Для производственных целей организации и индивидуальные предприниматели имеют во владении или арендуют здания и помещения административного (офисные кабинеты и коридоры) и производственного назначения (производственные цеха, склады и т.д.). также приобретают в собственность или арендуют сооружения производственного назначения – подъемные сооружения (краны, подъемники, кран балки) складские сооружения, здания и сооружения санитарного назначения (санузлы, души, подсобные вагоны и т.д.)
Часто в договоре аренды ответственность арендатора по содержанию зданий и сооружений описывается общими фразами – «арендатор обязан соблюдать требования пожарной безопасности» и т.д. и т.п. а более полная ответственность передана устно или вообще не передана. Возлагать ответственность за содержание зданий, сооружений и помещений на арендатора в интересах арендодателя, ведь именно арендатор будет за свои деньги устранять недочеты и дефекты в конструкциях или отделывать помещения.
Поэтому владелец или арендатор при отсутствии четких условий в договоре аренды должен обеспечивать Эксплуатационный контроль (Осмотр) за техническим состоянием зданий, сооружений
1.На основании каких нормативных документов нужно проводить осмотр зданий и сооружений?
Основной документ это – «Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ
«»ГрК РФ, Статья 55.24. Требования законодательства Российской Федерации к эксплуата-ции зданий, сооружений
«»7. Эксплуатационный контроль за техническим состоянием зданий, сооружений проводится в период эксплуатации таких зданий, сооружений путем осуществления периодических осмотров, кон-трольных проверок и (или) мониторинга состояния оснований, строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения в целях оценки состояния конструктивных и других характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений, систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения и соответствия указанных характеристик требованиям технических регламентов, проектной документации.
2. Также в части требований охраны труда
Трудовой Кодекс
Статья 212. Обязанности работодателя по обеспечению безопасных условий и охраны труда
Работодатель обязан обеспечить безопасность работников при эксплуатации зданий, сооруже-ний, оборудования, осуществлении технологических процессов, а также применяемых в производстве инструментов, сырья и материалов;
3.Также в части требований охраны труда
Трудовой Кодекс
Статья 215. Соответствие производственных объектов и продукции государственным нормативным требованиям охраны труда
4. Также в части требований пожарной безопасности по содержанию зданий и сооружений —
Постановление Правительства РФ от 25.04.2012 N 390 (ред. от 10.11.2015) «О противопожарном режиме» (вместе с «Правилами противопожарного режима в Российской Федерации»)
5. На основании требований действующих нормативных документов в предписаниях Государственной Инспекции Труда и Строительного Надзора, Государственного пожарного надзора так как нормативные документы часто не содержат четких понятных требований к работодателю или руково-дителю предприятия и в нормативном законодательстве большая путаница
Градостроительный кодекс и Трудовой Кодекс обязательны для всех предприятий, для всех юриди-ческих лиц (ООО ИП и т.д.) независимо от экономической деятельности предприятия.
Нормативно-правовые акты (приказы, правила, положения за исключением ГОСТ, СП, СНиП) Министерства труда и соц. защиты, равно как и других органов исполнительной власти должны быть зарегистрированы в Министерстве юстиции либо опубликованы в «Парламентской газете», «Российской газете», «Собрании законодательства Российской Федерации», «Бюллетене трудового и социального законодательства Российской Федерации» или на сайтах (www.pravo.gov.ru) (www.rosmintrud.ru).
2.Как именно проводится Эксплуатационный контроль (осмотр) зданий и сооружений?
Эксплуатационный контроль (осмотр) за техническим состоянием зданий, сооружений может проводиться на основании рекомендаций в документации:
1.Положение о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений. МДС 13-14.2000, утверждено Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 № 279
2.Приказ Госкомархитектуры от 23.11.1988 N 312 «Об утверждении ведомственных строительных норм Госкомархитектуры «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» (вместе с «ВСН 58-88 (р). Ведомственные строительные нормы. Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения»)
3.Инструкция о порядке осмотров зданий и сооружений, эксплуатируемых организациями федерального железнодорожного транспорта
4.И другими документами
5.Так и на основании разработанных инструкций и положений внутри организации.
3.Когда проводится Эксплуатационный контроль (осмотр) зданий и сооружений?
Эксплуатационный контроль (осмотр) зданий и сооружений проводится планово: осенью при под-готовке к отопительному периоду и весной. Также эксплуатационный контроль (осмотр) проводится внепланово при нарушениях содержаний здании и сооружений, при плановых проверках Государственного пожарного надзора и других надзорных органов.
Эксплуатационный контроль (осмотр) зданий и сооружений проводится полный (осмотр зданий осмотр сооружений, осмотр тепловых узлов, осмотр канализации, осмотр водопровода и т.д.). И частичный — проводится осмотр только одной категории – например только одного здания.
Подробнее см. документы в пункте 2
4.Что проверяется при Эксплуатационном контроле (осмотре) зданий и сооружений?
Здания и сооружения проверяются на соответствие нормативным стандартов и сводов правил приведённых в перечне:
1.Постановление Правительства РФ от 26.12.2014 N 1521 (ред. от 29.09.2015) «Об утверждении перечня национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в резуль-тате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федераль-ного закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2016)
2.А также на основании Правил противопожарного режима, стандартов, сводов правил и ГОСТ, приведенных на в перечне на сайте МЧС в части требований пожарной безопасности по содержанию зданий и сооружений по адресу http://fire.mchs.gov.ru/document/22123 (Перечень нормативных доку-ментов по пожарной безопасности, подлежащих применению при проведении проверок надзорными органами МЧС России)
Проверяются строительные конструкции зданий и сооружений на трещины, дыры, изломы металла, арматуры и т.д. Проверяется канализация, водопровод, техническое оборудование, на соответствие санитарным правилам и правилам по охране труда СНИП СП и т.д.
Проверяется соответствует ли здание и ли сооружение требованиям пожарной безопасности.
Также при осмотре зданий и сооружений может проверяться соответствие зданий и сооружений правилам по охране труда и санитарным нормам
Например здания и сооружения могут проверяться как внутри так и снаружи на соответствие Приказ Минсельхоза РФ от 20.06.2003 N 890 «Об утверждении Правил по охране труда в мясной промышленности» (Зарегистрировано в Минюсте РФ 20.06.2003 N 4792)
Правила распространяются на организации независимо от их организационно-правовых форм собственности и обязательны для исполнения при осуществлении любых видов деятельности в мясной промышленности на территории РФ
5.Кто проводит Эксплуатационный контроль (осмотр) зданий и сооружений?
Если организация большая, то осмотр зданий и сооружений может проводиться как комиссией из трех и более человек с составлением акта осмотра зданий и сооружений свободной формы.
Так и отдельным человеком (инженером или специалистом по ОТ, начальником цеха, мастером и т.д., лицом, назначенным приказом) с заполнением журналов осмотра свободной формы (может быть один на все предприятие, а может и несколько по цехам и зданиям).
6.Кто устраняет дефекты зданий и сооружений и нарушения охраны труда, санитарного, строительного законодательства, выявленные в ходе проведения эксплуатационного контроля (осмотра) зданий и сооружений?
Комиссия или ответственное лицо по эксплуатационному контролю (осмотра) зданий и сооружений выявляет нарушения и дефекты зданий и сооружений, но не устраняет их и здания и сооружения не содержит и не ремонтирует.
Устраняет и ремонтирует владелец здания или сооружения или тот на кого договором по аренде переданы полномочия по содержанию зданий и сооружений.
Поэтому ради исключения затрат на ремонт зданий и помещений, сооружений арендатор (Комиссия или ответственное лицо по эксплуатационному контролю (осмотра) зданий и сооружений) должны передать владельцу зданий и сооружений (арендодателю докладную записку (письмо) с приложением акта эксплуатационного контроля (осмотра) зданий и сооружений) и подробно выяснить ответственность арендатора за содержание зданий и сооружений – за какие здания он отвечает, какие работы по содержанию и ремонту зданий и сооружений должен выполнять.
Далее ответственность арендатора и арендодателя/владельца здания и сооружения требуется прописать в договоре аренды и при проверках предоставлять договор аренды.
Основные требования по организации и осуществлению надзора (кон-троля) за техническим состоянием и эксплуатацией зданий различного назначения отражены в СНБ 1.04.01-04 «Здания и сооружения. Основные требования к техническому состоянию и обслуживанию строительных конструкций и инженерных систем, оценке их пригодности к эксплуата-ции», введенных в действие с 01.04.2004, и ТКП 45-1.04-78 «Техническая эксплуатация производственных зданий и сооружений. Порядок проведе-ния», введенном в действие с 01.04.2008.
Данными документами определено, что контроль за техническим со-стоянием зданий должен осуществляться его собственником, эксплуати-рующей организацией или службой технической эксплуатации путем про-ведения плановых и неплановых (внеочередных) технических осмотров.
ТКП 45-1.04-78 определено, что для осуществления контроля за техни-ческим состоянием и эксплуатацией зданий на предприятиях должны быть созданы службы технической эксплуатации. В зависимости от раз-меров и структуры предприятия обязанности службы технической эксп-луатации могут быть возложены на специальную службу — отдел эксплу-атации и ремонта зданий предприятия или на отдел капитального строи-тельства, строительный отдел, строительную группу, а также соответству-ющие службы: отдел главного энергетика и др. В приложении А к назван-ному ТКП приведен рекомендуемый численный состав работников служ-бы. Так, например, при общей площади зданий до 10 тыс. м2 численность лиц, осуществляющих контроль за техническим состоянием, содержани-ем и ремонтом производственных зданий, должна быть 2 человека; при площади от 10 до 50 тыс. м2 — 3 человека и т.д.
Все здания предприятия или их части приказом руководителя пред-приятия должны быть закреплены за структурными подразделениями (це-хами, отделами или другими подразделениями предприятия), занимающи-ми указанные площади. Начальники соответствующих подразделений яв-ляются лицами, ответственными за правильную эксплуатацию, сохран-ность и своевременный ремонт закрепленных за подразделениями зда-ний или отдельных частей.
Как было указано выше, контроль за техническим состоянием зданий должен осуществляться путем проведения плановых и неплановых (вне-очередных) технических осмотров. Плановые осмотры зданий подразделяются на общие и частичные.
При общих осмотрах контролируют техническое состояние здания в це-лом, его инженерных систем и внешнего благоустройства; при частичных — техническое состояние отдельных конструкций и инженерных систем. Общие осмотры проводят 2 раза в год — весной и осенью — по утвержденному графику.
Весенние осмотры проводят после окончания таяния снега, т.е. когда кровли, конструкции зданий и прилегающая к ним территория доступны для осмотра. Осенние осмотры проводят до наступления отопительного сезона в целях проверки подготовки зданий к работе в зимних условиях.
Общие осмотры зданий проводятся комиссиями в составе:
Председатель комиссии — руководитель, главный инженер организа-ции (юридического лица);
Члены комиссии — лицо, ответственное за эксплуатацию здания; пред-ставители службы, осуществляющей эксплуатацию инженерных систем; представитель местного общественного формирования (или профсоюзов).
Для общественных зданий в состав комиссии включаются представители органов местного или отраслевого управления, ответственных за техничес-кое состояние основных фондов. Для производственных зданий в состав комиссии включаются главные специалисты предприятия (механик, энерге-тик, технолог) и инженер по охране труда. Для зданий, являющихся историко-культурными ценностями, в состав комиссии включаются представители Де-партамента по охране историко-культурного наследия и реставрации.
К работе комиссии могут привлекаться специалисты-эксперты и пред-ставители ремонтно-строительных организаций. Частичные осмотры должны проводиться в зависимости от конструк-тивных особенностей здания и технического состояния его элементов ра-ботниками службы технической эксплуатации, но не реже 1 раза в год.
Календарные сроки проведения общих и частичных осмотров опреде-ляются службой технической эксплуатации. Особо жесткий режим всех видов осмотров должен устанавливаться для зданий, возведенных на подработанных подземными горными выра-ботками территориях, на просадочных грунтах и с другими специфичес-кими условиями на площадке застройки; для зданий с нетиповыми конст-рукциями, а также эксплуатируемых при постоянной вибрации и в силь-ноагрессивной среде.
Неплановые (внеочередные) осмотры проводятся:
После ливней, ураганных ветров, обильных снегопадов, наводнений и других явлений стихийного характера, пожаров, создающих угрозу по-вреждений строительных конструкций и инженерных систем;
При выявлении дефектов, деформаций конструкций и повреждений инженерного оборудования, нарушающих условия нормальной эксплуа-тации зданий.
Результаты всех видов осмотров технического состояния зданий дол-жны оформляться актами. Форма акта, приведена в приложении Б к ТКП 45-1.04-78.
Результаты осмотров должны отражаться в документах по учету тех-нического состояния здания (технический паспорт, журнал технической эксплуатации здания; карточка учета технического состояния объекта) с указанием отмеченных в актах осмотров дефектов, повреждений, дефор-маций и др. мест их расположения и параметров, причин их возникнове-ния и сроков устранения. Формы технического паспорта, журнала техни-ческой эксплуатации, карточки учета технического состояния объекта при-ведены соответственно в приложениях В, Г, Д к ТКП 45-1.04-78.
При выявлении дефектов, деформаций конструкций, неисправностей ин-женерных систем, которые могут привести к снижению несущей способнос-ти конструкций или нарушению нормальной работы инженерных систем, они должны устраняться в сроки согласно приложению Е к ТКП 45-1.04-78.
Для устранения деформаций, снижающих несущую способность, жес-ткость, устойчивость конструкций, следует привлекать экспертов-специа-листов для их обследования. Кроме плановых технических осмотров следует периодически, 1 раз в 10 дней, проводить разовые осмотры основных несущих конструкций зда-ний, подвергающихся постоянным нагрузкам или эксплуатирующихся в сильноагрессивной среде. Обследование указанных конструкций следует проводить силами специализированных организаций не реже 1 раза в год.
Состояние противопожарных мероприятий проверяется в сроки, за-висящие от специфических условий эксплуатации зданий, но не реже 1 раза в месяц.
В случае обнаружения предаварийного состояния строительных кон-струкций служба технической эксплуатации обязана:
Ограничить или прекратить эксплуатацию предаварийных участков и принять меры по предупреждению несчастных случаев;
Немедленно доложить об этом руководству предприятия;
Принять меры по немедленному устранению причин предаварийного состояния и временному усилению поврежденных конструкций;
Обеспечить регулярное наблюдение за деформациями поврежденных элементов (установка маяков, геодезическое наблюдение и т.п.) силами службы эксплуатации;
Принять меры по организации квалифицированного обследования пре-даварийных конструкций с привлечением специалистов;
По результатам обследования и по получении, в необходимых случаях, проектной документации обеспечить срочное восстановление аварийно-опасного объекта.
Требования к контролю технического состояния зданий
Действительно, законодательство (в частности Технический регламент о безопасности зданий и сооружений) требует от служб эксплуатации обеспечения безопасной эксплуатации обслуживаемых объектов в числе прочего и посредством "… периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения …". Причем, проведение подобных мероприятий "...в форме эксплуатационного контроля осуществляется лицом, ответственным за эксплуатацию здания или сооружения, в соответствии с законодательством Российской Федерации…". Все , содержат в себе нормы, указывающие на необходимость обязательного проведения систематических (плановых) и внеочередных технических осмотров конструкций. Эти требования предусмотрены как старыми документами (например, МДС 13-14-2000, 1974 год), так и самыми свежими (например, Проект Положения о порядке технической эксплуатации общественных зданий и сооружений, Минрегион 2011 год), включая документы, нормативного характера, считающиеся обязательными для исполнения (например, МДК 2-03-2003, утвержденный постановлением Госстроя №170 в 2003 году).Федеральный закон
"Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" №384-ФЗ от
30.12.2009 г.
...
|
Порядок осуществления эксплуатационного контроля состояния зданий
Систематические
осмотры должны выполняться в соответствии с планами осмотров, составленными
специалистами по эксплуатации зданий. Такие осмотры подразделяются на общие,
предусматривающие осмотр всех конструкций здания, и частичные, предполагающие
осмотр отдельных конструкций, либо помещений. Общие осмотры должны проводиться
не реже двух раз в год. Обычно весенний осмотр рекомендуется проводить после
таяния снега, а осенний перед отопительным сезоном. Опираясь на данные
требования можно сказать, что абсолютно все конструкции здания должны быть
осмотрены службой эксплуатации не менее двух раз в год. Но для отдельных
конструкций правила эксплуатации устанавливают необходимость более частого
осмотра. А техническое состояние конструкций здания (значительный износ, либо
наличие конструкций в ограниченно работоспособном состоянии) может требовать
еще большей периодичности контроля. Соответственно частичные осмотры
планируются исходя из требований правил эксплуатации и особенностей конкретного
здания. Внеочередные общие или частичные осмотры выполняются после стихийных
бедствий, аварий, либо других существенных воздействий на строительные
конструкции. Появление информации о вновь выявленных повреждениях и дефектах
также требует проведения внеочередного частичного осмотра. В необходимых
случаях службы эксплуатации должны привлекать к проведению работ по осмотру
конструкций специализированные организации по обследованию зданий . Кроме того,
устанавливает обязательный порядок обследования зданий такими
организациями с определенной этим документом периодичностью.
Кроме выше перечисленных могут требоваться дополнительные контрольные мероприятия. Они обычно предусматриваются для зданий, расположенных в сложных геологических условиях, в районах вечной мерзлоты или с повышенной сейсмичностью, а также для зданий и конструкций, эксплуатируемых в тяжелых условиях.
Порядок проведения экспертизы условий труда при строительстве и реконструкции зданий и сооружений
Согласно ст. 215 ТК Трудового кодекса РФ запрещаются строительство, реконструкция, техническое переоснащение производственных объектов без заключения государственной экспертизы условий труда о соответствии проектов строительства и реконструкции производственных объектов требованиям охраны труда.
Экспертиза на проекты строительства и реконструкции производственных зданий и сооружений проводится согласно Положению о проведении государственной экспертизы условий труда в Российской Федерации, утвержденному постановлением Правительства РФ от 25.04.2003 № 244.
Документация и материалы по проектам строительства и реконструкции производственных объектов направляются на экспертизу условий труда в органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, ведающие вопросами охраны труда.
Органы исполнительной власти, осуществляющие государственную экспертизу условий труда, имеют право в процессе проведения экспертизы запрашивать у ее заказчика дополнительную информацию, необходимую для оценки соответствия условий труда государственным нормативным требованиям охраны труда.
Срок проведения государственной экспертизы условий труда определяется в зависимости от трудоемкости экспертных работ и объема представленной на экспертизу документации, но не должен превышать одного месяца.
По окончании государственной экспертизы условий труда составляется экспертное заключение (в двух экземплярах), которое подписывается лицом (лицами), проводившим экспертизу, и руководителем экспертизы.
Приемка в эксплуатацию новых и реконструированных объектов. Документы, передаваемые при приемке в эксплуатацию производственного здания и сооружения
Началом эксплуатации зданий и сооружений следует считать подписание всеми членами приемочной комиссии (в том числе генеральным заказчиком) акта приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта (здания и сооружения). Вместе с актом приемки в эксплуатацию, как неотъемлемая часть, передаются руководителю организации (генеральному заказчику) документы, несущие техническую и технико-экономическую информацию о строительном объекте, которые должны храниться в техническом архиве или ином, определенном владельцем месте, как документы строгой отчетности.
Таким образом, руководителю организации при приемке зданий и сооружений должны быть переданы следующие документы:
- акт приемки в эксплуатацию приемочной комиссией законченного строительством объекта;
- технический проект (техническое задание);
- технорабочий проект;
- рабочие чертежи;
- материалы инженерно-геологических изысканий;
- заводские сертификаты на поставленные стальные конструкции;
- документы, удостоверяющие качество примененных железобетонных конструкций, узлов, деталей, метизов, электродов и т.д.;
- акты на скрытые работы;
- акты приемки работ по антикоррозийной защите строительных конструкций;
- акты испытаний отдельных узлов инженерных систем;
- сведения об отступлениях от проекта и недоделках к моменту ввода объекта в эксплуатацию.
Документы по эксплуатации зданий и сооружений в организации
В организации должны вестись следующие документы по технической эксплуатации зданий и сооружений:
Технический паспорт на здание или сооружение с прилагаемыми к нему документами.
Технические журналы по эксплуатации здания и сооружения (форма журнала приведена в приложении 1 к данному пособию).
Приказ руководителя организации о возложении ответственности на руководителей структурных подразделений за правильную эксплуатацию, сохранность и своевременный ремонт зданий и сооружений.
Приказ руководителя организации о создании комплексной технической комиссии (комиссий) по общему осмотру зданий и сооружений.
Акты по результатам комплексных технических осмотров зданий и сооружений.
Мероприятия по результатам технических обследований зданий и сооружений на основе предложений, изложенных в актах.
План планово-предупредительного ремонта.
Акты приемки зданий или сооружений (или отдельных частей) после капитальных ремонтов.
Акты расследований причин аварий зданий или сооружений (приложение 3 к данному учебно-методическому пособию).
Акты о прекращении эксплуатации зданий и сооружений или об их реанимации, или сносе.
Технический паспорт
составляется на каждое здание и сооружение, принятое в эксплуатацию.
Паспорт является основным документом по объекту, содержащим его конструктивную и технико - экономическую характеристику, составляемую с учетом всех архитектурно - планировочных и конструктивных изменений.
Паспорт состоит из описательной части и приложений. В описательной части даются: год постройки, кубатура и площади объекта и его частей, протяженность и другие данные по сооружениям, развернутые площади элементов, требующих периодической окраски, конструктивная характеристика частей и элементов здания и сооружения и т.д.
К техническому паспорту должны быть приложены:
- копии рабочих чертежей или обмерные чертежи планов, разрезов, фасадов зданий или сооружений с внесением в них отступлений от проекта (если таковые были);
- перечень предусмотренных проектом или экспертизой требований по обеспечению нормальной эксплуатации здания или сооружения.
Технический паспорт составляется в двух экземплярах, один из которых хранится в отделе эксплуатации, второй – в цехе или подразделении организации, эксплуатирующем здание (сооружение).
Технический журнал
по эксплуатации производственных зданий и сооружений является основным документом, характеризующим состояние эксплуатируемых объектов, и ведется для учета работ по обслуживанию и текущему ремонту соответствующего здания или сооружения. В журнал вносятся записи обо всех выполненных работах по обслуживанию и текущему ремонту с указанием вида работ и места. Сведения, помещенные в техническом журнале, отражают техническое состояние здания (или сооружения) на данный период времени, а также историю его эксплуатации. Кроме того, часть этих сведений служит исходными данными при составлении дефектных ведомостей на ремонтные работы.
Организация технического надзора за состоянием зданий и сооружений
В соответствие с «Положением о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений» все производственные здания и сооружения организации или их часть приказом руководителя организации закрепляются за цехом, отделом, мастерской, лабораторией или другими отдельными структурными подразделениями, занимающими эти площади. Начальники соответствующих подразделений являются лицами, ответственными за правильную эксплуатацию, сохранность и своевременный ремонт закрепленных за подразделениями зданий, сооружений или отдельных помещений Начальник структурного подразделения, в ведении которого находится производственное здание или сооружение, своим распоряжением может возложить ответственность за выполнение функций по технической эксплуатации здания или сооружения на отдельных работников подразделения.
Систематическое наблюдение за сохранностью зданий и сооружений в период их эксплуатации
Производственные здания и сооружения в процессе эксплуатации должны находиться под систематическим наблюдением инженерно-технических работников, ответственных за сохранность этих объектов.
Лица, проводящие текущие осмотры конструкций зданий, выделяются начальником цеха, мастерской или отдела, эксплуатирующего соответствующее здание или группу зданий и сооружений.
Результаты всех видов осмотров оформляются актами, в которых отмечаются обнаруженные дефекты, а также необходимые меры для их устранения с указанием сроков выполнения работ.
При наблюдении за сохранностью зданий и сооружений необходимо:
а) ежегодно проводить с помощью геодезических инструментов проверку положения основных конструкций производственных зданий и сооружений, возведенных в районах долголетней мерзлоты, на территориях, подрабатываемых горными выработками, на просадочных грунтах, а также на основаниях, подвергающихся постоянной вибрации;
б) поддерживать в надлежащем состоянии планировку земли у здания и сооружения для отвода атмосферной воды. Спланированная поверхность земли должна иметь уклон от стен здания. Отмостка вокруг здания должна быть в исправном состоянии. Щели между асфальтовыми или бетонными отмостками (тротуарами) и стенами здания должны расчищаться, а затем заделываться горячим битумом, цементным раствором, смолой или мятой глиной;
в) не допускать складирования материалов, отходов производства и мусора, а также устройства цветников и газонов непосредственно у стен здания;
г) следить за исправным состоянием кровли и устройства по отводу атмосферных и талых вод с крыши здания;
д) своевременно удалять снег от стен и с покрытий зданий и сооружений. При очистке кровли запрещается применять ударные инструменты, вызывающие порчу кровельных материалов;
е) не допускать выброса у стен зданий отработанных воды и пара;
ж) не допускать распространения в зданиях сырости, возникающей из-за повреждения гидроизоляции фундаментов;
з) следить за исправным состоянием внутренних сетей водоснабжения, канализации и теплоснабжения, не допуская течи в соединениях и через трещины стенок труб, фасонных частей и приборов;
и) следить за нормальной работой вентиляционных систем;
к) следить за плотностью примыкания кровель к стенам, парапетам, трубам, вышкам, антенным устройствам и другим выступающим конструкциям;
л) периодически контролировать состояние деревянных ферм, перекрытий и других ответственных конструкций зданий и сооружений из дерева. Обеспечивать постоянное проветривание подпольных пространств в зданиях;
м) уделять особое внимание элементам деревянных конструкций, соприкасающихся с грунтом, заделанным в кирпичную кладку или бетон, а также в местах значительных температурных перепадов;
н) в случаях появления в каменных или бетонных стенах, в железобетонных колоннах, прогонах, фермах, балках и плитах трещин немедленно устанавливать на них маяки и проводить тщательное наблюдение за поведением трещин и конструкций в целом;
о) следить за вертикальностью стен и колонн;
п) организовать постоянное наблюдение за состоянием защитного слоя в железобетонных конструкциях, особенно находящихся в агрессивной среде;
р) постоянно следить за состоянием швов и соединений металлических конструкций (сварных, клепанных, болтовых);
с) организовать тщательное наблюдение за состоянием стыков сборных железобетонных конструкций;
т) не допускать пробивки отверстий в перекрытиях, балках, колоннах и стенах без письменного разрешения лиц, ответственных за правильную эксплуатацию здания или сооружения;
у) уделять особое внимание наблюдению за конструкциями, которые подвержены динамическим нагрузкам, термическим воздействиям или находятся в агрессивной среде;
ф) не допускать перегрузок строительных конструкций.
Вся техническая документация по сданным в эксплуатацию зданиям и сооружениям: утвержденный технический проект (проектное задание), рабочие чертежи, данные о гидрогеологических условиях участка застройки, акт приемки в эксплуатацию с документами, характеризующими примененные материалы, условия и качество производства работ по возведению объектов, акты на скрытые работы, а также сведения об отступлениях от проекта и недоделках к моменту ввода объекта в эксплуатацию - должна храниться комплектно в техническом архиве отдела эксплуатации и ремонта зданий и сооружений предприятия.
Технические и технико-экономические сведения о зданиях, которые могут повседневно требоваться при их эксплуатации, должны быть сосредоточены в техническом паспорте и техническом журнале по эксплуатации.
Порядок периодического технического надзора за состоянием производственных зданий и сооружений в период их эксплуатации
Кроме систематического наблюдения за эксплуатацией зданий и сооружений специально на то ответственными лицами, все производственные здания и сооружения подвергаются периодическим техническим осмотрам. Осмотры могут быть общими и частными.
При общем осмотре обследуется все здание или сооружение в целом, включая все конструкции здания или сооружения, в том числе инженерное оборудование, различные виды отделки и все элементы внешнего благоустройства, или всего комплекса зданий и сооружений (например, железнодорожные пути с искусственными сооружениями).
При частном осмотре обследованию подвергаются отдельные здания, или сооружения комплекса, или отдельные конструкции, или виды оборудования (например, фермы и балки здания, мосты и трубы на автомобильной дороге, колодцы на канализационной или водопроводной сети).
Как правило, очередные общие технические осмотры зданий проводятся два раза в год - весной и осенью.
Весенний осмотр производится после таяния снега. Этот осмотр должен иметь своей целью освидетельствование состояния здания или сооружения после таяния снега или зимних дождей.
При весеннем техническом осмотре необходимо:
а) тщательно проверить состояние несущих и ограждающих конструкций и выявить возможные повреждения их в результате атмосферных и других воздействий;
б) установить дефектные места, требующие длительного наблюдения;
в) проверить механизмы и открывающиеся элементы окон, фонарей, дверей и других устройств;
г) проверить состояние и привести в порядок водостоки, отмостки и ливнеприемники.
Осенний осмотр проводится с целью проверки подготовки зданий и сооружений к зиме. К этому времени должны быть закончены все летние работы по текущему ремонту.
При осеннем техническом осмотре необходимо:
а) тщательно проверить несущие и ограждающие конструкции зданий и сооружений и принять меры по устранению всякого рода щелей и зазоров;
б) проверить подготовленность покрытий зданий к удалению снега и необходимых для этого средств (снеготаялки, рабочий инвентарь), а также состояние желобов и водостоков;
в) проверить исправность и готовность к работе в зимних условиях открывающихся элементов окон, фонарей, ворот, дверей и других устройств.
Текущий осмотр основных конструкций зданий с тяжелым крановым оборудованием или зданий и сооружений, эксплуатирующихся в сильно агрессивной среде, проводится один раз в десять дней. Здания и сооружения, эксплуатирующиеся в агрессивной среде, не реже одного раза в год должны подвергаться обследованию специализированными организациями, с обстоятельными отметками в техническом журнале технического состояния конструкций и мерах по проведению необходимых работ по поддержанию строительных конструкций в первоначальном эксплуатационном качестве.
Кроме очередных осмотров, могут быть внеочередные осмотры зданий и сооружений после стихийных бедствий (пожаров, ураганных ветров, больших ливней или снегопадов, после колебаний поверхности земли - в районах повышенной сейсмичностью) или аварий.
Состав комиссии по общему осмотру зданий и сооружений назначается руководителем организации. Как правило, возглавляет комиссию по общему осмотру руководитель организации или другое лицо (по назначению директора).
В состав комиссии включаются лица, специально занимающиеся наблюдением за эксплуатацией зданий, представители служб, ведающих эксплуатацией отдельных видов инженерного оборудования зданий (санитарно-техническими устройствами и электроосвещением) и железнодорожного или транспортного цеха (при наличии железнодорожного въезда в здание), а также начальники цехов, мастерских, отделов, непосредственно эксплуатирующие здание.
При этом используются следующие способы:
а) визуальный осмотр;
б) физические исследования;
в) химические исследования;
г) инструментальные наблюдения (из Положения о проведении планово - предупредительного ремонта и технической эксплуатации производственных зданий и сооружений предприятий промышленности строительных материалов).
Результаты комиссионных общих технических осмотров заносятся в специальный акт. В акте отражается не только фактическое техническое состояние здания или сооружения, но и делаются выводы и нарабатываются предложения (мероприятия) по восстановлению (реанимации), приостановке объекта или его частей, а также по возможному сносу объекта, как опасному или экономически убыточному при его содержании (эксплуатации). Один экземпляр акта приобщается к техническому журналу.
Результаты внеочередных осмотров также оформляются актом, один экземпляр которого приобщается к техническому журналу.
На основании информации, в организации нарабатываются общие мероприятия (планы) как оперативного, так и капитального поддержания зданий или сооружений в технически исправном, безопасном состоянии, которые фиксируются в технических журналах.
При частном осмотре обследованию подвергаются отдельные здания или сооружения комплекса, отдельные конструкции или виды оборудования, например, фермы и балки здания, мосты и трубы на автомобильной дороге, колодцы на канализационной или водопроводной сети.
Виды ремонтов зданий и сооружений
Правильная техническая эксплуатация зданий и сооружений предусматривает проведение своевременных ремонтных работ.
Ремонтные работы подразделяются на два вида:
текущий;
капитальный.
Текущий профилактический или внеочередной ремонт проводится не реже один раз в два года.
Такой же ремонт проводится срочно для ликвидации дефектов, чтобы предотвратить дальнейшее разрушение зданий и сооружений.
Капитальный комплексный или выборочный ремонт проводится в зависимости от вида зданий и составляет от 5 до 20 лет.
Текущий ремонт производственных зданий и сооружений
- работы по систематическому и своевременному предохранению частей зданий и сооружений и инженерного оборудования от преждевременного износа путем проведения профилактических мероприятий и устранения мелких повреждений и неисправностей. Повреждения аварийного характера, создающие опасность для работающего персонала или приводящие к порче оборудования, продукции, должны устраняться немедленно.
Плановый профилактический ремонт
формируется на основе заявок инженерно - технических работников, ответственных за правильную эксплуатацию, зданий и сооружений, на основании актов комплексных проверок и других материалов.
Капитальный ремонт
- работы, в процессе которых производится смена или замена 20 % основных конструкций зданий и сооружений, срок службы которых является наибольшим, например, фундаменты, стены, каркасы, трубы, резервуары и т.д. Наиболее эффективным способом восстановления и улучшения эксплуатационных качеств зданий и сооружений является проведение комплексного капитального ремонта. Перечни работ по текущему ремонту представлены в приложении 4, а перечень работ по капитальному ремонту – в приложении 8 к «Положению о проведении планово - предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений...».
Ремонт осуществляется ремонтными службами самой организации или сторонними организациями.
Планирование мероприятий планово - предупредительного ремонта
Все работы, предусмотренные системой планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений, выполняются по годовым планам (графикам), утвержденным руководителями организаций.
В годовых планах-графиках устанавливаются сроки проведения плановых технических осмотров, текущих и капитальных ремонтов с разбивкой всех мероприятий по месяцам.
В тех случаях, когда одновременно с проведением ремонта затруднено или невозможно выполнение технологических процессов или иной основной деятельности организации, планы всех видов ремонтов производственных зданий и сооружений должны быть увязаны с планами работ соответствующих производственных подразделений организации.
Планирование текущего ремонта осуществляется ежегодно на основании расцененных описей ремонтных работ по объектам в пределах общего лимита, предусмотренного в плане производственной деятельности организации на финансирование этих работ.
Годовые планы ремонтов составляются на основании данных технических осмотров зданий и сооружений, отдельных конструкций и видов инженерного оборудования.
Техническая документация по выполненным работам и акты приемки отремонтированных зданий и сооружений хранятся в организации наравне с документацией по строительству производственных объектов.
Порядок приемки в эксплуатацию производственных зданий и сооружений после текущих и капитальных ремонтов
Ввод в эксплуатацию капитально отремонтированных зданий и сооружений производится только после приемки их специально созданной комиссией. Комиссия по приемке отремонтированных зданий и сооружений назначается приказом руководителя организации в составе представителей структурных подразделений, эксплуатирующих здания или сооружения, службы технического надзора (если таковая есть), служб, ответственных за эксплуатацию энергетических устройств и установок, представителей ремонтно-строительной организации, проектной организации и других заинтересованных структур. Возглавляет комиссию главный инженер (технический директор) или другой специалист, назначенный руководителем организации.
Генеральный подрядчик (ремонтно-строительная организация) предъявляет комиссии законченный строительством объект. При этом представляется техническая документация, в том числе:
- комплект рабочих чертежей на капитальный ремонт;
- комплект сметной документации;
- акты на скрытые работы и акты промежуточной приемки;
- журнал работ.
Если комиссия удовлетворена качеством ремонта, то составляется акт приемки объекта. После подписания сторонами акта приемки он вместе с технической документацией по капитальному ремонту приобщается к эксплуатационной технической документации, хранящейся у владельца, эксплуатирующего объект.
При несогласии технической комиссии с результатами ремонта, составляется мотивированное заключение на отказ в приемке объекта в эксплуатацию после капитального ремонта.
Приемка выполненных работ по текущему ремонту осуществляется руководителем структурного подразделения, эксплуатирующего объект. Здесь также подписывается двусторонний акт исполнителем работ и заказчиком или производится запись в журнале по технической эксплуатации зданий и сооружений.
Понятие об авариях зданий и сооружений
В соответствие с Положением о порядке расследования причин аварий зданий и сооружений...», утвержденного приказом Минстроя России от 06.12.94 № 17-48, под аварией понимается обрушение, повреждение здания, сооружения в целом, его частей или отдельного конструктивного элемента, а также превышения предельно допустимых деформаций, угрожающих безопасному ведению работ и повлекших приостановку эксплуатации (строительство) объекта или его части.
В понятие аварии входят также обрушения и повреждения зданий и сооружений, происшедшие в результате природно - климатических воздействий (землетрясение, ветровой напор, снежные нагрузки и т.д.), интенсивность которых не превышает расчетных значений.
В зависимости от масштабов и степени последствий аварии зданий и сооружений подразделяются на аварии первой категории и аварии второй категории.
К аварии первой категории относятся обрушения зданий и сооружений или их частей (разрушения наземных строительных конструкций, подземных транспортных и гидротехнических сооружений, прорывов плотин, дамб, резервуаров и т.д.), которые:
- вызвали нарушение функционирования других отраслей экономики;
- повлекли гибель двух и более человек;
- привели к количеству пострадавших более 15 человек.
Аварии первой категории классифицируются как чрезвычайная ситуация.
К аварии второй категории относятся обрушения или повреждения зданий и сооружений, их частей или отдельных конструктивных элементов, угрожающие безопасному ведению работ и не попавшие в разряд аварий первой категории.
Первоочередные меры, принимаемые руководителями организации, где произошла авария
Руководитель организации, где произошла авария, обязан принять в первую очередь необходимые меры по спасению пострадавших, оказанию им помощи, принять меры по предотвращению распространения разрушений, пожара, установлению границ опасной зоны и ограждению доступа в нее людей.
Руководитель организации, в которой произошла авария первой категории, должен немедленно передать сообщения:
- в территориальный орган исполнительной власти и в соответствующий орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации;
- в вышестоящий орган по ведомственной принадлежности;
- в орган прокуратуры по месту, где произошла авария.
Руководитель организации, на которой произошла авария второй категории, передает сообщения:
в территориальный орган исполнительной власти и в соответствующий орган исполнительной власти города и района;
в вышестоящий орган по ведомственной принадлежности.
В сообщении должны содержаться следующие сведения:
- полное наименование и техническая характеристика объекта;
- наименование эксплуатирующей организации;
- место расположения объекта;
- дата и время аварии;
- характер и объем разрушений;
- сведения о пострадавших и погибших;
- обстоятельства, при которых произошла авария;
- сведения о назначении местной комиссии;
- сведения о вероятной причине аварии.
При авариях первой категории руководитель организации, на которой произошла авария, получив сообщение (узнав об аварии), немедленно создает местную комиссию, которая работает до начала работы технической комиссии. В ее состав включаются представители генподрядной и субподрядной организаций, проектной организации, разработавшей проект, заказчика или эксплуатационной организации. Председателем комиссии назначается руководитель организации.
Местная комиссия до начала работы технической комиссии должна:
- организовать оказание первой помощи и эвакуацию пострадавших;
- произвести осмотр обрушившихся конструкций и зафиксировать их положение на фотографиях, схемах;
- принять меры по предотвращению дальнейшего распространения разрушений, обеспечению безопасного ведения работ при разборке конструкций, ограничению доступа работников в зону аварии;
- опросить очевидцев аварии;
- установить вероятные причины возникновения аварии.
Местная комиссия составляет акт предварительного расследования (форма акта приведена в приложении 4), который передается технической комиссии.
Расследование аварий, связанных с повреждением или обрушением отдельного конструктивного элемента, не сопровождавшихся несчастными случаями, допускается проводить только местными комиссиями.
Порядок назначения технической комиссии по расследованию причин аварий первой категории
При авариях первой категории техническая комиссия назначается:
- соответствующими органами исполнительной власти субъекта РФ.
При авариях второй категории технические комиссии назначаются:
- министерствами и ведомствами РФ по строящимся и эксплуатируемым объектам, подведомственным им;
- соответствующими органами исполнительной власти городов и районов.
Состав технической комиссии для расследования аварий
В состав технической комиссии для расследования аварий первой категории включаются представители соответствующих министерств и ведомств; организаций, на объектах которых произошла авария; органов исполнительной власти субъекта РФ, городов и районов; генеральной подрядной (строительной, строительно-ремонтной) организации; при необходимости - предприятий - поставщиков строительных изделий, конструкций и оборудования, а также специалистов органов МЧС по согласованию с ними.
В состав технической комиссии для расследования аварий второй категории включаются представители соответствующих министерств, ведомств и организаций, на объектах которых произошла авария, органов исполнительной власти городов и районов, при необходимости - представитель проектной организации, строительно-монтажной организации.
Председатель технической комиссии по расследованию причин аварии назначается органом, создавшим комиссию. Этим же органом устанавливается срок проведения указанного расследования.
Порядок и сроки утверждения акта по расследованию причин аварии
Акт технической комиссии по расследованию причин аварии подлежит утверждению в двухдневный срок органом, назначавшим комиссию.
Утвержденный акт направляется в 5-дневный срок:
- в территориальный орган исполнительной власти;
- в вышестоящий по подчиненности орган;
- в соответствующий территориальный орган Ростехнадзора России;
- кроме того, по авариям первой категории - в прокуратуру по месту, где произошла авария.
Контроль за техническим состоянием зданий и объектов следует осуществлять путем проведения систематических плановых и неплановых осмотров с использованием современных средств технической диагностики.
Плановые осмотры подразделяют на общие и частичные.
При общих осмотрах контролируют техническое состояние здания или объекта в целом, его систем и внешнего благоустройства, при частичных - техническое состояние отдельных конструкций помещений, элементов внешнего благоустройства.
Общие осмотры проводят два раза в год - весной и осенью. При весеннем осмотре проверяют готовность здания или объекта к эксплуатации в весенне-летний период, устанавливают объемы работ по подготовке к эксплуатации в осенне-зимний период и уточняют объемы ремонтных работ по зданиям и объектам, включенным в план текущего ремонта в год проведения осмотра.
При осеннем осмотре проверяют готовность здания или объекта к эксплуатации в осенне-зимний период и уточняют объемы ремонтных работ по зданиям иобъектам, включенным в план текущего ремонта следующего года.
При общих осмотрах осуществляют контроль за выполнением нанимателями и арендаторами условий договоров найма и аренды.
Периодичность проведения осмотров регламентируется нормами.
Периодичность проведения осмотров
| Элементы и помещения здания | Перио дичность осмотров, | Примечания |
| 2 | 3 | |
| Панели полносборных зданий и межпанельные стыки__________________________________ | ||
| Стальные закладные детали без антикоррозий- ной защиты в полносборных зданиях_________ | ||
| Печи, кухонные очаги, дымоходы, дымовые трубы__________________________________ | ||
| Газоходы_______________________________ | ||
| Вентиляционные каналы | ||
| To же, в помещениях, где установлены газовые приборы________________________________ | ||
| Полы | ||
| Перила и ограждающие решетки на окнах лест- ничных клеток___________________________ | ||
| Системы центрального отопления: | ||
| На чердаках, в подвалах (подпольях), на лест- ницах___________________________________ | ||
| Мусоропроводы | ||
| Электрооборудование: | ||
| открытая электропроводка | ||
| скрытая электропроводка и электропроводка в стальных трубах________________________ | ||
| ____________________ 1__________________ | 2 | 3 |
| кухонные электроплиты | ||
| светильники во вспомогательных помещениях (на лестницах, в вестибюлях и пр.) | ||
| Домофоны | ||
| Электрооборудование домовых отопительных котельных и бойлерных, мастерских, водопод- качки фекальных и дренажных насосов_______ | ||
| Жилые и подсобные помещения квартир: лестницы, тамбуры, вестибюли, подвалы, чердаки и прочие вспомогательные помещения_______________ |
Пример заполнения формы 5.2
| Элементы и помещения здания | Перио дичность осмотров, | Примечания |
| ___________________ 1___________________ | 2 | 3 |
| Крыши_________________________________ | 3-6 | |
| Деревянные конструкции и столярные изделия | 6-12 | |
| Каменные конструкции____________________ | 12 | |
| Железобетонные конструкции______________ | 12 | |
| Панели полносборных зданий и межпанельные стыки | 12 | |
| Стальные закладные детали без антикоррозийной защиты в полносборных зданиях | Через 10 лет после начала эксплуатации, затем через каждые 3 года | Осмотры проводятся путем вскрытия 5-6 узлов |
| Стальные закладные детали с антикоррозийной защитой | Через 15 лет, затем через каждые 3 года |
| ___________________ 1___________________ | 2 | 3 |
| Печи, кухонные очаги, дымоходы, дымовые трубы | 3 | Осмотр и прочистка проводятся перед началом и в течение отопительного сезона |
| Газоходы | 3 | |
| Вентиляционные каналы | 12 | |
| To же, в помещениях, где установлены газовые приборы | 3 | |
| Внутренняя и наружная отделка | 6-12 | |
| Полы | 12 | |
| Перила и ограждающие решетки на окнах лестничных клеток | 6 | |
| Системы водопровода, канализации, горячего водоснабжения | 3-6 | |
| Системы центрального отопления: В квартирах и основных функциональных помещениях На чердаках, в подвалах (подпольях), на лестницах | 3-6 | Осмотр проводится в отопительный период |
| Тепловые вводы, котлы и котельное оборудование | 2 | |
| Мусоропроводы | Еже- | |
| Электрооборудование: Открытая электропроводка Скрытая электропроводка и электропроводка в стальных трубах Кухонные электроплиты Светильники во вспомогательных помещениях (на лестницах, в вестибюлях и пр.) | 3 | |
| Системы дымоудаления и пожаротушения | Еже | |
| Домофоны______________________________ | To же | |
| ___________________ 1___________________ | 2 | 3 |
| Внутридомовые сети, оборудование и пульты управления ОДС | 3 | |
| Электрооборудование домовых отопительных котельных и бойлерных, мастерских, водопод- качки фекальных и дренажных насосов | 2 | |
| Жилые и подсобные помещения квартир: лестницы, тамбуры, вестибюли, подвалы, чердаки и прочие вспомогательные помещения | 12 |
При проведении частичных осмотров должны устраняться те неисправности, для которых достаточно времени, отводимого на осмотр, который также регламентируется нормами.
Периодичность плановых и частичных осмотров элементов и помещения зданий.
| JVe | Профессия | ||
| 1 | 3 | 4 | |
| 1 | Печи (с газоходами)____________________ | ||
| 2 | |||
| 3 | |||
| 4 | Холодное и горячее водоснабжение, канализация. Поливочные наружные устройства (краны, разводка). Система внутреннего во- доотвода с крыш зданий___ | ||
| 5 | Центральное отопление_________________ | ||
| 6 | |||
| 7 | Мусоропроводы (все устройства)_________ | ||
| 8 | |||
| 1 | __________________ 2__________________ | 3 | 4 |
| 9 | |||
| 10 | Осмотр ВРУ вводных и этажных шкафов с подтяжкой контактных соединений и проверкой надежности заземляющих контактов и соединений_________________ | ||
| 11 | |||
| 12 | |||
| 13 | |||
| 14 | Техническое обслуживание стационарных электроплит | ||
| 15 | Техническое обслуживание систем дымоудаления, подпора воздуха в зданиях повышен- ной этажности |
Пример заполнения формы 5.3
| JVe | Конструктивные элементы, домовое оборудование | Профессия | Расчетное количество осмотров B год |
| 1 | 3 | ______ 4______ | |
| 1 | Печи (с газоходами) | Печник- каменщик | 1 |
| 2 | Вентиляционные каналы и шахты: в зданиях вентшахты оголовки | Каменщик или жестянщик (в зависимости от кон- струкций) | 1 |
| 3 | Газоходы при горячем водоснабжении от газовых и дровяных колонок | To же | 1 |
| 4 | Холодное и горячее водоснабжение, канализация. Поливочные наружные устройства (краны, разводка). Система внутреннего водоотвода с крыш зданий | Слесарь- сантехник | 1 |
| 5 | Центральное отопление | To же | _______ 1______ |
| 1 | ________________ 2________________ | 3 | ______ 4______ |
| 6 | Тепловые сети между тепловыми пунктами зданий | -II- | B соответствии с договором |
| 7 | Мусоропроводы (все устройства) | Рабочий по обслуживанию мусоропроводов и слесарь- сантехник | По мере необходимости |
| 8 | Осмотр общедомовых электрических сетей и этажных щитков с подтяжкой контактных соединений и проверкой надежности заземляющих контактов и соединений | Электро | B соответствии с договором |
| 9 | Осмотр электрической сети в технических подвалах, подпольях и на чердаке, в т. ч. распаянных и протяжных коробок и ящиков с удалением из них влаги и ржавчины | To же | -II- |
| 10 | Осмотр ВРУ вводных и этажных шкафов с подтяжкой контактных соединений и проверкой надежности заземляющих контактов и соединений | -II- | -II- |
| 11 | Осмотр электродвигателей с подтяжкой контактов и заземляющих зажимов | -II- | -II- |
| 12 | Осмотр светильников с заменой сгоревших ламп | -II- | -II- |
| 13 | Осмотр радио- и телеустройств: на кровлях, чердаках и лестничных клетках | -II- | -II- |
| 14 | Техническое обслуживание стационар- ных электроплит | -II- | -II- |
| 15 | Техническое обслуживание систем дымоудаления, подпора воздуха в зданиях повышенной этажности | -II- | -H- |
Примечания:
1. B процессе осмотра ведется наладка оборудования и исправляются мелкие дефекты.
2. B городах, где имеются специализированные службы, технический осмотр дымоходов, вентиляционных каналов и устройств производится трубочистами цехов пожарного надзора, а радио- и телеустройств соответствующими ателье согласно договорам, на техническое обслуживание специализированными организациями; газонагреватели, газовые плиты и т. п. обслуживаются централизованными специализированными предприятиями.
3. Обслуживание котельных, центральных и индивидуальных тепловых пунктов и бойлерных должно производиться по местным нормам в установленном порядке.
4. Обслуживание насосов систем отопления, горячего и холодного водоснабжения, а также обслуживание вентиляционных агрегатов механической вентиляции, воздушного отопления, устройств для незадымляемости лестничных клеток и дымоудаления производится ежедневно слесарями-сантехника- ми и электромонтерами организаций по обслуживанию жилищного фонда или специализированными организациями.
B жилищно-эксплуатационных организациях следует вести учет заявок, проживающих и арендаторов на устранение неисправностей элементов жилых зданий.
Для централизованного управления инженерными системами и оборудованием зданий (лифтами, системами отопления, горячего водоснабжения, отопительными котельными, бойлерными, центральными тепловыми пунктами, элеваторными узлами, системами пожаротушения и дымоудаления, освещением лестничных клеток и др), а также для учета заявок на устранение неисправностей элементов здания следует создавать диспетчерские службы, оснащенные современными техническими средствами автоматического контроля и управления.
B составе затрат на техническое обслуживание должно предусматриваться отчисление средств для выполнения аварийных работ. Для централизованного исправления неисправностей и аварий, возникающих в жилищном фонде, работают городские аварийно-технические службы.
Следует обеспечивать взаимодействие аварийной и диспетчерской (объединенной диспетчерской) служб, выполняющих текущий ремонт.
Генеральный подрядчик в течение двух лет с момента сдачи в эксплуатацию законченных строительством или после капитального ремонта зданий (объектов) обязан гарантировать качество строительных (ремонтно-строительных) работ и за свой счет устранять допущенные по его вине дефекты и недоделки. По объектам коммунального и социально-культурного назначения недоделки устраняются в сроки, установленные соответствующими органами отраслевого управления.
Контрольные вопросы и задания
1. Какие работы включает техническое обслуживание зданий?
2. Перечислите виды работ, выполняемые при подготовке зданий к эксплуатации в весенне-летний период
3. Перечислите виды работ, выполняемые при подготовке зданий к эксплуатации в осенне-зимний период
4. Когда составляется акт обследования технического состояния строительных конструкций и инженерного оборудования жилого здания?
5. Каким образом осуществляется контроль над техническим состоянием зданий и объектов?
6. Назовите виды планового осмотра технического состояния здания
7. Назовите периодичность проведения общих осмотров
8. При каких осмотрах осуществляют контроль за выполнением нанимателями и арендаторами условий договоров найма и аренды?
9. Входят ли в состав затрат на техническое обслуживание отчисление средств для выполнения аварийных работ?
10. Каким образом обеспечивается взаимодействие аварийной и диспетчерской (объединенной диспетчерской) служб, выполняющих текущий ремонт?
1. B перечень работ по техническому обслуживанию зданий входит:
а) проверка качества строительных (ремонтно-строительных) работ;
б) контроль технического состояния;
в) наладка оборудования и исправления мелких дефектов.
2. Техническое обслуживание зданий включает:
а) ремонт системы центрального отопления;
б) наладку оборудования и исправление мелких дефектов;
в) работы, выполняемые при проведении осмотров отдельных элементов и помещений.
3. Минимальная продолжительность эффективной эксплуатации полносборных крупнопанельных жилых зданий до постановки на профилактический ремонт:
4. Минимальная продолжительность эффективной эксплуатации полносборных крупнопанельных жилых зданий до постановки на капитальный ремонт:
б) 11-14лет;
в) 15-20лет.
5. B перечень работ, выполняемых при подготовке зданий к эксплуатации в весенне-летний период входят:
а) ремонт оборудования детских и спортивных площадок;
в) ремонт чердачных перекрытий, трубопроводов в чердачных и подвальных помещениях.
6. B перечень работ, выполняемых при подготовке зданий к эксплуатации в осеннее - зимний период входят:
а) укрепление водосточных труб, колен и воронок;
б) замена разбитых стекол окон, стеклоблоков и балконных дверей;
в) консервация системы центрального отопления.
7. Контроль за техническим состоянием зданий и объектов следует осуществлять путем проведения:
а) тактических плановых осмотров;
б) плановых и неплановых осмотров;
в) оперативных осмотров.
8. При общих осмотрах контролируют техническое состояние:
а) здания или объекта в целом, его систем и внешнего благоустройства;
б) отдельных конструкций помещений и внешнего благоустройства;
в) отдельных конструкций здания и отдельных помещений.
9. Генеральный подрядчик с момента сдачи в эксплуатацию законченных строительством или после капитального ремонта зданий (объектов) обязан гарантировать качество строительных (ремонтно-строительных) работ и за свой счет устранять допущенные по его вине дефекты и недоделки в течении:
а) одного года;
б) двух лет;
в) трех лет.
10. По объектам коммунального и социально-культурного назначения недоделки устраняются в сроки, установленные:
а) региональными органами управления;
б) соответствующими органами отраслевого управления;
в) органами местного самоуправления.