Объекты незавершенного строительства были всегда. Они существовали в былые времена, являясь следствием неправильного планирования, ликвидации Министерства, отсутствия необходимых стройматериалов, различных нюансов.
Много недостроек пришло к нам из эпохи Советского Союза. На сегодняшний день почти все они демонтированы.
В наше время, когда строительство чаще всего ведется за счет вложений инвесторов, также встречаются случаи, приостанавливающие строительный процесс. Иногда проблемы с недостроем касаются соцкультобъектов или спецобъектов, строящихся за счет государственного финансирования. Поводом для приостановления строительства могут быть разные предлоги, но самым весомым является недостаток средств на продолжение работ. Однако встречаются иные случаи, когда строительный объект в наши дни консервируется. Это может быть:
- отсутствие отдельных разрешительных документов на строительство, в том числе на землю;
- неточность проекта или серьезные конструктивные нарушения;
- определенные природные явления, временно запрещающие строительный процесс;
- мошеннические действия одного из инвесторов;
- форс-мажорные или другие весомые факторы.
Перечень документов для регистрации права собственности на объект незавершенного строительства
Форма кадастрового паспорта
Акт о консервации объекта
Незавершенный строительный объект
Необходимость консервации объектов незавершенного строительства
Факт приостановки строительного процесса на более, чем 90 дней и до 3 –годичного срока, предопределяет объекты к незавершенному производству. Для того, чтобы сберечь застройку в том виде, какой имеется, проводят консервацию объекта незавершенного строительства. Она гарантирует целостность оснащения, стройматериалов, реализованных работ без нарушения бухгалтерских данных и без ущерба для инвесторов. Приостановка деятельности распространяется на готовый фундамент или на материалы для его возведения, расчищенный участок, строения с отстроенными стенами, перекрытием, крышей, частичным монтажом оборудования, стройматериалами.
Процедура включает:
- подготовку строений к процессу консервации;
- прекращение строительства на определенную дату;
- изготовление технических документов, обеспечивающих надежное хранение смонтированных узлов, агрегатов и материалов;
- аннуляция договора подряда и полный расчет с подрядной компанией;
- обеспечение сохранности объекта с определенной стадией готовности;
- периодический контроль над приостановленным объектом незавершенки для констатирования надежности охраны.
Документы
Намерение и порядок консервации утверждается приказом с указанием причин остановки строительного процесса, процентом по выполненным работам и длительностью остановки. В документе указывают кадастровый и инвентаризационный номер остановленного объекта. Здесь же отмечены фамилии лиц, ответственных за приостановку движения. Для обеспечения законности и действенности выполняемых процедур, проектной организации поручается составление рабочей техдокументации. Когда нужны особенные условия для хранения, в документы вносят важные конструктивные изменения.
Пример недостроя
Дальнейшая судьба недостроенного объекта
Строительная компания сдает остановленный объект заказчику на основе акта приемки-передачи, созданного с учетом проведенных работ по консервации. В акте указывается общая стоимость проекта и процент выполнения работ. К документу добавляют ведомости с указанием смонтированного оборудования или того, которое передается на хранение с указанием количества и стоимости. Акт о приостановлении строительства является узловым документом для обеих сторон. После окончательного расчета с застройщиком и расторжения договора подряда, заказчик сам организовывает и контролирует охрану.
Дальнейшая судьба строительства
Когда руководством или собранием инвесторов выносится резолюция о консервации объекта незавершенного строительства, необходимо в месячный срок сообщить об этом в местную администрацию, градостроительные и архитектурные органы. После исправления неточностей, возобновления финансирования или истечения срока консервации, тот же подрядчик может продолжить строительную деятельность. В некоторых случаях застройщик меняется. Если ошибки не исправлены и средства не найдены, объект могут демонтировать или перепродать. Полученные средства адресуют на ликвидацию всех видов задолженностей и на иные нужды.
Вывод
Для обеспечения целостности объектов незавершенного производства проводится их остановка с консервацией. Этот процесс разный для каждого недостроенного сооружения или фундамента. Он не должен принести ущерб хозяевам, главному инвестору. Отсрочка строительства дает период для исправления неточностей или приобретения достаточного кредита для возрождения строительного процесса.
Консервация объекта незавершенного строительства - это прекращение (обычно временное) производственных работ на объекте с соответствующим документальным оформлением и организационными мероприятиями по сохранению уже возведенной части здания. Такую меру принимают застройщики/заказчики, когда дальнейшее ведение работ по каким-то причинам невозможно (отсутствие финансирования и др.).
Решение о консервации фиксируется документально, оформляется приказ или распоряжение, в котором отражаются:
- Сроки разработки пакета документов, необходимых для консервации;
- Инвентаризационные мероприятия;
- Лица и организации, ответственные за сохранность недостроя;
- Размер средств, необходимых для проведения мероприятий.
Порядок консервации объектов капитального строительства
Процесс оформления консервации и связанные с ней мероприятия реализуется двумя сторонами - заказчиком (застройщиком) и подрядчиком. К этим лицам относятся и субподрядчики, инвесторы и другие участники строительства.
План действий для заказчика
Если заказчик (застройщик) по каким-то причинам приостанавливает возведение объекта, он обязан незамедлительно поставить в известность подрядчика (организацию строителя), местную администрацию, органы управления, выдавшие разрешение на строительство.
Статья 752 Гражданского кодекса РФ обязует заказчика, инициирующего консервацию незавершенного строительства, оплатить подрядчику:
- Все выполненные объемы работ;
- Возместить расходы, вызванные потребностью в остановке рабочего процесса, в том числе его выгоду.
Стоит отметить: процесс консервации не является основанием для прекращения договорных отношений сторон.
Что должен делать подрядчик
В реальной практике консервацию объекта капитального строительства проводит подрядчик за счет средств застройщика. Поскольку данный вид работ не предусмотрен в договоре подряда и не заложен в смету, его расчет производится отдельно. Обычно его осуществляет строительная компания, после чего согласовывает сметы с заказчиком. Что закладывают в документацию:
- Стоимость работ;
- Расчеты ремонтных и монтажных, восстановительных работ;
- Охрана объекта.
В договоре строительного подряда прописывают порядок действий и полномочия сторон при ведении остановки строительно-монтажных работ для предотвращения спорных ситуаций.
Инвентаризация
К основным мероприятиям по консервации незавершенного объекта строительства относится инвентаризация. Она проводится согласно пунктам 3.32-3.34 Методических указаний, утвержденных приказом Министерства финансов России от 13 июня 1995 года №49. Для проведения процесса назначается инвентаризационная комиссия, в которую входят представители всех участвующих в строительстве и договорных отношениях стороны.
Комиссия составляет опись, в которой отражаются:
- Наименование объекта;
- Полный объем выполненных строительно-монтажных работ;
- Стоимость реализованных работ;
- Причины консервации.
Составление документов основывается на работе с рабочими схемами и материалами:
- Сметы, рабочие и проектные чертежи;
- Акты приемки и сдачи работ;
- Журналы учета выполненных работ и др.
Сводку выполненных работ осуществляют на основании всех имеющихся документов, которые составлялись и велись при строительстве. Оформление бумаг осуществляется в унифицированной форме Госкомстата России от 18.08.1998 г №88 (№ ИНВ-1, № ИНВ-2 и т.д.).
Задача инвентаризации - фиксация фактического состояния объекта с учетом всех его составляющий. Мероприятия также могут выявить отклонения от ведомого учета.
Оформленный и заверенный пакет документов передается заказчику для хранения и обеспечения сохранности объекта незаконченного строительства.
Сопровождающие документы
Кроме инвентаризации для оформления консервации здания необходим акт о приостановлении строительства, который составляется по форме №КС-17, утвержденной Постановлением Госкомстата Российской Федерации от 11 ноября 1999 года №100 «Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету работ в капитальном строительстве и ремонтно-строительных работ». В нем отражают:
- Наименование и назначение здания/сооружения, строительство которого приостановлено;
- Дату начала строительства;
- Сметную стоимость работ по договору;
- Фактическую стоимость работ на момент закрытия объекта;
- Расходы заказчика;
- Расходы на консервацию и охранные мероприятия.
На основании акта составляется смета предстоящих работ.
По результату проведенных расчетов бухгалтерия заказчика производит выплаты в пользу подрядчика. Специалисты работают со счетами компаний, сдают отчеты в надзорные органы.
Консервация незавершенного строительства индивидуального жилого дома
Выше приведено описание процесса консервации больших объектов строительства - жилых многоквартирных домов, промышленных и административных объектов. А как быть, если решено приостановить возведение коттеджа?
В данном случае дела обстоят значительно проще: при заключении договора с фирмой-подрядчиком всё-таки придется произвести расчет за предоставленные услуги на момент консервации.
А вообще под консервацией частного строительства предполагается сохранение конструкций от разрушения до возобновления работ. В основном она осуществляется на период зимнего или дождливого сезона. В это время главные враги материалов - влага и отрицательные температуры. От них и нужно защитить недостроенный дом.
Защита фундамента
Столбчатый и свайный фундаменты защищать смысла нет - их тело практически полностью находится в грунте, где их целостность и гидроизоляцию обеспечивают специальные материалы (рубероидные рулонные или обмазочные).
В защите нуждается ленточный фундамент:
- Выступающую над землей часть необходимо закрыть гидроизоляцией. Для этого можно использовать недорогой рубероид.
- Чтобы сохранить целостность гидроизоляции следует покрыть ее водонепроницаемым утеплителем.
- Чтобы материалы не слетели, их прижимают тяжелыми предметами, например, кирпичами.
Главное условие - перед консервацией бетон должен набрать марочную прочность, то есть мероприятия можно проводить только после 28 дней с момента заливки.
Подвал
Если перед зимой был сделан подвал, но не перекрыт, следует сделать настил из досок, которые нужно накрыть плёнкой. Это защитит внутреннее пространство от проникновения снега и последующего образования стоячей воды.
Пол следует засыпать щебнем или сделать цементно-песчаную стяжку, чтобы избежать поднятия грунтовых вод весной.
Незасыпанный котлован по периметру стен следует засыпать до зимы, чтобы вода в нем не скапливалась и не давила на стены подвала при застывании. Отверстия для коммуникаций или уже проложенные трубы следует закрыть листами фанеры или металла и прижать их.
Если перекрытие установлено, его изолируют рубероидом или пленкой, материал прижимают по периметру досками. Так же следует поступить с лестничными проемами.
Консервация дома с поставленными стенами
Кирпичные и каменные дома лучше перезимуют, если проемы уже заполнены оконными и дверными блоками, а кровля покрыта. Если крыша не закончена, следует завершить строительство установкой перекрытия поверх стенового материала, чтобы вода не проникала внутрь кирпичей и бетона.
Деревянным домам перед зимовкой устанавливать окна и двери не рекомендуется - проемы следует закрыть досками или фанерой, которые обеспечат нормальную циркуляцию воздуха. Это необходимо по технологии - брус и бревно должны перезимовать один сезон, это часть естественной сушки древесины.
Если на стропила еще не смонтирован весь «пирог», достаточно сделать обрешетку и натянуть толстую полиэтиленовую пленку в несколько слоев, чтобы во внутренний объем не попадала вода.
I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
1.1. В соответствии с
Правилами (Постановление
Правительства РФ от 30.09.2011 N 802) под консервацией
понимается приведение объекта и территории, используемой для его
возведения (строительная площадка), в состояние, обеспечивающее
прочность, устойчивость и сохранность конструкций, оборудования и
материалов, а также безопасность объекта и строительной площадки
для населения и окружающей среды.
1.2. Согласно п.4
ст.52 Гражданского Кодекса РФ застройщик (или заказчик) должен
обеспечить консервацию объекта капитального строительства при
необходимости прекратить работы или их временно приостановить на
срок более чем на шесть месяцев.
1.3. Порядок проведения
консервации
1.3.1. В случае
прекращения или приостановления строительных работ более чем на
шесть месяцев застройщик (заказчик) принимает решение о консервации
объекта (за исключением объекта государственной собственности) и об
источнике средств на оплату расходов, связанных с консервацией.
1.3.2. В таком решении
должны быть определены:
-
перечень работ по консервации объекта;
-
лица, ответственные за сохранность и безопасность объекта
(должностное лицо или организация);
-
сроки разработки технической документации, необходимой для
проведения работ по консервации;
-
сроки проведения самих работ;
-
размер средств на проведение этих работ, определяемый на основании
акта, подготовленного подрядчиком и утвержденного застройщиком
(заказчиком).
1.4. После принятия
решения о консервации застройщик (заказчик) обеспечивает подготовку
технической документации. Причём он самостоятельно определяет ее
объем и содержание.
1.5. На основании
указанного решения застройщик (заказчик) совместно с подрядчиком
проводит инвентаризацию выполненных работ по строительству
(реконструкции) объекта с целью зафиксировать фактическое состояние
объекта, наличие проектной документации, конструкций, материалов и
оборудования.
1.6. В течение десяти
календарных дней после принятия решения застройщик (заказчик)
обязан уведомить о консервации объекта подрядчика и орган, выдавший
разрешение на строительство (реконструкцию), а также орган
государственного строительного надзора, если строительство
(реконструкция) объекта подлежит такому надзору.
1.7. Если консервация не
произведена, застройщика могут привлечь к административной
ответственности на основании ч.1 ст.9.4
КоАП РФ .
1.8. Объекты капитального
строительства, строительство которых возобновляется после
консервации, заказчиком передаются подрядчику по акту с указанием
технического состояния на день передачи.
II. ПОРЯДОК ПРОВЕДЕНИЯ КОНСЕРВАЦИИ
2.1. Решение о
прекращении или приостановке строительства принимает застройщик
(заказчик и извещает о принятом решении исполнителя работ
(подрядчика), орган местного самоуправления, а также
соответствующие орган, выдавший разрешение на строительство и орган
государственной строительного надзора, если такой надзор
предусмотрен Градостроительным
кодексом для данной вида строительства.
2.2. О факте прекращения
или приостановки строительства в трёхдневный срок должны быть
поставлены в известность также, в случае необходимости, ГИБДД
органов внутренних дел, с целью отмены ранее введённых ограничений
движения транспорта и пешеходов, а также владельцы территорий,
включенных в территорию строительной площадки в соответствии с
утвержденным и, согласованным градостроительным планом земельного
участка.
2.3. Строительство,
реконструкция, консервация и ликвидация предприятий, зданий,
строений, сооружений и иных объектов, эксплуатация которых связана
с обращением с отходами, допускаются при наличии положительного
заключения государственной экологической экспертизы.
2.4. Решение о проведении
консервации и порядок консервации объектов капитального
строительства устанавливается и утверждается руководителем
организации застройщика (заказчика). Типовая форма приказа "О
переводе на консервацию объектов капитального строительства"
приведена в приложении N 1.
2.5. Консервация объекта
капитального строительства может производиться при различной
степени завершенности строительства.
Степень завершённости
строительства можно определить следующим образом:
2.5.1. Начальная
стадия строительства
(от 0% до 15% объёма работ)
соответствует следующему уровню организации подготовительных и
строительно-монтажных работ:
-
определены поставщики оборудования и материалов;
-
выполнены работы по временным зданиям и сооружениям в рамках
проекта.
2.5.2. Средняя
стадия строительства
(свыше 15% до 50% объёма работ) может
соответствовать следующему уровню организации подготовительных и
строительных работ:
-
завершены изыскательные и проектные работы;
-
начаты и практически закончены работы по возведению стен и
конструкции крыши;
-
начаты работы по монтажу технологического оборудования и внутренних
систем.
2.5.3. Высокая
стадия строительства
(свыше 50% до 75% объёма работ)
соответствует следующему уровню организации строительно-монтажных
работ на объекте:
-
завершены изыскательные работы;
-
начаты и продолжаются поставки оборудования и материалов;
-
выполнены работы по временным зданиям и сооружениям в рамках
проекта;
-
работы по монтажу технологического оборудования и внутренних систем
выполнены в пределах (50-75)%;
-
начаты отделочные работы.
2.5.4.Завершающая
стадия строительства
(свыше 75% до 99% объема работ)
соответствует следующему уровню организации строительно-монтажных
работ на объекте:
-
завершены изыскательные и проектные работы;
-
закончены поставки оборудования и материалов;
-
закончены работы по возведению стен и конструкции крыши;
-
выполнены работы по временным зданиям и сооружениям в рамках
проекта;
-
завершаются работы по монтажу технологического оборудования и
внутренних систем;
-
отделочные работы на объекте выполнены в пределах (50-99)%;
-
начаты пусконаладочные работы на объекте.
2.6. Застройщик
(заказчик) и исполнитель работ не позднее чем через месяц после
принятия решения о прекращении или приостановке строительства
составляют:
2.6.1. Акт о
приемке выполненной части объекта
с описанием состояния
объекта, указанием объемов и стоимости выполненных работ, и
приложением ведомости примененных (смонтированных) на объекте
оборудования, материалов и конструкций. При этом применяется
унифицированная форма N КС-2 "Акт о
приемке выполненных работ" (Утверждена Постановлением Госкомстата России от 11
ноября 1999 г, N 100 "Об утверждении унифицированных форм первичной
учетной документации по учету работ в капитальном строительстве и
ремонтно-строительных работ").
Акт составляется на
основании данных Журнала учета выполненных работ
(форма N КС-6а) в необходимом
количестве экземпляров.
Фактические объемы
выполненных строительно-монтажных работ должны быть сопоставлены с
данными смет, а также данными учета соответствующих служб заказчика
и подрядчика, в том числе посредством проведения контрольных
обмеров.
Акт подписывается
уполномоченными представителями сторон, имеющих право подписи
(производителя работ и застройщика (заказчика).
На актах приемки
субподрядных работ обязательно наличие заверительных подписей и
печати генерального подрядного предприятия, принявшего работу.
На основании данных Акта
о приемке выполненных работ заполняется Справка о
стоимости выполненных работ и затрат
(форма N КС-3).
2.7. Ведомость
неиспользованных и подлежащих консервации (хранению) оборудования,
материалов и конструкций.
Типовая форма Ведомости приведена
в Приложении 2.
2.8. Перечень работ
и затрат, необходимых для обеспечения сохранности
законсервированных зданий (сооружений) или их конструктивных
элементов
. Указанный Перечень составляется с участием
проектной организации. Типовая форма Перечня приведена в Приложении
3.
2.9. На основе
Перечня работ и затрат
, необходимых для обеспечения
сохранности законсервированных зданий (сооружений) или их
конструктивных элементов проектной организацией по поручению
заказчика в 2-месячный срок после принятия решения о консервации
строительства составляются смета
и, в случае
необходимости, рабочие чертежи на проведение работ по консервации
объекта капитального строительства, а также смета на мероприятия по
обеспечению их сохранности.
Смета на проведение
работ по консервации
после согласования ее с подрядчиком и
смета на мероприятия по обеспечению сохранности законсервированного
предприятия (объекта) утверждаются застройщиком (заказчиком).
Разработка рабочих
чертежей и составление смет на проведение работ по консервации и на
мероприятия по обеспечению сохранности законсервированного
предприятия (объекта) производится по дополнительному соглашению,
заключенному между заказчиком и проектной организацией.
2.10. Заказчик обязан в
2-месячный срок со дня принятия решения о консервации строительства
предприятий (объектов) произвести с подрядной организацией расчеты
за выполненные до принятия решения о консервации объемы
строительно-монтажных работ, возместить убытки подрядной
организации, понесенные ею в связи с расторжением или изменением
договоров на поставку материалов и конструкций, а также оплатить
расходы по перевозке строительных материалов и оборудования на
другие стройки (если таковая имеет место).
2.11. После согласования
сметы на проведение работ по консервации и сметы на мероприятия по
обеспечению сохранности законсервированного предприятия (объекта)
заказчик и подрядчик должны оформить Акт о приостановлении
строительства
. При этом применяется унифицированная
форма N КС-17 , утвержденная
постановлением Госкомстата РФ от 11
ноября 1999 г, N 100 "Об утверждении унифицированных форм первичной
учетной документации по учету работ в капитальном строительстве и
ремонтно-строительных работ" . В акте должны быть указаны
следующие данные (по объектам, работам и затратам, приостановленным
строительством):
-
сметная стоимость - полная стоимость по договору и стоимость
фактически выполненных строительно-монтажных работ;
-
фактические затраты на дату консервации;
-
средства, необходимые для расчетов с подрядной организацией;
-
стоимость работ и затрат, необходимых на консервацию (включая
затраты по возмещению убытков поставщикам и подрядчикам).
Акт составляется в
необходимом количестве экземпляров по каждой стройке с указанием
раздельно приостановленных строительством работ. Один экземпляр
передается подрядчику, второй - заказчику (застройщику). Третий
представляется по требованию инвестора.
2.12. Выполнение
строительно-монтажных работ, предусмотренных сметой на проведение
работ по консервации, осуществляется подрядной организацией по
дополнительному соглашению к генеральному договору подряда на
капитальное строительство. В дополнительном соглашении
предусматриваются сроки выполнения работ и сдачи заказчику
законсервированных предприятий (объектов) и конструктивных
элементов.
Расчеты за выполненные
строительно-монтажные работы по консервации предприятий (объектов)
производятся на основании актов приемки выполненных
строительно-монтажных работ, составленных по форме N
КС-2.
Строительно-монтажные
работы, выполненные подрядчиком до консервации, и
строительно-монтажные работы по консервации предприятий (объектов)
включаются в объем строительно-монтажных работ.
2.13. Законсервированный
объект и стройплощадка передаются по акту застройщику (заказчику).
К акту прилагаются исполнительная документация, журнал работ, а
также документы о проведенных в ходе строительства обследованиях,
проверках, контрольных испытаниях, измерениях, документы
поставщиков, подтверждающие соответствие материалов, работ,
конструкций, технологического оборудования и инженерных систем
объекта проекту и требованиям нормативных документов.
2.14. Возможность
возобновления строительства объектов после длительного перерыва
должна устанавливаться специализированными проектными и
научно-исследовательскими организациями путем тщательного
освидетельствования конструкций, определения их фактической
прочности, уровня коррозионного поражения конструктивных элементов
и оформления (продления) разрешения на строительство в
уполномоченных органах.
2.15. Работы по
расконсервации объектов капитального строительства, включая
восстановительные работы, выполняются подрядчиком по смете,
утвержденной в порядке, установленном п.2.9 настоящего Положения
для смет на работы по консервации.
Приложение 1
|
(наименование
организации) |
Приложение 1. ПРИКАЗ
|
_____ _____ _____ |
|||||||
|
(место
составления) |
|||||||
|
О переводе
на консервацию объектов капитального строительства
|
|||||||
|
В связи с |
|||||||
|
указать причины
перевода |
|||||||
|
перевести на консервацию следующие объекты капитального строительства: |
|||||||
|
Наименование объектов капитального строительства |
Кадастровый
номер земельного участка и инвентарный номер объекта капитального
строительства |
Степень завершенности строительства*) |
Сроки консервации |
В соответствии с частью 9 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации Правительство Российской Федерации постановляет:
Утвердить прилагаемые Правила проведения консервации объекта капитального строительства.
Председатель Правительства Российской Федерации
В. Путин
Правила проведения консервации объекта капитального строительства
I. Общие положения
1. Настоящие Правила устанавливают порядок консервации объекта капитального строительства (далее - объект), а также особенности принятия решения о консервации объекта капитального строительства государственной собственности Российской Федерации (далее - объект государственной собственности).
2. Решение о консервации объекта принимается в случае прекращения его строительства (реконструкции) или в случае необходимости приостановления строительства (реконструкции) объекта на срок более 6 месяцев с перспективой его возобновления в будущем.
3. В случаях, указанных в пункте 2 настоящих Правил, застройщик (заказчик) обеспечивает приведение объекта и территории, используемой для его возведения (далее - строительная площадка), в состояние, обеспечивающее прочность, устойчивость и сохранность конструкций, оборудования и материалов, а также безопасность объекта и строительной площадки для населения и окружающей среды.
4. Решение о консервации объекта (за исключением объекта государственной собственности) и об источнике средств на оплату расходов, связанных с консервацией объекта, принимает застройщик (заказчик).
5. В решении о консервации объекта должны быть определены:
а) перечень работ по консервации объекта, сформированный с учетом требований пункта 9 настоящих Правил;
б) лица, ответственные за сохранность и безопасность объекта, в том числе конструкций, оборудования, материалов и строительной площадки (должностное лицо или организация);
в) сроки разработки технической документации, необходимой для проведения работ по консервации объекта (далее - техническая документация), а также сроки проведения работ по его консервации;
г) размер средств на проведение работ по консервации объекта, определяемый на основании акта, подготовленного лицом, осуществляющим строительство (реконструкцию) объекта (далее - подрядчик), и утвержденного застройщиком (заказчиком).
6. В настоящих Правилах под технической документацией понимается комплект документов, разрабатываемых проектной организацией по договору с застройщиком (заказчиком), включающих графические, расчетные и текстовые материалы, необходимые для организации и проведения работ по консервации объекта.
7. На основании принятого решения о консервации объекта застройщик (заказчик) совместно с подрядчиком проводит инвентаризацию выполненных работ по строительству (реконструкции) объекта с целью зафиксировать фактическое состояние объекта, наличие проектной документации, конструкций, материалов и оборудования. При этом:
а) выполняются схемы и чертежи с описанием состояния объекта и указанием объемов выполненных работ;
б) составляются ведомости, в которых указываются сведения:
о конструкциях, оборудовании и материалах, примененных (смонтированных) на объекте, в том числе о конструкциях, оборудовании и материалах, не использованных на объекте и подлежащих хранению;
о наличии сметной документации;
о наличии исполнительной документации (включая журналы проведения работ, в том числе общий журнал работ), актов освидетельствования скрытых работ, актов проведенных испытаний, опробований и иных первичных документов.
8. После принятия решения о консервации объекта застройщик (заказчик) обеспечивает подготовку технической документации. Объем и содержание технической документации определяются застройщиком (заказчиком).
9. В состав работ по консервации объекта входят в том числе:
а) выполнение конструкций, принимающих проектные нагрузки (в том числе временных);
б) монтаж оборудования, дополнительно закрепляющего неустойчивые конструкции и элементы, или демонтаж таких конструкций и элементов;
в) освобождение емкостей и трубопроводов от опасных и горючих жидкостей, закрытие или сварка люков и крупных отверстий;
г) приведение технологического оборудования в безопасное состояние;
д) отключение инженерных коммуникаций, в том числе временных (за исключением тех, которые необходимы для обеспечения сохранности объекта);
е) принятие необходимых мер, препятствующих несанкционированному доступу внутрь объекта и на территорию строительной площадки.
10. Застройщик (заказчик) в течение 10 календарных дней после принятия решения о консервации объекта уведомляет об этом подрядчика, орган, выдавший разрешение на строительство (реконструкцию), а также орган государственного строительного надзора в случае, если строительство (реконструкция) объекта подлежит государственному строительному надзору.
11. Решение о возобновлении строительства (реконструкции) законсервированного объекта (за исключением объекта государственной собственности), а также об источнике средств на оплату расходов, связанных с приведением объекта в состояние, при котором возможно продолжение строительства (реконструкции), принимает застройщик (заказчик).
12. В случае возобновления строительства (реконструкции) на ранее законсервированном объекте застройщик (заказчик) осуществляет:
а) техническое обследование объекта, по результатам которого определяются необходимый объем и стоимость работ по восстановлению утраченных или разрушенных за период консервации конструктивных элементов или деталей объекта;
б) внесение (при необходимости) изменений в ранее подготовленную проектную документацию с последующим проведением государственной экспертизы и государственной экологической экспертизы этих изменений, если законодательством Российской Федерации предусмотрено проведение такой экспертизы, либо подготовку новой проектной документации.
13. Застройщик (заказчик) обязан заблаговременно, но не позднее чем за 7 рабочих дней до возобновления строительства (реконструкции) объекта, направить в орган, выдавший разрешение на строительство (реконструкцию) объекта, а также в орган государственного строительного надзора в случае, если строительство (реконструкция) объекта подлежит государственному строительному надзору, уведомление о возобновлении строительства (реконструкции) объекта.
II. Особенности принятия решения о консервации объекта государственной собственности
14. Решение о консервации объекта государственной собственности принимается в форме акта Правительства Российской Федерации.
15. Проект акта Правительства Российской Федерации о консервации объекта государственной собственности (далее - проект акта о консервации) подготавливается главным распорядителем средств федерального бюджета в отношении объекта государственной собственности и согласовывается с субъектом бюджетного планирования в случае, если главный распорядитель средств федерального бюджета не является одновременно субъектом бюджетного планирования. Если строительство (реконструкция) объекта государственной собственности осуществляется в рамках федеральных целевых программ, проект акта о консервации также согласовывается с государственным заказчиком (государственным заказчиком-координатором) соответствующей федеральной целевой программы в случае, если главный распорядитель средств федерального бюджета не является ее государственным заказчиком (государственным заказчиком-координатором).
16. Главный распорядитель средств федерального бюджета направляет субъекту бюджетного планирования согласованный в установленном порядке проект акта о консервации, который вносится в установленном порядке субъектом бюджетного планирования в Правительство Российской Федерации.
Одновременно с проектом акта о консервации в Министерство экономического развития Российской Федерации и Министерство финансов Российской Федерации вносится на согласование проект акта о внесении изменений в соответствующий акт или решение, которым было предусмотрено предоставление за счет средств федерального бюджета бюджетных инвестиций в строительство (реконструкцию) объекта.
17. Финансовое обеспечение расходов, связанных с консервацией объекта государственной собственности, или расходов, связанных с приведением ранее законсервированного объекта государственной собственности в состояние, при котором возможно продолжение его строительства (реконструкции), осуществляется за счет средств федерального бюджета.
18. Решение о возобновлении строительства (реконструкции) ранее законсервированного объекта государственной собственности за счет средств федерального бюджета принимается в форме акта Правительства Российской Федерации.
Консервация объекта незавершенного строительства необходима в случаях, когда работы по возведению объекта не удается завершить в запланированный период. Причиной может стать нехватка денег на выполнение проекта в полном объеме, неблагоприятные погодные условия и так далее. Консервация - процесс, который подразумевает возобновление строительных работ в будущем. Вот почему подрядные договоры не разрываются, а приостанавливаются на определенный срок.
Многие путают понятие консервации и остановки строительных работ. В последнем случае мероприятия могут быть возобновлены, но обязательным условием является замена инвестора. При консервации лицо, которое финансировало проект, остается неизменным. Кроме того, остановка строительства позволяет в будущем реализовать сооружение или ликвидировать его.
Для понимания темы рассмотрим особенности консервации объекта, порядок выполнения таких работ, необходимые документы, тонкости составления акта затрат (сметы) и другие нюансы.
Термин «консервация» по отношению к незавершенному объекту подразумевает временно прекращение строительных мероприятий на территории объекта с обязательным оформлением бумаг и выполнением комплекса мероприятий по сбережению уже построенной части сооружения. К таким действиям приходится прибегнуть техническому заказчику (застройщику) в случаях, когда отсутствуют средства для выполнения работ, ухудшились погодные условия или возникли иные обстоятельства непреодолимой силы.
Процесс консервации оформляется документально, в виде приказа или распоряжения, где указывается следующая информация:
- Период разработки пакета бумаг, которые применяются при консервации.
- Мероприятия по инвентаризации.
- Субъекты и компании, которые несут ответственность за сохранение объекта.
- Объем денег, которые требуется для выполнения поставленных задач.
Порядок консервации
Консервационная процедура, а также связанные с этим процессом работы выполняются застройщиком и подрядной организацией. К этой категории относятся и другие субъекты, а именно инвесторы, субподрядные компании и так далее.
Если заказчик принял решение о необходимости приостановки строительства сооружения, он оповещает об этом подрядную организацию, а также местные органы власти, которые выдали разрешение на возведение объекта. В ГК РФ (ст. 752) указано, что заказчик, который инициирует процесс консервации, обязан произвести оплату подрядчику:
- По выполненным работам.
- По возмещению затрат, связанных с консервацией процесса возведения сооружения.
Как отмечалось ранее, приостановка строительных работ не является поводом для приостановки договорных отношений. Как только организационные мероприятия завершены, застройщик приступает к выполнению работ по консервации недостроенного объекта для сохранения имеющихся элементов и продолжения строительства в будущем.
Подрядчик
Практика показывает, что выполнение консервационных мероприятий возлагается на плечи подрядной организации, которая действует за деньги заказчика. Такой вид деятельности в договоре не рассматривается и в смете не отображается, поэтому необходимые вычисления выполняются отдельно. Как правило, работы выполняет строительная фирма, после чего смета согласовывается с заказчиком.
В документации указывается такая информация:
- Цена выполнения работы.
- Расчеты мероприятий по монтажу, ремонту или восстановлению сооружения.
- Охрана здания.
В соглашении строительного подряда указываются мероприятия, которые должны быть выполнены в первую очередь, а также действия участников в случае приостановки строительства и монтажа во избежание споров в будущем.
Инвентаризация
Одним из главных мероприятий при выполнении работ по консервации незаконченного объекта, является инвентаризация. Этот процесс организован с учетом требований методических указаний, согласованных и утвержденных Минфином РФ (приказ №49). Для работы назначается комиссия по инвентаризации, в которую входят участники строительного процесс и соглашения между сторонами.
Комиссия выполняет проверку и в заключение работ проводит опись законсервированного сооружения. В ней указывается название здания, объем уже выполненных работ по монтажу и строительству, расходы на реализацию мероприятий, а также причины «замораживания» строительства.
Бумаги составляются с учетом действующих рабочих схем и материалов, а именно актов приема-сдачи работ, чертежей (проектных, рабочих), имеющейся сметы, а также журналов учета сделанных работ. Свод сделанных мероприятий выполняется с учетом бумаг, которые оформлялись и заполнялись в процессе выполнения строительных работ.
Задача процесса инвентаризации заключается в фиксации реального состояния здания с учетом всех нюансов. Проводимая работа полезна и тем, что с ее помощью удается определить текущие несоответствия с ведомым учетом. Подготовленные и заверенные бумаги направляются заказчику с целью хранения и обеспечения сохранения незаконченного здания, строительство которого планируется возобновить в будущем.
Необходимые документы
Инвентаризация - только первый этап оформления консервационных процедур. После этого составляется акт о «замораживании» строительных работ, оформляемый по форме КС-17 (утверждена Постановлением Госкомстата РФ). В готовом документе отражается следующая информация:
- Название и назначение объекта, возведение которого «заморожено».
- День, когда строительство было начато.
- Сметная цена работ по соглашению.
- Фактическая стоимость выполненных мероприятий.
- Затраты заказчика.
- Расходы, которые приходится терпеть подрядчику при консервации сооружения, а также его охрану.
На базе акта оформляется еще один документ - смета будущих работ. После выполнения требуемых расчетов бухгалтерия застройщика выплачивает средства подрядной организации. При этом специалисты работают со счетами фирм, передают отчеты в органы надзора.
Зачем нужно консервировать дом?
Консервация сооружения - комплекс мер, которые направлены на предотвращение порчи, будущего разрушения или ухудшения параметров коммуникаций, оборудования и непосредственно здания. Кроме того с помощью консервации удается обеспечить безопасность людей и окружающей среды. Это значит, что строительная площадка и недостроенное здание должны быть в том состоянии, при котором гарантируется их устойчивость, прочностные характеристики и сохранность (для материалов, конструкций, техники). Это требование прописано в Правилах, которые утверждены постановлением российского правительства (утверждены приказом №802).
Консервация - необходимая мера, которая реализуется при отсутствии средств на продолжение работ, а также в периоды дождливого или зимнего сезона, когда материалы портятся из-за низкой температуры и других негативных факторов.
Перечень работ
Мероприятия по консервации включают в себя комплекс мероприятий по отношению к различным элементам уже готовой конструкции.
Фундамент
Если основа здания выполнена с помощью столбов или свай, в ее защите нет необходимости. Такие элементы находятся в земле, а их сохранность обеспечивается имеющимися материалами. Отдельного внимания заслуживает ленточный фундамент. По отношению к нему выполняются следующие работы:
- Элементы конструкции, которые находятся над поверхностью земли, накрываются недорогим рубероидом.
- Для сохранения целостности гидроизоляции требуется ее покрытие специальным утеплителем, который не подвержен воздействию влаги.
- Чтобы материал не слетел, его прижимают с помощью тяжелых предметов, например, кирпичей.
Во избежание проблем в процессе дальнейшего строительства, перед «замораживанием» строительных работ, важно дать бетону набрать марочную прочность. Для этого мероприятия должны проводиться после 28 дней с момента заливки.
Подвал
Если подрядная организация успела выполнить работы по производству подвала, но не закрыла его, придется делать дощатый настил с последующим покрытием пленочным материалом. Такая предусмотрительность позволяет защитить подвальное помещение от попадания снега и последующего образования воды.
Пол рекомендуется покрыть щебенкой или выполнить стяжку на цементно-песчаной основе. Эти мероприятия позволяют избежать поднятия грунтовых вод в период оттепели. Если по периметру стен имеется незасыпанный котлован, его стоит заполнить до холодов, чтобы исключить скопление воды и ее давление на стены подвала в процессе застывания. Если в конструкции предусмотрены отверстия для коммуникаций, их рекомендуется закрыть фанерой или металлом с последующим прижатием.
В случае, когда перекрытие смонтировано, его стоит изолировать с помощью пленки или рубероида. Прижатие материала производится с помощью досок по всему периметру.
Дом со стенами
Отдельного внимания заслуживает консервация индивидуального жилого дома, в котором возведены стены. Если здание построено из камня или кирпича, оно лучше перенесет консервацию при наличии дверных и оконных блоков, а также покрытия кровли. Если крыша не закончена, ставятся перекрытия над стеновым материалом. Это делается для защиты от влаги промежутков между бетоном и кирпичами.
Если здание выполнено из дерева, ставить двери и окна нет необходимости - достаточно закрыть проемы с помощью фанеры или досок. В этом случае обеспечивается нормальная циркуляция воздушных масс. Как результат, бревно или брус зимует без проблем.
В целом, процесс консервации подразумевает следующие работы:
- Создание конструкций, которые возьмут на себя проектные нагрузки.
- Установка оборудования, закрепляющего неустойчивые элементы здания.
- Освобождение трубопроводов и емкостей, заварка больших проемов и люков
- Переведение оборудования в безопасное состояние.
- Отключение коммуникаций (кроме тех, которые применяются для сохранности здания).
- Защита объекта от доступа посторонних лиц.
Составление сметы
Для оценки объема работ и потенциальных расходов на выполнение мероприятия оформляется смета. Для ее разработки привлекается проектная компания. Подготовленная смета применяется подрядчиком при выполнении работ по дополнительному соглашению к подрядному договору.
Затраты подрядной организации на выполнение работы по консервации в смете не указываются. Вот почему перед началом консервационных мероприятий стороны должны оформить дополнительное соглашение и оговорит в нем вопрос стоимости выполняемых работ.
В завершение заказчик и подрядчик подписывают смету на работы, а также акт приостановки строительных работ, составленный по форме КС-17.