Имея в качестве составной части земельный участок, все искусственныепостройки (объекты недвижимости) обладают родовыми признаками (илисвойствами), которые позволяют отличить их от движимых объектов. К ним относятся:

1. Стационарность, неподвижность, фундаментальность. Признак характеризуется прочной физической связью объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможностью его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, что делает его непригодным для дальнейшего использования.

2. Материальность. Следует отметить тот факт, что недвижимость всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах. Физические характеристики объекта недвижимости включают, например, данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, об окружающей среде, о подъездных путях, коммунальных услугах, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте и т.д. Совокупность этих характеристик определяет полезность объекта , которая и составляет основу стоимости недвижимости. Однако сама по себе она не определяет стоимость. Любой объект обладает стоимостью, имея в той или иной мере такие характеристики, как пригодность и ограниченный характер предложения. Ограниченность предложения должна присутствовать для создания значительной стоимости. Социальные идеалы и стандарты, экономическая деятельность и тенденции, законы, правительственные решения и действия, природные силы оказывают влияние на поведение людей, и все это, взаимодействуя между собой, создает, сохраняет, изменяет или уменьшает стоимость недвижимости. Здесь также следует заметить, что недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых не только практически всегда стабильна, но и имеет тенденцию к постепенному росту с течением времени .

3. Долговечность недвижимости практически выше долговечности всех иных товаров, кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов.

Например, согласно действующим в России строительным нормам и правилам (СНиП) жилые задания в зависимости от материала основных конструкций (фундамента, стен, перекрытий) подразделяются на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет.

Длительность кругооборота земли при правильном ее использовании бесконечна, а нарушение правильной ее эксплуатации приведет к невосполнимым потерям.

4. Неповторимость. Каждый объект недвижимости обладает определенными, свойственными только ему признаками, отличающими его от других объектов недвижимости. Одним из таких признаков является, например, месторасположение объекта.

5.Управляемость. Все объекты недвижимости нуждаются в постоянном управлении. Управление недвижимостью включает в себя проведение ремонта и различных профилактических работ, предоставление коммунальных услуг, контроль за поступлением платежей и т. д.

Кроме основных родовых признаков недвижимости, можно выделить ичастные признаки, которыеопределяются конкретными показателями (или характеристиками) в зависимости от вида объектов недвижимости.

Практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, о двух одинаковых участках, о двух одинаковых строениях, т.к. у них будут обязательно различия в расположении по отношению к другим объектам недвижимости, к инфраструктуре и даже к сторонам света, что показываетразнородность, уникальность и неповторимость каждого объекта недвижимости.

Недвижимость обладает повышенной экономической ценностью. Это обусловлено тем, что она предназначена для длительного пользования и не потребляется в процессе использования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии.

Кроме этого,объект недвижимости всегда имеет свое функциональное назначение. Оно может быть производственным и непроизводственным. При производственном назначении объект недвижимости прямо или косвенно участвует в создании продукции, выполнении работ, оказании услуг. При непроизводственном – обеспечивает условия для проживания и обслуживания.

Недвижимость в любом общественном устройстве является объектом экономических и государственных интересов, и поэтому для этой категории имущества введена обязательность государственной регистрации прав на него, которая позволяет идентифицировать объект и субъект права, ибо связь между объектом недвижимости и субъектом прав на него невидима, а передача недвижимости путем физического перемещения невозможна.

Для описания характеристик объекта недвижимости существует определенная типовая структура (рис. 2.2).

Рис. 2.2. Типовая структура для описания объекта недвижимости

Она составлена из трех основных групп систематизированного представления о недвижимости. Это:

1. недвижимость как объект-вещь;

2. недвижимость как объект права;

3. недвижимость как объект экономического, экологического, социально-культурного и др. пространств.

Физические характеристики объекта недвижимости – это его описание непосредственно как материальной вещи, как визуально наблюдаемого предмета. Для описания используют следующие параметры:

ü геометрические данные: всевозможные размеры (длина и ширина участка землевладения, протяженность фасада здания, высота сооружения, высота потолков в жилых и нежилых помещениях, ширина коридоров и т.д.), общие и полезные площади. этажность зданий, глубины водоемов и залегания ископаемых, геометрические формы и объемы в целом и по составляющим объектам, сооружениям, участкам, помещениям;

ü архитектурно-планировочные, землеустроительные и строительные решения (также в целом и по участкам, этажам, помещениям, отдельно входящим объектам и сооружениям);

ü состав использованных строительных и отделочных материалов для зданий и сооружений, состав почв и грунтов для лесных и земельных участков, породы для участков недр и т.д.

Функциональные характеристики недвижимости включают:

1. Функциональное назначение объекта (жилой дом, административное здание, складское помещение, супермаркет, предприятие и т.д.);

2. Уровень функциональной обеспеченности – это структура и состав технологического и иного, соответствующего функциональному назначению объекта оборудования, оснащения, средств связи и других современных информационных и обеспечивающих технологий.

3. Кадровое функциональное обеспечение – это информация об опыте фирмы и ее кадров в данной функциональной области деятельности.

Правовые характеристики – это:

1. Собственник объекта (титул) – определение собственника объекта. Указывается имя физического или юридического лица, состав акционеров (для объектов входящих в различные акционерные структуры), срок вступления в право собственности (а в западной практике - и детальная предыстория предшествующих собственников).

2. Право и условия пользования объектом недвижимости (имена арендаторов объекта в целом или его частей, если таковые имеются; сроки заключенных арендных договоров и условия их пересмотра; предусмотрено ли право выкупа арендуемого объекта в собственность, при каких условиях, в какие сроки и т.д.

3. Правовая форма управления объектом – информация о наличии различных схем внешнего управления, установленных для данного объекта недвижимости. Например: для объектов государственной и муниципальной собственности указывается установленная форма управления: хозяйственное ведение, оперативное управление.

4. Правовые льготы и обременения – наличие льгот, обременений и ограничений, действующих вообще (в данное время, в данном регионе, отрасли деятельности) или распространяющихся на данный конкретный объект недвижимости или на намечаемые операции с ним.

5. Текущее состояние нормативно-правовой базы – это информация о состоянии интересующего нас сектора нормативно-правовой базы в стране, регионе, городе, отрасли - применительно к возможностям регулирования отношений собственности и управления в целом для данного класса оцениваемых объектов недвижимости и операций с ними.

Экономические характеристики :

1. Стоимостные показатели включают стоимостные оценки объекта и его частей, сметные расчеты, удельные показатели затрат на возведение, ставки арендной платы, финансовые показатели доходности и др.

2. К рыночной информации относятся характеристики цен на данном секторе рынка недвижимости, анализ их статистики, наличие циклов и тенденций, описание спроса и предложения, индексы капитализации.

3. Общеэкономическая информация связывается с аналитическими оценками состояния, предыстории и ожидаемой динамики важнейших показателей экономического развития страны, региона (валовой доход, уровень безработицы, валютные курсы, инвестиционный потенциал и риски данного региона и др.).

Экологические и другие характеристики объекта , его окружения, результатов развития часто занимают самостоятельный раздел в базах данных, инвестиционных проектах и бизнес-планах развития объектов недвижимости.

Одной из наиболее конструктивных является следующая "экологическая" классификация бизнеса и проектов развития недвижимости:

ü бизнес и проекты, значительно влияющие на экологическую ситуацию;

ü бизнес и проекты, мало или вообще не влияющие на экологическую ситуацию;

ü бизнес и проекты, непосредственно направленные на конкретное улучшение экологической ситуации в городе, регионе и т. д.

Подобным же образом можно классифицировать бизнес и проекты развития недвижимости применительно к социальным и другим характеристикам.

Объектами гражданских правоотношений (гражданских прав) считается то благо, по поводу которого они складываются, или то, на что направлены субъективные права и обязанности его участников.
Самым распространенным объектом являются вещи, которые подразделяются на движимые и недвижимые.
Как правило, недвижимые вещи постоянно находятся в одном и том же месте, обладают индивидуальными признаками и являются незаменимыми. Движимые вещи могут свободно перемещаться вместе с теми лицами, которым они принадлежат, могут быть индивидуально-определенными или родовыми и, как правило, являются заменимыми.

Признаки недвижимого имущества

Говоря об особом правовом режиме недвижимости (недвижимого имущества), в юридической литературе, называют следующие его признаки:
это вещь, предмет материального мира. Из данного признака недвижимости можно выделить еще такой как: «имущество недвижимое является более важным, нежели движимое», обладающее большей ценностью, это «имущество имеющее господство над движимым», «соотносящееся с движимым как главное»;
индивидуально-определенное имущество;
незаменимое имущество;
обладающее прочной связью с землей, перемещение, которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, либо отнесенное к таковым законодательным актом.
К недвижимости в соответствии с п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации относятся:
объекты естественного происхождения - участки земли, участки недр. Земельный участок представляет собой часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (п. 2 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации).
Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (п. 3 ст. 3 Земельного кодекса РФ).
Недра являются частью земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающихся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения. Недра в границах территории Российской Федерации, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью. Вопросы владения, пользования и распоряжения недрами находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Федерации.
Участки недр не могут быть предметом купли, продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме. Права пользования недрами могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается федеральными законами.
Недра предоставляются в пользование для геологического изучения, разведки и добычи полезных ископаемых, строительства и эксплуатации подземных сооружений и т. д. (ст. 6 Закона РФ от 21.02.92 №2395-1 «О недрах»);
все то, что прочно связано с землей, - здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, лесные участки, т.е. участки земли, границы которых определены в процессе проведения лесоустройства и прошедшие государственный кадастровый учет, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Эти объекты признаются недвижимостью до тех пор, пока они связаны с землей. Будучи отделенными от нее, они становятся движимыми вещами.
объекты, которые признаны недвижимостью не в силу их естественных свойств, а по иным причинам. В частности, недвижимостью считаются подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты (искусственные спутники, космические корабли, орбитальные станции и т. д.).
В соответствии со ст. 7 Кодекса торгового мореплавания Российской Федерации от 30.04.99 №81-ФЗ под судном понимается самоходное или несамоходное плавучее сооружение, используемое в целях торгового мореплавания. Под судами рыбопромыслового флота понимаются обслуживающие рыбопромысловый комплекс суда, используемые для рыболовства, а также приемотранспортные, вспомогательные суда и суда специального назначения.
Под воздушным судном, согласно ст. 32 Воздушного кодекса Российской Федерации от 19.03.97 №60-ФЗ, понимается летательный аппарат, поддерживаемый в атмосфере за счет взаимодействия с воздухом, отличного от взаимодействия с воздухом, отраженным от поверхности земли или воды.
Указанные объекты не только способны к пространственному перемещению безо всякого ущерба их назначению, но и специально предназначены для этого. Признание их недвижимым имуществом обусловлено высокой стоимостью данных объектов и связанной с этим необходимостью повышенной надежности правил их гражданского оборота.
Содержащийся в п. 1 ст. 130 ГК РФ перечень недвижимых вещей не является исчерпывающим, поскольку законом им может быть признано и иное имущество. Так, согласно ст. 132 ГК РФ особым объектом недвижимости является предприятие как имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности, который может быть самостоятельным предметом купли-продажи, аренды, залога и других сделок. Основная особенность предприятия как объекта прав заключается в том, что в его состав включается все имущество, предназначенное для предпринимательской деятельности. При этом понятие «имущество» трактуется в самом широком смысле, т.е. включает не только вещи (земельные участки, здания, сооружения, оборудование и т.п.), но и права требования, а также долги. Наряду с имуществом в состав предприятия входят исключительные права, в частности права на обозначения, индивидуализирующие предприятие и его продукцию. Однако это лишь общее правило, поскольку законом или конкретным договором отдельные виды имущества или прав (обязанностей) могут быть исключены из состава предприятия.
В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 21.07.97 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» к недвижимости отнесены отдельные жилые и нежилые помещения. Жилое помещение - это изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям (ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Нежилое помещение представляет собой помещение, не предназначенное для проживания граждан. В зависимости от функционального назначения нежилые помещения бывают производственными, административными (конторскими), торговыми, складскими и т.д. Нежилое помещение может состоять из одной или нескольких (множества) комнат.

Виды движимого имущества

Пунктом 2 ст. 130 ГК РФ к движимому имуществу отнесены все вещи, включая деньги и ценные бумаги, которые не являются недвижимостью. По общему правилу права на движимое имущество не подлежат регистрации, если иное не предусмотрено законом.
Законом может быть установлена государственная регистрация сделок с определенными видами движимых вещей (п. 2 ст. 164 ГК РФ), например с некоторыми ограниченными в обороте вещами. В этом случае она имеет правоустанавливающее значение и влияет на действительность соответствующих сделок. Ее также не следует смешивать с технической регистрацией некоторых движимых вещей, например автомототранспортных средств или стрелкового оружия в соответствующих органах внутренних дел. Такая регистрация может влиять лишь на осуществление гражданских прав, но не на их возникновение, изменение или прекращение.
С экономической точки зрения деньги - особый товар, являющийся всеобщим эквивалентом. Правом деньги признаются вещами, т.е. предметом материального мира, предназначенным удовлетворять определенные потребности и могущим быть в обладании человека.
Деньги могут быть самостоятельным (единственным) объектом правоотношения (например, договор займа). Деньги выступают платежным средством в ряде правоотношений (купля-продажа, перевозка, подряд), т.е. являются эквивалентным объектом соответствующих отношений.
Платежи осуществляются путем наличных и безналичных расчетов (абз. 2 п. 1 ст. 140 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 142 ГК РФ ценной бумагой является документ, удостоверяющий с соблюдением установленной формы и обязательных реквизитов имущественные права, осуществление или передача которых возможны только при его предъявлении. При этом ценная бумага остается имуществом, вещью вне зависимости от выбора способа фиксации прав из нее. Для любой ценной бумаги с любой формой фиксации прав из нее действуют общие нормы гражданской оборотоспособности, установленные для имущества, для вещей.
В пункте 2 ст. 144 ГК РФ отмечается, что отсутствие обязательных реквизитов ценной бумаги или несоответствие ценной бумаги установленной для нее форме влечет ее ничтожность.
Ценная бумага относится к категории движимых вещей и удостоверяет обязательственные права. Ценная бумага является таковой только в случаях, определенных законом. Так, в ст. 143 ГК РФ указаны некоторые виды ценных бумаг.
Первыми названы государственные облигации. Согласно ст. 816 ГК РФ облигацией признается ценная бумага, удостоверяющая право ее держателя на получение от лица, выпустившего облигацию, в предусмотренный ею срок номинальной стоимости облигации или иного имущественного эквивалента. Облигация предоставляет ее держателю также право на получение фиксированного в ней процента от номинальной стоимости облигации либо иные имущественные права.
Понятие векселя закреплено в ч. 1 ст. 815 ГК РФ, под ним признается ценная бумага, удостоверяющая ничем не обусловленное обязательство векселедателя (простой вексель) либо иного указанного в векселе плательщика (переводной вексель) выплатить по наступлении предусмотренного векселем срока определенную сумму владельцу векселя (векселедержателю). Вексель представляет собой безусловное, абстрактное, строго формальное обязательство или приказ уплатить определенную денежную сумму.
Чек как разновидность ценной бумаги определен в ст. 877 ГК РФ, согласно которой он признается ценной бумагой, содержащей ничем не обусловленное распоряжение чекодателя банку произвести платеж указанной в нем суммы чекодержателю. В качестве плательщика по чеку может быть указан только банк, где чекодатель имеет средства, которыми он вправе распоряжаться путем выставления чеков. Чекодателем является лицо (юридическое или физическое), имеющее денежные средства в банке, которыми оно вправе распоряжаться путем выставления чеков; чекодержателем - лицо (юридическое или физическое), в пользу которого выдан чек; плательщиком - банк, в котором находятся денежные средства чекодателя.
Согласно ст. 844 ГК РФ депозитные и сберегательные сертификаты - это ценные бумаги, удостоверяющие сумму вклада, внесенного в банк, и права вкладчика (держателя сертификата) на получение по истечении установленного срока суммы вклада и обусловленных в сертификате процентов в банке, выдавшем сертификат, или в любом филиале этого банка. В случае досрочного предъявления сберегательного (депозитного) сертификата к оплате банком выплачиваются сумма вклада и проценты по вкладам до востребования, если условиями сертификата не установлен иной размер процентов.
Сберегательная книжка на предъявителя, согласно ст. 843 ГК РФ, в отличие от именной сберегательной книжки, является ценной бумагой. Выдача вклада, выплата процентов по нему и исполнение распоряжений вкладчика о перечислении денежных средств со счета по вкладу другим лицам осуществляются банком при предъявлении сберегательной книжки.
Коносамент выполняет одновременно несколько функций в соответствии с нормами Кодекса торгового мореплавания Российской Федерации:
подтверждает прием грузоперевозчиком груза (акт приема-передачи);
подтверждает наличие договорных отношений между грузоотправителем и перевозчиком (договор морской перевозки);
подтверждает соответствующие имущественные права на груз, переданный перевозчику (товарораспорядительный документ).
В отличие от других ценных бумаг, коносамент может быть выдан в нескольких экземплярах (оригиналах), причем в каждом из них отмечается число имеющихся оригиналов коносамента. После выдачи груза на основании первого из предъявленных оригиналов коносамента остальные его оригиналы теряют силу.
Акция представляет собой эмиссионную ценную бумагу, закрепляющую права ее владельца (акционера) на получение части прибыли акционерного общества в виде дивидендов, на участие в управлении акционерным обществом и на часть имущества, остающегося после его ликвидации. Акция является именной ценной бумагой. Акции вправе выпускать только акционерные общества, как закрытые, так и открытые. Акции могут быть классифицированы по разным основаниям, например, акции делятся на обыкновенные и привилегированные.
Перечень ценных бумаг, приведенный в ст. 143 ГК РФ, не является исчерпывающим. Иные виды ценных бумаг определены федеральными законами.

Различия движимого и недвижимого имущества

Правовое значение деления вещей на движимые и недвижимые связывается с установлением различного правового режима соответственно для недвижимого и движимого имущества по следующим критериям:
отчуждение и приобретение недвижимых вещей связано с необходимостью государственной регистрации сделок с недвижимыми вещами (ст. 164, 223 ГК РФ), доступной для ознакомления третьим лицам. Государственная регистрация сделок с движимыми вещами производится лишь в случаях, специально указанных в законе;
предусматривается различный порядок приобретения права собственности на недвижимые и движимые бесхозяйные вещи (ст. 225 ГК РФ) и вещи, от которых собственник отказался (ст. 226 ГК РФ);
ипотека может быть установлена только в отношении недвижимых вещей (ст. 338 ГК РФ);
наследование недвижимых вещей и их правовой режим определяются по нормам права, действующим в месте их нахождения, движимых вещей (при наследовании) - по нормам права, действующим в последнем постоянном месте жительства наследователя;
споры о праве собственности и иных вещных правах на недвижимые вещи рассматриваются по месту нахождения недвижимых вещей (ст. 30 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации), споры об аналогичных правах на движимые вещи - в месте нахождения ответчика (ст. 28 ГПК РФ), а в случаях, указанных в законе, - в месте, определяемом по выбору истца (ст. 29 ГПК РФ).

Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter

5. Возникновение права собственности на недвижимое имущество в результате приобретательской давности.

6. Принудительное изъятие недвижимого имущества в публичных интересах.(ст. 279 гк рф).

7. Правовые гарантии владельца объектов недвижимости в случаях изъятия объектов для публичных нужд.

8. Вещные права в отношении зданий и земельных участков.

9. Виды ограниченных вещных прав на недвижимое имущество.

10. Понятие права постоянного бессрочного пользования земельным участком. Субъекты права постоянного бессрочного пользования земельным участком.

11. Понятие права пожизненного наследуемого владения земельным участком. Субъекты права пожизненного наследуемого владения земельным участком.

12. Купля - продажа недвижимого имущества.

13. Аренда недвижимого имущества.

14. Ипотека недвижимого имущества.

15. Понятие и признаки предприятия. Объекты, образующие предприятие как имущественный комплекс.

16. Понятие объекта незавершенного строительства. Критерии отнесения объектов незавершенного строительства к недвижимости.

17. Особенности государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства.

18. Понятие жилого помещения. Разновидности жилых помещений.

19. Право пользования жилым помещением членами семьи собственника.

21. Здания и сооружения как объекты недвижимости. Классификация зданий и сооружений.

22. Право на использование чужого земельного участка.

23. Принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов.

24. Право ограниченного владения чужим земельным участком: содержание, основания возникновения и прекращения.

25. Понятие и значение гос. Регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

26. Форма сделок с недвижимым имуществом: оценка действующего законодательства.

27. Земля как объект природы, хозяйствования (пользования), собственности. Влияние этого триединства на правовое регулирование земельных отношений.

Вопрос 28. Понятие и общая характеристика права собственности на земельные участки.

Вопрос 29. Права частной собственности на земельные участки.

Вопрос 31.Понятие и общая характеристика права землепользования.

Вопрос 32. Основания возникновения и прекращения прав на земельные участки.

Вопрос 33. Особенности совершения сделок с земельными участками.

Вопрос 34. Купля-продажа земельных участков.

Вопрос 35. Аренда земельных участков.

Вопрос 36. Ипотека земельных участков.

Вопрос 37. Наследование земельных участков.

Вопрос 38. Защита и гарантии прав собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей и арендаторов.

Вопрос 39. Формы платы за использование земельных участков.

Вопрос 40. Понятие и общая характеристика государственного управления в области использования и охраны земель.

41. Государственный кадастровый учет земель. Понятие, структура и порядок ведения государственного кадастра недвижимости.

42. Понятие правового режима земель, его единство и дифференциация.

Виды правового режима земель:

Элементы правового режима земель:

43. Понятие и содержание правовой охраны земель.

44. Понятие и особенности ответственности за земельные правонарушения.

45. Административная и уголовная ответственность за земельные правонарушения.

46. Гражданско-правовая и дисциплинарная ответственность за земельные правонарушения.

47. Понятие и общая характеристика земель сельскохозяйственного назначения.

48. Правовой режим земельных участков, предоставляемых гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства.

49. Правовой режим земельных участков, предоставляемых гражданам для ведения личного подсобного хозяйства.

50. Правовой режим земельных участков, предоставляемых гражданам для коллективного и индивидуального садоводства, огородничества и дачного строительства.

51. Понятие и общая характеристика земель населенных пунктов.

52. Понятие и общая характеристика правового режима земель промышленности, транспорта, энергетики.... И иного специального назначения.

53. Понятие и правовой режим земель промышленности и транспорта.

54. Понятие и правовой режим земель энергетики, связи, радиовещания, телевидения, информатики, обороны и иного специального назначения.

55. Понятие и общая характеристика земель особо охраняемых природных территорий и объектов.

56. Понятие и общая характеристика земель лечебно-оздоровительного, природоохранного, рекреационного и историко-культурного назначения.

57. Понятие и общая характеристика земель лесного фонда.

58. Понятие и общая характеристика земель водного фонда и земель запаса.

59. Перевод земель или земельных участков из одной категории в другую.

60. Изменение вида разрешенного использования земельного участка.

1. Понятие и признаки недвижимости.

В ст. 130 ГК РФ определены два основополагающих признака недвижимости: прочная связь с землей и государственная регистрация всех объектов. Кроме того, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся следующие материальные и нематериальные объекты:

земельные участки;

участки недр и фонды недр;

Географическая концепция отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материал строений, размеры, местоположение, климат, плодородие почв, улучшение окружающей среды и другие параметры, более подробно рассматриваемые в следующей главе.

Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный материальный актив, объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода.

В юридическом смысле недвижимость совокупность публичных и частных прав на нее, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм.

Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей.

Признаки недвижимости:

1. Абсолютная неперемещаемость в пространстве без ущерба функциональному назначению;

2. Натурально-вещественная и стоимостная форма недвижимости;

3. Сохранение натуральной формы в течение срока эксплуатации;

4. Многократное использование недвижимости и бесконечное использование земли;

5. Перенос стоимости по мере износа.

2. Виды недвижимого имущества. Различные классификации недвижимости.

Понятие недвижимости дается в ст. 130 Гражданского кодекса РФ: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства». К недвижимости относятся также «подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты». Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

В соответствии с ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся следующие материальные и нематериальные объекты:

земельные участки;

участки недр и фонды недр;

предприятие в целом как имущественный комплекс;

все, что прочно связано с землей, и том числе: леса; многолетние насаждения; здания; сооружения; объекты незавершенного строительства;

приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации: воздушные и морские суда; суда внутреннего плавания; космические объекты.

По происхождению недвижимые вещи можно классифицировать как вещи, являющиеся природным творением (земля, земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса), и вещи, которые созданы руками человека (здания, сооружения, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).

По формам собственности недвижимые вещи разделяются на:

1) частные, то есть находящиеся в собственности граждан (физических лиц) или в собственности юридических лиц;

2) публично-правовые, то есть находящиеся в собственности публично-правовых образований. В свою очередь публично-правовая собственность включает в себя:

Объекты, находящиеся в федеральной собственности;

Объекты, находящиеся в собственности субъектов федерации;

Объекты, находящиеся в муниципальной собственности;

Смешанной формы собственности, то есть находящиеся в совместной собственности различных субъектов гражданского права - частных, публично-правовых.

По характеру потребления недвижимость в виде зданий, сооружений можно разделить на жилой фонд (недвижимое имущество в жилищной сфере) и нежилой фонд. Если жилая недвижимость призвана обеспечивать потребности людей в проживании, то нежилая недвижимость используется, как правило, с целью получения дохода, то есть при осуществлении предпринимательской (производственной, коммерческой, сельскохозяйственной и пр.) деятельности.

По степени воспроизводимости в натуральной форме:

1. невоспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых;

2. воспроизводимые: здания, строения, сооружения, многолетние насаждения.

Гражданский кодекс РФ (ст. 130) дает следующее понятие недвижимости. Недвижимое имущество (недвижимость) - это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В ст. 130 ГК РФ определены критерии отнесения вещей как объектов гражданских прав к недвижимому имуществу:

• - прочная связь с землей (недвижимость по природе);
• - невозможность перемещения без несоразмерного ущерба их назначению;
• - прямое указание в законе (недвижимость в силу закона).

Исходя из данных критериев в качестве основных (родовых) признаков недвижимости (исключая недвижимость «по природе») можно выделить:

• а) индивидуальную определенность - объекты недвижимости материальны и функционируют в натурально-вещественной форме и стоимостной форме. Ссылка в ст. 131 ГК РФ на необходимость государственной регистрации прав на недвижимость позволяет выделить еще один признак недвижимости;
• б) прочную связь с земельным участком, которая выражается в невозможности перемещения объекта;
• в) признак публичности (регистрационный порядок признания и перехода права собственности и иного вещного права на объекты недвижимости).

Это один из наиболее дискуссионных вопросов. Можно выделить две основополагающие позиции. Первую четко формулирует Козырь О.М., указывая на то, что недвижимое имущество, упомянутое в ст. 130 ГК РФ - это понятие юридическое, а не фактическое. Обосновывает она это тем, что недвижимостью может признаваться «лишь имущество, на которое может быть установлено право собственности и иные права. А для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация».

Такая позиция подчеркивает значение недвижимости как объекта гражданского оборота. Для того чтобы недвижимость участвовала в гражданском обороте, необходимо, чтобы возникло право собственности. В свою очередь, для этого необходима государственная регистрация права собственности. Похожие взгляды высказывает и Чубаров В.В., который пишет, что «вещь в понимании ст. 128 ГК и недвижимость в понимании ст. 130 ГК - в конечном итоге понятия юридические».

Свою позицию он обосновывает тем, что после признания в ГК РФ объектов незавершенного строительства недвижимостью соответствующие изменения одновременно были внесены в Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который предусмотрел процедуру государственной регистрации прав на объекты незавершенного строительства как на недвижимую вещь.

Иную позицию высказывает Витрянский В.В.

По его мнению, для признания вещи недвижимой требуется только прочная связь с землей и невозможность ее перемещения без несоразмерного ущерба ее назначению. Обосновывает свою позицию он тем, что деление вещей на движимые и недвижимые обусловлено их объективными качествами, а государственная регистрация не является квалификационным признаком недвижимости.

Его взгляды разделяет Гонгало Б.М., который пишет, что «недвижимая вещь - понятие фактическое, а не юридическое». В связи с этим он предлагает пересмотреть распространенную концепцию, в соответствии с которой отрицается факт существования в качестве недвижимости самовольно построенного жилого дома, реально существующих зданий, сооружений и т. п., до момента государственной регистрации этих объектов. Как указывает автор, «то обстоятельство, что на такие вещи не возникает право собственности, не должно влечь вывода о том, что они не считаются недвижимостью».

• - отдельные виды недвижимости могут использоваться исключительно в соответствии с их целевым назначением. Речь, в частности, идет о таких видах недвижимости, как земельные участки, жилые помещения и др.;
• - в отношении недвижимого имущества действуют специальные правила совершения сделок с ним, определяющие зависимость прав на земельный участок от прав на недвижимость.

Представляется, что все точки зрения имеют право на существование. Однако все-таки необходимо исходить из тех признаков недвижимости, которые даны в законодательстве.

Так, в понятии о недвижимости, приведенной в ст. 130 части первой ГК РФ, нигде законодатель не называет, например, наличие государственной регистрации прав на вещь в качестве признака недвижимости. Можно только ставить вопрос об изменении действующего законодательства и о введении в качестве дополнительного признака недвижимости наличие государственной регистрации вещных прав на нее.

Однако до введения подобных изменений необходимо руководствоваться только критериями ст. 130 ГК. В соответствии с критериями, установленными в ст. 130 ГК РФ, все недвижимые вещи подразделены на три вида:

• 1) объекты, являющиеся недвижимостью в силу своей объективной природы (первая группа);
• 2) объекты, характеризуемые прочной связью с землей, до степени невозможности перемещения без несоразмерного ущерба их назначению (вторая группа);
• 3) объекты, являющиеся недвижимостью в силу прямого указания закона (третья группа).

К первой группе - недвижимость «по природе» относятся:

• 1) участки земли;
• 2) участки недр;
• 3) обособленные водные объекты.

Вторая группа объектов недвижимости - объекты прочно связанные с землей:

• 1) здания;
• 2) сооружения;
• 3) леса;
• 4) многолетние насаждения;
• 5) нежилые и жилые помещения;
• 6) объекты незавершенного строительства;
• 7) иные объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Третья группа - объекты, признанные в качестве недвижимости, законом:

• 1) воздушны, морские суда и суда внутреннего плавания;
• 2) космические объекты;
• 3) общее имущество многоквартирного дома;
• 4) предприятия как имущественные комплексы.

Перечень объектов недвижимости приведен в приложении 1.