Ведущий европейский журнал об эксплуатации и управлении недвижимостью Facility Manager, с прошлого года издается и в России. В шестом номере журнала (2014 г.) была опубликована статья, касающаяся сезонных осмотров зданий в рамках эксплуатационного контроля их технического состояния. С разрешения редакции сегодня мы публикуем данную статью.

Сезонные осмотры, как основа системы контроля технического состояния зданий

Действующее российское законодательство предусматривает обязательный контроль технического состояния зданий лицом, ответственным за эксплуатацию. Такой контроль должен осуществляться в течение всего периода эксплуатации здания путем проведения периодических осмотров, контрольных проверок, мониторинга состояния оснований, строительных конструкций, систем и сетей инженерно-технического обеспечения. В сложившейся практике эксплуатации именно осмотры зданий специалистами по эксплуатации являются основой системы контроля технического состояния зданий.

Глава 6.2. ЭКСПЛУАТАЦИЯ ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ
Статья 55.24. Требования законодательства Российской Федерации к эксплуатации зданий, сооружений
…
6. В целях обеспечения безопасности зданий, сооружений в процессе их эксплуатации должны обеспечиваться техническое обслуживание зданий, сооружений, эксплуатационный контроль, текущий ремонт зданий, сооружений.
7. Эксплуатационный контроль за техническим состоянием зданий, сооружений проводится в период эксплуатации таких зданий, сооружений путем осуществления периодических осмотров, контрольных проверок и (или) мониторинга состояния оснований, строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения в целях оценки состояния конструктивных и других характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений, систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения и соответствия указанных характеристик требованиям технических регламентов, проектной документации.
…
9. Эксплуатационный контроль осуществляется лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения.

Осмотры принято подразделять на плановые и неплановые. Неплановые осмотры выполняются в случае выявления дефектов и повреждений, а также при возникновении чрезвычайных ситуаций — ураганов, землетрясений, техногенных аварий и т.п. Также осмотры могут быть общие, когда осмотру подлежат все конструкции здания, и частичные, цель которых контроль состояния отдельных конструкций. Правила эксплуатации зданий требуют проведение общих (сплошных) осмотров не менее двух раз в год — весной и осенью. Таким образом, можно сказать, что каждая конструкция здания должна быть осмотрена специалистами по эксплуатации не менее двух раз в год. Частичные плановые осмотры предназначены для контроля конструкций и систем здания, требующих большего внимания. Периодичность осмотров и другие требования по контролю тех или иных конструкций и систем здания могут устанавливаться проектом (в основном для новых зданий), правилами эксплуатации, либо документами нормативно-технического регулирования.

Общие осмотры конструкций здания

В связи с привязкой общих осмотров к определенному сезону, есть существенные отличия между осенним и весенним осмотрами. В первую очередь отличаются задачи, решаемые при их проведении, что ведет к различиям в составе выполняемых при осмотре работ и разным промежуточным результатам. Однако, несмотря на различия, главная цель любого осмотра одна – обеспечение возможности безопасной эксплуатации здания.

Осенний осмотр

Основной задачей осеннего осмотра конструкций здания является проверка готовности к эксплуатации в зимний период. Обычно выполняется осенний осмотр до начала отопительного периода. Наибольшее внимание уделяется проверке целостности теплового контура здания и готовности к работе систем отопления. Вновь выявленные в ходе осмотра дефекты и повреждения обычно не ремонтируются в зимний период. В связи с этим принимаются временные меры для обеспечения возможности безопасной эксплуатации здания с имеющимися повреждениями. Для полноценного контроля технического состояния зданий в зимний период также важно выполнять и частичные осмотры при наступлении устойчивых холодов. При этом решаются следующие задачи:

• Контроль температурно-влажностного режима помещений
• Выявление дефектов теплоизоляции и проблем с отоплением, с применением тепловизоров и пирометров
• Выявление мест зимних протечек, конденсации влаги, образования кружака, наледи, сосулек

Собранная информация будет крайне полезной при весеннем осмотре, основной задачей которого является подготовка к весенне-летнему сезону и ремонту конструкций.

Весенний осмотр

Обычно весенние осмотры выполняют как можно раньше, но уже после схода снежного покрова. В силу климатических особенностей территориального расположения российских городов практически все ремонтные работы выполняются именно в период устойчивых плюсовых температур. Чем короче временной промежуток, в течение которого могут выполняться ремонтные работы, тем более тщательной должна быть подготовка. Именно весенний осмотр определяет какие ремонтные работы и в каком объеме должны быть выполнены. Однако, главной целью специалистов по эксплуатации при весеннем осмотре является не составление планов ремонтных мероприятий, как многие считают. Такие планы должны являться уже следствием выполнения основной задачи осмотра — оценки технического состояния строительных конструкций здания. В условиях дефицита средств на выполнение ремонтно-восстановительных мероприятий, особенно важна расстановка приоритетов при выборе конструкций здания для ремонта. Выявленные дефекты и повреждения конструкций должны оцениваться с точки зрения их влияния на техническое состояние и безопасность эксплуатации здания. И только с учетом этого влияния можно планировать ремонтные работы.

ВСН 58-88
Система технического обслуживания, ремонта и реконструкции должна обеспечивать нормальное функционирование зданий и объектов в течение всего периода их использования по назначению. Сроки проведения ремонта зданий, объектов или их элементов должны определяться на основе оценки их технического состояния.

Оценка технического состояния конструкций здания

Правила эксплуатации зданий обычно не содержат указаний относительно порядка и критериев оценки технического состояния строительных конструкций зданий. В связи с этим, практика такой оценки службами эксплуатации складывается по-разному.

ГОСТ 31937-2011

Оценка технического состояния — Установление степени повреждения и категории технического состояния строительных конструкций или зданий и сооружений в целом, включая состояние грунтов основания, на основе сопоставления фактических значений количественно оцениваемых признаков со значениями этих же признаков, установленных проектом или нормативным документом

Можно выделить четыре основных способа оценки, которые могут быть использованы для этих целей:

1. На основе наличия дефектов и повреждений, либо необходимости ремонта

Этим способом пользуются чаще всего. Специалисты по эксплуатации здания или представители подрядных организаций при осмотре здания составляют ведомости дефектов. Далее на основании этих ведомостей принимаются технические решения по устранению дефектов и повреждений и составляются сметы на выполнение ремонтных работ. Если денег на весь объем ремонтных работ не хватает, то обычно критерием отбора является стоимость. При таком способе крайне проблематично расставить приоритеты с учетом влияния дефектов и повреждений на эксплуатационную пригодность конструкций и безопасность здания.

2. По проценту физического износа

Этот способ используют при инвентаризации объектов и в некоторых случаях для оценки необходимости капитального ремонта или прекращения эксплуатации здания. Для оценки за основу берутся достаточно условные параметры, которые напрямую не связаны с эксплуатационной пригодностью и несущей способностью конструкций. Для целей планирования конкретных ремонтных мероприятий он также малопригоден.

3. На основе внутренней системы оценок

Зачастую специалисты по эксплуатации понимают необходимость выработки четких критериев оценки состояния конструкций и, не найдя ничего подходящего в правилах эксплуатации, вырабатывают собственную систему. Например, в эксплуатационной документации часто встречаются такие понятия для описания состояние конструкций: удовлетворительное, неудовлетворительное, хорошее, допустимое, нормальное, плохое и т.п. Обычно стороннему специалисту достаточно трудно понять, что же в действительности имелось ввиду под таким описанием. Но, тем не мене, такие системы оценок уже позволяют более обоснованно выбирать приоритетные для ремонта конструкции.

4. На основе категорий технического состояния

С 01.01.2014 г. ГОСТ 31937-2011, а ранее ГОСТ 53778-2010 предлагают использовать достаточно четкую и понятную единую систему категорий технического состояния конструкций, состоящую из четырех

наименований:

• Нормативное
• Работоспособное
• Ограниченно работоспособное
• Аварийное

Представляется, что использование данной системы оценок наиболее предпочтительно в сравнении с предыдущими, т.к. позволяет при выборе конструкций для ремонта основываться на степени их повреждения и эксплуатационной пригодности.
Вот основные преимущества оценки технического состояния конструкций здания на основе категорий:

I. Унифицированная система, понятная всем участникам процесса эксплуатации
II. Понятные ключевые показатели эксплуатации конструкций:

• Степень безопасности
• Степень соответствия обязательным требованиям
• Возможность эксплуатации
• Необходимость ремонта
• Необходимость других эксплуатационных мероприятий

Независимо от выбранного способа оценки, принципиальное значение, при планировании ремонта, имеет именно наличие этапа оценки технического состояния, выполняемого в рамках весеннего осмотра зданий (см. ).

Дефекты и повреждения в несущих конструкциях в первую очередь должны быть оценены с точки зрения их влияния на несущую способность, но не только. Вторым фактором является эксплуатационная пригодность. Например, трещина в несущей стене, в определенных случаях, может не снижать несущую способность, а только ухудшать теплотехнические характеристики. Сначала безопасность конструкций здания, а потом возможность их нормальной эксплуатации. Ненесущие конструкции также влияют на безопасность здания и их нельзя рассматривать в последнюю очередь, как что-то малозначительное. Например, плохо закрепленный металлический лист кровли скатной крыши приводит к протечкам, которые снижают эксплуатационную пригодность нижерасположенных помещений. Кроме того, замачивание конструкций стропильной системы и плит чердачного перекрытия ведет к ухудшению состояния уже несущих конструкций. Но и сам лист влияет на безопасность, так как если его окончательно оторвет ветром, то при его падении могут пострадать люди. Соответственно, ненесущие конструкции должны оцениваться также внимательно и с учетом двух основных параметров:
1. Степень эксплуатационной пригодности самой конструкции
2. Степень влияния на состояние несущих конструкций

Особенности проведения осмотра

Во время осмотра здания специалист должен четко представлять конструктивную схему здания, знать его особенности, проблемы и историю эксплуатации. Для этого перед осмотром необходимо ознакомиться с проектной и эксплуатационной документацией. Следует выяснить проводились ли реконструкция, перепланировка, работы по усилению и восстановлению несущих конструкций. На подобные места в здании следует обратить особое внимание.
Наиболее значимые повреждения конструкции зданий получают при возникновении процессов деформации. Это может происходить из-за неравномерной осадки грунтов основания, превышения допустимых нагрузок на конструкции, снижения несущей способности конструкций и прочих причин. Любые проявления деформаций в зданиях потенциально опасны и требуют выяснения причин их происхождения. При осмотрах зданий выявлению признаков деформаций должно быть уделено особое внимание. Эта задача может оказаться далеко не простой. В современном строительстве широко распространены технологии, скрывающие несущие конструкции от внешнего осмотра. Гипсокартонные перегородки, подвесные потолки, навесные фасады и прочие элементы препятствуют свободному осмотру несущих конструкций зданий, а во многих случаях делают его просто невозможным. Если в таких зданиях происходят процессы деформации, то их выявление становится крайне затруднительным. Для выхода из этой ситуации следует обращать больше внимания на косвенные признаки деформаций и использовать современные приборы. Косвенными признаками деформаций несущих конструкций здания являются:

• Трещины в стеклопакетах
• Перекосы дверных, оконных коробок
• Неровности (выпучивание, проседание и т.п.), уклоны полов, лестничных маршей, площадок
• Отслоение, перекосы, неровности отделочных покрытий, обшивок
• Разрушение заделок стыков конструкций

Основные возможности современной инструментальной базы для контроля конструкций заключаются в использовании эндоскопов и тепловизоров. Эндоскоп позволяет заглянуть в труднодоступные места, а тепловизор позволяет по косвенным характеристикам (температуре поверхности) судить о наличии внутренних повреждений.

Кроме современных технологий строительства, серьезным препятствием на пути оценки фактического состояния зданий могут являться ремонтные и восстановительные работы, выполненные ранее. Например, штукатурка по металлической сетке поверхности кирпичного простенка, имеющего сквозную трещину, во многих случаях, позволяет скрыть данное повреждение, но не устранить проблему. При проведении осмотра, состояние такого простенка будет оцениваться без учета существующей в нем трещины, что создает потенциальную угрозу безопасности здания. Периодически выполняемые косметические ремонты отделочных покрытий стен раз за разом все больше скрывают масштабы фактических повреждений конструкций, что также ведет к неточностям в оценке их состояния. Помочь в подобных ситуациях может эксплуатационная документация, если в ней отражено предыдущее состояние конструкций и описаны имевшиеся дефекты и повреждения. Полезным источником информации о существующих проблемах служат помещения в здании, где отсутствуют отделочные покрытия, либо их ремонт редко производится.

Технические этажи, подвалы, чердаки, подсобные и технические помещения – все это места здания, где информация о имеющихся проблемах накапливается и сохраняется за счет отсутствия ремонта отделочных покрытий. Например, в подвале можно увидеть следы затопления, а на чердаке следы протечек кровли. Трещины в стенах, при их наличии, легко доступны для осмотра в технических помещениях, где ремонт не производился. В связи с малой проходимостью, эти места являются и наиболее подходящими для установки контрольных приспособлений для мониторинга, таких как маяки наблюдения за трещинами.

Работа с выявленными дефектами и повреждениями

Работа с выявленными дефектами и повреждениями (ДиП) строительных конструкций состоит из следующих этапов:

• Оценка степени опасности ДиП
• Принятие решения относительно возможности дальнейшей эксплуатации
• Выявление причины появления ДиП
• Планирование мероприятий по обеспечению нормальной эксплуатации, устранению причин ДиП и самих ДиП
• Выполнение ремонтных и восстановительных работ
• Периодический контроль результатов устранения ДиП

Все эти работы могут выполняться как силами эксплуатирующей здание организации, так и путем привлечения подрядных организаций – проектировщиков, изыскателей, строителей.
С момента выявления дефектов и повреждений при осмотре здания до их устранения может проходить достаточно много времени. В этот период должны быть организованы мероприятия, предотвращающие ухудшение состояния и обеспечивающие безопасность:

• Противоаварийные мероприятия – временные усиления, ограждения
• Наблюдение (мониторинг) за конструкциями и влияющими на их состояние факторами
• Ограничение эксплуатации, снижение нагрузок
• Консервационные мероприятия и исключение эксплуатации

Также могут планироваться дополнительные контрольные осмотры, их периодичность определяется в зависимости от возможной интенсивности развития повреждений. На каждую выявленную трещину должен быть установлен маяк для мониторинга ширины ее раскрытия. По результатам контрольных осмотров и мониторинга составляются акты и вносятся записи в журналы.

«ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»

Глава 8. Ответственность за нарушение законодательства о градостроительной деятельности
Статья 60. Возмещение вреда, причиненного вследствие разрушения, повреждения объекта капитального строительства, нарушения требований безопасности при строительстве объекта капитального строительства, требований к обеспечению безопасной эксплуатации здания, сооружения
Собственник здания, сооружения, концессионер, которые возместили в соответствии с гражданским законодательством вред, причиненный вследствие разрушения, повреждения здания, сооружения либо части здания или сооружения, нарушения требований к обеспечению безопасной эксплуатации здания, сооружения, и выплатили компенсацию в соответствии с частями 1 и 2 настоящей статьи, имеют право обратного требования (регресса) к лицу, выполнившему в период эксплуатации здания, сооружения на основании договора, заключенного с указанными собственником, концессионером, соответствующие работы по содержанию и (или) обслуживанию здания, сооружения, вследствие недостатков которых причинен вред, в размере возмещения вреда и выплаты компенсации.

Как отмечалось ранее, основной целью эксплуатационного контроля является обеспечение безопасной эксплуатации здания. Конечно, отсутствие дефектов и повреждений конструкций зданий могло бы свидетельствовать о хорошей работе специалистов по эксплуатации. Но на практике те или иные проблемы существуют практически в каждом здании. И о высоком уровне организации работы службы эксплуатации можно говорить тогда, когда в достаточном объеме ведется эксплуатационная документация, своевременно выполняются мероприятия по контролю, мониторингу и обеспечению безопасной эксплуатации, а ремонтные работы планируются и выполняются с учетом приоритетов, расставленных на основе оценки технического состояния конструкций.

Все то, что создано руками человека не вечно. Любые сооружения имеют свой срок службы, который может исчисляться десятками или, даже, сотнями лет, но рано или поздно наступает срок их разрушения или ремонта. Для того чтобы определить состояние объекта необходима специальная экспертиза. На основании такой экспертизы, специалисты определяют состояние сооружения, необходимость реконструкции, текущего (капитального) ремонта или демонтажа.

Оснований для проведения обследования зданий и сооружений очень много. Это плановые обследования, которые производятся с определенной периодичностью, внеплановые, связанные с нарушением целостности объекта, а также необходимость оценки стоимости при заключении договоров купли-продажи.

Обязательным является обследование объектов при завершении сроков их плановой эксплуатации. На основании акта технического обследования состояния здания может быть вынесено решение о продлении срока его эксплуатации, необходимости капитального ремонта или демонтажа.

Формирование комиссии по обследованию сооружений

Причин для проведения ревизии состояния строительных объектов может быть много. Перечислим основные из них:

• плановый осмотр;
• визуальный осмотр фасада здания в целом или отдельных его частей;
• оценка состояния объекта после аварий и стихийных бедствий;
• сезонный осмотр готовности зданий к отопительному сезону;
• необходимость продления срока эксплуатации;
• обследование отдельных частей здания (чердака, подвала и так далее);
• оценка состояния инженерных сетей (канализации, водопровода, систем электро- и газоснабжения);
• предварительная оценка объема работ по капитальному ремонту и реконструкции.

В состав комиссии по обследованию или оценки технического состояния зданий и сооружений входят, в обязательном порядке, технические специалисты . Однако, в зависимости от оснований для обследования, в ее состав могут включаться представители собственника или надзорных органов. В том случае, если обследование производят на основании жалоб граждан, то в состав комиссии могут быть включены представители общественности или местных властей.

Состав комиссии и цели обследования отражаются в специальном приказе (постановлении) органов местной власти, собственника или надзорных органов. Приказом утверждается состав комиссии, сроки выполнения обследования. Количество членов комиссии не регламентируется и устанавливается в зависимости от целей обследования.

В последнее время для обследования производственных объектов привлекаются частные компании, которые специализируются на оказании таких услуг.

Пользующиеся доверием собственников объектов, такие компании привлекают к работе в комиссиях ведущих специалистов в соответствующих областях. Особенно часто такая практика применяется при заключении договоров купли-продажи.

Следует различать визуальный осмотр объектов и их частей или точную оценку технического состояния. В первом случае заключение основывается на визуальной оценке специалистами технического состояния сооружения. Во втором случае выводы комиссии подтверждаются лабораторными исследованиями состояния несущих конструкций, изменения свойств материалов и наличия скрытых повреждений арматуры бетонных конструкций и инженерных сетей.

При анализе состояния сложных инженерных сооружения, таких как мосты, тоннели, надземные и подземные переходы в состав комиссии, как правило, включают представителей проектных организаций. В этих случаях в акте отражаются основные критические параметры объекта (усадка фундамента, прогиб балок, целостность несущих перекрытий, коррозионные повреждения и так далее). Включение в состав комиссии по обследованию таких объектов представителей надзорных органов и проектантов является обязательным.

Акт технического осмотра объекта – является официальным документом, где подробно рассматривается техническое состояние инженерных коммуникаций. В данном акте указывается состояние объекта на момент проведения самого осмотра. Составлением бумаг занимается специально созданная комиссия, в состав которой входят представители: строители и инженеры. Давайте рассмотрим, как должен выглядеть акт технического состояния здания и что нужно указывать при его заполнении.

Акт технического обследования объекта ― это документальное отображение состояния здания

Стандарты и правила

Для заполнения подобных официальных документов используются общепринятые стандарты . При заполнении бланка, следует указать дату проведения технического осмотра. Также структура этого документа включает в себя перечисление людей, которые вошли в состав проверяющей комиссии.

Очень важно, чтобы заполненные бумаги содержали в себе не только фамилии проверяющих, но и их должности.

Одно из важных правил при составлении подобных документов – указание порядкового номера приказа и даты его выпуска, где рассматривается необходимость создания комиссии. Также в этом документе устанавливаются строгие временные рамки, для проведения технического осмотра.

Также в подобных бумагах необходимо перечислить различные технические характеристики рассматриваемого объекта. Приведение этих сведений позволяют произвести оценку технического состояния здания. На одной из заполняемых страниц нужно указать наименование здания и его дислокацию. Комиссия, занимающаяся проведением технического осмотра, обязана указать в данном бланке все выявленные дефекты. Далее указывается, что необходимо сделать, для того, чтобы устранить выявленные нарушения. В последнем разделе акта указываются временные рамки, требующиеся для проведения ремонта.

После того как акт обследования здания будет полностью составлен, он должен быть подписан каждым из членов комиссии. Заполненные бумаги передаются в администрацию предприятия, где проводилась проверка.

Кто составляет подобные документы

Состав проверяющей комиссии – люди с инженерным или строительным образованием. В приказе, посвященном созданию комиссии, рассматривается её состав, устанавливаются временные рамки, необходимые для проведения проверки, а также указывается ответственный за осуществление оценки технического состояния объекта. Подобная оценка проводится только при наличии серьезных оснований. В роли таких оснований могут выступать различные обстоятельства, включая:

1. Потребность проведения планового осмотра состояния инженерных коммуникаций.
2. Оценка масштаба причинённого ущерба, в результате стихийного бедствия.
3. Оценка технического состояния объекта перед проведением строительных или ремонтных работ.

Форма акта обследования зданий и сооружений зависит от вида строительного объекта

После того как осмотр будет закончен, члены комиссии совместно заполняют необходимые бумаги и передают их в администрацию предприятия, где проводился осмотр. Заполненный бланк должен быть в обязательном порядке утвержден главным инженером или директором компании. На основе рекомендаций, которые указываются в бумагах, администрация предприятия должна издать соответствующий приказ. В этом приказе рассматриваются финансовые затраты и комплекс мер, для того, чтобы устранить выявленные дефекты. В данном приказе перечисляются лица, которые будут нести ответственность за проведение ремонтных работ и соблюдение установленных сроков.

Как проводится анализ инженерных коммуникаций

Инженерные коммуникации включают в себя системы вентиляции, отепления и электроснабжения. Помимо этого, к данной категории относится канализация и система водоснабжения. Проведение обследования с целью оценки состояния инженерных коммуникаций, позволяет определить не только техническое состояние оборудования, но и определить качество его работы. Помимо этого, подобная оценка позволяет выявить функциональные возможности.

Специально созданная комиссия должна не только оценить состояние инженерных сетей, но и выявить уровень их соответствия определенным стандартам. Данные стандарты устанавливаются ГОСТом и другими нормативными документами.

Подобные процедуры позволяют выявить текущее состояние сетей водоснабжения, канализации и других инженерных коммуникаций. При наличии физического износа оборудования, все обнаруженные дефекты указываются в специальном протоколе.

Ниже вы можете ознакомиться, как выглядит образец акта обследования объекта.

В акте указывается перечень видимых дефектов, различного вида поломок, которые необходимо исправить, для дальнейшего функционирования здания

Оценка состояния кровли и крыши

Осенний осмотр зданий и сооружений включает в себя оценку состояния кровли или крыши. Вышеуказанные части строения защищают объект от влияния различных внешних факторов, среди которых следует выделить атмосферные осадки.

Крыша здания является одной из важных составляющих. Именно она несет ответственность за сохранность микроклимата внутри помещений. Систематическое обследование этой конструкции позволяет своевременно предупредить различные проблемы, которые в будущем могут стать причиной серьезных финансовых потерь. Оценка состояния кровли проводится не только изнутри чердачного помещения, но и снаружи самой крыши.

Проверяющая комиссия должна обратить свое внимание на тип материала и схему его укладки. Произвести оценку состояния несущих элементов конструкции и защитного покрытия. Необходимо обратить особое внимание на конструкцию карниза и на толщину, а также степень износа изоляционных материалов. Наряду с этим устанавливается наличие оградительной системы и водотока. Определение состояния защитного покрытия, а также степень крепости соединительных швов – одна из самых важных частей технического обследования. При наличии участков с погрешностями, обнаруженные дефекты указываются в протоколе.

Обследование чердачных помещений

Обследование чердачных помещений необходимо для того, чтобы определить степень их соответствия установленным техническим стандартам. Именно эта часть строительной конструкции объекта играет важную роль в безопасности самого сооружения. Наличие нарушений эксплуатационных правил или отклонения от установленных стандартов строительства, могут привести к повышению степени влажности в помещениях. На этом фоне, часто образовывается плесень, которая постепенно разрушает сам объект. Именно поэтому осмотр чердачных помещений проводится с особой тщательностью.

Во время проведения технического осмотра, особое внимание уделяется целостности и прочности перекрытий и несущих элементов. Обнаруженные трещины, прорехи и ржавчина указываются в протоколе проведения осмотра. Далее оценивается состояние утеплителя. Здесь внимание сосредотачивается на поиске сквозных отверстий и оголенных мест. Вслед за этим дается оценка степени пароизоляции чердачного помещения. Если на чердаке установлено отопительное оборудование, проводится тестирование работоспособности этой системы.

Акт осмотра кровли должен содержать в себе все обнаруженные нарушения и конструкционные дефекты, а также необходимые меры для их устранения.

Акт технического обследования здания - это своего рода экспресс осмотр

Выявленные нарушения

Наличие серьезных дефектов, рассмотренных в законе, связанном с градостроительной деятельностью, может стать причиной привлечения руководства организации к административной, дисциплинарной, имущественной или уголовной ответственности.

Наличие нарушений правил охраны труда, требований пожарной безопасности или санитарно-эпидемиологических правил – лишь малая часть поводов для возбуждения уголовного дела. Давайте рассмотрим, кто занимается возмещением ущерба в результате разрушения или частичного повреждения здания. Данная компенсация присуждается лицам, получившим физический или моральный вред от повреждения, или разрушения строительного объекта. Ответственность за возмещение причинённого вреда полностью ложится на собственника здания.

Но важно отметить, что собственник может быть освобожден от ответственности, при наличии доказательств того, что вышеуказанные нарушения вызваны результатом действий самого потерпевшего или возникли в результате непредотвратимых обстоятельств (стихийные бедствия).

Необходимо обратить внимание на то, что обязанность привести доказательства своей невиновности, полностью возлагается на собственника строительного объекта. Компенсация полученного вреда реализуется на основе правил, установленных гражданским законодательством.

Помимо возмещения причинённого материального или физического ущерба, собственник строительного объекта должен выплатить дополнительную компенсацию при:

1. Смерти потерпевшего. Сумма в размере 3 000 000 рублей передается одному из супругов или близким родственникам погибшего. К данной категории близких относятся родители (усыновители) или дети (усыновленные) потерпевшего.
2. Нанесении тяжкого физического вреда . В данной ситуации примерная сумма компенсации составляет около 2 000 000 рублей.
3. Нанесении средней степени тяжести физического вреда . В данной ситуации, потерпевшему выплачивается сумма равная 1 000 000 рублей.

После того как собственником здания или строительного сооружения будет осуществлена компенсация физического или морального вреда, причинного в результате частичного или полного разрушения зданий, собственник имеет право подать судебный иск в отношении лиц, несущих ответственность за соблюдение эксплуатационных правил. Правила, установленные гражданским законодательством, позволяют требовать от нарушителя полного или частичного возмещения финансовых затрат на оплату возмещения ущерба.

При проведении оценки здания ставится цель определить фактическое состояние конструкции

Пример заполнения акта технического обследования строительных сооружений

Акт осмотра зданий и сооружений, образец заполнения, приведенный ниже, позволит избежать возможных ошибок при заполнении документа. Подобные ошибки часто допускаются при отсутствии необходимого опыта у членов комиссии.

Необходимость обследования технического состояния строительного объекта чаще всего требуется для того, чтобы оценить степень готовности здания к зиме. Данный осмотр проводится каждый год (осенью), во время которого определяется степень износа различных конструкций. Ниже, мы предлагаем рассмотреть структурные особенности этого документа:

1. Вступление – в этой части акта указывается название организации и сооружения. Также здесь необходимо указать имя собственника объекта, год постройки и точное месторасположение.
2. Технические характеристики – здесь указывается этажность здания, а также наличие дополнительных помещений для технических нужд.
3. Результат произведенного осмотра – здесь необходимо указать все выявленные эксплуатационные нарушения, а также конструктивные свойства рассматриваемого объекта. Наряду с этим указывается перечень членов комиссии.
4. Соответствие к требованиям пожарной инспекции – в этом разделе указывается наличие или отсутствие дефектов, нарушающих требования противопожарных мероприятий.
5. Заключение – на последних страницах акта, каждый из членов комиссии должен поставить свою подпись, указать фамилию и инициалы. В некоторых случаях, может потребоваться приложение дополнительных документов.

Скачать образец акта технического осмотра здания вы можете по .

Уровень ответственности Главного инженера

При наличии серьезных нарушений правил эксплуатации строительных объектов, главный инженер предприятия может быть привлечен к дисциплинарной или административной ответственности . Значительно реже, данное должностное лицо привлекают к имущественной и уголовной ответственности.

Для того чтобы избежать подобной ситуации, данный сотрудник должен вести журнал эксплуатации сооружений и зданий. В этот журнал вносятся сведения, касаемо проведенных обследований технического состояния различных элементов конструкции, с указанием даты и результата проведенного осмотра. Особое внимание здесь уделяется состоянию инженерных коммуникаций и систем. Также в этом журнале указывается дата проведения ремонтных или строительных работ, а также прикладывается номер приказа, о проведении подобных мероприятий.

Приложение 3 к Инструкции о порядке осмотров зданий и сооружений, эксплуатируемых организациями федерального железнодорожного транспорта

АКТ (ПАСПОРТ) общего осеннего осмотра здания (сооружения) (о готовности к эксплуатации в зимних условиях)

______________________ "__" ___________________ г. населенный пункт 1. Название здания (сооружения) __________________________________ 2. Адрес _________________________________________________________ 3. Владелец (балансодержатель) ___________________________________ 4. Пользователи (наниматели, арендаторы) _________________________ 5. Год постройки _________________________________________________ 6. Материал стен _________________________________________________ 7. Этажность _____________________________________________________ 8. Наличие подвала _______________________________________________ Результаты осмотра здания (сооружения) и заключение комиссии: Комиссия в составе - Председателя _____________________________________________________ Члены комиссии 1. ___________________________________________________________ 2. ___________________________________________________________ 3. ___________________________________________________________ ___________________________________________________________ Представители 1. ___________________________________________________________ 2. ___________________________________________________________ ___________________________________________________________ произвела проверку готовности ___________ по вышеуказанному адресу наименование здания (сооружения) к эксплуатации в зимних условиях и установила: 1. Техническое состояние основных конструктивных элементов и инженерного оборудования: а) кровля ________________________________________________________ б) чердачное помещение (утепление, вентиляция) ___________________ в) фасад и наружные водостоки ____________________________________ г) проемы ________________________________________________________ д) внутренние помещения __________________________________________ е) подвальные и встроенные помещения _____________________________ ж) отмостки и благоустройство ____________________________________ з) отопление, элеваторные узлы и бойлерные _______________________ и) местное отопление, дымоходы, газоходы _________________________ к) электроснабжение и освещение __________________________________ л) оборудование, инженерные устройства ___________________________ м) _______________________________________________________________ _______________________________________________________________ 2. Обеспеченность: а) топливом (запас в днях) _______________________________________ б) уборочным инвентарем __________________________________________ 3. Выполнение противопожарных мероприятий ________________________ __________________________________________________________________ Выводы и предложения: ____________________________________________ __________________________________________________________________ __________________________________________________________________ __________________________________________________________________ __________________________________________________________________ Подписи: Председатель комиссии Члены комиссии

Обязательный контроль технического состояния сооружений предусмотрен на законодательном уровне. Ответственные лица должны периодически осматривать здание, проводить контрольные проверки состояния конструкций и инженерных сетей. По сложившейся практике именно при осмотре специалисты оценивают техническое состояние зданий.

Осмотры делят на плановые и неплановые:

• Неплановые выполняют, когда обнаруживается повреждение или дефект строения, а также при чрезвычайных ситуациях, связанных с природными катаклизмами, авариями и т. п.
• Плановые происходят по установленному графику несколько раз в год.

Осмотры могут быть частичными или общими. Общие проводят каждый год весной и осенью. Некоторые системы и конструкции зданий требуют повышенного внимания, правила и графики их контроля установлены проектом, правилами эксплуатации или другими нормативами.

Осенние и весенние осмотры имеют существенные различия, но цель у них общая - обеспечение безопасной эксплуатации здания.

Осенний осмотр

Проверяется готовность к зимнему периоду. До начала отопительного сезона должна быть проверена целостность теплового контура и готовности систем отопления к работе. Обнаруженные дефекты, как правило, не устраняют и принимают временные меры для безопасной эксплуатации здания зимой.

Весенний осмотр

Информация, собранная при осеннем осмотре, учитывается весной. Осматривая здание ранней весной, специалисты очерчивают круг задач для весенне-летних ремонтных работ. При определении объемов работ оценивается техническое состояние конструкций, специалисты расставляют приоритеты с точки зрения влияния дефектов на безопасность эксплуатации здания. Специалисты объясняют такую избирательность коротким летом и недостатком средств. При оценке используют четыре основных подхода:

Наличие дефектов и повреждений

Самый популярный метод, при котором специалисты-эксплуатационщики составляют ведомость дефектов, на основании которой принимают решение о ремонтных мероприятиях, составляют сметы.

Процент физического износа

Метод применяют, оценивая необходимость капитального ремонта, при инвентаризации. Иногда по результатам приходят к выводу, что дом больше непригоден к эксплуатации. При оценке опираются на условные параметры, не связанные напрямую с эксплуатационной пригодностью. Способ мало подходит для планирования ремонтных работ.

Внутренняя система оценки

Специалисты довольно часто разрабатывают собственные критерии оценивания состояния строений. Градация, предлагаемая эксплуатационной документацией, не отражает состояния конструкций. Определения, вроде «неудовлетворительное» и «допустимое», не позволяет сторонним специалистам понять, какова эксплуатационная пригодность здания.

Категории технического состояния

С начала 2014 года действует ГОСТ 31937-2011 с четкой и понятной системой оценки технического состояния конструкций. Предусмотрены категории состояний:

• Нормативное
• Работоспособное
• Ограниченно работоспособное
• Аварийное

Эта система позволяет сделать вывод о срочности и объеме ремонта и эксплуатационной пригодности строения.

Составление акта осмотра

После весеннего осмотра здания должен быть составлен акт с результатами обследования и перечислением выявленных недостатков, в том числе сезонных. В акте осмотра необходимо отметить способы устранения дефектов, указать ответственных за выполнение и сроки окончания ремонтных работ. Акт составляет и подписывает компетентная комиссия. В состав комиссии, кроме специалистов, должны войти заинтересованные лица и представитель балансосодержателя.