Ипотечное кредитование не ограничивает заемщиков в вопросах использования средств маткапитала при погашении взятых займов. В свою очередь, программа поддержки предусматривает ряд ограничений, основными из которых являются:
- Соблюдение условий использования на жилье, пенсию матери и образование ребенка.
- А также возможность их получения лишь при достижении ребенком 3 лет.
- Последнее условие — при уже оформленном договоре ипотечного кредитования произвести частично-досрочное погашение ипотечного кредита или при небольшом остатке полностью погасить кредит возможно. Кроме того, погашение допускается в следующих случаях:
- Внести средства маткапитала в качестве первого взноса.
- Использовать в качестве дополнительного платежа.
- Потратить на закрытие целевого кредита на строительство.
Тонкости использования маткапитала в рамках ипотеки
Рассматривая вопрос о том, как произвести погашение ипотечного кредита материнским капиталом, следует отметить ряд тонкостей и нюансов, с которыми придется столкнуться.
Одна из ключевых причин, по которым случаются отказы со стороны ПФР при перечислении средств на возмещение ипотеки, заключается в том, что доля детей в приобретенной в ипотеку квартире не выделена. Данный момент установлен законодательно. Деньги маткапитала должны быть использованы на ребенка.
Выгодно ли выделять долю детей в ипотечной квартире? Это еще один момент, которым задаются заемщики. По сути, он предполагает момент выгодности погашать ипотеку маткапиталом.
С точки зрения тонкостей законодательства, ипотечную квартиру с выделенной долей ребенка в случае неплатежеспособности клиента продать будет не так просто, долю ребенка по закону обязаны будут компенсировать.
С другой стороны, в ситуации неплатежеспособности заемщик рискует иным имеющимся у него имуществом, например, автомобилем, дачным домом, земельным участков. Под угрозу попадает имущество созаемщиков и поручителей, если они присутствовали.
Стоит ли вообще тратить маткапитал на ипотечный кредит?
Этот момент зависит от суммы договора. Если речь идет о максимальной сумме, например, 8 млн.руб. для Москвы, то большой роли в погашении кредита эти деньги не сыграют, а значит, есть смысл оставить их на обучение ребенка или направить на пенсию матери.
Если сумма займа до 2 млн. руб., то вложение средств маткапитала в основной долг позволит сэкономить на процентах или сократить срок кредитования. Еще одним вариантом использования средств маткапитала является приобретение квартиры для ребенка, при этом маткапитал будет первым взносом по кредиту. Это вариант актуален для семей, уже имеющих жилье. При этом вновь приобретенная квартира может сдаваться в аренду, а значит, сама за себя платить ипотеку.
Ответы на часто задаваемые вопросы
Использовать капитал при погашении ипотеки можно на любом этапе выплат по договору. Срока давности момент подачи заявления на получение маткапитала не имеет.
Даже если ребенок родился за пределами РФ, но является гражданином России, выплаты материнского капитала ему полагаются.
При погашении ипотечного займа маткапиталом они идут вне «кошелька» родителей и перечисляются сразу в счет договора.
Если мать или семья являются дольщиками в рамках строящегося жилья, использовать маткапитал будет непросто, так как не все застройщики работают с этими средствами.
Использовать капитал на строительство или ремонт имеющегося жилья не запрещено, но для этого необходимо найти поставщика строительных материалов, который согласится выставить счет на эту сумму и поставить материалы.
Материнский капитал в случае развода родителей всегда остается за тем, кто его оформлял. Как правило, это мать ребенка. Если он был использован при покупке жилья, в котором выделены доли детей, то и квартира остается за тем родителем, на чьем иждивении остаются дети. Такая ситуация сложна тем, что ипотека оформляется на отца семейства, так как на момент матери он является единственным работающим в семье. Таким образом, при разводе квартира может остаться за матерью детей, а ипотечный договор — за отцом. В этом случае предлагается либо переписать договор на мать, как только она выйдет на работу, либо матери предлагается отказаться от взыскания алиментов при условии, что муж продолжает оплачивать ипотеку.
Кроме того, отец может вернуть средства маткапитала матери детей, но через счета Пенсионного фонда, а с квартиры снять обременение в виде доли детей. После этого квартира может быть продана, ипотека закрыта, а оставшиеся от продажи средства родители могут поделить между собой. Единственной проблемой для родителей встанет вопрос о том, где прописать детей.
Подводные камни ипотеки с использованием материнского капитала
Обзор рыночных предложений ипотечных программ с использованием маткапитала предусматривает повышенную процентную ставку по такому кредиту. Именно по этой причине заявлять на начальном этапе заключения сделки о намерении использования данных средств не стоит. Причина в том, что использование капитала обязывает родителей выделить доли детей. В дальнейшем, если такой заемщик вдруг не справится с погашением кредита, продать квартиру с выделенными долями детей будет трудно, так как банк должен будет предоставить детям иное, равноценное их долям жилье. Поэтому еще до момента заключения сделки банк предусматривает такой риск в виде повышения процентной ставки. Но не стоит думать, что этот момент невыгоден только банку.
Для самого заемщика сей момент может также стать проблемой. Так, при ипотеке квартира является залогом и находится фактически в собственности банка. Одним из условий использования маткапитала при оплате ипотеки является необходимость в течение полугода выделить долю детей. А в рамках квартиры с имеющимся залоговым обременением это априори невозможно без согласия банка, которого он может и не дать. При невыполнении этого условия ПФР на законных основаниях может отказать в перечислении средств. Таким образом, использовать маткапитал, если следовать закону, легально можно лишь на последнем этапе ее погашения, когда сумма долга будет равноценна сумме маткапитала.
В начале июня вступило в действие постановление об использовании материнского капитала для покупки жилья в рамках накопительно-ипотечной системы. сайт разобралось, как военный сможет применить средства маткапитала и какие банки готовы предоставить такую возможность.
О чем говорится в постановлении
Принятое 30 мая постановление установило для военнослужащих особые условия использования маткапитала. В частности, теперь военный сможет переоформить документы на жилье с делением долей на детей и супругу через шесть месяцев после снятия обременения с купленной жилплощади.Выдержка из постановления Правительства РФ (нажмите для просмотра)
-
"В случае использования участником для приобретения жилого помещения или жилого дома и земельного участка дополнительно к средствам ипотечного кредита и (или) целевого жилищного займа средств (части средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с Федеральным законом "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" участник оформляет жилое помещение или жилой дом и земельный участок в общую собственность лица, получившего государственный сертификат на материнский (семейный) капитал, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению в течение 6 месяцев после снятия обременения с жилого помещения или жилого дома и земельного участка, а в случае если жилое помещение приобретено по договору участия в долевом строительстве - в течение 6 месяцев после наступления таких событий в совокупности, как подписание передаточного акта или иного документа о передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, а также снятие обременения с жилого помещения."
Какие варианты реализации материнского капитала возможны
Четкий механизм использования материнского капитала военнослужащим-участником НИС в законе не прописан. Однако, как пояснила сайт начальник управления партнерских продаж банка "Зенит" Виктория Новская, существует несколько вариантов:1. В качестве средств на осуществление досрочного погашения уже имеющегося кредита.
Стандартная схема, применяемая по всем гражданским ипотечным кредитам. Не требует дополнительного согласования с "Росвоенипотекой".
2. В качестве первоначального взноса – путем увеличения суммы выдаваемого банком кредита.
Выдаваемый кредит увеличивается на сумму средств материнского капитала и в дальнейшем погашается при перечислении денег из Пенсионного фонда.
По словам генерального директора агентства недвижимости "Столица квартир" Владимира Чмеленко, использование маткапитала в качестве средств первоначального взноса в документе не прослеживается. Однако, если говорить о практике из гражданской ипотеки, при такой схеме банки сначала повышают кредит на сумму маткапитала, а потом делают частично-досрочное погашение. Пример (нажмите для просмотра)
-
"Предположим человек хочет взять квартиру за 2,8 млн рублей. На руках у него 100 тысяч рублей, а первоначальный взнос составляет 550 тысяч рублей. Банк оценивает финансовые возможности клиента и одобряет ему сумму только в 2,5 млн рублей. Однако в организации сообщают, что готовы увеличить сумму за счет средств маткапитала: банк даст 2,8 млн кредита, из которых 400 тысяч – средства материнского капитала. Человек покупает квартиру, и, после того как документы пройдут регистрацию, обращается в Пенсионный фонд и делает частично-досрочное погашение", – объяснил схему эксперт.
"Исключение - если банк пропишет в договоре, что заемщик обязан сделать частично-досрочное погашение в какой-то определенный срок, например, в течение трех месяцев после регистрации договора долевого участия. Тогда клиенту кредитной организации придется платить из своего кармана. Если такого пункта нет, то больше рискует банк, выдавая большую сумму, чем может вернуть заемщик", – объяснил эксперт.Юрист добавил, что причин, по которым средства материнского капитала могут не дойти в кредитную организацию практически нет. "Единственное, что может помешать – то, что человек попросту не пойдет в Пенсионный фонд и не отнесет им обязательный комплект документов", – уточнил собеседник.
Как уточнили в банке "Зенит", при данном варианте реализации маткапитала кредитной организации придется проводить оценку платежеспособности клиента, что не предполагается в рамках программы "Военная ипотека". "В рамках стандартной программы погашение осуществляется за счет средств государства", – сообщила специалист банка.
3. В качестве первоначального взноса – путем оплаты части цены договора.
"Механизм предусматривает оплату части цены договора участия в долевом строительстве или купли-продажи за счет маткапитала напрямую на счет продавца в течение трех месяцев с момента регистрации договора участия в долевом строительстве, либо регистрации перехода права", – пояснили в банке "Зенит".
По информации кредитной организации, реализация схемы возможна только по согласованию с "Росвоенипотекой" и продавцом жилья, которым может выступать застройщик или собственник.
Если после того как собственник площади согласится на частичную оплату договора за счет средств маткапитала, Пенсионный фонд откажет в перечислении, заемщику придется исполнить обязательства по оплате договора за счет собственных средств, уточнили в банке.
Какие именно варианты станут доступны для военнослужащих – покажет практика. По информации предоставленной сайт банками, процедуры предварительных согласований с "Росвоенипотекой" займут от одного до нескольких месяцев.
Какие банки готовы работать с программой
На вопрос сайт о реализации средств материнского капитала в программе военной ипотеки ответили лишь 5 из 11 банков.
Начальник управления партнерских продаж банка "Зенит" Виктория Новская сообщила, что реализация будет возможна после утверждения схемы взаимодействия с "Росвоенипотекой".
"Со своей стороны банк готов к работе с материнским капиталом при любом из обозначенных вариантов. Они будут предложены на согласование ФГКУ "Росвоенипотека". Кроме того, банк уже использует механизм, указанный в третьем случае с компанией-партнером в рамках реализации проекта на первичном рынке жилья", – пояснила собеседница.
В банке "Открытие" программа может заработать в ближайшие месяцы. "Изменения в нормативную и кредитную документацию будут вноситься совместно с "Росвоенипотекой". Согласования изменений могут занять один-два месяца", – пояснила начальник управления развития залоговых продуктов банка "Открытие" Анна Юдина. Она подтвердила, что принципиальных отличий от стандартных кредитов с использованием материнского капитала нет.
В ВТБ24 сообщили, что после получения официального уведомления от "Росвоенипотеки", банк разработает схему применения механизма в рамках собственной программы кредитования военнослужащих-участников накопительно-ипотечной системы.
Готов к работе с программой и РНКБ. "Никаких нюансов со стороны банка, как и отличий от погашения средствами материнского капитала обычной ипотеки в данном процессе нет. Денежные средства, поступившие из ПФР, будут распределяться банком в погашение кредита в соответствии с процедурами и сроками, регламентированными законодательством", – пояснили в пресс-службе кредитной организации.
Возможность использовать материнский капитал участникам НИС в ближайшее время предоставит и Абсолют Банк. Средства можно будет использовать для оплаты первоначального взноса, а также досрочного погашения кредита по программе "Военная ипотека".
"Для внесения изменений в действующую программу потребуется пересмотреть внутренние документы банка, касающиеся данного продукта, и внести изменения в процесс взаимодействия между банком и с ФГКУ "Росвоенипотека" при заключении и сопровождении данных кредитов. Предварительная оценка по срокам внесения изменений в программу – один месяц", – добавили в пресс-службе банка..
Какие подводные камни могут поджидать военных
По словам Чмеленко, военному стоит обратить внимание на то, куда банк планирует списать пришедшие от пенсионного фонда деньги: на уменьшение срока кредита или суммы ежемесячного платежа.
"В гражданской ипотеке, если деньги пришли банку, а заемщик заранее не обозначил куда их списать – банк на автомате уменьшает сумму ежемесячного платежа. С другой стороны, у военнослужащих сумма ежемесячного платежа определяется государством и ежегодно меняется, поэтому вероятно, что в случае с военной ипотекой банк будет изменять именно срок кредита", – пояснил он.
Другой важный нюанс – не забыть в дальнейшем выделить детям долю в приобретенной квартире. "В противном случае, военный нарушит обязательства, данные пенсионному фонду", – отметил эксперт.По его словам, после того как военный полностью выполнить кредитные обязательства перед государством и банком, а обременение с квартиры будет снято, ему необходимо обратиться в Росреестр и выделить детям долю.
Использование материнского (семейного) капитала (МСК), на первый взгляд, не таит в себе ничего сомнительного, это ведь специальная программа, разработанная государством для повышения рождаемости и помощи молодым семьям, а выдачей средств заведует весьма серьезный орган – Пенсионный фонд России. Поэтому покупатели квартир, приобретенных ранее с помощью МСК, не обращают на это никакого внимания. А зря... На самом деле материнский капитал часто используется с нарушением установленных правил, и это может создать новому владельцу весьма серьезные проблемы.
Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Поэтому « » решил досконально выяснить, чего стоит опасаться, приобретая квартиру, купленную в свое время при участии «материнских» средств.
Законный порядок
Использование материнского (семейного) капитала регламентируется законом № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», вступившим в действие 1 января 2007 года. По закону начиная с этой даты все семьи, в которых был рожден или усыновлен второй (или последующий) ребенок, получили право на государственную субсидию, которую назвали «материнский капитал» (позднее было добавлено слово «семейный», так как сертификаты могут получать и отцы). Размер капитала ежегодно индексируется: в 2012 году он составляет 387 тысяч 640 рублей 30 копеек, а в 2013 г. вырастет до 408 960 тыс. руб. (ориентировочно). Эти средства в том числе можно потратить на улучшение жилищных условий – на покупку квартиры или дома, на строительство жилья или участие в долевом строительстве, правда, при соблюдении определенных правил. И одно из них касается права собственности на недвижимость, приобретаемую или строящуюся с помощью материнского капитала. Жилое помещение должно быть оформлено в общую собственность родителей и детей с определением размера долей по соглашению. В этом-то и кроется главная проблема, с которой можно столкнуться при покупке жилья, ранее приобретенного с помощью МСК.
Существующая практика
Все дело в том, что у родителей, использующих материнский капитал на улучшение жилищных условий, не всегда есть возможность выделить долю в недвижимости своим несовершеннолетним детям. Например, если приобретается строящееся жилье или средства МСК направляются на участие в долевом строительстве, право собственности можно оформить только, когда объект будет введен в эксплуатацию, и соответственно, пока этот момент не наступит, выделить долю детям невозможно. Аналогично и при покупке жилья в ипотеку: «Банк не даст кредит на покупку недвижимости, собственниками которой вместе со взрослыми будут и несовершеннолетние дети», - утверждает Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс»
. Жилье, приобретаемое в кредит, становится предметом залога, и если заемщики не могут погасить долг, залог продается, чтобы покрыть заем. Однако, когда среди собственников жилья есть несовершеннолетние, вопрос с продажей надо согласовывать в органах опеки и попечительства, причем по закону несовершеннолетним детям необходимо предоставить другое жилье, соответствующее их долям в продаваемом объекте, либо выплатить сумму, эквивалентную стоимости этих долей. «Органы опеки контролируют соблюдение имущественных интересов несовершеннолетних, включая размеры долей собственности, жилую площадь, техническое состояние и уровень благоустройства жилых помещений», - сообщает Мария Полякова, директор департамента инноваций, методологии и стандартизации АИЖК
. Поэтому реализовать недвижимость, собственником которой значится несовершеннолетний, очень непросто. И естественно, банкам такие заморочки совсем не нужны.
Собственно поэтому обладателям материнского капитала разрешили делить недвижимость между членами семьи не сразу при оформлении сделки, а позже: «Если при использовании средств материнского капитала на приобретение/строительство жилого помещения супруг (супруга) распорядителя МСК и дети не были включены в число собственников, то распорядитель представляет в Пенсионный фонд РФ нотариально удостоверенное обязательство о наделении их долями в последующем», - рассказывает Мария Полякова (АИЖК). Оно должно быть выполнено в течение шести месяцев после перечисления средств материнского (семейного) капитала либо сдачи недвижимости в эксплуатацию (для строящихся объектов), а в случае ипотеки – через 6 месяцев после снятия обременения, что обычно происходит после оплаты последнего взноса.
В стандартных сделках купли-продажи таких сложностей нет, так как доли родителей и детей можно выделить при регистрации права собственности, но взрослые не всегда идут на это. Кто-то просто не хочет делиться, а у кого-то в планах скорейшая перепродажа жилья, а значит, при выделении долей несовершеннолетним придется согласовывать сделку с органами опеки и выделять детям доли в новом жилье либо перечислять на их счета соответствующие деньги. Поэтому очень часто даже при обычной купле-продаже обладатель сертификата на МСК не выделяет доли другим членам своей семьи, а дает нотариально заверенное обязательство оформить жилье в долевую собственность супругов и детей в течение 6 месяцев с момента перечисления «материнских» денег.
Возможные риски
Само по себе вышеуказанное обязательство вполне безобидно, однако есть одно но. Контроль за его соблюдением не ведется, поэтому «данное условие чаще не выполняется, чем выполняется», уверяет Мария Полякова (АИЖК). Это связано и с банальной ленью, когда не хочется совершать дополнительных действий по выделению долей, и с нежеланием в дальнейшем - в случае перепродажи жилья - столкнуться с органами опеки и попечительства и обязательством о наделении несовершеннолетних иным жильем взамен продаваемого. Это особенно не выгодно, если с помощью материнского капитала покупается жилье с инвестиционными целями либо для обналичивания денег (объект покупается и сразу же продается). И для покупателя недвижимости, ранее приобретенной с помощью МСК, все это может иметь весьма неприятные последствия.
«Если не были выполнены требования законодательства, сделка может быть признана оспоримой и недействительной», - уверяет Павел Лепиш («Домус финанс»). Оспорить ее, как сообщает Мария Полякова (АИЖК), имеет право территориальный орган Пенсионного фонда РФ, в котором хранится нотариально удостоверенное обязательство распорядителя средств материнского капитала о наделении долями детей и супруга (супруги), или органы опеки и попечительства, если им станет известен факт обделения несовершеннолетних долями в жилом помещении. «Правда, законодательством и нормативно-правовыми актами не установлен порядок контроля со стороны Пенсионного фонда РФ за исполнением обязательств, данных распорядителями материнского капитала. А также нет связи между Пенсионным фондом и органами опеки и попечительства», - сообщает Мария Полякова (АИЖК), поэтому вероятность вышеописанного исхода невелика.
Скорее в суд за признанием сделки недействительной могут обратиться члены семьи, не получившие свои доли. «Причем сроки исковой давности для взрослых – 3 года с момента, когда они узнали или могли узнать об ущемлении своих прав (т.е. фактически с момента приобретения жилья с помощью МСК. – От ред.), а для детей, которые на момент сделки были несовершеннолетними, - 3 года после их 18-летия. Таким образом, новые собственники фактически оказываются на мине замедленного действия», - рассказывает Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость» . Мина взорвется, и можно остаться и без , и без уплаченных за нее денег. «Если сделка будет признана недействительной, то каждая из сторон возвратит другой все, что было по ней получено (т.е. покупатель вернет недвижимость, а продавец – деньги. – От ред.). Но пока дети достигнут совершеннолетнего возраста и станут оспаривать сделку, стоимость жилья, наверняка, успеет значительно вырасти, поэтому покупатель останется в проигрыше», - рассуждает Павел Лепиш («Домус финанс»). Более того, у достигших совершеннолетия детей и их родителей может не оказаться средств, достаточных для возмещения стоимости недвижимости, ведь ясно, что вырученные когда-то деньги уже будут потрачены. И тогда суд, скорее всего, обяжет их делать отчисления с каждой зарплаты, и выплаты займут годы, а то и десятилетия.
Исходя из всего вышесказанного, самое разумное, что можно сделать, - предупредить такую ситуацию. «Для этого нужно провести дополнительную проверку продавца и жилого помещения», - советует Мария Полякова (АИЖК). «Прежде всего, надо выяснить сколько у продавца детей и есть ли у него дети, рожденные начиная с 1 января 2007 года, т.е. было ли у него право на материнский (семейный) капитал. И если было, то необходимо узнать, использовал ли он при покупке жилья средства МСК», - объясняет Павел Лепиш («Домус финанс»). Положительный ответ означает, что недвижимость должна быть в собственности обладателя сертификата на материнский капитал, его супруга (супруги) и всех детей. Если же это не так, то, скорее всего, было дано обязательство оформить недвижимость в общую собственность, которое осталось невыполненным, т.е. возникает вышеописанный риск, и покупать такой объект не стоит. Кстати сказать, если приобретается недвижимость с длинной историей, и средствами МСК воспользовался не нынешний продавец, а любой из предыдущих владельцев, то риск будет ничуть не меньше, поэтому при любом подозрении на нарушение законодательства по использованию материнского капитала от сделки лучше отказываться.
Конечно, не все продавцы честно отвечают, использовали они материнский капитал или нет. Поэтому этот факт лучше проверить: «Когда из свидетельства о государственной регистрации права собственности или выписки из единого государственного реестра прав видно, что один из супругов и дети не являются собственниками жилого помещения, то рекомендуется запросить у продавца дополнительный документ – справку из территориального отделения Пенсионного фонда РФ об остатке средств МСК. Если он равен размеру материнского капитала, установленному законодательством на момент заключения сделки купли-продажи (в 2012 г. это 387 640,3 руб.), то продавец не реализовал свое право на МСК, а значит, мог приобрести жилое помещение без выделения долей супругу (супруге) и детям. А вот если остаток средств меньше указанной суммы или вообще равен нулю, то можно предположить, что средства (часть средств) МСК были израсходованы на улучшение жилищных условий. Следовательно, продавец должен был выделить доли супругу (супруге) и детям», - говорит Мария Полякова (АИЖК). От покупки недвижимости в последнем случае лучше отказаться либо нужно обязать продавца разделить имущество подобающим образом до совершения сделки.
Когда недвижимость куплена с помощью МСК, не стоит заключать и договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве. Конечно, пока дом строится, выделить доли всем членам семьи невозможно, и, в принципе, продавец не нарушает данное Пенсионному фонду обязательство, но лучше не рисковать и приобрести другой объект.
Если же продаваемым жильем, приобретенном в свое время с использованием средств МСК, владеют все члены семьи, включая несовершеннолетних, то сделку заключать можно, только нужно обязательно проверить, получил ли продавец разрешение на продажу от органов опеки и попечительства, полагающееся в таких случаях. Без этого разрешения продавец не имеет права реализовать жилье, и покупать недвижимость у него рискованно.
«В общем, нужно быть внимательными и отслеживать при покупке недвижимости, приобретенной прежними владельцами с помощью материнского капитала, надлежащее исполнение законодательства и наделение собственностью всех членов семьи, тем более что было немало случаев обналичивания семейного капитала через покупку жилья. То есть квартиры и дома продавались очень быстро и без соблюдения всех правил и обязательств», - подводит итог Ирина Кажикина («РЕЛАЙТ-Недвижимость»).
Резюме портала
Использование материнского (семейного) капитала может таить в себе угрозу для последующих владельцев недвижимости. Если для покупки жилья привлекаются «материнские» средства, его нужно делить на всех членов семьи, включая несовершеннолетних детей. Но иногда, например, в случае с ипотекой, это просто невозможно, а порой не хочется делать это сразу, и тогда распорядитель МСК дает Пенсионному фонду обязательство наделить своего супруга (супругу) и детей долями в квартире или в доме позднее. Вот только это обязательство выполняется совсем не часто, т.е. нарушается закон, а значит, последующие сделки купли-продажи приобретенной с помощью МСК недвижимости могут быть оспорены и признаны недействительными, и тогда новый владелец остается без жилья. Чтобы избавить себя от такого риска, нужно всегда выяснять, не был ли в предыдущих сделках с данной недвижимостью привлечен материнский капитал и правомерно ли он использовался.
Весь прошлый год шли толки о том, будут ли убирать программу материнского капитала, или она и дальше будет помогать тем, кто решился родить второго ребенка. Напомним, что материнский капитал - это помощь семьям, в которых растут двое и более детей. Получить сертификат можно только один раз.
Основным поводом заговорить о сворачивании программы послужили долги Пенсионного фонда, который и обеспечивает семьи деньгами. К счастью, несмотря на заверения экспертов, что программа провалилась, ее продлили.
Правда, теперь решается вопрос о том, все ли граждане «достойны» получить деньги за рождение второго малыша. Так, уже выдвигались тезисы, предлагавшие сузить аудиторию тех, кто «заслуживает». Притом версии звучали самые противоположные: одни депутаты требовали запретить выдавать материнский капитал малоимущим семьям (мол, специально размножаются, чтобы что-то поиметь от государства), другие высказывались за то, чтобы выделить в отдельную группу людей с высоким уровнем дохода и уже их лишить дополнительных выплат, упирая на то, что те и так получают много денег.
Во что выльются изменения, особенно с учетом того, что на днях депутатам предложили рассмотреть законопроект, предусматривающий сокращение платежей по ипотечным кредитам в случае рождения детей, пока неясно. Но попробуем отталкиваться от того, что есть.
А есть следующее: программу продлили до 31 декабря 2018 года. С 2017 года выплаты будут индексироваться, и специалисты даже прогнозируют, что в сумме они составят до полумиллиона рублей, точнее 480 000 руб. В 2016-м семьи, решившиеся на второго ребенка, получат по 453 000 руб.
За что платим?
Материнский капитал
С момента старта программы в 2007 году было сломано много копий на тему, можно ли разрешить тратить маткапитал исключительно на улучшение жилищных условий или же дополнить перечень другими тратами? Выдвигались идеи разрешить оплачивать с помощью заветной суммы автомобили (в итоге сегодня на эти деньги можно купить отечественную машину), министр социальной защиты Максим Томилин призывал выдавать ежемесячно наличными средства из маткапитала малоимущим семьям, дети-инвалиды получили возможность за счет средств материнского капитала проходить реабилитацию. Сегодня деньги по программе также можно потратить на накопительную часть пенсии мамы. До 31 марта 2016 года семьям, в которых ребенок родился до 31 декабря 2015 года, можно получить 20 000 наличными из средств материнского капитала (на необходимые нужды). Отчитываться перед пенсионным фондом не нужно.
Вместе с тем, как показывает практика, чаще всего семьи тратят положенные им деньги на те цели, которые в программе предусматривались изначально: на улучшение жилищных условий и на образование. Кстати, по итогам прошлого года количество людей, вложивших средства от капитала в образование, увеличилось на 24% в сравнении с показателями 2014 года.
«Из-за роста цен на жилье маткапитал становится «каплей в море», вероятно, поэтому россияне в это кризисное время предпочитают долгосрочные инвестиции - в том числе и в учебу детей», - считают эксперты Пенсионного фонда.
Также они добавляют, что наиболее популярным направлением по расходованию средств маткапитала по-прежнему остается улучшение жилищных условий - около 500 тысяч заявителей желают потратить обещанные финансы именно так. При этом почти 300 тысяч российских семей планируют использовать средства на погашение долга по кредиту и ипотеке на покупку жилья, еще 200 тысяч семей - на улучшение жилищных условий без привлечения кредитных средств.
Виктория Пашкова, адвокат:
«Семьи выбирают жилье. Пожалуй, это единственный способ защиты материнского капитала от обесценивания. Плюс это единственный способ, который позволяет его использовать в соответствии с законом, не дожидаясь момента достижения ребенком трех лет. По данным ПФР, примерно треть получателей материнского капитал уже использовали его именно так. Плюс сами банки заемщикам с двумя и более детьми предлагают специальные ипотечные программы с использованием средств материнского капитала».
Меж тем, несмотря ни на что, количество махинаций с материнским капиталом не иссякает. Его по-прежнему пытаются потратить не по назначению. Государство реагирует, выстраивает систему защиты - и у граждан множатся вопросы.
Подводные камни и ответы на важные вопросы
Материнский капитал
Сроков давности для подачи заявления на материнский капитал законодательством не установлено. Женщина, родившая тройню, получает доплату в 1,5 млн рублей.
Дети, рожденные за границей, но имеющие гражданство РФ, тоже обеспечивают маме право на получение материнского капитала.
При покупке квартиры с помощью материнского капитала необходимо оформить доли на всех детей, иначе при продаже квартиры у потенциального покупателя могут возникнуть проблемы с ее приобретением.
Приобрести квартиру на средства материнского капитала можно по достижении ребенком трех лет. Исключение: если вы собираетесь погашать при помощи маткапитала ипотечный кредит. Тогда пенсионный фонд выделит деньги сразу, но сумма будет перечислена в обход вашего кошелька. Однако это не главная проблема: к сожалению, не все компании-застройщики соглашаются работать с материнским капиталом, потому что переводящий средства пенсионный фонд делает это с существенными задержками в несколько месяцев.
Начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова:
«Материнский капитал не обязательно должен быть заявлен при заключении сделки. Возможна оплата взноса по договору долевого участия и в дальнейшем по ходу заключенной сделки. Доля сделок с использованием материнского капитала составляет не менее 10-15%. Довольно часто материнский капитал используют при погашении ипотечного кредита.
В нашем регионе высокие цены на жилье, поэтому материнский капитал не является определяющим стимулом для заключения сделки по приобретению недвижимости. Если в провинции размер материнского капитала может составлять до трети покупки, то в Петербурге общий бюджет покупки больше, а доля материнского капитала намного меньше. Но, безусловно, такая форма господдержки - важное подспорье для семьи. Законодатели с каждым годом расширяют возможности использования семейного капитала, поэтому потенциал роста сделок с его использованием невелик».
Купить еще одну квартиру, если у вас уже есть одна, с использованием средств маткапитала можно. Другой вопрос, что если маткапитал покрывает лишь часть стоимости квартиры, необходимо учитывать, что банк выдает ипотеку только тем, у кого есть доход. Так что – да, декрет может стать препятствием к улучшению жилищных условий.
Некоторые на форумах делятся болью: при попытке продать квартиру, купленную с помощью маткапитала, они столкнулись с тем, что сделать это можно только с помощью органов опеки и попечительства. Кроме того, в такой квартире, как мы помним, обязательно должны быть поделены доли с учетом детей. Так вот: пользователи сталкиваются с тем, что банки отказываются давать кредиты под залог квартиры, в которой есть доли несовершеннолетних.
Важно: маткапитал в случае развода родителей не считается совместно нажитым имуществом, а потому достается тому, кто его на себя оформлял.
Николай Калмыков, директор экспертно-аналитического центра Российской академии народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации (РАНХиГС):
«Материнский капитал - значительное подспорье семьям при крупных приобретениях. Вместе с тем, в рамках повышения эффективности его применения, данная мера поддержки должна развиваться - возможно, стоит пошагово искать возможность целевого усиления поддержки отдельных категорий граждан, чтобы мера поддержки имела дополнительный фокус на тех, кому в наибольшей степени это необходимо.
Вместе с тем важно, чтобы материнский капитал был именно «капиталом семьи».
Чем может грозить покупка жилья, оплаченного материнским капиталом, узнал у юриста Sobesednik.ru.
Известно, что с помощью материнского капитала можно оплачивать как часть стоимости при покупке квартиры, так и погашать проценты по ипотечному кредиту. Теперь есть еще одна возможность - вносить материнский капитал как первоначальный взнос при покупке квартиры. В последних двух случаях нередко возникают проблемы, решение которых пока не до конца прописаны в законодательстве.
Нюансы Sobesednik.ru обсудил с Ольгой Гребенцовой, экспертом столичного агентства «Нора-недвижимость».
Материнский капитал принадлежит не только матери
В чем могут проявиться проблемы? Казалось бы - так просто: есть материнский капитал, есть квартира, есть ипотека или первый взнос. Что, казалось бы, проще?
Дело в том, что материнский капитал не только материнский. А об этом часто забывают. Между тем это - семейный капитал (ст. 2 Закона от 29.12.2006 г. № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»), и оба эти понятия - «материнский» и «семейный» - в законе используются как тождественные.
А это означает следующее: если вы покупаете квартиру с использованием материнский капитал, она должна быть оформлена в общую собственность всех членов семьи - то есть родителей и детей (п. 4 ст. 10 Закона №256-ФЗ), а не только матери.
Так вот, при покупке без использования ипотечного кредита вопросов не возникает, так как все члены семьи сразу по договору купли-продажи выступают покупателями и приобретают на квартиру право общей долевой собственности, после чего происходит перечисление материнского капитала на банковский счёт продавца.
Совсем иное дело с погашением процентов по ипотечным кредитам. Их можно погасить лишь на основе нотариально удостоверенного обязательства матери оформить квартиру в течении шести месяцев после прекращения ипотеки в общую собственность всех членов семьи.
- Ну так в чем дело? Раз есть такая бумага.
Такое обещание может быть исполнено, а может и нет. Нотариальное заверение в данном случае не гарантия. То есть выходит, деньги материнского капитала выплачиваются лишь под обещание матери, которое в последующем может быть ею в добровольном порядке исполнено, а может и нет.
Покупая, проверяйте все бумажки
Кого и как накажут в случае, если мама не выполнит обещания и не оформит квартиру в общую собственность всех членов семьи?
К сожалению, четкие правовые последствия такого возможного обмана законом не определены. Но это не значит, что не нарушаются права членов семьи на приобретённое и проданное без исполнения условий реализации материнского капитала жилое помещение.
Сегодня эти вопросы остаются открытыми, никаких официальных разъяснений на этот счёт от высших судебных органов и Пенсионного фонда РФ нет. Но, как вы понимаете, такое неопределенное положение не будет продолжатся вечно. И тут возможно всякое.
Вспомните массовое невключение в число собственников при приватизации жилья в 1991–1993 годах несовершеннолетних детей. Потом, задним числом, Верховный суд РФ объявил это незаконным. И люди потянулись в суды оспаривать итоги той приватизации.
То есть членам семьи матери, которая использовала материнский капитал без учета их интересов, мы совет дать не можем?
Им - пока нет. А вот тем, кто собирается приобретать квартиру у мамы, которая не исполнила обязательств по оформлению жилого помещения в общую собственность семьи, я бы дала четкий совет - не покупать такую квартиру. Очень велика вероятность того, что вы потом можете лишиться недвижимости.
Ольга Гребенцова / архив редакции
Как проверить?
А если продавец попросту скрывает от вас факты? Часто же бывает - пока выплачивали кредит, развелись с мужем, и мама не хочет выделять ему долю в «своей» квартире.
Для того, чтобы покупателю не стать заложником такой ситуации, рекомендую всем, кто готов приобрести квартиры, которые ранее приобретались продавцами по ипотеке, обращать внимание на семейное положение и состав семьи продавца.
Если у продавца несколько детей, один их которых был рожден после 01.07.2007 г., а квартира приобреталась после этой даты с помощью ипотечного кредита, то большая вероятность того, что для погашения процентов по кредиту был использован материнский капитал.
- Еще на что следует обратить внимание?
Сейчас многие люди попадают в сложную финансовую ситуацию, и выплаты по ипотечному кредиту становятся для них непосильными. Поэтому в продаже появляется большое количество квартир, кредит по которым частично погашался материнский капитал, но ипотека в отношении которых ещё не прекращена.
Здесь следующие нюансы. Если квартира покупалась по ипотеке, то она находится в залоге у банка и без его согласия продана быть не может. Не даст банк согласие и на наделение членов семьи долями в квартире до полной выплаты кредита и процентов по нему. Снять это обременение можно только после погашения кредита.
У банков разработана процедура продажи таких квартир, находящихся в залоге. Но включить в эту процедуру передачу детям и мужу (отцу детей) долей в праве собственности на квартиру не получится.
Единственный возможный законный в этом случае способ - досрочное погашение кредита. Но собственные средства для досрочного погашения кредита у продавца едва ли имеются, поэтому-то он и продаёт квартиру.
- Замкнутый круг?
Похоже на то. Продавцу остается только надеяться, что найдется покупатель, который согласится авансировать покупку суммой, достаточной для досрочного погашения кредита и процентов. Но при этом надо понимать, что такой покупатель будет справедливо ожидать существенной скидки от рыночной цены квартиры.
Кроме того, это не отменяет обязательства мамы после прекращения ипотеки оформить квартиру в общую долевую собственность всех членов семьи. То есть, если действовать по закону, алгоритм такой: нужно оформить эту квартиру в собственность родителей и детей, а потом продавать в соответствии со ст. 37 ГК РФ, получив согласие органов опеки и попечительства. В противном случае (давая согласие на исключение этой необходимой стадии сделки) покупатель несет неоправданные риски - вплоть до возможной утраты в последующем права собственности на купленную таким образом квартиру. Так что рекомендую не рисковать и действовать по закону, - заключает юрист.