности обеих сторон сделки;
причины, по которым договор может быть расторгнут.

Каждый пункт договора требует конкретики. Если описывается перечень услуг, которые агентство предоставляет клиенту, в данном списке должны быть конкретно указаны названия этих услуг.

В договоре должна быть четко указана процентная ставка по услугам агента и перечень затрат на все этапе сделки.

В документе должна быть заранее обозначена минимальная стоимость объекта, ниже которой риелтор не может опускаться. Указание максимальной стоимости также приветствуется. При передаче какой-либо документации агенту нужно указать, какую ответственность будет нести сотрудник компании, если бумаги будут утрачены или испорчены.

При обращении в агентство клиенту будет предложен конкретный образец договора. При этом он имеет право оговаривать каждый пункт и при необходимости корректировать его вместе с сотрудником.

Недовольство клиента работой риэлтора

Причин недовольства работой риелтора может быть множество. При недовольстве необходимо озвучить свои претензии самому агенту по недвижимости. Если это не дало ожидаемого результата, нужно обратиться к руководителю отдела или вышестоящему начальству. В крупных компаниях есть свои юридические отделы, которые и должны заниматься решением конфликтов, возникающих между клиентами и сотрудниками.

Клиент может потребовать заменить сотрудника, работающего над его задачей. Также законодательно предусмотрена возможность расторжения договора с агентством без объяснения причин. Но при этом предоплата, которую вносит клиент в начале сотрудничества, ему не возвращается. Если причиной расторжения договора являются личные обстоятельства, возникшие у клиента, предоплата также остается за агентством.

Можно ли подать жалобу на агентство и как это сделать?

Если клиент недоволен работой риелтора, а обращение к руководству агентства не принесло никакого результата, он имеет право подать жалобу в комитет по решению конфликтов. Это специальный комитет, в состав которого входят профессионалы рынка недвижимости и представители гражданского общества. Услуги комитета являются абсолютно бесплатными.

Предоставленная клиентом жалоба сначала проверяется и после того комитет решает, должно ли агентство выплатить неустойку клиенту. В противном случае жалоба может быть передана в управляющий совет сертификации, который может лишить агентство сертификации и права заниматься своей деятельностью. В случае отсутствия необходимой сертификации у агентства ему придется выплатить большой штраф.

Если и комитет по решению конфликтов не смог удовлетворить жалобу клиента, последний может подать иск в суд.

Стоимость услуг риелтора

Стоимость услуг агента по недвижимости в различных компаниях может отличаться. Кроме того, цена услуг зависит от их типа.

Тип услуги	Минимальная стоимость	Максимальная стоимость
Продажа/покупка недвижимости	2% от стоимости объекта. Такая сумма является минимальной и найти подобные расценки крайне сложно.	7-10% от общей стоимости объекта. 7% принято считать верхней границей стоимости, но, если операция покупке/продаже недвижимости слишком сложная, услуги агентства могут обойтись и в 10% от ее цены.
Аренда или наем жилых и нежилых помещений	От 50% от размера месячного платежа за аренду. При долгосрочной аренде возможен расчет из годовой стоимости – от 3%.	До 100% от месячного платежа. При расчете из годовой стоимости процентная ставка может достигать 10%.

Как обезопасить себя от мошенничества?

«Черные риелторы» – именно так называют недобропорядочных «специалистов», которые, якобы предоставляют все те же услуги, но в результате их клиенты остаются и без денег, и без жилья. Стать жертвой мошенничества можно не только при обращении к риелторам, работающим индивидуально, но и при сотрудничестве с непроверенными агентствами.

Насторожить человека может не только отсутствие договора, который необходимо подписывать в начале сотрудничества. Неквалифицированный агент не ориентируется в условиях рынка, он не может предоставить человеку список возможных вариантов и др.

Чтобы выбрать надежную компанию, необходимо ознакомиться с имеющимися у нее сертификатами, проверить историю ее деятельности и репутацию на рынке. Перед подписанием договора нужно внимательно изучить все его пункты.