Как заработать на сдаче квартиры больше денег? Нужно что-нибудь придумать. Есть ли смысл приобретать жилплощадь сейчас

Март 2019: В 2019 г. отечественный рынок недвижимости ждут два «черных лебедя» с глобальными, но труднопрогнозируемыми последствиями. Во-первых, американский конгресс в ближайшие месяцы может принять новую, еще более жесткую версию «санкций из ада», предполагающих, среди прочего, введение ограничений в отношении российского госдолга. Во-вторых, с 1 июля 2019 г. кардинально изменятся правила игры на первичном рынке жилья (что в итоге неизбежно затронет и вторичный) в связи с отказом от «долевки» и переходом на продажу новостроек через систему счетов эскроу. Усиление санкционного давления на отечественную экономику и переформатирование строительной отрасли могут кардинальным образом повлиять на динамику объемов предложения, цен и ипотечных ставок. Подробнее о тенденциях рынка недвижимости читайте в статьях и обзорах аналитического центра сайт:

Прогнозы в деталях

Прогнозы рынка недвижимости до 2024 года

Текущая ситуация

Посчитать самостоятельно: калькуляторы онлайн

Авторитетное мнение

Прогнозы и обзоры по сегментам рынка жилья:
новостройки Москвы и Подмосковья, загородная недвижимость

Некоторые эксперты в начале 2018 года утверждали, что к новому году в России резко подорожает недвижимость. Цена на жилье может взлететь на 20 процентов, считали экономисты. Юрий Барсуков, руководитель управления реализации компании "Мосреалстрой", специально для "Российской газеты" составил свежий прогноз по ценам на недвижимость, а также дал советы по покупке жилья.

Первая половина 2018 года на рынке недвижимости в столичном регионе не только установила рекорды, но и обозначила новые тенденции. С января в Москве и Подмосковье было зарегистрировано 75 тысяч договоров долевого участия, причем, в столице было заключено ДДУ на 42 процента больше, чем за первые шесть месяцев прошлого года. При этом, объем выданной ипотеки в текущем году вырос в полтора раза, а средние цены на новостройки в столице уже выросли на 4 процента.

Все это происходит на фоне банкротства одного из крупнейших застройщиков (группы компаний Urban Group), дискредитации долевого участия в строительстве и введения проектного финансирования в качестве меры по оздоровлению всей отрасли.

Появление в девелоперском бизнесе банков в качестве новых заинтересованных в прибыли игроков вынудило самих застройщиков экстренно принимать меры. За первые полгода разрешений на строительство в Москве выдано в 3,5 раза больше, чем за аналогичный период 2017 года, а в Подмосковье - в 2,5 раза больше. Причем, абсолютное большинство было получено именно в июне, когда девелоперы спешили получить максимум разрешений на строительство многоквартирных домов до введения новых норм.

Однако чтобы рынок отреагировал на столь глобальные изменения и пришел в равновесие, потребуется порядка полутора лет. До конца текущего года мы прогнозируем сохранение существующих трендов и рост средней цены квартир в новостройках еще на 4 процента.

Повышение стоимости квадратных метров будут стимулировать несколько факторов - и со стороны предложения, и со стороны покупательской активности. Первое - новая схема реализации через эскроу-счета. Средства граждан с такого счета будут переходить застройщику только после ввода объекта в эксплуатацию. В совокупности со страхованием средств в АСВ на сумму до 10 млн рублей эта мера в значительной степени снизит риски невыполнения застройщиком своих обязательств, долгостроя и недостроя. Но у всего есть цена. Уже сейчас можно сказать, что такая схема снизит рентабельность девелоперских проектов, а дополнительные издержки отразятся на ценообразовании.

Второе - далеко не все полученные разрешения на строительство будут реализованы, поскольку в условиях снижающейся рентабельности решиться на вывод нового ЖК будет нелегко. В краткосрочной перспективе второго полугодия мы ожидаем выход новых проектов, однако, глобально структуру предложения это не изменит. Основные тенденции начала 2018 года будут актуальны до конца года. Третье - запрет на строительство через ЖСК. Как бы то ни было, но на рынке таких объектов было порядка 4-5%.

Параллельно на повышение цен будет влиять рост покупательской активности, который стимулируют два глобальных фактора - снижение ипотечных ставок и инвестиционная привлекательность ликвидных объектов. Летом базовые ставки ипотечных кредитов на новостройки снизились до 7,1-9,5 процента годовых при условии страхования жизни заемщика и подтверждения его дохода, а в рамках программы семейной ипотеки ставка начинается от 6 процентов.

По словам главы Банка России Эльвиры Набиуллиной, ставки по ипотеке в России находятся на историческом минимуме и имеют потенциал для дальнейшего снижения. В более комфортных финансовых условиях покупатели оказались готовы платить не только за квадраты, но и за определенный уровень жизни. Поэтому спрос начал активно смещаться из Московской области в более ликвидные столичные новостройки, а покупатели жилья комфорт-класса устремились к объектам с уникальными характеристиками. Например, в ходе электронных торгов по квартирам в одном из популярных московских ЖК покупатели подняли стоимость видовых квартир на 20 процентов. Обратите внимание: специфика электронных торгов такова, что не застройщик и не риэлтор, а именно покупатель устанавливает справедливую и приемлемую цену. Поэтому крайне важно понимать, что прогнозируемый четырехпроцентный рост цен - средний по рынку. Наиболее ликвидные проекты, расположенные в хорошей локации, на высокой стадии готовности или с активным темпом строительства - могут вырасти в цене и на 10 процентов, и на 15 процентов.

Так, в одном из самых доступных для приобретения жилья округов внутри МКАД является ЮВАО - средние цены на квартиры класса "стандарт" зафиксированы в районе 113 тысяч рублей за квадратный метр. В то время, как средняя стоимость метра класса стандарт в ЮАО составляет уже 157 тысяч рублей. Тройка лидеров роста цен - СВАО, САО и ЗАО, где средние цены с начала года выросли на +2,7 процента, +2,2 процента и +2,1 процента соответственно.

Подводя итог, можно сказать, что мы не прогнозируем снижения цен на жилье в обозримой перспективе. Наоборот, учитывая текущую ситуацию на рынке, мы рекомендуем покупателям торопиться с выходом на сделку. В текущих условиях лучше доплатить и приобрести востребованный объект, который будет всегда ликвиден, чем с дисконтом купить квартиру с высокими рисками недостроя.

Какой прогноз цен на недвижимость в России в 2018 году? Что будет с ценами в ближайшее время и до конца года? Какую динамику ожидать и стоит ли опасаться роста цен на жилье?

Рынок недвижимости во все времена служил неплохим индикатором состояния экономики. Когда наблюдался рост, люди активно инвестировали в квадратные метры, что вызывало стабильный рост стоимости недвижимости. С приходом кризиса и падением покупательной способности населения РФ наблюдается застой и в этой области.

Сегодня займемся оценкой перспектив рынка недвижимости в 2018 г. с учетом текущих тенденций в экономике. Большинство специалистов выдают умеренно оптимистичные прогнозы, мы же разберемся в происходящем на рынке подробнее

Какие факторы влияют на стоимость квадратных метров в России?

Традиционно основными факторами, влияющими на стоимость являются:

• ставка по ипотеке;
• реальные доходы населения.

Ситуация с кредитованием неплохая. В прошлом году ЦБ несколько раз понижал ставку, что делало кредиты более доступными, в том числе и на покупку жилья. Еще в конце 2014 г. регулятор был вынужден поднять ставку до 17%, сейчас она снижена до 7,25%, возможно ее дальнейшее понижение в этом году.

Это делает ипотечные кредиты более доступными. Уже сейчас если приобретать недвижимость в строящемся доме, то можно найти варианты со ставкой от 7% в год. Кредит на готовое жилье можно взять со ставкой от 8,5-8,6% в год на 25-30 лет.

Для сравнения - еще в 2015 г. условия были практически неподъемными и кредитовать граждан для приобретения жилья банки соглашались только при условии от 14-15% годовых. Так что кредиты стали доступнее, дальнейшее снижение процентной ставки со стороны ЦБ РФ однозначно подстегнет спрос на квартиры.

С другой стороны, имеем постоянное падение реальных доходов граждан в последние годы. Слабость национальной валюты, снижение заработной платы, снижение доходов не позволяют россиянам вкладывать в недвижимость, решение о покупке откладывается до лучших времен.

И если ставка по кредитам постепенно приходит в норму, то проблема с доходами остается актуальной и в 2018 г. Рост экономики РФ близок к статистической погрешности, это серьезный сдерживающий фактор, не позволяющий рынку недвижимости расти

Существующие риски для цен на недвижимость

Рынок недвижимости только подает слабые признаки оживления после застоя прошлых лет. Пока что слишком много рисков:

• есть вероятность падения нефти, что усилит давление на рубль и граждан будет ждать очередная волна снижения реальных доходов;
• санкции - хотя РФ и привыкла к введению новых ограничений, но это также может ослабить рубль;
• с начала июля начнут действовать поправки к федеральному закону о долевом строительстве. Напомним, что согласно этим поправкам застройщики должны будут доказать, что владеют крупным уставным капиталом. Формально цель принятия поправок благая - дольщики не будут страдать от нечестных застройщиков, но есть и оборотная сторона у этого решения. Мелкие и средней величины компании просто вынуждены будут уйти с рынка либо завысить стоимость квадратного метра, что сделает их неконкурентоспособными по сравнению с крупными застройщиками.

Если поправки приведут именно к такому эффекту, то рынок ждет застой в течение как минимум 1-2 лет. Специалисты полагают, что эффективнее было бы вводить такие изменения в законодательство постепенно. Возможно, стоило реализовать несколько крупных совместных проектов с государством по такой схеме. Но теперь изменить ничего нельзя и остается только ждать, к какому эффекту эти поправки приведут.

Тенденции и тренды на рынке недвижимости России

Конечно, ситуация сильно зависит от региона и конкретного города, но общие тенденции все же есть:

• популярно жилье эконом-класса в новостройках. Его легко продать, легко сдать в аренду, поэтому застройщики не имеют проблем с реализацией одно- и двухкомнатных квартир с небольшой площадью;
• отмена долевого строительства может стать причиной повышенной волатильности на рынке недвижимости. В июле-августе вполне вероятны скачки цен;
• никуда не делись и местные особенности. Например, в домах, подпадающих под программу реновации стоимость квадратного метра иногда даже превышает цену квадрата в новостройке. Есть смысл покупать квартиру у строящегося метро, в будущем ее стоимость обещает неплохо подрасти;
• элитное жилье в цене вряд ли вырастет. Учитывая снизившийся уровень жизни россиян продать его сложно;
• до сих пор сказывается избыток предложения прошлых лет, поэтому рассчитывать на серьезное повышение стоимости недвижимости в этом году не стоит.

На графике выше показана динамика индекса стоимости жилья в Москве и подмосковье. Примерно та же картина наблюдается и в РФ в целом, рынок упал по сравнению с 2014 годом и пока не спешит восстанавливаться.

Заключение

До конца 2018 г. ждать роста стоимости жилья как на вторичном, так и на первичном рынке не стоит. Умеренный рост возможен, но экономика РФ все еще сильно зависит от внешних факторов, выйти на устойчивый рост еще не удалось, реальные доходы только обещают начать расти. Так что нет драйверов, которые бы позволили застройщикам взвинтить цены на квадратные метры.

Умеренный рост в пределах нескольких процентов по итогам года возможен, но не более того. Восстановление рынка недвижимости откладывается как минимум до 2019-2020 гг.

В мае наилучшую ценовую динамику продемонстрировали «края» вторичного рынка недвижимости Москвы – самые дорогие квартиры и самые дешевые. Первые – по причине привязки к подорожавшему доллару, вторые – потому, что при нынешнем уровне доходов населения большинство покупателей могут позволить себе только самые доступные варианты. А в целом рынок становится все более волатильным и чувствительным к внешним факторам.

По данным аналитического центра , долларовый индекс стоимости жилья за май потерял 4,5%, опустившись чуть ниже $2 690 за кв. м, а рублевый, наоборот, прибавил символические 0,4% и в итоге составил около 166 750 руб. за метр. Причина такой динамики – та же, что и в апреле, а именно скачки валютных курсов – см. « ». Владельцы дорогой недвижимости по-прежнему привязывают или, по крайней мере, стремятся корректировать цену своей собственности по курсу доллара , несмотря на то, что такой подход уже давно не находит понимания у потенциальных покупателей. В результате в периоды ослабления рубля автоматически растет и рублевая стоимость предложения высокобюджетных лотов. В мае индекс стоимости дорогого жилья, рассчитываемый , увеличился на 2%. Почти симметрично – на 2,2% - подорожал и самый дорогой тип жилья, современный монолит-кирпич.

При этом динамика стоимости большинства более дешевых типов жилья в мае оказалась хуже рынка. Больше всего потеряли кирпичные пятиэтажки, сильно переоцененные на старте программы реновации в надежде на ажиотажный спрос. Надежды эти не оправдались, поэтому продавцы вынуждены теперь корректировать цены.

Несмотря на активизацию вторичного рынка в последние месяцы, среди «демократичных» типов жилья положительную динамику продемонстрировал только самый дешевый сегмент - панельные пятиэтажки, что свидетельствует об ограниченности платежеспособного спроса. При этом в разрезе комнатности в мае на уровне или лучше рынка были двух- и трехкомнатные квартиры. То есть получается, что людям нужны достаточно просторные, «семейные» квартиры, но из-за дефицита средств они могут позволить себе только жилье в пятиэтажках.

Динамика цен по географии в целом отражает вышеописанные тенденции. В лидерах рынка – Восточный округ, где сосредоточено больше всего пятиэтажных домов. Сразу за ВАО расположились округа с большим количеством высокобюджетного жилья – Центральный, Западный и Юго-Западный. А замыкает майский рейтинг застроенный типовым жильем Северный округ - не самый дорогой, но и не самый дешевый.