Для чего в современном мире производится оценка рыночной стоимости недвижимости? В каких случаях она нужна? Кто и как может проводить оценочные работы? Каким должен быть отчет об определении цены квартиры? Рассмотрим тему подробно.
Оценочная деятельность, регулирование
Оценочная деятельность регламентирована законодательными актами, стандартами оценки, Гражданским , Земельным и Налоговым кодексами. Базовым для оценщиков, является закон «Об оценочной деятельности в РФ» № 135-ФЗ от 29.07.1998 .
Оценка недвижимости
Это процесс, в ходе которого по заданию и для целей заказчика выполняется оценивание его имущественных прав. Это определение рыночной стоимости недвижимости, арендных или иных прав на оцениваемое имущество.
Какие объекты оценивают
Оценить можно:
- земельные участки;
- жилые и нежилые здания;
- сооружения;
- жилые и нежилые помещения в зданиях, домах;
- частные дома;
- имущественные комплексы;
- и т.д.
Кто может оценить недвижимость
Оценщиком может стать только физическое лицо, получившее квалификационный аттестат, действительный в течение 3 лет после его выдачи. Затем оценщик должен пройти «переэкзаменовку».
Юридическое лицо имеет право производить оценку только при наличии трудового контракта не менее чем с двумя оценщиками-физическими лицами.
Оценщики должны быть членами саморегулируемой организации и обязаны страховать свою профессиональную ответственность. Размер страховой суммы для оценщика составляет от 300 т.р., для оценочной организации – от 5 млн. руб.
Для чего нужна оценка
Выводы, сделанные специалистом в ходе анализа возможной цены объекта, используются:
- если недвижимость становится объектом залога (ипотека);
- если надо знать реальную цену объекта;
- если нужна стоимость подаренной недвижимости;
- для определения стоимости при банкротстве;
- для оспаривания кадастровой стоимости;
- и в иных ситуациях.
В этих случаях оценщиком устанавливается рыночная стоимость имущества на дату оценки.
Оценка квартиры
Наиболее часто оцениваемым объектом является квартира. Разберем процесс определения ее рыночной стоимости.
Рыночной называется стоимость квартиры, за которую ее можно продать на свободном рынке, в условиях конкуренции, без влияния чрезвычайных факторов, при условии, что информация о продаже является общедоступной.
Процедура оценки
Начало процесса – это встреча заказчика с исполнителем. Заказчик должен ответить на вопрос, для чего нужно оценить объект. Эта информация понадобится оценщику для выбора наиболее приемлемых подходов, методов, критериев, а также источников информации.
Условия предоставления услуг
При первой встрече оценщика с заказчиком обсуждаются:
- цель установления стоимости;
- требующиеся от заказчика документы;
- если оценка нужна для ипотеки, указывается банк-кредитор;
- дата осмотра квартиры;
- срок выполнения работ;
- стоимость и порядок расчетов.
Оценщик предъявляет документы, подтверждающие право заниматься оценочной деятельностью.
При согласовании всех условий стороны подписывают договор на оказание услуг.
Срок выполнения работ составляет 2-6 рабочих дней после предоставления оценщику необходимых документов.
К ним относятся:
- правоустанавливающие документы и выписка из ЕГРН;
- техническая документация на квартиру (техплан);
- разрешение на перепланировку (если она выполнена).
Стоимость услуг в зависимости от региона составляет от 3000 руб. до 10000 руб., но значительно выше она для «элитных» квартир.
Осмотр
Заказчик предоставляет оценщику возможность осмотра квартиры в условленный срок. Исполнитель:
- уточняет тип планировки, площади всех помещений;
- сверяет фактическую планировку с проектной;
- проверяет состояние системы отопления, водоснабжения;
- определяет вид ремонта (отсутствие, косметический, евро, дизайнерский);
- наличие балкона/лоджии;
- наличие лифта;
- иное.
Оценщик делает фото помещений квартиры, лестничной клетки, подъезда, дома, двора. Отмечает наличие инфраструктурных объектов, а также визуально оценивает все факторы, влияющие на стоимость.
Камеральные работы
Так называют работы, проводимые исполнителем на рабочем месте. Оценщик анализирует собранную информацию, выбирает подходы к оцениванию стоимости квартиры, определяет источники получения сведений, изучает статистические данные, делает расчеты, обосновывает рыночную стоимость, согласовывает результаты при разных подходах и формирует отчет об оценке.
Подходы оценки
Для определения рыночной стоимости квартиры используются три подхода:
- затратный подход – определение затрат на полное восстановление или возведение аналогичного объекта с учетом фактического износа;
- подход по доходу – оценивается размер возможного получения дохода от квартиры, например, при сдаче ее в аренду, с учетом потерь от простоя;
- сравнительный подход – анализ рынка недвижимости по аналогичным квартирам с коррекцией на отклонения.
Оценка рыночной стоимости квартир в 90% случаев производится с применением сравнительного подхода методом сравнения продаж. При определении цены квартиры данный метод является исключительно точным.
В ходе определения цены проводится анализ количества предложений и фактически проведенных сделок. Кроме самого объекта детально изучается район, динамика цен за 1 кв.м. жилья в домах разных серий, инфраструктура, негативное окружение, перспективы развития (например, метро) и т.д.
В случае возможности применения более одного подхода, рыночная стоимость устанавливается путем согласования стоимости, определенной с помощью разных подходов.
Полученный результат должен быть оформлен и представлен заказчику в виде Отчета об оценке рыночной стоимости квартиры.
Если заказчику рыночная стоимость квартиры нужна просто «для себя», чтобы знать за сколько ее можно продать, то результат может предоставляться в виде справки. Стоимость такой оценки в разы ниже.
Отчет об установлении рыночной стоимости
Полный отчет содержит информацию о заказчике и оценщике, сведения об оцениваемой квартире, анализ ее характеристик, описание примененных подходов и методов оценки и рыночной ситуации, собственно расчеты и выводы о стоимости объекта.
Отчет содержит установленные законом разделы, следующие друг за другом в нижеуказанном порядке.
Титульный лист отчета
Лицевая сторона отчета содержит:
- наименование отчета, его номер (при наличии);
- указание исполнителя и заказчика;
- дату и место оценки;
- дату составления отчета.
Сопроводительное письмо заказчику
Такое письмо подшивается в отчет. В нем говорится:
- о завершении работ по договору на оказание услуг;
- о выводах о стоимости квартиры;
- об условиях использования частей отчета;
- о примененных подходах;
- об исходных данных, которые не перепроверялись.
Основные факты и выводы
В разделе указывается общая информация о квартире, результаты оценки при разных подходах и итоговая величина рыночной стоимости квартиры.
Задание на оценку
Раздел содержит:
- основание для проведения оценки (договор);
- вид права на квартиру (собственность);
- данные об обременениях права;
- цель (определение рыночной стоимости);
- назначение (например, оценка предмета залога);
- предположительное использование результатов;
- вид определяемой стоимости (рыночная);
- дата оценки;
- срок оказания услуги;
- допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.
Заявление о соответствии
Здесь оценщик подтверждает наличие у него профессиональных навыков для оценивания недвижимости, достоверность фактов, изложенных в отчете, перечисляет нормативную и законодательную базу, в соответствии с которой проводилась оценка и т.д.
Оценщик должен подчеркнуть отсутствие личной заинтересованности в результатах определения цены.
Содержание и объем работ, использованных при оценивании
Дается краткое описание этапов проведения оценки.
Сведения о заказчике и об оценщике
О заказчике – физическом лице указывается: ФИО, паспортные данные, ИНН, адресные и контактные данные.
Об оценщике указывается:
- ФИО, ИНН, категория оценщика;
- реквизиты квалификационного документа, данные о проведенных переподготовках, повышениях квалификации;
- реквизиты документа, подтверждающего членство в саморегулируемой организации;
- сведения о страховании профессиональной ответственности;
- стаж работы в оценочной деятельности.
Если оценщик работает в организации – указывается организация с регистрационными данными (адрес, ИНН, ОГРН, и т.д.) и занимаемая в ней должность.
Применяемые стандарты
В разделе перечисляются нормативные акты, оценочные стандарты, в соответствии с которыми проведена оценка. Определяется понятие рыночной стоимости и то, в каких случаях она может использоваться.
Процесс
В разделе описывается процесс оценки объекта при различных подходах: какая информация используется при каждом подходе, ее источники, как происходит обработка данных и принципы расчетов.
Анализ объекта и его окружения
Это аналитический раздел, включающий несколько подразделов:
- итоги социально-экономического развития региона местонахождения квартиры в текущем и предшествующем годах;
- обзор социально-экономических условий района, в котором находится квартира;
- анализ рынка жилья в районе, в т.ч. средняя цена за 1 кв.м.;
- краткие характеристики квартиры (из технических документов, предоставленных заказчиком) и выявленные в ходе осмотра преимущества и недостатки;
- фото квартиры, дома, двора, инфраструктурных объектов.
Выбор и обоснование подходов оценки
Анализ всех трех подходов и выбор одного или нескольких подходов, которые будут применены для определения стоимости оцениваемой квартиры.
Сравнительный подход
Поскольку при оценке квартир применяется сравнительный подход, то в разделе производится его описание, источники информации, перечень реальных сравнимых предложений. Сравнивать стоимость квартир можно по совокупности параметров:
- местонахождению предлагаемых к продаже квартир;
- типу дома;
- планировке;
- состоянию;
- и т.д.
Очень важным при сравнении является временной фактор, то есть сравнению подлежат предложения по продаже квартир в одном и том же временном отрезке.
Заключение о стоимости
После проведения анализа дается заключение о рыночной стоимости квартиры на дату оценки.
В заключении проставляется дата и подпись оценщика.
Приложения
Заключительным разделом отчета является перечень приложений и сами прилагаемые документы.
Состав прилагаемых документов:
- правоустанавливающие документы заказчика;
- технические документы на квартиру;
- документы, подтверждающие квалификацию оценщика;
- документ о членстве в саморегулируемой организации;
- страховой полис;
- прочие, которые стороны посчитают обязательными.
Отчет комплектуется, листы отчета нумеруются и прошиваются. Отчет готов к сдаче заказчику.
Расчеты
Расчеты могут производиться как с внесением аванса при подписании договора, так и без него.
После предоставления отчета заказчику последний должен произвести оплату в соответствии с условиями договора и на основании подписанного сторонами акта об оказанных услугах.
Использование отчета
При согласии заказчика с результатами оценки рыночной стоимости квартиры отчет может использоваться им в целях, заявленных в задании на оценку.
Для профессиональной оценки следует обращаться к специалисту, давно работающему в этой сфере. От качества его работы будет зависеть решение вопроса, для решения которого она производилась. Кредитные организации рекомендуют аккредитованных оценщиков, знаниям и профессионализму которых они доверяют.
В понятие недвижимого имущества входят такие объекты как земельные участки, здания, сооружения. Одним словом, все что неразрывно связано с землей.
В оценочной практике принято разделять данный объект на жилую и коммерческую. Все что можно сдать, использовать под коммерческие цели можно отнести ко второй группе, также ее еще называют доходной недвижимостью.
Мы предоставляем услуги оценщика на оба типа недвижимости. Подробнее: Оценка коммерческой недвижимости , Оценка квартиры , Оценка дома
Какие факторы могут оказать влияние на стоимость оценки объекта недвижимости?
Основным фактором, который оказывает влияние на всю недвижимость является местоположение
Особенно это видно при оценке квартир: при удаленности от МКАД стоимость существенно снижается.
К другим факторам способным существенно повлиять относятся следующие:
- Площадь
- Целевое назначение
- Материал стен, если это здание
- Престижность района
Преимущества
Максимально сжатые сроки независимой оценки
Высшее качество независимой оценки
Индивидуальный подход в оценке каждого случая
Стоимость оценки недвижимости в Москве и сроки
Включен выезд Оценщика/подготовка отчета/доставка отчета до метро
*500 руб. Московская область
Заказать оценку недвижимости или экспертизу в Москве
Пошаговая инструкция для заказа услуги
- Заключение договора с техническим заданием на оценку – НАШИ СПЕЦИАЛСИТЫ ПРИЕДУТ К ВАМ САМИ!
- Изучение информации
- Проведение расчетов
- Подведение итогов оценки
- Составление заключения об оценке
- Доставка отчета до ближайшего метро
Сколько действует отчет об оценке?
Отчет действителен в течение 6 месяцев.
Что представляет собой отчет об оценке недвижимости?
Оценочная деятельность регламентируется документами:
1.ФЗ 135 об оценочной деятельности
2.ФСО 1 общие понятия
3.ФСО 2 Цели оценки
4.ФСО 3 Требования
5.ФСО 7 Оценка недвижимости
6.ФСО 8 Оценка бизнеса
7.ФСО 9 Оценка для залога
8.ФСО 10 Оценка машин
9.ФСО 11 Оценка НМА
10.ФСО 12 Ликвидационная
Что такое рыночная и ликвидационная стоимость недвижимости?
Рыночная стоимость недижимости – это стоимость на свободном конкурентном рынке где никакие внешние и внутренние факторы не способны на нее повлиять.
Чем ликвидационная отличается от рыночной?
Ликвидационная отличается от рыночной тем, что в объект отчуждается на свободном рынке с урезанным сроком экспозиции.
Какие документы потребуются?
Как оценивают недвижимость в Москве специалисты appraiser?
Наиболее распространённым методом при оценке недвижимости является сравнительный подход. В основе данного подхода лежит метод сравнения продаж: подбираются аналоги вводятся корректировки в итоге получается рыночная стоимость недвижимости.
Для доходной недвижимости помимо сравнительного подхода важную роль играет доходный подход: анализируются арендные ставки, и возможно данного объекта генерировать денежные потоки.
Независимая экспертная оценка любого вида недвижимого имущества требуется для определения его фактической рыночной стоимости. Необходимость в данной услуге может возникнуть в ситуациях, связанных с куплей-продажей, вступлением в наследство, страхованием и другими операциями, где цена объекта играет решающую роль.
Независимая оценка недвижимости позволяет получить наиболее точную и актуальную стоимость объекта на рынке, т. к. для расчета этой величины эксперт задействует в своей работе огромное количество информации об аналогичных сделках. Если оценка нужна для продажи, покупки, аренды квартиры (частного дома, зданий , участка), тщательно анализируется экономическая и социальная ситуация региона, а также другие факторы, в большей или меньшей степени влияющие на ценообразование.
Этапы работы
Обращение
клиента
Заключение
договора
Выезд
на объект
Оплата
услуг
Подготовка
отчета
Вы получаете
отчет
Компания «ИНЕКС» производит оценку различных объектов недвижимости, среди которых:
- Жилые квартиры, дома, коттеджи или отдельные комнаты;
- Производственные здания;
- Земельные участки;
- Общественные, культурные и промышленные постройки;
- Коммерческие строения, офисы, торговые точки, склады ;
- Здания, строительство которых было приостановлено, заморожено или полностью прекращено;
- Прочие объекты.
Цены:
| Название услуги | Срок | Стоимость | |
|---|---|---|---|
| Оценка жилой недвижимости | 1 – 2 дня | От 2 000 руб. | |
| Оценка загородной недвижимости | 2 – 3 дня | От 2 500 руб. | |
| Оценка коммерческой недвижимости | 3 – 5 дней | От 10 000 руб. | |
| Оценка квартир | от 4 часов | От 2 500 руб. | |
| Оценка для опеки | 1 – 2 дня | От 2 000 руб. | |
| Оценка земельного участка | 1 – 2 дня | От 2 500 руб. | |
| Оценка гаража или стояночного места | 1 – 2 дня | От 3 000 руб. | |
| Оценка для банка | 1 - 2 дня | От 3 500 руб. | |
| Оценка недвижимости для выкупа у ДГИ | 3 – 5 дней | От 8 000 руб. | |
| Оценка квартиры для Сбербанка | 1 - 2 дня | От 4 000 руб. | |
| Оценка квартиры для Совкомбанка | 1 - 2 дня | От 4 000 руб. | |
| Оценка объектов незавершенного строительства | 5 – 7 дней | От 10 000 руб. |
Сертификаты экспертов:
Какие факторы определяют рыночную стоимость объекта?
Для осуществления качественной и достоверной оценки собственности сотрудники компании учитывают целый ряд факторов, напрямую или косвенно влияющих на рыночную цену. В число таких параметров входят:
- Вид объекта, его площадь, предназначение и возможности эффективного использования;
- Месторасположение, транспортная доступность, район города и удаленность от центра, а также от станций общественного транспорта, крупных дорог.
- Техническое состояние постройки, особенности ее конструкции, необходимость ремонта или модернизации, внутреннее состояние объекта;
- Права владельца и наличие обременений;
- Наличие или отсутствие коммуникаций (электричество, отопление, вода, газ, канализация);
- Степень привлекательности с точки зрения инвестирования.
Какие моменты отмечают многие эксперты?
Оценка рыночной стоимости недвижимости подразумевает наличие определенных прав на нее, таких как:
- Право собственности (объект принадлежит собственнику);
- Аренда (обязательства, которыми связаны владелец и арендатор в соответствии с условиями арендного договора);
- Пользования и владения (права арендатора, полученные им согласно договору на период выплат назначенной арендной платы).
Услуги оценки недвижимости могут понадобиться при его обременении другими лицами, различных ограничениях в праве свободного распоряжения объектом (например, залог квартиры в банке при ипотечном кредитовании).
Каждый недвижимый объект уникален. Это утверждение относится и к квартирам в доме типовой застройки, т. к. даже они имеют между собой различия (пример: разная ориентация окон). При необходимости эксперт всегда сможет обосновать уникальность характеристик квартиры, что будет иметь свой вес в определении ее стоимости. Именно поэтому услуга именуется индивидуальной оценкой недвижимости.
В каких случаях может потребоваться наша помощь?
Помощь профессионалов по оценке может быть необходима практически во всех ситуациях, когда необходимо знать стоимость объекта. Редко обходится без оценщиков разрешение судебных споров, раздел имущества при разводе, приватизация, получение наследственных прав. Продавцу и покупателю такой подход позволяет провести выгодную для обеих сторон сделку. Банкам важна реальная стоимость объектов, берущихся под залог.
Арендаторам и арендодателям это дает возможность назначить справедливую арендную плату. Не обойтись без оценки недвижимых объектов и при оспаривании кадастровой стоимости, изменение которой бывает необходимо для сокращения арендной платы, или налоговых отчислений (о том, как уменьшить КС, можно почитать ).
Отчет об оценке, соответствующий требованиям законодательства, может предъявляться в любые государственные инстанции как официальный документ и является весомым аргументом при решении вопросов, в которых важную роль играет стоимость объекта недвижимости.
Оценка доли недвижимости
Данная процедура относится к разряду сложных, поэтому выполнить ее без помощи экспертов - невозможно. Необходимость оценки доли квартиры и иных объектов недвижимости возникает при обращении в суд, продаже имущества, получении наследства и т. п. При заказе этой услуги от клиента требуется такой же набор документов, как и при стандартной оценке. Сама процедура проходит в аналогичном порядке: специалист приезжает и проводит осмотр, делает фото, получает на руки все документы от заказчика. В этот же день заключается договор на предоставление услуги, а через несколько дней (1-3) компания передает клиенту оценочный отчет.
Подходы, использующиеся для определения стоимости
При выявлении рыночной стоимости недвижимого имущества используются несколько методов, позволяющих произвести всесторонний анализ вопроса. Вкратце эти 3 методики можно описать следующим образом:
- Доходный метод позволяет получить рыночную стоимость объекта недвижимости, на основании приносимого ею дохода за определенный промежуток времени;
- Затратный способ основывается на расчете стоимости требуемых улучшений, обязательств и накопленного износа;
- Сравнительный - предполагает сравнение определенного типа недвижимости с аналогичными объектами на рынке.
Применение одного из методов зависит от конкретного случая, нередко используется сразу несколько подходов для более результативного исследования ситуации.
Преимущества «ИНЕКС»
Компании по оценке недвижимости должны соответствовать определенным требованиям. На территории РФ деятельность специалистов оценки, регламентируется Федеральным законом № 135. Также в соответствии с ним составлены все отчетные документы, которые мы выдаем заказчику по результатам работы. Наши специалисты осуществляют профессиональную деятельность, руководствуясь федеральными стандартами оценки недвижимости, а также являются членами «Общества профессиональных экспертов и оценщиков», имеют многолетний стаж работы в данной сфере.
При необходимости экспертная оценка объекта будет дополнена экспертизой, для чего мы привлекаем специалистов узкого профиля. Мы оперативно выполняем свои задачи и придерживаемся ценовой политики, которая наиболее приемлема для клиентов.
Эксперты компании «ИНЕКС» располагают уникальным опытом в области оценки недвижимости в Москве и Московской области. Сотрудничество с крупными государственными и коммерческими структурами, индивидуальный подход к каждому клиенту и использование инновационных методик позволяют гарантировать высокую точность и достоверность результата, а также полное соответствие требованиям закона.
Рыночная оценка – это установление рыночной стоимости объектов гражданских прав, а именно: услуг, нематериальных благ, имущества, результатов интеллектуальной и профессиональной деятельности, а также информации. Рыночная оценка осуществляется в целях определения актуальной рыночной стоимости для объекта, предназначенного к сбыту или распространению на открытом рынке.
Рыночная оценка: понятие и сфера применения
Рыночная оценка – это необходимая процедура, которая считается ключевым инструментом в формировании действий, сопряженных с капиталом (в результате сделок купли-продажи). Она помогает избежать рисков приобретения убыточных предприятий либо вложений, которые не окупят риски в период вложения средств.
Оценка предприятия (как комплекса имущества) включает в себя как определение его нынешней доходности, так и составление прогноза предполагаемой доходности в будущие периоды. Немаловажной частью этой оценки являются различные права, осуществляемые в отношении объекта. К подобным правам можно отнести, например, право аренды или пользования.
Если говорить о рыночной оценке недвижимости, то, в случае возникновения имущественных споров, без нее невозможно представить в суде веских обоснований рыночной стоимости объекта. Оценка позволит наиболее точно определить стоимость помещений, в которых проходили сделки купли-продажи, что также будет учитываться при определении общей цены.
В отдельных случаях рыночная оценка - это обязательная процедура.
Объекты рыночной оценки
Существует ряд объектов, относительно которых осуществляется рыночная оценка. Это:
- паи, доли, акции;
- транспортные средства, различное оборудование;
- объекты незавершенного строительства;
- инженерные коммуникации - мосты, теплосети, нефте- и газопроводы;
- объекты промышленной недвижимости - промышленные комплексы, сооружения и здания;
- объекты коммерческой недвижимости, такие как гостиницы, складские и торговые площади, офисные помещения;
- объекты жилой недвижимости - таунхаусы, коттеджи, загородные дома, квартиры и так далее;
- земельные участки и др.
Рыночная оценка дает возможность эффективно распоряжаться активами предприятия либо иным имуществом. Кроме того, она необходима при проведении следующих операций:
- передача объектов в ;
- оценка арендной платы;
- страхование;
- реорганизация и реструктуризация;
- постановка объектов на баланс предприятия;
- внесение взносов в уставный ;
- определение ущерба собственности вследствие залива, пожара и проч.;
- вступление в ;
- приватизация;
- , включая ипотеку;
- оформление залога;
- выкуп части бизнеса или активов, паев, долей, акций, недвижимости;
- сделки купли-продажи.
Методика проведения рыночной оценки
Методология рыночной оценки включает в себя:
- оценку всех активов предприятия (нематериальные активы, финансовые инвестиции, оборудование, машины, недвижимость);
- оценку эффективности деятельности предприятия (анализ конкурентной среды, изучение перспективы роста бизнеса, доходы - как текущие, так и будущие).
Расчеты производятся при помощи различных методов, составляющих комплексный подход.
Основной метод - это подход сравнительных продаж. Его применяют, когда уже сформирован и на нем практикуются реальные продажи. Расчет стоимости на основе метода сравнительных продаж наиболее характерен для рынка недвижимости (коммерческой/жилой), рынка реализации земли и прочих объектов гражданского оборота. Практика показывает, что рынок сам формирует цены на них. Необходимо лишь проанализировать профильный (к примеру, при оценке продажи двухкомнатной квартиры в определенном районе изучить аналогичные предложения) и вывести приблизительную стоимость реализуемого или приобретаемого объекта. Этот метод основывается на сопоставлении объекта с аналогами, предлагаемыми на рынке.
Затратный подход - это комплекс способов оценки стоимости объекта. Он основан на установлении затрат, нужных для замещения или восстановления объекта. При этом в обязательном порядке учитывается степень износа объекта.
Доходный подход наиболее популярен для осуществления оценки земли и объектов коммерческой недвижимости. Его смысл состоит в том, чтобы определить, какую может в недалеком будущем принести объект. При этом подходе осуществляется анализ эффективного использования и нахождение оптимальных направлений эксплуатации. Доходный подход необходим инвесторам и всем, кто планирует вложить средства в . Рыночная оценка предприятия в совокупности с прогнозом его дальнейшего развития - основа данной процедуры.
Рыночная оценка необходима во многих случаях. Она определяет текущую рыночную стоимость объекта и применяется для изучения отдельных видов стоимости - номинальной, ликвидационной, инвестиционной либо восстановительной.
Будьте в курсе всех важных событий United Traders - подписывайтесь на наш
Приветствую! Сколько стоит Ваша недвижимость? Любопытно, что точного ответа на этот вопрос нет. Ведь цифра будет зависеть от того, кто спрашивает. Покупатель, инвестор, партнер, страховщик, представитель банка или налоговый инспектор?
Да, рыночная стоимость объекта недвижимости - это та цена, по которой ее, не спеша, можно продать через онлайн-площадку, риелторов и агентства недвижимости. Но поверьте, все не так просто, как кажется.
И сегодня я расскажу о том, как оценить рыночную стоимость недвижимости, что на нее влияет, и чем она отличается от кадастровой, инвентаризационной и других.
Рыночную стоимость устанавливает рынок. Квартира или торговое помещение стоит столько, сколько за него готов сегодня заплатить покупатель. Другими словами, это та цена, за которую недвижимость можно продать без спешки и суеты.
На рыночную стоимость влияют десятки факторов: курс доллара, сезонность, налоги и состояние экономики в стране.
Основные методы оценки стоимости жилой недвижимости
Сравнительный метод
Метод основан на предположении, что покупатель не заплатит за этот объект больше, чем за аналогичный на открытом рынке. Оценщик собирает прямые данные о свежих сделках купли-продажи с похожей недвижимостью. Кстати, именно сравнительный метод часто используют риелторы.
Например, Вы продаете двухкомнатную квартиру с ремонтом в старом доме спального района. Для сравнения будут отобраны проданные недавно квартиры с теми же параметрами: 2 комнаты, свежий ремонт, старый дом и тот же район.
По сути, применить сравнительный анализ для оценки собственной квартиры Вы можете и самостоятельно.
Плюсы метода:
- Отражает мнение массового продавца и покупателя (такая оценка максимально приближена к справедливой);
- Учитывает актуальную пропорцию «спрос-предложение» и инфляцию;
- Максимально прост в применении и дает более-менее надежные результаты при условии наличия аналогов или стабильности рынка.
К недостаткам можно отнести то, что крайне сложно найти два «объекта-близнеца» для сравнения. Кроме того, у оценщика нет информации об окончательных условиях сделки. Может, аналогичные квартиры по факту покупают лишь с 30% скидкой?
Затратный метод
Суть метода: на примере конкретного объекта оценщик определяет, во сколько бы нам обошлось строительство его точной копии (те же архитектурные параметры, те же стройматериалы, то же качество отделки). Такая стоимость называется «восстановительной».
Или еще один вариант – во сколько бы обошлось создание «улучшенного» аналога того же здания (из более современных стройматериалов и в другом стиле). Тогда это будет расчетом «стоимости замещения».
И в том, и с другом случае за «базу» берут уже построенное здание. Полученная в итоге стоимость учитывает и цены на стройматериалы, и зарплату строительной бригады, и износ, и расходы на логистику и многое другое.
К слову, именно затратный подход применяли в СССР при расчете инвентаризационной стоимости зданий для БТИ. Сразу хочу заметить, что затратный метод – самый ресурсный из трех. В нем много цифр и расчетов, да и точной информации понадобится море.
Плюсы метода:
- Самый надежный способ оценить «свежепостроенные» объекты с использованием современных проектных нормативов.
- Отлично подходит для:
- оценки специальных объектов (школы, детские сады, больницы, тюрьмы);
- технико-экономического обоснования нового строительства.
Методика расчета:
- Определяют стоимость земли, на которой расположен объект.
- Рассчитывают стоимость замещения или восстановительную стоимость. Заказчик заранее уточняет, какой из двух вариантов ему нужен.
- Рассчитывают все виды износа (внешний, физический, функциональный).
- Из пункта №2 вычитают пункт №3.
- Выводят общую стоимость объекта недвижимости: пункт 1 + пункт 4.
Доходный метод
Здесь стоимость недвижимости зависит от ожидаемых доходов при условии наиболее эффективного использования объекта. По сути, будущий владелец актива хочет узнать ответ на вопрос: «Стоит ли инвестировать в эту недвижимость? И сколько она должна стоить, чтобы я на ней заработал ХХХ рублей?»
Методика расчета:
- Рассчитываем сумму всех возможных поступлений от объекта (как правило, от его сдачи в аренду).
- Рассчитываем сумму расходов, связанных с недвижимостью (налоги, пошлины, ЖКХ, коммунальные услуги, споры).
- Определяем чистый операционный доход (пункт 1 минус пункт 2).
- Рассчитываем ставку дисконтирования (индексный коэффициент).
- Переводим ожидаемые доходы в текущую стоимость.
Обратите внимание! Доходный метод в принципе не подходит для оценки недвижимости:
- В условиях кризиса (прибыль от объекта не будет поступать постоянно и равномерно);
- В условиях дефицита информации (например, если Вы не знаете ставку дисконтирования, то делать расчеты бессмысленно);
- Для просчета нового бизнеса (риски слишком высоки, сложно просчитать денежный поток).
Факторы, влияющие на рыночную стоимость
Местоположение
Оценивают такие параметры как престижность района, его удаленность от метро и автомагистралей, наличие рядом промышленных производств и другое. Чем удобней и комфортней местоположение недвижимости – тем выше будет цена объекта.
Качество инфраструктуры
Чем лучше развита инфраструктура района, тем дороже будет оценена недвижимость. Для жилых объектов инфраструктура – это школы и детские сады, больницы и аптеки, магазины и рынки, парки и детские площадки. При этом все объекты должны быть расположены в шаговой доступности от объекта!
Транспортная доступность
Чем проще добраться до недвижимости из любой точки города, тем выше ее цена. Поэтому за близость к метро всегда приходится доплачивать.
Размеры объекта
Чем меньше площадь помещения, тем дороже будет стоить «квадрат» объекта. Кстати, это правило не распространяется на элитную недвижимость.
Состояние недвижимости
Здесь оценивается не только качество ремонта, но и общее состояние подъезда и придомовой территории.
Общая конъюнктура рынка
Соотношение спроса и предложения на рынке недвижимости диктует цены на квадратные метры. Огромное значение имеет текущее состояние экономики: спад, стагнация или экономический рост.
Процедура оценки
Знать справедливую цену недвижимости нужно во многих ситуациях.
Например:
- Вы продаете или покупаете квартиру, земельный участок либо склад.
- Хотите застраховать объект недвижимости.
- Оформляете банковский кредит под залог недвижимого имущества. Банку нужна точная залоговая стоимость.
- Разбираете имущественный спор в суде (например, делите квартиру с супругой после развода).
- Вступаете в права пользования или наследства.
Оценочной деятельностью в Российской Федерации занимаются лицензированные компании-оценщики.
Пять этапов оценки недвижимости
- Постановка задания. Заказчик уточняет цель оценки, тип определяемой стоимости (например, рыночная или кадастровая) и другие нюансы. И самое главное, для кого делается оценка. Варианты: для страховой компании, для потенциального покупателя, для банка, для налоговой, для страховой.
- Подписание договора. На втором этапе составляется план оценки: график работ, выбор метода оценки (о них я писал выше), источники информации и стоимость работы. Заказчик и оценщик подписывают договор.
- Сбор и анализ информации. На третьем этапе оценщик осматривает объект и прилегающую территорию. Изучает юридические, физические и экономические параметры. Проверяет собранную информацию на достоверность. Анализирует и обрабатывает данные.
- Расчет стоимости объекта и выведение итоговой величины. Как правило, объект недвижимости оценивается тремя методами (доходный, сравнительный и затратный). Далее оценщик устанавливает коэффициент достоверности для каждого из подходов и вычисляет итоговую величину.
- Составление и сдача отчета заказчику.
Какие документы понадобятся для оценки?
- Личные документы владельца недвижимости (копии паспорта, ИНН).
- Правоустанавливающие (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о покупке объекта на аукционе).
- Бумаги по самой недвижимости (фото объекта, выписки из госреестра).
Чем рыночная стоимость отличается от других видов?
Рыночная – не единственная стоимость, которую используют при оценке недвижимости. Есть еще ликвидационная, балансовая, инвентаризационная и другие. И у каждой – своя специфика и свой «конечный потребитель». Чем каждая из них отличается от рыночной стоимости? Попробуем разобраться.
Кадастровая стоимость
Кадастровая стоимость показывает, сколько, по мнению государства, Ваша недвижимость стоит на рынке. Кадастровая и рыночная стоимость могут отличаться на 20-30% и больше.
КС учитывает престижность района, наличие инфраструктуры, а также месторасположение и планировку объекта. На итоговую цифру не влияет: состояние рынка недвижимости, наличие в квартире сантехники и кондиционера, вид из окна и «свежесть» ремонта. Итоговое значение заносится в Государственный кадастр недвижимости.
Такая оценка нужна для определения базы начисления налога на недвижимость с 2015 года. Если не вдаваться в детали, то «инвентаризационную» базу сменили на «кадастровую» с одной целью: привлечь лишние деньги в бюджет. Владельцам недвижимости теперь придется платить в казну больше, чем до нововведения. Особенно не повезло собственникам объектов в престижных районах мегаполисов. По закону, кадастровую стоимость нужно пересматривать не реже, чем один раз в пять лет.
Ликвидационная стоимость
Ликвидационная стоимость отображает цену объекта, за которую его можно продать очень-очень срочно. Другими словами, это продажа недвижимости по цене ниже рыночной.
Методы оценки ликвидационной стоимости:
- Прямой. Чаще всего объект просто сравнивают с аналогами на рынке. Видим на сайте, что однокомнатная квартира в Ясном районе срочно продается за ХХХ рублей, значит, и нам можно принять ту же цифру.
- Косвенный. Берем рыночную стоимость и корректируем ее на скидку. Самое сложное — рассчитать размер скидки (она может составлять и 20%, и 50%).
Инвентаризационная стоимость
Инвентаризационную стоимость устанавливает БТИ в момент оформления документов. Эта цена является разумной лишь на момент оценки. Со временем она все дальше уходит от реальной (в сторону занижения). Например, в историческом центре Москвы инвентаризационная стоимость домов старого фонда в 30 (!) раз ниже рыночной.
Восстановительная стоимость
ВС показывает, сколько денег понадобится на то, чтобы построить точную копию объекта.
Например, Роман заказал восстановительную оценку складского комплекса в Подмосковье. По расчетам оценщика ВС составила $2 млн. Это значит, что примерно в $2 млн. Роману обойдется строительство модульного комплекса той же площади и того же качества в том же районе.
Балансовая стоимость
Балансовая стоимость объектов недвижимости нужна для бухгалтерского учета юрлиц. Любую компанию можно оценить в рублях или в долларах. Ее общая «цена» складывается из денег на банковских счетах, стоимости оборудования, мебели, запасов материалов на складе и, конечно, недвижимости (если она находится в собственности компании).
Как определяется балансовая стоимость, скажем, склада? Чаще всего берется стоимость его покупки минус износ. Чем дольше компания пользуется складом, тем меньше его балансовая стоимость. Если на складе сделали ремонт – балансовая стоимость снова вырастает.
Важный момент! Почти всегда балансовая стоимость ниже рыночной! Она отвечает условию, как можно скорее получить свободные средства от продажи актива.
Инвестиционная стоимость
Инвестиционная стоимость показывает, сколько стоит недвижимость в конкретном инвестиционном проекте для конкретного инвестора. ИС используют для оценки эффективности того или иного проекта. Или когда нужно разделить доли в бизнесе между собственником и инвестором с учетом будущих доходов.
В идеале, инвестиционная стоимость должна быть выше рыночной. В противном случае владельцу офиса или склада выгодней продать объект по рыночной цене и не «заморачиваться» с участием в бизнес-проекте.
Вместо вывода
Если сократить понятие «рыночная стоимость» до минимума, то это та цена, по которой недвижимость готовы купить в текущий момент. При актуальном курсе доллара, текущем уровне средней заработной платы и нынешнем соотношении спроса и предложения на рынке.
Но не стоит забывать, что любой рынок недвижимости переживает циклические спады и подъемы. Главное, объективно оценить стадию рынка и вовремя продать или купить объект.
А как Вы рассчитываете рыночную стоимость недвижимости?