• Жеребцова Юлия Александровна , бакалавр, студент
• Башкирский Государственный Аграрный Университет

• ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ
• СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД

Оценка недвижимости в наше время имеет большое значение, так как рынок недвижимости прогрессирует и развивается. В связи с этим нужно уметь правильно определять рыночную стоимость той или иной недвижимости. Сравнительный подход напрямую зависит от активности на рынке недвижимости, поэтому он актуален и наиболее распространен в сфере оценки. Оценка недвижимости сравнительным подходом является наиболее подходящим, действенным и точным способом определить рыночную стоимость объекта.

• Кадастровые работы при уточнении границ земельного участка в муниципальном районе Кушнаренковский район Республики Башкортостан
• Государственный кадастровый учет земельных участков коллективных садов: проблемы и решения
• Кадастровые работы при образовании земельных участков в Кушнаренковском районе Республики Башкортостан (на примере кадастрового квартала 02:36:140302)
• Образование землепользований несельскохозяйственных объектов
• Земельный фонд Республики Башкортостан и городского округа город Салават Республики Башкортостан

Недвижимость - вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым.

К недвижимости по происхождению относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.

Оценка недвижимости во всем мире рассматривается как один из механизмов эффективного управления собственностью. Постепенно и в России с формированием класса собственников недвижимости встает проблема её эффективного использования и соответственно возникает потребность в услугах оценщика.

Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка.

Предметом оценки недвижимости является рыночная стоимость как наиболее вероятная цена продажи имущественных прав.

Таким образом, сравнительный подход определяет рыночную стоимость недвижимости на основе цен сделок с аналогичными объектами, скорректированных на выявление различия. Основу сравнительного подхода составляют предложения, что рыночная стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценами на сопоставимые конкурирующие объекты.

Сравнительный подход на прямую зависит от активности рынка, а рынок недвижимости в России продолжает стремительно развиваться, поэтому на сегодняшний эта день тема является актуальной, т.к. сравнительный подход является наиболее подходящим, действенным и точным способом определить рыночную стоимость объекта.

Оценка стоимости недвижимости - процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.

Сравнительный подход определяет рыночную стоимость недвижимости на основе цен сделок с аналогичными объектами, скорректированных на выявление различия. Основу сравнительного подхода составляют предложения на рынке недвижимости.

Условия применения сравнительного подхода для оценки недвижимости:

• Объект не должен быть уникальным.
• Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
• Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на принципах:

• замещения;
• сбалансированности;
• спроса и предложения.

На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости, оцениваемого объекта.

Процесс выполнения оценки объекта недвижимости сравнительным подходом осуществляется четырьмя этапами:

Этап 1. Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.

Этап 2. Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам, анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

Этап 3. Выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.

Этап 4. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

Сравнительный подход подразумевает 3 метода оценки недвижимости:

Метод сравнительного анализа продаж

Метод сравнительного анализа продаж в настоящее время наиболее востребован в российской оценочной практике. Данное обстоятельство связано с характером используемой в данной процедуре информации и её доступности при проведения.

Рассмотрим этапы оценки стоимости объекта недвижимости методом сравнительного анализа продаж:

1. Анализ территориального рынка недвижимости и сбор информации по недавно совершенным сделкам и предложения о покупке продаже объектом, сходных с оцениваемым объектом по назначению, размеру, физическому состоянию, местоположению;
2. Проверка достоверности информации и анализа типичности отобранных объектов - аналогов на соответствие рыночной конъюнктуре;
3. Составления списка объектов - аналогов и позиционирование оцениваемого объекта недвижимости среди отобранных аналогов;
4. Выбор рациональных единиц сравнения, анализ элементов сравнения оцениваемой недвижимости и объектов - аналогов, расчет и внесения необходимых корректировок в цену каждого объекта - аналога;
5. Анализ скорректированных цен аналогов и согласования полученных результатов для выведения итоговой стоимости недвижимости сравнительным подходом.

Метод валового рентного мультипликатора (ВРМ)

Валовой рентный мультипликатор - это показатель отражающий соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимости. Данный показатель рассчитывается по аналогичным объектам недвижимости и используются как множитель к адекватному показателю оцениваемого объекта.

Этапы оценки недвижимости при помощи валового рентного мультипликатора:

1. Оценивается валовой доход оцениваемого объекта, либо потенциальный, либо действительный;
2. Подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине потенциального либо действительного дохода;
3. Вносятся необходимые корректировки, увеличивающие сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом;
4. По каждому аналогу рассчитывается валовой рентный мультипликатор: ВРМ = цена продажи / доход объекта аналога
5. Определяется итоговый ВРМ как средняя арифметическая расчетных ВРМ по всем аналогам;
6. Рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как произведение среднего ВРМ и расчетного адекватного валового дохода оцениваемого объекта.

Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки:

• Может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости, т.е. оцениваемая собственность должна находиться на таком рынке, на котором происходят регулярные продажи и покупки конкурентоспособных объектов на основе приносимых ими доходов.
• В полной мере не учитывает разницу в рисках или к нормам возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;
• Не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах сравниваемых объектов.

Метод общего коэффициента капитализации (ОКК)

Общий коэффициент капитализации применяется к чистому операционному доходу объекта недвижимости. Общий коэффициент капитализации определяется отношением чистого операционного сопоставимого аналога к его цене и используется как делитель к чистому операционному доходу оцениваемого объекта.

Перечислим основные этапы расчета стоимости объекта недвижимости методом общего коэффициента капитализации.

1. Рассчитывается чистый операционный доход оцениваемого объекта недвижимости;
2. Подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине чистого операционного дохода;
3. Вносятся необходимые корректировки увеличивающие сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом;
4. По каждому аналогу рассчитывается общий коэффициент капитализации;
5. Определяется итоговый ОКК как среднее арифметическое расчетных ОКК по всем аналогам: ОКК = ЧОД / РС аналога
6. Рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как отношение чистого операционного дохода оцениваемого объекта к среднему ОКК по отобранным аналогам.

Сравнительный подход к оценке недвижимости и его методы являются самостоятельной процедурой, определения рыночной стоимости на основе ценовой и экономической информации по сопоставимым объектам.

Вместе с тем приемы сравнительного подхода широко используется в оценочной деятельности. Большой объем данных используемых в доходном и затратном подходах, таких, как, ставки арендной платы, эксплуатационные расходы, и т.д. может определяться на основе анализа характеристик объектов - аналогов и использования приемов сравнительного анализа.

Итак, мы выяснили то, что сравнительный подход напрямую зависит от активности рынка недвижимости.

Если рынок недвижимости в регионе, к которому принадлежит оцениваемый объект, недостаточно развит, либо оцениваемая недвижимость уникальна, либо информация о ценах сделок и характеристиках объектов аналога недоступна для оценщика, то использование сравнительного подхода нецелесообразно.

Список литературы

1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998. ФЗ № 135-ФЗ.
2. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности
3. Тепман Л.Н. Оценка недвижимости: учеб. Пособие для студентов вузов. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2013. – 463 с.
4. Шевчук Д.А. Оценка недвижимости и управление собственностью. – Ростов н/Д: Феникс, 2012. – 155 с.
5. КОНЦЕПТУАЛЬНЫЕ ОСНОВЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ АГРАРНОЙ ПОЛИТИКИ В РФ Ханнанова Т.Р. Мир и политика. 2013. № 2 (77). С. 4.
6. НОВАЯ ПАРАДИГМА СОБСТВЕННОСТИ: ТЕОРЕТИКО-ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ Ханнанов Р.А. Право и политика. 2011. № 4. С. 694-708.
7. ЗАКОН САМОРЕГУЛЯЦИИ ПРИРОДЫ И ЕГО ЗАКОНОМЕРНОСТИ: ТЕОРЕТИКО-ЭМПИРИЧЕСКИЙ И ПРАВОВОЙ АСПЕКТЫ Ханнанов Р.А. Право и политика. 2010. № 9. С. 1637-1652.
8. КОНЦЕПЦИЯ ПРАВОВОЙ ЗАЩИТЫ И ПРИОРИТЕТНОГО РАЗВИТИЯ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ Ханнанов Р.А. Право и политика. 2010. № 12. С. 2214-2222.
9. К ВОПРОСУ О ПРОБЛЕМАХ В ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОЙ СФЕРЫ В РЕСПУБЛИКЕ БАШКОРТОСТАН Андриянова А.А., Шапошникова Р.Р. В сборнике: СОВРЕМЕННОЕ ГОСУДАРСТВО: ПРОБЛЕМЫ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ Материалы IV международной научно-практической конференции. 2014. С. 17-19.
10. ПРОСТРАНСТВЕННО-ТЕРРИТОРИАЛЬНЫЕ АТРИБУТЫ БЕЗОПАСНОСТИ РОССИЙСКОГО ПРИГРАНИЧЬЯ: ИСТОРИОГРАФИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ Гарипова А.Г., Шапошникова Р.Р. В сборнике: Наука и образование в XXI веке сборник научных трудов по материалам Международной научно-практической конференции: в 17 частях. 2014. С. 38-44.
11. РЕГУЛИРОВАНИЕ ЗАНЯТОСТИ В РЕСПУБЛИКЕ БАШКОРТОСТАН Толстыженко К.В., Хатмуллина Л.Р. В сборнике: СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПРОБЛЕМЫ ИНФОРМАТИЗАЦИИ Материалы II международной научно-практической конференции. 2014. С. 111-113.
12. УГОЛОВНОЕ ПРАВО В СХЕМАХ И ОПРЕДЕЛЕНИЯХ. ОБЩАЯ ЧАСТЬ Дикаев С.У., Сабитов И.К., Шарипкулова А.Ф. Уфа, 2010.
13. ФОРМИРОВАНИЕ ЭЛЕКТРОННЫХ УСЛУГ В КОНТЕКСТЕ СОЦИАЛЬНО-ПОЛИТИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ Хабибуллин Р.И. Вестник Забайкальского государственного университета. 2011. № 6. С. 86-90.
14. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ УПРАВЛЕНИЯ ФЕДЕРАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ Гарифуллина А.Ф., Мухаметдинова Э.Р. В сборнике: Актуальные вопросы развития социально-экономических систем в современном обществе Материалы международной научно-практической конференции: в 2-х частях. Редколлегия: А. Н. Плотников, А. В. Постюшков, Л. А. Тягунова. 2013. С. 42-43.

5.1. Сравнительный подход к оценке недвижимости.. 57

5.2. Методы сравнительного подхода 59

5.1. Сравнительный подход к оценке недвижимости

Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения. Он гласит, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рацио­нальный инвестор не заплатит больше суммы, в которую обой­дется приобретение недвижимости аналогичной полезности.

Принцип замещения применим также и к доходной недвижи­мости. Типичный информационный инвестор сравнивает объекты доходной недвижимости, выставленные на продажу, а также рассматривает альтернативные варианты вложения капитала. Инвесторы сравнивают сроки окупаемости инвестиций для различных проектов, нормы прибыли , а капиталовложения - при разных вариантах, учитывая при этом налоговые преимущества, затраты на управление и другие факторы.

Можно выделить следующие основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом:

1. На первом этапе изучают состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости , наиболее сопоставимые с оцениваемым, которые были проданы недавно.

2. На втором этапе собирается и проверяется информация по объектам-аналогам; анализируется собранная информация и каж­дый объект-аналог сравнивается с оцениваемым.

3. На третьем этапе вносятся поправки в цены продаж со­поставимых объектов.

4. На четвертом этапе согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

На первом этапе оценки недвижимости сравнительным под­ходом изучается состояние рынка недвижимости и тенденции его развития, проводится его сегментирование и определяется, к како­му сегменту рынка относится оцениваемый объект. Далее в этом сегменте по определенным критериям выявляются объекты, наи­более сопоставимые с исследуемым (объекты-аналоги).

Сегментирование рынка - это процесс разбивания рынка на секторы (сегменты). Разбивание происходит на сектора, имеющие сходные объекты и субъекты.

Объекты должны быть сходными по назначению использова­ния, качеству, передаваемым правам, местоположению.

Субъекты должны быть сходными по платежеспособности , возможностям финансирования, инвестиционной мотивации.

Сопоставимые объекты должны относиться к тому же сегмен­ту рынка недвижимости, что и оцениваемый; сделки с ними долж­ны быть осуществлены на типичных для данного сегмента услови­ях. В частности, необходимо отслеживать следующие моменты:

Срок экспозиции - это время, которое объект должен нахо­дится на рынке, для того, чтобы быть проданным. Срок экспози­ции отличается для разных сегментов рынка.

Независимость субъектов сделки. Если покупатель и прода­вец находятся в родственных отношениях, либо являются предста­вителями холдинга и независимой дочерней компании, либо имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность, сделки меж­ду ними обычно заключаются не по рыночной цене и данные по ним не могут использоваться для сравнения.

Инвестиционная мотивация. Инвесторы должны иметь ана­логичные мотивы, а объекты - аналогичное наилучшее и наибо­лее эффективное использование. Так, покупка здания в целях ор­ганизации в нем офиса не может использоваться в качестве анало­га, если здание планируется использовать под гостиницу, т. к ожидаемые потоки доходов и расходов будут иными.

Основными критериями при выборе сопоставимых объектов (аналогов) являются:

1) Права собственности на недвижимость.

2) Условия финансирования.

3) Условия и время продажи.

4) Местоположение.

5) Физические характеристики.

Различными сегментами рынка недвижимости используются различные единицы сравнения.

Единицы сравнения земли:

§ цена за 1 га;

§ цена за сотку;

§ цена за 1 фронтальный метр:

§ цена за 1 кв. м.

Единицы сравнения застроенных участков:

· цена за 1 кв. м. общей площади;

· цена за 1 кв. м. чистой площади, подлежащей сдаче в аренду;

· цена за 1 куб. м.

В качестве экономической единицы сравнения при оценке проектов на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовой рентный мультипликатор или общий коэффициент капитализации.

Классификация и суть поправок

Разные способы расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом, позволяют классифицировать вводимые поправки следующим образом:

Процентные поправки , как правило, вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения коэффициент, отражающий степень различий в характеристика объекта-аналога и оцениваемого объекта. Рассуждения при этом сводятся к следующему: если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент. В противном случае к цене сопоставимого аналога применяется понижающий коэффициент.

К процентным поправкам можно отнести, например, поправка на местоположение, износ, время продажи.

Стоимостные поправки

а) Денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 Га, единица плотности, 1 сотка), изменяют цену проданного объекта аналога на определенную сумму, в которую оценивается различия в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога. В противном случае к цене сопоставимо аналога применяется отрицательная поправка.

К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения можно отнести поправку на физическое состояние, а также поправки, рассчитанные статистическими методами.

б) Денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта аналога в целом, следует отнести поправки на наличие или отсут­ствие дополнительных улучшений (складских пристроек, стоянок автотранспорта и пр.).

5.2. Методы сравнительного подхода

Расчет и внесение поправок

Для расчета и внесения поправок применяются множество различных методов, среди которых можно выделить следующие:

o методы, основанные на анализе парных продаж;

o экспертные методы расчета и внесения поправок;

o статистические методы.

Метод парных продаж

Под парной продажей подразумевается продажа двух объек­тов, в идеале являющихся точной копией друг друга за исключе­нием одного параметра (например - местоположения), наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов. Данный ме­тод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характе­ристику и применить его для корректировки цены продажи сопос­тавимого с объектом оценки объекта-аналога на этот параметр.

Ограниченность применения данного метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и прора­боткой большого количества информации.

Экспертные методы расчета и внесения поправок

Основу экспертных методов расчета и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога.

Обозначим стоимость объекта оценки - X, а цену продажи сопоставимого аналога примем равной - 1.0.

При этом рассуждения сводятся к следующему:

1. Объект лучше аналога на 15%, тогда цена аналога должна увеличиться на те же 15%:

X = 1.0 + 15% х 1.0 = 1.0 х (1+ 0.15) = 1.15

2. Оцениваемый объект хуже аналога на 15%, цена аналога уменьшится:

X = % х 1.0 = 1.0 х (= 0.85.

3. Аналог лучше оцениваемого объекта на 15%. Цена аналога должна уменьшиться:

1.0 = X + 15% х X = Х(1 + 0.15), X = 1/0.87.

4. Аналог на 15% хуже оцениваемого объекта. Цена аналога должна вырасти:

1.0 = Х - 15% х X = X х (, X = 1/0.85 = 1.18.

Экспертными методами расчета и внесения поправок обычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные дол­ларовые поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях.

Статистические методы расчета поправок

При оценке недвижимости методом сравни­тельного анализа продаж, в процессе внесения поправок на разли­чия между оцениваемым объектом и аналогом, не всегда удается относительно точный расчет вероятной цены объекта. Если не ис­пользовать такие методы расчета поправок, как корреляционно регрессионный анализ, следует вводить как можно меньше кор­ректировок на различия в характеристиках сравниваемых объек­тов. В первую очередь это касается поправок на физические раз­личия (в частности поправки на масштаб).

Суть метода корреляционно-регрессионного анализа состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объекта недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик.

Данный метод трудоемок и требует для своего применения достаточно развитого рынка недвижимости, т. к. предполагает ана­лиз большого количества репрезентативных выборок из базы дан­ных.

Оценка проектов на основе соотношения дохода и цены продажи

В этом случае в качестве единиц сравнения следующие едини­цы сравнения:

1. Валовой рентный мультипликатор (ВРМ).

2. Общий коэффициент капитализаций (ОКК).

1. Валовой рентный мультипликатор представляет собой - отношение продажной цены или к по­тенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД).

Для применения ВРМ необходимо:

а) Оценить рыночный рентный доход от оцениваемого объекта.

б) Определить отношение валового (действительного) дохода к цене продажи по сопоставимым продажам аналога.

в) Умножить рентный доход от оцениваемого объекта на ВРМ.

Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывает­ся по формуле:

Цоб = Др х ВРМ = Др х Ца/ПВД;

где Цоб - вероятная цена продажи оцениваемого объекта;

Др - рентный доход от оцениваемого объекта;

ВРМ - валовой рентный мультипликатор;

Ца - цена продажи сопоставимого аналога;

ПВД - потенциальный валовой доход.

ВРМ не корректируют на удобства или другие различия меж­ду объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основе расчета ВРМ положены фактические арендные платежи и про­дажные цены, в которых уже учтены указанные различия.

Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки:

Может применяться только в условиях развитого и активно­го рынка недвижимости;

В полной мере не учитывает разницу в рисках или к нор­мам возврата капитала между объектом оценки и его сопостави­мым аналогом;

Не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах.

2. Общий коэффициент капитализации

При использовании общего коэффициента капитализации процесс определения вероятной цены продажи оцениваемого объ­екта может быть представлен в виде следующих этапов:

1. подбор сопоставимых (в т. ч. по степени риска и доходам) продаж в данном сегменте рынка недвижимости;

2.общий коэффициент капитализации (ОКК) определяется отношением чистого операционного дохода (ЧОД) сопоставимого аналога к его продажной цене:

Ккап = ЧОДа/Ца;

где Ккап - коэффициент капитализации;

ЧОДа - чистый операционный доход аналога;

Цоб = ЧОДоб/Ккап,

где Цоб - вероятная цена объекта оценки;

ЧОДоб - чистый операционный доход объекта оценки;

Ккап - коэффициент капитализации, рассчитанный из ры­ночных данных по сопоставимым аналогам.

Анализ полученных расчетов и итоговое заключение о вероятной цене объекта методом сравнительного подхода к оценке недви­жимости

Заключительным этапом сравнительного подхода в оценке не­движимости является анализ произведенных расчетов с целью по­лучения итоговой величины стоимости оцениваемого объекта. При этом необходимо:

1. Тщательно проверить использованные для расчета данные по сопоставимым продажам и их скорректированные величины.

2. Провести согласование скорректированных величин сопос­тавимых продаж путем расчета средневзвешенной величины.

Рассчитанная оценщиком средневзвешенная величина и будет являться вероятной ценой продажи оцениваемого объекта, которая может быть округлена в допустимых пределах в каждом конкрет­ном случае.

Вопросы для самоконтроля

1. Какие основные единицы сравнения используются в сравнительном подходе?

2.Назовите основные критерии применения метода парных продаж, используемые в сравнительном подходе?

3. Возможна ли корректировка элементов (характеристик) оценивае­мого объекта недвижимости при моделировании его стоимости с помо­щью сравнительного подхода?

4. Чем отличаются количественные и качественные методы расчета и внесения корректировок при применении сравнительного подхода? В ка­ких случаях возможно использование лишь качественных методов кор­ректировок?

5.Какое количество сопоставимых объектов недвижимости необхо­димо и достаточно для реализации метода анализа парных данных в срав­нительном подходе?

6.Перечислите достоинства и недостатки метода валового рентного мультипликатора.

7. Какие основные статистические характеристики используются в срав­нительном подходе при подготовке исходных рыночных данных и анали­зе скорректированных цен продаж сопоставимых объектов недвижимос­ти на предмет оценки достоверности моделируемой стоимости оценивае­мого объекта недвижимости?

Тест для текущего контроля знаний

1. Для каких объектов недвижимости в общем случае применим сравнительный подход к оценке их стоимости?

а) офисное здание,

б) дворец спорта,

в) оба объекта недвижимости?

2. Фирма приобрела пять лет назад земельный участок стоимостью 2000 у. е. и построила на нем склад. Строительство склада тогда обошлось фирме в 25000 у. е. В настоящее время аналогичные склады с аналогичными участками в данном районе продаются в среднем за 40000 у. е., а свободные (незастроенные) участки – за 3000 у. е. Какова рыночная стоимость склада (с участком), построенного фирмой в настоящее время?

а) 40000 у. е.,

б) 28000 у. е.,

в) 27000 у. е.

3. Оценщик выделил три элемента сравнения: местоположение, динамику сделок на рынке (дата продажи) и условия продажи (частота сделок). В какой последовательности он должен сделать корректировки сопоставимых объектов по этим элементам?

а) местоположение, динамика сделок на рынке, условия продажи,

б) условия продажи, динамика цен на рынке, местоположение,

в) динамика сделок на рынке, условия продажи, местоположение,

г) в любом порядке.

4. Каким требованиям должны отвечать проданные объекты недвижимости, чтобы быть пригодными для применения сравнительного подхода к определению стоимости оцениваемого объекта?

а) недвижимость должна быть одного типа,

б) участники сделок имели объективное представление о данном сегменте рынка,

в) участники сделок не имели какие-либо отношения, которые могли бы повлиять на цены сделок,

г) рыночные данные о ценах сделок получены от лица, на заинтересованного в их искажении,

д) сделки территориально «привязаны» (совершены в одной зоне, районе),

е) все выше перечисленное.

5. Для оценки какого из перечисленных типов недвижимости в наибольшей степени подходит метод сравнительных продаж:

б) склады,

в) фабрики,

6. Какая единица сравнения наиболее приемлема при оценке земли для строительства многоквартирного жилого дома?

а) общая площадь участка земли, количество соток,

б) длина уличного фасада, м,

в) число квартир, которое может быть построено, руб./квартира,

г) цена за квадратный метр участка, руб./ м2.

7. Какая единица сравнения наиболее приемлема при оценке стоимости автомобильного магазина?

а) цена за место для автомобиля, руб./м2,

б) цена за квадратный метр общей площади здания, руб./м2,

в) цена за кубический метр складских помещений, руб./м3,

г) цена за квадратный метр общей занимаемой магазином площади, руб./м2.

8. Корректировка по элементам сравнения производится при использовании метода сравнительного анализа продаж:

а) от сопоставимых объектов к оцениваемому,

б) от оцениваемого к сопоставимому.

Лекция _ Сравнительный подход к оценке недвижимости

1. Сущность и основные этапы оценки сравнительным подходом

2. Виды и последовательность внесения поправок

3. Способы и методы внесения поправок

1. Сущность и основные этапы оценки сравнительным подходом

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости , основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отно­шении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

При использовании сравнительного подхода е в процессе анализа продаж подбираются сопоставимые объекты недвижимости , которые были проданы (или выставлены на продажу) на соответствующем рынке сравнительно недавно. Затем в цену объектов-аналогов вносятся поправки на выявленные различия между оцениваемым и сопоставимыми объектами. В результате определяется откорректированная цена каждого из сопоставимых объектов, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект. Среднее значение от скорректированных цен объектов-аналогов позволяет сделать вывод о рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Сравнительный подход используется в том случае, если рынок объекта оценки активен, т. е. на дату оценки имеется информация достаточном количестве сделок или предложений. Сравнительный подход позволяет получить достаточно хорошие результаты для оценки квартир, земельных участков.

Сравнительный подход при наличии достаточного количества данных позволяет получить хорошие и, что очень важно, легко объяснимые результаты оценки стоимости. Именно поэтому его стараются использовать даже тогда, когда данных явно недостаточно чтобы получить достоверные точечные оценки. При ограниченном количестве данных метод позволяет получить диапазон, в котором может находиться искомая стоимость. Такая информация полезна в качестве проверочной при использовании других методов оценки.

Сравнительный подход базируется на 3 основных принципах: спроса и предложения, замещения, вклада.

Стоимость объекта недвижимости, рассчитанная с помощью сравнительного подхода не может превышать стоимости аналогичных объектов с идентичными характеристиками.

Условия применения сравнительного подхода:

Объект не должен быть уникальным. Его практически никогда не применяют для объектов специального назначения (школ, стадионов и т. п.), у которых нет рынка или их рынок является ограниченным.

Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.

Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Преимущества сравнительного подхода:

В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.

В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.

Статически обоснован.

Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.

Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.
Недостатки сравнительного подхода:

Различия продаж.

Сложность сбора информации о практических ценах продаж.

Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.

Зависимость от стабильности рынка.

Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

Рыночная стоимость оцениваемого объекта определяется путем последовательной корректировки цен проданных объектов-аналогов.

Этапы сравнительного подхода:

1 этап. Изучение рынка - проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости (аналоги), наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

Сроке экспозиции. Срок экспозиции - время, которое объект находится на рынке;

Независимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель: находятся в родственных отношениях; являются представителями холдинга и независимой дочерней компании; имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность; сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами; занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т. д.;

Инвестиционной мотивации, которая определяется: аналогичными мотивами инвесторов; аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов; степенью износа здания.

2 этап. Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.

3 этап. Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отли­чиями от объекта оценки.

4 этап. Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректи­рованных цен объектов-аналогов.

2. Виды и последовательность внесения поправок

Для определения рыночной стоимости оцениваемой недвижимости необ­ходима корректировка выбранных аналогов. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определе­ние поправочных коэффициентов.

Поправки бывают: процентные и денежные, абсолютные и относительные.

Процентные поправки изменяют стоимость объекта на определенный коэффициент и вносятся путем умножения стоимости всего аналога или его единицы сравнения на этот коэффициент.

Процентные поправки используют при корректировке на время продаж, месторасположение, износ, размер, виды ремонта, приводящие к другому качеству.

Денежные поправки увеличивают на определенную сумму стоимость всего объекта (абсолютные), либо одной единицы сравнения (относительные).

Денежные поправки - на дополнительные улучшения, свободный участок земли , масштаб, ремонт.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объек­та-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вно­сится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий.

Стоимостные поправки: изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивает­ся различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поло­жительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже.

Общими для всех объектов недвижимости являются следующие элементы сравнения:

1.Анализ парных продаж.

2. Статистический анализ рыночных данных.

Качественные методы анализа

1. Метод экспертных оценок.

2. Личные интервью.

Методы расчета поправок

Метод парных продаж . Парными продажами называют продажи двух объектов, идентичных почти во всем, за исключением одной или нескольких характеристик. Предполагается, что именно разница этих характеристик обусловливает разницу в цене объектов. Соответственно сравнивая цены объектов парной продажи, можно рассчитать поправку на вышеуказанные характеристики.

Важным моментом метода парных продаж является осознание того факта, что объекты парной продажи совсем необязательно должны быть сопоставимы с оцениваемым объектом и его аналогами. Однако парная продажа должна быть выделена на том же сегменте рынка, что и оцениваемый объект.

Методом парных продаж при наличии достаточной информации можно рассчитать и внести любые поправки. Чаще всего метод парных продаж используется для расчета поправок:

Метод прямого сравнения характеристик . Метод прямого сравнения характеристик позволяет рассчитывать поправки основываясь как на основных характеристиках объекта (износ), так и на информации о воздействиях внешних факторов на объекты недвижимости (инфляция, рост цен).

Статистические методы , основанные на анализе репрезентативных выборок из базы данных . Наиболее распространенным является метод корреляционно-регрессионного анализа, который основан на предположении о существовании зависимости между вариацией цен объекта и тех или иных его характеристик.

Расчет поправок, которые используются в доходном и затратном подходе.

Метод соотнесения цены и дохода основывается на предположении, что величина дохода, приносимого недвижимостью, является ценообразующим фактором, и соизмерение цены и дохода по аналогичным объектам дает основание для использования усредненных результатов при оценке конкретного объекта недвижимости.

В зависимости от вида приносимого недвижимостью дохода можно использовать валовой рентный мультипликатор (ВРМ) и общий коэффициент капитализации (ОКК).

Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) показывает отношение цены к доходу (потенциальному или фактическому). При расчете ВРМ рассчитывают для объектов, находящихся в одном сегменте рынка. При расчете ВРМ учитывают следующие ограничения:

доходы должны быть или потенциальными, или фактическими по всем аналогам;

доходы аналогов должны быть на 40% выше и ниже дохода объекта.

26.11.2008 Гиниятуллина А.А.

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами .

Далее вносятся поправки, учитывающие различия между оцениваемым объектом и аналогами. Это позволяет определить цену продажи каждого аналога, как если бы он обладал теми же основными характеристиками, что и оцениваемый объект. Скорректированная цена дает оценщику возможность сделать заключение о том, что наиболее вероятная цена продажи аналогичных объектов отражает рыночную стоимость. Безусловно, фактическая цена продажи объекта может отклоняться от рыночной стоимости из-за мотивации участников сделки, степени их осведомленности, условий сделки. Однако в подавляющем большинстве случаев цены индивидуальных сделок имеют тенденцию отражать направление развития рынка. Учитывая, что данный подход оценки недвижимости основывается на сравнении продаж, его называют сравнительным. В силу того, что рассматриваемый подход использует данные о сделках на рынке, его еще называют рыночным.

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада.

Принцип замещения - разумный потенциальный собственник не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та минимальная цена, за которую может быть приобретен или построен (с учетом фактора времени) аналогичный объект. Следовательно, максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется минимальной ценой приобретения аналогичного объекта.
Теоретической основой принципа замещения является широко известная в современной экономической теории концепция рационального выбора, согласно которой рациональным является такой выбор хозяйствующего субъекта, который обеспечивает минимальные альтернативные издержки, минимизацию упущенной выгоды в связи с принятием того или иного решения .

Принцип вклада. Вклад - сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость объекта вследствие наличия или отсутствия какого-либо элемента. При этом величина такого увеличения (уменьшения) может быть как выше, так и ниже затрат на его создание.

Принцип спроса и предложения . Оценщик при определении стоимости объекта должен понимать, какие факторы и каким образом влияют на спрос и предложение на рынке недвижимости, какие изменения этих факторов могут произойти и как эти изменения повлияют на стоимость данного объекта недвижимости. .

На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта .

Процесс выполнения оценки объекта недвижимости сравнительным подходом осуществляется четырьмя этапами:

Этапы

Этап 1

Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.

Этап 2

Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам, анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

Этап 3

Выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравнимаевых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.

Этап 4

Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

Для расчета стоимости оцениваемого объекта сравнительным подходом используется множество различных методов: общая группировка, метод восстановительной стоимости по аналогам, методы, основанные на анализе парных продаж, экспертные методы расчета, статистические методы.
Фридман Джек и Ордуэй Н. - авторы учебника «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» выделяют метод общей группировки.

Общая группировка может использоваться на активном рынке, где может быть найдено достаточное число продаж с тем, чтобы сузить рыночный разброс цен. Данный метод зависит от наличия относительно однородных объектов. В этом случае оценщик может принять решение не производить отдельные поправки, а сравнить оцениваемый объект в целом, чтобы определить, лучше он или хуже каждого из сопоставимых объектов. Затем в рамках выделенной группы производится совокупная корректировка. Это снимает необходимость отдельно рассматривать каждую характеристику, отличающую оцениваемую собственность от сопоставимых проданных объектов .

Экономист Соловьев М.М. в учебном пособии «Оценочная деятельность» рассматривает такие методы как: метод восстановительной стоимости по аналогам и метод сравнения.

Метод восстановительной стоимости по аналогам. В рассматриваемом методе оценка производится на основе предварительного подбора и сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, уже созданными в данное время. После нахождения аналогов как результат оценки принимается их восстановительная стоимость, т.е. рассчитанная для них сметная стоимость в строительном проекте.

Фридман Джек и Ордуэй Н. - авторы учебника «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» выделяют метод общей группировки. может использоваться на активном рынке, где может быть найдено достаточное число продаж с тем, чтобы сузить рыночный разброс цен. Данный метод зависит от наличия относительно однородных объектов. В этом случае оценщик может принять решение не производить отдельные поправки, а сравнить оцениваемый объект в целом, чтобы определить, лучше он или хуже каждого из сопоставимых объектов. Затем в рамках выделенной группы производится совокупная корректировка. Это снимает необходимость отдельно рассматривать каждую характеристику, отличающую оцениваемую собственность от сопоставимых проданных объектов .Экономист Соловьев М.М. в учебном пособии «Оценочная деятельность» рассматривает такие методы как: метод восстановительной стоимости по аналогам и метод сравнения.. В рассматриваемом методе оценка производится на основе предварительного подбора и сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, уже созданными в данное время. После нахождения аналогов как результат оценки принимается их восстановительная стоимость, т.е. рассчитанная для них сметная стоимость в строительном проекте.

Таким образом, результат ищется по проектным аналогам сразу в конечном, интегральном стоимостном виде. В иных случаях, если выбранные аналоги несколько отличаются от оцениваемого объекта, производится корректировка их стоимости.

Метод восстановительной стоимости по аналогам целесообразно применять при работе с функционально и архитектурно ординарными объектами строительства - школьными зданиями, типовым жилищным строительством и т.п. При наличии непринципиально отличающихся свойств оцениваемых объектов их аналоги и оценки подбираются и корректируются с учетом таких отличий .

методы основанные на анализе парных продаж;

экспертные методы расчета и внесения поправок;

статистические методы.

Метод парных продаж: под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одного параметра (например, местоположения), наличием которого и объясняется разница в цене объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характеристику и использовать ее для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога. Ограниченность применения данного метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации .

Экспертные методы расчета и внесения поправок. Основу экспертных методов расчета и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога.
Экспертными методами расчета и внесения поправок обычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные долларовые поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях .

Статистические методы. Надо сказать, что при оценке недвижимости методом сравнительного анализа продаж, в процессе внесения поправок на различия между оцениваемым объектом и аналогом, не всегда удается относительно точный расчет вероятной цены объекта. Если не использовать такие методы расчета поправок, как корреляционно регрессионный анализ, следует вводить как можно меньше корректировок на различия в характеристиках сравниваемых объектов.

Метод корреляционно-регресионного анализа.
Суть метода состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объекта недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик. Данный метод трудоемок и требует для своего применения достаточно развитого рынка недвижимости т.к. предполагает анализ большого количества репрезентативных выборок из базы данных .

Cоотношение дохода к цене.
Метод соотнесения цены и дохода основывается на предположении, что величина дохода, приносимого недвижимостью, является ценообразующим фактором, и соизмерение цены и дохода по аналогичным объектам дает основание для использования усредненных результатов при оценке конкретного объекта недвижимости.

В зависимости от вида приносимого недвижимость дохода можно использовать валовый рентный мультипликатор (ВРМ) общий коэффициент капитализации (ОКК)

1) валовый рентный мультипликатор (GRM), также известный как мультипликатор валового дохода (gross income multiplier (GIM)). Это показатель, отражающий соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимости. Валовый рентный мультипликатор применяется для объектов, по которым можно достоверно оценить либо потенциальный (ПВД), либо действительный валовый доход (ДВД). На некоторых рынках используется также месячный рентный мультипликатор, который учитывает доход на ежемесячной, а не на годовой основе . Данный показатель рассчитывается по аналогичным объектам недвижимости и используется как множитель к адекватному показателю оцениваемого объекта.

Этапы оценки недвижимости при помощи валового рентного мультипликатора:

оценивается валовый доход оцениваемого объекта, либо потенциальный, либо действительный;

подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине потенциального либо действительного дохода;

по каждому аналогу рассчитывается валовый рентный мультипликатор;

определяется итоговый ВРМ как средняя арифметическая расчетных ВРМ по всем аналогам;

рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как произведение среднего ВРМ и расчетного адекватного валового дохода оцениваемого объекта.
Вероятная рыночная стоимость оцениваемого объекта рассчитывается по формуле:

Сн = ПВДоц (ДВДоц)хВРМср (1)

где Сн - расчетная рыночная стоимость оцениваемого объекта;
ПВДоц - потенциальный валовый доход от оцениваемого объекта;
ДВДоц - действительный валовый доход от оцениваемого объекта
ВРМср - валовой рентный мультипликатор;
Ца - цена продажи аналогичного объекта недвижимости;

или по формуле:

Сн = ПВДоц (ДВДоц)х (Ца1/ПДВ1+ …+Цаn/ПВДаn):n (2)

где Ца1 - цена продажи первого аналогичного объекта;
ПВД1 - потенциальный валовый доход от первого аналогичного объекта;
Цаn - цена продажи n-ного аналогичного объекта;
ПВДаn - потенциальный валовый доход от n-ного аналогичного объекта;
n - количество аналогичных объектов.

GRM считается рыночным методом оценки объекта приносящей доход собственности, поскольку данный показатель учитывает продажные цены и валовые рентные доходы по проданным на рынке объектам.

Валовой рентный мультипликатор не следует корректировать на удобства или другие различия, которые существуют между сопоставимыми и оцениваемыми объектами. В основу расчета GRM положены фактические арендные платежи и продажные цены, преобладающие на рынке. Если между сопоставимыми и оцениваемыми объектами есть различия в удобствах или уровне услуг, предполагается, что эти различия уже учтены в продажных ценах и в ставках арендной платы.

Соответственно, если сопоставимый объект был хуже, то его продажная цена и ставки арендной платы ниже. Математическое отношение валового дохода к продажной цене при этом не изменится.

Однако математическое соотношение не устраняет необходимости здравого подбора сопоставимых объектов .

Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки:

может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости , т.е. оцениваемая собственность должна находиться на таком рынке, на котором происходят регулярные продажи и покупки конкурентоспособных объектов на основе приносимых ими доходов .

в полной мере не учитывает разницу в рисках или к нормам возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;

не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах сравниваемых объектов .

2) общий коэффициент капитализации (ОКК), также известный как общий коэффициент (overall rate (OAR)). Общая ставка дохода является элементом доходного подхода к оценке. Расчет общей ставки дохода на основе рыночных данных позволяет снять некоторые главные возражения против применения GRM. Чтобы определить общий коэффициент капитализации по рыночным данным, оценщик должен отобрать аналогичные недавно проданные объекты, характеризующиеся потоками доходов, сходными по риску и продолжительности с потоками доходов от объекта оценки. Это позволяет оценщику использовать прямую капитализацию с тем, чтобы конвертировать прогнозируемый чистый операционный доход в оценку рыночной стоимости. Прямая капитализация определяется как пересчет ожидаемого чистого операционного дохода в единую сумму текущей стоимости путем деления дохода на соответствующий коэффициент, отражающий преобладающее соотношение между чистым операционным доходом и продажной ценой сопоставимых объектов, продаваемых на рынке .

При использовании общего коэффициента капитализации процесс определения вероятной цены продажи оцениваемого объекта может быть представлен в виде следующих этапов:

рассчитывается чистый операционный доход от оцениваемого объекта недвижимости;

подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине чистого операционного дохода;

вносятся необходимые корректировки, увеличивающие сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом;

по каждому налогу рассчитывается общий коэффициент капитализации;

определяется итоговый ОКК как средняя арифметическая расчетных ОКК по всем аналогам;

рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как отношение чистого операционного дохода оцениваемого объекта к среднему ОКК по отобранным аналогам.

Подбор аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом, проводится в соответствующем по назначению сегменте рынка недвижимости; идентификация объектов включает такие параметры, как степень риска, уровень дохода и т.д.

Вероятная цена продажи объекта оценки будет определяться формулой:

Сн = ЧОДоц/ОККср (3)

где Сн - расчетная рыночная цена объекта оценки;
ЧОДоц - чистый операционный доход аналога;
ОККср - общий коэффициент капитализации средний

или рассчитывается по формуле:

Сн = ЧОДоц/(ЧОД1/Ц1 +…+ ЧОДn/Цn):n (4)

где ЧОД1 - чистый операционный доход от первого аналога;
Ц1 - цена первого аналога;
ЧОДn - чистый операционный доход от n-ного аналога;
Цn - цена n-ного аналога;
n - количество аналогов.

Преимущество данной процедуры расчета заключается в том, что она основана на использовании рыночной информации и легко реализуема. Подобно методу GRM действенность данного подхода зависит от качества рыночных данных, которые могут быть собраны и подтверждены .

Таким образом, сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

Этот подход часто употребляется и дает хорошие результаты при оценке объектов, по которым есть достоверная информация о ценах совершенных сделок купли-продажи или о ценах предложений таких объектов на продажу.

Например, оценка квартир производится, в основном, методами сравнительного подхода, поскольку и количество совершаемых сделок, и количество предложений по купле-продаже очень велико, а сами объекты достаточно однотипны, то есть поиск аналогов не представляет большого труда.

Для осуществления всех рассмотренных методов сравнительного подхода необходимо:

наличие развитого рынка недвижимости;

открытость рынка;

доступность информации о предыдущих сделках;

наличие специальных служб, накапливающих информацию.

Таким образом, можно выделить преимущества и недостатки сравнительного метода:

ВАЖНО! Тексты публикаций являются объектами авторского права. Пожалуйста, ознакомьтесь с

Приглашаем авторов!

Уважаемые коллеги! Если у вас есть интересные статьи, публикации, комментарии законодательства, Вы можете их опубликовать на нашем сайте. Для этого необходимо направить материалы по адресу с пометкой «Публикации на сайт». Указание авторства и соблюдение авторских прав гарантируется.

Методы сравнительного анализа объектов недвижимости

Сравнительный , или рыночный метод оценки недвижимости основан на сопоставлении цен недавних продаж аналогичных по полезности объектов. Данный метод основан на гипотезе о том, что информированный покупатель не заплатит за объект стоимость большую, чем максимальная цена объекта с сопоставимой полезностью. В рамках подхода выделяют две методики определения стоимости объекта недвижимости – метод сравнительного анализа продаж и метод валовой ренты . Алгоритм метода сравнительного анализа продаж заключается в следующем:
- выявляются недавние сделки с объектами, аналогичными оцениваемому;
- проверка информации и сделках: подтверждение суммы сделки одним из непосредственных участников и определение условий продажи;
- корректировка стоимости с учетом имеющихся различий. Корректировка необходима, потому как абсолютно идентичные объекты найти практически невозможно. Именно поэтому данный метод редко применяется в отношении коммерческой недвижимости – аналог подобрать практически невозможно, также он не учитывает прогнозируемые доходы. Этот недостаток компенсирует метод валовой ренты. Суть это метода заключается в том, что цена объекта определяется с учетом потенциального дохода от сдачи его в аренду. Для расчета по данному методу определяется коэффициент – мультипликатор валовой ренты. Он находится отношением цены объекта, выставленного на продажу, к сумме валовых доходов, которые могли быть получены от сдачи объекта в аренду за конкретный период (месяц, квартал, год). Стоимость объекта будет определяться умножением расчетной величины валового рентного дохода для оцениваемого объекта недвижимости на соответствующее значение мультипликатора. При этом период для расчета суммы валового дохода и значения мультипликатора должен совпадать. Этот метод является достаточно распространенным в оценочной практике благодаря своему удобству и простате. Достоинствами данного подхода к оценке недвижимости является использование фактических данных, соответствующих текущему состоянию рынка недвижимости, что значительно снижает погрешность оценки.

Сравнительный (рыночный) подход

Сравнительный подход к оценке – это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:

1. Объект не должен быть уникальным.

2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.

3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на принципах: - замещения; - сбалансированности; - спроса и предложения.

1 этап Изучение рынка – проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.

2 этап Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.

3 этап Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.

4 этап Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

Сроке экспозиции. Срок экспозиции – время, которое объект находится на рынке;

Независимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель:

· находятся в родственных отношениях;

· являются представителями холдинга и независимой дочерней комании;

· имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;

· сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;

· занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.;

Инвестиционной мотивации, которая определяется:

· аналогичными мотивами инвесторов;

· аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;

· степенью износа здания.

Называют методом рыночной индивидуализации. Рыночные метод – это метод оценки рыночной стоимости недвижимости исходя из данных о недавних продажах.