Консервация объекта незавершенного строительства - это прекращение (обычно временное) производственных работ на объекте с соответствующим документальным оформлением и организационными мероприятиями по сохранению уже возведенной части здания. Такую меру принимают застройщики/заказчики, когда дальнейшее ведение работ по каким-то причинам невозможно (отсутствие финансирования и др.).

Решение о консервации фиксируется документально, оформляется приказ или распоряжение, в котором отражаются:

• Сроки разработки пакета документов, необходимых для консервации;
• Инвентаризационные мероприятия;
• Лица и организации, ответственные за сохранность недостроя;
• Размер средств, необходимых для проведения мероприятий.

Порядок консервации объектов капитального строительства

Процесс оформления консервации и связанные с ней мероприятия реализуется двумя сторонами - заказчиком (застройщиком) и подрядчиком. К этим лицам относятся и субподрядчики, инвесторы и другие участники строительства.

План действий для заказчика

Если заказчик (застройщик) по каким-то причинам приостанавливает возведение объекта, он обязан незамедлительно поставить в известность подрядчика (организацию строителя), местную администрацию, органы управления, выдавшие разрешение на строительство.

Статья 752 Гражданского кодекса РФ обязует заказчика, инициирующего консервацию незавершенного строительства, оплатить подрядчику:

• Все выполненные объемы работ;
• Возместить расходы, вызванные потребностью в остановке рабочего процесса, в том числе его выгоду.

Стоит отметить: процесс консервации не является основанием для прекращения договорных отношений сторон.

Что должен делать подрядчик

В реальной практике консервацию объекта капитального строительства проводит подрядчик за счет средств застройщика. Поскольку данный вид работ не предусмотрен в договоре подряда и не заложен в смету, его расчет производится отдельно. Обычно его осуществляет строительная компания, после чего согласовывает сметы с заказчиком. Что закладывают в документацию:

• Стоимость работ;
• Расчеты ремонтных и монтажных, восстановительных работ;
• Охрана объекта.

В договоре строительного подряда прописывают порядок действий и полномочия сторон при ведении остановки строительно-монтажных работ для предотвращения спорных ситуаций.

Инвентаризация

К основным мероприятиям по консервации незавершенного объекта строительства относится инвентаризация. Она проводится согласно пунктам 3.32-3.34 Методических указаний, утвержденных приказом Министерства финансов России от 13 июня 1995 года №49. Для проведения процесса назначается инвентаризационная комиссия, в которую входят представители всех участвующих в строительстве и договорных отношениях стороны.

Комиссия составляет опись, в которой отражаются:

• Наименование объекта;
• Полный объем выполненных строительно-монтажных работ;
• Стоимость реализованных работ;
• Причины консервации.

Составление документов основывается на работе с рабочими схемами и материалами:

• Сметы, рабочие и проектные чертежи;
• Акты приемки и сдачи работ;
• Журналы учета выполненных работ и др.

Сводку выполненных работ осуществляют на основании всех имеющихся документов, которые составлялись и велись при строительстве. Оформление бумаг осуществляется в унифицированной форме Госкомстата России от 18.08.1998 г №88 (№ ИНВ-1, № ИНВ-2 и т.д.).

Задача инвентаризации - фиксация фактического состояния объекта с учетом всех его составляющий. Мероприятия также могут выявить отклонения от ведомого учета.

Оформленный и заверенный пакет документов передается заказчику для хранения и обеспечения сохранности объекта незаконченного строительства.

Сопровождающие документы

Кроме инвентаризации для оформления консервации здания необходим акт о приостановлении строительства, который составляется по форме №КС-17, утвержденной Постановлением Госкомстата Российской Федерации от 11 ноября 1999 года №100 «Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету работ в капитальном строительстве и ремонтно-строительных работ». В нем отражают:

• Наименование и назначение здания/сооружения, строительство которого приостановлено;
• Дату начала строительства;
• Сметную стоимость работ по договору;
• Фактическую стоимость работ на момент закрытия объекта;
• Расходы заказчика;
• Расходы на консервацию и охранные мероприятия.

На основании акта составляется смета предстоящих работ.

По результату проведенных расчетов бухгалтерия заказчика производит выплаты в пользу подрядчика. Специалисты работают со счетами компаний, сдают отчеты в надзорные органы.

Консервация незавершенного строительства индивидуального жилого дома

Выше приведено описание процесса консервации больших объектов строительства - жилых многоквартирных домов, промышленных и административных объектов. А как быть, если решено приостановить возведение коттеджа?

В данном случае дела обстоят значительно проще: при заключении договора с фирмой-подрядчиком всё-таки придется произвести расчет за предоставленные услуги на момент консервации.

А вообще под консервацией частного строительства предполагается сохранение конструкций от разрушения до возобновления работ. В основном она осуществляется на период зимнего или дождливого сезона. В это время главные враги материалов - влага и отрицательные температуры. От них и нужно защитить недостроенный дом.

Защита фундамента

Столбчатый и свайный фундаменты защищать смысла нет - их тело практически полностью находится в грунте, где их целостность и гидроизоляцию обеспечивают специальные материалы (рубероидные рулонные или обмазочные).

В защите нуждается ленточный фундамент:

• Выступающую над землей часть необходимо закрыть гидроизоляцией. Для этого можно использовать недорогой рубероид.
• Чтобы сохранить целостность гидроизоляции следует покрыть ее водонепроницаемым утеплителем.
• Чтобы материалы не слетели, их прижимают тяжелыми предметами, например, кирпичами.

Главное условие - перед консервацией бетон должен набрать марочную прочность, то есть мероприятия можно проводить только после 28 дней с момента заливки.

Подвал

Если перед зимой был сделан подвал, но не перекрыт, следует сделать настил из досок, которые нужно накрыть плёнкой. Это защитит внутреннее пространство от проникновения снега и последующего образования стоячей воды.

Пол следует засыпать щебнем или сделать цементно-песчаную стяжку, чтобы избежать поднятия грунтовых вод весной.

Незасыпанный котлован по периметру стен следует засыпать до зимы, чтобы вода в нем не скапливалась и не давила на стены подвала при застывании. Отверстия для коммуникаций или уже проложенные трубы следует закрыть листами фанеры или металла и прижать их.

Если перекрытие установлено, его изолируют рубероидом или пленкой, материал прижимают по периметру досками. Так же следует поступить с лестничными проемами.

Консервация дома с поставленными стенами

Кирпичные и каменные дома лучше перезимуют, если проемы уже заполнены оконными и дверными блоками, а кровля покрыта. Если крыша не закончена, следует завершить строительство установкой перекрытия поверх стенового материала, чтобы вода не проникала внутрь кирпичей и бетона.

Деревянным домам перед зимовкой устанавливать окна и двери не рекомендуется - проемы следует закрыть досками или фанерой, которые обеспечат нормальную циркуляцию воздуха. Это необходимо по технологии - брус и бревно должны перезимовать один сезон, это часть естественной сушки древесины.

Если на стропила еще не смонтирован весь «пирог», достаточно сделать обрешетку и натянуть толстую полиэтиленовую пленку в несколько слоев, чтобы во внутренний объем не попадала вода.

Расходы на консервацию: учет и налогообложение (Антаненкова Е.И.)

Дата размещения статьи: 17.08.2013

Как оформить консервацию простаивающих основных средств и объектов незавершенного строительства? Каким образом отразить эти операции в бухгалтерском учете? Каковы будут налоговые последствия?

Консервация объектов основных средств

Консервация - это выполнение фактических мероприятий по поддержанию объекта основных средств в исправном состоянии (ограничение доступа к объекту, его техническая защита и т.п.), т.е. под консервацией подразумевается временное неиспользование объекта основных средств, которое не предусматривает его ликвидации (выбытие), соответственно, отсутствуют основания для списания объекта с учета.
На консервацию переводятся объекты основных средств, находящиеся в определенном технологическом комплексе и (или) имеющие законченный цикл технологического процесса, когда они не приносят экономической выгоды (дохода), не эксплуатируются в производственной и управленческой деятельности и не могут быть использованы для передачи за плату во временное пользование.
Для определения перечня основных средств, подлежащих консервации, целесообразно провести инвентаризацию. Приказом назначается комиссия, в состав которой, как правило, входят: главный инженер (председатель комиссии), начальники соответствующих подразделений, работник бухгалтерии, представитель экономического подразделения, работник, ведающий вопросами управления имуществом, лица, на которые возложена ответственность за сохранность объектов консервации, и др.
Комиссия определяет целесообразность перевода на консервацию (расконсервацию) объектов ОС; оформляет акты о консервации (расконсервации) и др.; проводит освидетельствование законсервированных объектов, экономическое обоснование перевода на консервацию (расконсервацию); составляет сметы расходов по консервации (расконсервации) объектов, в том числе дополнительных на содержание законсервированных объектов.
После этого руководитель издает приказ о консервации временно неиспользуемого оборудования, техники. Унифицированной формы данного документа нет. Поэтому составить его можно в произвольной форме, приведя в нем перечень простаивающих основных средств. В приказе целесообразно также указать причину консервации объекта, дату перевода, срок консервации, остаточную стоимость объекта. Также необходимо разработать внутренний локальный документ (порядок, который будет определять состав мероприятий по консервации объектов и последовательность их осуществления). При консервации конкретных объектов основных средств необходимо составить и утвердить смету расходов на содержание законсервированных производственных мощностей и объектов.
В инвентарных карточках основных средств (ф. N ОС-6) следует произвести отметку о переводе их на консервацию. Так как специальная графа для этого не предусмотрена, то сведения о консервации можно указать в разд. 4 "Сведения о приемке, внутренних перемещениях, выбытии (списании) объекта основных средств" карточки.
По окончании работ по консервации составляется акт, который подписывается комиссией и утверждается руководителем организации. В нем целесообразно привести перечень законсервированных основных средств с указанием их инвентарных номеров, первоначальной и остаточной стоимости, сумм начисленной амортизации, сроков полезного использования и сроков консервации.
Унифицированная форма данного документа отсутствует, поэтому организации следует разработать его с учетом специфики своей деятельности и зафиксировать в учетной политике.
В процессе консервации объекты основных средств физически не изнашиваются. Это и является причиной исключения соответствующих объектов из состава амортизируемого имущества в бухгалтерском учете, однако лишь в случае, когда срок консервации превышает 3 месяца.
В ПБУ 6/01 четко не отражено, с какого периода следует прекратить начислять амортизацию в связи с консервацией объекта, поэтому данный момент целесообразно отразить в учетной политике организации. Например, приостанавливать начисление амортизации со следующего месяца после консервации, а возобновлять - с месяца, следующего за месяцем расконсервации.
Законсервированные объекты следует продолжать учитывать на счете 01 "Основные средства", но обособленно. Иными словами, консервация простаивающего оборудования отражается записью о переносе первоначальной стоимости в дебет счета 01 "Основные средства", субсчет "Основные средства на консервации", с кредита счета 01 "Основные средства", субсчет "Основные средства в эксплуатации".
Затраты на содержание законсервированных производственных объектов (оплату труда с начислениями, охрану этих объектов, расход материалов на консервацию и при проведении профилактических мероприятий, отопление, электроэнергию, услуги сторонних организаций по содержанию законсервированного объекта и т.д.) относят в дебет счета 91 "Прочие доходы и расходы" в корреспонденции со счетами учета затрат в пределах сметы, утвержденной руководителем организации.

Консервация объектов незавершенного строительства

Приостановление строительства может быть обусловлено отсутствием финансовой возможности продолжать строительство, трудностями, связанными с организацией получения технических условий по подключению объекта к инженерным сетям и коммуникациям (Письмо Минфина России от 11.12.2009 N 03-03-06/1/805), грубыми нарушениями, допущенными на стадии проектирования, обнаруженными в ходе осуществления строительных работ, необходимостью дождаться более теплого (недождливого) сезона и т.д.
После устранения причин, вызвавших консервацию, работы на объекте продолжатся, поэтому договор строительного подряда не расторгается, а приостанавливается на неопределенный (или определенный) срок. В Гражданском кодексе РФ отсутствует норма, которая связывала бы консервацию с окончательным прекращением договорных отношений сторон, поэтому намерения сторон о прекращении договора подряда в случае консервации строительства, а также порядок его прекращения должны быть предусмотрены в договоре подряда (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.10.2006 по делу N А29-11601/2005-2э).
Если по не зависящим от сторон причинам работы по договору строительного подряда приостановлены и объект строительства законсервирован, заказчик обязан оплатить подрядчику в полном объеме выполненные до момента консервации работы, а также возместить расходы, вызванные необходимостью прекращения работ и консервацией строительства, с зачетом выгод, которые подрядчик получил или мог получить вследствие прекращения работ (ст. 752 ГК РФ).
В случае необходимости прекращения работ или их приостановления более чем на шесть месяцев застройщик (заказчик) обязан обеспечить консервацию объекта капитального строительства. О своем решении он в течение 10 календарных дней должен уведомить подрядчика, орган, выдавший разрешение на строительство, а также орган государственного строительного надзора (если строительство объекта подлежит государственному строительному надзору).
Основанием для начала консервации объекта незавершенного строительства является распорядительный документ застройщика (заказчика).
Согласно п. 5 Правил проведения консервации объекта капитального строительства (утв. Постановлением Правительства РФ от 30.09.2011 N 802) в решении о консервации объекта должны быть определены:
- перечень работ по консервации объекта;
- лица, ответственные за сохранность и безопасность объекта, в том числе конструкций, оборудования, материалов и строительной площадки (должностное лицо или организация);
- сроки разработки технической документации, необходимой для проведения работ по консервации объекта, а также сроки проведения работ по его консервации;
- размер средств на проведение работ по консервации объекта, определяемый на основании акта, подготовленного лицом, осуществляющим строительство объекта (подрядчиком), и утвержденного застройщиком (заказчиком).
Для разработки технической документации застройщик (заказчик) и подрядчик составляют специальный перечень работ и затрат, на основе которого разрабатывается смета на консервацию и охрану строительного объекта на время консервации.
Как именно подрядчик будет выполнять строительно-монтажные работы, предусмотренные этой сметой, оговаривается в дополнительном соглашении к основному договору подряда на капитальное строительство, которым устанавливаются сроки выполнения работ и сдачи застройщику (заказчику) законсервированных объектов строительства, а также указываются сроки, в которые подрядной организации будут возмещены имевшие место расходы.
На начальном этапе консервации формируется инвентаризационная комиссия, в состав которой входят представители заинтересованных сторон (подрядчика, застройщика (заказчика), проектной организации и др.). По результатам ее работы формируются инвентаризационные описи и составляется акт в произвольной форме, где отражаются наименование объекта строительства, место проведения обмера, основания для проведения, данные смет и актов выполненных работ, результат, полученный по итогам контрольных обмеров, дата проведения.
Инвентаризационная комиссия определяет состояние и степень готовности элементов объекта строительства, который подлежит консервации; выявляет необоснованное занижение или завышение стоимости выполненных строительных работ, а также факты необоснованного применения сметных норм, коэффициентов, нормативов и т.д.
Кроме того, при инвентаризации обязательно следует проводить контрольные обмеры физических объемов работ, которые по результатам инвентаризации сопоставляются с показателями смет, актов и данными, отраженными в учете по счету 08 "Вложения во внеоборотные активы", субсчет 3 "Строительство объектов основных средств застройщика (заказчика)". Контрольный обмер физических объемов работ заключается в сопоставлении фактически выполненных объемов работ в натуральном выражении (на объекте незавершенного строительства) с аналогичными объемами, указанными в актах выполненных работ. Если установлено, что работы не выполнены или выполнены в меньшем объеме, то оплате они не подлежат и исключаются из объема выполненных работ.
Экземпляры описей и акт, составленные по результатам инвентаризации, передаются в бухгалтерию застройщика (заказчика) и подрядчика. Акты должны быть подписаны членами комиссии с участием подрядной (субподрядной) организации.
После принятия решения о приостановлении строительных работ заказчик и подрядчик составляют акт о приостановлении строительства (ф. N КС-17), который применяется для оформления приостановления строительства (консервации или прекращения строительства) и составляется в необходимом количестве экземпляров по каждому объекту строительства с указанием приостановленных строительством работ.
Один экземпляр акта передается подрядчику, второй - заказчику, третий по требованию - инвестору. Сведения о затратах на консервацию отражаются в акте на основании сметы.
В результате строительства производимые затраты, отражаемые на счете 08 "Капитальные вложения", подразделяются на расходы, увеличивающие и не увеличивающие стоимости основных средств. Последние также подразделяются на затраты, предусмотренные и не предусмотренные в сводных сметных расчетах стоимости строительства.
По окончании строительных работ затраты, увеличивающие стоимость объектов, образуют инвентарную стоимость здания, а затраты, не увеличивающие стоимости основных средств, списываются со счета "Капитальные вложения" за счет предусмотренных источников финансирования по мере полного производства соответствующих работ.
Пунктом 3.1.7 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций установлено, что расходы на консервацию строительства относятся к затратам, не увеличивающим стоимость основных средств и не предусмотренным в сводных сметных расчетах стоимости строительства.
По окончании работ расходы организации застройщика (заказчика) на консервацию недостроенного здания могут списываться в состав внереализационных расходов, для учета которых предназначен счет 91 "Прочие доходы и расходы", субсчет 2 "Прочие расходы".
Застройщик (заказчик) может не только нести расходы на консервацию объекта, но и оплачивать содержание недостроенного объекта (охрану, освещение и т.п.), эти расходы также следует отражать на счете 91.
Для удобства получения информации о состоянии имущества к счету 08 "Вложения во внеоборотные активы" застройщику (заказчику) целесообразно открыть отдельный субсчет "Объекты незавершенного строительства на консервации". В этом случае перевод на консервацию объекта незавершенного строительства будет отражен записью:


передан на консервацию объект незавершенного строительства.
В учете застройщика (заказчика) консервация объектов незавершенного строительства может быть отражена следующим образом:
Д-т сч. 08 "Вложения во внеоборотные активы", субсч. "Объекты незавершенного строительства на консервации",
К-т сч. 08 "Вложения во внеоборотные активы", субсч. "Строительство объектов основных средств",
перевод на консервацию объекта незавершенного строительства;
Д-т сч. 91-2 "Прочие расходы"

отражены затраты на разработку проекта консервации;
Д-т сч. 91-2 "Прочие расходы"
К-т сч. 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками"
списаны затраты на консервацию, предъявленные подрядчиком;

К-т сч. 51 "Расчетные счета"
погашена задолженность перед проектной организацией;
Д-т сч. 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками"
К-т сч. 51 "Расчетные счета"
оплачены услуги подрядчика;
Д-т сч. 91-2 "Прочие расходы"
К-т сч. 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками"
отражены штрафные санкции по договору, подлежащие уплате подрядчику;
Д-т сч. 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками"
К-т сч. 51 "Расчетные счета"
перечислен штраф подрядчику;
Д-т сч. 91-2 "Прочие расходы"
К-т сч. 70 "Расчеты с персоналом по оплате труда", 69 "Расчеты по социальному страхованию и обеспечению", 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками"
отражены расходы на охрану объекта;
Д-т сч. 91-2 "Прочие расходы"
К-т сч. 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками"
отражены расходы на освещение объекта.
Так как учет расходов на консервацию объекта незавершенного строительства напрямую зависит от источника финансирования, организации-застройщику (заказчику) целесообразно с учетом специфики деятельности и исходя из источника финансирования данных затрат самостоятельно разработать порядок и методику отражения данных расходов на счетах бухгалтерского учета, закрепив их в своей учетной политике.
Если заказчик-застройщик также является инвестором, то расходы на консервацию и на содержание законсервированного объекта НЗП он может отнести к прочим в соответствии с п. 11 ПБУ 10/99.
Если заказчик-застройщик и инвестор - разные лица, учет расходов по консервации объекта сводится к следующему. В силу Закона об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений, заказчиками являются уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, осуществляющие реализацию инвестиционных проектов. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. В права инвесторов входит заключение договоров с другими субъектами инвестиционной деятельности.
На практике заказчики на основании договора гражданско-правового характера, заключенного с инвесторами, обязуются, как правило, от своего имени и за счет инвестора за вознаграждение осуществить организацию строительства (реализовать инвестиционный проект). Данные условия позволяют квалифицировать заключенный инвестиционный договор как агентский. Комитент обязан помимо уплаты вознаграждения возместить агенту израсходованные им на исполнение комиссионного поручения суммы. Таким образом, заказчик, осуществляющий строительство, по сути, является посредником, а понесенные им затраты на консервацию строительства он может перевыставить инвестору. При этом затраты на консервацию объекта заказчик-застройщик может аккумулировать на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы" на отдельном субсчете. Далее эти затраты, а также суммы НДС передаются инвестору и отражаются по дебету счета 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами".

Налог на прибыль

Подпункт 9 п. 1 ст. 265 НК РФ позволяет включить во внереализационные расходы, уменьшающие налогооблагаемую прибыль, затраты, связанные с консервацией и расконсервацией производственных мощностей и объектов, в том числе затраты на содержание законсервированных производственных мощностей и объектов. Названная норма применяется и в отношении объектов, строительство или реконструкция которых не завершены.
Минфин России в Письмах от 15.09.2010 N 03-03-06/1/590 и от 18.03.2009 N 03-03-06/1/164 отметил, что расходы, связанные с консервацией объекта основных средств, направлены на сохранение и содержание в должном состоянии имущества, которое в дальнейшем принесет доход, и поэтому они (включая затраты по текущему содержанию, ремонту, охране объектов, необходимые для содержания простаивающих и законсервированных основных средств) признаются экономически обоснованными для целей налогообложения прибыли.

Консервация основных средств

Для целей налогообложения прибыли законсервированные основные средства исключаются из состава амортизируемого имущества, однако только в случае, когда срок консервации превышает три месяца (п. 3 ст. 256 НК РФ). Прекратить начисление амортизации по простаивающему оборудованию следует с 1-го числа месяца, следующего за тем, в котором основные средства будут переданы на длительную консервацию. Вновь начать амортизировать данные объекты следует с 1-го числа месяца, следующего за месяцем расконсервации (п. 2 ст. 322 НК РФ).
Значение имеет фактический, а не предполагаемый период консервации. Если по решению руководителя оборудование было передано на консервацию на полгода, но уже через два месяца его по каким-либо причинам расконсервировали, придется доначислить амортизацию за эти два месяца.
После расконсервации основного средства амортизация начисляется в прежнем порядке (Письмо УФНС России по г. Москве от 01.12.2009 N 16-15/125953). При этом срок полезного использования объекта следует продлить на период консервации (п. 3 ст. 256 НК РФ).
Расходы на охрану законсервированных объектов и их ремонт признаются экономически обоснованными для целей налогообложения прибыли (Письмо Минфина России от 03.04.2009 N 03-03-06/1/218, Определение ВАС РФ от 31.01.2008 N 691/08).

Консервация "недостроя"

Расходы, связанные с консервацией и расконсервацией производственных мощностей и объектов, в том числе затраты на содержание законсервированных производственных мощностей и объектов, относятся к внереализационным. Это касается заказчика-застройщика, который является одновременно и инвестором.
Если заказчик-застройщик и инвестор - разные лица и речь идет об агентском договоре, то в налоговом учете затраты заказчика-застройщика подлежат возмещению. Ему они не принадлежат, не учитываются у него в целях исчисления налогооблагаемой прибыли, равно как и суммы, поступившие от инвестора в порядке возмещения затрат на консервацию объекта (пп. 9 п. 1 ст. 251, п. 9 ст. 270 НК РФ).

Налог на добавленную стоимость

При переводе на консервацию недоамортизированных основных средств, в отношении которых суммы НДС ранее были правомерно приняты к вычету, восстановление сумм налога с остаточной стоимости таких основных средств на период консервации не производится, так как обязанность по восстановлению НДС в случае перевода объекта на консервацию отсутствует (п. 3 ст. 170 НК РФ; Письма ФНС России от 20.06.2006 N ШТ-6-03/614@, Минфина России от 06.06.2006 N 03-04-15/116).
А как быть с "входным" НДС по "консервационным" расходам? По данному вопросу существуют две точки зрения.
По мнению контролирующих органов, применять вычет с затрат на консервацию по НДС нельзя, так как они не связаны с ведением облагаемых операций, поскольку законсервированное имущество не используется в производственной деятельности. Кроме того, работы по консервации - это работы для собственных нужд, которые не облагаются НДС.
По мнению арбитражных судов, поддержание временно не используемых производственных мощностей в надлежащем состоянии относится к производственной деятельности предприятий. И если она облагается НДС, то вычет входного налога по "консервационным" расходам правомерен (Постановления ФАС СЗО от 04.04.2008 по делу N А56-51219/2006, УО от 05.08.2010 N Ф09-6084/10-С3 по делу N А07-13364/2009 и др.).
Учитывая изложенное, если после расконсервации и завершения строительства планируется использовать имущество для выполнения операций, облагаемых НДС, то понесенные при консервации расходы связаны с деятельностью, облагаемой этим налогом. НДС принимается к вычету в обычном порядке, т.е. после принятия на учет указанных материалов (работ, услуг) и при наличии счета-фактуры (п. 1 ст. 172 НК РФ). При этом существует вероятность того, что указанную позицию налогоплательщику придется отстаивать в суде.

Налог на имущество

Для налога на имущество объект налогообложения - это основные средства. Поскольку законсервированное имущество остается в составе основных средств, то нет никаких оснований не платить налог с его стоимости (Письмо Минфина России от 15.05.2006 N 03-06-01-04/101).
При осуществлении капитального строительства налог на имущество необходимо уплачивать с момента отражения завершенного строительством объекта в качестве основного средства. Имущество включается в состав основных средств, если оно отвечает признакам, установленным п. 4 ПБУ 6/01. В частности, это означает, что объект строительства должен быть доведен до состояния, пригодного к использованию. Следовательно, объекты незавершенного строительства, находящиеся на консервации, не признаются основными средствами и, следовательно, налогом на имущество не облагаются (Письмо Минфина России от 22.06.2011 N 03-03-06/1/370).

Объекты незавершенного строительства были всегда. Они существовали в былые времена, являясь следствием неправильного планирования, ликвидации Министерства, отсутствия необходимых стройматериалов, различных нюансов.

Много недостроек пришло к нам из эпохи Советского Союза. На сегодняшний день почти все они демонтированы.

В наше время, когда строительство чаще всего ведется за счет вложений инвесторов, также встречаются случаи, приостанавливающие строительный процесс. Иногда проблемы с недостроем касаются соцкультобъектов или спецобъектов, строящихся за счет государственного финансирования. Поводом для приостановления строительства могут быть разные предлоги, но самым весомым является недостаток средств на продолжение работ. Однако встречаются иные случаи, когда строительный объект в наши дни консервируется. Это может быть:

• отсутствие отдельных разрешительных документов на строительство, в том числе на землю;
• неточность проекта или серьезные конструктивные нарушения;
• определенные природные явления, временно запрещающие строительный процесс;
• мошеннические действия одного из инвесторов;
• форс-мажорные или другие весомые факторы.

Перечень документов для регистрации права собственности на объект незавершенного строительства
Форма кадастрового паспорта

Акт о консервации объекта
Незавершенный строительный объект

Необходимость консервации объектов незавершенного строительства

Факт приостановки строительного процесса на более, чем 90 дней и до 3 –годичного срока, предопределяет объекты к незавершенному производству. Для того, чтобы сберечь застройку в том виде, какой имеется, проводят консервацию объекта незавершенного строительства. Она гарантирует целостность оснащения, стройматериалов, реализованных работ без нарушения бухгалтерских данных и без ущерба для инвесторов. Приостановка деятельности распространяется на готовый фундамент или на материалы для его возведения, расчищенный участок, строения с отстроенными стенами, перекрытием, крышей, частичным монтажом оборудования, стройматериалами.
Процедура включает:

• подготовку строений к процессу консервации;
• прекращение строительства на определенную дату;
• изготовление технических документов, обеспечивающих надежное хранение смонтированных узлов, агрегатов и материалов;
• аннуляция договора подряда и полный расчет с подрядной компанией;
• обеспечение сохранности объекта с определенной стадией готовности;
• периодический контроль над приостановленным объектом незавершенки для констатирования надежности охраны.

Документы

Намерение и порядок консервации утверждается приказом с указанием причин остановки строительного процесса, процентом по выполненным работам и длительностью остановки. В документе указывают кадастровый и инвентаризационный номер остановленного объекта. Здесь же отмечены фамилии лиц, ответственных за приостановку движения. Для обеспечения законности и действенности выполняемых процедур, проектной организации поручается составление рабочей техдокументации. Когда нужны особенные условия для хранения, в документы вносят важные конструктивные изменения.

Пример недостроя
Дальнейшая судьба недостроенного объекта

Строительная компания сдает остановленный объект заказчику на основе акта приемки-передачи, созданного с учетом проведенных работ по консервации. В акте указывается общая стоимость проекта и процент выполнения работ. К документу добавляют ведомости с указанием смонтированного оборудования или того, которое передается на хранение с указанием количества и стоимости. Акт о приостановлении строительства является узловым документом для обеих сторон. После окончательного расчета с застройщиком и расторжения договора подряда, заказчик сам организовывает и контролирует охрану.

Дальнейшая судьба строительства

Когда руководством или собранием инвесторов выносится резолюция о консервации объекта незавершенного строительства, необходимо в месячный срок сообщить об этом в местную администрацию, градостроительные и архитектурные органы. После исправления неточностей, возобновления финансирования или истечения срока консервации, тот же подрядчик может продолжить строительную деятельность. В некоторых случаях застройщик меняется. Если ошибки не исправлены и средства не найдены, объект могут демонтировать или перепродать. Полученные средства адресуют на ликвидацию всех видов задолженностей и на иные нужды.

Вывод

Для обеспечения целостности объектов незавершенного производства проводится их остановка с консервацией. Этот процесс разный для каждого недостроенного сооружения или фундамента. Он не должен принести ущерб хозяевам, главному инвестору. Отсрочка строительства дает период для исправления неточностей или приобретения достаточного кредита для возрождения строительного процесса.

Налоговую базу организаций на упрощенке, которые платят единый налог с доходов, расходы на консервацию незавершенного строительства не уменьшают. При данном объекте налогообложения не учитываются никакие расходы (п. 1 ст. 346.18 НК РФ).

Нельзя их учесть и на основании подпункта 5 пункта 1 статьи 346.16 Налогового кодекса РФ как материальные расходы (приобретение работ и услуг производственного характера), поскольку в прямые отношения с подрядчиком инвестор не вступает.

О порядке учета расходов при упрощенке у подрядчика см. Как отразить в учете расходы подрядчика по договору строительного подряда .

ЕНВД

Деятельность, которую осуществляет подрядчик в рамках договора подряда (инвестиционного договора), на ЕНВД не переводится (п. 2 ст. 346.26 НК РФ). Налогообложение такой деятельности производится в соответствии с или .

Если инвестор платит ЕНВД, то расходы на консервацию объекта незавершенного строительства не окажут влияния на расчет этого налога. Плательщики ЕНВД рассчитывают этот налог, исходя из вмененного дохода (п. 1 ст. 346.29 НК РФ).

ОСНО и ЕНВД

Если инвестор применяет общую систему налогообложения и платит ЕНВД, то порядок учета расходов на консервацию объекта незавершенного строительства зависит от того, в каком виде деятельности планировалось использование построенного объекта.

Если объект незавершенного строительства предназначен для использования только в рамках деятельности на общей системе налогообложения, то налоговый учет расходов на консервацию ведите по правилам, действующим при .

Если объект незавершенного строительства предназначен для использования только в рамках деятельности на ЕНВД, то налоговый учет расходов на консервацию ведите по правилам, действующим при .

Объект незавершенного строительства может быть предназначен для одновременного использования в деятельности, облагаемой ЕНВД, и в деятельности, с которой инвестор платит налоги по общей системе налогообложения. В этом случае налоговый учет расходов на консервацию организация ведет с некоторыми особенностями.

Кроме того, если инвестором будет принято решение о применении вычета НДС, нужно распределить сумму «входного» НДС по расходам на консервацию. Это необходимо, чтобы определить сумму налога, которую организация может предъявить к вычету. Такой порядок предусмотрен в пункте 4 статьи 170 Налогового кодекса РФ. Подробнее о распределении «входного» НДС см.

I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. В соответствии с Правилами (Постановление Правительства РФ от 30.09.2011 N 802) под консервацией понимается приведение объекта и территории, используемой для его возведения (строительная площадка), в состояние, обеспечивающее прочность, устойчивость и сохранность конструкций, оборудования и материалов, а также безопасность объекта и строительной площадки для населения и окружающей среды.

1.2. Согласно п.4 ст.52 Гражданского Кодекса РФ застройщик (или заказчик) должен обеспечить консервацию объекта капитального строительства при необходимости прекратить работы или их временно приостановить на срок более чем на шесть месяцев.

1.3. Порядок проведения консервации

1.3.1. В случае прекращения или приостановления строительных работ более чем на шесть месяцев застройщик (заказчик) принимает решение о консервации объекта (за исключением объекта государственной собственности) и об источнике средств на оплату расходов, связанных с консервацией.

1.3.2. В таком решении должны быть определены:

- перечень работ по консервации объекта;

- лица, ответственные за сохранность и безопасность объекта (должностное лицо или организация);

- сроки разработки технической документации, необходимой для проведения работ по консервации;

- сроки проведения самих работ;

- размер средств на проведение этих работ, определяемый на основании акта, подготовленного подрядчиком и утвержденного застройщиком (заказчиком).

1.4. После принятия решения о консервации застройщик (заказчик) обеспечивает подготовку технической документации. Причём он самостоятельно определяет ее объем и содержание.

1.5. На основании указанного решения застройщик (заказчик) совместно с подрядчиком проводит инвентаризацию выполненных работ по строительству (реконструкции) объекта с целью зафиксировать фактическое состояние объекта, наличие проектной документации, конструкций, материалов и оборудования.

1.6. В течение десяти календарных дней после принятия решения застройщик (заказчик) обязан уведомить о консервации объекта подрядчика и орган, выдавший разрешение на строительство (реконструкцию), а также орган государственного строительного надзора, если строительство (реконструкция) объекта подлежит такому надзору.

1.7. Если консервация не произведена, застройщика могут привлечь к административной ответственности на основании ч.1 ст.9.4 КоАП РФ .

1.8. Объекты капитального строительства, строительство которых возобновляется после консервации, заказчиком передаются подрядчику по акту с указанием технического состояния на день передачи.

II. ПОРЯДОК ПРОВЕДЕНИЯ КОНСЕРВАЦИИ

2.1. Решение о прекращении или приостановке строительства принимает застройщик (заказчик и извещает о принятом решении исполнителя работ (подрядчика), орган местного самоуправления, а также соответствующие орган, выдавший разрешение на строительство и орган государственной строительного надзора, если такой надзор предусмотрен Градостроительным кодексом для данной вида строительства.

2.2. О факте прекращения или приостановки строительства в трёхдневный срок должны быть поставлены в известность также, в случае необходимости, ГИБДД органов внутренних дел, с целью отмены ранее введённых ограничений движения транспорта и пешеходов, а также владельцы территорий, включенных в территорию строительной площадки в соответствии с утвержденным и, согласованным градостроительным планом земельного участка.

2.3. Строительство, реконструкция, консервация и ликвидация предприятий, зданий, строений, сооружений и иных объектов, эксплуатация которых связана с обращением с отходами, допускаются при наличии положительного заключения государственной экологической экспертизы.

2.4. Решение о проведении консервации и порядок консервации объектов капитального строительства устанавливается и утверждается руководителем организации застройщика (заказчика). Типовая форма приказа "О переводе на консервацию объектов капитального строительства" приведена в приложении N 1.

2.5. Консервация объекта капитального строительства может производиться при различной степени завершенности строительства.

Степень завершённости строительства можно определить следующим образом:

2.5.1. Начальная стадия строительства (от 0% до 15% объёма работ) соответствует следующему уровню организации подготовительных и строительно-монтажных работ:



- определены поставщики оборудования и материалов;

- выполнены работы по временным зданиям и сооружениям в рамках проекта.

2.5.2. Средняя стадия строительства (свыше 15% до 50% объёма работ) может соответствовать следующему уровню организации подготовительных и строительных работ:

- завершены изыскательные и проектные работы;

- начаты и практически закончены работы по возведению стен и конструкции крыши;



- начаты работы по монтажу технологического оборудования и внутренних систем.

2.5.3. Высокая стадия строительства (свыше 50% до 75% объёма работ) соответствует следующему уровню организации строительно-монтажных работ на объекте:

- завершены изыскательные работы;

- начаты и продолжаются поставки оборудования и материалов;



- выполнены работы по временным зданиям и сооружениям в рамках проекта;

- работы по монтажу технологического оборудования и внутренних систем выполнены в пределах (50-75)%;

- начаты отделочные работы.

2.5.4.Завершающая стадия строительства (свыше 75% до 99% объема работ) соответствует следующему уровню организации строительно-монтажных работ на объекте:

- завершены изыскательные и проектные работы;

- закончены поставки оборудования и материалов;

- закончены работы по возведению стен и конструкции крыши;

- выполнены работы по временным зданиям и сооружениям в рамках проекта;

- завершаются работы по монтажу технологического оборудования и внутренних систем;

- отделочные работы на объекте выполнены в пределах (50-99)%;

- начаты пусконаладочные работы на объекте.

2.6. Застройщик (заказчик) и исполнитель работ не позднее чем через месяц после принятия решения о прекращении или приостановке строительства составляют:

2.6.1. Акт о приемке выполненной части объекта с описанием состояния объекта, указанием объемов и стоимости выполненных работ, и приложением ведомости примененных (смонтированных) на объекте оборудования, материалов и конструкций. При этом применяется унифицированная форма N КС-2 "Акт о приемке выполненных работ" (Утверждена Постановлением Госкомстата России от 11 ноября 1999 г, N 100 "Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету работ в капитальном строительстве и ремонтно-строительных работ").

Акт составляется на основании данных Журнала учета выполненных работ (форма N КС-6а) в необходимом количестве экземпляров.

Фактические объемы выполненных строительно-монтажных работ должны быть сопоставлены с данными смет, а также данными учета соответствующих служб заказчика и подрядчика, в том числе посредством проведения контрольных обмеров.

Акт подписывается уполномоченными представителями сторон, имеющих право подписи (производителя работ и застройщика (заказчика).

На актах приемки субподрядных работ обязательно наличие заверительных подписей и печати генерального подрядного предприятия, принявшего работу.

На основании данных Акта о приемке выполненных работ заполняется Справка о стоимости выполненных работ и затрат (форма N КС-3).

2.7. Ведомость неиспользованных и подлежащих консервации (хранению) оборудования, материалов и конструкций. Типовая форма Ведомости приведена в Приложении 2.

2.8. Перечень работ и затрат, необходимых для обеспечения сохранности законсервированных зданий (сооружений) или их конструктивных элементов . Указанный Перечень составляется с участием проектной организации. Типовая форма Перечня приведена в Приложении 3.

2.9. На основе Перечня работ и затрат , необходимых для обеспечения сохранности законсервированных зданий (сооружений) или их конструктивных элементов проектной организацией по поручению заказчика в 2-месячный срок после принятия решения о консервации строительства составляются смета и, в случае необходимости, рабочие чертежи на проведение работ по консервации объекта капитального строительства, а также смета на мероприятия по обеспечению их сохранности.

Смета на проведение работ по консервации после согласования ее с подрядчиком и смета на мероприятия по обеспечению сохранности законсервированного предприятия (объекта) утверждаются застройщиком (заказчиком).

Разработка рабочих чертежей и составление смет на проведение работ по консервации и на мероприятия по обеспечению сохранности законсервированного предприятия (объекта) производится по дополнительному соглашению, заключенному между заказчиком и проектной организацией.

2.10. Заказчик обязан в 2-месячный срок со дня принятия решения о консервации строительства предприятий (объектов) произвести с подрядной организацией расчеты за выполненные до принятия решения о консервации объемы строительно-монтажных работ, возместить убытки подрядной организации, понесенные ею в связи с расторжением или изменением договоров на поставку материалов и конструкций, а также оплатить расходы по перевозке строительных материалов и оборудования на другие стройки (если таковая имеет место).

2.11. После согласования сметы на проведение работ по консервации и сметы на мероприятия по обеспечению сохранности законсервированного предприятия (объекта) заказчик и подрядчик должны оформить Акт о приостановлении строительства . При этом применяется унифицированная форма N КС-17 , утвержденная постановлением Госкомстата РФ от 11 ноября 1999 г, N 100 "Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету работ в капитальном строительстве и ремонтно-строительных работ" . В акте должны быть указаны следующие данные (по объектам, работам и затратам, приостановленным строительством):

- сметная стоимость - полная стоимость по договору и стоимость фактически выполненных строительно-монтажных работ;

- фактические затраты на дату консервации;

- средства, необходимые для расчетов с подрядной организацией;

- стоимость работ и затрат, необходимых на консервацию (включая затраты по возмещению убытков поставщикам и подрядчикам).

Акт составляется в необходимом количестве экземпляров по каждой стройке с указанием раздельно приостановленных строительством работ. Один экземпляр передается подрядчику, второй - заказчику (застройщику). Третий представляется по требованию инвестора.

2.12. Выполнение строительно-монтажных работ, предусмотренных сметой на проведение работ по консервации, осуществляется подрядной организацией по дополнительному соглашению к генеральному договору подряда на капитальное строительство. В дополнительном соглашении предусматриваются сроки выполнения работ и сдачи заказчику законсервированных предприятий (объектов) и конструктивных элементов.

Расчеты за выполненные строительно-монтажные работы по консервации предприятий (объектов) производятся на основании актов приемки выполненных строительно-монтажных работ, составленных по форме N КС-2.

Строительно-монтажные работы, выполненные подрядчиком до консервации, и строительно-монтажные работы по консервации предприятий (объектов) включаются в объем строительно-монтажных работ.

2.13. Законсервированный объект и стройплощадка передаются по акту застройщику (заказчику). К акту прилагаются исполнительная документация, журнал работ, а также документы о проведенных в ходе строительства обследованиях, проверках, контрольных испытаниях, измерениях, документы поставщиков, подтверждающие соответствие материалов, работ, конструкций, технологического оборудования и инженерных систем объекта проекту и требованиям нормативных документов.

2.14. Возможность возобновления строительства объектов после длительного перерыва должна устанавливаться специализированными проектными и научно-исследовательскими организациями путем тщательного освидетельствования конструкций, определения их фактической прочности, уровня коррозионного поражения конструктивных элементов и оформления (продления) разрешения на строительство в уполномоченных органах.

2.15. Работы по расконсервации объектов капитального строительства, включая восстановительные работы, выполняются подрядчиком по смете, утвержденной в порядке, установленном п.2.9 настоящего Положения для смет на работы по консервации.

Приложение 1

(наименование организации)

Приложение 1. ПРИКАЗ

		_____ _____ _____
				(место составления)
О переводе на консервацию объектов капитального строительства
В связи с
	указать причины перевода
перевести на консервацию следующие объекты капитального строительства:

Наименование объектов капитального строительства	Кадастровый номер земельного участка и инвентарный номер объекта капитального строительства	Степень завершенности строительства*)	Сроки консервации