Передаточный акт к договору купли-продажи квартиры. Составляем правильно передаточный акт к договору купли-продажи квартиры

Текст: Андрей Грязнов Фото: Алексей Александронок

Покупатели жилья на вторичном рынке привыкли считать, что сделка полностью завершена после регистрации прав собственности. И бывают крайне удивлены, узнав, что им надлежит оформить еще один документ – акт приема-передачи квартиры.

Клиенты первичного рынка к подобному документу относятся трепетно. Именно он позволяет призвать застройщика к исполнению обязательств по устранению недоделок. Однако для «вторичных» сделок этот документ бывает не менее важен, а пренебрежение им - чревато серьезными неприятностями.

Закон диктует правила…

В статье 556 «Передача недвижимости» Гражданского кодекса РФ недвусмысленно сказано, что передача объекта от продавца покупателю осуществляется по передаточному акту, или иному документу о передаче, который удостоверяется обеими сторонами. Именно подписание этого акта, а не регистрация сделки или прав собственности, по нормам закона считается моментом фактической передачи имущества. И только с этого момента обязательства сторон сделки считаются исполненными.

Представьте, что именно в этот период дорогая евроотделка (цена которой составила определенную часть от общей стоимости квартиры) пострадает от залива или - хуже того - пожара. Или же не отличающийся высокими моральными качествами продавец оставит вам за последний месяц кругленький счет за международные телефонные переговоры.

А как быть продавцу, если через месяц после заключения сделки ту же дорогую отделку попортит сам покупатель, а после этого заявит, что характеристики полученной им квартиры не соответствуют заявленным в договоре купли-продажи?

Для того чтобы избежать подобных неприятных сюрпризов, и существует акт приема-передачи (АПП), одна из основных задач которого - зафиксировать состояние объекта на момент фактического вступления покупателя в пользование, и подтвердить соответствие этого состояния условиям договора. Другая задача - определить момент, с которого новый владелец становится плательщиком коммунальных и прочих услуг.

…жизнь вносит исключения

Сроки юридического (снятие с регистрации прежнего владельца) и физического (непосредственно его выезд) освобождения квартиры обычно прописываются в договоре купли-продажи . В указанный день стороны сделки приезжают на квартиру, продавец предъявляет квитанции по квартплате и коммунальным услугам и передает ключи. После этого и подписывается акт приема-передачи. Казалось бы - все просто.

По словам Николая Лаврова, генерального директора Консультационного центра «Недвижимость в Петербурге», если вы совершаете сделку через агентство недвижимости, о правилах и сроках подписания акта приема-передачи вам расскажут обязательно и подробно. Невозможно представить, чтобы профессиональные операторы рынка оставили данный документ без внимания. То же самое будет сделано, если ваша сделка будет оформляться через нотариуса.

Но сегодня, согласно законодательству, купля-продажа жилья может осуществляться и без привлечения этих специалистов. Продавец с покупателем могут самостоятельно заключить договор в простой письменной форме и передать его на регистрацию в Росреестр вместе с остальными документами.

И вот в этом случае акт приема-передачи квартиры вполне может быть попросту забыт. Более того, если договор регистрируется, например в Петербурге, то сторонам сделки никто может и не напомнить о необходимости акта. В некоторых регионах, в частности - в Московской области - без АПП пакет документов просто не будет принят на регистрацию (чем, кстати, недовольно большинство участников рынка), но петербургское управление Росреестра этого документа в пакете не требует.

То есть сделка может быть совершена и зарегистрирована, новый собственник официально вступит в свои права, а дальше…

Есть ли жизнь без акта?

В большинстве случаев никакого угрожающего «дальше», скорее всего, не произойдет. Ни продавец, ни покупатель так и не узнают, что их сделка не совсем полноценна с позиций Гражданского кодекса.

Однако в некоторых случаях отсутствие АПП может сыграть с одной из сторон неприятную шутку. О возможных недоразумениях с квартплатой и повреждением отделки мы уже упомянули, но могут возникнуть и более серьезные проблемы.

В том же ГК говорится, что только после фактической (подтвержденной актом) передачи имущества покупатель принимает как обязательства по содержанию и обслуживанию квартиры, так и риски ее случайных повреждений и гибели. До подписания акта все эти риски продолжает нести продавец. То есть теоретически вполне возможно возникновение ситуации, когда объект, в отношении которого не был подписан АПП, через несколько лет погибнет в результате стихийного бедствия, и претензии по финансированию его восстановления будут предъявлены не новому собственнику, а старому. Конечно, суд в такой ситуации наверняка встанет на сторону продавца, но сама перспектива судебных разбирательств вряд ли его обрадует.

Согласно законодательству, уклонение одной из сторон от подписания АПП приравнивается к отказу от исполнения обязательств договора купли-продажи. По словам Николая Лаврова, «уклонистов» можно привлечь к ответственности разными способами. От наложения штрафных санкций за неисполнение обязательств до вскрытия квартиры, ключи от которой продавец «забыл» вручить покупателю, с привлечением правоохранительных органов.

Но все эти варианты относятся, скорее, к крайним и радикальным, чреваты потерями времени и нервов. Поэтому эксперты рекомендуют не бороться с последствиями нерадивости контрагентов, а предупреждать их на стадии составления договора. Практически беспроигрышный вариант - включить в него условие, согласно которому определенная часть стоимости квартиры (на практике обычно - порядка 10%) выплачивается как раз одновременно с подписанием акта .

Иногда они различаются

Официальных единых требований к форме АПП не существует. Акт составляется в простой письменной форме по одному экземпляру для каждой из сторон сделки. При желании он может быть удостоверен нотариусом.

Пункты этого документа также могут варьироваться в зависимости от пожеланий сторон и особенностей сделки. Но в любом случае в них должна быть включена такая информация, как паспортные данные продавца и покупателя, точный адрес квартиры, ее кадастровый или условный номер и площадь, а также дата и место составления акта.

Отдельным пунктом с разными степенями подробности может оговариваться состояние квартиры - вплоть до материалов и качества отделки, сантехники и мебели, если по договору она должна остаться покупателю.

Кстати, нередко именно мебель становится поводом для дальнейших споров сторон. Речь, конечно, идет не о старых шкафах из ДСП, а о дорогих (иногда - импортных дизайнерских) предметах интерьера, которые нередко продаются вместе с квартирами премиум-сегмента . Эта «скромная роскошь» иногда составляет до 10-15% от цены сего объекта. Не удивительно, что продавец в последний момент (вопреки условиям договора) может не устоять перед искушением захватить из квартиры «на память» пару любимых французских кресел XIX века.

Пункт АПП, перечисляющий претензии сторон (или их отсутствие) как раз и служит для того, чтобы покупатель с продавцом выразили свое мнение о соответствии фактического состояния квартиры условиям договора. Если претензии существенны и стороны не могут разрешить их по взаимной договоренности, то АПП станет документом, который поможет при судебном разбирательстве. «Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи <…> не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора», - говорится в Гражданском кодексе.

Если же покупатель перечисляет дефекты и недочеты, которые продавец готов добровольно устранить, то в акт вносят пункт - «считать действительным после устранения претензий». Естественно, указываются и сроки, в которые это должно быть сделано.

Иногда в акте отдельно оговаривается форма и порядок выплаты денежных средств. Этот пункт особенно важен, если в договоре купли-продажи означено, что последняя выплата будет осуществлена именно после подписания АПП.

Нередко при передаче квартиры присутствуют свидетели сторон, в такой ситуации имеет смысл указать их паспортные данные - в случае возникновения претензий показания свидетелей будут иметь значительный вес на суде.

Покупка квартиры – обычно хлопотная и многоступенчатая процедура, кажущаяся слишком бюрократизированной. На завершающем этапе, существует 2 основных действия – это регистрация нового владельца и составление акта приёма-передачи.

Дорогой читатель! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону.

Это быстро и бесплатно !

Если с регистрацией в Росреестре все согласны, то передаточный акт многие считают излишним, ведь дата прописана в договоре купли-продажи. Но именно этот документ предусмотрен законодательно, а в ряде случаев он может стать главным доказательством в споре и сэкономить как продавцу, так и покупателю значительные суммы.

Что такое передаточный акт?

Прежде всего, акт приёма-передачи – это документ, предусмотренный Гражданским Кодексом, который является свидетельством полного выполнения сторонами условий договора и фактического вступления во владения квартирой нового собственника. В нём отражается состояние квартиры на момент вступление, фиксируется факт полной оплаты и техническое состояние передаваемой жилплощади, другие предусмотренные договором моменты.

Этот документ составляется уже тогда, когда все условия, оговоренные сторонами выполнены. Однако, иногда, за время, которое прошло от даты просмотра квартиры до момента составления передаточного акта, с жильем может произойти ряд непредвиденных ситуаций. Предупредить неприятности как с одной, так и, с другой стороны, призван именно этот заключительный документ.

Причины оформления

Так, на время оформления документов, обязанности по оплате коммунальных услуг и другие платежи, связанные с содержанием жилья, ложатся на продавца. В это время, возможны много самых разных ситуаций от до пожара и замена недобросовестными продавцами дорогой сантехники.

Поэтому, в главе 20 Гражданского Кодекса РФ , предусмотрено после полной оплаты и регистрации в Росреестре права собственности нового владельца на данное жилищное помещение подписание передаточного акта, в котором фиксируется выполнение сторонами условий договора и фактическое вступление в права владения покупателем.

Форма документа и правила оформления

Утвержденного единого бланка для оформления факта передачи жилплощади не предусмотрено. Но есть ряд обязательных требований к данным, которые должны быть внесены в акт приема-передачи:

Этот документ обязательно должен содержать дату и место подписания.
Личные (паспортные) данные обеих сторон сделки (покупателя, продавца или продавцов).
Наименование договора ставшего основанием для передаточного акта (в данном случае купли-продажи).
Информацию об отсутствии претензий со стороны продавца.
Данные об отсутствии претензий со стороны покупателя.
Подписи сторон с полной расшифровкой.

Форма документа вытекает из тех требований, которые предъявлены к документу.Состоит он из нескольких частей:

наименование;
данных о месте и дате передачи;
личных данных сторон;
данных о выполнении условий договора продавцом;
информации о выполнении таковых покупателем;
информация об отсутствии взаимных претензий;
подписи сторон;

Оформляется данный документ, как уже отмечалось выше, после выполнения всех пунктов договора в полном объёме, а также при отсутствии претензий с обеих сторон. Однако, есть некоторые различия условий при подписании договора покупки жилья на первичном и вторичном рынках.

Подписывать или нет?

Подпись будет свидетельствовать о вступлении в права, а также согласии с недочётами. Но здесь есть разница, как уже отмечалось, между жильем на первичном и вторичном рынках.

Так, покупая, жилплощадь на первичном рынке стоит помнить, что подписанный документ только застройщиком вступит в силу по истечении 2 месяцев, независимо от того подписал ли его дольщик. Здесь бумагу следует подписать, чтобы получить свидетельство о владении жильем, но указать все изъяны и недочёты в дополнительном смотровом листе. А уже затем попытаться добиться их устранения при помощи комиссии.

При покупке жилья на вторичном рынке , акт можно не подписывать и требовать через суд устранения проблем или же возвращения суммы в денежном эквиваленте.

Что конкретно указывается?

Если мы говорим об акте приёмки-передачи новостройки, то здесь существуют бланки установленной формы. А свои претензии можно изложить в дополнительном смотровом листе, отдельным пунктом. Затем эти недочёты будет рассматривать специальная комиссия, которая и решит, как их устранять.

Теперь рассмотрим конкретно, что должен содержать каждый пункт передаточного акта при покупке жилья на вторичном рынке:

Наименование документа – это точное название Акт приёма-передачи. Здесь всё просто.
Место составления – здесь должен быть указан город, в котором составили документ. Но в некоторых случаях указывают точный адрес, например, город Москва, улица Ленина, дом 5, корпус 7, кв. 234. По логике, должен быть указан адрес квартиры, которую передают, ведь передача происходит в ней. При подписании данной бумаги, скажем у нотариуса, это не меняет того факта, что покупатель соглашается с фактическим состоянием квартиры. И в дальнейшем, предъявить претензии по её санитарному или техническому состоянию не сможет.
Дата подписания . Это дата фактического составления акта. Не рекомендовано подписывать его задним числом или наперёд. Это может быть уловка, которая придумана мошенниками. Например, просьба подписать вчерашним 14 числом продиктована существованием задолженности по коммунальным платежам, которую выставят 15 числа. Если скрывать нечего, подписывайте фактической датой.
Данные продавца и покупателя. Здесь обычно вносятся данные гражданского паспорта, для того, чтобы доказать, что передаточный акт подписали те лица, которые выступают по данному договору купли-продажи сторонами. Продавцов может быть несколько.
Подробное описание объекта недвижимости. Здесь рекомендуется внести данные квартиры: точный адрес, месторасположение (например, расположенная на 3 этаже 7-этажного дома), общую и жилую площадь, количество комнат.
Основание перехода имущества. Это, как уже упоминалось, будет договор купли-продажи, реквизиты которого нужно обязательно указать, например, договор купли-продажи от 17 июня 2015 года.
Претензии со стороны продавца , например, указывается, что оговоренная в договоре сумма, выплачена полностью.
Замечания покупателя. Очень важно хорошо осмотреть техническое состояние жилья, соответствие качества передаваемых коммуникаций оговоренным пунктам, при наличии неоговорённых неисправностей и изменений, зафиксировать их в акте. Рекомендуется, как можно более точно фиксировать состояние квартиры. Указывая не только наличие предметов, но и их техническое состояние, степень изношенности и т. д.
Подписи сторон с полной расшифровкой. Это пункт обязателен и без него акт недействителен.

Приёмка квартиры: на что обратить внимание

При приёме квартиры, собственно нужно обратить внимание на 2 момента:

Техническое состояние квартиры. Оно вполне способно измениться после просмотра. Это может быть испорченный ремонт во время выноса мебели съезжающими хозяевами, такое банальное затопление соседей, специально поменянная более дорогая сантехника на дешёвую.
Оплата коммунальных и других платежей за квартиру. Вполне может оказаться, что платежи не производились годами, и их размер эквивалентен значительной части стоимости квартиры.

При фиксации состояния передаваемой квартиры, стоит сделать это как можно точнее. Всё зафиксированное считается согласием с наличными недостатками,если появиться необходимость возвращать квартиру – то лучше, чтобы всё было точно описано, в том числе и состояние мебели, ремонта, бытовой техники и сантехники.

Обычно, на мелкие недостатки стараются внимания не обращать. Но иногда они оказываются значительными и при этом:

Могут требовать значительных расходов для их устранения , которые покупатель не согласен нести.
Быть неустранимыми физически и в техническом плане.

Здесь следует помнить, что отказ поставить подпись в этом документе является основанием для расторжения сделки.

Образец передаточного акта к договору купли-продажи квартиры

Ниже приведён примерный образец заполнения передаточного акта при условии, что у сторон отсутствуют претензии. Если таковые имеются, то они вносятся в соответствующие пункты.

Например, при выявлении претензий по состоянию ремонта, указывается: «Обнаружено испорченный ремонт стен в прихожей. Продавец обязуется в течение 2 недель поменять обои и покрасить потолок».

По желанию сторон, здесь может быть приведен перечень переданных документов, и даже количество комплектов ключей.

Фактически, здесь желательно указать все проблемные места, чтобы потом не возникло возможности их оспаривать.

Акт приема-передачи составляется в 2 экземплярах – для продавца и покупателя. Если продавцов несколько, составляется экземпляр для каждого. Также может составляться такой экземпляр для Росреестра.
При оформлении акта приема-передачи по долевому строительству застройщик предоставляет экземпляр для каждого дольщика.
Подписанный документ является свидетельством (и доказательством) согласия с состоянием передаваемой жилплощади.
Еще один важный момент, пока не подписан передаточный акт, продавец обязан оплачивать коммунальные услуги, расходы по содержанию имущества. Это может сыграть против него.
Отсутствие этого документа может быть рассмотрено, как отказ от сделки.
Отказ его подписывать также рассматривается как расторжение сделки.
В ДДУ есть пункт, предусматривающий дату передачи квартиры по акту. При его несоблюдении начисляются штрафные санкции на любую из виновных сторон.
Акт приёма-передачи следует хранить вместе со свидетельством на право собственности. Он понадобится в случае продажи жилья.

Подтверждением фактического перехода земельного участка из рук продавца в руки покупателя является акт приема-передачи. Данный документ выступает в качестве обязательного приложения к договору купли-продажи. Что представляет из себя приемопередаточный акт и в какой форме составляется?

Договор купли-продажи – это документальное удостоверение совершенной двусторонней сделки. Передаточный акт документально свидетельствует о передаче объекта недвижимости в соответствии с нормами гражданского права и наделяет покупателя правами на него.

Документ, согласно которому происходит передача земельного участка, документально фиксирует событие передачи земельного объекта продавцом и принятия его покупателем.

При совершении двусторонних сделок по продаже недвижимости передаточный акт обязателен.

В этом документе стороны могут письменно зафиксировать состояние земельного объекта на момент передачи, что является немаловажным для обеих сторон сделки. Подписанный акт является гарантией защиты от предъявления претензий одной из сторон состоявшейся сделки.

Зачем нужен передаточный акт при купле-продаже земельного участка

Приложение к договору по своему смыслу и содержанию практически повторяет его, однако отсутствие передаточного акта в случае судебного разбирательства может значительно повлиять на исход дела. Например, в разрешении споров о признании сделки купли-продажи недействительной или ничтожной.

Именно поэтому при совершении сделки не стоит пренебрегать оформлением передаточного акта. Подписанный передаточный документ станет гарантией согласия покупателя со всеми характеристиками земельного объекта, даже если он действительно находится не в лучшем состоянии.

При отсутствии приемопередаточного акта продавец не сможет представить в суде существенных доказательств своей правоты, а покупатель напротив будет иметь все основания для взыскания материального ущерба в связи с приобретением земельного участка ненадлежащего состояния.

Кроме того, акт приема-передачи – необходимый документ при проведении процедуры государственной регистрации перехода права на объект недвижимости.

Следовательно, чтобы стать полноправным собственником земли, требуется оформить сделку надлежащим образом, то есть не только составить договор, но и подписать передаточный акт.

Обязательно ли оформлять передаточный акт при купле-продаже земельного участка

Согласно действующим нормам гражданского законодательства, передача одной стороной и прием другой всех недвижимых вещей осуществляется по акту приема-передачи либо документу аналогичного содержания. В свою очередь, передача объекта продажи подразумевает вручение покупателю вещи по факту, что называется из рук в руки.

Статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет переход права на объект недвижимости по договору купли-продажи посредством регистрации сделки в регистрационных органах, а статья 433 обозначает моментом перехода права собственности от продавца к покупателю на объект недвижимости указывает момент совершения действий по регистрации.

Необходимость подписания акта приема-передачи вытекает из «Методических рекомендаций» № 184 от 01.07.2002, которые содержат положение о необходимости подтверждения факта выполнения всех условий договора, согласно которого продавец передает покупателю земельный участок за денежное вознаграждение. Приемопередаточный акт в данном случае и является таким подтверждением.

Когда при купле-продаже земельного участка подписывают передаточный акт

Сроки подписания приемопередаточного акта законом не ограничены. Гражданский кодекс лишь дает рекомендации, в соответствии с которыми акт должен быть подписан в «разумные сроки». Таким образом, покупатель и продавец фиксируют факт передачи земельного участка по взаимному соглашению.

Законом допускается возможность совмещения договора купли-продажи с актом приема-передачи. Для этого достаточно внести в договор соответствующее положение.

Однако, будет разумнее оформить акт отдельным приложением. Практически все двусторонние сделки вслед за подписанием договора сопровождаются оформлением акта приема-передачи объектов недвижимости, будь то аренда или купля-продажа.

Целесообразнее подписать приемопередаточный акт после заключения основного соглашения, за исключением случаев, когда покупатель уже фактически пользуется объектом недвижимости и пользуется неограниченным доверием продавца.

Особенности составления акта приема-передачи земельного участка

При подписании акта приема-передачи земельного объекта обращайте внимание на важные моменты, касающиеся оформления документа:

Акт должен содержать точные характеристики и параметры передаваемого участка земли. В нем не должно быть никаких расхождений с договором и правоустанавливающими документами. В противном случае, это может стать поводом лишиться своих прав на земельный объект;
В документе необходимо зафиксировать цель приобретения объекта недвижимости. Непременно укажите его назначение и категорию земель, к которой он относится (например, сельхозназначения или для индивидуального использования). По данному пункту несоответствия также недопустимы;
В случае присутствия на земельном участке каких-либо построек или сооружений, обязательно укажите это в акте. А также обозначьте основание, в соответствии с которым данные объекты будут использоваться;
Один из обязательных и наиболее важных пунктов акта должен содержать сведения об отсутствии претензий сторон сделки в отношении передаваемого объекта;
Участок земли, ранее находившийся в аренде, может быть передан только по истечении ее срока;
Важно удостовериться в том, что в отношении передаваемого объекта земли отсутствуют любые задолженности. Обязанность по предоставлению подтверждающих документов ложится на продавца.

Всегда проверяйте, есть ли у лица, который подписывает приемопередаточный акт, право распоряжаться земельным объектом.

Вследствие расхождений с основным соглашением складываются ситуации, когда договор купли-продажи и акт приема-передачи оформлены на разных людей:

Дата документа может отличаться от даты фактической передачи объекта недвижимости;
Цель использования земли, обозначенная в договоре, должна соответствовать той, что прописана в приложении;
Текст договора допускает присутствие в нем положений, касающихся особенностей передачи земельного участка;
При приеме-передаче земельного объекта с произрастающими на нем сельскохозяйственными культурами важно определить право арендатора на их использование, которое будет документально зафиксировано в акте;
Если объект недвижимости находится в собственности нескольких лиц, свою подпись должен поставить каждый из них.

Сделка купли-продажи считается полностью завершенной только после передачи покупателю всех документов. Сроки перерегистрации и сроки освобождения проданного участка земли должны быть установлены договором. Акт приема-передачи окончательно завершает процедуру продажи и передачи земельного участка.

Осуществление купли-продажи при помощи посредников (риелторов) вполне допускает грамотный подход к совершению сделки с оформлением всех необходимых документов, включая приемопередаточный акт, если посредник обладает достаточно хорошей репутацией и квалификацией в своей области.

В случае, если сделка сопровождается нотариальным удостоверением, оформление акта необязательно.

Кроме того, у каждого гражданина есть возможность совершить сделку самостоятельно без участия посредников. Подобные договоры также подлежат беспрепятственной государственной регистрации.

Как составить акт приема-передачи при купле-продаже земельного участка

Приемопередаточный акт, так же, как и другие документы, фиксирующие гражданско-правовые отношения участников, составляется в простой письменной форме. Передача земельного объекта на словах недопустима. Количество экземпляров акта должно соответствовать числу экземпляров договора купли-продажи (два экземпляра для сторон сделки и один в орган регистрации).

Как правило, акт составляет сам продавец, но можно привлечь к этому процессу и нотариуса. В последнем случае гарантия составления юридически грамотного документа значительно повышается.

Покупатель обладает правом внесения в приемопередаточный акт своих замечаний и дополнений в отношении передаваемого объекта (например, указать состояние, в котором находится участок, наличие построек, качество почвы). Внесенные коррективы выгодны и для продавца. Отражение в документе всех значимых особенностей объекта исключит риск предъявления претензий в будущем.

Образец акта приема-передачи по договору купли-продажи земельного участка

Составление документа допускается в произвольной форме.

Законодательством не установлена четкая форма, однако текст акта должен включать в себя следующие обязательные реквизиты:

Наименование документа (обычно: «Акт приема-передачи земельного участка»);
Дата и место его составления;
В качестве места указывайте населенный пункт, где расположен передаваемый объект, а также регион, на территории которого он находится (название области, края, автономии и т. п.);
Дата документа может совпадать с датой фактической передачи объекта;
Предмет передачи – земельный участок с подробным указанием его характеристик и назначения;
Обязательные характеристики земельного объекта включают: его площадь, кадастровый номер, точный адрес места нахождения, вид разрешенного использования, цель использования земли, наличие либо отсутствие на участке объектов недвижимости.

Все перечисленные характеристики будут аналогичны тем, что указаны в самом договоре купли-продажи. А вот описать состояние земельного объекта необходимо детально.

Включите при этом в текст документа не только общие параметры земли (внешний вид, состояние плодородного слоя), но и выявленные при осмотре недостатки и проблемы. Это поможет избежать судебных разбирательств по поводу переданного объекта в будущем.

Обратите внимание на следующие нюансы:

Укажите в тексте документа вид права, на основании которого передается объект. При продаже земельного участка это будет право собственности, возникающее вследствие совершения сделки купли-продажи. Необязательно, но желательно вписать в акт наименование правоустанавливающего документа собственника земли;
Исчерпывающие реквизиты обеих сторон, как в договоре (ФИО, адрес, контактная информация, дата рождения и данные паспорта);
Акт приема-передачи является документом-приложением, поэтому должен обязательно содержать сведения о заключенной сделке между покупателем и продавцом. Укажите сведения о заключенном договоре, его наименование и дату;
Документ необходимо скрепить подписями сторон сделки, а также их печатями, при наличии таковых.

Приемопередаточный акт хотя и важный документ, но на основании него переход права собственности невозможен. Для этого необходимо обратиться в Росреестр и зарегистрировать состоявшуюся сделку. Документ, составленный по вышеописанным правилам является достаточным основанием для завершения сделки купли-продажи земельного участка.

Документы для оформления акта приема-передачи по договору купли-продажи земельного участка

К акту приема-передачи земельного объекта обязательно приложите следующие документы:

Кадастровый план передаваемого участка;
План межевания объекта.

Прежде чем подписать акт проверьте соответствие параметров участка, указанных в официальных документах его фактическим параметрам на местности.

Кроме того, настаивайте на том, чтобы продавец предъявил документы, имеющие важное значение при оформлении сделки:

Документ, содержащий сведения об отсутствии налоговой задолженности в отношении земельного объекта;
Документ, удостоверяющий право распоряжения земельным участком стороны сделки, передающей объект;
Правоустанавливающие документы продавца;
Документ о наличии (отсутствии) наложенных на земельный объект ограничений.

На что обратить внимание при составлении передаточного акта

Сам по себе такой документ, как акт приема-передачи, не является правоустанавливающим, но зачастую содержит информацию, имеющую важное значение для обеих сторон сделки:

Наличие на земельном участке объектов недвижимости. В акте приема-передачи важно указать какие постройки или иные объекты недвижимости расположены на передаваемой земле, а также обозначить порядок пользования такими объектами;
Удостоверение прав продавца на передаваемый объект и количестве собственников земли;
Определение права на сельскохозяйственные культурные растения, произрастающие на передаваемом участке. Обычно право пользования сельскохозяйственными культурами передается вместе с участком, однако в акте приема-передачи можно определить и иной порядок;
Наличие долгов. Все задолженности по налогу на землю должны быть погашены продавцом на момент передачи земельного объекта. Отсутствие таковых фиксируется в акте, а в подтверждение предоставляются соответствующий документ;
Дата составления документа может не соответствовать дате фактической передачи объекта. Если в конце текста акта отсутствует дата передачи земельного объекта, то такой датой считается та, что указана в начале документа (дата составления).

Если ваш документ составлен подробно и юридически грамотно, он способен стать гарантией благополучного завершения сделки и отсутствия претензий со стороны покупателя. Следовательно, крайне важно правильно и точно внести в акт приема-передачи все необходимые данные об объекте земли, подлежащего передаче.

Срок действия акта приема-передачи земельного участка

Информация о сроках действия документа является обязательной для указания в тексте. Сроки определяется по соглашению сторон сделки. Моментом, с которого начинается действие договора купли-продажи, считается момент его регистрации.

Необходимым условием, указанным в договор купли-продажи, должно быть положение, согласно которого допускается расторжение сделки. Также указывается срок, в течение которого это может произойти.

Все возможные споры, возникающие между сторонами сделки решаются в претензионном порядке. Если такой порядок не способен разрешить возникшую проблему, сторона, чьи права нарушены, имеет право обратить в суд.

В соответствии с нормами гражданского права, все обязанности по содержанию и сохранности земельного объекта, а также ответственность за возможные риски вследствие форс-мажорных обстоятельств, ложатся на плечи приобретателя недвижимости.

В отсутствие подписанного акта приема-передачи земельного объекта указанные обязанности продолжает исполнять продавец. Единственным способом снять с себя эти обязанности и ответственность является решение вопроса в судебном порядке.

При разрешении подобных споров суд придерживается определенной практики, согласно которой виновной является сторона, уклоняющаяся от завершения сделки с соблюдением всех условий, в частности подписания акта приема-передачи.

В отношении виновной стороны может быть назначено наказание в виде штрафа за нарушение условий совершения сделки.

Чтобы избежать сложных юридических ситуаций вследствие не полностью или неправильно оформленной сделки купли-продажи земельного участка, обратитесь за помощью к специалисту и оформите все грамотно.

Процесс покупки квартиры вызывает множество вопросов, в частности, когда подписывается акт приема передачи ?

Обязательно ли это и как правильно составляется.

Навигация по статье

Зачем составляют акт передачи

Люди, пытаясь разобраться в законах, когда, например, пытаются продать недвижимость, заглядывают в кодексы, другие законы или нормативные акты они не затрагивают или, не зная о них, или не считая нужным делать это.

Процесс переоформления квартиры с одного собственника на другого сложный вопрос для всех сторон сделки, вызывает много волнений, напряжение.

И пока не завершится, все участники в той или иной мере будут в нем находиться. В процессе оформления встает , когда оформляется акт передачи квартиры сторонами договора?

Акт передачи квартиры подтверждает юридически, что конкретное имущество было передано. Вручения ключей недостаточно, как знака передачи имущества, как это делается, например, с товарами на складе согласно договору поставки.

Договор купли-продажи подтверждает факт договоренности между сторонами о предмете и иных условиях, частности, цене, состоянии жилья.

Подписание акта подтверждает, что фактическое владение перешло к покупателю, и ответственность за теперь полностью несет он. Данный факт важен для отношений между сторонами, с налоговой службой, с коммунальными службами, ответственными за содержание дома.

Что говорится в законодательстве на счет акта? В ГК в ст. 556 есть положение о фиксации передачи недвижимости путем составления документа, где бы данный факт отражался. Закон не устанавливает строгой формы или иных требований к нему, важно наличие данного документа.

Согласно закону сделка считается завершенной и исполненной до конца только после передачи имущества согласно документам. Ни фактическая передача, ни регистрация договора, ни иные действия не могут служить подтверждением передачи.

Отказ участника сделки подписывать акт передачи считается нарушением обязанности передать и соответственно принять .

Отсутствие акта ничем обычно не оборачивается для сторон, однако, не все люди в нашем мире добросовестные. Когда подписывается акт приема передачи квартиры при продаже, решают стороны, но желательно сделать все до регистрации договора.

При регистрации требуют акт передачи. В случае с нотариусом проверка пакета документов не проводится, и отсутствие акта может вызвать в дальнейшем проблемы.

Как может пострадать продавец

Пока не будет официального подтверждения о передаче объекта, покупатель вправе заявить, что продавец передал ему квартиру, которая ни на что не годная.

Соседи, пострадавшие из-за потопа или пожара в квартире могут также направить к бывшему собственнику. В случае с потопами, правда, сделано исключение – отвечает за все собственник, чье право было зарегистрировано.

Тем не менее, риски остаются, и лучше принять меры, чтобы ограничить себя от возможных неприятностей. Вероятность выигрыша в таком деле минимальная, стоит учитывать человеческий фактор и разное толкование и не рисковать.

Акт передачи. Квартира в новостройке

На деле ранее используемая квартира также может таить в себе множество сюрпризов.

Чего, например, стоит скрытое незаконное подключение к системе энергоснабжения мимо , учитывающего потребление энергии.

Встречаются и серьезные дефекты сантехники, системы отопления, которые на первый взгляд или незаметны или их целенаправленно скрывали.

С домами в новостройке все яснее. Когда подписывается акт приема передачи квартиры в новостройке? Явно не как только застройщик предложил подписать документ.

Квартира может иметь в себе явные и скрытые дефекты. Со скрытыми дефектами еще не все так сложно, о них можно заявить со временем. Явные дефекты после подписания становятся полностью покупателя.

Нельзя его подписывать, если же подписывается, то с отметками о недостатках, они обязательно указываются в документе. Нельзя соглашаться на обещание представителя компании застройщика удалить все недостатки после подписания акта.

Что служит причиной недовольства:

электросети
система водоснабжения
отделка
лестничные площадки могут быть завалены мусором

Перечень примерный, в каждой ситуации все индивидуально, претензии должны быть четкими, чтобы можно было определить, в чем проблема.

Недостатки квартиры всегда связаны с недоработками компании застройщика. Просто, одни клиенты хотят быстрее подписать , чтобы застройщик им оформил документы и они стали полноправными собственниками.

Другие клиенты, наоборот требуют устранить все недостатки, чтобы обживаться в готовой квартире. Доделывать работу застройщика оказывается порой дорогим удовольствием.

Что касается фиксации прав собственности промежуточный вариант подписание акта с замечаниями. Такой ход дает возможность оформить юридические права и оставляет покупателю возможность требовать устранения недостатков.

Правила составления

Информация в акте может быть вписана в договор. Например, одним из пунктов договора может быть установлено, что квартира считается переданной с момента подписания.

Можно привязать передачу квартиры к передаче или проработать свой вариант. Акт пишут чаще всего на отдельном листе бумаги, но с полным перечнем реквизитов сторон, описания передаваемого объекта.

Соответствующий пункт в договоре ссылается на предмет договора, в акт записываются данные из кадастрового паспорта, адрес квартиры.

В акте можно сослаться на договор, в связи с которым он составляется. Акт должен формулироваться четко. Прямо пишется, что квартира передана продавцом, а покупатель её принял:

акт последний документ, где указывают о недочетах
данные о сторонах берутся полностью из паспорта, прописывается номер паспорта, кем и когда он был выдан
стороны обязательно ставят подписи, ставится дата

Отсутствие недочетов подтверждается записью об отсутствии претензий. Они касаются и технического состояния квартиры и задолженности по коммунальных услуг.

Кто составит акт? Образец акта располагается в МФЦ или управлении Росреестра. Бесчисленное число вариантов предлагается скачать в Интернете. Помощь в составлении оказывают юристы, нотариусы.

Акт составляется в 3-х экземплярах минимум: два для сторон, третий для регистрационной службы, копию себе оставляет нотариус, если он занимается оформлением сделки.

Если сторон больше, то и составляется соответствующее количество копий акта. Такое происходит при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности.

Если акту не хватает четкости, его нельзя назвать полным с юридической точки зрения, регистратор приостановит регистрацию или откажет в ней до исправления акта.

Дополнительные тонкости

Закон о долевом строительстве обязывает стороны составить акт передачи, кроме этого, он нужен для дальнейшего прав на жилье.

Застройщики стараются уклониться подписывать документы, откладывая это под благовидным предлогом.

Затем составляют акт в одностороннем порядке, ссылаясь на недобросовестность покупателя.

Как только наступает время сдачи жилья, и застройщик, судя по всему, уклоняется подписывать акт с замечаниями покупателя, стоит направить ему наполовину заполненный акт с замечаниями.

Направлять надо с описью и уведомлением.

В суде документы послужат доказательством, не важно, явится кто-то из конторы застройщика забирать письмо или нет.

Кроме этого, на застройщика стоит пожаловаться в управление строительного надзора, в прокуратуру. Это заставит застройщика уступить покупателю, особенно, если замечания не у одного покупателя.

Задержка с передачей квартиры для застройщика еще и чревата неустойкой, сумма может оказаться значительной, особенно в с несколькими покупателями одновременно.

На вторичном рынке распространены ситуации, когда в проданной квартире остаются прописанными бывшие члены семьи продавца. В договоре или акте обязательно нужно указывать, что все жильцы квартиры, связанные с бывшим собственником сняты с регистрационного учета.

Продавец обязан предоставить справку от управляющей компании о том, что все выписаны. Если по каким-то причинам, кто-то остался на учете, после подписания акта, проблем решается новым собственником.

Отсутствие акта способно вызвать сложности в процессе оформления налогового вычета. Не каждый налоговый инспектор требует данный , но все же, он может оказаться нужным.

Не менее дотошными оказываются банки, которым предлагается в качестве залога передача квартиры. Отсутствие акта охладит отношение банка к клиенту.

Ему могут даже отказать в кредите. Банк заинтересован уйти от любого риска потерять обременение и соответственно свои гарантии вернуть деньги при негативном развитии ситуации.

Нуждающийся в деньгах человек может в результате пытаться продать квартиру по сниженной цене.

Таким образом, акт передачи при продаже квартиры не просто формальность, он обеспечит защиту прав всех участников . Для этого, он должен быть составлен максимально полно, чтобы его нельзя было толковать как-то двояко.

Подробнее об акте приема-передачи квартиры, представлено на видео:

Задайте свой вопрос в форму ниже

Еще по этой теме:

Отчуждение объектов недвижимости являются наиболее массовыми сделками с недвижимым имуществом в гражданском обороте. Квартиры продаются и покупаются в рамках установленных правил. Эти правила регулируются Гражданским кодексом РФ. Особенности регулирования сделок с недвижимостью прописаны в 20 главе Гражданского кодекса РФ.

Договоры по отчуждению квартир между гражданами или гражданами и юридическими лицами, как и все договоры являются возмездными и взаимными. Нормы законодательства устанавливают определенные процедуры передачи жилья от одного собственника другому. Эти процедуры могут показаться сложными и забюрократизированными. Но они необходимы для защиты интересов и покупателя и продавца.

Все сделки с квартирами подлежат государственной регистрации. Из этого следует, что договора должны быть заключены в письменной форме. Процесс передачи квартиры от бывшего собственника будущему собственнику подтверждается передаточным актом или иным документов, подтверждающим фактическую передачу жилья.

Необходимость составления передаточного акта

Отчуждение жилого помещения должно осуществляться на основе письменного договора, который подписывается обеими сторонами (покупателем и продавцом). Но подписанный договор не является подтверждением перехода права собственности. Переход права собственности подтверждается только государственной регистрацией сделки и перехода права собственности к новому владельцу недвижимости.

Однако это процессуальные действия по передаче квартиры в правовом поле. От момента подписания договора до его регистрации может пройти значительное время. Иногда требуются несколько недель для получения свидетельства. Фактическая передача жилья подтверждается составлением и подписанием отдельного документа, если иное не указано в договоре.

После подписания акта новый владелец несет бремя содержания квартиры, оплачивает коммунальные услуги, обеспечивает ее сохранность.

За время между подписанием договора и регистрацией прав на жилье с квартирой может случиться все что угодно: потоп, пожар, разрушение и т.д.

Новый собственник после получения свидетельства о праве собственности на жилое помещение может получить объект, не соответствующий по своим показателям и качеству на момент заключения сделки.

Подобные риски существуют и для продавца, если не будет подписан передаточный акт. Во избежание негативных последствий и уменьшению рисков законодатель предусмотрел обязательность документального подтверждения фактической передачи жилья.

Что отражается в акте

Установленного законодательством типового акта передачи жилого помещения при купле-продаже не имеется. Имеются нормы об обязательном подписании акта двумя сторонами. Из этого следует, что акт должен быть составлен в письменной форме в двух экземплярах.

Основной текст акта может быть свободной формы, но должен обязательно содержать:

Дату, и место подписания.
Данные продавца и покупателя, удостоверяющие, что именно эти граждане подписали акт.
Характеристики жилого помещения (качественные и количественные).
Основание для передачи жилого помещения.
Информация об отсутствии претензий с обеих сторон.
Подписи сторон.

В последнее время в акт рекомендуется включать данные об отсутствии задолженности по оплате за жилищно-коммунальные услуги, услуги связи. Сюрприз в виде значительных сумм, которые необходимо заплатить за бывшего собственника, приятным не будет.

Образец акта

Передаточный акт при купле-продаже

(наименование муниципального образования)

(число, месяц, год прописью) _________________________________

Мы, гр. (указать фамилию, имя, отчество), проживающий(ая) по адресу: ______________________________________________________,

и гр. (указать фамилию, имя, отчество), проживающий(ая) по адресу: _________________________________________________________,

в соответствии с ГК РФ составили настоящий акт о нижеследующем:

Гр. (фамилия, имя, отчество) (Продавец) в соответствии с договором купли-продажи от (указать число, месяц, год) продал гр. (фамилия, имя, отчество) (Покупателю) квартиру, находящуюся по адресу: ______________________________________________________.
В соответствии с настоящим актом гр. (фамилия, имя, отчество) (Продавец) передал в собственность гр. (фамилия, имя, отчество) (Покупателя) вышеназванную квартиру в качественном состоянии, как она есть на день подписания настоящего акта.
Гр. (фамилия, имя, отчество) (Покупатель) принял от Продавца вышеназванную квартиру в том состоянии, в котором она есть на день подписания настоящего акта.
Настоящим актом каждая из сторон по договору подтверждает, что обязательства сторон выполнены, расчет произведен полностью, у сторон нет друг к другу претензий по существу договора.
Настоящий передаточный акт составлен в трех экземплярах, один из которых находится у Продавца, второй - у Покупателя, третий - в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество (указать наименование органа полностью).

ПОДПИСИ СТОРОН:

Продавец ___________________ Покупатель ___________________

Как правильно принять квартиру

Принятие квартиры не должно быть легкомысленным. Рекомендуется подходить к этому процессу с большой серьезностью. Доказать, что выявленные в дальнейшем недостатки имели место быть до покупки квартиры, весьма проблематично, да и новый собственник подписался под отсутствием претензий.

При осмотре квартиры необходимо проверить:

Все инженерные коммуникации, их техническое состояние.
Санитарно-техническое состояние помещения на наличие сырости, грибков и т.д.
Качество отделки помещения.

В случае выявления нарушений, которые не были оговорены при подписании договора купли-продажи, составляется акт, с приложением всех выявленных недостатков.

При подписании передаточного акта новому владельцу передаются ключи от квартиры и документация.

Затягивание передачи квартиры

Сделка по продаже квартиры это серьезное решение, и не всегда проходит по идеальному варианту как для покупателя. Продавец может затягивать фактическую передачу жилья или специально уклоняться от этого.

Нередки многоходовые сделки с недвижимостью, когда продавец является одновременно покупателем другой квартиры и зависит от третьего лица. Рекомендуется сроки фактической передачи жилья указывать в договоре купли-продажи.

Если продавец уклоняется от передачи недвижимости новому собственнику, то последний вправе обратиться в суд с иском по истребованию жилого помещения у продавца в связи с неисполнением договора.

Отказ в подписании акта

Нюансы при отказе от подписания акта передачи жилого помещения зависят от того, какая сторона отказывается подписывать и на каком рынке происходит сделка, на первичном или вторичном.

Если квартира в новостройке , то отказ от подписания акта со стороны застройщика несет для него риски уплаты неустойки, а также штрафные санкции. Если отказывается подписывать акты покупатель, ввиду значительных нарушений, то застройщик может подписать акт и по истечении двух месяцев его обязательства будут считаться выполненными. Покупателю рекомендуется подписать акт с указанием всех недостатков.

При приобретении квартиры на вторичном рынке за отказ в подписании акта одна сторона может обратиться в суд с иском обязать вторую сторону подписать акт и передать квартиру либо расторгнуть договор с уплатой неустойки. Кроме того, для обеих сторон имеются риски быть оштрафованными за уклонение от исполнения сделки.