Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка могут довольно сильно различаться. Они используются для разных целей. Определяются также по-разному.
Кадастровая стоимость недвижимости рассчитывается при её постановке на кадастровый учёт. Эта информация, вместе с другой относительно объекта, хранится в базах Росреестра. Раньше она также записывалась в кадастровый паспорт, а теперь - в заменившую его выписку из ЕГРН .
Указания по тому, как должна проводиться оценка, разрабатывает Минэкономразвития России. А занимаются ей оценочные организации, с которыми заключают контракты территориальные подразделения Росреестра. Эта процедура должна происходить:
- не реже, чем раз в 5 лет;
- но не чаще, чем раз в 3 (в Москве и Санкт-Петербурге - 2) года.
Как правило, со временем стоимость растёт. Это связано с повышением общего уровня цен.
При расчётах принимается во внимание:
- расположение (район и местоположение внутри него);
- состояние инженерных сетей;
- инфраструктура и окружение (детсады, парки, крупные промышленные предприятия, автомагистрали и т. п.);
- категория и вид использования;
- и т. д.
Исходя из этого определяется стоимость квадратного метра земли. После умножения на площадь объекта и получается его кадастровая стоимость.
Как её узнать?
При необходимости узнать эту стоимость можно, посмотрев паспорт или выписку. Но их выдают только собственникам. Для остальных существуют такие способы:
- запросить в отделении Росреестра, к которому этот объект относится;
- узнать эту информация на сайте данной организации;
- или посмотреть на Публичной кадастровой карте.
Для этого нужно знать кадастровый номер и/или адрес участка. Но эта информация будет носить только справочный характер.
Для чего нужна кадастровая стоимость земельного участка?
Кадастровая стоимость требуется для:
- определения размеров подоходного налога при продаже;
- земельного налога;
- установления вознаграждения нотариусу при некоторых сделках (например, получения наследства);
- установления арендных ставок на государственную землю;
- при судебных спорах (в частности, разделе имущества).
Что такое рыночная стоимость?
Рыночная стоимость - это приблизительная цена, по которой земля может быть продана. Она определяется сравнением с подобными объектами. Имеют значение следующие факторы:
В зависимости от конкретной цели оценки значение того или иного фактора для общего итога может быть различным. Учитывается также общая экономическая ситуация и состояние на рынке недвижимости на момент проведения оценки.
Рыночная стоимость может использоваться:
- при выставлении недвижимости на продажу;
- для определения платы за аренду;
- вознаграждения нотариуса при оформлении наследства;
- в судебных спорах;
- и так далее.
Как её определить?
Для определения этой стоимости во многих случаях производится специальная процедура - оценка. Знание возможной цены недвижимости позволяет не терять при её продаже времени или денег. Если выставить недвижимость за слишком высокую цену, она долго не будет продаваться. Если же она будет слишком низкой, продавец получит меньшую прибыль.
Кроме того, во многих случаях необходимо не только знать цену, но и обосновать её. Отчёт об оценке может быть таким документом.
В этом помогут независимые оценщики, которые проведут оценку стоимости земли и аргументированно изложат её. Они могут работать независимо или в составе какой-либо компании. Это может быть специализированная оценочная организация, агентство недвижимости или юридическая фирма.
Такой специалист должен иметь профессиональное образование в области оценки и состоять в саморегулируемой организации оценщиков. Его полномочие подтверждают диплом об образовании, свидетельство и выписка из реестра оценщиков. При недостоверной оценке специалист несёт за неё материальную ответственность. Деятельность оценщиков определяется законом № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года.
Где и как заказать?
Собственник заключает договор с оценщиком или организацией и предоставляет необходимые документы, а именно:
- Паспорт.
- Свидетельство о праве собственности на землю.
- Документ, на основании которого он владеет участком. Это может быть договор купли-продажи, дарения, завещания и т. п.
После этого начинается процедура оценки. Во время неё происходит анализ. Оценщик изучает документацию и выезжает на место для личной проверки состояния недвижимости.
Затем составляется отчёт об оценке. Он представляет собой пронумерованный и прошитый документ, подписанный оценщиком. Если специалист работает в какой-либо компании, ставится её печать. Отчёт включает разделы:
- Задание на оценку.
- Описание самого объекта оценки и процесса.
- Анализ рынка.
- Основные факты и выводы.
- Согласование результатов.
Этот документ прошивается, каждая страница нумеруется. В конце ставится подпись оценщика и печать компании, если специалист работает в ней. К отчёту прикрепляются копии всех бумаг, которые анализировались в процессе оценки.
Как правило, кадастровая стоимость ниже рыночной. Раньше эта разница была довольно велика. Но с 2012 года проводится переоценка земли с увеличением кадастровой стоимости и приближением её к рыночной. На сегодняшний день в большинстве случаев они различаются на, примерно, 20-25%.
Относительно уплаты налогов при продаже земли действуют такие правила:
- Если стоимость по договору купли-продажи выше, чем 70% от кадастровой стоимости, то берётся рыночная.
- Если участок продан дешевле, то размер налога рассчитывается от 70% кадастровой стоимости.
- Если по каким-то причинам Росреестром оценка не проводилась, учитывается полная цена по договору.
Если собственник считает, что кадастровая стоимость участка завышена, он имеет право оспорить её. В течение полугода после проведения оценки это можно сделать во внесудебном порядке. Для этого нужно обратиться в специальную земельную комиссию по месту расположения земли (например, в Москве это комиссия при Земельном Департаменте).
Необходимо написать заявление о пересмотре кадастровой стоимости. Оно составляется в свободной форме, также прилагаются документы:
- Паспорт собственника.
- Документы о собственности на землю (свидетельство о собственности, выписка из ЕГРП или ЕГРН);
- Документы, на основании которых оно возникло.
- Отчёт об оценке (его можно получить так же, как и для рыночной стоимости).
Если прошло больше 6 месяцев или комиссия отказала в пересмотре, придётся обращаться в суд. Документы прилагаются те же, можно добавить и другие, если они могут как-то повлиять на решение.
В том случае, если кадастровая стоимость уменьшится, собственнику должны возместить ущерб. Это относится, например, к излишне уплаченным налогам.
В отношении недвижимости сегодня существует два понятия стоимости: кадастровая и рыночная. Между ними есть существенная разница. В этой статье освещаются вопросы, связанные с и рыночной стоимостью квартир. Рассказывается, как узнать ту или иную стоимость, для чего нужны эти величины, в чем разница между ними.
Кадастровая и рыночная стоимость квартиры — разные понятия
Определяется исключительно условиями рынка. Квартира, по сути, стоит столько, сколько за нее готовы заплатить покупатели. На рыночную стоимость влияет и валютный курс, и основные политические события, и сезонность, и многие другие факторы, под влиянием которых цена на жилье то растет, то падает.
Именно непостоянство рыночной стоимости на квартиры делают сделки с недвижимость особо рискованными. Если при смене жилья продать свою квартиру и не поторопиться с покупкой новой, то можно остаться ни с чем. Ведь взлетевшие цены могут в одночасье сделать невозможной покупку нового жилья.
Рыночная цена используется при совершении различных сделок с недвижимостью:
- передача ;
- обмен;
- дарение;
- оформление жилищного ;
- наследование.
При определении стоимости жилья работают многие факторы. Никто не будет просто так платить лишние деньги за квартиру. Поэтому учитываются и строительные расходы, и износ строения, и район, где расположено жилье.
В последнее время стали уделять большое внимание наличию современного ремонта, новой сантехники, общей комфортности планировки. Все чаще стали встречаться предложения по продаже квартир со встроенной мебелью, техникой, которая также увеличивает стоимость жилья на рынке.
Обычно рыночную стоимость жилья определяют ориентировочно, опираясь на стоимость аналогичного жилья в том же районе. Однако бывают ситуации, когда надо получить документальное подтверждение этой стоимости.
Тогда обращаются к экспертам, имеющим соответствующую лицензию. Они изучают квартиру и дают свое заключение. Правда, срок действия такой справки невелик. Ведь рынок жилья подвижен и цены на нем фиксированными назвать никак нельзя.
Особенности кадастровой стоимости
Кадастровая стоимость жилья — растраты на его постройку
Если говорить о кадастровой стоимости, то надо понимать, что она имеет мало общего с рыночной. Основные критерии определения кадастровой стоимости – это сумма расходов на строительство за минусом износа здания.
Ни район, ни комфорт, ни элитный ремонт никак не влияют на кадастровую стоимость. При ее расчете берутся только основополагающие моменты, значимые для общей стоимости данной жилплощади на территории того или иного строения.
Кадастровая стоимость нужна для расчетов налогов и для просчетов сборов, которые платят при отчуждении жилья. Например, при оформлении ипотеки, при наследовании, дарении, то есть при просчете любых характеристик по квартире, выражаемых в денежном эквиваленте.
Сравнение кадастровой и рыночной стоимости
Рыночная стоимость отображает реальное положение дел на рынке. Она всегда выше, чем та, которую фиксируют в Государственном Кадастре недвижимости. Ситуации, когда в ГКН дают более высокую оценку квартире, чем она есть на рынке, крайне редки.
Считается, что совпадают кадастровая и рыночная стоимость в старых домах, которые на рынке мало ценятся. Обычно все-таки на треть, а то и наполовину меньше, чем рыночная.
Эти два вида стоимости между собой совершенно не связаны. Подсчитываются они практически одинаково, только при определении рыночной цены учитывается больше факторов. Поэтому одинаковые по кадастровой стоимости квартиры могут иметь сильно разнящуюся рыночную стоимость. Одинаковые квартиры в элитном районе и на окраине могут иметь большое расхождение в цене.
Когда кадастровая стоимость выше?
Рыночная стоимость квартиры может быть ниже кадастровой
Рыночная стоимость в исключительных случаях может быть ниже, чем кадастровая. Такое случается в ситуациях, когда элитная квартира находится в новом доме, построенном из инновационных материалов.
В таком доме чаще всего использованы дорогие материалы, установлены современные лифты. Дорогостоящее строение в ГКН оценивается соответственно. Особенно это актуально для ситуаций, когда у здания совсем нет износа. А вот рыночная стоимость может значительно отставать.
Если же новостройка элитного уровня расположена далеко от центра, в новом районе нет достойной инфраструктуры, плохо организовано транспортное сообщение, то рыночная стоимость на квартиру будет совсем невысокой по сравнению с кадастровой.
Преобладание кадастровой стоимости над рыночной крайне невыгодно самому собственнику. В этом случае придется платить слишком большие налоги. Самый разумный шаг в этой ситуации – заказ новой о рыночной стоимости. Она должна отражать стоимость жилья на рынке в тот момент, когда была просчитана кадастровая стоимость.
Говорить об объективном сопоставлении кадастровой / рыночной стоимости можно в том случае, если они отражают ситуацию в одно и то же время. Получив справку о рыночной стоимости жилья в момент кадастровой оценки можно использовать в судебном процессе при оспаривании кадастровой стоимости.
Если сведения по оценке ГКН внесены в Росреестр менее 6 месяцев назад, то можно просто подать соответствующее заявление в эту организацию. Если там отказали в изменении кадастровой стоимости, то остается только . На него надо идти без колебаний, ведь это возможность отстоять свои права и сократить свои расходы.
Как связаны между собой рыночная и кадастровая стоимость?
Расчёт кадастровой стоимости объектов недвижимости и внесение данных в единый государственный реестр является обязательным условием для осуществления налогообложения.
В результате согласования Земельного и Налогового Кодексов производится расчёт кадастровой стоимости используемых объектов недвижимости с целью определения размеров налогов. Разница между кадастровой и рыночной стоимостью заключается в том, что при расчёте цены первого вида не учитываются многие субъективные показатели.
Особенности расчёта кадастровой стоимости
Расчёт кадастра производится работниками государственных специализированных служб, которые изначально соблюдают интересы правительства. Законы о государственном оценивании недвижимости рекомендуют использовать лишь общие правила для расчётов, поэтому реальная рыночная стоимость квартиры или дома всегда будет отличаться от кадастровой стоимости земельного участка или квартиры.
Рыночная цена на объекты недвижимости зависит от разнообразных факторов, которые не принимаются во внимание при определении реестровой и кадастровой стоимости. Рынок жилья диктует определённые условия при совершении операций с недвижимостью. При этом многих домовладельцев и квартиросъёмщиков занимает вопрос, чем отличается кадастровая стоимость от рыночной.
Существенные отличия реальной стоимости от расчётной появляются из-за следующих причин:
- повышенный или пониженный рыночный спрос на жильё;
- время сезона;
- оживление или спад рынка;
- гибкость оценки;
- конкурентоспособность;
- соотношение (баланс) количества предложений и спроса;
- необоснованное завышение величины кадастра.
Государственная налоговая база состоит из поступлений в бюджет сумм, которые зависят от размеров кадастровой стоимости объектов недвижимости. Ответ на вопрос, почему кадастр стал выше рыночных цен, кроется в следующем:
- Когда вступала в действие налоговая реформа, наблюдался определённый взлёт цен на недвижимое имущество.
- С течением времени земля изменилась в цене, много ставок потеряло свою актуальность.
- Низкая платёжеспособность населения.
- При определении кадастров не учитывается месторасположение оцениваемых объектов.
Чтобы подсчёты цен, были более похожи на действительность, применяются специальные коэффициенты. С их помощью кадастровая и рыночная стоимость земельного участка или другого объекта недвижимости приближаются по величине друг к другу. Однако полного совпадения добиться очень непросто.
Для уточнения цены часто принимается к сведению значения рыночных цен на аналогичные объекты в данном регионе. Но, т.к. закон не регламентирует число сравниваемых объектов, результат не всегда удовлетворяет интересы сторон. Часто источники информации и актуальность цен никто не проверяет, и значит, допускается больше ошибок.
Когда нужна кадастровая стоимость и методы её расчёта
Различие рыночной и кадастровой цен играет существенную роль при начислении налоговых ставок. Другими словами, чем выше официальная оценка, тем тяжелее финансовое бремя, которое накладывается на граждан. В то же время, её необходимо знать в следующих случаях:
- при приватизации государственного объекта;
- при использовании квартиры, земли или дома в виде залогового имущества;
- для определения налога при продаже земельного участка;
- для оформления ипотеки;
- для решения имущественных споров.
Перечень документов, которые требуются, чтобы получить результат оценки кадастровой стоимости на объект недвижимого имущества:
- Бумаги, удостоверяющие право на владение недвижимостью.
- Копия паспорта владельца.
- Технический и кадастровый паспорта.
- Документы об обременениях.
- План по межеванию.
- Договора и выписки по аренде.
Юридическим лицам также нужно иметь документы, удостоверяющие их статус, доверенность заказчика, реквизиты документов (паспорта, свидетельства на право собственности и пр.)
Бывают случаи, что размеры кадастровой и рыночной стоимости очень сильно отличаются друг от друга. Государственный кадастр может быть выше реальной цены в несколько раз. Методики и правила подсчётов кадастровой цены изложены в официальных рекомендательных документах, утверждённых до 2000 года.
Там также указано, что отличий между ними не должно быть, т. к. теоретически методики рассчитаны на получение реальной цены продажи недвижимого имущества.
За основу официальных государственных расчётов берутся следующие параметры:
- тип строений и категория недвижимости;
- какая форма собственности;
- на какой территории расположен объект;
- описание особенностей земельного участка;
- условия купли/продажи;
- для объектов коммерческого назначения в расчёты включается предполагаемый доход (от аренды, торговой деятельности и пр.);
- описание рельефа участка;
- общее состояние объекта недвижимости.
Можно ли оспорить оценку государственной кадастровой стоимости?
Постановлением суда рыночная и кадастровая цены могут быть приравнены друг к другу. Благодаря этому, многие клиенты оценочных независимых компаний снижают налоговую нагрузку в законном порядке. Достаточно подать исковое заявление в суд и приложить пакет необходимых документов:
- выписка ЕГРН с оспариваемым значением кадастровой цены на недвижимость;
- заверенная копия свидетельства на право собственности;
- официальное подтверждение недостоверности оценочных сведений;
- дополнительные документы.
Что нужно, чтобы великий размер кадастровой оценки сравнялся с рыночным показателем? Ведь чем выше кадастр, тем в большем количестве насчитывается ставка налоговых отчислений для физического лица. Чтобы высокий показатель реестровой государственной оценки приравнять к реальной рыночной стоимости, необходимо получить на руки решение суда.
От чего зависит рыночная стоимость недвижимого имущества
Данный показатель находится в прямой зависимости от спроса и предложения. Объём его величины формируется по жёстким законам экономики. Реальная стоимость жилья постоянно изменяется, она может, как стремительно взлететь, так и резко упасть. Именно рыночный показатель цены фигурирует при совершении различных операций и заключении юридических фактов с объектами недвижимости:
- Купля/продажа жилья.
- Обмен квартиры.
- Использование объекта недвижимости в качестве залога.
- При оформлении кредита.
- Взятие ссуды.
- Дарение.
- Вступление в право наследования.
В приведённый перечень вошли не все случаи, когда возникает необходимость использовать значение рыночной стоимости объекта недвижимости.
Именно спрос и предложение определяют реальную цену на жилищный объект. В соответствии с экономическими законами, ни дом, ни земельный участок или квартира никогда не продадутся по цене, которая не соответствует реальности. Это свидетельствует о том, что существуют определённые критерии, включающие не только строительную стоимость объекта.
Список дополнительных факторов, влияющих на формирование рыночной стоимости жилья:
- возраст здания;
- престижность месторасположения дома и района;
- комфортность внутренней обстановки;
- сроки выполнения последнего ремонта и его качество;
- наличие и состояние сантехнических приборов;
- качество внутренних коммуникаций;
- обеспечение приборами обогрева и кондиционирования воздуха;
- этажность;
- работа лифта;
- вывоз мусора и пр.
Текущая рыночная стоимость объекта определяется независимыми экспертами, с которыми заключается договор.
Профессиональные работники специализированных компаний оценивают коттеджи, дома, квартиры, земельные участки на текущий период времени и сразу оформляют все необходимые документы. Через полгода или год цены кардинально меняются, и при необходимости показатели ценности придётся уточнять снова.
При расчётах кадастровой стоимости объекта недвижимости в список определяющих показателей не включаются такие пункты:
- престижность района расположения жилья;
- проведённая перепланировка квартиры;
- свежий ремонт и пр.
Рынок наиболее приближен к реальной стоимости, по сравнению с той, что внесена в государственный кадастр недвижимого имущества ГКН. Иногда эти данные совпадают. Чаще всего это случается при оценивании квартир, расположенных в старых постройках.
В новых зданиях применяются новые дорогостоящие строительные материалы для стеновых ограждений, кровли, оформления лифтов и т. п. Поэтому в ГКН вносится более высокое значение кадастровой стоимости жилого помещения. Но при этом рыночная цена может отставать по причине того, что новый район недостаточно раскручен, мало дорог, слабо развита инфраструктура.
Несовпадение рыночной и кадастровой цен на жильё достигает в среднем 30 - 100%. Колебания происходят в любую сторону, как на повышение, так и на понижение цены. Взаимного влияния друг на друга эти величины не оказывают.
Она используется при продаже квартиры или при залоге, также при разделе имущества через суд (например, в результате развода). Именно она ставится в объявлениях «куплю-продам», именно ее называет риэлтор при собеседовании с потенциальным клиентом.
Для установления рыночной стоимости обычно привлекают оценщика. И если на кадастровую цену квадратных метров влияют только основные, скажем так «капитальные» факторы, вроде наличия лифта, износа дома и доступа инфраструктуры, то на рыночную влияет любая, казалось бы, мелочь — и внутренняя отделка, и наличие евроремонта, и открывающийся вид из окна, и даже кто проживает по соседству. Большую роль играет и конкуренция.
Помимо этого, на рыночную цену жилища также влияют:
- курсы валют;
- сезон;
- политическая и экономическая обстановка в стране;
- степень удаленности от центра города;
- наличие инфраструктуры;
- строительные издержки.
Иными словами, единственный ограничитель для риэлтора или хозяина – это, строго говоря, принцип разумности. Никто же не купит слишком дорогую квартиру, ну а если продать слишком дешево – сам останешься в убытке.
Разница между ставкой и кадастровой ценой недвижимости?
ВНИМАНИЕ! Рыночная ставка — это стоимость, за которую недвижимость может быть продана. Чаще всего ее можно снизить. Кадастровую же цену квадратным метрам устанавливают государственные органы на основе законодательных норм.
Эту цену используют для начисления . Кадастровый показатель ниже рыночного, но в последнее время стремится к нему, а подчас даже превышает.
В основе расчета этой стоимости лежат данные, внесенные в кадастр недвижимости. Переоценка производится один раз в пять лет или раз в год.
Что влияет на стоимость, установленную государством?
На кадастровую стоимость влияют:
Соотношение
является более объективной и не настолько гибкая, как рыночная. Также она проявляется только путем материального анализа, а при установлении рыночной большую роль сыграют спрос, предложение и конкуренция.
К тому же для берется подход, который может дать значительную погрешность, и как следствие – показатель резко взлетит вверх.
Может ли превышать?
Так может ли кадастровая стоимость недвижимости превышать рыночную? Казалось бы, не должна. Однако, такое может быть. Вот в каких случаях:
- постройка совсем новая, при ее возведении использовались дорогостоящие суперсовременные материалы для лифтового оборудования, стен и т.д.;
- жилье преподносится как элитное (и даже соответствует таковому по показателям), однако находится в отдаленном, не разрекламированном и не престижном районе.
СПРАВКА. Да и вообще в последнее время отмечается устойчивый рост кадастровой стоимости и по сути разница с рыночной иногда бывает совсем незначительной.
Что тут делать? Можно ничего не делать, смириться и продолжать платить налоги в соответствии с установленными показателями. Но можно и . Практика показывает, что случаи успешного оспаривания, когда «взлетевшую» кадастровую цену понижали, совсем не редки.
Конечно, переплаченное вернуть не выйдет (Постановление Пленума ВС РФ от 30. 06. 15), но по крайней мере в дальнейшем можно платить ощутимо меньше.
Чего греха таить – оценщики тоже могут ошибаться, при оценке могут быть использованы недостоверные сведения, не учтены данные аварийности постройки, также могут быть ошибки при учете соседних объектов.
Для оспаривания есть два пути:
- через Росреестр (существует комиссия для рассмотрения таких споров);
Первый способ, конечно, предпочтительнее – он наименее затратный, госпошлину платить не надо, а результаты будут уже в течение месяца. Правда, для этого нужно будет запастись документированными доказательствами своей правоты (например, данными независимой экспертной оценки).
Документов при этом потребуется тоже совсем немного:
- общегражданское удостоверение личности;
- копия документов, подтверждающих собственническое право;
- отчет оценщика;
- отчет эксперта, подтверждающий наличие ошибок;
- кадастровая справка.
Несколько сложнее будет, если все-таки без судебного разбирательства не обойтись – к примеру, если обращение в Комиссию так ничего и не дало.
ВАЖНО! Истец может потребовать изменить кадастровую стоимость в связи с выявлением использования ошибочных сведений при оценке, либо установить рыночную, либо наказать Комиссию за бездействие.
Оспаривается кадастровая стоимость судом общей юрисдикции. Срок рассмотрения – два месяца, а если дело особенно сложное, разбирательство может затянуться еще на месяц (ст. 141 КАС РФ).
Статья 141 КАС РФ. Сроки рассмотрения и разрешения административных дел
Административные дела рассматриваются и разрешаются Верховным Судом Российской Федерации до истечения трех месяцев, а другими судами до истечения двух месяцев со дня поступления административного искового заявления в суд, включая срок на подготовку административного дела к судебному разбирательству, если иные сроки рассмотрения и разрешения административных дел не установлены настоящим Кодексом.
По сложным административным делам срок, установленный частью 1 настоящей статьи, может быть продлен председателем суда не более чем на один месяц.
Так что жилища не только можно, но и нужно,если вы твердо уверены в том, что показатель завышен и что при его вычислении использовались недостоверные сведения. Нужен только грамотный подход – как, впрочем, в любом деле.
Нужно тщательно подготовиться и собрать все документы – тогда дело разрешится еще на стадии Комиссии и не придется жаловаться в суде на бездействие чиновников.
В видео эксперт рассказывает об оспаривании кадастровой стоимости.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .